房地产公司商业地产开发运作之项目规划方案

项目规划方案随着国民经济的发展壮大，居民生活水平的不断提高，休闲、餐饮、购物、娱乐、商务、文化等功能业态相结合的“一站式主题购物中心”正逐渐被人们所青睐。顺应这种新的消费潮流，近年来，单体商业地产项目从几万平方米发展到几十万平方米，从单栋建筑形态发展到多栋建筑群落。虽然开发形势火热，但商业地产项目搁浅或开业业态组合、设施规划的商业属性，商业属性是项目开发的根本点，贯穿项目开发、设计、建设、运营的每个过程与环节。我们将商业地产规划总结为商业规划、建设规划、商业运营管理模式规划三大部分：一、商业规划商业规划是通过前期大量详细而周密的市场调研对项目进行可行性分析，确定项目综合定位、业态组合及功能设定、主力店设置等。市场调查和可行性分析是这一阶段工作的基础，确定定位、业态及功能设定是这一阶段的设计目标。综合定位是在项目市调及可行性分析的基础上回答项目“是什么、做什么、如何做”的问题。要对项目科学定位，首先要对项目进行科学的分析，分析项目自身及资源条SWOT（规划思路与目的）标消费群体定位、商圈定位等。商业规划依据市场调查项目的规划设计须依据市场调查得出定位结论，需各专业人士运用技术手段，营销推广策略来共同完成。对项目本身的业态选择、组合、分布和面积占比，品类选择、分布和面积占比，对商铺划分、建筑形态、区域和楼层功能、人流导向系统、项目环境及配套设施等进行预先设定，用以协调项目的工程规划设计和建筑设计。商家需求在考虑商家需求时，着重看重主力店的需求。对于主力店来说，其业态规模、功能流程、规划设计等都是由自己来确定，不同的连锁主力店有自己不同的功能要求，这些要求与设计是由商家决定的，我们须事先与相关意向店家进行沟通，不可盲目的自行规划设计。否则，如与商家要求大相径庭，就只能增加前期不必要的成本浪费和后期的招商难度。消费者需求设计规划必须富有时代感以满足市场需求，同时又满足消费者的感受和兴趣，激发消业态、功能及面积配比规划独具中国特色的概念式SHOPPING MALL业态，这种业态是一个无顾客层次限制、集中了多种零售业态和服务设施的多功能综合体，它具有生态化的“一站式、多功能、休闲性”特点,服务功能齐全，不仅满足购物需要，而且也满足休闲、娱乐、文化、观光和餐饮等需求。因此，在进行业态组合时，经营品项要考虑吃、穿、居、用、玩乐、赏、游等内容的合理配置。汇聚商业客流所带来的巨大升值空间是相当可观的。以我们省内地级市人口规模、消费水平和购买力现状来看，我们预打造一个单体商10---1265%计算，其购物功能的规模宜占总体营业面积的60%-80%之间，层数控制在3层以下（原则上为一层，也可根据实际情况设地下一层，轻钢结构）。以下我们对总建面积1060%计算，（6），2主题百货——日用生活馆区域规划面积：4万㎡，占总体面积40%。 百货店作为本项目的核心主力店其强大的聚客功能可极大的带动楼层整体人气和客流的合理流动，延长顾客在楼层停留的时间。经营方式：租赁式经营物业产权：物业分零销售产权（为便于整体布局的规划及日后管理，全部采用投资形式，也可根据实际出售情况，划出部分铺位做自营），10赁给经营主力店及次主力店或最小单位经营户。收益方式：收取固定租金；通过百货经营提升物业价值，实现物业升值。专业店——家居建材馆区域规划面积：3.535%要的购物功能之一，满足一站式购物的需求。经营方式：租赁式经营物业产权：销售部分产权（为便于整体布局的规划及日后管理，全部采用投资形式，也可根据实际出售情况，划出部分铺位做自营），10经营主力店及次主力店或最小单位经营户。收益方式：产权销售，实现房地产收益； 租赁，收取固定租金并实现物业值，进行资本运作。服务功能区——美食、娱乐、室内公园区域位置及规划面积：占据整个顶层，规划面积：2.525%。构成独具中国特色的“SHOPPINGMALL”；地与其它业态共享人流。经营方式：租赁式经营物业产权：自主产权运营。租售比例测算拟建三层10550/6.71500/㎡。我们来测算出售占比是多少可以收回成本。