合同-精装修商品房预售合同中请求返还装修差价的法律适用

第第页精装修商品房预售合同中请求返还装修差价的法律适用A律所为提升住宅建设品质，减少资源消耗，自1999年以来国务院有关部门先后制定指导意见和实施细则等国务院办公厅1999年8月20日发布《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》（国办发〔1999〕72号）；建设部2002年7月18日发布《商品住宅装修一次到位实施细则》（建住〔200国务院办公厅1999年8月20日发布《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》（国办发〔1999〕72号）；建设部2002年7月18日发布《商品住宅装修一次到位实施细则》（建住〔2002〕190号）；住建部2008年7月29日发布《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知》（建质〔2008〕133号）等。一、江苏法院审结精装修商品房预售合同纠纷的总体情况为了解精装修商品房预售合同纠纷的裁判现状，我们以江苏省基层法院和中级法院为考察对象，以商品房预售合同纠纷为案由，在中国裁判文书网上进行检索检索时间至2019年6月20日止，重新检索可能会增加相关数据。2015年1月1日至2019年5月31日期间的裁判文书，共检索到一、二审裁判文书11823份；再增加关键词“装修”进行检索和逐份筛选，共检索到个人购房者同开发商之间因装修产生争议的一、二审裁判文书692份，其中一审判决书3检索时间至2019年6月20日止，重新检索可能会增加相关数据。（一）装修争议的具体情形在692份装修纠纷的一、二审判决书中，购房者以装修逾期交付为由请求给付逾期违约金的判决书89份，占装修纠纷判决书的12.9%；以实际交付商品房装修存在质量问题为由请求开发商维修、支付维修费用或赔偿其他损失的判决书共114份，占装修纠纷判决书的16.5%；以实际交付商品房装修存在质量问题等为由请求返还装修差价的判决书489份，占装修纠纷判决书的70.6%（见图表一）。图表一：当事人在装修纠纷中的请求（二）当事人主张返还装修差价的案件分布情况江苏法院对购房者请求返还装修差价作出的489份判决书中，一审判决251份（其中南京江宁法院224份、南京秦淮法院2件、南京高淳法院16份，苏州吴中法院2份、无锡宜兴法院6份、常州武进法院1份）,二审判决238份（其中对2015年1月1日前作出一审判决上诉的二审判决书21份，对2015年1月1日后作出一审判决上诉的二审判决书217份）。南京市两级法院共有相关判决书459份，占总数的93.8%，购房者请求返还装修差价的案件主要集中在南京（见图表二）。图表二：购房者请求返还装修差价裁判文书地区分布情况年份地区2015年2016年2017年2018年2019年合计南京1091603322459苏州212308无锡3261012常州060006镇江000000南通000000扬州010001泰州000000淮安000101盐城000000徐州000000连云港000101宿迁010001合计1142783382489从结案年份分布情况来看，江苏省基层法院和中级法院审结的有关购房者请求返还装修差价的案件自2015年至2017年呈逐年下降趋势，但在2018年又明显增多（见图表三）。据了解，南京市两级法院今年上半受理购房者请求开发商返还装修差价的案件还处于持续增长之中。图表三：对购房者请求返还装修差价的判决年份分布情况（三）购房者请求返还装修差价的主要理由梳理购房者请求返还装修差价的251份一审判决书，归纳购房者请求返还装修差价的理由主要有：1.房屋装修存在质量问题。在检索的所有判决书中，购房者均提出了实际交付的房屋装修存在质量问题，只是所主张的质量问题严重程度不同。在富力南京公司系列案中，购房者认为房屋装修存在质量瑕疵，但在诉讼中放弃要求富力南京公司承担维修责任。2.房屋装修成本达不到开发商宣传的装修成本。在（2015）武民初字第1621号案中，购房者认为房屋精装修粗糙，选用装修材料低劣，施工偷工减料，达不到开发商宣传的1500元/㎡的9A级精装修标准。