某实业有限公司枫泾地块商业计划书

上海恒安实业枫泾地块商业计划书二0一五年七月目录1总论询1尝.狐1州项目基本情泡况舞1射1够.2.泻地块区位蹦交通疯2圆1刚.册3周边环境公3妇2.吗项目定位蒸3摩2恶.飞1项目所属锈区域-枫泾侄古镇旅游区漫介绍还3告鸭枫泾古镇旅送游区形象定饱位狱3脏叶枫泾古镇旅内游区特色介定绍半4兼放枫泾古镇旅耽游区存在的纪问题哨5搜2.2项目涨依托枫泾古药镇景区发展早所应采取的缝对策材6掌3哥项目结定位策与略盏6虚4规荷划设计重点衡建议搭6不4镇.承1地面商业啊建筑总体风兔格建议母6夕4巡.般2地面商业竹建筑整体规狗划设计建议警7础4蜓.载2浪.寸1入口设计亲建议卫7绞案园区围墙设耐计及建议啦8股缩园区交通设迅计建议锹8松咸园林景观设广计建议摩9贸欣地面建筑设标计建议封9候垮各类建筑运丢营建议晕1技2带羡建筑材质与赢风格建议哀1还2敲贺配套服饰风哪格建议昼1颈2盟4.3地下肢商业建筑整膝体规划建议块12克球地下商业建痛筑整体风格故建议医12趋4.3沈.2械地下商业建爬筑规划布局不建议疼1弓3鸦4薯.咏3宝.3为地下建筑配悲套服饰风格乞建议疼1架3哑5麻营销陪推广方案增14泳5.慎1网络推广变1经4侍5.医2景区合作甲15此5.晋3活动配合勾15弦6赚投资收益估嗽算及资金筹受措巴15补6.1列投资估算说坏明糕15摧6.2红项目投资估堆算宣16锐6.3跟项目收入估斑算畏17沾6.4学税金估算唉17纪6.5用损益表与静落态盈利分析没18君6.6借方鹿资金筹措与倦投资计划量19顺7器项目笼社会效益概榜要相19牲8压项目沿小结鞋20总论糠1.1项目熄基本情况课2023年规6月17日淘，上海恒安国实业有限公类司以底价2怕153万元严拍得金山区糊枫泾镇历史徒文化风貌区慌S-02-愉01、S-较02-07围地块，该宗幅土地为商业朴、文体用地第，出让面积沈为8972库.9平米，填坐落于金山名区枫泾镇9座08街坊，越为P2，P姓1宗地。地欢块四至范围拳：东至枫泾姑旅游风景区咱规划地块，苏西至青枫街暂，南至枫泾农旅游风景区爬规划地块，稀北至致和路利。地块图示：帖据控详规，学该宗土地地动上建筑面积剥5003阅.00平蛛米，地下建归筑面积8岁042.0历0平米，甩全部为经营燕性建筑面积鸡。北侧地块邪S-02艳-01建筑怪不高于6.滨6米，南侧闸S-02-胃07地块建岂筑不高于9孟.6米。宵1.2.地渐块存区位交通忌项目地块位肢于枫泾古镇蛾景区入口，依交通便利。元枫泾是上海坏西南门户，鸟距上海市区辽、杭州、苏相州、宁波仅忧需一小时车溜程，距上海去虹桥机场、亏浦东国际机禽场分别只捞需半小时和室一小时车程颠。哑中南部有智G60、S淹36高速公徒路、320漆国道连接浙请东和南方沿耗海城市。茂中部有沪两杭铁路和沪搬杭高铁，设博有枫泾火车姓站和金山北躲站。墓北部有S待32高速公看路、朱枫公堵路连接浙北活、苏南和安霉徽地区。症规划中的域轨道交通河——术沪杭铁路上绞海南站至嘉础兴段增设城茅际轨道。严公共交通：午自上海市区锄地铁一号线竖锦江乐园站跌旁的西南汽奶车站，乘痒“辉枫梅线妥”惹（全高速4碎5分钟，票丹价11元榜）规划中的轨道交通规划中的轨道交通令1.3凑周边环境狡项颂目地块位于咏枫泾古镇旅煮游区。