苏州高尔夫别墅项目总体发展建议

引言8、9月份项目进行了重新调整，利用这一阶段，我司苏州组也加强了对苏州本地及周边市场的调研。我们力求在重新审视调整后的项目规划，以及重新认识项目所面临的市场条件，从而形成对项目的重新理解，并能够将第一次项目定位当中的部分思路及成果能够有效的借鉴到此次项目发展建议当中。对于项目发展建议，我们思考问题、研究问题的总体逻辑仍沿用上次的总体逻辑顺序，姑在此次不再赘述，对其中部分章节，也做了很大的简化，将前几次已经阐释清楚的论证过程尽量简化，以最直观的观点性结论进行说明。对于此次项目发展建议，我们也将努力使之在深度上有进一步的推进，能够对项目下一步规划设计、建筑设计、景观设计等实质性工作有更大的支持。在此次根据项目发展实施建议进行的经济测算当中，由于很多必要条件尚未明确，所以只能采用估算的手法，对未知条件进行假设，估算出的经济分析成果，可能会有一定误差，我们也将根据项目进一步发展进行跟进调整。第一部分项目总体定位建议一．简要回顾项目调整带来的总体影响项目总体规划的变化总体规划进行重新调整之后，高尔夫用地与别墅用地发生分离，交通组织系统进行了重新调整，景观要素也重新进行了整合。从总体上讲，总体规划调整对高尔夫球场带来的有利影响要大于别墅。高尔夫球场核心化，别墅区的交通干扰减少，品质提高。高尔夫球场和别墅区之间的关系有所减弱，需要重新认识。对景观的较大影响此次项目调整对别墅用地的高尔夫景观线影响最大，通过初步计算，原方案别墅用地高尔夫景观线长4479米，调整后的长度仅为1119米，别墅的高尔夫景观线直接损失达75%。对别墅的直接影响总体规划进行调整之后，对于别墅用地而言，可以利用的景观元素范围缩小，别墅用地的特点也发生变化，相对容积率提高，相对建筑密度加大，别墅区集中化，房产总体价值下降。这也使我们不得不重新对别墅用地进行理解，对土地价值进行重新的认识，这也势必带来对产品及相关内容的重新思考。对项目施工的直接影响此次调整带来的最直接的影响就是现场施工方面的影响，需要对现有土方工程进行重新的调整。另外，总体规划变化之后，使得未来别墅施工的区域相对集中，这种施工对高尔夫球场的影响要小于原规划方案。二．对总体定位的重新思考边（一）还是众Golf失Reso叹rt许总体定位描瑞述底——招一个集运动辰、旅游、度期假、居住为窄一体的中国诉首席Gol崭fRes锋ort。需（二）为什夹么还是选择暴Golf春Reso话rt任1．项目总驱体定位不单扔指别墅项目滑定位疮我们认为，延对于项目总物体定位的理糠解，其不应疑是单指别墅避项目而言，涨而应对高尔胡夫及别墅通贷盘考虑，将循项目按照整弯个地块来理廊解，所以我孙们对项目的全总体定位，猪是对高尔夫沫球场进行了奴充分考虑。弯2．项目用浪地的自然属症性并未发生煎变化谱虽然项目进普行了比较大宜的规划调整作，但就其整鼻个项目用地饥而言，其自冠然属性并未帅发生变化。唱根据太湖旅认游度假区整管体规划，项董目用地的暮“包体育休闲区细”考性质并未发弹生变化，所猫以对项目总稍体定位的考纵虑，应该符衔合土地自然轿属性的特征炼。垫3．高尔夫钩用地与别墅形用地并未割那裂总项目规划设涉计调整后，爽别墅用地与冬高尔夫球场庙用地发生分唱离，使别墅晶的整体景观器效果降低，叮相对建筑密悄度升高，别腐墅的总体舒下适度降低，约也造成了别剪墅品质一定具程度的下降击。但是，从聋整体的角度蛋来看，别墅下用地与高尔肤夫用地之间塘的关系并未口割裂，不可鹅否认的是高株尔夫仍然是羞项目的核心涉要素，别墅艰项目的运作漫很大程度上券依然是要以雕来高尔夫球根场的运作。伞项目宗地的灿特征决定了拆其第二居所兰的特质才本项目所处茫的地理位置索，以及整个斑太湖旅游度第假区大的地鬼域背景、规赚划特点，决移定了别墅项探目在相当长可的时间内只源能作为第二眨居所的特质弃，所以这也场是我们进行峡总体定位时份所要考虑的车重要原则之尖一。魄（三）对第狠二居所的思峡考降1．第二居塑所的定义申VILLA泛是SECO勺NDHOM婚E，即第二要居所；而H假OUSE则且是第一居所秀，是第一个讽家。在中国中的传统建筑贺中，别墅多哥数表现为私偿家园林。它玉最早在中国谋就叫虾“乓别业愁”神，望文生义秀可以理解为售第二处物业尘。命2．第二居痰所与第一居棕所疾使用状态豆城市距离援景观亩建筑设计愿配套设施攀第一居所槐日常生活武城市、近郊僚人工景观诸居家功能厕生活配套师第二居所耳休闲生活包近郊、远郊萄自然景观永个性功能下休闲娱乐未3．对第二竭居所的理解愤区域为第二鸟居所提供天东然条件呀位置为第二呈居所提供理裁想条件斑项目质素为叉第二居所提啊供充分元素哥（四）总体鹿定位基本描雾述逐1．市场定剪位任[关键词：聚中国首席约Golf涝Reso遮rt]炒在国际上，他Golf的蔬开发形态主自要有Gol帖fClu端b、Gol予fRes邪ort及G舅olfC企ommun乌ity三种绸类型，这实蜘际上也代表异了Golf享的三种不同猎开发模式。纵Golf欧Resor趣t却——浮高尔夫胜地刚简单讲，将思高尔夫运动阀和旅游休闲隶度假结合起渔来就形成了翠Golf爸Resor具t脑。棍Resor临t则在英语中指齐度假的胜地惹，能提供给梨游览者放松晨、休息的设坊施和服务。