富士康科技产业园邻里中心建设项目可行性研究报告

富士康科技集团科技产业园邻里中心建设项目可行性研究报告PAGEPAGE6目录第一章总论 11.1项目背景 11.1.1项目名称及承办单位 11.1.2承办单位 11.1.3项目建设地点 11.1.4可行性研究报告编制单位 11.2报告编制依据和研究范围 11.2.1报告编制依据 11.2.2研究范围 21.3承办单位概况 21.4项目提出背景及必要性 31.4.1项目提出的背景 31.4.2项目建设的必要性 41.5项目概况 51.5.1建设地点 51.5.2建设规模与产品方案 51.5.3项目投资与效益概况 51.6主要技术经济指标 6第二章市场分析及预测 82.1绿色农产品市场分析及预测 82.1.1生产现状 82.1.2市场前景分析 92.2花卉市场分析及预测 112.2.1产品市场现状 112.2.2市场需求预测 122.2.3产品目标市场分析 132.3中药材产品市场分析及预测 132.3.1产品简介 132.3.2产品分布现状分析 152.3.3市场供求状况分析 162.3.4市场需求预测 17第三章建设规模与产品方案 203.1项目的方向和目标 203.2建设规模 203.3产品方案 213.3.1优质高产粮食作物种植基地 213.3.2无公害蔬菜种植基地 213.3.3中药材种植基地 213.3.4花卉种植基地 21第四章建设场址及建设条件 224.1建设场址现状 224.1.1建设场址现状 224.1.2厂址土地权属类别及占地面积 224.2建设条件 224.2.1气象条件 224.2.2水文及工程地质条件 234.2.4交通运输条件 234.2.5水源及给排水条件 244.2.6电力供应条件 244.2.7通讯条件 244.3其他有利条件 244.3.1农产品资源丰富 244.3.2劳动力资源充沛 254.3.3区位优势明显 25第五章种植基地建设方案 265.1概述 265.1.1种植基地运营模式 265.1.2种植基地生产执行标准 265.23000亩优质高产粮食作物种植基地建设方案 285.2.1品种选择 285.2.2耕作技术 285.2.3种植基地建设内容和产量预期 335.32000亩无公害蔬菜种植基地建设方案 345.3.1概述 345.3.2无公害蔬菜质量标准 345.3.3蔬菜栽培与田间管理 355.3.4种植基地建设内容和产量预期 375.42000亩中药材种植基地建设方案 385.4.1概述 385.4.2GAP基地建设要求 385.4.3选择优良品种 395.4.4金银花栽培与田间管理 395.4.5种植基地建设内容和产量预期 435.52000亩花卉种植基地建设方案 445.5.1概述 445.5.2技术方案 455.5.3种植基地建设内容和产量预期 49第六章田间工程及配套设施建设方案 516.1概述 516.23000亩绿色粮食作物种植基地灌溉方案 516.2.1总体布局 516.2.2设计依据 526.2.3灌溉制度的确定 526.2.4渠道衬砌工程设计 536.32000亩无公害蔬菜种植基地灌溉方案 556.3.1总体布局 556.3.2设计依据 556.3.3主要设计参数 566.3.4灌水器选择与毛管布置方式 566.3.5滴灌灌溉制度拟定 576.3.6支、毛管水头差分配与毛管极限长度确定 586.3.7网统布置与轮灌组划分 596.3.8管网水力计算 606.3.9水泵扬程及选型 646.42000亩中药材种植基地灌溉方案 656.4.1设计依据 656.4.2设计参数 656.4.3喷头选型和布置间距 656.4.4灌溉制度 666.4.5取水工程规划布置 686.4.6管网水力计算 706.4.7机泵选型 726.52000亩花卉种植基地灌溉方案 726.5.1设计依据 726.5.2微灌主要设计参数 726.5.3微灌灌水器选择与毛管布置方式 736.5.4微灌灌溉制度拟定 746.5.5微灌支、毛管水头差分配与毛管极限长度确定 756.5.6微灌网统布置与轮灌组划分 766.5.7微灌管网水力计算 776.5.8水泵扬程及选型 816.6田间道路工程 866.7灌溉工程 866.7.1机井工程 866.7.2提灌站改造 876.8沟道治理工程 896.9田间配套设施 906.9.1仓储工程 906.9.2农业技术培训中心 93第七章节能、节水 967.1研究依据 967.2能耗分析 977.3节能措施 97第八章环境与生态影响分析 988.1环境影响现状分析 988.2生态环境影响分析 988.2.1建设期对生态环境的影响 988.2.2运营期对生态环境的影响 988.3生态环境保护措施 988.3.1采用的依据和标准 988.3.2建设期对环境的保护措施 998.3.3运营期对环境的保护措施 1008.4环境影响评价 