在（2016）苏0282民初4445号、4446号、4447号、4451号、4459号、4601号系列案中，购房者认为交付的精装修商品房与售房时的承诺及样板房差距巨大，存在严重偷工减料、以次充好的情况。3.房屋装修费用与合同约定价格或备案价格相差较大。在（2016）苏0506民初3925号案中，购房者认为房屋装修有诸多不符《成品房装修技术标准》和合同约定之处，装修费用明显低于合同约定的3000元/平方米。在（2016）苏0282民初4445号、4446号、4447号、4451号、4459号、4601号系列案中，购房者认为实际装修的工程包干总价仅在1566元/平方米左右，但开发商在政府主管部门备案价格为5000元/平方米，相差甚远。在富力南京系列案中，购房者认为实际交付商品房的装修价格远低于开发商在政府主管部门的备案价格4500元/平方米。将上述第2和第3点理由再归纳为实际交付房屋的装修价值与销售价格相关巨大，购房者诉请返还装修差价的主要理由是实际交付房屋的装修存在质量问题和装修价值与销售价格相差巨大。（四）江苏法院对请求返还装修差价的裁判观点梳理购房者请求返还装修差价的251份一审判决书、217份二审判决书和18份再审判决书，江苏法院针对购房者请求理由的裁判观点主要有：1.商品房预售合同均为有效。在检索的裁判文书中，未见商品房预售合同被法院认定无效的情形。但是，关于排除样板房作为合同内容的条款是否有效的问题，江苏法院之间存在不同的观点，后文将述及。2.已被合同中明确排除的宣传资料等不能作为合同内容，应按合同约定内容作为确定当事人权利和义务的依据。如（2015）武民初字第1621号案，常州武进法院认为，宣传单注明并在《商品房买卖合同》约定：宣传资料并非正式要约之内容，宣传资料与合同不一致的，以合同为准。双方签订的《商品房买卖合同》约定的房款为8334.89元/㎡，合同附件三也就装饰、设备的品牌标准进行了详细的约定，但均未约定装修费的平方单价，购房者在诉讼中也自认在签订合同当时已明知合同并未约定1500元/㎡的装修标准，但基于对开发商品牌的信任，也未与开发商协商一致并将该装修标准写入合同，故购房者对于房屋装修标准按照附件三的约定执行，应当是清楚并认可的，开发商应当按照《商品房买卖合同》约定的装修标准向购房者交付房屋。在（2016）苏0282民初4445号、4446号、4447号、4451号、4459号、4601号等案中，宜兴法院认为，开发商广告虽然频繁使用“奢华”、“顶级豪装”等标示装修档次的用语，但这些用语所指向的装修价值并不具体确定，不能作为要约。网上房产信息中虽对装修价值有明确指向，但无证据证明此类信息系开发商发布或经开发商的授权；且根据合同约定，双方权利义务仅以合同及其附件、其他双方正式签署的书面协议约定为准。报纸、网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料仅为要约邀请，不是开发商的要约或承诺，不是买卖合同的组成部分，不对确定该房屋价格产生重大影响，不作为双方确定权利义务的依据。因此，开发商广告中对装修价值的宣传并不能作为合同的组成部分。3.对样板房能否作为确定约定质量标准的依据存在肯定与否定两种观点。一是否定观点。如（2016）苏0282民初4445号、4446号、4447号、4451号、4459号、4601号等民事判决书中，宜兴法院认为，根据合同约定，双方权利义务仅以合同及其附件、其他双方正式签署的书面协议约定为准，展示样板间仅为要约邀请，不是开发商的要约或承诺，不是买卖合同的组成部分，不对确定该房屋价格产生重大影响，不作为双方确定权利义务的依据。二是肯定观点。如（2017）苏0115民初20816号民事判决中，南京秦淮法院认为，《江苏省城市房地产交易管理条例》第16条第1款规定“房地产开发企业发布的商品房销售广告和宣传资料，内容应当真实、合法”，富力南京公司在销售现场以样板房的方式向购房者宣传精装修房，而在其与购房者签订的补充协议中，又确定了“展示样板间所示内容，不是买卖双方合同的组成部分，不作为确定双方权利义务的依据”等免除己方义务的格式条款，该条款直接导致富力南京公司在商品房销售现场的销售广告和宣传资料不具有真实性，违反了《江苏省城市房地产交易管理条例》的规定，依照《合同法》第40条的规定，该格式条款应认定无效，购房者有权要求富力公司提供与样板房一致的精装修房。