某市杨浦区新江湾城项目可行性研究报告

上海市杨浦区新江湾城项目

可行性研究报告

2009年11月第一页，共七十二页。前言

2009年10月，在总部领导的带领下，对上海杨浦区进行了考察，杨浦区委、区政府期望与远洋地产进行广泛合作。我们针对上海新江湾城地块即将出让的C6地块土地进行了多次的踏勘和调研，并进行了可行性分析。第二页，共七十二页。提纲项目概况1市场研究2总体规划及产品设计3项目投资收益分析5项目销售计划4报告提纲：综合分析与建议6第三页，共七十二页。1、项目概况★用地条件分析★项目背景第四页，共七十二页。1.1用地条件分析位置：地处上海市杨浦区新江湾城（C6地块）五角场商业区以北4公里。四至：东江湾城路；南至殷行路；西至政和路；北至过秀路。第五页，共七十二页。1.1用地条件分析规划指标规划建筑用地性质二类住宅组团用地备注总用地面积（可建设用地）≤121710平方米≤114520平方米）代建5920平米的幼儿园，代建10290平米的公共绿地。建筑面积中含10%的商业，1000平米托老所，200平米卫生服务所。建筑面积≤114520平方米容积率≤1.0建筑密度≤25%绿地率≥35%建筑限高≤20米第六页，共七十二页。1.1用地条件分析交通条件1)公路：通过外环线A20高架（距项目2900米），可方便到达城市各个区域。

2)轨道交通：距离8号线市光路站1.6公里；距离3号线淞发路站2公里；距离规划中的10号线新江湾城站500米。通过目前的条地铁线路可方便到达城市各中心区域，未来开通的地铁10号线，紧邻项目地块，更可方便到达五角场、复旦大学的重要商业、文教中心。3号线10号线8号线中环线第七页，共七十二页。1.1用地条件分析环境与景观条件

地块北侧为待挂牌C6地块；地块西侧为汉斯国际公寓（加州水郡）；地块东侧为绿地；地块南侧为仁恒怡庭（待售在建项目）；另外，地块西北侧紧邻新江湾城公园，自然景观良好。道路绿化情况良好。地块北侧情况地块西侧在建项目地块东侧绿化带

地块西北侧公园第八页，共七十二页。1.1用地条件分析用地现状第九页，共七十二页。1.1用地条件分析项目用地条件分析结论：地块处于新江湾城新城核心区，周边均规划各知名开发商中高档楼盘项目；新江湾城板块伴随近两年开发速度的加快，同时地铁10号线新江湾城站的通车、使得地块与五角场、复旦大学等各种优质基础设施配套的联系更加紧密，给本地块带来了更多的升值因素；总体来看，地块开发潜力很大。第十页，共七十二页。1.2项目背景地块及所在规划的新江湾城新城住宅区已经基本完成整理，地块处于新江湾城新的核心地段，地块容积率指标为1.0，限高20米。伴随五角场城市附中心地位的不断攀升，新江湾城板块的日益成熟，板块价值凸现，在本次上海市土地资源管理局预公告的40幅土地中，新江湾城地块成为了各大知名开发商重点关注的对象。该地块已于2009年11月20日公告。第十一页，共七十二页。1.2项目背景挂牌出让进度安排表