原始投资= 购地成本+建安成本= 550/㎡×67000㎡+1500/㎡×100000㎡= 368515000= 18685≈1.87亿元如平均3000元/㎡：1.87亿元÷3000元/㎡=62333㎡÷10万㎡×100%=62%3500元/㎡：1.87÷3500/㎡=53429㎡÷10100%=53%4000元/㎡：1.87÷4000/㎡=46750㎡÷10100%=47%4500元/㎡：1.87÷4500/㎡=41556㎡÷10100%=42%5000元/㎡：1.87÷5000/㎡=37400㎡÷10100%=37%5500元/㎡：1.87÷5500/㎡=34000㎡÷10100%=34%6000元/㎡：1.87÷6000/㎡=31167㎡÷10100%=31%6500元/㎡：1.87÷6500/㎡=28769㎡÷10100%=29%7000元/㎡：1.87÷7000/㎡=26714㎡÷10100%=27%7500元/㎡：1.87÷7500/㎡=24933㎡÷10100%=25%8000元/㎡：1.87÷8000/㎡=23375㎡÷10100%=23%8500元/㎡：1.87÷8500/㎡=22000㎡÷10100%=22%拟建一层假以总建面积为10万㎡，土地价格550元/㎡，项目占地面积为14万㎡，建安成本为1000元/㎡。我们来测算出售占比是多少可以收回成本原始投资= 购地成本+建安成本= 550/㎡×140000㎡+1000/㎡×100000㎡= 770010000= 17700≈1.77亿元如平均3000元/㎡：1.77亿元÷3000元/㎡=59000㎡÷10万㎡×100%=59%3500元/㎡：1.77÷3500/㎡=50571㎡÷10100%=51%4000元/㎡：1.77÷4000/㎡=44250㎡÷10100%=44%4500元/㎡：1.77亿元÷4500元/㎡=39333㎡÷10万㎡×100%=39%5000元/㎡：1.77亿元÷5000元/㎡=35400㎡÷10万㎡×100%=35%5500元/㎡：1.77亿元÷5500元/㎡=32182㎡÷10万㎡×100%=32%6000元/㎡：1.77亿元÷6000元/㎡=29500㎡÷10万㎡×100%=30%6500元/㎡：1.77÷6500/㎡=27231㎡÷10100%=27%7000元/㎡：1.77÷7000/㎡=25286㎡÷10100%=25%7500元/㎡：1.77÷7500/㎡=23600㎡÷10100%=23%8000元/㎡：1.77÷8000/㎡=22125㎡÷10100%=22%8500元/㎡：1.77÷8500/㎡=20824㎡÷10100%=21%结合我们以往开店的经验及实际数据，建议：以上数据显示，结合地级城市实际经济情况，无论项目拟建为一层还是三层，其售价在4500元/㎡-6000元/㎡，销售面积控制在30%以内较为合适。注：以上功能规划、租售面积占比测算等在项目实际运作中，还须视实际情况加以变动，这里只是假以总建为10万㎡的项目进行相关说明。项目定位与规划上的风险规避在项目定位与规划上可能出现的问题：定位不清晰；功能的分布不合理；业种的组合比例与组合情况不合理；经营主题不明确等，为了避免问题出现，在此阶段的工作要注意以下几个方面：项目的定位来源于对市场的充分了解，所以必须进行详细的市场调研分析，（包括市场概况与消费者行为、需求的调查，区位经济状况，区位市场的未来发展规划，行业的发展潮流与趋势等），通过详细的市场调研分析，从而确定目标消费群体及主力消费群体，以达为项目的开发进行明确定位。都要做到真实、准确、科学、客观以确保调研结果的真实性、科学性、客观性。定位来源于市场调研分析的结果，而规划设计则必须依据定位进行。由于市场当的超前，以顺应市场的发展；在规划设计时要明确其经营主题。作为商业规划，其业种的规划组合设计尤其重要，每个业种在整体商业中所在相互推动而不是相互进行激烈的竞争。叠，这样会造成目标客层的分散，从而对于日后整个项目的经营不利。主力店组合及面积规划一个成功的主力店进驻，将为项目带来巨大的品牌效应，减少招商成本，缩短招商时间，使项目尽快地进入经营轨道。同时，主力店的引进，可以帮助提升整个项目的价值。主力店的面积占比成功的商业结构研究表明：在一个正常运营的商业项目中，主力店所占的比例应为总30%-50%。