灵这种球会在编欧美和东南匪亚大量存在何，在各个旅孤游热点地区况获得到了迅字速地发展。烧一般来说，症这种球会除捎了经营高尔食夫球以外，羡还经营酒店蝴、餐饮、娱面乐、保健、固地方特色旅厉游和房地产停开发等业务龙。从地理布色局上看，这置类球会一般谊在高尔夫球级场旁边建设坑有度假村、辨其他运动设荷施、娱乐餐参饮中心等等具。同时，结房合高尔夫球也场周边的优睬美环境，球霜会还开发和运推广高尔夫适别墅区，进旨行房地产经练营。映在国内，几招乎所有球会堵都配套进行微了高尔夫别弊墅的开发和宪销售。很多诊球会还将威Resor色t挪的业务整合殿进球会的经侍营，以寻求泽新的利润来者源。但真正大明确提出并卡按照Gol芹fRes牧ort实践更的球场却并怪不多。目前常国内最成功宰的春城高尔走夫是为数不熟多标榜Go橡lfRe删sort的报项目之一。沟很显然，本猎案完全具备冻Golf骄Resor此t卖的所有条件惠。这一在国耽内相对新兴忙的开发模式催，由于春城汪高尔夫的成幻功，获得了虏较好的口碑掉。对本案来鼓讲，Gol女fRes顷ort不仅餐是一种最合割适的模式，捎更是一个营劈销的机会点瓦，我们要旗爹帜鲜明地打略出Golf时Reso椒rt的概念凳，而且是中岩国首席的G及olfR仆esort口。我们要以直中国Gol煌fRes启ort的标止准制订者的卵姿态出现，跑要成为真正袍意义上的中花国Golf腿Reso翁rt模式的扩领先者。谱占领宣传的肯制高点，以询领先者和领棒导者的姿态坦，全面整合帐球场、别墅文、酒店、餐心饮、娱乐、先保健、地方赴特色旅游等袭核心要素，薪打造出料“列中国首席的紧纯正Gol竭fRes巷ort而”赴，是本案最捆具核心竞争显力的差异性母优势。驶Golf填Resor式t模式核心分要素的关系渡处理返整体的利益外永远大于局填部的利益，渔这是我们在慈处理Gol组fRes捷ort几大竞核心要素的晌一个最基本换的原则。玩在本案中，宗构成Gol坝fRes央ort的核酸心要素主要顽指球场、高批尔夫别墅及浇旅游资源。觉首先，我们德认为别墅只重是项目的一嚼个组成部分典，是项目赢刃利能力最强序的一个部分拥。别墅的销送售情况将和病球场的品质色紧密相联。熄同时，球场驳的经营也和竿别墅的销售盯息息相关。傻如何使项目忧整体达到最猜优化、市场孟价值最大化液是我们思考忙的问题。粗因此，在本树案Golf绢Reso锐rt中，高根尔夫别墅是精核心，旅游城资源是支撑谋“纷RESOR隔T巾”让的基本要素疑。球场将作麻为最优质的诞大景观资源脚、最丰富的返营销题材和俘客户拓展的走重要渠道作穴用于别墅。停反过来，别惠墅也将对球墨场的经营和尾球证的售卖梳起到积极的喉促进作用。垦①豪项目连动，远形象一致剥这三个核心鹅要素要整合序成一个整体夺来看待，从全而塑造Go盾lfRe喜sort的扫整体形象。欠这个形象应肤当具有：深搂厚的文化积草淀、大气天停成的气质、四天人合一的绘理念。敞②抢资源共享，某互为支持罢高尔夫球场差是项目的形粘象核心，别培墅是项目的狱利润核心，夕旅游资源是各服务和配套狗的核心。躬③傻因地制宜，坝巧于因借锦要充分利用心周边的旅游扁和服务资源靠，充分利用遵文化和政府上资源，如同交园林里的演“袜借景旨”狱，形成本项从目的整体竞侮争力。芳物业成——惹借RESO流RT之名，附球场根——锅行CLUB北之实僚借糖“闹RESOR勿T浓”隆概念优势，堡标榜首席形撞象，建立个盯性区隔。链“舍RESOR意T侨”辈运作模式在片国内已有引艺用，但尚未董旗帜鲜明地遥推广朴“怪RESOR梦T外”每概念。本项享目首推惧“挂RESOR鞋T均”年概念，开行蜂业之先河，贯引领机“矛RESOR疏T渣”吩之潮流，必挺将引起关注怎与轰动，占督据在业界之透领先地位，箭树立流“柏中国首席龟”皇的形象，能份够鲜明地建爷立起项目的兆个性区隔。边以翼“棚RESOR料T辟”仁概念题材，雨挖掘营销题敲材，制造宣软传热点。跃以就“施CLUB称”泊之实，高尔站夫品质突显劈。汇“浇RESOR碧T跪”坑对本案而言炮，更多的是胸针对物业及梁营销推广，坑是对整个项尝目的概括。化而高尔夫球违场仍可以按衬“铲CLUB辩”贴标准定制，说从会员资格黎的审定，以呼及严格的会门员制度、高讨标准的球场波配置，树立馆高品质的高均尔夫形象。役2．产品定氧位斜[关键词：避数寄精舍]赢数寄精舍不悲是一种简单岛的建筑风格哪，它更多表旁现出的是一捏种对建筑的范态度，精品收不是一种简秃单的堆砌，系而是一种对您细节的精益搁求精。晴3．客户定燕位瘦[关键词：算台商娃本地富豪]痛在上次客户临分析的基础跪上，我们将坟目标群体聚柄焦在台商与睁本地富豪，搭努力对这一斯人群进行更丽进一步的描依述的分析；梁对于大上海俩圈富豪，由鸡于其是一个如相对模糊但纲又很现实存曾在重要的群贼体，所以暂蹦时无法对其擦进行更准确宽的把握，将详来在项目进侮一步推进后厉，我们再对棋其进行细化知分析。惰第二部分：显别墅市场研商究吹全国别墅市举场概况茶全国别墅市团场能从沉寂江中苏醒过来堆，究其原因恳，是近年来哭随着二次置群业者的增加团，境外机构贵的进入，以坊及政府对别厦墅的用地的叉松动，促进痕了别墅市场租的升温。爪但葬２００２年壮以后，北京括、上海、深你圳等城市别皇墅市场令人础担忧的局面伴开始显露出宏来。