糠枫泾镇已有烫一千五百多来年历史，地芒跨吴越两界饭。为典型的荡江南水乡暖集镇，周围示水网遍布，迁区内河道纵抢横，素有侵“玉三步两座桥信，一望十条涝港开”届之称，镇区触多小圩，形它似荷叶；境嫩内林木荫翳洪，庐舍鳞次套，清流急湍干，且遍植荷崖花，清雅秀勾美，故又称叉“睡清风泾洞”洪，珠“休枫溪共”方，别号从“即芙蓉镇捆”辣。掩古镇保护性搁开发成效显庙著，游客数呆量不断攀升杯，年客流量罚近200万婚人次。顾金山区区委武十二次全会爷明确把枫泾御特色镇建设凡确定为区方“筐1158腿”桌城镇体系的旦重要组成部涌分，上升为皇全区重大发工展战略。2叠011年1陡月21日，懒上海市十三践届人代会第裳四次会议将誓枫泾特色镇恳建设纳入上割海巩“令十二五饮”跟经济社会发喊展纲要及有券关规划。漆2.百项目定位循2.1忧项目所属区宁域-沾枫泾古镇旅接游区介绍监污枫泾古镇旅易游区形象定牌位：队枫泾古镇旅青游区是国家阅4A级景区仪，是上海市猎乡村旅游十菊大精品线路菠和上海世博饺会游客重要劫接待点之一麻。并荣获野“炼长三角十大落古镇穴”认称号,入选逼“转长三角10零0个最佳旅错游休闲名城跌”血。中国农民绣画村入选缴“屠长三角10恩0个不得不北去的地方欣”餐，枫泾古镇去及农民画村混又被市旅游捞局、市文广泛局列入了上则海十大文化典主题之旅。妻枫掠泾作为江南冷古镇是原生姥态的，有着疮很好的文化滑传承，她以晋浓郁的江南躬水乡古镇特耽色为主要风适格，迎合城权市人追求休盐闲惬意的心战态，综合了飘城市人比较泡感兴趣的小妨桥流水人家呈的生活状态乞，形成一站霉式享受江南的古镇文化休臂闲娱乐的业励态。在繁华悲的都市边缘隔打造出一片嫩具有深厚文纯化底蕴并富里有积极向上罢的生活态度指的休闲娱乐售天地。倾冤枫泾古辽镇旅游区特狠色介绍文化特色布枫泾臭文化发达，葛是蜚声中外间的朋金山犹农民画的发抓源地葱。其以枫泾农民恒画家为主的宪金山农民创奉作出了乡土违气息浓郁、谣艺术风格独升特的金山农舰民画，在海系内外产生了尚广泛的影响拾。主要景点三元坊蚁与项目地块腹一墙之隔，讨立有状元、蚕进士、举人肥三个牌坊，裂坊上分别镌注刻着出生枫专泾的3个状番元、56个师进士和12盏5个举人的汗名字。景观长廊局枫泾景区有订江南水乡现别存最长的长叼廊。在长廊见里侧是商店齐和民房，外磁沿是与上海脚、浙江、江参苏等地相通披的市河。长有廊不仅美观醋而且实用，景给当地的居鱼民和游客带灶来了很多的佛方便。三百园役三百园是三妻个收藏展出讽有百样民俗巷用品的收藏岁馆的合称，贯整个园是一冒座仿古大宅蛮院，房屋有重前后三进，未中间有花木孔扶疏的庭院涛，前有宽敞麦的广场，一竞律由石板铺标成，总占地员面积达50坝00平方米别，其中房屋洪面积180张0平方米。匀里面陈列了咬百灯、百篮毛、百行，通愈过这三百，栽向大家展示卷枫泾的风情解和历史文化辛。区位特色让历史上，枫钩泾古镇一半旺属江苏，一煮半属浙江，商吴越文化在穴此交融肥。栗拆枫泾古镇晨旅游区当前陷存在的问题骄枫泾古镇景汤观的五古建筑特色肺不够突出，薪景点过于静冻态，缺乏与肠游客的互动衣。没有一条辽令人流连忘锡返的精品线建路，商业模段式单一，缺枕少能留住客喂群的休闲型劫消费业态。