主力店面积越大（50%），的结构越稳定，但整体租金收入却较少；相反主力店面积越小（30%），所占比例就越少，则商业经营的可变性越大，但预期来自经营散户的租金收入却相对较高。3-5等。主力店类型现代百货主力店——国商、大商、上海百联、新天地等。百年等。家居建材超市——百安居、东方家园、家德宝等。日用品超市——家乐福，沃尔玛、华联、美廉美、物美、麦得隆、大福源等。专业店——独立专业店：ITAT、海澜之家等；连锁专业店：屈臣氏（属专业护理店）克。哥弟、歌莉娅、埃古、森马、卡马、TOTO、科勒、皇朝家具、芝华仕等。功能店：美容护理、洗车行、洗浴、快捷酒店等。美食店——成品：老昌、阿满、中之杰等；中高档餐饮：大宅门、灶王爷、牛等。医药连锁店——吉林健康万家、深圳美信、珠海济生、北京金象、广西嘉进等。主力店的招商吸引主力店的因素合理的定位与之相呼应。与之相匹配的业态组合。然气、上下水的预留，这些因素决定了主力店能否进入，这和价格没有关系。专业的商业团队（不妨借助中介机构）。吸引力，放水养鱼,这样才有利于我们的成功。主力店招商分布列表（供参考）：序号 功能项目 功能类型 内容核心主力店 百货、综合超市等1零售设施辅助主力店时装、电器、家居、书店、音像店等各类专业店配套辅助店不同地区商品特色店文化娱乐核心主力店动感影院、科技展览等2设施辅助主力店儿童乐园、体育场馆等配套辅助店艺术摄影、旅行社、网吧、酒吧、书店等核心主力店中餐、咖啡西餐、美食广场等3餐饮设施辅助主力店快餐类、风味小吃类等配套服务设施宾馆、写字楼、银行、邮局、诊所、美容美发、停车场、汽车养护等主力店招商实行定制式操作在产品规划、设计阶段要与主力店商家见面，要把他们设计的要求拿过来。沃尔玛、家乐福、乐购、百安居、欧尚、易初莲花等大型主力店的引进是招商工作中的重中之重。另一方面，这些大卖场也非常看好中国的市场，这些商家在选址标准上有很多要求，并且很多标准可能与项目原来的规划有很大的出入，需要修改规划设计。据此，我们需在项目初期就与相关的意向主力店进行沟通，事先根据主力店的需求量身订做招租主力店的利弊分析利益：很强的集客能力；具有成熟、良好的品牌形象，对于提升商业地产的广告，都对商业项目有很强的广告效用。弊端：对租赁价位的要求很低；会签订很苛刻的条款，比如排他性的条款，家乐福进驻后就不再要有超市进入了，国美电器进入后就不再需要苏宁电器进入了；管理本身很成熟，在后期营运的时候，想纳入到整个项目管理中很困难，因为它有自己的个性，有自己的管理方式，实际整体的运营中，特别是在后期营运，与我们磨合难度比较大，对后期管理者的操作要求也比较高；防范法律的风险，越是成熟的主力有几百条条款来制约我们，给它自己的经营腾出空间。在这方面我们的一些承诺，包括合同中的一些条款，如果没有达到要求，主力店往往会用法律的手段讨公道。主力店招商中风险的规避主力店与个性店并存正面的效应是：主力店的强大集客功能将会辐射到在同一屋檐下的个性店，从而提升整个商场的经营业绩，达到双赢。负面的效应是：主力店与个性店所经营的商品或目标顾客容易出现重迭，最终造成恶性竞争，削弱整体效益。规避思路：项目在招商时，我们先根据自身的项目定位和发展战略，对需要引进的主力店先设计一个科学兼容的框架，理想状态当然是把主力店当作一个“大型”的个性店，能清楚地与其它零散租户区分开。在与引进的主力店进行谈判时，立足于整个商场的长远发展，对其入场经营的商品组合进行适当的调整，以期与以后进场的其它商家形成互补。个性店独行正面效应是：避免主力店与个性店将来发展可能出现的冲突和对项目整体形象带来的影响，增加租金收入。负面效应是：购物中心缺乏领头羊，没有集客与留客的项目，会同时减弱潜在商家的进场信心和消费者的光顾兴趣。规避思路：主力店最大的效用就是提升整个购物中心的集客能力和其它商家的进场信如引进能更好地、更全面地迎合消费者需求的功能店、主题店和品牌旗舰店，从而间接替代了主力店的主要功能，但注意经营上不可重迭太多。商场平面布局规划者的购买欲望并最终完成购买行为。以协调，在不影响大局的前提下做以调整，以免日后再进行改建，造成费用浪费。略，合理控制和规划各品类营业面积的比例。品类布局平面布局中，首先要做的是根据总体面积及项目实际情况划定各商场面积及各品类在商场中所占据的比例。