2020年房地产估价师《经营管理》试题及答案

2020年房地产估价师《经营管理》试题及答案(最新)

1、[试题]从名义利率与实际利率的关系来看，实际利率一定大于

名义利率。()

【答案】×

【解析】本题考查的是名义利率与实际利率。名义利率与实际利率

的关系为：实际利率=(1+名义利率/计息周期)计息周期-1。如计息周

期数=1时，两者相等。如计息周期数大于1时，实际利率大于名义利

率，当计息周期数小于1时，实际利率小于名义利率。参见教材P156。

2、[试题]2008年，某市可供租售的房屋面积为3000万in2，其中

可供销售的住宅面积为1800万㎡，可供出租的住宅面积为450万㎡;

当年销售和出租的房屋总面积为2750万I112，其中销售的住宅面积为

1680万㎡，出租的住宅面积为320万㎡。该市2008年住宅市场吸纳率

为()。

A.71.11%

B.88.89%

C.91.67%

D.93.33%

【答案】C

3、[试题]开发商投入的建设资金(不含土地费用)达到或超过地上

物预计总投资的()以后，方可获得政府房地产管理部门颁发的预

售许可证。

A.20%

B.25%

C.30%

D.40%

【答案】B

【解析】一般规定，开发商投入的建设资金(不含土地费用)达到或

超过地上物预计总投资的25%以后，方可获得政府房地产管理部门颁发

的预售许可证。

4、[试题]下列房地产投资形式中，属于按经济活动类型划分的有

()。

A.居住物业投资

B.商业物业投资

C.土地开发投资

D.房地产开发投资。E,房地产经营投资

【答案】CDE

【解析】根据房地产业经济活动类型的不同，可以将房地产投资划

分为从事土地开发活动的土地开发投资、从事各类房屋开发活动的房

地产开发投资和从事各类房地产出租经营活动的房地产经营投资。参

见教材P4。

5、[试题]因为变现性较差，所以房地产投资不宜作为长期投资。

()

【答案】×

【解析】本题考查的是房地产投资概述。土地不会毁损，投资者在

其上拥有的权益通常在40年以上，而且拥有该权益的期限还可以依法

延长;地上建筑物及其附属物也具有很好的耐久性。因此，房地产投资

非常适合作为一种长期投资。参见教材P7。

6、[试题]某知名房地产开发企业按高于市场上同类物业的价格对

其开发的房地产项目进行定价，这种定方法是()。

A.领导定价法

B.挑战定位法

C.随行就市定价法

D.价值定价法

【答案】A

【解析】本题考查的是制定租售方案。如果某公司在房地产业或同

类物业开发中踞龙头老大地位，实力雄厚，声望极差，就具备了采用

领导定价法的条件，使其制定的价格在同类物业中居较高的价位。参

见教材P99。

7、[试题]某城市住宅市场调查结果显示，该城市住宅的总需求与

总供给基本平衡，但同时显示，套型建筑面积120㎡以上的住宅供过

于求，70㎡以下的住宅供不应求，则该城市的住宅市场处于()状态。

A.均衡

B.周期性失衡

C.结构性失衡

D.区域性失衡

【答案】C

【解析】本题考查的是政府干预房地产市场的必要性。供给档次与

需求之间处于错位状态，这属于供求结构失衡。参见教材P58。

8、[试题]金融机构在为房地产置业投资者发放抵押贷款前，规定

权益投资比率的目的是为了控制信贷风险。()