别墅产以品呈现出供虎大于求、结把构性失衡现撇象，虽然潜哪在需求旺盛时，但因别墅众价格的虚高圆而难以实现昆的尴尬局面号。惜1．国内别昆墅市场特征告整体供过于成求，局部结殊构失霉衡夕需求潜力旺牵盛，有效需伴求有限讽别墅销售相怖对疲软，解野决空置刻不居容缓麦2．全国别侨墅市场发展脂趋势贪短期：供过匪于求，结构玉失衡等状况奖得到缓解，鼻需求持续旺晴盛，价格趋检于平稳，别绘墅成交比例贪有所上升。朝长期：市场阀体系趋于成手熟，供求总编量趋于平衡纯，结构趋于寇合理，潜在束需求得以实程现，价格趋吐于稳步增长愚，市场将出冤现供销两旺姥，多方共赢鸡的良好局面耽，迎来下一印轮的别墅浪萄潮。得3．综合分团析套就全国大环效境来看，短嗽期内市场供巧大于求的状庙况仍不能得沃到迅速缓解紫，市场上主爸要供应还是神在原有别墅坐用地上的开截发，价格趋月于平稳。但耻从长远来看油，在别墅土逝地禁令之后贴，可能会在残未来一段时掌间内形成断葵层，造成别门墅的相对稀危缺，在消化闻原有别墅项派目的同时，漠一批特色鲜躬明、高品质饲的新项目入金市，相比之谷下更加具有港市场竞争力密，价格也有查一定的上扬伍空间。本项教目建议拉长伏开发周期，垫注意开发节运奏，同时对肢中国首席高培尔夫res割ort的定养位既顺应了虏市场的发展怎趋势，放眼老未来，在提汽升产品品质夜的基础上充烂分挖掘产品亮附加值，为灶实现项目利短润最大化打电下了坚实的柴基础。甩长三角别墅败市场分析丽长三角区域息作为全国房炸地产市场发辉展较好的三酷大区域之一锋，近年来随鲜着市场的高新速发展，以赞上海为中心盈的大上海都嚷市圈别墅市丛场发展较为畏迅速，规模荐空前，价格麦也一路上扬字，需求不断呀上升，但仍准存在部分区荷域供过于求手，结构不合浆理的问题。滤主要表现为抛市场上经济从型别墅和高添端别墅相对述不足，而竞拣争相对激烈眠的中端别墅惯市场由于产俩品同质化现障象严重。居圾民收入的增滩幅远不及房觉价的一路攀员升，本地客裤源有限，销佛售增长速度繁缓慢。律（一）上海日市场分析弯1．200学3年上半年师上海别墅总胡体走势瞒

今唯年上半年来兼，上海别墅屋市场不断升天温的同时也肢逐步向理性伯回归。加之娱经济型别墅道从配套、交科通及环境等耳方面的第一测居所特性、鸭环境及空间案功能等优越致特性、收入奖提高及非典蔬影响促使本该地居民的别狮墅需求放量冤以及控制得摊当的经济别疤墅总价，使到得从松江、场青浦，到浦短东、南汇康未桥出现的一遗大批总价控衰制合理的经平济型别墅如清丽水华庭、柱爱伦坡、康棵桥半岛、澄姨品金象、润与和苑、蔷薇夫绅邻等一开疏盘就有不俗叔的销售业绩冠，成为整个荡别墅市场中示的“一把火趟”。供给分析殊

上瓦海市200院3年上半年亩市场上别墅悄供应总量约新270万平紫方米，20择03年上半梅年别墅新上懂市量达16毒2.7万平繁米，新上市胡占地面积约风485万平栏方米，综合专容积率达到佩0.34。愈踢

从赢价格分布的渣供求关系来壁看，上海2子003年上歉半年市场上雀市供应的别喊墅量较多集慌中在100胶万～200劫万元和20钻0-300双万元两个的滤价格段，分稻别占到了供骨应总量的3良5%和30糊％，较上年素这一比例有疼较大变化；虾而总价在1何00万元以币下的经济型怖别墅和总价侧在300万育元以上的豪摧华别墅分别德为16％和悟19％，前井者较上年变沫化不大，后固者有较大增吹幅，比例达温8%。需求分析莫

上忽海目前约有乳人口170赠0万，总户你数近600蓄万，近期随并着经济的发搅展以及上海在市居民收入竞的提升，虽援前两年别墅营的购买者多厉以外地人、正港澳台人为缴多，但随着萌别墅居住理择念的逐步深年入人心，从编而引发了上珍海本地居民管的别墅需求云热情。市场秩原因是经济斗型别墅的成轨熟，刺激了竿上海部分中图高收入家庭具的别墅需求炭，而且这一较趋势将成为树别墅市场的策主流。钻

据撒有关数据表介明，对于3形00到60明0平方米的嘴别墅豪宅，灯上海一般每存年仅需几百暖多套的市场拴吸引量，而护总体来说，剥总价在12伙0万元以内极的经济型别须墅更受欢迎伞。市场上一崖些联排经济研型别墅单价集能控制在5化000元你左右，面积榴以200平塔方米为主，蠢总价在一百拦万元左右，钻通过社区的退配套、建筑播的表现、环闹境的营造、晨主题空间的戏突现，产生攀一种异域风巾情，或是一续种BOBO耐族的氛围吉，使得特定演的目标人群哈产生一种强燕烈的归属感齐，从而在市读场上形成较忌为强烈的需六求。烘2．主要高替尔夫别墅项膏目分析节基本数据汇馒总表幅楼盘名称利棕榈滩匪天马良汤臣厌虹桥喇银涛眠大都会锦长岛狸容积率怀0.2司0.308很0.438臭0.475鸽0.3版0.336帝0.318左别墅占地面糕积（亩）月1815辽500巧600书120志460读25绘350误高尔夫球场赏面积（亩）糊1200使2276超1500分450多2100刊81贷总幢数录694代210帽299法185剑202持30旬181睁其中：没2002店年推出幢数宿106毯71附69漏73劈总售出幢数倡13吐110犬253旅111嚷17漆15粘13毫其中：粱2002互年售出幢数述13听35狼23勉51榆11吴10旗5政总剩余幢数地681忌100间46偿74捡185班15氧168演总销售率剥1.9%握52.4%疮84.6%截60.0%惊8.4%钥50.0%钳7.2%躬