4.备案价格可视为合同内容，对开发商有法律拘束力。在富力南京公司系列案中，南京中院在原二审和此后的再审中均认为，根据双方当事人签署的补充协议“涉及的资料、图示、数据等均以政府主管部门批准文件为准”的约定，《商品房预售方案》亦属应批准文件，公示内容应为批准结果，故诉争《商品房预售方案》载明4500元／平方米装修单价属于富力南京公司的要约，可作为合同内容，对富力南京公司具有法律约束力。南京中院在原二审和再审观点的区别在于销售价格能否作为确定约定质量的标准。南京中院原二审认为，双方争议的4500元／平方米装修单价包含在房屋单价内，根据补充协议二所附《装饰装修和设备标准》，此价格应当包含双方约定的装修和设备，被上诉人作为出卖方应对市场价格变化因素有自主定价权，上诉人作为买受人有自主选择权，该4500元／平方米装修单价系双方针对合同约定的标准协商的价格，并不违反法律规定。如购房者认为富力南京公司未按补充协议二约定的装修和设备标准交付，可要求被上诉人按此标准履行，但购房者以装修造价达不到4500元／平方米向富力南京公司主张差价损失并要求鉴定，缺乏事实基础，法院不予支持。南京中院再审认为，《管理条例》第十五条第一款规定“房地产开发企业销售商品房，应当向购房人明示计价方式和计价依据”。《商品房预售方案》载明的4500元/平方米信息应视为富力公司向购房人明示的精装修计价方式，富力南京公司主张该单价仅是销售单价，不是装修标准，该主张与上述行政法规的规定不符，法院再审不予采信。分析前述判决理由，南京中院原二审的观点是4500/米是双方当事人在确定合同约定质量标准基础上协商的价格，购房者不能直接以销售价格作为质量标准。南京中院再审虽然没有明确销售单价就是质量标准，但从其不支持富力公司关于单价仅是销售单价而不是装修标准的主张来看，隐含了销售价格就是质量标准之意。5.销售价格应包含开发商合理利润，购房者请求退还装修销售价格与装修成本之间的差价缺乏法律依据。在（2016）苏0506民初3925号案件中，苏州吴中法院认为，房屋交付验收单记载的瑕疵系房屋装修的轻微瑕疵，不影响正常使用，虽然当事人在合同约定商品房的装饰、设备标准达不到约定标准的，购房者有权要求开发商赔偿双倍的装饰、设备差价，但合同约定商品房的装饰、设备标准应以合同附件约定的标准为准。合同中表述的“装修款”3000元/平方米并非是指房屋装修的成本亦非仅指包括装修材料、装修人工的装修款，而是房屋装修的销售价，至少还包括了税金规费、管理成本、利润等其他应予考虑的计价因素。开发商根据市场价格变化因素有自主决定权，其在不违反价格政策的前提下对房屋售价及装修销售价有自主的定价权。开发商出售的是精装房，其在对房屋通过精装方式“包装”出售的前提下，在购房者对包含装修价在内的总房价予以接受的情况下，装修销售价的计价构成中可以确定合理的利润。因此，对购房者要求开发商赔偿差价的请求不予支持。在（2016）苏0282民初4445号、4446号、4447号、4451号、4459号、4601号等民事判决书中，宜兴法院认为，销售价格系交易双方针对合同约定的装饰、装修设备标准自主协商形成，对开发商而言，必然包含适当的利润。只要该利润在合理范围内，应予支持。现购房者要求退还装修销售价格与装修成本之间的差价甚至全额退还装修价值，无相应法律依据。（五）涉及购房者诉请返还装修差价判决书援引的法条援用的法条主要有《合同法》第8条、第40条、第44条、第60条、第107条、第111条和《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同司法解释》）第3条、第13条、第16条。二、购房者提出返还装修差价的请求权性质最高人民法院审判委员会专职委员刘贵祥在全国民商事审判工作会议上强调“要树立请求权基础思维”。所谓请求权基础，是指支持一方当事人向他方当事人有所主张的法律规范。王泽鉴：《法律思维与民法实例：请求权基础理论体系》，中国政法大学出版社2001年7月版，第56页。其基本构造为：“谁得向谁，依据何种法律规范，主张何种权利。”王泽鉴：《法律思维与民法实例：请求权基础理论体系》，中国政法大学出版社2001年7月版，第56页。