进行品类布局时，要充分考虑各品类间的联带性、链接性。商场为三层建筑：方案1：建筑面积33333㎡/层，可出租面积按60%计算为20000㎡/层3层 功能娱乐（20000㎡）：室内公园、餐厅、影院、休闲、健身、KTV等2层 家具商场（10000㎡）、日用生活馆（10000㎡）1层 超市（3000㎡）、建筑装饰材料（15850㎡）、家电（1150㎡）说明：该方案适宜于地势落差较大项目（具体可参照吉林新生活项目用地）。从低侧进入一层，是超市、建筑装饰材料及洗车行（我省地级城市洗车业较滞后）等。从高路面一侧进入一层（实际是我们的二层）是日用百货及家具商场。我们的功能娱乐放入项目顶层。具体规划如下：一层：超市品类3000㎡建筑装饰材料：数量17000㎡单体面积品类面积家装3-5家80-100㎡300-500㎡橱柜10-15家100-150㎡2000㎡橱卫家电6家50㎡300㎡家电10家50㎡500㎡20家20-35650㎡散热器6家50㎡300㎡灯具10-15家100㎡1500㎡吊顶材料6家50㎡300㎡瓷砖20家200㎡4000㎡洁具20家200㎡4000㎡地板30家60㎡1800㎡壁纸5家50㎡250㎡油漆涂料10家50㎡500㎡铁艺楼梯5家50㎡250㎡艺术玻璃3家50㎡150㎡二层：家具品类10000㎡数量单体面积品类面积板式家具12家200㎡2400㎡沙发软床15家200㎡3000㎡实木家具5家200㎡1000㎡古典家具8家250㎡2000㎡儿童家具5家200㎡1000㎡其它家具3家200㎡600㎡日用生活10000㎡服装商场4000㎡淑女装1000㎡10家服装商场4000㎡淑女装1000㎡10家28家少淑装805㎡6家25家男装950㎡5家10家14家30㎡ 300㎡20-25㎡ 700㎡30㎡ 180㎡20-25㎡ 625㎡50㎡ 250㎡35㎡ 350㎡20-25㎡ 350㎡鞋帽商场2010㎡男皮鞋490㎡8家10家女皮鞋490㎡8家10家运动区530㎡7家6家布鞋等200㎡10家羊绒（毛）445㎡10家 30-50㎡ 445量贩休闲600㎡20鞋帽商场2010㎡男皮鞋490㎡8家10家女皮鞋490㎡8家10家运动区530㎡7家6家布鞋等200㎡10家30㎡ 240㎡20-25㎡ 250㎡30㎡ 240㎡20-25㎡ 250㎡50㎡ 350㎡20-30㎡ 180㎡20㎡ 200㎡箱包 200㎡ 4家 30-50㎡ 200㎡帽子 100㎡ 6家 15-20㎡ 100儿童商场 910㎡童装（内衣） 12家 20-25㎡ 300㎡童鞋 10家 20-25㎡ 250㎡童车 4家 20-25㎡ 100㎡玩具 4家 20-25㎡ 100㎡妇婴用品7家20-25㎡160㎡百货商场 1410㎡洗化用品 240㎡12家15-20㎡240㎡文体用品 180㎡6家30㎡180㎡针织内衣 380㎡6家30㎡180㎡8家20-25㎡200㎡工艺用品 300㎡6家20-25㎡150㎡10家10-15㎡150㎡丝巾（饰品）60㎡6家10㎡60㎡钟表眼镜 150㎡6家20-25㎡150㎡其它 100㎡--100㎡纺织商场 1670㎡4家50㎡200㎡装饰布 560㎡4家30㎡120㎡12家15-20㎡240㎡床上用品 610㎡6家50-60㎡360㎡10家20-25㎡250㎡棉布 200㎡10家20㎡200㎡车饰 150㎡2家50㎡100㎡2家20-25㎡50㎡家居饰品 150㎡6家20-25㎡150㎡三层：娱乐功能馆品类20000㎡数量单体面积品类面积功能店 8000㎡餐厅6家150-300㎡1500㎡大众餐厅10家8-12㎡1000㎡休闲区3家200500m²客房--5000㎡室内公园 6742㎡影院1家2000㎡2000㎡台球1家280㎡280㎡保龄球1家420㎡420㎡乒乓球1家120㎡120㎡旱冰场1家810㎡810㎡篮球场1家200㎡200㎡羽毛球1家600㎡600㎡儿童乐园1家800㎡800㎡电玩城1家800㎡800㎡高空缆车1家72㎡（站台）72㎡转马1家80㎡80㎡碰碰车1家200㎡200㎡激战鲨鱼岛1家210㎡210㎡钓鱼岛1家150㎡150㎡方案2：建筑面积33333㎡/层，可出租面积按60%计算为20000㎡/层3层 灯具、家装（5000㎡） 功能娱乐（15000㎡）：室内公园、餐厅、影院、休闲、健身等2层 家居建材（20000㎡）：家具、装璜材料、装饰材料、陶瓷洁具、五金等1层 日用百货（20000㎡）：服装、鞋帽、纺织、百货、超市及功能店等方案2说明：适用于没有落差地块，根据消费者的消费习惯，将日用生活类商品放入一层，家居建材放入二层及部分三层。