正扬国贸中心商务公寓项目定位与营销推广

正扬国贸中心（商务公寓）营销策划报告目录TOC\o"1-6"\h\z第一章市场研判5一、重庆房地产市场发展总态势5（一）回溯过去5（二）展望未来7（三）冷静反思8二、南岸区房地产市场现状及走势预测9（一）对南岸区房地产市场现状及特征的研判9（二）南岸区房地产市场的前景展望及走势预测12三、项目竞争环境分析15（一）区域外竞争环境研究15（二）区域内竞争环境研究20（三）市场机会点分析30第二章项目SWOT分析34一、优势（S）34二、劣势（W）34三、机会（O）35论四、程创挑战（外T燃）什用35费第三章革泊项目定位峰录36铺一、沈悄形象档次定遇位蛋羡36远二、顾武产品定位及伴依据当盒38盯（一）硬敲定位依据撒群38覆（二）念构产品定位械涛40芬三、垂述目标市场定窜位配蒜41溪（一）冈蜻主力市场何——险居家人士（惠60%掌）必扛41援（二）挤落辅助市场补——华商务办公（积20%愉）昏享42行（三）出甜潜在市场题——产投资人士炕(20%嗓)把讽43蕉四、堡麦价格定位滥慌44亲（一）竹云定价原则便型44煎（二）无料价格制定浪锋45抖五、悉携付款方式定伶位疏鼠47曲第四章去劣规划建议旧梯48挠一、左慨项目规划构僚想的依据及笛指导思想轮尘48恐（一）菠页规划依据叼他48迈（二）夹台指导思想郑垮48激（三）戏祖总体规划应台考虑的原则疾何49骡二、肿蓝建筑产品规菠划建议茅哀49赌（一）惜示总体规划释至49抄（二）鹿捷建筑芬风鸡格吃补52循（三）邻访户型建议及绳配比漂姥54很（四）储盈建筑配置的只说明铃故55烈三、如钓交房标准建赛议鸭飘60胸（一）纺骡公共部分设吸施及装修标斗准批虫60粱（二）热誓商务公寓（尊清水房）设潜施及装修标它准席童60未四、抵坟物业管理服伴务建议覆溪61株第五章蓄葛营销推广炉睬63棒一、旺买销售时机选遇择绒下63耗二、革攀项目浅“件卖点帝”洋整合分析恋训63帐三、离转营销组合米城64桑（一）铁匀蓄集能量阶蚊段：呈畜64言（二）智删内部认购阶总段：跳虫65织（三）屯节新盘推出阶驱段咐没66舍（四）片床平稳推广阶盘段江惯66徒（五）婚揪销售后期阶邻段样粗67慢四、钳成促销策略户据67席（一）桑较承诺制销售淘策略踩绳67纠（二）辞铜异地卖场设位置策略穴杠67致（三）惯注网络销售策秋略此桨68驳（四）坑她房地产交易图会推广策略烂荡68谨五、纠侧价格策略油开69诞六、域轨项目包装寄格69平七、愤弟广告推广加神69塘（一）谁葬广告宣传的旬基本原则牲费69旗（二）走近广告效应分胸析浆点70盗（三）绘都广告宣传的业主题授栏71绣（四）她皮广告宣传的佣覆盖对象划邻分捐春71舍（五）较走实施监控与帮效果评估渔靠72讽八、气粱营销费用预音算蔽圾72市场研判穷本章着重对烛重庆市房地勒产市场和项肆目区域市场混进行了较为搁全面的市场除研判，为项荡目的全面定院位提出详实刷的依据。屡重庆房地产唤市场发展总故态势略回溯过去务薄迫沉链身编的鞠属1997年拘3月14日坟，重庆成为宴中国第四个秧直辖市。经笛过四年的探涛索，一种独条特的直辖模下式逐渐建立氧起来，即大刮城市带动大港农村共同发宋展的政治、被经济新格局区基本形成。独直辖和西部你大开发为重哀庆提供了广便阔的发展空王间，强化了激重庆中心城问市的功能定死位，给重庆金经济发展带毛来了巨大的棋动力。目前漫，重庆经济井发展总趋势仪良好，呈现稠持续上升趋中势，有力地询推动了房地瓦产市场的发出展。离自1997构年以来，重策庆市房地产伤开发呈现跳迫跃式增长态兆势：房地产抖投资以每年委上升30亿堡元的速度增错长，年平均承增长速度达匀27.4%她；1998惩年重庆市住化宅施工面积可首次突破1咸000万平孕方米，到2裁000年住纳宅施工面积助达1896碗万平方米，那接近200絮0万平方米砍大关，增幅泰达到24.剧7%；20具01年重庆翁市房地产开紧发更是呈现糊出火热的状唯况，肾保持高速增疯长态势枣：销全市房地产劣开发呈现稳泉步增长态势忙去年追前三季度在，兵全市房地产葵开发施工面四积达261弟9.59万改㎡，同比增拣长28.3帝%。其中，帽新开工面积别达871.婚73万㎡，神同比增长4富6%；住宅沾施工面积增泪长39.7泄%，高出施毯工总量增幅骑11.4个福百分点；而希需求量相对俱较小的写字纺楼、商业营育业用房分别誓下降或小幅启增长。搞商品房呈现日供销两旺际的喜人形势柔销售面积、议销售金额大者幅增加，商哄品房空置率溜下降，全市明房地产开发名呈现供销两拢旺，双双走启高，出现消秆化市场存量已的大好形势臭：伟一方面是开念发企业越来拍越注重市场龙需求，开发获产品适销对坛路，全市商彩品房空置总暖量呈现下降旱趋势。至袖去年齐三季度末，醉全市商品房脸空置总量已蚊降至380且.02万㎡台（其中住宅次空置量大幅尘下跌，而写西字楼、商用麦物业则有着姿不同程度的窝上升）闯，较去年末丝下降10%派。另一方面给，全市商品券房销售面积尊与销售金额择大幅度增长筋，仅主城区僵商品房销售波面积就达5可05.13案万㎡，同比虫增长36.腐5%，金额好112.5猜4亿元，同展比增长40诵.4%。商御品房销售总颜量大于竣工后总量，多2断12.6万芹㎡。央在投资增长既、施工面积炸扩大的同时宜,土地交易积活动渐趋活挣跃，土地开抱发投资增大姑全市前三季榴度，在经历训1999年节、2000狸年连续两年告土地交易面雪积增速大幅假回落后，购蜜置土地的面楚积开始出现絮强劲反弹，骑全市购置土许地面积20煌6.93万掏㎡，同比增践长41.1喊%，比去年要同期增速上糖升49.4安%。完成开宁发土地面积胡148.1损6万㎡，增诉长45.8村%。土地开幼发投资额达旗7.4亿元客，增长10摆%。列展望未来煤接租烂丽养乌晴奴尘从最近几年探房地产及商掩品住宅的开流发投资增长建情况不难看说出，近年来疼重庆市房地颈产市场处于纷一个蓬勃发蒙展时期或者秒说是第二轮崖热潮期。房别地产业总体您发展态势良淋好，发展前嚼景看好：骑首先，重庆糟整体宏观经临济形势走好坊。2001式年全市GD骗P增长9%舰；财政金融证形势看好，技财政收入增右长20%多谷，金融贷款骄余额增长1精1%，而存膜款增长17府%，存贷差覆约300亿厅，房地产有涌较大的潜在守需求；居民华生活有较大贴改善，其中域城市居民可裤支配收入增在长7%。荡其次，重庆饰未来的城市染发展前景辽殖阔。据第五所次全国人口旷普查公布，臣截止200住0年11月倍1日，全市判总人口30然90万人，丈其中城镇居心民1023镇万人，全市神城镇化率3野3%，低于毅全国平均水捎平。根据预检测，未来1另0年，按6蔑‰康的人口平均旨自然增长率含和1恰.5议%的城镇化耗增长率估计窃，到201崭0年末，全搞市总人口将乞达到328强1万人，其阴中城镇人口娘将为150违9万人，城逆镇化率达到瓦46%。按仇国家建设部烟提出的20锦10年人均巡居住面积达阿到14督㎡残的住房发展冬目标估算，绑重庆市现有每1023万尾城镇人口因同其9径.6㎡窜的现状人均炊居住标准较笼低而在未来酸10年内将搏新增450宰1万弊㎡捞的住房需求道，此外，1车0年中因新亚增486万析城镇人口也素将形成68选04万惧㎡锹的住房需求统。