王泽鉴：《法律思维与民法实例：请求权基础理论体系》，中国政法大学出版社2001年7月版，第50页。返还差价的请求权直接规定于《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《买卖合同司法解释》）第23条：“标的物质量不符合约定，买受人依照合同法第一百一十一条的规定要求减少价款的，人民法院应予支持。当事人主张以符合约定的标的物和实际交付的标的物按交付时的市场价值计算差价的，人民法院应予支持。价款已经支付，买受人主张返还减价后多出部分价款的，人民法院应予支持。”该条既将“返还差价”作为“减少价款”特殊方式，又明确法律规范是《合同法》第111条。《合同法》第111条规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”本条所涉论题为“质量不符合约定之违约责任，系《民法总则》第八章“民事责任”项下第179条“承担民事责任方式”于合同之债之具体化；本条亦隶属于《合同法》总则第七章“违约责任”，系《合同法》第107条“违约责任”之具体责任承担方式。金晶：“《合同法》第111条（质量不符合约定之违约责任）评注”，载《法学家》2018年第3期。合同当事人请求相对人承担违约责任需以合同约定有效为前提。返还差价请求权性质上属于《民法总则》第179条和《合同法》第107条所规定的赔偿损失违约责任请求权。金晶：“《合同法》第111条（质量不符合约定之违约责任）评注”，载《法学家》2018年第3期。返还差价在文义上还可理解为返还财产。《民法总则》第157条规定：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”《合同法》第58条亦规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”检索裁判文书中，购房者请求返还装修差价的理由之二是实际交付商品的装修成果价值与销售价格相差巨大，实则隐含了装修成果买卖合同或装修价格条款无效或可撤销的主张。因装修成果不能返还，返还差价的性质属于合同无效或被撤销后的折价补偿。三、购房者以实际交付商品房的装修价值与销售价格相差巨大为由提出返还装修差价的请求权基础购房者以实际交付商品房的装修价值与销售价格相差巨大为由请求返还装修差价，实则是提出了确认精装修成果买卖合同（装修价格条款）无效或撤销合同的请求。（一）确认装修价格条款无效的请求权基础对于合同法律效力的认定，主要法律依据有《民法总则》第146条通谋虚假行为，《民法总则》第153条违反法律、行政法律的效力性强制性规定，《民法总则》第154条恶意串通损害他人合法利益，以及《合同法》第52条的规定。“民法总则与合同法‘总则’之间不是特别规定与一般规定的关系，而是新的规定与旧的规定的关系。当合同法‘总则’的相关规定与民法总则的规定不一致的，应适用民法总则的规定”，“‘以合法形式掩盖非法目的’被虚伪意思表示中的隐藏行为所代替”。最高人民法院审判委员会专职委员刘贵祥在全国法院民商事审判工作会议最高人民法院审判委员会专职委员刘贵祥在全国法院民商事审判工作会议上的讲话（2019年7月2日）。1.通谋虚伪行为。《民法总则》第146条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”检索的裁判文书中呈现的事实是：实际交付商品房的装修成本价格，即使加上一定利润，也远低于装修销售价格。毋庸置疑，该事实形成原因在于当前房地产市场处于严格调控政策管束之中，开发商为规避政府商品房价格的严格调控而本应计入毛坯房销售价格部分转移至装修销售价格，购房者对此亦心知肚明且予以接受。由此，开发商与购房者就装修价格的合意是否构成通谋虚伪行为？通谋虚伪行为在结构上包括内外两层行为：外部的表面行为系双方当事人共同作出的与真实意思不一的行为，亦称伪装行为；内部的隐藏行为则是被掩盖于表面行为之下，代表双方当事人的真意的行为，亦称非伪装行为。朱庆育：《民法总论》，北京大学出版社，2013年8月版，第256页。根据《民法总则》第146条的规定，伪装行为无效，隐藏行为的法律效力依照法律规定认定有效或无效。通谋虚伪行为应具备四个要件：一是须有意思表示，二是须表示与内心目的不一，三是须有虚伪故意，四是须与相对人通谋实施。