2002寄年新推房源嚼销售率习12.3%洁49.3%巧33.3%绒69.9%尺毛套均占地捷面积（亩）滥2.09弱1.9会1.6守0.52宣1.8签0.64承1.54集净套均占地歪面积（亩）物2.6次2.4座2.0探0.6溪2.3振0.8研1.9丑花园面积（少平米）熟300-1希300臂400-1急000骗200-8燃00桨116-1竞80步500-8弹00扭200佩400-1炉100班会所个数俯2却1傍1粱3净1该1净1软会所面积（棚平米）心17000令8800采3000驱20000劈3000驳2000肆6000盈高尔夫标准火洞数（洞）贷27山18究9笛18冠9碧27抹高尔夫标准菌杆数（杆）祝72辟72朽36米72励36怖72称高尔夫球道蹦总长（码）子7000威7171号1930袍7108示2000秧7030哗房型面积区害间（平米）枯276-5债97紧290-3煎58屑414-1宫257群271-3抱99被311-6污68嫌280删250-7牧88域主力房型面谨积（平米）坛300-4静00暖290-2申58适477血271-2涨78域390-4储48鱼280霉324-4械34博主力总价（登万元）胀300矮400-5秒50剩600-8顷00亡400禾-鸟600期400-5斥00歇550壳250-3恶50摘主力户型面森积分析籍楼盘名称盐棕榈滩叙天马舰汤臣卧虹桥辽银涛落大都会旨长岛懒250-3药00m2会15.00盖%茶27.78鲁%抄86.84座%絮100.0进0%昨16.03袋%遗300-3夺50m2专35.00各%厘33.33丰%逐12.50铺%丝11.05粮%妖户墙350-4霸00m2行18.00绍%争38.89困%贤13.16堪%甘16.67遍%裹23.76致%勉型衣400-4当50m2益18.00霜%景18.84草%僚64.58愁%讨29.28传%四面剂450-5阴00m2唉13.00咱%努55.07遣%池积松500-6状00m2桑9.94%粘比兔600-7私00m2弟1.00%仁14.49胁%挡6.25%科7.73%沾700-8跨00m2恼7.25%碗2.21%罪800m2朗以上寒4.35%丑①垂．主力面积铲数据统计表灰②策．主力面积备数据分析图咏③息．分析结论仁：援体现开发商胞的开发心态佩从取“言主力面积数春据统计表登”积中，可以看络出作为开发丛商根据各自商项目的不同脏情况下的一普种心态选择租。天马、虹晶桥，将面积疤控制在40原0平米以下股，主要考虑资项目用地的洪成熟度，以企及总价款的言控制；汤臣取则基于对用纱地发展前景循的高度自信瞒，及对项目幼的较高定位吹，将面积全哲部控制在4绳00平米以余上；棕榈滩普项目则考虑蛋到项目开发煮规模庞大，板采取的是拉虑长产品线的杜稳妥做法来笑规避市场风提险。跪350-4姓50平米是枝市场主力粮为了统一进阻行计算，鉴“建主力面积数抄据分析图乳”璃采用的是简症单的加总的狗做法，虽然屑从图上显示球，250-命300平米挠在这些项目睛当中，占的郑比例最重，昂达到35%穷，但从整个嫂图形的走势颤来看，40遮0-450怎平米应为整绢个分布的一排个波峰，再券结合稼“好主力面积数旬据统计表斥”亚，可以看到蜜，在这些项斜目中，面积喂选择分布比崇较密集的应专是在350舍-400平协米和400邀-450平论米这两个区妻间上，另外患，结合过往就对当前别墅蹦项目面积的挂市场数据，慢所以可以判纠断出，35夹0-450岂平米应当是将高档别墅面连积的市场主旬力。朗主要建筑风妨格统计胃项目名称伍建筑风格贞太湖之星犯欧美传统李昆山别馆欣现代风格黑棕榈滩海景裤高尔夫别墅糊欧洲现代风妻格瑞天马花苑价美国西海岸萍风格济银涛高尔夫星别墅担美国加州风锣格炕大都会高尔湖夫别墅轿蜡日式呢汤臣高尔夫较别墅书欧美风格赵虹桥高尔夫蛋别墅驻欧式爽长岛高尔夫这别墅蚊美式、英式毫、现代式、茂法式、意大诱利式睁（二）苏州洗市场分析从1．市场状竭况卖市场供应分吊析冲当前市场主横要供应别墅兵苏州在售别笨墅一览表琴项目名称因总价（万元闹）即户型面积（汁m交2父）慈别墅类型茫天邻风景拢270-4斤20妻340-5津04序独栋习天伦随园姜500-7或00删350-4抗90曾独栋喇艺锤·榜墅家（一期畏）或76-14旦0慧200-3辈46骆独体、双拼宁紫竹苑座90-17遗0们176-3幼46平独体、联排剂、双拼朋泉景花园划120-2滋10测250-3怎66逃独栋养绿洲斤·陡明月湾（二竖期）伤110-1沸60赛300-3怜50招独栋、联排各、双拼引山雨墅耳90-15溜0疮215-2隙56齿双拼熟碧瀛谷纹慨枝292-4具27转独栋询太湖之星描·呆天王谷辞200-2利50飘260-3缩20基独栋译上湖棋·叮香榭额150左右拼280左右若独栋宿金水湾二期膜140-2姻80剃200-4脏00倦双拼、独栋疑江枫园赤200恭-眨700屋300-5艘00娇独栋内寒舍尿督齐220-3交20肌独栋托远香居罗忍竹汉冻联体览静湖别墅繁峡旷饮聆湖丽墅伟唤兴闸沸独幢、双拼紧、联体璃南丰花园脾域房240甜左右搜联体别墅泉市场需求分绩析笨别墅销售状廉况易总体来讲，光苏州别墅供咸求关系一直邻处于米“棋供质过于求剃”觉的局面，市藏场竞争非常殖激烈。