因此，在武未来10年作内，重庆市菠因城镇化增另长所形成的锐新增住宅需器求总量每年波都在113万0万博㎡郊以上，按主令城区城镇人愤口占全市城和镇总人口比邪重估计，主菜城区新增住置宅需求总量状则每年约为转500万隐㎡插左右。辜第三，重庆麻房地产业看悼好还在于正脱在加紧进行担以交通为中怖心的基础设某施建设。国更家批准的江盒北机场改造乡项目，一旦访建成，它将倚成为中国西吩部最大的机澡场；几年以坡后，重庆将平有7条铁路归和6条高速污公路成为铁寺路与公路的股枢纽。此外夺，穷“粪8小时重庆乡”吸以及章“唤半小时主城调区擦”享工程都将极雹大地促进居停住条件的改刘善。缠冷静反思志嫩午懒冲然败商辛冲市场竞争日侍益激烈，前遭景不容乐观臭。统计资料育数据显示：戚重庆市房地钉产市场每年块的商品房成胶交面积和成思交金额节节满攀升，犁“钢钱途销”惯一片光明。堡去年秋季房杏交会又创成叙交金额镜34.2愤亿元历史新壮高，这将进帅一步刺激开和发投资商的姜投资欲望。贝当我们冷静陕而又客观地伸分析重庆房炊地产市场时损，会感受到悼一股市场麻“扎寒流远”累：每年成交厅面积递增（升说明消费市忧场在拓展，仔有潜力可挖滚），而开发呼量在成倍的谜递增，但市涛场吸纳率鼓(狠以年销售面匆积肝/详年竣工面积诚表示讲)投却持续下滑惭，从剥98编、99年的首85绘%买、83沸%进，跌至犁2000张年的79巴%勺。同时，商暗品房空置量罚每年以平均翼25%瓣的速度上升擦！胶进入200影2年，酝酿央已久的外地垫房地产巨舰绸（广厦集团下、融侨集团环、深圳盈丰杯创展等）登悼陆重庆并摆“松安营扎寨招”虽，本地实力香企业（重钢烦集团、长安德集团等）跻创身房地产，极加上海外房捞地产巨头的回染指，白热庭化的竞争将抱蔓延重庆房溜市。诚然，魔海内外房地钱产巨头兵临怖城下，将会五提升整个地给产市场的品吗质，但对当到前活跃于市式场的开发商针来说，则是耳一种潜在的科威胁和警示坑。要想在新抗一轮的大浪泛淘沙中生存眨下来，把企墓业做大做强庙，开发商就贪应着眼于未酷来启动长线冒战略，进行联人才储备和师土地储备。捏在知识经济求时代，最重颤要的是人才乓，最关键的厦是资金融通粉。而对房地露产企业而言漆，土地储备猴又是其竞争担取胜的必备肆条件。推南岸区房地爽产市场现状腔及走势预测歇对南岸区房光地产市场现艘状及特征的艇研判潮毙疾诉错市场现状育土地供应数岁量捏2001年抵上半年南岸改区房地产开般发项目土地痛供应情况表极：光受让单位变地块位置那年限叼用地性质夸总面积羡（㎡）抱重庆彩瑞商穗贸唯壶南岸区黄桷阔垭联合村锦50痕餐饮点娱乐捧7887前吴琪毅险南岸区长生脾桥镇凉风村新50慢1333说重庆南岸区待长虹汽车配彻件厂芹南岸区南坪碌玛瑙溪13细1-2号破50藏工业墨3068罢重庆自力房朋地产开发有诸限公司寄南岸区黄桷穷垭镇新力村纳50第商业田住宅料6500货王远贤臣黄桷垭镇龙贺井村雷家铺访社菜50坊餐饮形娱乐及2310宋陈素英蜡南岸区黄桷贷垭镇龙井村倘雷家铺社律50煤餐饮鼓娱乐旗1595晃周勋华遥南岸区黄桷遣垭劳动社绵50折餐饮缝娱乐辰957土重庆制钳厂政南岸四公里今广黔路70贩号融50翅工业糕25695伐合计篇49345拦从以上土地盟供应情况看虏，地块位置稠主要集中在茧黄桷垭一带械，且以餐饮营、娱乐为主撒，说明南岸聚区旅游资源伤——烟南山的优势开凸显，这必邮将进一步强筑化眠“身吃在南岸榴”遗的服务业规义模经营优势脱。差商品房预售六数量朵2001年播2季度，南斩岸区发放商猾品房预售许桶可证的项目债有：四海花趁园四期、阳滤光华庭、聚鹅丰花园高层粱住宅小区、乳帝景名苑、绪南国佳苑、当长航响水苑死、南福苑小壮区等项目，甲预售总面积旗近25万平晓方米，较其辩它地区而言访，其市场竞岸争压力相对悄较大。芦商品房成交赔数量乌2001年僻2季度，南柔岸区商品房钞成交193热5套，成交睁面积245信589.3庄m盗2纠，成交金额眉50106辞.64万元雅，销售态势络喜人。在去年年秋季房交卫会上，南岸狠区更是力拔屡头筹：据统舟计，南岸房遣交会分会场露共有8.8闷9万人次参盘加展会，成毒交金额达2昆7.637红亿元，其中疮，房屋成交嚼额为5.0妹77亿元，角显示出熊“棋住在南岸野”枯已产生深远貌影响。劳房价水平及光其变化周2001年尿2季度南岸兼区住宅平均租销售价格为碌烘1搞688.7材5元/隐㎡置（经济技术雷开发区19爹69.78筒元/俩㎡听），商业用浑房销售均价然为2909克.35元/舒㎡扇（经济技术知开发区25卡14.99逼元/害㎡立），与整个充重庆主城区撑房价相比，桶无论住宅还直是商业用房反都存在一定研的差距，说胡明南岸区房爽地产市场有赖着巨大的发绿展潜力，同第时亦在一定赖程度上说明杏区域购买力君不强。市场特征就南岸区自2映000年至闻今，堪称重娃庆住宅市场虽的一匹黑马炒，是一个极右具潜力的市仗场，上升的驾空间还很大仔，呈现以下桶三大特征：傻楼盘品质全搜面提升必南岸区开始仆具有在全市网范围真正有宏竞争能力的熊高品质住宅揭，如海棠晓存月、泰正花寄园、江山多至娇、阳光华备庭、金阳捐·谈骑龙山庄等控，这些楼盘钞均显示出较丸好的销售势缸头，单价均奉突破200灵0元/窜m主2弟，这些个案桂的出现表明校了南岸区的丙房地产住宅风市场在政府希的强势引导轻下迈上了一披个新的台阶沾，同时也对扔南岸区住宅油市场的发展虹起到引导和授推动作用。诱投资环境日龄益完善之南岸房地产她市场的发展判依赖于基础筋设施、投资藏环境、政策违的进一步完告善，对此南疲岸区政府与张开发商已达厨成共识，所食以在项目选谢址、规划设乡计、政策导料向等方面都老有了很大的湖改进，这些押都将成为南驰岸区房地产蛙持续发展的步重要支撑点欣。涂区域竞争日僚趋激烈、产己品结构日趋谨合理傻近年来，南跌岸区房地产夸中低档市场场竞争激烈，孩但伴随融侨睬半岛、扬子把江畔、溯源显居等高档楼洞盘的亮相，谈将拉开南岸脾房地产高档劫市场竞争的全序幕。市场号需要竞争，职适度竞争已臣使南岸房市焰从无序到有膝序（整体规恋划、规范运垦作、政府引院导），从不元合理到合理艳（南岸房市涂档次分布将菊更趋合理）间，市场细分急化趋势明显丑（二房、三砖房面积趋小院——怪针对普通工冒薪阶层；一语房明显看好酸——隆挖掘投资型拘客户和新生救代购房群体寻）。梳南岸区房地异产市场的前冰景展望及走情势预测例互即主前景展望菌南岸区是重折庆市规划的源商贸副中心搞，全区以经督贸、金融和辽旅游为主的娇第三产业比劈较发达。值订得一提是，帖中国西南地忙区唯一的国脱家级经济技颂术开发区位命于南岸区境糖内。目前，轮已建成综合技商贸区、回仿龙工业区、捞电子工业区绿、丹桂工业槐区，初步形恭成了机动车蛋及零配件、托电子通讯、室医药生物制止品、食品、访服装、新型汁材料等六大耐支柱产业。肺经济技术开秒发区在新世醉纪的第一个史十年计划已套启动：在继蚊续抓好和完听成南坪地区茶9.6平方匠公里开发的堪同时，努力庭搞好拓展新顽区的开发建馆设工作。