沈德咏主编：《<中华人民共和国民法总则>条文理解与适用（下）》，人民法院出版社2017朱庆育：《民法总论》，北京大学出版社，2013年8月版，第256页。沈德咏主编：《<中华人民共和国民法总则>条文理解与适用（下）》，人民法院出版社2017年版，第976-977页。2.损害社会公共利益。《合同法》第52条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”政府对房地产市场严格调控的根本目的是为了稳定房地产市场，切实解决百姓的民生问题。开发商故意提高装修价格，规避政府调控政策，精装修价格条款是否构成损害社会公共利益而无效？公共利益为一抽象概念，学术界对其内涵与外延的理解无法形成共识，现行法更难以界定，但比较明确的是公共利益应是不特定多数人的利益，或者被定义为“由全体成员所享有的利益”，是和私人利益相对应的概念。王利明：《民法总则》，中国人民大学出版社2009年版，第247页。关于司法实践中如何认定社会公共利益，刘贵祥专委在全国法院民商事审判工作会议讲话中指出：“公共利益主要表现为法律、行政法规的强制性规范以及公序良俗原则。”政府对房地产市场调控的主要方式是限制购房资格、延长二手房上市交易时间和控制土地出让价格，以抑制市场需求、打击炒房投机行为和降低土地成本，稳定房地产市场。政府调控的方式重点是抑制需求特别重点抑制投机需求，并未直接在终端商品房交易环节进行限制。在终端交易环节，尽管政府通过价格备案方式进行干预，该干预行为属于具体行政行为，并非抽象行政行为，不具有规范性文件的表彰形式和强制性效果，更不具有行政法规的强制性。开发商提高装修价格不违反法律、行政法规的强性规范，甚至不违反监管政策的规范性文件。同时，开发商制定的装修价格是在社会公示并经政府备案，如认定装修价格条款违反公序良俗原则王利明：《民法总则》，中国人民大学出版社2009年版，第247页。（二）撤销装修价格条款的请求权基础分析《合同法》第54条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”《民法总则》第147条、第148条、第150条和第151条规定重大误解、欺诈、胁迫和显失公平时可请求撤销合同，但未将乘人之危作为可请求撤销合同的理由。可撤销合同的法理依据是行为人的意思表示不真实。1.重大误解。《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》（以下简称《民通意见》）第71条规定：“行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。”重大误解的构成要件为：一是须有意思表示且意思与表示不一致；二是表意人须有不符合事实的认知错误；三是表意人须无使表示与意思不一致之故意；四是错误与意思表示之间须具有因果关系；五是错误须在交易上被认为重大。沈德咏主编：《<中华人民共和国民法总则>条文理解与适用（下）》，人民法院出版社2017年版，第982-983沈德咏主编：《<中华人民共和国民法总则>条文理解与适用（下）》，人民法院出版社2017年版，第982-983页。2.被欺诈。《民通意见》第68条规定：“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。”被欺诈的构成要件为：一是欺诈方须有欺诈行为；二是欺诈方需有欺诈故意；三是被欺诈方须因欺诈行为而陷入错误认识，并基于错误认识作出意思表示；四是被欺诈的意思表示违背其真实意思。沈德咏主编：《<中华人民共和国民法总则>条文理解与适用（下）》，人民法院出版社2017年版，第988页。开发商在申请预售许可证过程中已公示精装修的价格，购房者在当今信息时代对精装修商品房市场交易价格有充分认知，并且是在与开发商协商后签订的精装修商品房预售合同，购房者有充足的知情权，精装沈德咏主编：《<中华人民共和国民法总则>条文理解与适用（下）》，人民法院出版社2017年版，第988页。3.受胁迫。《民通意见》第69条规定：“以给公民及其亲友的生命健康、荣誉、名誉、财产等造成损害，或者以给法人的荣誉、名誉、财产等造成损害为要挟，迫使对方作出违背真实的意思表示的，可以认定为胁迫行为。”