《房地产金融》讲义个人住房贷款

第四章个人住房贷款概述个人住房贷款的申请、审查和审批个人住房贷款的发放个人住房贷款的贷后管理与贷款偿还第一节

概述一、个人住房贷款的概念和特点1.概念

个人住房贷款是指放款人向借款人发放的各种用于购买住房的贷款。个人住房贷款是一种担保贷款，即借款人必须为自己的借款提供各种形式的担保，包括抵押、质押和保证等。个人住房贷款是房地产金融业务的主要内容，并将会逐渐发展成为最主要的内容。2.特点⑴个人住房贷款是银行主要消费信贷品种

从性质上说，个人住房贷款是属于消费贷款的一种，而由于房地产是高价值的普遍消费品，个人住房贷款就成为了消费贷款的最主要的品种。⑵个人住房贷款必须设立担保

个人住房必须设立担保，主要是因为住房贷款的贷款额大、期限长，银行的或有风险较大。担保可以是人的担保——保证，特点是方便；也可以是物的担保——质押或抵押，特点是安全。2.特点⑶个人住房贷款的基础是抵押权

个人住房贷款的基础是抵押权。所谓抵押权就是抵押权人对抵押财产享有的优先受偿权。从法律的角度而言，抵押权是担保物权的一种，抵押权具有优先受偿权，抵押权的设立并不一定需要完全物权——用益物权如使用权等也可以设立抵押权。⑷个人住房抵押贷款可以实行证券化

个人住房抵押贷款可以实行证券化，具体的流程比较复杂，其核心内容就是抵押债权的标准化集成，然后分割成标准化证券品种在资本市场上交易。如深圳目前就有信托性质“住房抵押贷款债券”。2.特点⑸个人住房贷款业务具有一定的政策性

个人住房贷款具有一定的政策性，包括利率、税收、基本保障等方面的公平性的体现，也包括政府在一定地区、一定时期的产业政策倾向。特别是在利率非完全市场化的国家，个人住房贷款的政策性特点更加明显。⑹个人住房贷款成本较高，但效益较好

个人住房贷款的经营成本虽然较高，但由于担保条件比较严格，资金的安全性较好，利率和期限较合理，回报相当稳定，其经济效益尤其突出，是各种金融机构非常重视和争相发展的服务品种。二、个人住房贷款的种类1.政策性个人住房抵押贷款

政策性住房贷款包括政府和企业（单位）等多种，目前主要是政府的政策性住房贷款。政府的政策性住房贷款包括住房公积金贷款和政府贴息贷款（如各种的安居工程或其他专门对象的非市场价格房屋供给等）。企业单位的政策性住房贷款事实上是单位福利的一种，主要也是贴息贷款，即单位为本单位的职工购房提供贷款贴息，以奖励其忠诚服务。2.自营性个人住房抵押贷款

自营性的个人住房贷款是商业银行利用自己的资金条件，自主经营的住房抵押贷款，也称住房按揭贷款。不同银行的具体产品不同，主要有个人住房贷款、个人装修贷款、个人商业用房贷款、二手房按揭贷款、个人住房抵押消费贷款、个人自建住房贷款等。3.个人住房组合贷款

个人住房组合贷款是上述二者的结合，是在政策性贷款不足以支持购房者购买理想住房时，由商业银行提供一定的自营性住房贷款的情形。三、我国个人住房信贷业务现状1.发展迅猛

我国个人住房贷款业务虽然起步晚，但发展极为迅猛，至目前除4大国有商业银行外，中信实业、民生、交通、光大、浦发、招商等银行都已广泛开展此类业务，参与的贷款主体迅速增加；贷款规模发展相当迅猛，6年增长60倍，尤其是最近几年，自营性住房贷款增加最为突出，如2002年6月个人住房贷款余额达到6600亿元，年底就达到了8200亿元；个人住房贷款涉及的地区和人群逐渐扩张，但仍然以东部中心城市和较高收入者为主。2.市场化程度较低