力唐争到201湿0年实际利赢用外资达1丰5亿美元，渐国内生产总涛值、工业总拣产值、税收寇入库年均增难长15%以衰上，分别达盏到100亿岸、300亿职、24亿，灾高新技术产殃品产值比重些达到45%翼以上，科技准进步对经济脏增长的贡献老率达到65虚%左右。闪毫无疑问，攀随着我国入沃世和国家政拖策进一步向员中西部倾斜榴以及经济技锹术开发区的堪投资环境逐劝渐完善，势弊必有大批的丰国内外企业霉涌入经济技贱术开发区。趁国傻内觉外高壳新掏技术企业仰的叮大量涌入，诵必然会增大重对工业厂房苦的需求臣，随之而来款的味大量银行、德中介、证券坟等外资企业含及驻华机构汁会进入，势蝇必对写字楼哨形成较大的横需求；大批帽外籍员工也碌会因工作原劝因而在境内轧居住，这会碎扩大中高档蚁住房的需求崭。相可以预见，走在随后的1沃0年里，南完岸区必将成尖为新一轮重称庆楼市竞争况的热点区域印。走势预测畜在新近出炉赏的，由重庆垦市规划局、佩重庆规划设袍计研究院、辉城市综合交稻通研究所联广合所作的重登庆市“半小蜡时主城”规西划汇报提纲削中，撤菜园坝复线喷大桥的修建膏规划得到了谷确认：时间价２００３年寇。由路桥，对南争岸区的重要指性不言而喻密。交通瓶颈膀一直是南岸培人心中的痛向，也是制约经区域经济腾干飞的绊脚石御。已竣工通寇车的鹅公岩难大桥使成渝枯、渝黔两条牧高速公路在垦南岸交汇，冬让九龙坡区邻与南岸区可稻望不可及成千为历史；黄穴花园大桥及绝石黄隧道的席贯通，让南宜坪距重庆空原港不再遥远限。寄菜园坝新复线愿大桥喷，饰最直接的效析应就是，裤缓解了长江拾大桥的交通它压力，使南仓坪至渝中半初岛更畅通。俊因此化从更高的角土度真分析耀，整个南岸拢区在外区人主头脑中的心旨理距离将会洽大大缩短。咏实际事例显忽示：弯黄花园大桥们带动了江北趋的房市！鹅烟公岩大桥带捧动了南岸和深九龙坡区的炎房价上扬！裁石门大桥成仇了沙区和北都部新城的纽腥带！轻轨的谎规划带动了面沿线的房价屠和旧城改造嫩！以后，购抓房者的跨区什域行为更为涂增多！南方药上格林龄9刻0徐位众的业主来自炎渝中区是很牌好的例子！乞此外，南岸议区在近年来归与江北区的席比较当中，舟无论商贸还炊是居家，南姓岸均已占据仆压倒性优势燃：重百、新傻世纪、百盛辽、麦德龙等卵知名商家相理继落户南岸洲，以及融侨示集团、鹅盈丰创展等柱地产巨子到宝南岸区甜“乎安营扎寨苍”雾就是明证。析因此我们可惰以大胆预测辅：在不远的淘将来，南岸险区在重庆将旱扮演至关重吊要的角色，弱南岸将成为释重庆房地产戒开发最炙热祸的区域。盛项目竞争环勉境分析盗区域外竞争字环境研究亿截弯量语抓垫饱对本项目而悠言，很大程蒙度是与渝中芹区争夺客户婶资源，其成未败的关键在耽于如何引导帆以改变潜在等客户群落户它渝中区的思菌维定势，如竭何以更好的句硬件、软件咽来吸引具有域浓厚携“茧渝中情节序”纱的新生代；求当然，江北摩区的间接竞海争对渝中区色客户资源的慎分流作用也悬不容忽视。渝中区总体特征搏物业集中于闲商圈旁：软由于重庆市均特殊的地理童形态，渝中年区的物业多烫集中在传统景的商业中心坡的周围。以敲重庆市的传珍统商业中心斯——感解放碑为主旧的第一商圈闭和以两路口货为中心的商央务、体育、剥交通中心商舰圈周边，物诵业分布较为尸密集；聚收谷售江景楼盘炒底作凡较多苏：滩近两年来由返于重庆市政享府大力发展午了道路建设票，尤其是滨作江路的建设栋，从而为房币地产业的发虾展又开拓了赞一条战线，地“艰江景房绳”堂的概念一直著炒到现在；允大多物业为慕单体楼：酿渝中区现有负物业大多为腰单体住宅，跃它们缺少配赶套和绿化，箱也缺乏宁静族和景观，最益大的好处就铲是位于都市牛区，生活配步套较为健全秧，交通也方寄便；椅小户型住宅氏受读青睐甚：连小户型住宅烂主要集中在翁解放碑周围释，为单身或堡二人世界所蜻准备，同时密也有较高的洪投资回报价膏值。韵旋饺沿贝晨刻镇步楚屡拉之楼盘要素统胀计仔物业的规模株及类型：真渝中区的物牙业规模都较龙小，类型也尘主要集中为值商住一体的宾模式。随着骂市场需求层劲次的扩展和肤需求量的增乏大，渝中区姨的房地产也梳涌现了一批辱品质好、配党套好、有特援色的都市区嘱产品，如重姓庆市第一家遍酒店式公寓雪住宅的时代量天骄及创造贫渝中区房价埋之最的地王相·策名仕阁；同衣时以竞地城跳市花园和新循东福花园为念代表的小区快类住宅也以齿其高品质、右合理规划和棕良好的配套傲与绿化进入线市场，并很铸快成为领导寇渝中区住宅器市场的先锋闻；由于现有焰的都市空间挨已很难再作氏出较大规模拍的规划，所玻以渝中区住喜宅市场将以物城市改造为引主，走小规察模的开发并茎结合市场需老求做有特色葱的产品将是叨渝中区住宅蚕发展在未来林一段时间内缝的主导；闹户型面积设凉定：欲目前渝中区屋的住宅户型夸设计以一室暗一厅（60舅平方米）和答三室两厅（慨130平方销米）为主导旺；三室两厅渴面积在13剑0平方米左堤右的住宅主鸦要分布在以拢竞地城市花薄园和新东福淹花园为代表货的小区型住乌宅中，以及尺目前渝中区公房地产市场爱炒作较多的棍江景房中，芬再有就是作佳为一种补充疤的形式（约痕占10%的露比例）大量储出现在各个姜楼盘中；而叫60平方米日左右的一室临一厅设计所菠考虑的因素斩主要和个案则所在区位密匙切相关，处蜓于中心地段糠的物业相对陕较偏远的物着业在面积上手一般会有所何控制，主要优出发点是为慎了控制总价壁，吸引投资熟客，从而有五效的扩大客杠源层，增加动客户量；值寒得一提的是巡：小户型住辨宅在渝中区子销售火爆，令时代天骄把糟户型面积做路到了38平财方米，并且精在规划、配赖套和管理服纽务方面做得姨相当完善，跟渝中区便利未的交通条件怨和一应俱全旋的生活设施卸是短时间内康其它地区无种可比拟的优退势；牢价格(杜渝中区各片迟区价格为统青计的平均价寺格，以各片撒区楼盘均价误计算:)拾片区庄解放碑片区辅上清寺-两冰路口片区乳大坪片区衬住宅均价损(元/㎡)冶3500扭2500塘2000淘目前渝中区桐的房价分为胃两个档次：绩档次较高的腹是在位于解储放碑周围的帅商住楼以及伶配套齐全、狱规划合理的有单体式住宅缎楼，这些楼名盘的价位在辨3500元优/廉m拘2色，最高单价另达到了70展00元/始m乱2穴以上，最典狮型的代表是料时代天骄和霜地王名仕阁孔；另一档次绢的是处于两豆路口、上清瓶寺、大坪等隙区域的商住米楼和住宅小凝区，它们的偶价位在20馆00-30如00元之间僵，之所以与赚解放碑的价错格差有10温00元左右馅，最主要的心原因是区位秩的价差。这凭类楼盘由于捷价格和居住燥环境的关系狸，受到邻近侧区域，尤其通是江北区楼敌盘的冲击较垫大。个案研判伤就解放碑周度边高档楼盘差来说馅，升恒通到·渣云鼎碍国际商务公咐寓管属于解放碑爷的口岸楼盘却，杀其它楼盘有蓝：地王乓·念名仕阁杯、乌天伦华苑臣、扁巴渝世家惨、片新华雅阁等世。地王鸭·眼名仕阁打造渗的是顶级豪队宅颂，典户型从13邻1肌-码228m瓶2青，全是以大嚷户型为主货，蛙但现在销售拾态势不尽人分意，其抗性者主要是高单顿价和高总价胁。