而高问端别墅缺乏缸真正意义上屋的个性化乌“托高端别墅取”框，受到市场胖追捧的多为猎个性鲜明，倘综合品质较源好的高端物保业。综合分析：躺苏州别墅市约场总体趋势矩较好，基本炼形成了供销钉两旺的局面驴。罪高端别墅在灯需求持续旺席盛的条件下膝，供应将继娃续放量。从德历年苏州高架档别墅的供贫应及销售情浩况图中可以波看到，在未茅来两年内，斜在市场不发肿生大的波动哲的情况下，岗每年市场高帝档别墅供应符量应在20谁0-300已套左右，而灰每年的消化狸量在150怪套左右。辨从目前苏州畏市场在售别妨墅项目来看室，仍未出现果能够进入华告东大市场的舰标志性高质规素竞争项目膨。伏第三部分：扫目标客户分仔析董鉴于前期已捕经做过较为叛详尽的客户赠方面分析，怀所以此次报屠告中，主要颠以聚焦未来矩目标客户群勿体为主，主竭要对其进行咸进一步分析店和描述。考帽虑到本地海亩外及海归人刃士总体规模含较小，所以扣将其并如大行上海圈富豪贤群体，此次遭不做详细描准述。奥一、客户群浩体基本特征派的描述1．年龄档数据表明目北前苏州、高嫌端别墅市场值的置业群体梳主要集中在织41～5践0岁、50观岁以上的中殃老年阶层，子其中41～帐50岁的中运年人购买欲狸和购买力最沾强，这与其处具备良好的趣经济实力以辩及较长时间岸财富积累有性着直接的关忽系。概相关资料：约上海及苏州勒高端别墅客搬户资料市项目名称宋客户年龄层欢（岁）茅项目名称模客户年龄层胁（岁）焦江枫园葵40-60哨天马花苑刑45-60践天邻风景抱45-60昏佘山月湖山专庄荐40-62握碧瀛谷尚38-64允湖畔佳苑留37-58垫东方春晓芹40-60陆绿洲江南园秧42-60区域姥根据上十大剑高档别墅客哑户资料统计喇显示，目前悉在上海高档善别墅购买群繁体中，睁“苗上海籍人士毛占11.8嫌4%，外地距企业家占1斯9.40%洗，港澳台同近胞则占24闪.94%，径海归人士占怒28.96蚕%，外籍人丈士占14.污86%既”栽。无从资料可以调看出，外籍戏人士、港台蔽同胞、海归鄙人士在高端涂别墅的客户击群体中占据单着重要的地誓位，底但随着上海泼、苏州及长贷三角区域经进济的不断发辆展，以及消躺费观念的不节断更新，拥查有雄厚购买鉴力的本地富樱豪将更多的羡出现在高端穿别墅的消费怎群体中。使相关资料1捡：江枫园（恭最早售出的雁44套）的鸽客户资料短客户屿数量知比例型外籍人士柿6昏14%修台港人士果19眼42.2查%济当地企业家佣8滚18.2%楼海归人士翠11甲25%左合计被44砍100%鱼相关资料2沿：苏州太湖艘之星（高尔厅夫物业）客轿户分析。陶客户炭数量易比例东台港人士血14夺1稿6.9进%披当地企业家绸26践31客.薯3甲%翅海归人士米1咱0虾12夫%狐上海地区富固豪头33琴39.8%卧合计俱83钥100%梅二．目标客瓣户群体的构幻成与分类裤以上海为轴娱心的长三角残，是中国经须济最发达的浮地区之一，话在该区域内宾，聚集了杭原、嘉、湖、庭宁波和绍兴逼，苏、锡、诊常、昆山和沉吴江等经济绒发展十分活井跃的城市群春。随着外资羞不断流入长逝三角地区，测港台同胞亩、欧美人士际及其它外籍聋人士也不断松地前往长三留角，良好的偷投资环境、垒人文氛围、找地理条件，材使得他们中梳间的很多人旁选择了在长花三角居住（记常住），其隆中以港台同尊胞居多。以峡上海为中心痰的长三角地住区，是对海亿归人士最具莫吸引力的创资业基地，完醋整的产业体往系、完善的却配套、丰富鞋的资源为他处们创业提供口了广阔的空肚间。而作为凯长三角地区欠的拨“赛本土人士赤”券更是在这种轮大趋势下受让利益，个人蛙收入、生活章水平不断提熔高。而在他星们中间不乏叫“初财富巨子供”什、焦“背商界名流签”陈，强大的购绒买力、对生蝇活品质的追术求、对长三琴角区位价值校的认同，使紫他们成为了竭高端别墅的途目标客户群泳。所以，可侮以预见，本布项目所要锁赶定的目标客迅户群体主要畜包括：胖台商群体、唉本地富豪、竟大上海圈富歪豪。系1．台商群武体总体规模圈在长三角岂(此处只包集括:上海、狸苏州及周边诊城市)糠居住的台湾牢同胞约30辱万人。东目前苏州台类资企业40秤00多家，牵台商3万人沃。训空间分布及娘行业状况朴区域诵人数墙行业分布泥投资状况辨上海葡常驻1.5骄万人胳半年往来1绸5万人带餐饮、美容朴；石半导体；芦机械、电子羽；修房地产。纹目前累计，厘在上海批准鞭设立的台资痒项目为43的94项目，础合同台资金伞额68.2钉7亿美元.命苏州巴常驻700隆0人，右其中昆山（鸡常住300殊0人），目1、太仓、预常熟、张家柄港：冶金、卫建材、纺织您品及传统制捕造业；农2、昆山：疫电子信息（椒16.9%榜）、精密机却械（28.怖9%）；咸苏州市区:杀IT、电子辜信息。丽目前累计,扇台商在苏州便投资达17简0亿美元,僻占台商在大危陆投资的1瘦/5,投资列额超过30蒙00万的项员目有70个街,超过1亿民的有17个屯.特征描述：蛮①岭．讲求品质丈感。宫②舞．享受生活睬的态度。跃③拥．高尔夫消威费观强。等④中．形成台湾乌群落。蝶⑤财．工作压力六及家庭负担垒压力大。格⑥旱．对台湾品探牌的认同度不最高，受日念本文化影响科较深。赔2．本地富顷豪总体规模痕本地富豪的胁所属行业及慰地区难以用絮详尽的数据闪加以描述，信但私企业主误及个体商业淹人士是他们核的主体，而巧就职于外企障的中、高层拍管理人员及勺灰色收入者恐作为其补充沿也不容忽视买。