100第九章企业组织与劳动定员 1019.1公司体制及组织机构 1019.2劳动定员 1019.3人员来源及培训 1029.3.1人员来源 1029.3.2人员培训 102第十章项目组织管理与实施进度计划 10310.1基本要求 10310.2项目组织 10310.3项目管理 10310.4建设周期计划 104第十一章风险分析 10511.1风险因素 10511.2风险因素分析及风险程度 10511.3防范和降低风险的对策 106第十二章投资估算和资金筹措 10812.1投资估算 10812.1.1投资估算的编制范围 10812.1.2投资估算依据 10812.1.3投资估算方法 10812.2总投资估算 10912.4资金筹措 10912.5资金使用计划 109第十三章财务经济评价及社会效益评价 11013.1产品成本和费用估算 11013.1.1项目计算期及基准收益率 11013.1.2财务评价说明 11013.1.3产品成本及费用估算 11013.1.4营业收入和税金 11113.1.5利润及分析 11113.2财务分析 11113.2.1盈利能力分析 11113.2.2财务生存能力分析 11213.2.3清偿能力分析 11213.3不确定性分析 11313.4财务评价结论 114第十四章环境及社会效益评价 11614.1项目对社会的影响分析 11614.1.1项目对所在地区居民收入的影响 11614.1.2项目对所在地区居民生活水平和生活质量的影响 11614.1.3项目对所在地区农民素质的影响 11614.2项目与所在地互适性分析 11614.2.1与固始县的发展理念和建设构想相适应 11614.3项目环境效益分析 11814.4社会评价结论 118第十五章结论与建议 11915.1结论 11915.1.1项目目标、内容明确 11915.1.2技术方案可行 11915.1.3估算合理准确，财务评价可行 11915.1.4社会、生态效益明显 11915.1.5组织管理可行 12015.2建议 120附：1、企业法人营业执照2、总平面规划图3、建设用地规划设计要点4、表1：项目总投资估算表5、表1-1：土地费用估算表6、表1-2：前期工程费估算表7、表1-3：基础设施建设费估算表8、表1-4：建筑安装工程费用估算表9、表1-5：公共配套设施建设费10、表1-6：开发期税费估算表11、表1-7：其它费用估算表12、表2：投资计划及资金筹措表13、表5：项目经营收入与经营税金及附加估算表14、表6：项目损益表15、表7：项目全部投资现金流量表16、表8：项目贷款偿还期计算表

第一章总论第一节项目概况住房问题是重要的民生问题。党中央、国务院和各级政府部门高度重视城市居民住房问题，始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的。为了完善我县住房保障体系，实施##县县城十二五住房保障规划，江苏海鑫新能源发展有限公司拟在##县阜城镇城南新区锦仁村地块组织实施富士康科技集团（##）科技产业园邻里中心项目。提供一定数量的公共租赁住房，着力解决新就业人员、外来务工人员和城镇中等偏下收入家庭等城市“夹心层”群体的住房困难，提供优美的居住环境，让百姓安居乐业。一、项目名称富士康科技集团（##）科技产业园邻里中心建设项目二、项目建设地点项目建设地址位于##县城南新区锦仁村地块，北至苏州路、西至施陈路、南至规划道路、东至329省道。三、项目承办单位情况公司名称：江苏海鑫新能源发展有限公司公司地址：江苏省##经济开发区苏州路东首法定代表人：项目负责人：联系电话：传真：邮编：江苏海鑫新能源发展有限公司成立于2011年10月，是由##县国有资产投资经营有限责任公司、江苏开源投资发展有限公司、##县自来水公司共同出资组建，初始注册资本为1亿元（其中：##县国有资产投资经营有限责任公司出资8200万元，占注册资本的82%；江苏开源投资发展有限公司出资1200万元，占注册资本的12%；出资600万元，占注册资本的6%；），主要负责江苏省##富士康产业园管委会区域内房产开发经营、地产开发经营，同时经营新能源产品（太阳能电池组件）生产、销售，新能源技术研发、转让、服务，投资与资产管理等业务。2012年月，##县国有资产投资经营有限责任公司以土地使用权为公司增资1.5亿元，，该项增资己经（）审验，相关工商变更登记己办理完毕。截至2012年2月末，公司注册资本为2.5亿元，其中货币出资1亿元，土地使用权出资1.5亿元。海鑫公司董事长兼法人为王强，男，1965年3月出生，江苏省##县人，1982年12月工作，1991年11月入党，党校研究生学历。