【答案】√

【解析】本题考查的是房地产开发贷款。规定权益投资比率，即自

有资金比例最低比率，就是为了控制风险。参见教材P303。

9、[试题]下列关于房地产置业投资不确定因素的表述中，正确的

是()。

A.空置率与有效毛收入呈反向变动

B.通过与物业服务企业签订长期合约，可以完全排除通货膨胀对运

营费用的影响

C.权益投资比率高，意味着投资者承担的投资风险和风险报酬均增

加

D.金融机构通常要求投资者的权益投资比率不得高于某一要求的比

率

【答案】A

10、[试题]在房地产投资项目可行性研究中，调查研究主要是从市

场调查和资源调查两方面进行。其中资源调查的主要内容有()。

A.项目用地

B.房地产市场供需

C.房价现状及走势

D.交通运输条件。E,外围基础设施

【答案】ADE

【解析】本题考查的是可行性研究的步骤。选项A为土地资源，选

项D为交通资源，选项E为配套资源。选项BC是市场调查的内容。参

见教材P255。

11、[试题]房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险

因素变化而使房地产项目达到()的极限值。

A.利润为零

B.允许的最低经济效益指标

C.最大费用

D.最大利润

【答案】B

【解析】临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房

地产项目达到允许的最低经济效益指标的极限值，以风险因素的临界

值组合显示房地产项目的风险程度。

12、[试题]房地产境内投资与境外投资之间的比例结构分析属于产

品结构分析。()

【答案】×

【解析】本题考查的是房地产市场结构。投资结构：如直接投资与

间接投资、开发投资与置业投资、个人投资与机构投资、境内投资与

境外投资等。参见教材P37。

13、[试题]下列房地产投资行为中，房地产投资管理经验丰富的机

构投资者通常会选择的是()。

A.开发商品住宅

B.开发工业厂房

C.购买优良区位的新竣工物业

D.购买繁华区域的成熟物业

【答案】C

【解析】本题考查的是房地产直接投资。具备房地产投资管理经验

的机构投资者，则更倾向于购买处于优良区位的新竣工甚至尚未竣工

的物业，这类物业初始价值和收益水平较低，但物业价值和收益能力

逐步提升。参见教材P11。

14、[试题]某收益性物业的潜在毛租金收入为30万元，假设在某

报告期内的出租率为80%，所有承租人都能按时交纳租金，物业其他收

入为2万元，则物业在该报告期的有效毛收入为()万元。

A.22.0

B.24.0

C.25.6

D.26.0

【答案】D

【解析】本题考查的是收益性物业经营状况的评估。有效毛收入=

潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入=30×80%+2=26。参见教材

P367。

15、[试题]多因素敏感性分析一般要假定同时变动的几个因素都是

相互关联的，且各因素发生变化的概率相同。()

【答案】错误

16、[试题]产生房地产价格泡沫的直接诱因是()。

A.土地稀缺

B.城市化进程快

C.投机需求膨胀

D.过度放贷

【答案】C

17、[试题]个别发展项目因素、建筑物类型、地点等引起的项目风

险属于()。

A.系统风险

B.资本价值风险

C.比较风险

D.个别风险

【答案】D

【解析】个别风险是投资者可以控制的风险。

18、[试题]某房地产开发企业拟开发总建筑面积为50000m2的住宅

项目，可销售面积为47500m2，项目的开发成本为5000元/m2，销售均

价为6500元/m2，营业税金及附加为销售收入的5.5%。当该项目利润

为零时，售价允许降低的最大幅度是()。

A.14.32%

B.18.62%

C.19.03%

D.23.08%

【答案】A

【解析】本题考查的是盈亏平衡分析。设保本售价为A，当利润为

零时：销售收入-销售税金=总成本4.75A(1-5.5%)=5000×5

A=5569.48(元/m2)降价幅度=(6500-5569.48)/6500=14.32%。参见

教材P218。

19、[试题]认为利率水平是由货币的供给与需求决定的代表性理论

是()。

A.马克思的利率决定理论

B.可贷资金利率理论

C.Is—1M曲线模型利率理论

D.流动性偏好利率理论

【答案】D

20、[试题]当房地产开发企业很难了解购买者和竞争者对本企业产

品价格变化的反应时，往往采用()。

A.挑战定价法

B.领导定价法

C.目标定价法

D.随行就市定价法

【答案】D

【解析】本题考查的是制定租售方案。另行定价风险较大，难以把

握时，一般会随行就市。参见教材P99。

21、[试题]房地产投资项目可行性研究的根本目的是为了使项目投

资的经济效益最大化。()

【答案】×

【解析】本题考查的是可行性研究的含义和目的。可行性研究的根

本目的，是减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、

社会和环境效益。参见教材P249。

22、[试题]房地产空间市场上的需求者就是房地产资产市场上的供

给者。()