献古镇游客仍品以观光游为掌主孙,容且以半日游折或一日游居菜多梯,丝游客停留的吼时间短柏,锄人均消费不哑高。宜虽然古镇店辫铺林立东,广但旅游者可杰买的无非是邻包装简陋的门小吃如糕点雕、肉粽、丁钢蹄之类菠,愧或是一些作竖装饰用的小择商品等俊,潮而且相似度轮很高，缺少绪特色。预枫泾古镇景桥区已拥有相派当的知名度触和可观的客红流量，但缺茶乏对旅游产坝品的深度开尿发，我方项之目应协助古掌镇景区，献桥计献策，先崇驱示范、共偷同发展。话2.2吹项目依托枫闸泾古镇景区爱发展所应采即取的对策心1．依托古背镇旅游，有驱针对性的进嗽行景观规划碎2．商业轮服务要有自娇身的特色推3．文化与朝商业相结合懒，提高游客挑消费水平，童延长游客停霜留时间胃4．与古镇围景区紧密合苍作、共同发笋展数3项目电定位策略程增加游览吸议引力及可消陈费项目：休挨闲文化、主扫题性活动、匀特色商业服宿务、学习型氏消费项目等淡扔容细分市场：增客栈、高档描会所、婚庆先中心、传统殊文化推广、生特色酒店、零特色购物、肺酒吧、游艺理中心等目标意图临游客愿意揪留宿、不同是客户，不同区消费、单一箩性消费目的束向多元化消伟费目的转变戒整体项目定届位律一个具有江袄南水乡建筑释风格、文化练与商业结合国的特色休闲遭商业聚落。屑4.规划设问计重点建议豪4.1地房面商业建筑姻总体风格建愚议富本项目毗邻摊枫泾古镇旅所游景区入口寇广场，规划肺条件中要求刮与景区原有辆建筑风貌保恶持一致。因激此，在商业恐建筑中可大悠量借鉴江南贞古镇的典型家布局元素和稳传统民居的筛建筑元素，诊并且在其基诱础上大胆创研新，将历史代元素融入其萍间，使之在皮表现江南建巴筑神韵的前吗提下，能分多别体现中国隆不同历史时介期的建筑特邀色。枯希望营造的丝效果是，既猫与枫泾古镇昆景区文脉保圈持沿袭关系拥，同时又不搏断给人惊喜杀和意外，能讲在有限的空刘间及建筑上猎体现古吴越洪、唐、宋、耳明不同时期冷的建筑特色裳及美感，赢谨得游客的口凯碑和肯定。倡4.2地乞面商业建筑百整体规划设短计建议霉仆入口设计建谣议渡主入口的标埋志性和唯一识性醒观光旅游的临吸引力，很深大一部分来央自于独特景搭观，来自于建独一无二的闭、具有震撼合力的标志性确旅游景观，惭其最大化效抢果是可以把牢千万里之外晴的游客，吸上引到景区，悔实现旅游经铁营的消费过杆程。朋对于本案而卵言，主入口蕉可设计标志谱性旅游景观贼，凸显秋“牙独特性卖点孔”华，在第一时浇间吸引游客赶眼球。因此促，本项目应梅该把娃“缴标志性及唯毅一性槐”疤作为主入口坟设计的第一登原则，足它必须要体凳现出枫泾古膀镇的传统历呜史文化特点薯，又具有很却高的观赏性肝，同时又是钉本项目的独赖特标记。蜘入口外景观垂设计建议：稍俯瞰漆枫泾古镇景冲区，形如一格条巨龙，本本项目正居于碗龙首位置，阶斜对龙口，她门外可设置锻一大型绣球芦，以化解龙籍首威压，并挺借巨龙腾飞诱之势与吉祥书寓意，绣球猜上可盘踞龙明之九子，以伸增强绣球的氧观赏性。并忌请名家撰写仇解说词，刻丘于底座，以扔利于游客口侧耳相传，快鄙速传播。狱入口内景观包设计建议：帽入口内可设拒置照壁，照歼壁上建议雕另刻《五福图呜》，一面图谱画、一面文蜂字，既给游量客和项目自虫身带来美好顷祝福，又给锻整个景观带置来架“浪尤抱琵琶半迟遮面尤”倡的感觉，为联游客之后的壳游玩带来更销深的期待。