宁波万豪酒店项目建议书写字楼,商业

宁波万豪酒店项目建议书

（写字楼，商业）宁波市坤氏招标有限公司2013年10月22日商业篇第一部分：市场调查与分析

宁波天一酒店分布和价格1、历年商服用房开发投资额及施工面积2、2012年商服用房施工面积区域分布小结1、

宁波商服物业进入了一个高速发展的阶段，这与宁

波的阶段性的经济结构调整基本完成、经济驶入快车道相吻合；

2、

商服市场交投两旺前景看好；

3、

海曙区在20012～2013年将面临巨大的商服物业集中供应、集中投放市场的压力；二、中心区商服物业特征

1、政府统一规划，构筑中心区商业圈

2、商服物业发挥空间大

3、高档次品牌、商家少

4、商业氛围成熟，需假以时日三、中心区商业物业竞争调查比较项目名称宁波万豪中心和义大道银泰百货单价(元/平米)1F4万5万~4万(街铺:5万,内铺:4万2)报价4万成交价3.8万2F2.5万2.5万~3万2万1.8万3F售完无1万51.3万4F售完无无销售情况商铺销售率为10%，写字楼仅用7个月实现95％的销售率，并引进渣打银行等国内外大型机构的进驻；1F有800多平米商场已售，其它铺位散售，2F整售银泰百货认购3-4整层和1-2层的大部分面积1F街铺散售，2F铺位整售小结高起点、高规划、高投入的中心区将是无可争议的宁波未来商业中心，是宁波未来最具国际性、现代性、最高档的商圈，shoppingmall、高中档百货、高中档餐饮、高中档娱乐的发展空间巨大。

中心区目前商业氛围尚未形成，随着中心区建设的推进，片区商业物业的价值须经数年的增长，方可能达到预期目标。

项目分析-项目简介万豪国际集团（纽约证券交易所代号：MAR）是全球首屈一指的马哥孛罗国际酒店管理公司，万豪拥有遍布全球74个国家和地区的接近3,700家酒店和17个品牌。万豪国际集团的总部位于美国马里兰州贝塞斯达，雇用约300,000名员工。其2011财年的财报收入超过120亿美元。万豪国际集团是世界上著名的酒店管理公司和入选财富全球500强名录的企业。万豪国际集团创建于1927年，总部位于美国华盛顿。万豪国际集团目前拥有18个著名酒店品牌，在全球经营的酒店超过2700家，年营业额近200亿美元，多次被世界著名商界杂志和媒体评为首选的酒店业内最杰出的公司。万豪国际集团在持续快速发展中，又于1995年收购了全球首屈一指的顶级豪华连锁酒店公司—丽嘉酒店（Ritz-Carlton）。这一举措使万豪成为首家拥有各类不同档次优质品牌的酒店集团。此后又在1997年，相继完成了对万丽连锁酒店公司（Renaissance）及其下属的新世界连锁酒店（NewWorld），以及华美达国际连锁酒店（RamadaInternational）的收购。此举使万豪国际集团在全球的酒店数量实现了大幅增长，特别在亚太地区，一跃成为规模领先的酒店集团。万豪国际集团于1997年进入中国酒店业市场，并于此后快速发展。目前，万豪国际集团旗下的丽思卡尔顿酒店、JW万豪酒店、万豪酒店、万丽酒店、万怡酒店、万豪行政公寓等共6个酒店品牌在中国经营的酒店达56家，以及目前正在筹建中的酒店。项目主要技术经济指标

项目主要技术经济指标表序号 内容 单位 指标 备注1 占地面积 ㎡ 38700 1.1 其中：建筑占地面积 ㎡ 19350 1.2 绿化建筑面积 ㎡ 8650 1.3 道路占地面积 ㎡ 1025 2 总建筑面积 ㎡ 90000 2.1 标准层面积 ㎡ 1500 3 建筑高度 ㎡ 160 4 建筑层数 层 40 4.1 其中：地上 层 38 4.2 地下 层 2 附图项目各层平面图项目各层平面图第二部分沿商火业项目定呆位一、宁波CBD朝可能业擦态定位言分析麻（溉一）现讨存业态女分析拜万豪选址紧雷邻和义大纸道，离天闸一广场距讽离较近。购物方元便交通尤便利。岛但缺乏搁良好的携休闲空衫间；小型快盆捷超市技。故可引筒进星巴柔克等高堡档咖啡疗厅等休林闲餐饮征业。（二）C罢BD业态朱存在的可借能CBD的订地价与租段金峰值规扶律，决定栽了只有承忘租能力较俱高的行业苗业态才能裂占据地租占较高的C残BD。叶承租能力搂最强的为如高档零售信业、高档逃餐饮业、掉高档娱乐债业：其次为催金融信坦息咨询牲业。如此在疮CBD附近零售业薪最可能屡生存良烫好的是给高档咖啡厅捐，小型狸百货商亭店等。（三）炼本项目及商业业匪态定位贷选择1F犁业态选择际：咖啡厅恰·高档小书超市分析：知1、项杯目形象闷的要求盟2狡、项目船发展的肾需要芬3、缝经营现订状的要摔求含4、区馒域发展蹲的要求二、商著铺部分呼价格走盟势建议本项目一层商业女价格定位蜜为：2100扫0~28酱000元/M2第三篇激规划坏设计篇一、地暴下室设洽计建议1、建议厚设四层会，不计锄入容积漫率，主续要用途础为商业绳、地下切车鞭库猴、设备匙用房，宿停车位掉不少于500个。2、建议地鹿下一层层丛高在5m左右，货娃流和污物不的运送在漆本层泛解决，点建议在本死层设立电踏梯等候厅妈，提高了父大厦的服涉务率等级，同纹时解决本驼大厦办公剪人员利用善地铁交通腊的问题;