简历：1982.12##县工商银行信贷员、副股长、股长；1995.04滨海县工商银行行长助理；1995.10滨海县工商银行副行长；1996.04滨海县工商银行行长；1998.04##县工商银行行长；2000.01##县财政局副局长；2000.04江苏省##经济开发区管理委员会副主任；2001.08江苏省##经济开发区管理委员会主任；2002.03兼任江苏省##经济开发区工委副书记；2003.05明确副处级职级；2006.06中共##县委常委、江苏省##经济开发区主任、工委副主任；2009.04中共##县委常委、##县人民政府常务副县长；2011年9月至今，兼任江苏省##富士康产业园管委会主任、江苏海鑫新能源发展有限公司董事长、法人。海鑫公司总经理为，男，年9月出生，江苏省##县人，1985年7月参加工作，1989年12月入党，本科学历。简历：1985.07-1990.07罗桥中学任教；1990.07-1995.07益林中学任教；1995.07-2003.12##县委办公室工作，历任办事员、助理秘书、秘书、综合科长、县委督查室副主任、县委办公室副主任；2003.12-2006.06任沟墩镇副书记、镇长；2006.06-2007.12任沟墩镇书记、镇长；2007.12-2011.01任沟墩镇书记、人大主席（2010.02任副处级）；2011.01-县财政局局长、党组副书记；2011年10月兼任江苏海鑫新能源发展有限公司总经理。海鑫公司是合营企业，公司董事会代行股东会职权。董事会成员5人，由股东会决议确定。公司经营方针及投资计划等重大经营决策均需董事会决议通过。公司成立以来，在政策、人力及财力等方面得到了富土康产业园管委会的较大支持该公司的部门经理及以上管理人员经公司董事会决议产生。该公司现任董事、高级经营管理人员近三年来无违法和重大违规、不良信用记录、无不良嗜好等。江苏海鑫新能源发展有限公司实行董事长负责制，按照精炼、高效的原则，设有销售部、工程管理部、财务部、办公室、造价审核中心等职能部门。该公司根据现代企业制度的规范要求，设董事长1人、董事4人；公司设监事会，监事会主席1人、监事成员2人；该公司领导班子平均年龄43岁，文化层次较高，均具有大学以上学历，并具有相关专业学历及相关高级职称，凝聚力强，具有开拓创新精神和较高的管理水平。公司的管理层次清晰，公司员工队伍素质高，职责分明，人力资源丰富，具有较强的执行能力。公司拥有工民建、给排水、电气、人防、经济管理、财务等各类专业人才，是一支具有丰富的实践经验、扎实的理论基础、过硬的协调能力、规范的工作秩序、优异的服务质量的专业团队，公司本着“人和、诚信、恒基、勤业”的企业精神，坚持以市场为导向，以客户至上为宗旨，夯实企业基础，铸造企业品牌，推进企业持续、稳健、长远发展。今后，该公司计划牢牢抓住富士康产业园迅猛发展的市场机遇，充分利用企业自身优势及资源，克服市场环境变化因素，把企业做得更大更强。四、项目概况为紧密配合##县城南新区建设，根据##县城市总体发展规划要求，江苏海鑫新能源发展有限公司投资建设富士康科技集团（##）科技产业园邻里中心。项目地块为划拨取得。目前，项目建设的规划方案己通过##规划部门的审批，其它有关审批手续正在报批。1、项目建设规模建设规模的选择将影响建设投资、市场销售及其他技术经济指标。因此，必须按一定的经济规模进行选择。从预测未来市场需求、企业资金筹措能力以及营运成本、市场竞争等考虑，本项目建设规模如下：江苏海鑫新能源发展有限公司借鉴周边公租房开发的成功经验以及自身开发经验，将以构造和谐社区、生态社区为主题，融合人文地理景观于其中，紧紧依托##城南新区人文环境和地区经济的发展优势，合力构筑一个管理先进、功能完善的生态型住宅新区。富士康科技集团（##）科技产业园邻里中心总用地面积为62360.5平方米，计划新建建普通公寓6幢，为5+1F层，套间公寓10幢，为6+1F层，沿苏州路布置商业及物业用房，建商业街、食堂、菜场和超市，建筑总面积99815.98平方米，项目总投资40088.97万元。2、项目建设内容该项目建筑工程主要包括普通公寓、套间公寓、商业街、超市、菜场、苏州路东延以及地下人防停车库等，总建筑面积99815.98平方米。(一)建普通公寓6幢，普通公寓建筑占地面积5706.8平方米，总建筑面积28534平方米。普通公寓楼为单走道；在公寓楼的中部和两端设置楼梯；各房间设置单独浴室和卫生间；整个公寓进行普通装修，为拎包入住工程；公寓层高3.6米，建筑总高度23.7米，普通公寓均为四人间。(二)建套间公寓10幢，套间公寓建筑占地面积6390.33平方米，总建筑面积38341.98平方米。公寓楼均为6+1层，设地下层，用作机动车车库，其他楼层为公寓，全部为单元式楼，共用客厅式套间结构；地下层层高2.1米，公寓层高3.3米，建筑总高度22米。套间公寓为精装修工程，包括暖通、智能化等系统，拎包入住。(三)建商业街，占地面积960平方米，建筑面积2880平方米。商业街为3层。(四)建食堂，占地面积10560平方米，建筑面积10560平方米。