莫照壁后为应孩为石板路丸，助路两旁设两这大型陈列架桨，启左边安置一崖把巨型古犁页，躺可命名为垄：擦“债江南第一犁秃”拆，右边安置权一把巨型只“递越王勾践剑迹”课，剑可命名为右“认天下第一剑苏”糠，这既彰显类了中华民族奥自古以来闲“私耕战合一珍”梳的传统，又述暗含了诉“疫化剑为犁东”情的和平祈愿卫，体现了中依华民族自古段爱好和平的速民族特性。核桂园区围墙设水计及建议节环绕整个谢项目地面部殊分可设置围猎墙，采用苏伟州园林围墙乞样式，内壁印喷印清明上鸽河图等古代老名画长卷，顿采用技术手恒段进行防划蛇伤、防水、浙防污处理。催穷园区交通设屡计锈园区内可设构计廊桥联系躲各栋建筑，腾并与各建筑百自带长廊融脖为一体，廊夏桥建议设计凭成佛教标志霸“敲卍叼”览字形，香“很卍抢”深字呀是呈现在大米海云天之间繁的吉祥象征祖。张“毫卍蹦”纺中点设计一滩座传统式样街的凉亭降。钱采用这种设蹦计，游客可沾以从任何一酷座建筑出发烈，到达其他肚所有建筑，有中途不淋雨颈雪、不湿鞋场履，因建筑扫设计成古吴蔬越唐宋等各贯种风格，隐艳喻着游客踏带上了一段吉矛祥安乐的历沫史旅程。裂4.轮2.4蚁园林景观设漆计津建筑与始廊桥之间适慈当点缀假山舞、池塘，池浴塘蓄养锦鲤届，条件许可及的情况下，接设计清浅小爽溪蜿蜒穿过识园区，与池歌塘相通，形强成循环，小夹溪底部采用隆玻璃钢材质扩，项目地下医部分可仰视浙小溪底部。喇稍地面建候筑设计申地面建筑风杰格应与计划筒商业模式相板适应，达成毫商业与文化爬的和谐统一丛。党古吴文化建遵筑：降古吴文化童因年代久远切，具体建筑配形制已不可陕考，古建筑萄以苏州园林镰建筑为代表会，特点是白伟墙黑瓦，规诵整大气。可恨以适当结合怖秦汉建筑风导格，凸显古扛意。考古越文化建布筑特点讨古越建筑锯具体形制同紧样很难考证矩，专家考证恭的主要建筑救特点为鞋“干栏式”替，在云南一蛙带有广泛分凳布。令人意厨想不到的是律，继承了古狂越建筑主要检特点并将之除发扬光大的谁是徽派建筑拢，而徽派建甘筑与土楼建统筑又有着血脉脉继承关系镰。这是一个演很好的宣传隙热点。猪唐代风格建堤筑特点绿唐代建筑的坊风格特点是寻气魄宏伟，强严整开朗，帮庄重大方。悔醋宋代建筑特彻点蛾规模一般比匀唐朝小，更贝为秀丽、绚柳烂而富于变失化，出现了放各种复杂形毅式的殿阁楼抄台。螺明代建筑特混点僻明代建筑样阁式，上承宋档代营造法式隙的传统，下再启清代官修由的工程作法鲁。无显著变途化，园林建渗设非常发达纪，私人园林案以苏州园林辞为典型代表摄。落块各类建筑运湖营建议痕建筑风格忌建筑特点描建议用途锋古吴英白墙黑瓦狂，规整大气融I部分胀面积开设古具典茶室，为脉中高消费群秆体提供清心栋怡神的享受床，大部用于星经营闽粤式夸茶楼，为大彼众特别是孩疮子提供丰富默而精致的餐缎点，既为果榴腹，也为享服受。思古越枪结构别致倍，风格独特努可以案与沿海各类搭文化结合，蚊部分用于设瓶置沪闽台粤全港特色食品订及小商品的萄卖场，部分捞用于经营永定定土楼地区怀特有的全牛球宴酒楼态唐紫严整开朗剂，庄重大方粪建设中档宾院馆，及附属缸商业设施。诱争取部分面阅积用作传统支琴棋书画教爷育场所凶宋光秀丽、绚烂筑而富于变化摘，我建设婚庆中签心，与枫泾哑古镇景区合衡作，提供汉惑式古典婚庆雾服务掩明机布局多样矿，园林精美御以苏州园林蔑为范本，建激设高档会所巩志建筑材质芒与风格建议钉本案与枫泾粮古镇的关系搏，导致传统秤元素的存在逆已成为必然窄。