发布公告发布时间

2009-11-2009:30

发放出让文件及附件起始时间

2009-11-2009:30

截止时间

2009-12-2116:00

提问截止时间

2009-11-2616:00

发布答疑纪要时

间2009-12-209:30

接受竞买申请起始时间

2009-12-0309:30

截止时间

2009-12-2116:00

保证金到账截止时间

2009-12-1016:30

保证金26000万元人民币挂牌交易活动挂牌报价开始时间挂牌截止及现场竞价时间2009-12-1409:30

2009-12-2310:00

第十二页，共七十二页。2、市场研究上海经济发展环境分析上海市房地产市场分析区域房地产市场环境项目定位第十三页，共七十二页。2.1上海经济发展环境分析宏观经济发展环境GDP情况据数据统计，上海市前三季度GDP增长速度为7.1%，预计全年可实现“保8”目标。未来，随着上海金融和航运“两个中心”的建设，以及“大虹桥”、世博会等利好条件，一旦国际经济开始复苏，上海整体经济状况势必会有一个惊人的反弹速度。第十四页，共七十二页。2.1上海经济发展环境分析人口及人均可支配收入情况上海市2020年目标人口为2200-2300万，但依照目前的发展速度和统计口径考虑，未来人口将突破这一控制目标。外来常住人口数量增加较快，“新上海人”或外籍人士置业增加会带动房地产市场的刚性需求。上海市主要年份常住人口（单位：万人）年度2000年2005年2006年2007年2008年年末常住人口1608.631778.421815.081858.081888.46户籍人口1309.631340.021347.821358.861371.04外来人口（半年以上人口）299438.4467.26499.22517.42注:本表户籍人口不包括离开上海、外出（市外）半年以上本市户籍人口。第十五页，共七十二页。2.1上海经济发展环境分析数据显示，上海市城市居民家庭人均可支配收入逐年增长，居民具备较高的消费实力。第十六页，共七十二页。2.1上海经济发展环境分析新江湾城区域经济发展环境区域概述新江湾城位于上海市东北部，属于杨浦区，东起闸殷路，南至政立路，西达逸仙路，北抵军工路。规划总面积达9.45平方公里，其中，由上海市城市建设投资开发总公司实施综合开发的为6平方公里（含复旦江湾新校区1平方公里）。1997年7月，新江湾城被市政府命名为“面向21世纪的示范居住区”。规划通过生态环境、水系循环、道路交通、景观架构、生活服务和市政配套等六大体系的实施，创造出网络状的生态水系和渗透状的绿化体系形成区域生态骨架，绿色空间与水系紧密结合并与人居空间相互渗透，大学校区与居住校区相互促进形成共生关系的人与自然和谐共生的生存环境。新江湾城是上海市中心城区最大的可供集中成片开发的土地，建成后的新江湾城将是一个知识型、生态型的花园城区。本项目第十七页，共七十二页。2.1上海经济发展环境分析-现状条件现状如下图所示，从布局上看，新江湾城属于杨浦区西片规划。将成为依托复旦、同济等大学以及众多的科研机构创建一批知识型现代化社区和设施配套齐全的大型高档人文居住区。目前，新江湾城区域生活配套日趋完善，规划中的交通配套也在建设之中。新江湾城拥有在建轨道交通8号线、10号线，规划7条公交线路，加上已通车的中环线，将使未来的出行非常便捷。本项目第十八页，共七十二页。2.1上海经济发展环境分析-规划建设与发展前景新江湾城以“绿色生态港、国际智慧城”为战略定位。总体规划共分为江湾天地、复旦江湾新校区、新江湾城公园、自然花园、都市村庄、知识商务中心六大板块，其中由90万平方米知识商务中心，与五角场核心商务区、创智天地的娱乐区共同构筑起上海东北部的核心区———五角场城市副中心。新江湾城区域建设有50万平方米的生态走廊、新江湾城公园等集中绿地，及世界上最大、功能最全的滑板公园，同时规划了安徒生儿童公园、游艇港湾等，可满足不同年龄段、不同生活方式的居住人群、商务人群的生活需求。