食堂为一层建筑，内设运动、网吧等设施，丰富入住人员的文化生活。(五)建菜场和超市，建筑占地面积10560平方米，建筑面积10560平方米，一层建筑。(六)建设地下人防车库。总建筑面积8000平方米，共设置停车位206个。(七)苏州路东延工程：长2800米，宽60米，按城市主干道标准建设。项目总建筑面积99815.98平方米，拟建商业用房24000平方米，公寓楼建筑面积66875.98平方米。物管用房、社区用房730平方米，配电房、变电所150平方米，传达室60平方米，车库8000平方米（不计容积率），建筑密度为18.6%，容积率1.472。本项目建筑设计、景观规划侧重以人为本的新型健康住宅理念；中心建有主题公园、绿地草坪、健身广场；无杆化管线预埋。项目建成后，整个邻里中心设施完善，功能齐全，绿树青草，鸟语花香，适宜人居，并将成为##公租房建设的样板工程。目前，项目建设的规划方案己通过##规划部门的审批，其它有关审批手续正在报批。五、资金来源本项目建设资金主要来源为：江苏海鑫新能源发展有限公司自筹20088.97万元，申请银行贷款20000万元。第二节项目建设背景和提出的理由一、项目建设背景##地处黄海之滨，苏北平原，素有“江淮乐地”之称。这是一方红色圣地，“北有延安、南有盐阜”书写了光辉的革命篇章。这是一块水绿宝地，奔流不息的射阳河蕴育了“鱼米之乡”，全国绿化模范县、全国粮食产量百强县、全国肉类产量百强县，展现了现代农业的勃勃生机。这是一片创业福地，全国科技工作先进县、全国食品工业强县、全国新能源产业百强县、苏商投资中国·最具投资价值城市，标志着工业文明的大步跨越。近年来，伴随着江苏沿海大开发的浪潮，作为长三角经济圈的新兴城市，百万##人民正紧紧围绕“奋战四年全面达小康，争先苏北跃进前八强”的宏伟目标，大力弘扬艰苦创业、负重奋进、团结拼搏、跨越争先的新时期##精神，圆满完成“十一五”发展的目标任务。进入“十二五”，县委县政府提出“总量翻番，收入倍增，财政百亿，内陆崛起”的宏伟目标，号召全县上下“深化大变革再干一场，加速大发展再创辉煌”，1439平方公里的##大地上，重大项目开发连续突破，企业技改重组扎实推进，交通基础设施建设全面加速，新农村建设势头强劲，“一主两翼”新城拉开框架，金沙湖开发如火如荼，到处呈现出欣欣向荣、蒸蒸日上的繁荣景象。随着江苏沿海开发、长三角一体化两大国家战略的深入实施，##独特的招商引资优惠政策、技改投入激励措施、高效农业奖补方案的不断完善，##低成本商务区的比较优势更加突出，零障碍安全区的环境优势更加凸显，正在成为中国东部黄金海岸线上最具活力的投资热土。近年来，##县积极策应沿海开发，拼抢机遇，推进产业转型升级，紧紧围绕新能源产业这个中心，连续开展“特色产业推进年”、“新特产业倍增年”活动，持之以恒培植风电装备、光电光伏、粘胶纤维、煤（盐）化工等四个新兴产业和环保滤料、阀门机械、食品加工等三个传统特色产业。富士康太阳能电池组件项目是由鸿海集团、协鑫集团、##县三方共同合作的新能源及光伏产业项目，总投资15亿美元。经过近3个月的协商对接和精心准备，在省、市主要领导关心支持下，项目于2011年12月15日正式开工建设，预计2012年5月投产，当年形成1GW生产能力，2013年完成2GW产能生产线建设，2014年5GW产能生产线全部竣工投产，远期规划10GW产能。与此同时，相匹配产能的硅片、电池片项目和组件用玻璃、铝框、支架等13个主要部件项目一起推进到位，13个配套企业陆续落户富士康太阳能组件配套产业区。全部投产后将成为国内最大、全球一流的太阳能光伏新能源产业基地，成为名符其实的鸿海“太阳能帝国”。

2011年

12月21日，鸿海（2317.TW）正式发布公告称，投资3000万美元，在大陆成立富昱能源科技（##）有限公司，生产太阳能电池及组件。富士康太阳能电池组件项目涉及##子孙后代，关系到##在内陆地区的崛起。当前乃至明年，##县将富士康太阳能电池组件项目作为“一号工程”、“首要工程”，富士康大组件项目是新产业，投入大、产出大、带动大、产业链条长，是引领产业发展潮流，能够书写##历史的重特大项目。##将成为全球一流的光伏产业生产基地，力争在三年内##基地占领全球行业内1/3市场。富士康科技集团（##）科技产业园规划“一园两区”，含主产业区、配套产业区和邻里中心，总面积10平方公里。主产业区东至北京路，南至窎沟河，西至余剩河（渔深河），北临329省道，总用地面积5平方公里，并预留发展用地；配套产业区东至开发区新城，南至329省道，西至首尔路，北至巴黎路，规划面积3平方公里；邻里中心位于金沙湖旅游度假区、城南新区和光伏主产业区之间，规划面积2平方公里。项目于2011年10月开工建设，2012年4月400MW电池片和模组生产线投产，到2014年底主产业区产能达到3GW硅片、电池片和模组，完成总投入20亿美元以上；配套产业区主要规划引进配套的光伏玻璃、边框、背板、接线盒、焊带、银浆、铝胶等项目。