严天伦华苑也浴是以大户型治为主良（131爷m艺2鸟以上）啄，咱目前销售率斥已达70%仗，跃层户型舰已全部售完子，叹销售置状况陡非常好北，究其原因餐，主要有以蛇下几点：患一是因为就最其价格比地适王的均价5碧000呆元/旨m询2同要便宜12邪00孝元/学m讯2爆；军二是因为其风户型设计较脊好眼，面积控制饺出色，细部跳设计人性化订；劣三是由于婚其荐商场运作成滨功时，商场业主箱及经营户在叙此购房的数炼量较大读。长巴渝世家狡销售持续稳膏定，子平均每个月殿销售金额达蚕到600万少，费其卖点是：猴封闭花园小僵区，配置完蛙善、功能强电大的会所及绍渝海品牌勿。而新华雅流阁也是大户泳型直，做销售却非常英差议：度一是由于其夫性价比与其即它楼盘相比议明显较差臭；仅二是由于其伍户型设计差森。圆恒通列·础云鼎情国际绣商务公寓更阔是嗅出解放甚碑的市场气秋息，禾以夏中、风小户型的定凤位左面市，赢得颈市场追捧：供去年11月究6日开盘至嫁今，吸引了栽大量的蒜白领吼人士、糊中些产袜阶层人士眉和投资者丸。销售状况伴良好，目前乱销售焰率直逼7罪0吩%考。总体评价险渝中区具有泊便利的交通舞条件和完善排的商业、生贴活配套设施寒，使该区域月的楼盘档次危定位一般较照高，由此导砍致住宅总价悲过高，从而淘与目前重庆总市民的购买稻力水平脱节位。目前区域格内除一些产降品定位准确爸，楼盘个性肢突出的物业价销售状况较洁好外，其它赢楼盘由于受栏总价高等抗蒙性因素的影秀响，销售进活展缓慢。因岛此对本项目共而言，渝中澡区虽有明显遵区位优势，崭但其高价格港的抗性却可猫为本项目借提势而用，对顺许多偏爱享旁受都市中心同的繁华和便旧利的客户群签而言，本项荒目所具有的蓝居家配套、府景观、价位激优势对其仍厦具有较强的色吸引力。江北区客鼠江北区房地超产起步较南矩岸早，以五倍黄路、新牌侄坊为代表的框片区开发已己具规模，黄犬花园大桥、岭渝澳大桥的牙通车增强了壁江北区房地握产的竞争优齿势，特别是劲小区型的住锦宅其辐射力灰可以达到主胃城各区。但府也就因为其锻房地产开发部时间较早，唐政府规划不躲力，市政配珠套设施未跟羞上房地产开鸽发速度。因赌此对渝中区跃的广大客户珍而言，解放乌碑附近物业旗价格可能无损法承受，而仓江北却没形绍成真正商业帅核心圈（观智音桥还不成斥气候，江田邮商场的关门什、新世纪进戴退两难的尴步尬、现代广浓场销售的举所步维艰就是给很好的佐证浙），生活配俊套设施较差巧。与此相反桶的是南坪成酬熟的商圈和镰完善的生活拨配套则使南青坪魅力尽显软，这就使处恩于南坪核心抹的本项目优臭势更加突出梳。因此我司蒙认为江北区族对本项目的宾潜在客户的易分流作用并释不突出。刺区域内竞争酱环境研究乓贺言爬期娇锯总体特征喊开发企业本丢地化，开发汁水准参差不艰齐场：详但近期已有专市内知名开捏发企业和外穿资开发企业击在南岸区投宽资开发大规脚模物业，而鬼且还有较多扶开发企业在尼南岸区圈地统等待时机上速市，这些有青实力的开发廉企业的进驻盖将有力的推屑动南岸区整叫体开发水平鹊；看上市楼盘体志量偏小堡：肤目前市场上怠供应楼盘多彼集中在10尺万平方米棚以下坐的规模，以扣小区型为主没，小高层、菌多层所占比撕重较多，不扫过开发规模织大于25万查平方米的物帆业已在南岸拦区出现，并幕且占到一定犯的比例，南倍岸区房地产和市场开始向婶大规模开发匆的发展势头士强劲；虑物业以中档寨、中低档为芹主含：虎中档、中低稠档物业竞争吧激烈，中高牵档以上项目毅较少，但随慧着融侨半岛而、扬子江畔部、溯源居等剥定位较高的没物业的进驻晨，南岸区房励地产市场将厘开始向档次比分布合理的夸成熟化市场帐过渡，市场锈细分化趋势材明显；焦二房、三房拆面积趋小蹈：羞81-10王0平方米的烫二房和10详1-140那平方米的三蹲房的供应是幼市场的主流安，一房比例钱较少，但6忧0-80平服方米的小二罪房和101洲-120平疗方米的小三债房所占份额来有扩大的趋揉势，反映出从开发商在目羞标客户群定鹊位上已开始即针对众多的庸普通工薪阶罩层。朴楼盘要素统础计罗开发密商：苦南岸区现有觉各楼盘的开馅发商多数为档本地企业，素并且开发经粉验丰富的为故数不多。较蛮有实力的开济发企业主要纺有渝海（知仙音阁）、融幕侨（融侨半寨岛）、竞地疯（溯源居）瓦、泰正（泰岛正花园）、杨盈丰创展（械扬子江畔）畜，其中融侨色和盈丰创展耻具有外资背击景；知名开监发企业的进帜驻对提高南火岸区房地产氏市场的整体膜开发水准有农较大的带动焦作用，但同旨时也对本地游的中小型开亮发企业形成管了巨大的压浆力，而为抢既占更多的市爆场份额，他诵们自身之间瓦的竞争也将陶日趋激烈。胁物业类型弃：颜（定义：多铃于2栋以上牲的楼盘为小工区型物业，冲少于2栋（缩含2栋）为旺单体型物业付）。省评述：哈目前南岸区闲主要楼盘按旋物业类型分臂类有小区型脊物业25个阁，单体楼1妹1个，小区功型物业占了梦近七成的比车例；南岸区篇由于地形较卵平坦且可供跑开发的土地磨资源较多，哪未来开发更宝多小区型物来业的空间较每大。怀建筑类型或：娇（注：以下等比例按不同鲁建筑类型物康业的供应栋心数统计得来逢）。勉评述疲：南岸区楼膜盘中多层所哭占比例最多怪，其次为小施高层，两者英合计占八成烧以上的比例便；纯多层物场业有四海花进园、溯源居皂、静丹苑3州个；纯小高忍层物业有广粪胜城市街坊窄、响水苑、初晨曦华庭、孔青青佳园、尿金港湾5个挨；单体楼全相部为高层物棍业，纯高层根的小区型物华业有南坪商毛业城、金色哥家园2个；床物业建筑类蝇型的多样化短趋势反映了解开发商在物苗业定位时越区来越注重兼巨顾更多的消犯费需求。鸭上市时间倾：名（注：以本帖次报告划定士的36个项豪目为统计对壮象）。精上市时间融2000年钥6月以前内2000年件7-12月缸2001年惧1-6月畅2001年肉7-12月细尚未开盘蛮楼盘抽个数驾7鸦8影6娃5替10春评述：旨从以上数据敢可以看出南夏岸区楼盘销伐售周期超过底一年的项目巡占了四成以街上的比例；搭2001年誓内开始销售激的楼盘只占勉三成；而尚解未开盘发售亭的楼盘占近堪三成的比重经，预示着今蚁年上半年可争能将会出现接较大的供应粮量，南岸区吉楼市200聋2年的竞争炊将更趋激烈固。撤价格劳：斤（注：以价吉格已公开的梯30个楼盘君作为统计对拳象，并根据序南岸区的实岛际情况按价播格划分了楼杏盘档次）瓶均价朝（元／㎡）肃＜1更500柿（含15驳00)蚁1501－派1800停1801－招2100孩2101－朱3000阿＞问3000铁楼盘数量恰5呼10颠10佛4蚀1其档次简低档飘中低档护中档村中高档善高档泼评述：增南岸区楼盘催均价主要集伴中在150克0-210哨0元/㎡之个间，整体档柱次以中档、葛中低档为主伟，这两种类闭型的楼盘合后计占了近七伴成的比例；前从上图中可过以看出15内01-18叫00元/㎡烧和1801失-2100搏元/㎡的物哑业所占比例鹅相当，说明劳这两个价格生段的物业的泰竞争是最为植激烈的。妈房型臣：日（注：以目应前在售及已缎内部认购楼府盘为统计对甘象）。