受胁迫的构成要件为：一是须有胁迫行为；二是须有胁迫故意；三是胁迫须为非法；四是被胁迫人因胁迫而陷于恐惧，并因恐惧而为意思表示；五是被胁迫人所作意思表示违背其真实意思。沈德咏主编：《<中华人民共和国民法总则>条文理解与适用（下）》，人民法院出版社2017年版，第999页。检索诉请返还装修差价裁判文书的分布地点看，案件集中产生于房地产调控政策较严的城市如南京，这些城市的商品房交易客观上处于卖方市场，开发商无动机胁迫购房者，事实上也无胁迫之行为。就购房者而言，虽然一沈德咏主编：《<中华人民共和国民法总则>条文理解与适用（下）》，人民法院出版社2017年版，第999页。4.显失公平。《民法总则》第51条规定：“一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。《民通意见》第72条规定：“一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。”显失公平是指双方的权利与义务明显违反公平原则或者说权利和义务严重不对等，通常如标的物价值和价款相差悬殊，责任或风险承担显著不合理等。胡康生主编：《中华人民共和国合同法释义》，法律出版社2009年第2版，第98页。显失公平的构成要件为：一是须一方有利用对方危困或弱势之行为；二是须一方有利用对方危困或弱势，牟取不正当利益之故意；三是民事法律行为之作出是利用危困或弱势之行为的结果；四是该民事法律行为于成立之时显失公平。沈德咏主编：《<中华人民共和国民法总则>条文理解与适用（下）》，人民法院出版社2017年版，第1008页。在装修成果买卖合同中，购房者有按合同约定给付精装修价款义务和享有精装修成果的权利，开发商则有按合同约定质量交付装修成果的义务和接收装修价款的权利，双方的权利义务不存在严重不对等的情形。同时，购房者的知情权和自由选择权在得到充分保障的情况下，购房者在与开发商协商过程中胡康生主编：《中华人民共和国合同法释义》，法律出版社2009年第2版，第98页。沈德咏主编：《<中华人民共和国民法总则>条文理解与适用（下）》，人民法院出版社2017年版，第1008页。四、购房者以装修质量存在问题为由提出返还装修差价的裁判路径如前所述，购房者以交际交付商品房的装修质量存在问题为由请求返还差价，是基于合同有效请求开发商承担赔偿损失的违约责任。根据《合同法》第111条的规定和诉讼请求须明确具体的规则，购房者请求返还装修差价应遵循“合同有效→初步证明实际交付商品房的装修质量不符合约定的事实→提出返还装修差价请求→明确计算装修差价的依据和具体数额”的逻辑，裁判者也要遵循“审查合同是否有效→审查是否存在装修质量不符合约定的事实→审查请求返还装修差价是否合理→审查装修差价的依据是否明确→作出裁判”递进式的思路。从检索出江苏法院裁判文书看，江苏法院基本上均遵循了这种裁判路径。（一）审查合同效力对合同效力的审查是裁判者的职权主动审查内容，但撤销合同则是当事人的权利。关于装修成果买卖合同或装修价格条款的效力问题前文已述，在此不赘。（二）审查装修质量不符合约定的事实认定装修质量不符合约定基本逻辑：一是认定约定的质量标准，二是认定实际交付房屋装修的质量现状，三是认定实际交付的房屋装修质量与约定质量标准是否存在差异。司法实务中对质量不符合约定的认定存在如下六项标准，判断顺位为：（1）约定质量，从约定；（2）无约定，出卖人提供标的物样品或有关标的物质量说明，从样品或说明质量标准；（3）无约定亦无样品或质量说明，若有协商标准，从之；（4）无协商标准，依合同条款或交易习惯确定；（5）仍无从确定，依国家、行业标准；（6）无标准，依通常标准或符合合同目的的特定标准。金晶：“《合同法》第1金晶：“《合同法》第111条（质量不符合约定之违约责任）评注”，载《法学家》2018年第3期。我们认为，针对在预售商品房交易市场中样板房展示已成为开发商吸引购房者签订商品房预售合同习惯做法的现实，在合同缺乏对装修质量标准明确约定时，样板房应成为认定质量标准的重要依据。《商品房买卖合同司法解释》第3条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”在精装修商品房预售阶段，销售的精装修商品房尚未建成，精装修样板房对于精装修商品房预售合同的订立和商品房总价确定有重大影响，根据《商品房买卖合同司法解释》第3条的规定，精装修样板房应视为开发商的要约，从而成为精装修商品房预售合同的内容。