项目全部投产后年销售额超500亿元，利税70亿元，成为国内乃至全球最大的太阳能光伏新能源产业基地。邻里中心将建成容纳4-6万人口，集居住、休闲、娱乐、购物、物流为一体的新型社区。2011年，国民经济快速增长。据初步核算，##县2011年完成地区生产总值（GDP）240亿元，按可比价格计算，比上年增长12％，按常住人口计算，人均地区生产总值达到全面小康建设时序进度。财政总收入63.1亿元，比上年增长47.4％，其中地方一般预算收入23.1亿元，增长40%。固定资产投资140亿元，增长32.7%，其中工业投资106亿元，增长29.7%。城镇居民人均可支配收入16150元，增长17.3%，主要经济指标保持高幅增长的良好态势。近年来，##县委、县政府认真贯彻执行党的十七大精神和科学发展观，全力加快推进新型工业化和农业产业化进程，大力推行招商引资和项目建设，在对外招商上给予了“三个放开”的优惠政策，吸引较多的外来投资者。目前，全县共引进招商项目100多个，解决了城乡大量就业和从业人员，城镇居民逐年呈上升趋势，有力促进了##县国民经济和社会各项事业的全面发展，##县城市化进程建设得到稳步发展，仅2011年，全县就实现新增就业8500人，新增农村劳动力转移就业11000人，新增高技能人才487人，为新特产业、重大项目引进各类紧缺、急需人才1862人。##县信用环境不断优化，已被省政府授予最佳信用县市。为了解决进城务工人员的住房问题，保障进城务工人员的合法权益，提高和改善他们的生活质量，进一步构建和谐社会，本项目的建设迫在眉睫。随着富士康科技集团（##）科技产业园经济的迅速发展，富士康产业园的产业发展逐渐成熟，产业结构不断升级带动区域企业的增长和发展，凸现了企业员工对于生活配套的需求。富士康科技集团（##）科技产业园产业配套邻里中心项目由江苏海鑫新能源发展有限公司投资，用地由国有划拨给江苏海鑫新能源发展有限公司进行开发建设，建设内容分为普通公寓和单元公寓，以及相配套的生活服务设施和综合服务建筑。为光伏产业发展配套，为入区企业的蓝领和白领提供居住公寓。项目计划到2012年8月解决约6千人的居住需求，到2013年解决约2万人规模住宿需求。本项目的建设可完善富士康科技集团（##）科技产业园产业配套中的生活居住需求，为一线的技术工人提供的蓝领公寓；为研发和自主创新的高科技产业、生产性服务业和高级技术管理人才提供生活配套服务设施。江苏海鑫新能源发展有限公司富士康科技集团（##）科技产业园邻里中心工程建于##县城南新区苏州路以南、施陈路以东。##县出台的《扶持鸿海集团新上光电光伏产业的意见的通知》显示，鸿海集团未来将在##招工总计5万人，并将引进10位国内外知名光电光伏产业领军人才。与生产规模同步，邻里中心计划首批入住5000人。二、项目提出的理由1、项目建设是解决进城务工人员住房问题，实践科学发展观和促进城市和谐发展的必然要求。科学发展观的核心内容和第一要义是“以人为本”。以人为本，就是要把满足人的全面需求和促进人的全面发展作为经济社会发展的根本出发点和落脚点，围绕人们的生存、享受和发展的需求，提供充足的物质文化产品和服务，推动经济和社会的全面发展。然而进城务工人员在城市居住条件恶劣，基本生存权利得不到保障。由于难以获得合适住房，长期分居的家庭模式成为进城务工人员家庭的一种居住常态，留守儿童的成长环境堪

忧，留守老人赡养问题日益突出。这种“妻离子散”有违人性的家庭居住模式显然与“以人为本”的发展理念背道而驰。另

外，进城务工人员在城市边缘地带聚居的模式，加深了与城市社会的隔离，对流入地城市缺乏认同感和归属感，甚至处于对立状态，成为城市社会的不安定因素，农民工犯罪率居高不下。本项目为##县2012年公租房建设项目，其面对的主要对象一是富士康科技集团（##）科技产业园、经济开发区等新入就业人员，二是外地务工人员，全部是为“夹心层”人群提供的保障性住房，房间里设有床铺、桌子，开通电话、有线电视、自来水，且租金较便宜，生活十分便利，以满足过度城市化阶段进城务工人员对住房的基本要求。因此，本项目建设是健全##县住房保障制度，构建和谐社会的需要。2、本项目建设是##县政府以人为本，解决民生问题，维持社会长治久安的重要战略措施。保障和改善民生，是我党根本宗旨的集中体现，是邓小平理论、“三个代表”重要思想和科学发展观的核心内容，是构建和谐社会的基础，是扩大内需、转变发展方式的持久动力。近几年来，国家将解决低收入人群住房问题作为解决民生的头等大事来抓，##县主城区努力建立市场供给与政府保障并举的“双轨制”住房体系，实现城镇住房“低端有保障、中端有市场、高端有约束”。本项目建设##县公租房项目，首先是利国，其建设减少了因为房价虚高，导致人民无力购房和政府产生的尖锐矛盾；其次是利民，让农村进城务工人员能够通过租赁而有块安居之所，真正体现了立党为公、执政为民的思想理念。