灰户型配比渣：廉搂评述：军目前南岸区次楼盘的户型荐主要集中在德二房、三房百，又以三房香的供应量最编大，除了帝江景名苑外其著余楼盘基本莫上都有二房樱、三房的供乡应；一房所莫占的比例最废小，表明目辛前南岸区市如场上一房的局小户型供应孩量较少，一态些定位较高坟的楼盘大多桃没有一房的卖户型；面积举较大的四房对及四房以上虽的户型占有也19.5%婆的比重，主集要分布在帝阳景名苑、泰非正花园、骑养龙山庄、江调山多娇、海族棠晓月等定掠位较高的楼根盘；二房面赞积配比：减梅评述：浊81-10滤0挨平方米职的二房占了孔近五成的比皂例，是市场方的主流，6炼0-80平乡方米的小二贤房较101跪-120平朗方米的大二再房供应量大萌，从供应上摘看二房有向悬小面积经济瘦实用型发展狂的趋势；穴三房面积配宇比：匀评述：裹101-1被40常平方米痕的三房是主岂力，供应量脉合计占近九肥成的比例；疏101-1波20平方米撤的小三房和程121-1则40平方米呼的三房供应袖量相当，反弯映出开发商辞在产品定位告时已将实用糊型小三房作久为重要部分宵，以吸引消缩费群最广的第大众型购房敏者。物管公司吗评述跨：南岸区近惜七成的楼盘带选择自行进拨行物业管理巷，聘请其它冰专业物管公失司管理的较艺少，这与目酱前重庆全市棕的情况十分丹一致。反映卷出南岸区开胡发商的物管语理念还未达无到相应的高狱度，其物管馆水平也有待状进一步提高尼。有近二成荡的楼盘采取滚聘请国内知合名物管公司尚作管理顾问惰再自行管理镰的方式，这注一方式主要仰为一些中高捧档楼盘所采岗用，其对提续升整个楼盘折的形象有较姨大的益处。课如骑龙山庄土的万科物管炭、阳光华庭榨的锦绣山庄未物管、海棠怒晓月的金地黑物管、帝景雅名苑的世邦嗽魏理仕物管高等。个案分析伟在对上述各盾项目情况综饺合分析之后低，我司认为罪本项目周边肆最大的竞争羊对手应是拟阴建中的天龙权广场和世纪遥名苑。词天龙广场：涝地处南坪商在圈中心，是娘一个大型综就合性项目，梨集绿色广场澡、大型商场害、公寓式酒遵店、商务办婚公用房、高级级住宅、停下车库为一体受，总占地面述积57亩，涂总建筑面积症17078联1平方米，晋一期工程（冈大型绿色广盏场、大型商推场及独立精狠品店）拟定辩今年10月它18日竣工蹄；二期工程比（高级商住拴楼及73层异超高层酒店馋）拟定20禽04年12碎月30日竣污工。该项目屋对本项目的晕冲击最大，压因其目标客资户群与本项惩目几乎完全置重叠，位置足更具竞争优郊势，档次、纯质素不亚于芒本项目，是燕本项目最大罩的竞争对手你。即世纪名苑：纤位于南坪西猎路，紧临本址项目的西北舟面，小区占摆地230亩训，总建筑面燃积50万平神方米，小区抢配套完善（赏游泳池、儿瞧童游乐场、闭儿童戏水池汁、下沉式休扇闲广场、小帖学、运动场粒），定位挺——柳为各界俊杰滥、社会贤达传及成功人士妄塑造的理想是家园。其完本善的小区配打套和绿化环火境，又享受尤都市中心的规繁华，对本么项目潜在客莲户的分流不没容忽视。逗市场机会点桐分析深佛天穗店址择醒舒政策嘉大力支持房谷地产业捎南岸区政府羊大力支持南锦岸区房地产坐业的发展，画提出了瑞“鼠吃在南岸，各住在南岸，戒旅游在南岸巨”止的口号，并节在全市积极律推广，改善诸了南岸区的蔬整体形象。捏本项目作为份区域标志性齿建筑，顺势坚推出必将得攻到政府的有脉力支持和相蓝关政策的优仓惠。仓市政配套设呆施改善显著些滨江路及鹅坝公岩大桥的续建成，大大及改善了南岸钢区的交通状合况；水泥厂佛、印染厂等沃污染严重的概厂矿搬迁出漏南岸主城区旁，极大地改僚善了南坪的商生活环境；梯商业步行街捆的建成，各计大型商场的覆入住，使得题南岸区商业拉氛围更为浓唱厚，这使南请岸区整体配无套设施更为脸完善，增加仇了本区域的往居住吸引力醒。而规划中蔬的菜园坝复态线桥和王家串沱大桥建成腐后将使得南盒岸区到渝中劲区、江北区姜更为便捷。净这必将增强紧本项目的吸国引力，使其闹辐射范围涵或盖主城各区寄。维成熟商圈凝有利于返商务办公转本项目地处践南岸商圈核衔心位置，经派济技术开发叠区、南岸区件的远景规划竹及毗邻渝中报半岛，将使稼本项目的跟“熄CBD商务童公寓靠”册定位得到有纱力支撑。溜高档楼盘竞椅争压力相对奇较小晨近年来，南棍岸区房地产衬市场逐渐升熟温，价格、幕开发量、销颈售量都不断渐攀升，并出乐现了综合素新质较高的楼瓶盘，如泰正绝花园、骑龙猫山庄等，使剂整个南岸区展的房产品质狱和形象有了序极大的提高垂。但转盘附贱近的高档单棋体楼盘不多甲，配套、服稼务完善的商甘务公寓还没棉有，本项目请抢占了这一虑市场空白点宵。猫挖掘细分市爬场潜力大毛南岸区房地吵产市场分析荡显示，一房网所占比例较件小，二房、赔三房以大户狮型为主，为卸挖掘投资型部客户群和新缩生代购房群顾体，本项目狗拟定以一房舌：40-6梁0平方米（籍30%）、区二房：60养-80平方冬米（20%命）和三房：峰80-10荐0平方米（织35%）为定主力户型，案经济实用总勒价低，具有垫竞争优势。狸“喂借势而用贞”侍南岸区的楼皆盘宣传力度圆较大，而且躁优质楼盘也外颇有碑“吉独领风骚砌”斩的气势，已紫吸引了渝中坑区、九龙坡旦区、江北区赖的不少购房睁人，置业的喷地域化观念板正在打破，叔为本项目框“贩借势而用三”围创造条件。走“此巧挖墙脚显”焦观察热销楼郊盘的户型、宝价位及付款案方式之后，养可以有填条件惧控制成本，赔制定最适合纯的价格体系京和营销策略会，将其他楼运盘处于浑观望弟中的大量准算客户吸纳入雷本项目。遥项目SWO致T分析伸本章旨在分茄析济项目仆的优势和劣回势，找出市样场的相对唯屯一性，为我梳们的定位和标营销策略提悠供有力的依谷据，供营销耕扬长避短，目吸引客户。优势（S）体位于南坪商乌圈中心位置屈及商业步行甜街二期工程岁环绕本项目蓝，区位有绝煮对优势。誓交通非常方掏便，公交网桶线可通达全科市各区域。柴项目规模较牺大，便于规紧模经营和集繁约经营。眠西南标志性掉建筑，辐射买范围广。变完善的周边哗配套，休闲睛、购物可足厦不出户。省周边几乎无岁上档次、服撑务完善的商壶务公寓。肾裙楼的成功也销售及经营躬，将为公寓叙带来大量潜栗在客户。叮与渝中区比矩较而言，价竖位具有绝对裁优势。怨卓越的智能扇化系统。越开发商的实醒力和品牌吸辆引力。劣势（W）味作为服务性蛾公寓，受周爸边高档酒店夜的冲击较大枪。皆作为写字楼受，周边低挡经次、廉价的另竞争楼盘有蒜较大的分流猎作用。耕作为住宅，欢价格、绿化序环境与经济欣技术开发区葛的住宅小区歪相比，竞争渗优势不明显赴。鉴项目的北面宿受地势限制研，人气较差震。英区域购买力理水平不高。机会（O）航区内的经济糕技术开发区黄将吸引大量裹的外资企业炸涌入，势必礼拉动对写字度楼、商务公迈寓的需求。常鹅公岩长江铜大桥的通车乞，黄花园大扎桥及石黄隧撇道的贯通，既菜园坝复线连桥的拟建，术正逐步改善追南岸区的交秧通环境，拉询近了与九龙础坡区、渝中聋区及江北区及的距离，将叨有效吸引更活多的人群来王置业。扰步行街的修坝建，休闲广祖场的形成，常将会给项目养带来更多的株商机，巩固阻项目的商圈马核心位置，成增加投资客纲户群的信心贪。菜经济的发展鼻，大量的企脸业入驻经济筝技术开发区骨，势必增加萍就业机会，俊将会提高区盈域购买力水悼平。挑战（T）画整个重庆市光写字楼市场乘低迷，供大恶于求，有效知需求不足。所怎样打破潜误在客户群然“店落户勉”孕解放碑的思建维定势，如臣何引导CB狸D南移，将排决定本项目镇的成败。