呀相关资料1弃：苏州本地懂富豪行业特机征分析炼所在行业涉所占比例裳所在行业颜所占比例削制造业黄26%予房地产沿10%驼生物制药借14%叛高科技帆10%叼对外贸易历16%财物流货运锋6%塘服装宣12%坛其它补6%悔相关资料2套：苏州私企丈及个体商业桌者状况轿截止到艰2002谜年底，私营团企业已发展烈到郊59120键家，分别比写上年增长晋34%旗、吸34.5%伯；个体工商虽户已有毅18501绢5博户，注册资睡金迟53.4鲁亿元，分别另比上年增长申9.5%堵、谜7.4%浓和赚35.8%雁，筑2002镜年苏州市个遭体私营经济傲总产值为阴44844寿49立万元，销售阿总额为狂39222柔24穷万元。苏州瓣市个体私营养经济纳税达司54.19岂亿元，占全除市税额的夕20.8%甘，占全市财某政收入的鞠18.6%喂。现在，苏士州市有经省草民营科技企艘业条例认定亭的民营科技冤企业元369已家，出口创诞汇碑2.86穗亿美元，与月外商配套额贞超过母110胆亿元人民币少。特征描述：竖①傅．有较好的蔽社会地位，圣行事低调星②凶．两代家庭辅结构居多嘉③允．享受意识广弱，控制欲兴望强削④茂．更精打细奉算志⑤弟．环境意识未逐渐加强阻⑥罩．高尔夫消阁费多属于交执际消费窝三．综合评脾述瓜1．丰富的稀高端客户资更源，强大的位高端物业需引求。凉作为国“叛上海的后花绢园蛛”橡的苏州，不饱仅拥有悠久状的历史渊源解和深厚的文叙化积淀，更旷是长三角最螺具投资价值权的城市之一忘。大量的外堡部资金和强搁大的民营资命本正源源不求断地投入到牵这个城市之麦中，在吸引隆这些高端富右豪投资经商牢的同时，苏忧州也必将成既为他们或居材住，或度假元，或旅游的季城市之一，奶而他们所形焦成的庞大群衰体和极强的吩经济实力，臭使得市场对辰高端物业的如需求一直成鸦利好的发展葡趋势。大上观海区众多高盘价甚至天价肌物业的成功粪热销，足以千证明了市场朵需求下膛所潜藏的巨另大购买力和拦有效需求，棒这对本案的葛高端定位给尽予了足够的宝支撑。冲2．旅游、擦度假、高尔唐夫，一个都御不能少。漂对高端客户细群体而言，旗高端别墅显斑然不睛仅仅是满足细居住的需求可，特别在苏篮州这样一个滑自然条件绝锻好的城市里过。对于这样与的高端客户浆，他们是对训运动、休闲榨、旅游、度递假全方位的上生活需求足循。我们所提钥“眼集度假、旅射游、高尔夫听于一体处”陶的定位不但喷最大程度地联发挥了地块退及区位的资谎源优势，也猾符合了市场陆的发展需求饭。逆3．具有中覆国传统文化览情结的本土写富豪、台商丑、大上海圈骂富豪是购买顽主体。参以上海为轴块心的长三角计地区，是外纸资涌向中国被的焦点，大旋量的投资也屯带了大量的塞高端客户，母其中台商是推其中的主体絮（在苏州更背是如此），叔加之台湾人凶的中国传统辨文化背景，上以及寻根问铲祖的情节，盒使他们对体野现中国传统疫文化特色的塘、具有人文纺价值的物业吨情有独钟，喜而其具备的犬经济实力以晴及长三角良焰好的投资环甚境，使他们技这种需求得莫以实现。周4．理性的悟性价比，感洋性的附加值犁。衬经历过两次衔或多次置业重后，叹“墨理性胞”惑消费成为了微高端客户的嚷共有特征，蓝“资物有所值宵”抛是他们作出惜购买决定的屈前提和基础框。但仅仅州“林物有所值仓”避显然是不够尘的，他们在锦判定了产品天、配套、区梨位、自然条笛件等硬件价亚值的基础上丛，对物业的衬服务价值、忍文化价值、砖品牌价值等谣“当感性认知亏”逮的关注度更夕高。而诱发泉其购买欲望绘的往往是这把些硬件之外距的感性附加芦因素。在项园目定位和营弓销推广中如动何发挥和挖鲁掘文化价值弄和人文资源锅，从而最大再化地提升物词业附加值，怒是我们应当刷高度关注的首问题。饶第四部分：派项目发展实蝴施建议未总体规划建扁议红目标：长三死角地区的别台墅经典。衬太湖之滨的耐项目用地的藏价值本身已俊经决定了本卧项目的高端洋性，而千年住苏州向来就业是中国的建雕筑经典之地长，多重的旅例游文化资源充要求我们必伶须把项目塑睬造成新时代医的新经典，喘这是项目的香终极目标，仪也是所有建才议的前提。原则：吃在总体规划载的具体的建赤议之前，我扁们要首先明汽确总体规划残设计的几个寺基本原则，裂这样才能形活成对方案的甚基本评价标并准，也给设砍计任务提供尿更明确的方均向。针对本胸项目的特点合，我司提出校以下设计原狸则：绩土地价值最认大化滑房地产的基倚本目剑的就是利用票土地上的附晓着物，最大绒的提升土地久的价值，从寻而实现丰厚录的投资回报迁。对土地价羞值的判断，奖以及相应的分土地价值提核升手段，是招实现土地价叛值最大化的子基本途径。睁对本项目用貌地的区域价味值判断，以插及用地细分押之后的价值敏判断是总体暂规划的基本贸起点，没有酸这样的判断档，规划体系兼和价值体系稀很有可能会基产生背离，搁最终会影响鬼到项目的成条败，所以不歪可不慎。苏根据用地的阁景观条件、乱交通条件、绳配套便捷、纱外界影响等浮因素，用地常的价值基本框可以分为以真下六类。（体见用地价值它分析图及价券值评估表）缘用地类别非景观条件益配套便捷歼交通条件奔外界影响挖备注旗一类浆●诱◎六◎赶●衣二类怜◎冲●梯●佛◎楚三类院◎偏◎仙◎让◎文四类虑○秋◎证◎务◎期五类议○描○败◎让◎奇六类弟○季○肺◎刘○趋资源利用最姿大化脏这是针对任流何项目都要届认真面对的闪问题，充分型挖掘用地内摆以及用地周寸边的自然和芝人文资源，才是提升项目理价值的根本甜，如何形成披对自然景观螺的利用，以姻及人文传统盟的弘扬，这必是规划设计命时必须严肃僚面对的问题辜。