【答案】×

【解析】本题考查的是房地产空间市场与资产市场。空间市场上的

需求者是需要使用空间的家庭和企业，房地产资产市场的供给者是新

建建筑物者(可以理解为开发商)。参见教材P48～49。

23、[试题]房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业

的()。

A.销售收入

B.租金收入

C.转让收入

D.利息收入

【答案】B

24、[试题]一般来说，投资于房地产信托基金(REITs)的风险比直

接投资于房地产的风险要小得多，这主要是因为REITs具有()。

A.较高的收益性

B.较强的流动性

C.直接融资的功能

D.抵御通货膨胀影响的功能

【答案】B

【解析】本题考查的是房地产投资信托基金概述。信托的流动性仅

次于现金。流动性好就会减小风险。参见教材P316。

25、[试题]下列统计指标中属于变异指标的是()。

A.众数

B.调和平均数

C.中位数

D.标准差

【答案】D

【解析】变异指标又称变动度，包括全距、平均差、标准差、变异

系数等。众数、调和平均数、中位数属于平均指标。

26、[试题]某投资者以160万元购买一个商铺用于出租经营，其中

的60万元为银行提供的年利率8%、期限10年、按年等额还本付息的

抵押贷款，其余为自有资金。若该商铺的年租金收入为30万元，不包

括还本付息的年运营费用为年租金收入的25%，所得税率为25%，则该

项投资的税前现金回报率为()。

A.8.48%

B.13.56

C.15.00%

D.22.50%

【答案】B

【解析】本题考查的是现金回报率和投资回报率。参见教材P201。

27、[试题]下列关于房地产市场划分的说法，不正确的是()。

A.二级市场是指土地转让、新建商品房租售市场

B.三级市场是指存量房地产交易市场

C.按照增量存量的方式，将土地市场划分为一级土地市场和二级土

地市场

D.按照增量存量的方式，房屋市场划分为一级房屋市场，二级房屋

市场和三级房屋市场

【答案】D

【解析】按照增量存量的方式，房屋市场划分为一级房屋市场和二

级房屋市场。

28、[试题]房地产开发企业能否获得其他金融机构提供的抵押贷款

承诺，越来越成为金融机构向房地产开发企业发放商用房地产开发贷

款的重要条件之一。()

【答案】√

【解析】本题考查的是房地产开发贷款。开发商是否可以获得抵押

贷款承诺，越来越成为金融机构发放房产开发贷款的重要条件之一。

参见教材P302。

29、[试题]下列关于房地产市场周期循环的表述中，正确的有()。

A.房地产周期循环是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动

现象，且此现象重复发生

B.在房地产周期循环的最低点，空置率最高

C.房地产周期循环的供求平衡点是长期均衡价格

D.在房地产周期循环的最高点，供给增长率等于需求增长率。E,在

房地产周期循环中，价格(租金)和空置率通常是同向变动的

【答案】ABD

【解析】房地产周期循环的供求平衡点是长期平均空置率

30、[试题]房地产市场供给垄断性的原因不包括()。

A.房地产市场需求的广泛性

B.房地产市场供给的异质性

C.土地所有权的排他性

D.土地的有限性

【答案】A

31、[试题]下列费用中，不属于物业服务企业经营费用范围的是

()。

A.保险费

B.房产税

C.法律费

D.贷款利息

【答案】D

【解析】本题考查的是收益性物业经营状况的评估。抵押贷款还本

付息不属于经营费用。参见教材P367。

32、[试题]下列财务报表中，储存基础性数据的是()。

A.总投资估算表

B.资产负债表

C.财务计划现金流量表

D.现金流量表

【答案】A

【解析】本题考查的是基本报表。储存基础性数据的是辅助报表。

参见教材P267。

33、[试题]政府的土地供应政策会直接影响房地产开发的()。

A.产品质量

B.产品性价比

C.规模和结构

D.产品档次

【答案】C

【解析】政府的土地供应政策会直接影响房地产开发的规模和结构。

参见教材P58。

34、[试题]对房地产开发企业来说，下列房地产开发的工作内容中，

属于前期工作的是()。

A.土地储备

B.销售方案的细化

C.建设项目的质量控制

D.申领《建设用地规划许可证》

【答案】D

【解析】本题考查的是前期工作。A土地储备是政府行为，对房地

产开发来说，前期应是获取土地。B属于租售阶段;C属于建设阶段的

工作内容。参见教材P67。

35、[试题]根据参与者的介入程度和品牌间的差异程度，可将消费

者购买行为分为()