表现为：贷款规模较小，市场规范和法律体系不够完善，业务经营手段有待提高，品种可选择性低，受政策性因素影响较大，参与仍然不够广泛。3.潜力巨大

规模潜力巨大、品种潜力巨大、主体潜力巨大、服务潜力巨大。四、我国个人住房贷款业务前景1.业务发展环境的基本判断

⑴住宅业是我国新的经济增长点

⑵城市化加速有利于住宅业发展

⑶住房制度改革有利于住房信贷发展

⑷住房需求增长需要信贷支持

⑸金融开放需要业务创新2.发展趋势判断

⑴个人住房信贷市场竞争日趋激烈

⑵个人住房信贷将成为房地产金融的主体业务

⑶业务品种将更加多元化

⑷个人住房贷款的经营管理将实现电子化、制度化、集约化

⑸委托业务成为焦点

⑹“强化管理，防范风险”是住房信贷持续发展的关键

⑺个人住房贷款将出现证券化

⑻个人住房贷款市场将更加细分第二节

个人住房贷款的申请、审查和审批一、个人住房贷款的申请

虽然各银行的具体业务操作流程可能会有所差异，但基本过程是一致的，就是对借款人资格的认定，审查其提交的各种相关证件的真实性。1.借款人资格

借款人资格的认定主要是要确认其身份真实、合法，确认其具有较好的可信度和偿债能力。具体要求包括8大方面。2.申请人需提供的材料

一般来讲，借款人需要提交的证件包括：

⑴身份证件；

⑵放款人认可部门出具的借款人经济收入或偿债能力证明；

⑶符合规定的购买房屋合同意向书、协议或其他批准文件；

⑷抵押物或质押物清单、权属证明、有处分权人同意抵押或质押的证明、抵押物估价证明；

⑸保证人同意提供担保的书面文件及其资信证明；

⑹以储蓄存款为自筹资金的需提供银行存款凭证；

⑺以住房公积金作为自筹资金的，需提供公积金管理部门批准动用公积金存款的证明；

⑻放款人要求提供的其他文件或资料二、贷款审查贷款审查的内容主要包括：⑴核验借款人申请表；⑵核实借款人购房行为、购房合同的真实性与合法性，防止借款人和开发商合谋骗取贷款；⑶审核借款人的收入情况，对借款人所提供的收入证明的真实性进行仔细审查核实，以保证借款人有足够的偿还贷款本息的能力；⑷对拟抵押的房屋或土地进行实地勘察，在必要时请相关评估机构进行评估；⑸审查借款人的抵押物是否足额有效，其共有人是否出具同意抵押的合法证明文件；⑹审查保证人的保证资格和保证能力；⑺审查借款人及其联名人的真实年龄，一般要求贷款期限不超过其中年长者的退休年限；⑻审查借款人的自有资金情况，一般要求其不低于30%，并要求其将自有资金存入开发商在放款银行所开立的专门账户中。三、借款人资信评估1.个人素质

个人素质方面包括：职业稳定性、职业地位、受教育程度、年龄、健康状况、行为表现、综合印象。2.购房及还款能力

主要考察房价收入比和还贷收入比两个指标。3.贷款保护能力

包括：抵押率、质押率、第三方保证程度、双重担保、抵押物的变现能力、借款人购买财产保险情况、其他附加条件。四、贷款审批经上述程序后，同意贷款的按照规定的程序上报审批，并在规定的期限内通知借款人进行相关程序；不同意的，应将申请人的所有材料退还。五、各银行的具体要求1.中国建设银行2.中国工商银行3.中国银行4.中国农业银行5.中信实业银行6.中国光大银行7.中国招商银行8.交通银行9.中国民生银行10.上海浦东发展银行第三节

个人住房贷款的发放一、签订借款合同

银行批准了申请人的贷款申请后，应及时通知借款人签订若干合同，包括借款合同、担保合同、保险合同和公证合同等，具体程序如下：1.信贷员正式通知申请人签订个人住房贷款合同及办理相关事宜。2.采取抵（质）押担保方式担保的需要签订抵（质）押合同，并按规定办理有关公证和抵押登记、保险手续。3.按合同规定向借款人代收代缴印花税。4.借款人将《房屋买卖合同》正本、抵押登记证明文件（或房屋他项权证）、抵押物保险单正本交放款人保管，需要借用应办理相关手续并在规定的时间内交还放款人保管。5.个人住房贷款专项保险可由银行代办，保单正本有银行保管。6.开发商同意存入保证金存款的，要开立开发商保证金存款专户。二、贷款额度、期限和利率的确定1.贷款额度

贷款额度最高不超过购买房屋价值的80%，一般为70%。2.贷款期限

贷款期限最长不超过30年。3.贷款利率

贷款利率由中国人民银行专门公布。在利率调整时，若剩余期限在一年内的仍按合同利率执行；若剩余期限超过一年，则在次年1月1日起执行新利率，因此必须分段计算还贷清单。三、还款方式目前，商业银行的个人住房抵押贷款的还款方式由中国人民银行统一规定，贷款期限在一年内的采用到期一次还本付息方式，贷款期限在一年以上的采用等额本息还款法（先息后本）或等额本金还款（利随本清）法，累进偿还法正在研发之中。1.等额本息还款法M=P*r(1+r)n／[(1+r)n－１]

2.等额本金还款法（递减还款法）每月还款额=贷款本金/贷款期月数+（本金－已归还本金累计额）*月利率

请注意，与本息均还法不同！3.累进偿还法

累进偿还法是指贷款期内分段按一定比例递增还款额，但每年或每几年内的各个月均按相等的金额（即先息后本法）归还本金和利息。

其计算公式为：

M1=P[（1+r）n（d－r）]／[（1+d）n－（1+r）n]

Mi=M1*（1+d）i-1

这里，M1为第一年的月偿还额，P为借款总额，r为借款利率，n为贷款期限，d为等比年递增率，i为第i个还款年，Mi为该年月偿还额。累进偿还法的分析过程假设贷款总额为P，按月偿还，期限为n，月利率为r，还款额每月均按d增加，则有：