识项目的自然意资源有：太湖景观渔阳山景古树固项目的人文育景观有：孙武演兵场二妃墓嗓休闲设施有帐：隔太湖水星俱起乐部管渔阳山体育砌休闲设施圾长沙岛跑马贺场净太湖之星游肾艇俱乐部卓越酒店勺未来资源有渐：漂亚洲文化论雄坛侦太湖旅游度骂假区中心服容务区前瞻性闹由于本项目差的开发周期跃较长，所以陆本项目的规严划不仅要立朴足于现状，捞更要着眼于所未来。虽然尝现在度假区般的开发还不晓尽人意，但雷未来的前景焰是令人鼓舞害的，总体规鉴划的适当超蛛前，尤其是聋对孙武路的南开通要有足耽够的信心，恭才能使本项狗目在未来的龙竞争中立于第不败之地。独特性乞寻找项目的护差异性始终刘是项目成败秀的关键，突负出的产品特绩点是本项目自是否能成为兼新经典的必谦要条件，勇体于创新，鼓猜励设计上的递创新应该是怒不变的法则乓。建议凶建议一：宏鉴观把握，处弦理好球场、陷别墅区和酒落店的关系。魄这是一个规专划视角的问求题，如何能陶使球场、别讽墅区和酒店袜三个项目形亦成互动不仅驼是经营的问智题，要在规抖划中有足够胸的体现。寻删求总体的最搁优、功能的寄互补、资源我的共享是项盒目规划前期希必须重点考套虑的问题。丙建议二：根复据地块价值扭进行不同的影规划，提供城不同的产品欲。尾建立在对地驻块认识的基百础上，对用裹地进行综合宾利用，并采驶用不同的局铸部容积率来胡调整用地的确结构。对产使品进行分类串，把相应的拼产品安置在矿相应的地块梢上。影建议三：道慈路系统。乖别墅区应具们备单独的、线完善的道路戚系统，包括淘车行系统和逮步行系统。搂别墅区和高垦尔夫球场之藏间的关联应唇避免主干道爆的连接，应招采用步行系味统的连接，孤以避免相互抄间不必要的藏干扰。脆道路系统不具可以孙武路驼开通前为终私极目标，而扎是要以开通拌后为终极目泻标。可考虑绕利用预留用消地建设过渡援性的道路。佣建议四：开大放空间系统淘。党要形成社区袭的活动核心威、景观核心寄，并有效提爽高周边房产渐的价值。可迈考虑在主题践内容上和高粗尔夫球场相药呼应，如建揭设景观性质巨的迷你球道盘和可参与性喂质的推杆果举岭。蛇建议五：配互套系统。鞭由于社区的蝶集中，对配稿套的要求也胸增高。除满钢足基本的生粘活需求外，朝要充分考虑咏一些小型的绝娱乐设施，盐如网球场、亏露天吧、跳它水酒廊等。核对于服务性听设施要充分副利用现代技于术。川建议六：可斜发展空间。悄建议在用地抱的东侧预留赖部分用地，涨作为项目的蒙调整空间。叠由于度假区逢的建设的未起知因素，以非及发展速度赠的不确定性膜，预留空间移为项目的调瓦整提供了可薄能性。瓶景观设计建券议穿本项目的景懒观设计更多王的强调的是齐山林气，以爽及度假休闲驻的气息，这渐个是设计的闻前提。原则：因借辱要注意分析层基地周边的准景观以及和斑基地内的关道系，SAS嗓AKI的卫睡星景观图示够很有参考的鞭价值，也不抗应停留在分五析的层面，冰更多的应注攀意如何利用霸。草原风格途倾向的别墅萝设计为球场商提供了谦逊行的景观，同革时球场的景凶观设计也要邪充分考虑到锁别墅区的视植觉环境。互秋为因借才能迈相得益彰。延续矩景观的延续波对于形成良献好的想像空香间十分有利斑，公共空间盏和半私有空骂间之间的景殖观延续、半杂私有空间景风观和私有空樱间景观的延普续、室外空艺间景观和室年内空间延续很能起到更富争想象力的空果间。乡土侨景观不同于圈建筑，植物汇的适合和本吸地的气候土荐质都息息相啄关，尽量采拒用本地的植偿物和建筑材欧料，不仅能涝降低造价，单也可以保证比景观效果以皱及维护的顺芝利。文化豆在中国，景芹观更赋予了海许多文化和冠祈福的含义股，巧妙的利番用这些含义聪，不仅可以娘提供更多营蒸销的说法，圈也符合中国门人的文化心缩态。而带有鉴传统色彩的棍景观小品也贡会有效的提哈高社区的文蒜化意味。建议建议一：羡一期建设完匙全用成树，忙并且要求有坐一定的规模寸，取得良好座的景观效果画，成为整个皆别墅区的展凡示区。建议二：诵要形成较大央的核心公共徒景观区，和怜建筑配套一树同形成社区趣的公众中心幅，其欢快的径气息将成为拢REROR寨T的标识之惠一。建议三：羡前期尽可能荡地多用密植昌速生的手段援，形成景观宝的规模。以贵后再通过间殃苗等手段获燥得更完美的略景观效果。建议四：旋充分利用预侍留用地，将高其作为社区成绿化的苗圃扯。并且根据虽开发的节奏绑，调整各块名用地的临时蝶功能。坝建筑设计建塌议咽原则：享以下原则应石该成为贯穿伏项目发展的仇全过程，并甲得到有效的区执行。经典鉴所谓经典，盟不是对中国廊传统或者西撇方传统的折杠衷主义的引坑用，而是要槐建立在塑造干新经典的基丰础上的创作前。要调动建球筑师的创作捕热情并鼓励愿出作品，同餐时要利用传岩媒宣传，经才典也是传媒睬的结果。精致王简洁不等于炎粗糙，目前驱建筑设计中撤最缺乏的决爱不是大胆的疫构思，而是零对建筑细节喜充分的关注能。有细节有禾转折有装饰驳并且都能作读得到位，不后仅是出精品慌的必要，也金符合江南的乘消费心理。戴应特别注意轻入口的装饰巷，以及建筑哪转折的交接宋关系。乡土化青乡土化的立勇足点在于当菜地的气候地误理条件下的伞生活方式，寿生活习惯。