物业设备管理的内容机构和职责

《物业设备维修与管理》大连理工大学出版社出版主编：史华情景一认识物业设备管理情景二物业给水排水系统情景三物业采暖及燃气供应系统情景四通风、空调系统的认识与管理情景五物业消防系统的认识与管理情景六物业电气系统情景七建筑智能化系统简介

本课程结构：任务一物业设备管理的意义和目标任务二物业设备管理的内容任务三物业设备管理的机构和职责任务四物业设备管理制度情景一认识物业设备管理本情境主要学习任务有以下几个部分：知识及能力要求：

1、了解物业设备管理的意义和目标；2、了解物业设备管理的内容和要求；3、了解物业设备管理组织机构的设置和相关岗位职责；4、了解物业设备管理的制度。

任务一物业设备管理的意义和目标物业设备管理的意义物业设备管理的目标

物业设备既包括室内设备，也包括建筑规划红线内的室外设备与设施系统，具体主要有给排水、供电、供暖、消防、通风、空调、燃气供应、电梯以及通信网络等设备，这些设备构成了物业设备的主体，是物业全方位管理与服务的有机组成部分。注：作为现代物业，无论是住宅、商业，还是写字楼、工业厂房或其他不同的物业类型，物业设备是其不可缺少的重要组成部分。是为了满足人们生活的基本需求，同时还是人们追求生活更舒适、更安全的物质保证。只有这些设备、设施正常运作，物业的功能和作用才能够得以实现。

一、物业设备管理的意义物业设备管理的基本内容包括管理和服务两个方面，也就是说，需要做好物业设备的管理、运行、维修和保养等方面的工作。管理、使用好物业设备、设施有以下几个方面的意义：

①在为人们提供良好的工作、学习及生活环境中，起到基础性管理的作用，并提供了有力保障。②是实现物业高效率发挥其使用功能，促进物业与设备现代化、规范化的强有力手段。③是提高现有设备、设施性能与完好率，延长设备使用寿命，节约资金投入，保障设备安全运行的保证。④是城市文明建设和发展的需要，对文明卫生、环境建设与物质文明建设起到保驾护航的作用。⑤物业设备管理能强化物业管理企业的基础建设。二、物业设备管理的目标

用好、管好、维护检修好、改造好现有设备，提高设备的利用率及完好率，是物业设备管理的根本目标。衡量物业设备管理质量的两个指标：

设备有效利用率——

设备的完好率——

物业设备是否完好的标准为：①零部件完整齐全②设备运转正常、性能良好③设备技术资料及运转记录齐全④设备整洁，无跑、冒、滴、漏现象⑤防冻、保温、防腐等措施完整有效

任务二、物业设备管理的内容物业设备基础资料的管理物业设备运行管理物业设备维修管理物业设备更新改造管理备品配件管理固定资产（设备）管理

一、物业设备基础资料的管理物业设备基础资料的管理可以为设备管理提供可靠的条件和保证。在对物业设备进行管理的工作中，对所管理物业的设备及设备系统，要有齐全、详细、准确的技术档案，主要包括设备原始档案和设备技术资料。物业设备基础资料的管理主要包括设备原始档案的管理和设备维修资料档案的管理。(一)物业设备原始档案的管理1、设备在接管后均应建立原始资料档案原始资料档案文件主要有：设备验收文件（包括验收记录、测试记录、产品与配套件的合格证、订货合同、安装合同等）、设备安装图及设备使用维修说明等。2、建立设备卡片设备管理部门对所管理的所有设备应建立设备卡片。卡片应记录有关设备的各项明细资料，如房屋设备类别、编号、名称、规格、技术特性、附属物所在地、建造年份、开始使用日期、中间停用日期、原值及预计使用年限、预提大修更新基金、进行大修理次数和日期、报废清理情况等。

（二）设备维修资料档案管理设备管理部门应对所管理设备建立维修资料档案，并进行妥善管理。维修资料档案应包括：1、报修单对维修部门填写的报修单，每月统计一次，每季装订一次，物业设备管理部门负责保管以备查存。2、运行记录值班人员填写的运行记录每月一册，每月统计一次，每年装订一次，由物业设备管理部门保管，以备查存。3、技术革新资料设备运行的改进、设备革新、技术改进措施等资料由设备管理部门汇总存查。二、物业设备运行管理物业设备的运行管理实际上包括了物业设备技术运行管理和物业设备经济运行管理两部分。1、物业设备技术运行管理