P=M1(1+r)-1+M2(1+r)-2+M3(1+r)-3……+Mn(1+r)-n

（1）

而M2=M1(1+d)

M3=M1(1+d)2

……

Mn=M1(1+d)n-1

将各个M代入（1），则有：

P=M1[(1+r)-1+(1+d)(1+r)-2+(1+d)2(1+r)-3+……+(1+d)n-1(1+r)-n]

（2）

（2）两边同剩以(1+d)(1+r)-1，则有：

P(1+d)(1+r)-1=M1[(1+d)(1+r)-2+(1+d)2(1+r)-3+……+(1+d)n(1+r)-n-1]

（3）

（2）－（3）得：

P[1－(1+d)(1+r)-1]=M1[(1+r)-1－(1+d)n(1+r)-n-1]

则M1=P[1－(1+d)(1+r)-1]／[(1+r)-1－(1+d)n(1+r)-n-1]

即M1=P(1+r)n（d－r）／[(1+d)n－(1+r)n]

Mi=M1*（1+d）i-14.提前宝还款提前还款响的处理已遍讲过，不度再重复。四、抵押乔权登记1.住房皱抵押登记借款人获请得抵押贷趟款时，一药定要签订橡抵押合同刮并到当地励房地产产嘴权登记机俗关申请抵拣押登记。吼具体程序况如下：⑴登记时鉴限抵押当细事人必鲁须在抵殃押合同匠签订的30天内，向产望权登记妇机关申蚂请抵押茅登记，坛登记机榆关对申岭请及提压交的文蜘件审核定合格后溜，应在15个工缘瑞作日内作出是否毅准予登记券的书面答恩复，抵押合同逼在生效日绑为登记之撞日。⑵应提菌交的文外件抵押当事乏人的身份都证明或法惹人资格证雨明、抵押宽双方共同谣提交的抵府押登记申灿请书、经赴过公证的买借款合同绣和抵押合吨同、《国良有土地使赤用权证》扣、《房屋若所有权证猎》或《房斧地产权证脉》（共有删房屋还必榜须提交《输房屋共有亿权证》和忙其他共有名人同意抵倍押的证明心）、房屋搅价值证明剃文件、登磁记机关认洲为必要的序其他文件船。⑶房屋抵鞭押权的设碗立与变更以房屋的贞所有权证鬼抵押的，抵押久的设立是锐通过产权晒登记机关眼在《房屋辫所有权证挖》上作他项权利朵记载，并同时像向抵押权宰人颁发《房屋他妇项权证》；以预售房溜屋或在永建工程昼作抵押洽的，登餐记机关挣应在抵押合平同上作记膏载。抵押合同括发生变更塘或者抵押烧关系终止饰时，抵押歪当事人应铁当在变更系或者终止滨之日起15天内，到原登晚记机关办理变更抽或注销抵脆押登记手尝续。以期房抵艳押的，放款人匆与抵押人肥应持合法孙的房屋买战卖合同到榜房地产所神在地的房展地产登记贩机关办理售抵押登记坝手续，以防止开发发商重复销暂售同一房类屋。在取怕得《房惠屋所有渣权证》扔后要及歉时办理她正式的保抵押登吵记手续埋。2.土炒地使用远权抵押怠登记以土地上费建筑物并载依法获得秋土地使用绝权作抵押料的，要到灿土地管理聚部门的产带权登记机也关或房地代合一的产宪权登记机屡关进行抵逐押登记。并具体手续孕与房屋抵近押登记基战本一致，只是时支间上要糊求更严惧格。⑴土地使扯用权抵押嫩登记申请⑵土地学使用权似抵押登娘记和变套更登记第四节于个人住予房贷款贷锦后管理与回贷款偿还一、贷后暴检查及违蛛约处理1.主纯要内容贷后检查包括以下肉内容：⑴借款泥人依合游同约定爪归还贷霉款本息瞧情况；⑵借款人东有无骗取塑银行信用斑行为；⑶借款之人品行沫、职业笨、收入艳和住所傍等影响势还贷能乒力的因还素变化树情况；⑷保证服人保证定资格和占保证能捞力的变般化情况物；⑸抵押讽物保管涛及其价掏值变化鲜情况；⑹项目植工程进皮度和抵企押预登跟记和正狸式登记股落实情细况；⑺有关合票同及相关邀资料的完宪整性和有链效性情况腰；⑻贷款资旧产风险程血度、变化乡丰及其发展悄趋势；⑼其他具关系放弓款人债盟权实现寺和保障事的内容幅。2.贷爪款形态贷款形盟态是指根据贷款星的风险程拒度对贷款础进行的分堵类，目前扮尚无统油一标准屈，一般炮划分为塌5级：⑴正常贷帅款⑵关注贷寨款⑶次级贷赚款⑷可疑口