第十九页，共七十二页。2.2上海市房地产市场分析就目前所获得数据来看，预计09年全年的房地产投资总额会超过08年全年，市场全面回暖，形势较好。截止到09年第三季度，上海全市房地产施工面积已经超过竣工面积的5倍，未来供应量将会放大。第二十页，共七十二页。2.2上海市房地产市场分析2009年上海房价持续攀升并创下历史新高，而且前三季度成交量已达到1431万平米，全年有可能基本持平甚至超过07年的成交量。09年3月以来房地产市场的销售火爆，带动了一手房的开工量，全年住宅投资金额有望创下历史新高。第二十一页，共七十二页。2.2上海市房地产市场分析上海房地产市场调整周期较短，以2008年10月底国家出台一系列优惠政策为转折点，2009年初至今上海楼市进入新一轮上升通道，豪宅市场表现异常突出；作为住宅市场的主力产品，公寓住宅市场走势与豪宅市场总体走势基本一致。09年8月份，由于浦东星河湾、翠湖天地嘉苑、黄浦湾的集中放量成交，使上海公寓市场整体均价拉升至近18000元/平米，成为公寓市场本轮成交价格的新高度。第二十二页，共七十二页。2.2上海市房地产市场分析09年上海联体别墅成交量不断上扬，价格稳中有升。受惠于09年房地产市场的强势反弹，尤其是4-8月份通胀预期促进投资行为活跃，上海别墅市场表现十分抢眼；09年7月份，上海别墅成交量创历史新高，共成交1699套，其中85%为联排和叠加产品；9月份联体别墅成交量有所下滑，但价格继续上扬。第二十三页，共七十二页。2.2上海市房地产市场分析2009年上海房价持续攀升并创下历史新高，而且前三季度成交量已达到平米，全年有可能基本持平甚至超过07年的成交量。此外，2009年上海二手房市场同样火爆，二手房与新房的成交比例超过1：1。二手房市场的活跃成交将进一步推升上海一手房市场的价格。第二十四页，共七十二页。2.3区域房地产市场环境新江湾城板块位于杨浦区北侧，是迅速发展起来的生态居住区。从05年起，继合生以高价拿下C1地块之后，新江湾城板块几宗地块连续被绿城、仁恒等知名开发商以高价竞得。在07年，新江湾城板块已经在供应量上占据了杨浦区的一半左右，并且去化迅速，成交量领先于杨浦其它区域的总和。