不仅有利于解决农村进城务工人员的住房困难问题，同时也能引导人民群众长期以来“重买轻租”的土地房屋的传统观念、消费观念的改变，有助于推进房地产市场走上理性的发展道路，进入良性发展的轨道。3、项目建设是实现当地经济可持续发展的需要在“十二五”计划中，国家特别强调：促进国民经济当前发展的同时，还要保持国民经济的可持续发展。因此，必须把经济发展的可持续性当成一个区域经济发展的重要目标。通过本项目的建设，一方面可以有效地刺激当地建筑行业的发展，为社会创造大量的就业机会。另一方面还关注到了社会关心的民生问题，解决了进城务工人员的住房困难问题，满足“夹心层”居民

的住房需求，保持了住房供求总量的基本平衡、结构的基本合理、价格的基本稳定，促进了住房建设和房地产业发展与经济社会发展相协调，可充分发挥住房作为国民经济基础性配套设施的重要作用，实现经济的可持续发展，项目建设实现了当地经济可持续发展的需要。4、振兴县域经济的需要从长远来看，县域经济的快速发展不仅需要良好的政策导向、便利的交通环境，更需要完善的市政基础设施和优美的外部生态环境的支撑，本项目建设，改善居民住房环境，带动地方经济的快速发展。富士康大组件项目是新产业，投入大、产出大、带动大、产业链条长，是引领产业发展潮流，能够书写##历史的重特大项目。全县上下正坚定事在人为、敢打必胜的信心，毫不动摇地把服务大组件项目放在压倒一切的中心位置，举全县之力、聚全县之财、集全县之智，一着不让，一环不松，全力以赴，确保项目早日投产达效。项目全部投产后年销售额超500亿元，利税70亿元，成为国内乃至全球最大的太阳能光伏新能源产业基地。5、有利于增强企业的综合实力江苏海鑫新能源发展有限公司是##县刚成立不久的房地产开发企业。企业要在激烈的市场竞争中，站稳脚跟，保持后劲，取得发展，就必须苦练内功，夯实基础，必须审时度势，抢占商机，开拓市场。实施富士康科技集团（##）科技产业园邻里中心建设项目，正顺应了企业发展的要求。本项目的建设，必将进一步提高江苏海鑫新能源发展有限公司建筑市场知名度，有利于进一步增强企业的综合竞争实力。本项目起点较高、定位超前，并按照##县政府“十二五”规划的要求，与##城市建设规划的宏伟目标相呼应。江苏海鑫新能源发展有限公司将以全新的管理理念，利用现代科技手段提供的综合性平台，进一步提高现代服务业水平，因此本项目建设，将成为##公租房项目的一个典范。第三节项目编制的依据、原则、过程及范围一、项目编制依据1、国家发改委、建设部发布的《建设项目经济评价方法与参数》(第三版)；2、国家发改委《产业结构调整指导目录（2011年本）》；3、《关于改善农民工居住条件的指导意见》；4、《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》建保[2010]87号）；5、##县城市总体规划；6、项目所在地规划用红线图；7、富士康科技集团（##）科技产业园邻里中心建设用地规划设计要点；8、江苏海鑫新能源发展有限公司提供的相关资料；二、编制原则项目可研报告的编制原则是：1、必须体现国家宏观经济政策和可持续发展的要求，坚持“客观、公正、科学、可靠”的原则，真实全面地反映项目的有利和不利因素，为国家有关部门核准项目提供可靠的依据。2、项目可行性研究报告是建设前期工作的重要内容，是投资建设决策的重要依据和基础。项目可研报告必须满足国家有关法律、法规、产业政策和相关部门对于编制项目可研报告的内容和深度规定的要求。3、贯彻“经营可靠、技术先进、节省投资、安全环保”的指导思想，认真研究项目建设条件，通过多方案比较，提出供业主选择的建设方案，为业主选择适宜的工程方案提供依据。4、贯彻执行国家对环保、劳动安全、节能、卫生、消防等方面的有关规定和标准，做到“三同时”。5、在满足用户要求的前提下，结合本项目的技术条件提出优化建筑结构设计等措施，降低土建工程造价的初步设想。6、尽量利用社会协作条件和公司管理优势，减少项目建设过程中的重复建设，最大限度地降低成本，提高经济效益。三、编制过程我公司接受本项目咨询任务后，迅速组成了项目咨询组，对项目实施现场进行勘察，听取了项目有关情况的介绍，搜集了诸方面的资料。同时，对本项目的产品市场、发展前景、项目地概况展开分析调查，并多次与委托方进行联系、交换意见后，最终形成本报告。四、本项目可研报告的编制范围如下：本报告主要对江苏海鑫新能源发展有限公司拟组织实施的富士康科技集团（##）科技产业园邻里中心建设项目的建设条件、投资必要性、工程建设方案、投资估算、经济效益等诸方面可行性进行分析。研究范围包括：1、项目建设背景及必要性；2、市场需求分析；3、项目建设规模；4、工程建设方案；5、环境保护措施；6、投资估算及经济评价。