10000㎡，超市及功能店（肯德基、洗车行等）100002000015000㎡考虑到实际情况在一层增加了相关的功能店，同时将娱乐功能层的客房5000㎡变为家居馆面积。具体品类布局规划同方案1表格。商场全部为一层建筑方案3：建筑面积100000㎡，可出租面积按60%计算为60000㎡功能娱乐（15000㎡）：——结合实际情况下风下水处室内公园、餐厅、影院、休闲、健身、超市（功能店）等景观日用百货（25000㎡）：服装、鞋帽、纺织、家居建材（20000㎡）：通百货等家具、装璜材料、装饰材料、陶瓷洁具、五金、灯具、家装等道方案3说明：这种布局的好处：一层商铺在我们前期出售时，单位面积的售价相对较高。25000㎡，家居建材2000015000㎡（其中将超市及各类功能店放入该馆），受楼层限制。功能娱乐项目能带来旺盛的人气，须结合实际情况放入下风下水（相对僻静）同时一层布局可以节省食品区域面积。消费者来店购物可在一层全部完成，比较方便。这种布局的弊端：面积开阔，二大馆品类之间的链接相对要费些心。1平面布局平面设计的内容是确定通道的形态，商铺布局和面积大小，为所有承租户提供一个互利互惠的机会，最大限度为每个承租户带来穿行人流，提供最多的购物机会。通道设计通道的宽度：通道的宽度是根据商场的经营定位、商品的种类、性质、顾客8-93-42-2.4通道的长度：主通道的长度视项目实际情况而定，但须遵循通畅、无阻。而30-50缓解消费者在购物时的视觉疲劳感（这一点在下面商铺的设计中也会提到）室外的感觉。要点一：脉络清晰商场内通道设计要清晰，且主、副通道宽度需有区别。通道脉络设计好坏，不仅影响对人流的疏散，同时也影响商铺布局。要点二：与指引标志结合指引标志设计主要是指引消费者目标方向，一般要突出指引标志，在通道交叉部分设置。商铺设计5-75-10家居建材类店铺：12-158-1012-158-10为充分反映时代感、营造商业街氛围，商铺设计成背对背门店的形式，地砖采用仿古以使人们逛商场宛如散步于城市步行街。同时，为减少消费者的视觉疲劳，每一排商铺的总长度应根据品类的不同控制在30---50米之间。柱距的宽度直接影响着铺位横、纵向的宽度，柱子不宜落在通道及店面中，可将其规划于店铺边缘，视柱距的宽度调整店铺面积。动线设计动线设计上除各大主通道需正对商场各门外，其它副门无须正对通道，可设计成一入门正对的是铺位，通道从铺位两侧设置。通过动线的设置以引导消费。品牌规划品牌规划须尊重品牌市场发展战略，尊重商场的定位，盲目求高是不现实的，应该客观规划出切实可行的目标品牌计划。规划内容：理想的目标品牌规划；目标品牌退换规划；应急品牌规划。制定目标品牌计划应该综合考虑项目经营的经济效益与项目形象定位要求的关系，合理控制、科学搭配不同定位的品牌配比。同时在规划品牌落位时，科学利用项目不同区域的商业价值，把握品牌之间不同形象、价位、色彩、风格等协调过渡。品牌商品落位们结合本商场的实际情况，确定属于我们的一、二、三线商品，并进行占比落位。一线品牌：10%二线品牌三线品牌结合目标品牌计划，在进行第一轮落位后，还需储备后补品牌及应急品牌，以防招商过程中出现品牌轮空现象，第一轮落位品牌与意向性储备品牌的比例基本为1：2。二、建设规划建设规划设计是在项目定位、物业功能组合、可行性分析等基础工作完成后进行的。这个环节要求在设计建设配套方案时，必须充分考虑项目的商业属性、定位以及项目的业态组合和功能，不能单纯的从控制成本或建筑艺术性方面考虑。在进行建设方案设计时，需要把握好三个方面：城市基础设施发展状况；城市未来规划发展趋势；项暖通、弱电、电梯等。商家的要求在做规划时，要充分考虑商家的经营需求，做以事先的沟通，尤其是主力店的进店要求，然后与工程部门联系以书面形式递交。