朱项目周边规驱划在建和拟骆建楼盘，其蕉中包括小区笛楼盘，将给贼本项目带来裤较大挑战。项目定位甩通过前二章幻分析研判，祝本章结合本盏项目所处区撒域，进行切榆合实际的、形全面而系统货的定位。甲形象档次定诉位旅鉴于驴本项目的地影理位置和区馅域市场特征具，考虑中低雀档楼盘同质包化竞争激烈扫，并结合商捆业物业的定解位，建议滚本项目走高奋档楼盘的品理牌化道路，蹲将地产项目票形象与企业幅品牌有机的析结合丰。兄（一）发项目门名称胃定位旗束姓巴过衡及运嫂项目名称总捷体贯彻CB渐D商务公寓缸的思路，我凭司综合考虑始后，推荐以傍下几个名称拌供贵公司参扒考：仓正扬佳·箩天辰华府侦项目定位为状区域标志性腰建筑和高档兰楼盘，天辰汪：两幢塔楼签拔地而起，视气势恢弘，杨“乘伸手可及走”胖天上星辰；须华府：专为系社会各界成历功人士精心康打造的时尚冤豪华府邸。欢正扬孔·厘天赋之都辨喻指上苍赋删予的都市，弃为知识密集践型企事业单叙位、人中俊锋杰倾情打造逼的CBD都苗市乐园。脏正扬技·盯阳光国际城俊阳光：意指跌正扬集团及糊入住业主的艰事业正如日镇中天，蒸蒸刻日上；国际势城：本项目要规模大、档膊次高，其业离主将是来自间五湖四海的量各界俊杰。船（二）殖项目品牌的均塑造季扰哪幸浊城烘缘侍现代企业无慎论生产什么衡产品，都在逃致力于培养钥对其产品的任“笼追随者庙”体，从而实现火“朱只认企业品舅牌而不看产愧品艺”足的销售最高汁境界。如万猴科的物业在挂公众心目中阶是膝“企免检用”眠的产品，即谁便价格高出鸭同区域其它结楼盘30%小，仍然畅销波不止。这是窜万科从19友90年至1竿997年这撑七年中艰苦惜培育的企业易品牌发挥的蒜作用。这个踪作用的最大间价值是洞“更零库存脆”俊楼盘多于任蹄何一家开发震公司。本项艰目品牌的建旨立，须有一拳个由表及里哨的过程，最躬终目的是塑唤造项目及贵育公司的品牌醒，即建立了炸发展商的无杜形资产，为攀企业培养一克大批严“蒸追随者佣”长。绒建立统一的骡识别系统（止VISUA灶LID旷ENTIT睬Y）插VI识别系政统需专业公掌司设计标识禁方案，并确疮定标识的标港准色、标准唯字以及标识衣的演变形式距，交与正扬喇集团存档，线以便统一应恒用。本项目铺的售楼书、鹊售楼中心、粪展示物、资很料、礼品、父道具、广告币体系等等，借均要作统一论的设计。萌建立统一丛的信息传达可系统（OU强TPUT检IDEN挑TITY）您即严格按有诉系统性的广船告推广计划检实施。沫品牌效应的摔形成景通过告知手跑段建立本项菌目的知名度猎，然后通过庆优质服务和夏产品优势建闸立本项目的扭美誉度，再烘通过坚持不窗懈的优质服喷务、产品信泊誉和公司信忆誉达到本项客目的忠诚度锣。服务+信誉优质服务识别及传达服务+信誉优质服务识别及传达忠诚度美誉度知名度告知手段忠诚度美誉度知名度告知手段品牌反复多次品牌反复多次反复多次第二循环圈反复多次第二循环圈第一循环圈第一循环圈恰产品定位及设依据槽定位依据薯搜便发负破怎采尚页市场机会点筒分析详见第一章胞热销楼盘的匠借鉴近最先以酒店丘式管理面市温的时代天骄腥成为重庆楼鲁市的亮点；准开盘不久的绑恒通驾·跃云鼎国际公等寓以小户型居（最大12松7.19㎡熊）填补渝中关区的市场空追白，销售率触直逼70%评；女人广场彼的成功运作圣，带动天伦迹华苑（大户塌型）的畅销和；提出酒店扮式商务公寓虫概念的帝豪乡名都（面积盘在58-1弦68㎡之间润，配套服务席齐全）馋“狗走亭”集得很俏。价新经济、入融世等题材为层重庆市找写字楼的开咐发带来了新田的契机艘随着中国加猛入顶WTO叶，中国加入滨全球经济一伍体化的进程搜在不断加快宁，我国会逐权步开放那些纸以前不权允煌许外资涉厦足句的行业，如弄电信、金融丝、保险业等耽。因此跨国令公司品进驻珠中国槽市场狼，抢占滩头颗阵地浪已是大势所础趋浪，衡毫无疑问伯对写字楼—赌—特别是高侄档写字楼的奋需求罗量脏会越来越发大津。差重庆市作为联中国的第四鸦个直辖市、忠西部大发展椅的龙头重镇库，对大量的钉外资企业具暂有很大吸引屑力。而拥有放“韵地利扇”锅（经济开发将区位于境内毛、紧临渝中扯半岛）、划“也人和逃”岗（经济开发锡区的优惠政被策、南岸区讲政府服务至茅上的务实态狡度）的南坪密将成为其首街选。同时，缸国内公司经戚济实力的增呆强，许多实少力雄厚的企极业也开始注凑重招树立公司品挠牌和企业形题象，办公楼摆便是他们展售示经济实力式和地位的极嗓佳场所。亮此环外，第三产栋业的繁荣，誓私营企业比求例的增大和杏服务性智力糖密集型企业获的增多，会合加大对写字塞楼的需求，持促进对中高业档写字楼的嘴消费，成为驴市场需求的古重要支撑。迅现有商务公仅寓的粒“荷缺陷清”忠最近，乞我司对重庆慧商务公寓市餐场款进行了剧专题轨调查尖（走访式、怜咨询、碎座谈会等）肉，结果发现劈入驻这些觉商务公寓束的客户中有缝近45捏％对现驻的桨商务公寓述不满意。这扑样的调查结疫果令人堪忧舞。调查发现模，资这些获不满意立主要例集中于三个佛方面，终即雄电梯数量少偏且速度慢，滥员工餐厅不偏能令客户满花意续，继大厦的停车驰位少。掩产品定位殿赢明锦绣蹲凳荷谋秃根据上述定坟位依据的分括析，结合市词场研判的结射论，我们建沿议本项目产单品总体定位饶为：壳一个傲居都紧市繁华中心蓄的城市CB装D商务公寓葡。胡CBD（C核entra爸l惭Busin透ess座Dist唐rict）嗽－－中央商奉务区，是指绞大城市中金呆融、贸易、经信息和商务征办公活动高兰度集中，并寄附有购物、镰娱乐、服务异等配套设施毅的城市中综校合经济活动阳的核心地区淡。CBD起膏源于二十世茧纪20年代丑的经济发达鱼国家，并形间成了不同的妹发展模式，阿如：高强度寻开发战略—尖—纽约曼哈院顿，轴线发灵展战略——府巴黎德方斯玉，自由企业束区战略——委伦敦道克兰稿，多核心城侦市结构发展势战略——东活京。模虽然重庆人唯公认其CB拆D在解放碑泰，但南岸区罗作为重庆主伍城区的重要蔑组团和南大语门，是重庆姥规划建设的什金融、经贸侄中心和风景沉旅游重点区桨。根据南岸吨区的远景规费划，以南坪勒转盘为中心踏的商业圈厕将成为一个巩数字化、绿演色的、可持创续发展的、贺集办公、文留化、娱乐、高居住等多功朽能为一体的钳综合商务区逐，启这就是本项益目定位CB忍D商务公寓止的先决条件振。蝴由于考虑市赚场容量和为革降低投资风漏险，袍本项目CB液D商务公寓鞠其功能涵盖侵纯写字楼、团服务式公寓膝（杠面向短期出吩差、有住房轰预算的跨国何公司虾及国内集团感公司能的高层管理资人员谁）暂、商住公寓案（免具备小型家善庭办公的优燥势而斗将稼占据一定的授市场份额有）倚和纯居住遵公寓亦，即既可作畅“撤商务办公偿”僻使用，又可周作加“阻居家生活趋”狼使用，但以纠“吹居家生活疏”杆为主，鹿“柜商务办公编”钢为辅。基目标市场定裳位男主力市场脆——芒居家人士（躺60%）招索哲券渔辛傻赌者遵怜盐估佣本项目定位古为CBD商泳务公寓，其市目标客户群剪主要锁定居奉家人士。引福导两个概念觉：在CBD发安个家补——漂工作、休闲吃、购物一步圣到位；星级舒酒店式的服找务扬——副省心、省时侍，全面提升眯您的生活质嘉量。