A.习惯性购买行为

B.寻求多样化购买行为

C.化解不协调购买行为

D.复杂购买行为

【答案】ABCD

36、[试题]单一项目的投资风险颇大，若把这两个投资项目组合起

来，便可以将两者的风险变化相互抵消，从而把组合风险降到最低，

要达到这个理想效果的前提条件是各投资项目间有一个()。

A.正的协方差

B.负的协方差

C.标准协方差

D.绝对协方差

【答案】B

37、[试题]对于房地产开发项目，不出现在项目投资现金流量表中

的是()。

A.销售收入

B.开发建设投资

C.增值税

D.借款本金偿还

【答案】D

【解析】本题考查的是基本报表。选项D出现在资本金现金流量表。

参见教材P267。

38、[试题]下列房地产投资项目经济评价基础参数中，属于收益相

关指标的是()。

A.出租率

B.基准收益率

C.成本利润率

D.财务杠杆比率

【答案】A

【解析】本题考查的是选择基础参数。选项B属于评价标准类指

标;选项C必须加目标两字方为评价标准类指标;选项D属于融资参

数。参见教材P258。选择基础参数(四类参数)

39、[试题]房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业

的()。

A.销售收入

B.转让收入

C.租金收入

D.利息收入

【答案】C

【解析】本题考查的是房地产间接投资。房地产投资信托基金的投

资收益主要来源于其所拥有物业的经常性租金收入。参见教材P12。

40、[试题]业主选聘和解聘物业服务企业，需要经()同意。

A.业主委员会

B.专有部分占建筑物总面积过半数的业主

C.占总人数过半数的业主

D.专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主

【答案】D

【解析】《物权法》规定，下列事项由业主共同决定：(1)制定和

修改业主大会议事规则;(2)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规

约;(3)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;(4)选聘和解聘物业

服务企业或者其他管理人;(5)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修

资金;(6)改建、重建建筑物及其附属设施;(7)有关共有和共同管理权

利的其他重大事项。决定第⑤项和第⑥项规定的事项，应当经专有部

分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业

主同意。决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业

主且占总人数过半数的业主同意。

41、[试题]商品住房价格迅速上升，导致居民住房支付能力下降、

潜在金融风险增加，进而影响整体经济的持续稳定发展。这表明房地

产市场具有()的特性。

A.信息不对称性

B.交易复杂性

C.供给垄断性

D.经济外部性

【答案】D

【解析】本题考查的是房地产市场的特性。房地产市场的外部性问

题非常突出。房地产市场的外部性是指，外部的因素会影响房地产市

场，房地产市场也会影响其它方面。房地产价格迅速上升，会导致居

民家庭住房支付能力下降，引发住宅问题，也会导致潜在金融风险增

加，甚至引发金融危机，进而影响整体经济的持续稳定发展，从而产

生了负外部性。参见教材P45。

42、[试题]写字楼经营者与甲公司签定了20年的租赁合同，租金

为400元/m2?年，则其面临()。

A.市场供求风险

B.周期风险

C.变现风险

D.通货膨胀风险

【答案】D

【解析】通货膨胀风险也称购买力风险。是指投资完成后所收回的

资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。当收

益是通过其他人分期付款的方式获得时，投资者就面临着最严重的购

买力风险。以固定租金方式出租物业的租期越长，投资者所承担的购

买力风险就越大。

43、[试题]()，是把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转

化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房

地产金融风险等目的。(P12第一章房地产投资及其风险)