同时，《合同法》第168条规定：“凭样品买卖的当事人应当封存样品，并可以对样品质量予以说明。出卖人交付的标的物应当与样品及其说明的质量相同。”鉴于样板房在精装修商品房交易中的重要作用，精装修商品房预售可以同比样品买卖，开发商具有按样板房质量向购房者实际交付装修成果的法定义务。精装修商品房预售合同往往明确约定将广告、宣传资料、样板房等不作为合同内容，如富力南京公司系列案中，双方补充协议中约定：双方的权利义务以正式签订的书面协议为准，在报纸、海报及网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料以及展示样板间、沙盘所示内容，不是买卖双方合同的组成部分，不作为双方确定权利义务的依据。同时，《商品房销售管理办法》第31条规定：“房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。”由此，开发商能否抗辩根据合同约定或已在样板房展示时提示“样板房仅供参考”、“实际交付以书面约定为准”而不按样板房实际交付。对此，我们认为，根据法律规定样板房应作为合同约定内容，即开发商具按样板房质量标准向购房者实际交付装修成果的义务，开发商在合同中约定不将样板房作为合同内容旨在免除义务，根据《合同法》第40条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，该约定无效。在富力南京公司系列案中，南京中院在再审改判前的二审判决和再审改判判决中均认定案涉预售合同中“展示样板间所示内容，不是买卖双方合同的组成部分，不作为确定双方权利义务的依据”为格式条款，不合理免除了富力南京公司的卖方责任而无效。同理，在样板间展示时“样板房仅供参考”、“实际交付以书面约定为准”等店堂告示亦因免除责任而无效。（三）审查购房者选择返还装修差价违约责任方式的合理性《合同法》第111条“自成一款，内设两句，第1句为约定违约责任，第2句为法定违约责任。约定违约责任，即当事人可基于意思自治，达成偏离本条第2句之特别约定，惟特约免除、限制或加重责任条款，须作效力判断；法定违约责任，即在无约定或约定不明时，若补充协议或合同解释仍无从明确，则由守约方合理选择违约责任形式。本条为任意性规定，遵循约定优先，法定嗣后的基本顺序。”金晶：“《合同法》第111条（质量不符合约定之违约责任）评注”，载《法学家》2018年第3期。在确定实际交付的商品房装修与约定不符的事实后，需根据《合同法》第111条的规定，遵循“金晶：“《合同法》第111条（质量不符合约定之违约责任）评注”，载《法学家》2018年第3期。审查合同是否约定承担违约责任的方式。如合同中已明确约定装修质量不符合约定时承担违约责任的方式，应由开发商按合同约定的违约责任方式承担责任。对购房者直接请求开发商返还装修差价，裁判者应向购房者释明变更诉讼请求，经释明后购房者仍坚持原诉请的，应驳回其诉请。（2015）武民初字第1621号、（2016）苏0506民初3925号以及（2016）苏0282民初4445号、4446号、4447号、4451号、4459号、4601号等判决，均体现了法院审查购房者选择违约责任方式合理性的思路。如合同未明确约定质量不符合约定的违约责任方式时，应继续审查购房者能否直接请求开发商返还装修差价的合理性。《合同法》第111条规定的法定违约责任方式是“修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等”，并强调要“合理选择”。《商品房买卖合同司法解释》第13条第2款规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”《合同法》第111条和《商品房买卖合同司法解释》第13条均属任意性规范，虽然根据《商品房买卖合同司法解释》第13条第2款的规定，不能得出购房者应优先选择要求开发商承担修复责任的结论，但在审查购房者选择违约责任方式是否合理有重大的指导意义。购房者在选择《合同法》第111条规定的法定违约责任方式时