传区域内成功煤人士。昂如私营企业在老板、大型臂集团CEO屋及职业经理财人等，商务亡服务中心将羽为他们的业纵务洽谈、商恨务办公提供森极大便利，悄区域标志性慕建筑更彰显捎其尊贵身份统。这类客户贴群将消化掉潮本项目的所柿有跃层和部药分大户型。摄区域内高级套白领。猜如从事证券誓、金融、投听资、咨询、谋IT行业等非高薪人士，知他们一般追心求高质量、娃快节奏的生报活方式，C屡BD商务公佣寓正为其量俩身打造。这级类群体将是行本项目一室逐一厅和二室酬二厅的主力各军。烛区域内经商疲人士。以在南坪商圈腿内经商户，述特别是在本黑项目商业物祸业内的经商迁者，将是本卸项目三室二好厅的主要潜吩在客户。尼区域内集团论购买户。幅如南坪附近碍有实力的集翅团公司、经懒济技术开发父区内的外资调企业都有集崭团购买的倾状向。扑渝中半岛的弃新生代。系如部分发“海母城情节她”罢淡化的渝中碍新生代，在岩渝中半岛就慌业的外来一患族，他们都教是购房群体涝中的生力军卖，但经济实略力又不能承种受渝中区的低房价，同样脊的繁华与便下利，不一样体的摄“熊便宜响”严价格和完善驻服务，本项古目将是他们驳的首选。另类市场。缎这类市场是姨指购房出于认某种特殊的皱目的，如我骨司在代理时蒙代天骄酒店角公寓期间，算经我司成交计的协1700漏万交易金额桂中，易为女士购房箩的约占五成今。因此我们害估计此群体搜将占购买总阻数的戚5%态。宝辅助市场挎——区商务办公（罪20%）译饲拌土棵谱从2000贴年开始，几女乎所有的国葱内银行都已显入驻重庆开嘉设分支机构使，这一讯息卖说明了资金选进入重庆的彻速度已比以冬前加快。入早世的利好及薯西部大开发彼的契机，预皇计在今后2泰-3年将有椒许多国内外脂大机构进入姿重庆，这些炒机构的进入场首先就是解夺决在哪里办枝公的问题，夏而且他们普厕遍会选择中钟、高档写字诱楼/商务公园寓。但他们达大多需求的醉是现房，所担以本项目应定加快开发进讯度，尽早切歪入市场。犁国内外大机粪构的办公楼吉。笑经济技术开夺发区内投资醒商的驻渝办商事处。铜国内外小型曲企事业单位滴的商住楼。厚潜在市场乐——冤投资人士睬(20%)蜡路烘饶僵访本项目地处登南捆坪艳商圈核心位门置，商业氛席围浓厚，各睡种机构繁多晴，商务办公咸和居家生活六用房的租赁拢市场活跃。艘所以，本项矩目极具投资内价值，升值滴潜力大。捉区域内投资丈人士。毛如区域内的革政府机关公牵务员、高校谢的老师等，惯他们一般已夸有一套或两驶套住房，而猴他们富余的城资金缺乏投签资渠道，因驾此很容易选剩择地段较好腾的物业进行销置业投资。堆区域外投资铸人士。掀如渝中区、剂九龙坡区及感巴南区的二脏次置业投资殿者，他们看误好本项目的姨升值潜力。忌重庆外围城淋市及成都平枣原城市投资贸人士。判重庆市的涪菠陵、万州等成地直辖前就师是具有相当生规模的地级译市，尤其涪麦陵地区目前沿已有晚5侦家上市公司沟，地方经济改发展有较高习水平。直辖锡后与重庆主远城区的经济监联系大大加居强，高速公拨路使时间距借离大为缩短局，是一个不妄容忽视的购浊买市场；成读都平原在历顿史上即为商方贸集散地，日近几年发展汪速度极快，惹也是一个不扑可忽视的市叔场；如宣传睬推广到位，胡此一市场将读会给我们带昏来1吃0%厌的购买数。价格定位秋定价原则疤剂太薪冬逐周叹渔行我们通过对帜目前渝中区佳和南岸区主余要楼盘的调蜡查分析和本眯项目目标市拐场的研究，门以及对房市意走向的预测采，认为本项坝目价格体系直拟定首先应膛遵循以下原纵则：旅入市关注原保则设入市价格应侄有一定的吸沿引力。隆重篮推出锋“保CBD商务咳公寓：以租妄房的钱圆您途住星级酒店势的梦庸”芬。目前南岸址区还没有出珍现真正的标困志性建筑，薯开盘入市时相以西南标志嘉性建筑和星趟级物管来吸穗引潜在客户振，聚集人气悟。单低开高走原腔则柏将入市价定奉在具有竞争药力的格调上令，让先期入壳市的买家有船物业升值的侦感受，即低女开高走的价插格更容易形驻成口碑，吸艇引客户成交布。捐优劣档次拉注开原则鄙制定出具有森一定价差幅断度的单位单归价，把楼层耀、朝向、景床观、户型等课因素按优、兆良、中、差葡排位，根据兄其相应的价攀值比制定出搏对应的价格框。专价格制定仗鄙格混面肝代宅怒果商品房定价猾方法有成本量法、市场比康较法及收益润还原法。出怜售物业多采沈用成本法和怜市场比较法圾，而出租物报业常用市场锹比较法和收平益还原法。斜本项目定位驴为CBD商零务公寓，可唐售可租。我丈们选择市场怎比较法和收书益还原法来苏综合确定其她价格。求市场比较法友定价◆计算公式鼓P=敞∑羡PiWi秒雪脾P铲i=登Q州i丈∏止(会100/影皇响因素)撤P略——女本项目比准堪价格芝P症i案——绣可比项目修符正价格业Q缘i仗——丹可比项目的糕价格能Wi打——苦赋予的权重◆计算结果证在以市场定毫价法确定价块格时，我们吹主要采用了凡三个最具可砌比条件的可堆比个案作为高参考对象，燕并辅以修正抵系数对价格绘进行调整，壤计算出本项朵目的比准价冤格为199佛6元/㎡。胀可比项目饼均价净区位戏环境著配套彻交通迹户型洒P柴i笼Wi损江南明珠经1900防9截7访100扯100舞10括3师99魄1920遗0.4六知音阁攻1800弓9东9答9榜5阿97显95象102递2036健0.35蒜星宇花园迫2100狡99床102欢103畜99垫99通2060本0.2托5经收益还原法倍定价计算公式P=A/I院P类——夕本项目收益栗价格救乓A丙——衡年租金纯收副益纤抬I糊——慌还原利率计算结果张收益还原法拾，其还原利士率的确定是萄一个慎重的具过程，确定乔方法是按国鹊家的贷款利倦率任5.苍8躬5%醒再加上3%息的风险利率践。很关于租金的晃取值，我们状参考了金台朋大厦（30扇元/㎡含装蚁修）、台湾忍花园（12才-16元/贱㎡）、昌龙山商务大厦（览16元/㎡延）、福天大目厦（20元顽/㎡）的租愿金水平，并敬考虑空置、出维护成本和肾税费因素，神以16元/斗㎡的纯租金煮收益来计算虑，由此所确斜定的收益价柏格为216口9元/㎡。综合分析卵为保证价格异确定的客观连性，我们给羡市场比较法扔确定的比准与价格赋予0汽.帐9的权重值迁，而收益价爬格取0.1躬的权重值，宫计算出本项挽目的售价为露2023元有/㎡。梢通过价格分基析，结合市零场走势和贯因切谨慎性原服则，我们建威议本项目的甲价格可以确宵定为：均价常为2000那元狱/m垫2悟。赏提示：环真正的价位斑体系制定，刻必须在规划钩设计、户型稍设计、环境额设计等完成斗之后并针对疾当时的市场斥变化具体情执况才能最后决确立，以上俱只是价格体座系的初步轮膝廓。券付款方式定竹位啦付款方式的鼠设计旨在最肤大程度地调烟动购买者和沟扩大购买者要层面，为体萌现密“变轻松入住忙”恢的特点，建文议采取灵活谢的资金转化慈方式，使付田款方式成为照本项目一大抛卖点，具体循付款方式我瓦司将在销售锅执行报告予围以详细说明亦。规划建议息做什么样的额产品？才能瞧符合目标客妨户群体，是泛本项目必须妻回答的问题滴。本章根据暑前述对市场无的分析研判浆，提出了项掘目的建筑规均划，户型配勇比等构想和吊建议。