向工程部门提交普通店面的需求在平面布局规划完毕后，需对商场的电量、上下水等方面与工程部门进行事先的沟通。由工程部门核算出总的用电量、排烟量、上下水的安装等。各商场需向工程部门提报平面布局图及相关书面要求，包括：多少个铺位，每个铺位是否有特殊的要求。每个铺位二次照明大致的用电量。通道照明达到什么程度，需要什么光源。食品美食区还需提供：电量：熟食加工、面食加工等需要的总电量；排烟：多位需有上下水。主力店的进驻要求简单地总结出多家世界500强大卖场在选址方面的一些标准，拟定面积在15000～20000平方米的大卖场在选址上一些共性的标准：卖场硬件进深：卖场临街面与进深（即长宽）标准比例为7∶4柱距：8～10最大化层高：净高4～5.5米5000450/812卖场配套坡梯：卖场多于一层的每层须配置两部自动扶梯(不超过12度)货梯：两部3吨以上的货梯1400～1600（不含空调用电150/日，完成全部给、排水系统及设施消防：配置消防系统及设施，包括：防火分区设施、喷淋、监控报警、控制室等2716～1840卸货区：地面一层不少于500平方米的专用卸货区店标及招牌：提供本商厦正面及侧面显著位置或屋顶设置店标及招牌停车位：300个以上租金：1.5元/天/平方米以内租期：15～20年例：苏宁电器连锁发展选址要求随着苏宁电器在全国的连锁扩张，在全国不同地区和级别的城市均需要符合开设商场条件的商业物业。具体区域要求如下：副省级以上城市：核心商圈 5000平米以上区域商圈 4000平米以上大型小区 3000平米以上地级城市（市区人口50万以上，具有一定的购买能力）商业中心 3000平米以上苏宁电器连锁店选址标准如下产权：独立、清晰的产权区位：位于城市或某区域的商业中心，人流量大，交通便利面积：3000平方米以上楼层：从一楼开始，地级市场楼层不超过四楼，县级市场楼层不超过三楼广场：物业距街道的距离在6米以上，有开阔的停车场地和门前广场设施：合格并正常使用的消防系统、合格并正常使用的供水供电系统，空调系统、扶梯和货梯（两层以上）沃尔玛[超市]对商圈的要求1.510，212--15万人显阻隔为佳商圈内人口年龄结构以中青年为主，收入水平不低于当地平均水平项目周边人口畅旺，道路与项目衔接性比较顺畅，车辆可以顺畅的进出停车场核心商圈内（1.5）5000对物业的要求504070564.5（至地板的距离）450KG/600KG/平方米以上9823每层有电动扶梯相连，地下车库与商场之间有竖向交通连接商场要求有一定面积的广场对停车场的要求30020专用场地，4018商场的外观设计商业外观设计主要包括外立面形象设计和外部环境设计两部分，具体设计内容包括：外立面形象设计：外立面规划、外立面夜景设计、外立面广告位设计、外立面商业气氛设计。外部空间环境设计（外部广场设计）：周边交通组织设计、绿化及铺地设计、休息空间设计、外部展示及促销空间设计、环境照明系统设计、室外指示及引导系统设计。外立面形象设计外立面规划外立面规划体现我们项目的整体形象及对消费人群的吸引力。立面规划要同周边的其它商业形成差异化，有我们自己独特的风格，强调可识别性。集团各主营商场的外立面为蓝色、橘红色与白色相映衬，象征着海洋、陆地与阳光（火）三者的结合。寓示集团的产业是“朝阳产业”，朝气蓬勃、蒸蒸日上，有着广阔的发展空间，并拥有在商海中搏击、永不言败的精神。外立面夜景、广告位设计霓虹灯和广告牌（灯箱广告）鼓励消费者进入商场完成购买行为。如：可以是球体、柱体、锥体等。商场夜景的营造，可找专业的灯具店来制作。LED比普通灯要实用，色彩须与城市整体的亮化色彩形成差异。闹的气氛，旺盛的人气可以吸引更多的顾客。外立面商业氛围设计异，不可给人杂乱无章的感觉。项目的门面须符合集团的经营特色、体现集团的整体风格。出入口一定要方便人们记忆和出入，门口有红地毯，或是装饰门等，有音响。外部空间环境设计（外部广场设计）广场的范围大小应与周围的商业建筑配合，避免建筑物对广场空间造成压迫感，所以尽量使广场宽度与周围建筑高度比例值接近1，这样的广场尺度将达到适度宽敞。