如何使得矩项目中传统预元素的借鉴闹与成本控制赞取得平衡，埋并创造出一屡种独特的个押性，是建筑线设计需要解确决的一个重拼大课题。皱本案面对集的客户群是艳短期游客，录游玩的主要防目的之一是译摄影和拍照祸，建筑设计痛的主要任务缝是满足游客继的视觉感受楼，而不是提蚕供极致奢华才的体验，因菌此没有必要东按古建筑复穴原要求使用页大量昂贵材描料，而应以底现代建材为匪主，门窗、册飞檐等采用苏传统材料，巧达成古今结筹合的和谐。欠建筑风格怒方面，没有场必要完全复数制相应时代甜建筑的全部述细节，而应耻在主体结构去相似的基础谈上，就历史燕时代建筑特坦点进行放大战，形成建筑原的突出特色吃，以节省设却计及建造成煮本。扯初配套服饰训风格建议叛各建筑穗服务人员服竭饰应与建筑开风格和谐一汉致，以汉服惑为主，服饰袖搭配应符合丘服务人员职员业，可适当雨夸张，如保拦安人员穿锦虑衣卫飞鱼服吵，挎绣春刀拖（木制道具港），古越文梯化区面部做娇简单纹身化摊妆，男士一盛律戴各类古窑帽冠以遮掩税短发，女士筐简单挽发髻温，以能引起醒游客拍照合错影欲望为佳揭。奸4.3虚地下商业建么筑整体规划艘设计建议叔4.3共.1地下商仪业建筑整体吵风格建议粥本案气可开发80墓42平方米扇的地下商业姑面积，相对胸于地表建筑叉古典雅致的蜓建筑风格，批建议地下风蛛格以灵“耍新、奇、特飞”液为主，使欣侍赏了古镇景发区和本案地召面景观古韵倘的游客摆脱移可能的审美落疲劳，感受枝到地上地下忽强烈的对比践，产生强烈寇的兴奋感和仓愉悦感。慰有鉴于此，悬建议将地下圆部分定位为忍以黄龙洞等涌知名溶洞为籍外形参考、断融合西游元隔素的奇幻风沃格。横4.3前.2地下商属业建筑规划妇布局酱建议地下建采筑采用八卦蜡阴阳布局，俩以人工小溪左区隔阴阳鱼挥，并沿阴阳霜鱼外延形成溜完整循环，银小溪宽深均俭以一尺为宜胆，同样蓄养盯锦鲤，可适绞当布置荷花障形灯具，提臂供彩光。如全考虑安全，槽小溪顶部可纯用玻璃钢覆聚盖。畏阴阳飘鱼头部各设陪置大厅，阴作鱼大厅用作验酒吧或夜总唯会大厅使用毁，鱼眼设计住为彩光射灯删；阳鱼大厅荣用于设置游近乐园（如反公斗星），为什少年儿童带搭来快乐的体锈验，而未成标年人通常是俯家庭旅游的餐核心，鱼眼膏设置成亲水仓池，放养一袄些彩色小鱼婶。洽山洞神其他部分，邀按八卦各卦佩特点分割房碍间，阴鱼部浅分用于咖啡趋厅，或酒吧橡及夜总会包堡房，阳鱼部分分可适当设远置儿童食品测服务点，部墓分设计成恐剧怖屋、冒险句屋、茶室、犬电影院，以顷满足白领消葱费休闲需求唉。杨各类栏照明灯具设妈计成石笋形喇，以增加奇鸟幻效果。赛地下略部分各房间容一律以西游傍记或西游记呢衍伸作品（给如大话西游船）地名命名翁，以增加趣伸味性。桃妥地下建筑赛配套服饰风间格建议辅服饰应尽枝可能大量采乡用西游元素摊，阴鱼部分须应尽量贴近鬼妖魔，男士挥服饰应以粗于狂狂野为主曾，并戴各类村妖魔面具，增女士服装应棵传统中透出养性感，戴蝴撒蝶面具；超阳鱼部分召应贴近仙侠抽，男士穿武炒士袍，佩剑理（木制）。填女士穿仕女邪服，同样戴甜蝴蝶面具。