良充分的理解阻江南建筑空射间的神韵，亭更有目的地胞运用本土的浆建筑装饰材纠料，以及建接筑装饰的手喝法，创造具糠有新乡土的告建筑。现代化袭在利用新技岁术新材料的译基础上，更条重视新的审菊美意识新的麦建筑观念。多样化降鉴于本项目慢是425亩妇的大型别墅柿社区，所以萍产品不可单左调，要走多滤样化的道路优。沾产品理念：判数寄精舍言数寄屋是日镜本茶舍演变砌来的一种形圈式，更深刻绪的是揭示了葛建筑的另一建种极致。其劫中蕴涵了建艳筑和环境的吊关系，建筑伏和人的关系莫，建筑的材通料表现等诸诱多方面的问思题。也为如水何打造新的狐经典建筑提畅供了一个视鼠角。站精舍起源于忧汉代太学生头的居所，后接来被佛教借访喻为修行的蛋场所。邪当前的豪宅营往往是一种卫堆砌，往自宽然里堆砌建渡筑、用昂贵姿的材料堆砌迟建筑、用夸安张的风格诠间释建筑，但蛙从历史却无个情的证明，遣经典建筑从排来就不是堆规砌出来的，勿而是一种对蜜环境和材料父的创造性把逼握。夸需要申明的土是：数寄精舍豪不是一个案启名，而是对蚁建筑理念的遮一种阐述。类不是一种风岁格，而是对僻待建筑和环盗境的一种态深度。主不是一种手岗法，而是对她现有地产的批反思。共生与图底起建筑和环境科的关系是种倍共生的关系赤，是图和底接的关系。建面筑是景观的窗背景，景观洁又是建筑的痕背景，相互侵融合成为一菊个美妙的场享所。俗要注意内部粒街景的设计债，处理好车毕库带来的不熊良景观因素沸。空间与材料哈与西方的正脱空间相比较悠，中国人更获重视负空间张了利用，也个就是院落空惕间的利用。驱建议更多的蛇运用院落，舌充分协调建立筑和自然的误关系。仰建筑材料是闲构成空间的乓重要因素，劣更多的利用耳本地建筑材如料，会使建漆筑更具有地田方文脉和特样色。装饰与风格银采取重点装棕饰的手法，测在繁与简的腊强烈对比中敞追求建筑的柜个性。相对呢弱化建筑的蛙风格取向，蒜风格要自己笛形成，而不甚是刻意地学津习或者模仿诊某种风格。建议岂建议一：产海品分类掠商务型别墅趟。伶——芳少量大型主盒要是面对企惨业用户的别贪墅。蝴高尔夫别墅液。技——留临近高尔夫泼球场并拥有中球场景观的痒别墅。独栋别墅。松——柏组团内部的柿独栋别墅，嚼包括台地别堡墅。耕小独栋别墅吩。烤——槽位于东侧用带地面积较小蹦的独栋别墅眼。意建议二：产硬品指标（见熟后）救建议三：空迅间设计法注意室内外隐空间的过渡挎与渗透，向财苏州园林学逼习营造趣味驾空间的手法鄙。辣建议四：建垒筑风格然多样化的统赠一。在保持扫统一的建筑够理念下，尽股量做到风格释的多样化，懒使整个别墅矩区具有多种悲但不冲突的水风格。坡建议五：分龙类建议炕商务型别墅依。还——的各栋都请专蝴人设计，量粥身度造。加懒强别墅的办份公功能，降水低居住功能绿，强调会议瑞室的设计。哄客厅设计要你考虑较大型卡派对的可能蜓，增加宴会腐厅。建筑的萍庭院也要适盯合小型集会索的使用。源高尔夫别墅火。猾——婆建筑倾向于夕弗兰克如·木赖特的草原便式风格。主和要特点是平吉面舒展，屋世顶平缓，建筐筑构图水平窗展开，以壁酸炉为核心形绞成垂直构图翁的视觉焦点勺。强调本土走建筑材料的援使用，以及批材料之间的炒对比关系。家庭院建议分详为前院和后乒院，入口的励前院主要是妙功能化的院堆落，面积不厅宜过大，景筋观向道路方字向开放，为餐社区的整体姐环境作贡献乡。后院是景根观的核心，党面向高尔夫行球场，风格键要和球场景浅观寻求协调家。有水岸的趟部分要充分脚利用水岸，赛把高尔夫和绞水岸的概念剧要作足，充响分提高附加罢值。独栋别墅。娘——水依然采用我休司前提案中糊现代宅园的刊建筑理念，钢做到园林和道居住的结合递。强调前院猛空间和公共房空间的延续某性，可利用性铺地等硬质胸景观的延续趟和种植的延料续来实现，踩充分利用民扇间庭院红杏袖出墙的做法部，强化内外棒的联系。咱小独栋别墅扯。瓣——冷面积较小，史庭院也小，优局部建筑容粱积率比较高呜。产品强调拉个性化的建知筑形式，环疫境更多的依示赖于外部开擦放空间的引念入，要特别渡注意街景的闻塑造，避免谱单调和乏味饥。附件：豆数寄屋的阐挥释你古代中国的扣建筑对周边尘国家的建筑斜影响很大，突日本主要是即接受了中国拼唐代建筑的淘风格，但与寺韩国不同的目是其的风格枪演变，日本俱的建筑趋于恰精致，而韩缴国的建筑趋恼于朴野，都吴缺少了中国及建筑的中和捎之气，同时负也有了令我潮们赞叹的华投彩。叮数寄屋（S酱ukiya珠）是茶室的稼一种风格园茶道逐步成药熟于日本的蛛桃山时代唱（Momo颠yama椅1570)炎和屑江户梁(Edo虽1865)白时代之间。级茶室（沃Teaho问use）本拾质上挣是个文化娱闸乐空间，主识客通过模式应化的茶道，馒来进行精神炼上深沉的交纯流。觉茶室必须要蓬具备茶道和标私人集会的须功能。猾在设计茶室想时，最重要敞的是建筑要义和周围的自燥然和气候相羽协调，这是快茶室的精神抽核心所在。季舒适的茶室败是融化在风滋景里的，决页不会有任何纹与其周围环辈境格格不入绵的地方。在酸茶室设计中看如何安排木冷材的使用至炊关重要，同估样重要的是餐能够找到在招自然条件下摸风干的好木架材。弯数寄屋的材献料选择蹈在数寄屋风园格的房子的缺建造过程中龟，建筑材料俭的选择至关侮重要。与其硬他建筑物的比建造过程不检同，房子的捕尺寸却是取忘决于所选择添的材料