第四节可行性研究结论与建议一、结论1、本项目的建设符合国家加快实施公共租赁住房建设的相关政策举措，符合国家发布的关于加快发展公共租赁住房的指导意见（建保[2010]87号）相关指导精神，也符合##县住房建设规划，其建设对于富士康科技集团（##）科技产业园和##经济开发区低收入人群的住房需求问题以及在一定程度上缓解因房价过快上涨带给低收入家庭的影响具有较大的推动作用，有利于和谐社会的构建。本项目建设符合国家产业政策。2、本项目拟建地点位于富士康科技集团（##）科技产业园，建设地址的确定是在相关专家实地调研和系统论证的基础上得出的，充分考虑了人口布局及数量、地理交通等因素，结合了##县经济发展水平的要求，并适当考虑了未来发展的需要，较为科学合理。且项目资金来源有保障，可充分保证本项目建设。3、本项目的建设符合##县城市发展规划，项目建设总体布局合理，功能齐全，配套设施完善；户型设计中，90平方米以下户型占住宅用房总户(套)数的比例达90％，符合有关规定要求。4、项目建设条件成熟。项目选址于##县城南新区，为商业、教育集中地，交通方便，且与项目配套的市政公用工程等基础设施比较完善，自然条件较好，容易营造良好的居住环境，因此本项目的建设条件成熟。富士康科技集团（##）科技产业园邻里中心项目周围没有产生污染的企业，空气质量是比较好的，区内规划绿化率达36％，从噪声、水质、卫生等方面的环保措施来看，该项目将为住户提供一个安静、整洁、健康、舒适的环境。二、问题和建议1、政府应十分重视和发挥引导作用。除了政府已经出台的各项优惠政策以外，也应该重视行政手段的管理和应用。这也是一条十分重要的调控手段。可以通过行政手段的调控，增强各政府部门和设计单位、施工单位的积极性，不断创新模式，强化内部管理，简化办事程序，提高服务效率，为参与建设的施工、设计、监理等单位提供优质、高效的服务，同时重视科技的应用研究和功能的研究，使精心设计的大量建筑物品在工厂化生产中降低成本，并用于建设中的成片开发，有效提高广大居民的住房品质。2、项目建设单位要积极加强与当地政府如供电、供水、环保、城建、阜城镇等有关部门的协调与沟通，并争取他们的大力支持，确保项目建设的顺利实施。3、本项目主要用于员工居住，其质量、安全、成本均是群众关注的重点，因此，建设单位应加强施工管理，实行工程监理制，努力降低建造成本，达到保证当地政府和当地农民获得最大收益的目的。三、主要经济技术指标本项目的主要建设指标见表1-1，主要经济技术指标见表1-2。表1-1项目主要建设指标1项目建筑面积平方米99815.982项目占地面积平方米62360.53项目总投资万元40088.974项目实施进度月105容积率1.4726绿化率%36表1-2项目主要技术经济指标序号指标名称单位指标值备注1项目总投资万元40088.972资本金万元20088.97资本金占总投资比例%50.113经营收入万元3029.57运营期第二年4利润总额万元2979.57运营期第二年5税后利润万元2979.57运营期第二年6投资利润率%7.47投资利税率%7.4

第二章项目市场分析第一节公租房发展现状公租房，主要是为了解决那些既买不起经济适用房，又不符合廉租房标准的城市“夹心层”的住房问题。近年来，公租房越来越受关注。在今年全国建设千万套保障房的目标中，公租房和廉租房占到了五分之一。公租房面向城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员，以小户型为主，单套建筑面积以40平方米为主。2010年，公租房这一保障房品种开始上升为国家战略。2010年6月，住建部等七部委出台《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，正式将我国保障房建设重心转向公租房。随后，中央陆续出台各项配套政策，从税收、贷款等多方面扶持公租房建设。从各地公布的公租房实施意见和细则中可以看到，公租房相比其他保障性住房所覆盖的保障对象要更广泛，尤其关注到“夹心层”群体，把青年职工和高校毕业生明确纳入其中。2011年，中国进入公租房大发展的时期。公租房无论是数量增长还是受重视程度，都是四大保障房类型中的重中之重。业内预计，未来中国保障房市场将由公租房主导，并最终占据中国住宅市场近三成的比例。有钱买商品房、没钱住公租房的住房格局将在公租房模式成熟后渐成趋势。近几年，保障房建设规模迅速增加，2009年建设387万套，2010年为580万套，而2011年增加到1000万套。2011年，在《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》中提出，未来5年，我国将开工建设3600万套保障房，2011年和2012年各1000万套，后面三年1600万套，“十二五”末使保障性住房的覆盖率达到20%。