物业设备技术运行管理的主要任务是保证设备安全、正常运行，其内容包括建立合理的运行制度和运行操作规定、安全操作规程等运行要求（标准），并建立定期检查运行情况和规范服务的制度等。其中，对于设备安全管理，除了加强设备安全检查和对操作人员、维修人员的安全操作、安全作业的训练和管理外，还要建立安全责任制和对用（住）户进行安全教育，宣传一些危险设备（如电梯）的安全使用知识。在设备技术运行管理过程中要做到：(1)制定科学、严密的操作规程(2)对操作人员进行专业的培训教育(3)加强维护保养工作(4)对事故的处理要严格执行“三不放过”原则2、物业设备经济运行管理物业设备经济运行管理也是物业设备运行管理的重要方面。其主要任务是在设备安全、正常运行的前提下，节约能耗费用、操作费用、维护保养费用以及检查修理费用。其内容包括在物业设备运行管理过程中采用切实有效的节能技术措施和加强设备能耗的管理工作。物业设备经济运行管理应抓好以下几个方面：⑴初期投资费用管理⑵运行成本管理⑶加强节能管理工作三、物业设备维修管理

物业设备的维修管理包括维护保养和计划检修。

1、物业设备的维护保养

设备在使用过程中会发生污染、松动、泄漏、堵塞、磨损、震动、发热、压力异常等各种故障，影响设备正常使用，严重时会酿成设备事故。

（1）维护保养的方式

维护保养方式主要是“清洁、紧固、润滑、调整、防腐、防冻及外观表面检查”。对长时期运行的设备要巡视检查，定期切换，轮流使用，进行强制保养。

维护保养工作主要分日常维护保养和定期维护保养两种。①日常维护保养要求设备操作人员在班前对设备进行外观检查，在班中按操作规程操作设备，定时巡视记录各运行参数，随时注意运行中有无异声、震动、异味、超载等现象，在班后对设备做好清洁工作。

（2）维护保养的实施②定期维护保养工作是以操作人员为主、检修人员协助进行的。它是有计划地将设备停止运行，进行维护保养。应做好以下工作：彻底内外清扫、擦洗、疏通；检查运动部件运转是否灵活及其磨损情况，调整配合间隙；检查安全装置；检查润滑系统油路和油过滤器有无堵塞；清洗油箱，检查油位指示器，换油；检查电气线路和自动控制的元器件的动作是否正常。（3）设备的点检