早项目规划构宾想的依据及锣指导思想廊规划依据房棋奖核串报外淹房厅1、本案的阿市场研究结蛇论。蚀2、政府对博该地块的规劣划及约束。听3、该地块外的地质初步是勘察。有4、地块的策地形条件。再指导思想屈她材款贷嘱沟摄桃光1、注重大跌区域市场需短求。殖2、关注产凉品生态环保杏。薯3、突出产满品规划创新咽。没4、强调经扮济效益和社辟会效益的协堂调统一。狼总体规划应叛考虑的原则修眨洲当抽浆另及最大使用效嫂率原则。腾最大经济效焰益原则。余最低市场风鹅险原则。获最完美形象判的原则（在循上述前提下惨）。啊建筑产品规镰划建议尼总体规划况如臂鸽芝墙键须滥凝1、方案一悼：由2幢闹25厌层高层构成横，布置在临冰南坪北路主罢干道一侧，稳为双塔楼，象即北端、南梅端各一幢，倍南北两楼在冰空中用天桥势有机的连接羽。这样布置耕我们主要基知于以下几方芽面考虑。视在上述前提回下在上述前同提下在上述址前提下尚◆拦布局对称、食合理，充分梁考虑了利用沿周边建筑和极景观因素以玻及天际线的过呼应，大楼州气势恢弘，掀定能成为区把域标志性建拉筑。逗◆如塔楼投影为哲方正平面，翠对产品户型钻设计较为有披利，可使总面建筑面积利棉用达到极值商。惕◆姨有利于本项船目现代建筑蠢风格设计的扒最佳效果发摸挥。研◆掏天桥的利用乓建议在盼18粪层左右，长槽度控制在3埋0米左右，龟需专业论证侍。此天桥主隶要以观景为精主题，同时顷，也可作消批防、安全人禽流疏散通道疗；用空中景视观天桥将南辩北塔楼有机汽的连接，在朋重庆乃至于盖西部都具有寻唯一性，既卫体现了现代置建筑风格流尘派，也可增溜添重庆城市菜景观。另外亚，建议将会文所，楼宇中散心控制室建渔立在天桥南欣北楼层面上勉。猫◆土两座塔楼相巨对独立，产斜品户型的采接光、通风较逝好。挥◆拆此方案建设锯难度较大，父可能出现成劫本较高现象删。炊2、方案二事：滔由2幢偷25烘层高层构成睬，两座塔楼改相错配置在税北端，分A滑、B座，主情要理由如下夏：其理由是：那◆擦布局在项始目裙楼上的献东北角，紧冲凑、合理，品同时也利用须了周边景观侄因素以及天瞎际线的呼应捐。小◆职面积利用邀较好，特别秃是裙楼相对请集中，裙楼方屋顶生态花倒园利用率较姨高。闻◆辜建筑群体蹄集中可显示秩气势雄伟，砍可成为城市杀标志性建筑柴。总◆轨成本相对族较低。把◆脂产品户型灭可能出现局回部闲“杨死角络”膝现象，即采脉光差、通风晓不好等。胡◆羊可能对裙欠楼中厅产生辉影响。镇综合上述两演个方案，根旬据我们的经阿验，结合对甜重庆及至西靠部地区市场韵敏感，我们从建议取方案吸一，此方案葵应与设计院过沟通后，由水设计院拿出财具体设计方枪案。念建筑风格镰芦昨阔茄牛添懒套糕决我们认为本急项目在总体插上应体现：砌现代建筑风斩格水要求外墙简乎洁、明快、讲富有现代时码尚感，讲求劝现代流线美兵，表现出档吧次高，既要既突出个性，眼也要与周边哈建筑及景观燥照应，强调踢与城市风格饱有机联系，渐特别注意相停互间天际线系的连贯性和勺韵律性，形擦成富有时代祝特征个性的批空间层次。欠前卫屋顶造时型俘屋顶部分可段进行标新立祝异的造型，概应体现现代浆建筑风格，凡与大楼有机渔的结合，屋仅顶造型主题云可以企业文禁化为主题、般也可以城市骗文化为主题丸等。外墙色调算由于重庆天圾空长年灰暗骗及酸雨较多乏，应避免采惑用灰色，建翅议以冷色（嫂白色或兰色作）为主色，推间或以暖色膊（米黄色或兴橘黄色）进弹行点缀。参考图例派户型建议及伙配比坊纹四拥限拥庸衡贪户型比例及而面积控制奥根据我司对床南岸区房地怜产市场的调葡查后发现：蝇目前南岸区窜无论是城市仍中心的高层岸建筑，还是报较为偏远的饱多层建筑，浙大都是以二虾室二厅双卫锦和三室二厅而双卫户型为载主，其中二滔室二厅面积捕为81-1巩20针m筋2么占到67.革9%求，花三室二厅双睬卫面积为1膝01-14材0菜m窜2谱占87.5吊%，面积为统141-1邻60扁m火2护有11.6板%，岛而面积在8求1-100葬m纺2桐之间仅占0隶.9%驱。户型面积今偏大，目标精客户群单一鬼，产品同质露化现象十分艘严重，多样位化和灵活性涉则显得不足兴，导致相互湿竞争非常激盆烈。鉴于热怜销楼盘（知愚音阁、恒通信·惊云鼎国际公方寓等）的户伍型配比，我倾司认为本项味目CBD商撒务公寓的套兼型配比及面辅积控制应寻桶求差异化，怜建议如下：环户型牵建筑惧面积奉主卧骆（经理室）勺次卧益（经理室）嫁儿童房亿（经理室）谋客厅缠开间茎客厅面积（质公共办公区予域）君配比江一室一厅单拆卫援40-60带15址——执——帽3.9击18飘30%洽二室二厅双恐卫据60-80慕15及10遗——蚂3.9殃20锁20%率三室二厅双够卫拉80-10惕0辆18具13铺10涨4.2素28偿35%铲100-1数20晶18露15庄12辩4.2罩28相8%声四室二厅双陵卫撞120-1嫁40独18闸15践13章4.5太30顶5%凑跃层运(五室三厅数双卫)赵150-1岛80我20烧18轿15诱5.4躁40峡2%励建筑设计提雾示唯厅室方正，仆尽量避免异肚形房。玉动静分区、洲干湿分区、趋公私分区、删主次分区、隶洁污分离。阁每户配有生俩活阳台、观捎景阳台、预颠留空调位、石洗衣机位、储冰箱位。涉户与户之间帮的安全性和悬私密性问题出。烦主要空间均思要有采光面符，卧室窗建密议设计为阳截光窗，观景雅阳台与客厅容之间采用落酸地窗。尖各户型主卧脏室应布置在踢公共通道尽筐头，且公共丛通道的长度化不应大于宽忽度的4倍。识建议在处理虾好上述细部鹊设计基础上号，将公摊系避数控制在2壶0%以内。税建筑配置的抹说明神雄帐押港宝欧制膨关于空中花右园配置说明举除配置大型酸屋顶生态花姓园外，在每雨上三层建立纠一个小型的小空中花园，潮利于本层业重主小憩休闲货时足不下楼徐，工作生活翠繁忙之余，警可在家门前沃尽享人生乐昂趣，也给邻挖里间创造一寿个至亲至善滤活动的交流航场所。隙关于入户大尤厅配置再每幢塔楼入精户大厅按酒猫店大厅风格若设置经典别渴致的入口。井高层的入口芦按大堂风格平设计，大堂兰风格源于酒基店概念，但砌近年来流行经于高层住宅目，它会令买佩家感觉身份规尊贵，这一险细小设计也国会令买家赏踪心悦目。电梯配置坡现有院写字楼在设材计的时候，针或迫于资金膜压力，或为牵了节约建造骆成本，或为掀了减少公摊隶面积，将电壁梯的数量压李到最小，价慕格压到最低雁，这样就造秒成了日后物敌业管理的麻逼烦和使用上杂的不便。本播来，硬件上彻的缺陷还可改以用软件来帝弥补，但物钉业管理的不烂精心更加剧摸了这类情况床的发生。这丙是造成客户遥最不满意的轰主要原因。岔所以，建议王每栋塔楼配报置四部（含椅一部消防电惹梯）高速进拿口名牌电梯呢，内置闭路撇电视监控系观统和对讲系然统，并进行挤高、低区域瑞分类运行管燥制（分15剧F以下、1染6-30F概和31F以最上三个运行舱区域）。车库设置宝停车位少几涂乎是所有写促字楼都面临校的问题。不基久的将来，岁白领们开车辛上下班将成林为一种时尚嫩，车位数量妻将成为客户孔选择今商务公寓/受写字楼的重允要指标。策从发展的角喷度看，建议挤至少按每套词一个车位配昨置。零关于会所配灵置捞会所可设置猪在天桥层面挤，也可在裙苍楼屋顶花园