建设工程价款优先受偿权问题

建设工程价款优先受偿权问题一、相关法律法规：1、 《合同法》T286：【工程价款的支付】发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。2、 最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(2002.6.20)以下全文：上海市高级人民法院：你院沪高法〔2001〕14号《关于合同法第286条理解与适用问题的请示》收悉。经研究，答复如下：一、 人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、 消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。三、 建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。四、 建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。五、 本批复第一条至第三条自公布之日起施行，第四条自公布之日起六个月后施行。3、 《民诉法》T140：原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。《民诉法解释》T232：在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应该合并审理。《民诉法解释》T509：申请参与分配，申请人应对提交申请书。申请书应当写明参与分配和被执行人不能清偿所有债权的事实、理由，并附有执行依据。参与分配的申请应当在执行程序开始后，被执行人的财产执行终结前提出。二、实务操作解读建设工程所涉纠纷的受偿顺序1、工程价款；2、抵押债权；3、其他债权（二） 建设工程价款优先受偿权范围承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。司法实践中，违约金、利息等不在优先受偿权范围内（浙江省高院执行局2012年1月10日《执行中处理建设工程价款优先受偿权有关问题的解答》）。（三） 建设工程承包人行使优先受偿权的期限六个月：自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。问题1：建设工程未竣工的情况下，承包人能否行使优先受偿权？问题2：建设工程未竣工的情况下，承包人甲因发包人违约与其解除合同，发包人与其他建筑施工单位（承包人已）重新订立合同，该建设工程竣工后，承包人甲是否对建设工程在已产生施工价款范围内享有优先受偿权？分析：1、 从《合同法》T286来看，并未限定承包人需在建设工程竣工的前提下才能主张优先受偿，只要符合发包人未按照约定支付价款，经承包人催告在合理期限内未支付，除因建设工程性质不宜折价、拍卖的以外，承包人就可以主张就建设工程拍卖、折价的款项优先受偿。2、 建设工程合同在实际操作中，通常依据合同约定发包人并非等到承包人在工程竣工以后一次性支付工程价款，而是依据施工进度分期支付，因此工程竣工之前也存在发包人违约不支付工程价款的情况。3、 看司法实践。浙江省高院执行局2012年1月10日《执行中处理建设工程价款优先受偿权有关问题的解答》关于行使优先权的6个月期限的理解做了如下解答：“六个月期限的起算点应区分以下情况予以确定：发生建设工程施工合同纠纷时工程已实际竣工的，工程实际竣工之日为六个月的起算点；发生建设工程施工合同纠纷时工程未实际竣工的，约定的竣工之日为六个月的起算点；约定的竣工日期早于实际停工日期的，实际停工之日为六个月的起算点。”可见司法实践中，对于发生纠纷时未实际竣工的情况，承包人依然可以就建设工程价款享有优先受偿权。结论：问题1：建设工程未竣工的情况下，承包人可以行使优先受偿权。问题2：建设工程未竣工的情况下，承包人甲因发包人违约不按期支付工程进度款而解除合同的，依照法律和司法解释规定承包人对于已实际发生的工程价款对建设工程享有优先受偿权。但基于实际生活中未竣工的建设工程不具备拍卖、折价的可行性条件，因此经承包人乙完成后续施工且验收合格的情况下，承包人甲对于已实际发生的工程价款对建设工程享有优先受偿权，其主张优先受偿权的期限是合同约定的竣工之日起算6个月内或是实际停工之日起6个月内。（四）不能主张优先受偿权的情形根据法律和司法解释相关规定，不能主张优先受偿权的情形有二:1、 按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的（例如桥梁、道路等市政工程建设项目，医院、学校等财政支出的基础服务设施项目）。2、 商品房开发建设项目中，消费者已交付购买商品房的全部或者大部分款项的，承包人的优先受偿权不得对抗作为房屋买受人的商品房消费者。（五） 行使优先受偿权的途径行使优先受偿权的途径，结合法律法规和相关司法解释，在司法实践中，浙江省高院执行局2012年1月10日《执行中处理建设工程价款优先受偿权有关问题的解答》对于哪些行为可以认定具有行使优先受偿权的效力做了明确指引，归纳起来主要有以下方式：1、 建设工程承包人自行与发包人协商以该工程折价抵偿尚未支付的工程价款；2、 提起诉讼、申请仲裁要求确认其对该工程拍卖价款享有优先受偿权；3、 直接申请法院将该工程拍卖以实现工程款债权；4、 申请参加对建设工程变价款的参与分配程序主张优先受偿权。Ps：（1） 上述第2、第3种方式，需申请法院查封所涉建设工程。（2） 如果承包人起诉发包人主张偿还工程价款，而未明确要求对该建设工程拍卖价款行使优先受偿权的，不视为行使优先受偿权。（3） 如果承包人已在法院起诉发包人并主张优先受偿权，但部分所涉建筑工程被抵押债权人另案异地起诉并查封的，承包人可在另案执行程序中，申请参加对该建筑工程拍卖价款的优先受偿。（六） 建设工程承包人承建的部分工程因另案被执行的情况1、 承包人可在另案执行程序中，申请参加对该建筑工程拍卖价款的优先受偿。但考虑到行使优先受偿权的6个月期限的规定，承包人可在另案审理过程中的案件受理后、法庭辩论结束前，向受理另案的人民法院作为独立请求权的第三人提起对该部分工程的优先受偿的诉讼请求。2、 优先受偿比例：（司法实践）建设工程承包人承建的部分工程因发包人的其他债务被人民法院执行的，承包人只能根据被执行的工程占其承建的全部工程的比例，对相应的工程价款主张优先受偿。（七） 建设工程承包人对工程占用范围内的土地使用权的拍卖价款是