设备的点检就是对设备有针对性的检查。设备点检时可以停机检查，也可以随机检查。设备的点检包括日常点检及计划点检。设备的日常点检由操作人员随机检查。日常点检内容主要包括：①运行状况及参数；②安全保护装置；③易磨损的零部件；④易污染堵塞、需经常清洗更换的部件；⑤在运行中经常要求调整的部位；⑥在运行中经常出现不正常现象的部位。设备的宿计划点母检一般以葛专业维革修人员变为主，戚操作人叼员协助悦进行，励计划点膀检内容协主要有折：①记录屯设备的绿磨损情母况，发舒现其他晚异常情社况；②更换写零部件骡；③确定修猴理的部位逼、部件及放修理时间匙；④安排荒检修计不划。2、物被业设备集的计划赚检修对在用既设备，甲根据运率行规律聋及计划养点检的革结果可权以确定煎其检修间名隔期。以检腾修间隔肯期为基常础，编他制检修盗计划，村对设备孤进行预裕防性修资理，这迈就是计划检访修实行计划检修，可以匆在设备庆发生故淘障之前拍就对它提进行修咸理，使喊设备一酱直处于舟完好能序用状态剥。计划检扶修工作再一般分档为小修土、中修摧、大修已和系统挠大修4喂种。3、计省划检修倾和维护牙保养的截关系设备管戒理应建转立“维护保养危为主，计港划检修为瓦辅”的原窝则。四、物位业设备奴更新改帽造管理设备使秧用到一紫定年限庭后，其淋效率低左、消耗糠大、年驻维护费坝高，可群能发生明问题严凶重的事银故，为堪使其性覆能得到构改善和始提高，蓄降低年庸维护成德本，需晌对有关筹设备进唇行更新裕改造。设备更新就是以新吊型的设备仿来替代原磨有的老设翅备。任何叔设备都有千寿命，如零果设备使脖用达到了尊它的技术粮寿命或经响济寿命，福必须更新歉。设备改测造就是应用场现代科学赶的先进技王术，对原挪有的设备窄进行技术激改进，提尘高设备的胁技术功能演及经济特塌性。五、备品沈配件的管竖理运转类凉的零部协件将要怕磨损、纯老化，犹从而降榨低了设手备的技员术性能溪。需用新脂的零部琴件更换萄已磨损经老化的认零部件勤，在检珠修之前悼就把新何的零部意件准备窑好，这核就是备粒品配件忽管理的晴基本原鞭则。备品配蜘件管理沿工作的炭目的是，既要让科学地组膜织备件储形备，及时拉满足设备鸦维修的需现要，又要伴将储备的冰数量压缩暖到最低的能限度，降锣低备件的锄储备费用朱，加快资府金周转。六、固陪定资产订（设备荣）管理固定资产是指使用尝年限在一年以上，秃单位价颜值在规鲜定标准珍以上，港并在使仔用过程尿中保持津原有物泉质形态抚的资产犁，包括镇房屋及谊建筑物捉、机器斧设备、近运输设郑备、工德具等铃。不属于径生产经舞营主要镜设备的冒物品，散单位价乒值在2羊000葛元以上尖，并且长使用期替限超过把两年的宋，也应忠当作为固定资架产管理躁。固定资产技管理应考态虑的几个钉问题：固定资彻产（设许备）的散利用程进度：利用率矩和生产峰率两个指凭标。设备折湾旧：参考同衣类，根用据设备吵情况以秤及技术暗进步程悔度。设备的报惰废固定资染产的管扒理要求海：1、保环证其完肝整无缺光。2、提高已其完程度牙和利用效帐果。3、正击确核定螺其需用怨量4、正垄确计算咐其折旧砖额，计用划性地梦计提折纲旧。5、进弟行其投超资预测弊。任务三妹、物业粪设备管绿理的机事构和职帐责一、机构登组建物管企业幸对设备设糖施管理工口作所设的迁组织机构夜一般称为工程部，其工作蛇目标有二扫：一是通泡过专业化匀的管理不渗断完善和酸提高物业泛环境品质摔；二是通蛮过严密的板组织系统谜分层／分彻工负责，类严格控制喝成本，实腊现经营目元标。物业管理味企业设备挣设施管理免部门的机剑构设置应尾体现部门经理涝负责和主管工边程师业蛾务领导相结合的惑原则，根责据公司的跑组织形式陡、管理物愉业的种类地、设备的奸种类，其督结构方式挥主要有两删类：大型物艘业公司趟工程部和物业公参司管理句处工程戏部（组潮）。工程部经理空调工程师电气工程师机电工程师给排水工程师锅炉工程师资料员采购员仓库管理员空调组电工组电梯组管钳组锅炉组主管（技术工程师）维修班运营班技术资料员综合班电工电梯维修工空调运行工高压运行工管钳工房屋维修工二、岗位水职责为了规幸范日常惊管理行纯为、管仿理程序改以及明喇确每个鲁岗位需粗完成的丘工作任眨务，必霞须制定传各个岗只位的职茎责，物纯业设备适管理方爆面的岗怪位职责行，一般铁分为管只理岗和凳专业技耽术岗两撞种类型红。管理诞岗有工胜程部经店理、专日业工程民师或技摇术员、办领班、新维修人截员和保肌管员等隶，专业歪技术岗米则包括序工程部按、电工轮班、电增梯班、昏空调班艘、机修勇班和弱武电班等泉。三、培养柱一支“一区专多能”三的高素质院维修管理歼队伍物业管光理公司兰如何适短应物业供管理的戏科学化补，设备免维修管橡理人员贫的素质耀是最重最要的因伍素。因翠此对设惹备维修候管理人眉员要有敏明确的滴要求，逗应努力梳把他们掠培养成启“精干辅”的“马一专多用能”的基技术能卧手。1、技术人样员要加强群物业管理强方面的知仔识学习，陆保证各种谎建筑设备梳正常运行挥。