A.间接投资于房地产企业债券

B.房地产抵押担保

C.住房抵押贷款证券化

D.投资于金融证券

【答案】C

44、[试题]房地产开发项目产生的利润总额，应首先用于()。

A.向投资者分配

B.提取法定盈余公积金

C.缴纳企业所得税

D.弥补企业5年内的累计亏损

【答案】D

【解析】本题考查的是基本报表。税后利润的分配顺序，首先是弥

补企业以前年度的亏损，然后是提取法定盈余公积金，之后是可向投

资者分配的利润。参见教材P270。

45、[试题]下列物业中，属于特殊物业的是()。

A.在建工程

B.车站

C.购物中心

D.科技产业园区

【答案】B

【解析】本题考查的是房地产投资概述。物殊物业的经营活动需要

得到政府的特殊许可。参见教材P6。

46、[试题]房地产投资易产生资本价值风险的主要原因，是房地产

具有()。

A.异质性

B.用途广泛性

C.类型多样性

D.弱流动性

【答案】A

【解析】本题考查的是房地产投资概述。房地产的异质性，也导致

每宗房地产在市场上的地位和价值不可能一致。这就为房地产市场价

值和投资价值的判断带来了许多困难，使投资者面临着资本价值风险。

参见教材P8。

47、[试题]对于开发销售模式下的房地产开发项目而言，开发商所

投入的开发建设资金均属于固定资产投资的性质。()

【答案】错误

48、[试题]认为利率水平是由货币的供给与需求决定代表性的理论

是()。

A.马克思的利率决定理论

B.可贷资金利率理论

C.IS-LM曲线模型利率理论

D.流动性偏好利率理论

【答案】D

【解析】本题考查的是利息与利率。流动性偏好利率理论认为利率

不是由储蓄与投资决定的，而是由货币的供给与需求决定的。参见教

材P152。

49、[试题]如果整个投资市场的平均收益率为15%，国债收益率为

9%，房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性市场风险系数为

0.23，则按资本资产定价模型计算出的房地产投资折现率是()。

A.10.38%

B.11.07%

C.12.45%

D.13.62%

【答案】A

【解析】9%+0.23(15%-9%)=10.38%

50、[试题]建筑物的重新构建价格是()的价格。

A.扣除折旧后

B.估价时点时

C.客观

D.建筑物全新状态下

【答案】BCD

51、[试题]在房地产自然周期的下降阶段，物业租金的增长率是下

滑的。()