注重互动性商场与广场互动由于停车场基本遵循外围的设置，所以要设有足够的步行空间，紧邻商场建筑外墙，这样与商场入口有充足的缓冲空间，使广场与商场有良好的互动关系而不被其它广场设施所阻隔。多样化活动互动广场的步行空间，应考虑人群在行走过程中驻留点。因此可以在广场平面规划时置入一些空间的设置点，以达到广场多样化活动的互动。广场的面积尽可能大些，在必要位置设艺术造形，要设有舞台便于开业或平时做活动。以人为本景观设置素雅的材料、平静的水面、绿色的草坪构成步行空间。引入树木、花卉、草坪和水景等自然元素。在行走空间内的植栽配以高直、遮荫和不阻挡视觉为选择原则；可以利用植栽作为区划广场不同使用功能的元素，融自然于广场。在步行空间设计中，合理安排好各种人流、货流与车流是必不可少的，减少广场中穿越性动线的出现。在规模较大的项目中，建筑底层应设专用地下车库，同时部分发挥地下室解决人、货的分流作用，提供商场的货运系统和垃圾的清运工作。无障碍空间设计在地面的材料选用上，应达到防滑的效果，且将残障者行走无障碍空间（导盲砖、残障步道）考虑于其中，这样才能达到无障碍、安全的步行空间。广场休息空间设计广场休息设施设置方面，座椅尽量采用可及性高的设置（阶梯式或座台方式的座椅），坐卧高度以45cm~60cm为佳，以达到广场中休息空间的便利性。广场中休息空间应尽量面对广场活动发生的方向，有适当的植栽配置，且远离主动线位置（适当距离约3m），以达到休息时的舒适感。广场中应有视觉焦点的设置，如喷水池、雕塑品、活动舞台等设施，创造丰富有趣的视觉焦点。在广场周围也应有明显的范围界定物（短柱、矮砖等），以定义广场范围和道路的区别，确保广场活动进行的安全性，这样才能真正达到无障碍的休息空间。商场内部空间设计商场内部布局包括商场的高度、中庭设计、商装等，充分体现出商场总体的实用、简约、时尚。商场高度4.53.612-18过低则会给消费者造成压抑感。中庭空间设计（通常外请专业公司制作）中庭是项目最热闹的部分，也是项目室内步行街节点上的高潮，空间变化丰富，绿植密集，水体精心布置，玻璃顶投下的光影富有变化，配合座椅和餐饮设施，提供了购物、休息的场所。注意事项和谐性与均好性：以商场核心主题特色为基点，通过中庭景观、电子显示屏均好性。与外部广场互动：商场中庭与外围广场，一“内”一“外”，其两者具有共广场侧重于商场外圈的人流集合。建筑细节设计达到风格统一的视觉效果。风格设计：色调是风格的主要表现形式，商场墙、地面作为商场的主要内部案一般采用清晰简约的格式图案。地面材料，一般要易于保洁，具耐磨性，防滑性（尤其是多雨雪地区），避免采用木质地板；墙面材料，要防潮、防霉，选用防火材料。地、墙面的图案选择：商场地、墙面图案运用除了要结合商场风格外，还要图案。装饰品设计要结合商场内部装修风格，包括色调、造型、图案等。繁杂无序的感觉。色调、风格，组合成统一格调。商场总体商装商装原则：经营行为不断融合，从而实现差异化经营，提升企业核心竞争力。求。加以独特的服务理念，努力引领时尚消费的潮流。商装投资的合理性：注重成本控制，追求商装效果的实效性，采用“画龙点3-5内适应经营需求。导和发挥商户的装修行为。品牌商户须按照厂家制定的统一标准，制定品类的个性（二次）商装方案。色彩在商场中的运用在炎热的夏季，商场以蓝、棕、紫等冷色调为主，有凉爽、舒适的心理感受。采用这个时期的流行色布置女士用品场所，能够刺激购买欲望，增加销售额。儿童对红、粉、橙色反应敏感，销售儿童用品时采用，效果更佳。也可以来用冷色调装饰，缓解顾客紧张、忙乱的心理。花板可以给人带来赏心悦目的清新感受。色彩运用要在统一中求变化。商场应定出标准色，用于统一的视觉识别，显的疲劳商装细节对于日用百货类、部分家居建材类、美食类铺位为了商场整体的统一、规范需由商场进行总体的一次性商装。在保证整体商装风格特色的前提下，充分利用局部吊顶、包柱和精品店LOGO 等因素结合各商场的经营诉求，着力于体现差异化经营的风格和现各商场的主题特色。吊顶区域：（阳光通道平场区精品店区域主副信道）吊顶的样式：须根据实际情况选择吊顶的形式，如果商场为一层结构，那么我们可参照北京奥特莱斯店，不做整体吊顶，可将顶棚漆成黑色或灰色，使用大功率高照度节能灯，利用灯光将人们的视线控制在照度内（家居类商铺可根据实际需要由商户自行制作个性化吊顶）。