2、技术勾人员要榨“一专便多能”左，适应赌机电管耗理的需鸦要。3、加强戴巡视检梨查工作宋，保证通机电设摇备完好升运行。任务四疾、物业夹设备管辛理制度物业管显理的制未度和法乒规是物启业服务鬼企业开估展工作阴的准绳顷和依据,是以政逆府颁发垄的各项热法律、勺法规、末示范文轻本及管蚁理内容坑为依据尝，借鉴绳国内外好物业管响理的成静功经验况，并根奥据本公殖司的实栽际制定件出来的政。这是裂实施和辨规范物代业管理肌行为的沈必要措废施和保市证。物久业设备他管理的似规章制侍度一般趣包括一胜下方面柔：一、接戒管验收蠢制度设备验奇收工作断是设备声安装或鱼检修停咬用后转途入使用潮的一个缠重要过件程。搞朽好设备服验收工究作，对英以后的低管理和哨使用有事着重要旗的意义桃。设备没接管验琴收不仅虎包括对养新建房振屋附属琴设备的潜验收，伏而且还蜂包括对蠢维修后虑房屋设透备的验侍收，以限及委托保加工或忍购置的景更新设望备开箱针验收。房屋设备室的第一次趋验收为初波验，对发展现的问题摔应商定解蚕决意见并俭确定复验钥时间，对衣经复验仍爱不合格的拖应限定解惭决期限。洽对设备的给缺陷及不躁影响使用哭的问题可查作为遗留昏问题签订组协议保修波或赔款补扩偿。这类剪协议必须分是设备能息用、不致退出现重大徒问题时方箱可签订。逗验收后的稀验收单与照协议等文竟件应保存醒好。二、预防坚性计划维碍修保养制趁度计划维址修保养康制度是盆指为防写止意外慰损坏而窑按照预详定计划恋进行一僵系列预吵防性设新备点检渡、养护爷、修理钱的组织胸措施和将技术措惜施。主让要包括松：1、确定维榜修及保养蕉工作的类宾别和内容否，具体包问括：日常掩及周保养凭内容；月让维修保养刻内容；季搜度、半年旷、年度维酒修保养内笛容；大修陵理内容。2、设备维硬修、保养夹的要求。3、开展毯预防计衔划维修把保养工吉作的实男施与监删督。各威设备维伸修部门乱每年应减根据设唯备维修暮保养工盐作的内阵容和要董求，研越制预防拾性维修蛙保养计族划，并狠分期分疤项下达喘给维修怕人员、仆使用人匠员实施忧，并进孙行监督颗和检查稍。4、大修根理计划园根据公胖司设备嘱管理和类维修合冶一的体查制，应胁采取大圈修集中价、维修炮分散的残组织形盲式。三、值班愧制度建立值哪班制度堂并严格利执行，扰可以及馅时发现副事故隐愈患并排悦除故障顽，从而饺保证设路备安全晨、正常点操作运堆行，其构具体内天容如下烦：1、值班人辆员必须坚爱守岗位，末不得擅自浴离岗，如稿因工作需德要临时离炭岗，必须蜂有符合条类件的人替丈岗，并交甩待离岗时由间及去向揭。2、根据励操作规斥程及岗笋位责任贱制的要引求，密叶切注意写所管设肆备的运睬行情况捷并按规镇定做好钥有关记唇录。3、如发嘴生设备偏故障，欣而当班铜人一时嫩不能处写理，应忧按报告雷制度及伪时报告尚给有关视人员。4、调度值肠班人员接省到请修通尚知后，应爱及时通知除有关班组枝，安排人匪员前往维部修。5、所有值驶班岗位都雷必须安排霞人员值班堵，且要到疾岗到位。柿如需调班鄙，必须报域主管人员浅同意。就森餐时间，含实行轮换粮就餐制，岗并通知同末班人员配钱合。6、值班人这员应安排全统一的班居次值班，恋不得迟到捉、早退、匙无故缺勤域，因故不方能值班者益，必须提剂前征得班忧长同意，遣按规定办泪理请假手蚂续。班长掏应落实好炭代班人员罗，保证岗狭位上有人早工作。四、交接精班制度搞好交接花班工作，揭可以保证元值班制度路的实施，届其主要内撇容是：1、交接脱班双方可人员必拼须提前10m币in做好交票接班准狐备工作娃，正点蛋进行交棚班。交济接班的袭准备工兆作有：贝查看运俗行记录巧，介绍缝运行状龄况和方下式，设究备检修筋、变更罩等情况饥，清点衔仪表、碗工具，并检查设割备状况亲等。2、出现被下列情授况不得逝交班：①在事炊故处理移未完成法或重大找设备启求动或停趋机时；②交接皆班准备巷工作未静完成时啄；③接班人扑员有醉酒己现象或神有志不清而纱未找到顶可班人时。3、交接班杨清楚后，愤双方要在抢值班登记叉本上签字炎。五、报告牺制度建立报鸡告制度睬可以让桨物业公头司经理还、技术嫩负责人树和班组马长及时末了解设配备的运轻行情况竹及设备轧维修管极理情况散，及时看发现设赵备管理瓦中存在贼的问题邀，以便煤及时解付决。六、工具领用建保管制度饭：①个人挂领用工锁具品种颤根据工每种发放钥，由员录工申请创部门经棉理批准迫，到仓科库办理最领用手锤续，工秀具由个封人负责浪使用、局保管。②班组领盖用的公共虫工具品种胸，由各领帆班申请，慎部门经理期批准后到兽仓库领用胆，领用后耳由领班保斤管，班组落交接班时尝，按交接搅班制度交增接公用工崖具。③工具发速生丢失、宝损毁，由净保管者说册明原因，蓝向部门经淹理报告。武由于人为疾因素所造木成的由责狸任人按工般具价值赔丑偿。④工具因战使用时间宴过长而发锈生磨损或东毁坏，经蔽部门经理烧批准可办晚理报废，漠保管人重执新办理领拔用手续。七、设消备操作国维修安序全规定幅：①所有机患电操作，膏维修人员唤必须严格看执行国家巧有关安全桐操作规程