3、考虑迁到地下扯二层也思将会与睁地铁出安口相连郊接，并即有大量们的财商欣业面积绘，建议蓝地下二男层层高纱在4.5熔m左右，功保证净铃高不社底于4m;4、建议地依下三四层谈层高在3.8米左右订，主要委用途为腾设备用笨房及箱底下停添车;

5、建议朗在地下羽一二层喘设立两障台观光现电梯、炮一组扶借手电梯直及一部爱裙楼独阿立货梯减直通裙斩楼,，建议纲不要将惕以上电骆梯势位置助设立在姿与地铁泽出入口圾的直接宽对接的锋位置，米以避免恩西面及趣北面地今铁和地唇下商业怕连接口毯的人流尤直接流细失到叮地气面,从而解愉决地下观商业人盼流的引径导和组浑织问题且。二、裙刑楼设计日建议1、裙楼共秆分两层，船每层层高舍为11米；面积仓约3000稀-400读0平萄方戏米；2、第一层怪临街，作属为商业用份途，可适浩当以银行跪营业厅、杜名扔牌专卖店桨、知名中什西快餐、壶邮局为主拌，借此提纹高整硬体裙楼柱的档次,为了充分蒜利用一层苦的黄金商幼业价值,建议县不在一诊楼设大累堂,将办公大幕堂设为二烘层,以自动劈燕扶梯的秩形佣式族通向二途层,可以使滋商业与筋办公的嫁人流进种行明确堆的区分,使办公渴人员有肝较独立亭的等候告空间,提升项峡目的办麻公档次江；3、第二层蛙建议作大涛堂以及综春合性商业泥使用，如:银行、球证盘券天办公区悼、西餐背厅、少重量服装吨、皮具贿、精品瓦等品牌芦商场；4、裙楼者应考虑址预留分惰体空调候主机位,以满足银蠢行、证券教及循餐饮业长喇时间的供雾应冷气的慕需求；5、裙楼询内部设范两组扶奥手电梯怜及两台疗观光电查梯，并惠考虑地毅下寺商氧业人流美的动向镇和便捷僚度；6、裙楼杠外立面血的设计恢要充分宁考虑到株商业广踪蝶告牌的睛设立；7、裙楼面要设置串烟道，丽满足将遣来引进朽餐饮业室的需要院；8、大堂面尖积不应低减于200平米，可卫设立体绿型化、壁式伯或平百面式立佩体生态水系族系统。三、塔级楼全部规口划为大中开间写要字楼，捎可以灵剪活分割上。•写字楼层当高：3.7冬M•标准层后面积为>1400平米左右•户型以100—押200平方米为陆主•通道净宽请不应少于1.6米；•顶层设10米高玻趣璃顶，折以便于滴大厦标贡志的展谎示四、绿祝色生态愁环境建哲议1、每2—4层设一联个30㎡左右的峡两层连款通开放窃式小中许庭花园，以增类加内部景铁观资源和仙共享交流妹空间，同钉时体现人性化恨绿色环丹保概念烫。2、空中附花园立今面形成秘的巨大候阴影，私使房间煮内部更乘加凉爽通风，妥面积适滴中，将贡绿化引页入高层从建筑中把，加速提了空气的流厦动，带表来健康辛、卫生稠的办公斯环境。景观示辱意图五、室眉外公共星部分1、写字楼化主入口应饺设在进出膏较方便、趋空间较开脆阔的西面我；2、广场狂设在本啦地块的绩西面，品同时作滋为商业纯的主入孩口。室禽外广汉场应设营置花园软、喷泉鸟、雕塑颜等景观夕；为路渴人设置吼休息钉座椅、厚直饮水很等设施章；广场衔外墙设谨大屏幕机电视；3、在西广脾场设扶手羽电梯直上祖裙楼二楼弟；4、车流茫出入口耽分流，肠入口设娇在人流费量较少介的路段夕，出口葱则设筐在路段际；5、设置唉部分地阅面临时躁停车位双，以满扑足银行近停运钞春车，以衔及酒枯楼停车摘等需要掌。七、外立孤面建议1.立足于洲时代又戴要超越垦时尚,把握时代号的根基。2.体现地蒸域特色堆和文化版，使人费们在精休神上有呢归属感答。3.建筑立面追装饰应该奖注意到人抗们的生活概经验和审算美习惯，舅创造出能穴够为广大吩群众所理没解和认同窗的装饰，肚做到“雅抵俗共赏”骑。使之成载为地标性凉建筑。<EN激D>谢谢观缠看/欢迎下载BY柳FAI扛TH