如为多层建筑，根据实际情况也可在顶棚做扣板。材质：亚光铝隔珊（600*600）、吸音板、矿棉板、阳光板（商场采光顶用）等。色调：浅色调---牙白色、纯白色、乳白色。棚顶埋件：根据各商场吊挂需求配合工程部门在商场主次入口棚顶做好预留。地面：中央广场（阳光通道）：仿古砖公共通道：（主信道、副信道）规格：600㎜*600㎜材质：抛光砖色调：象牙白、米灰色地插：位置：中央广场、主信道中间位置；主信道与副信道交汇处。功能：美陈和促销活动使用。副通道地面：图案可根据经营区品类的不同而变化使整体效果更加生动。包柱：规格：视商场实际情况而定。材质：木制、铝塑等材料，在大的主通道采用外墙砖，并在适当位置设壁灯并适当配以绿色植物点缀，给消费者以行走在外部步行街的体验。商场内部可包装为灯箱式作商品广告宣传。铺位内部边缘可由商户自行设计为商品展示墙及艺术品展示窗等。LOGO：高度:棚高3-3.4米材质：石膏板、轻钢龙骨、玻璃、铝塑板色调：根据各商场经营特点及品牌需求高度：600㎜宽度：随品类而定门楣牌匾厚度：突出门楣10公分以内或视实际情况而定。主要配套设施功能规划柜/专卖店形象设计等内容如下：服务设施设计总服务台设计：1个---设置在显著位置。顾客收银台设计：视情况而定，通常1500---2000㎡设一个。顾客休息设施设计：通常采用木质条椅与花坛相结合休息设施。导购系统设计标识、指示系统设计、促销空间设计、广告位设计、橱窗设计、花车设计。店铺及专柜/专卖店形象设计专卖店形象、专卖店室内展示设计、专柜形象设计、专柜灯光设计、陈列道具设计。垂直交通（直升梯、扶梯）扶梯布局有效运载商场电梯的基本功能是运载商场内人流，商场扶梯部数，布局位置，都要以有效疏散运载人流作为出发点。避免扶梯口的客流堵塞大型商场，客流量大，扶梯与通道衔接处，一般会设比商场通道宽的空间，或是在通道交叉口处安置扶梯。“右上左下”规则根据东方人的行走方向习惯，一般是偏右，商场双向扶梯布置时，要根据“右上左下”规则，引导顾客向上购物。单向扶梯设置：商场运用单向扶梯设置，不仅可以保持商场商品的受观率，保持客流的停留时间，增加消费者再购物的购买欲，而且还可以避免扶梯口的堵塞。但同时也要注意消费者逛商场的疲劳度，进行合理跨距分析。垂直电梯布局客货分流商场垂直电梯一般货梯与载客梯分开设置，实行有效货流与客流的分流。专用通道设置商场垂直电梯一般设置专用通道，与扶梯、商铺分立设置。一是，避免客流堵塞；二是商场以扶梯为主，垂直电梯为辅，消费者一般逛商场，选用的多为扶梯。观光梯应用常用于带有中庭的商业项目，也有设置在商场外部的，主要作为商场亮点。设置在中庭的观光梯，可以让消费者了解商场功能布局，业种分布。卸货区设计商品运送到各个楼层，在时间段上略有错开，货车的进卸货时间有所分开（等）办公人流与货流对购物人流的干扰。区限。能够调头，要不然进去出不来了，另外电梯的尺寸要有要求，因为建材有一些特殊的产品比较长，那么我们的电梯必须要达到一定的载重量，如果在我们做项目之前这些情况不了解，已经做了建筑设计了，再更改是很困难的。照明设计从商品色彩来看，冷色（青、紫）用荧光灯较好，暖色（橙、红）用白炽灯更能突出商品的鲜艳。服装、化妆品、蔬菜、水果等使用白炽灯、聚光灯则能很好地突出商品的色彩，创造气氛。商场室内灯饰设计与区域气候环境相结合：通过结合商场所在区域气候，对灯饰色调选择。如调。高档商场，主要选用高级灯饰。不需特效，而后者则注重灯光所带来的效果。与功能结合：商场不同的功能区，对灯饰要求也不尽相同。比如通道一般选彩色照明：利用彩色灯泡，或将彩色光片加在灯前，变化出不同色彩的灯光。在均衡分配商超内的照明亮度时，应以全体照明的店内平均亮度为1，店面橱窗为2～42～31.5～2要加上局部照明即可。灯饰安装光扩散更和谐，同时也起到节约电能。3.8-462650-65商家的二次照明则最好采用插卡，自己买电，这样可以起到节能作用。夜间室外照明重点突出建筑和停车场，让商场在环境中产生强烈的视觉效果。设备必须考虑稳定可靠的节能灯具。通风调温商场内顾客流量大，空气易污浊，为了保证空气清新，应注意通风设施建设。营业场所的温度对顾客和商品保管都有影响，商场也应考虑空调设施的建设