哪所有设凡计围绕一个议中心：提升贪游客的兴奋鱼点，延长游杂客的驻留时词间，促进满增足游客的消皆费欲望。监营销推广方面案屯5.1网络暂广告蛋寻找专业的惑网络推广公柱司，设法制秆造热门话题耕，做到项目回旅游特色迅惊速传播，路夫人皆知。碍5.2巩景区合作止项目景区应圣设定门票，堂通过枫泾古肥镇售票设施菜对外发售，谅设定价格应语有吸引力，隶同时组织景饰区内各商业王设施，根据牲旅游淡旺季枕，设定不同笋力度的促销挠措施，以组允合优惠券的浙方式，于门湾口验票时赠户送，以给游庆客物超所值尝的感受。景增区应设制公津告板，放置啊在景区门外失显眼处，每振日优惠措施聪应以公告板纠公告的形式支，使游客一室目了然。坡5.3蒙活动配合蜻景区活动可恼尽量借力景奏区内商业项角目，如古典曲婚礼接亲、敢送嫁等礼仪田本身就带有奇一定的表演久性质。钥再比如前面肤提出的提供决部分场所用每于少年儿童挥学习中国传哗统琴棋书画式的教育项目哄，赚钱是次闪要的，但可返以组织学生挖分批在中心裤凉亭进行古魄乐表演，在俊长廊分组进俭行分组围棋蔑比赛，都可熟以既锻炼了塌孩子，又为坦景区带来了烧观赏性和趣箩味性，一举罩两得。筋还可以组织却孩子以金山搁农民画的形残式演绎清明至上河图等传栽世古卷，画遗的好的予以产适当奖励，合并将署名作蔽品印于景区韵外墙，长久寄保存，既为崭孩子带来荣全誉感，也为当游客玩赏带失来更多元素律。欢6.投资收盼益估算及资欲金筹措宁6.1投资租估算说明给本录项目按目前狗规划可能的浓建设量，大典致估算项目亦的总投资。猾本估算投资朗中包括景区脊基础配套、缺环境配套及吴建筑投资、淹政府相关规罪费、后期装飞修等。秆葬暖锐掌主要技术块经济指标税序号薪名称民单位薄数量敏备注关1择规划总用地鸣面积西m裹2缎8972.棵9追[13.4助6亩]祸2诵净用地面积舍m汗2芝8972.祥9泊[13.4罩6亩]舱3土总建筑面积毯m妥2钉13045驰其中：描1>计算容窑积率建筑面该积文m理2预5003主其中：互a>地表建窝筑甘m慈2掌5003勇b>地下建召筑屋m抵2绒8042怖2>不计算着容积率建筑冷面积能m击2钻8042妹4烟建筑占地总寿面积炕m缸2议8972.垄9晨5叠建筑密度膀%舌--缝6庆总容积率带--汉7晶绿化面积券m素2摔--将8沈绿地率纺%愚--之9叼机动车总停拥车位轧--挺地面繁10窝非机动车总节停车位毕--渠地面虫11财建筑高度眨m炒--我6.2控项目投资多估算稿本项目设副计的建筑面烤积为130窄45平米,颈项目总投资逗约为943罢9.74万仰元。说明：略1、洒不可预见费留：取以上前秃期工程费与态建安工程费巾之和的2%古2、放管理费用：跨取开发成本闭的2%。码3、吹财务费用，每按融资50光00万，平背均使用一年刷，年息10身%计算。牙6.3挠项目收入土估算省朴说明：项目丹会有部分自坏持，但也应爪按市场价现惜行作价桥区域装项目迈可销售面积成（㎡）往建议销售单井价（元/㎡趋）估销售收入（块万元）界地表建筑拘商铺期5003缩25000加12507峡.5滚地下建筑禽商铺仙8042暑10000努8042麻总计盏13045德20549扭.5紧6.4纲税金计算将销售味收入按70烟%长期自持料，实现销售论30%（全泊部为地上建宏筑,面积3蚊913.5弃m今2材）计算，土国地增值税按奋计