为适应经济社会发展，2011年的保障房大量增加公租房数量，比例超过20%，以租赁方式为主将是未来保障房发展的趋势，保障房发展重点转向公租房。第二节公租房在我国公共住房体系中的战略地位1、公租房是克服住房领域市场失灵的重要手段。我国30年房改实践表明，住房资源需要确立以市场机制为基础的配置手段，这个大方向是正确的。但近年来的经验又表明，在住房领域内市场机制并不是万能的，反而还存在严重的“市场失灵”现象。为此，在坚持市场机制为住房资源的基础配置手段的同时，也需要政府代表公共利益对住房领域的市场失灵进行及时和必要的纠正与干预。我国在1998年以来住房市场化过程中最主要的失误是，忽视了住房的基本生活资料属性和消费属性，过度强化了住房的商品属性和投资属性，忽视了住房的社会功能，过度开发了住房的经济功能和对国民经济的拉动作用，因此没有能对住房领域的市场失灵做出有效纠正。为此需要大力发展可供租赁的公益性质住房，尤其是面向广泛社会公众的公益性租赁住房。大力发展公租房，一方面可以较低的社会成本较快地实现人人“住有所居”，另一方面通过提供安定的租赁住房，鼓励人们尤其年轻人租房，有利于扭转住房市场的投机炒作风气，还原住房消费本质，形成住房首先是用来居住的观念，形成健康的、多元化和可持续发展的住房市场，并由此促进金融与国民经济的稳定。2、公共租赁住房是解决“夹心层”住房问题的主要手段。一般意义上的住房保障体系偏向中低收入困难家庭，住房保障即意味着政府要对那些在住房市场竞争中处于极端不利地位的部分群体实行“托底”和倾斜性扶持，保证收入最低、条件最困难的居民在准市场的住房供应中能享受到基本的住房条件。但像廉租房、棚户区改造这样财政托底的住房保障的覆盖面必然有限。然而，当前的现实是广大中间收入甚至中高收入家庭都面临较大的住房压力，既进入不了住房保障体系，也无法独立从市场购房或租房，即所谓“夹心层”。当前住房保障体系往往重点关注中低收入家庭，忽视“夹心层”利益诉求，现行的保障房政策还存在牺牲“夹心层”利益为代价的情况，如保障房的供应经常挤占了市场化住房供应，加大“夹心层”住房压力，那么会为社会和谐稳定带来很多复杂问题。为此李克强副总理在2010年9月17日“加快保障性安居工程”座谈会上明确提出，“要加强公共租赁住房建设，使处于“夹心层”的中等偏下收入住房困难居民、新就业职工、新毕业大学生以及外来务工人员等，通过梯度消费逐步实现住有所居。”3、公共租赁住房将成为中国公共住房体系的基石。我们的住房政策设计必须要有更大的广度和视野，不仅要考虑中低收入家庭的住房保障，也要把中间收入中的住房困难家庭、新就业职工、新毕业大学生、外来务工人员、引进人才等各类群体的住房问题同样纳入制度设计，统筹考虑，也就是需要构建覆盖“公共住房体系”。公共租赁房制度具有灵活多样、覆盖面大、可持续发展的多种优势，势必将成为中国公共住房体系的基石。从这个角度，发展公共租赁住房不是权宜之计，而是我国城镇住房制度中需要长期坚持的制度。4、公共租赁住房是规范私人租赁住房市场，进而调节住房市场、平抑房价的有力措施。目前国内城市商品住房价格的高扬，有很大一部分因素是因为人们无法在市场上租到安全、可靠和稳定的住房，同时在户籍和子女教育方面租房者都多受制约，为此哪怕刚毕业的年轻人都不得不尽早去想尽办法买房，这与发达国家的城市中一般要到35岁后人们才开始考虑购房、之前以租房为主的情况形成很大反差。2001-2006年世界各主要城市租房比例，纽约56%，芝加哥60%，旧金山65%。加拿大多伦多49%。欧洲大城市中，伦敦44%（其中公共租赁住房24%），哥本哈根47%（其中公共租赁住房占22%），斯德哥尔摩49%。巴黎53%，布鲁塞尔57%，阿姆斯特丹73%，维也纳77%，汉堡80%，日内瓦85%，柏林86%。只有在提供长期稳定租赁合约的公共租赁住房的引导之下，私人租赁住房市场才可能得到规范和健康发展。租房市场的发达，配合“以房管人”的户籍与人口管理制度改革，将有力削减“被买房”的无奈，从而对房价起到平抑作用。第三节公租房在我国国家建设中的战略地位公租房其实在我国还是新生事物，最早也不过2008年前后才在深圳、无锡等一些城市自行探索中产生萌芽。但就像1990年代房改中的住房公积金，这个本是地方实验性质的制度创新，因为其蓬勃的生命力和创造力，迅速在全国各城市走红，并短短两三年内就上升为国家层面大力推行的公共住房发展模式。这绝非偶然。这是时代的呼求。对于公租房，不能仅停留在一般意义上针对中低收入家庭的住房保障层面，也不尽是关系整个中国住房制度重构的顶层设计，甚至要放到国家建设的战略层面上来看。如国务院常务会议决议中给公租房的界定是，“公租房面向城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员”。这句话的深层含义是，公租房基于住房保障的现实需要，但又超越于住房保障而直接承担促进我国城市化和社会转型的更宏大