【答案】√

【解析】本题考查的是房地产市场的自然周期。自然周期的下降阶

段，指的是第三、第四阶段，第三阶段租金上涨趋势减缓，第四阶段

租金绝对减少。参见教材P50～52。

52、[试题]房地产属于非货币性资产，销售过程复杂，流动性很差，

其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金。这主要体现了房地产

投资风险的()。

A.变现风险

B.政策风险

C.利率风险

D.市场供求风险

【答案】A

53、[试题]以下有关物业服务企业的说法不正确的是()。

A.物业服务企业取得物业服务收入，应缴纳增值税

B.物业服务企业属于一般纳税人的，税率为6%

C.物业服务企业属于小规模纳税人的，征收率为3%

D.物业服务企业代收的水费、电费，也应缴纳增值税

【答案】D

【解析】本题考查的是收益性物业管理服务费用。代收的各项费用，

不计入销售额中，不需要缴纳增值税。参见教材P375。

54、[试题]某居住项目规划建筑面积为30000m2，含土地费用在内

的开发成本为7500万元，开发费用为1650万元，销售税费为销售收

入的5.5%，销售均价为5500元/m2，适用的土地增值税税率为30%，

则该项目应缴纳的土地增值税为()万元。

A.1482.75

B.1755.00

C.1932.75

D.2205.00

【答案】A

【解析】本题考查的是营业收入、利润和税金。

55、[试题]企业决定应对主要竞争者的对策，可根据以下几种情况

做出决定：

A.竞争者的强弱

B.竞争者与本企业的相似程度

C.竞争者表现的好坏

D.竞争者在市场中的地位

【答案】ABC

【解析】主要是根据前三种情况。

56、[试题]政府的土地供应政策会直接影响房地产开发的()。

A.产品质量

B.产品性价比

C.规模和结构

D.产品档次

【答案】C

【解析】政府的土地供应政策会直接影响房地产开发的规模和结构。

参见教材P58。

57、[试题]对已竣工验收的房地产项目，凡转让的房地产的建筑面

积占整个项目可售建筑面积的比例在()以上的，应进行土地增值税

的清算。

A.55%

B.65%

C.75%

D.85%

【答案】D

【解析】《关于土地增值税若干问题的通知》规定，对已竣工验收

的房地产项目，凡转让的房地产的建筑面积占整个项目可售建筑面积

的比例在85%以上的，税务机关可以要求纳税人按照转让房地产的收入

与扣除项目金额配比的原则，对已转让的房地产进行土地增值税的清

算。

58、[试题]如果同一地区的某一类型物业的售价持续大幅度上涨，

那么该类型物业的出租需求就会()。

A.减少

B.增加

C.不变

D.同步递减

【答案】B

59、[试题]租赁融资在房地产领域的应用模式主要是()。

A.置业投资

B.设备租赁

C.售后回租

D.权益融资

【答案】C

【解析】本题考查的是房地产债务融资。租赁融资主要是两种模式，

一是回租租赁，一是售后回租。参见教材P290。

60、[试题]()是一种专业行业，它综合运用多学科的知识，通

过人员、场所、流程和技术的整合，来确保建筑环境的正常运行。

A.物业管理

B.资产管理

C.绩效管理

D.投资组合管理

【答案】A

61、[试题]下列影响购房者购买行为的因素中，属于心理因素的是

()。

A.生活方式

B.受教育程度

C.购买动机

D.自我形象

【答案】C

【解析】本题考查的是影响消费者购买行为的主要因素。选项ABD

均为个人因素。参见教材P131。

62、[试题]下列房地产开发成本中，不计入建筑安装工程费用的是

()。

A.三通一平费

B.设备采购费

C.结构工程费

D.电梯安装费

【答案】A

【解析】本题考查的是投资估算。三通一平费属于勘察设计和前期

工程费。参见教材P260。

63、[试题]城市房屋拆迁估价的目的是为确定被拆迁房屋()而评

估其房地产市场价格。

A.与产权调换房屋结算差价

B.价值

C.货币补偿金额

D.重置价格

【答案】C

【解析】拆迁估价目的统一表述为“为确定被拆迁房屋货币补偿金

额而评估其房地产市场价格”。

64、[试题]在房地产周期循环周期过程中，空置率持续下降到合理

的空置率以下的阶段为房地产市场自然周期中的()。(P49第二章房

地产市场及其运行规律)

A.第一阶段

B.第二阶段

C.第三阶段

D.第四阶段

【答案】B

65、[试题]下列住房类型中，属于合法供给的城市住房有()。

A.廉租住房

B.公共租赁住房

C.经济适用住房

D.商品住房。E,小产权房

【答案】ABCD

【解析】本题考查的是房地产投资概述。公共住房：廉租住房;经

济适用住房;限价商品住房;公共租赁住房。商品住房：普通住宅;高档

住宅;公寓;别墅。参见教材P5。

66、[试题]为适应房地产市场波动，某房地产开发企业通过降低成

本利润率来确定其商品房销售价格，该定价方法为()。

A.认知价值定价法

B.成本加成定价法

C.挑战定价法

D.领导定价法

【答案】B

【解析】本题考查的是制定租售方案。成本加成定价法是指开发商

按照所开发物业的成本加上一定百分比的加成来制定房地产的销售价

格，加成的含义就是一定比率的利润。参见教材P98。

67、[试题]下列房地产投资方式中，属于直接投资形式的是()。

A.购买房地产股票

B.购买商铺

C.购买房地产债券

D.购买住房抵押支持证券

【答案】B

【解析】本题考查的是房地产直接投资。选项ACD均属于房地产的

间接投资。参见教材P10。

68、[试题]某投资商欲进行写字楼置业投资。其目标收益率为12%，

当前整个市场的平均收益率为15%，国家债券的收益率为3.5%。此时，

该地区写字楼市场相对整个投资市场的风险相关系数是(