近两年，新江湾板块的土地供给日益紧缺，土地价值提升更加迅猛，区域内房源供不应求，价格节节攀升，作为新江湾城板块仅存的优质住宅用地，本项目已成为众多知名开发商角逐的目标。杨浦区历来作为上海中低档住宅市场的集聚地，缺乏高端供应。然而区内众多高等院校如复旦、同济等一大批高收入的教授、学者不满足于现有的住房现状，出于对更高居住品质的追求。随着新江湾城规划的实施进展、配套日益完善，以及得天独厚的自然生态景观资源，更多的高端消费群体看好该板块的升值空间，如加州水郡这样的高端公寓项目开盘即售罄，充分说明了区域高端产品的需求十分旺盛。第二十五页，共七十二页。2.3区域房地产市场环境市场样本项目分析经过经过市场调研，发现区域内在售项目较少，故将五角场板块也纳入到样板项目筛选范围。如右图所示，本项目周边07年以前面市的项目基本已售罄入住，如时代花园、雍景苑等都属于中低档次项目。目前本项目在区域内的主要高端竞争项目中，除了华润橡树湾和新江湾城1号作品以外，基本均已经售罄，后期开盘尚在筹备之中，如加州水郡、盛世新江湾等项目，还有一些新盘将于明年入市，如仁恒怡庭、泰宝华庭、珠江维拉小镇等。从地块所在区域层面考虑，选取了华润橡树湾、新江湾城1号作品、涵碧景苑、加州水郡、盛世新江湾、创智坊6个已开盘项目作为样板项目进行基本情况分析。第二十六页，共七十二页。2.3区域房地产市场环境项目基本情况考察区域样本项目规模大多数在20万平米以上，分期开发。容积率区间集中在1.6-2之间，只要创智坊超过了3，区域样本项目公寓产品的市场报价集中在25000-30000元/㎡之间。项目名称项目地址开发商市场报价（元/㎡）总建筑面积（万㎡）容积率华润橡树湾杨浦区新江湾城政和路1088号坚实置地（上海）有限公司公寓25000-30000、叠加35000-4000023.11.6涵碧景苑杨浦区政悦路88弄上海国云房地产开发有限公司20000111.8新江湾城一号作品杨浦区政和路999弄上海珠江投资有限公司23000281.6加州水郡杨浦区国秀路599号上海城投悦城置业有限公司23000-3000035.51.8盛世新江湾杨浦区市光路390弄军华置业一期17000，二手评估价21253；二期待定7.62.1创智坊（创智天地二期）创智坊(创智天地)位于上海市杨浦区大学路33号上海杨浦中央社区发展有限公司250005.43.5第二十七页，共七十二页。2.3区域房地产市场环境新江湾城区域产品主要以高层、小高层为主，低密度产品较为少见。产品的绿化率大部分达到40%以上，由于区域大环境较好，大多数样本项目在园林景观方面并不十分看重，多为常规设计路线，建筑风格以现代风格为主，另外部分样本项目项目的车位比可以满足1：1。项目名称建筑类别楼层状况建筑风格景观特色绿化率总套数车位比华润橡树湾高层、叠加小高层11-13层，54栋联庭别墅共5层，含地下室新英格兰风格组团式庭院景观40%2373(含叠加147）1涵碧景苑小高层12栋8-13层小高层现代集中绿化45%5351新江湾城一号作品小高层、高层37幢8-18层小高层现代集中绿化40%20000.85加州水郡高层18层现代集中绿化40%12331盛世新江湾小高层一期4栋18层、1栋14层小高层，二期10栋现代集中绿化35%一期604、二期10000.5创智坊小高层、多层暂无资料现代集中绿化30%2281第二十八页，共七十二页。2.3区域房地产市场环境样本大部分样本项目是分期开发，销售周期较长。2008年以后新入市的项目只有华润橡树湾和加州水郡。样本项目中较早开发的基本都是毛坯交房，2008年以后开发的均为精装修或全装修交房。大多数项目都聘请了专业的物业管理公司进行管理，公寓部分的物业费水平集中在2-2.5元/㎡·月之间，华润橡树湾因为有叠加类别墅产品，故物业费较高，达到4.5元/㎡·月。大部分项目内部都配备了会所，功能设置以健身和娱乐为主，规模较大的项目还包含办公、商业等配套设施。项目名称开盘时间入住时间物业公司物业费（元/㎡·月）交付标准社区配套华润橡树湾2008年6月2010年12月华润物业4.5别墅（毛坯）、公寓（精装修）会所基本功能涵碧景苑2007年9月2009年3月延吉物业2.05毛坯篮球场，小型足球场新江湾城一号作品一期2006年4月、二期2008年7月、三期2009年9月一期2007年12月、二期2008年11月、三期待定合生江景物业2.2毛坯会所基本功能加州水郡一期2009年8月一期2010年底待定待定全装修写字楼、国际酒店、零售，餐饮和娱乐盛世新江湾一期2006-9-8、二期2010年下半年一期2007年9月30日、二期待定添丰物业2.01毛坯商业、酒店、写字楼、会所创智坊2009年10月2010年6月上海新昌瑞安杨浦物业管理有限公司2.35精装修办公、零售、休闲、娱乐设施第二十九页，共七十二页。2.3区域房地产市场环境存量及区划速度分析从6个样本项目反映的情况来看，除了涵碧景苑项目以外，其余各项目都有后期房源待售，存量较大，以小高层和高层为主，低密度产品存量较少，未来主要竞争体现在公寓产品上。以本项目最为邻近的华润橡树湾、新江湾城1号作品和加州水郡3个项目的消化速度来看，华润橡树湾由于先开了部分叠加产品，近期成交均价43000元/㎡左右，公寓产品近期成交均价为32000元/㎡左右。新江湾城1号作品近期成交均价为24500元/㎡之间。加州水郡2009年8月开盘，当月基本消化掉一期房源的90%，成交均价在26000元/㎡左右。第三十页，共七十二页。2.3区域房地产市场环境户型面积区间分析由于本项目地块容积率具备做舒适型低密度产品的条件，并且目前区域内的低密度产品欠缺，不能满足高端客群的需求，故本项目应充分利用地块优越条件，找准市场空白点，抓住需求，打造高品质的低密度居住社区。考虑到本区域目前缺少可参考的项目，我们调研了上海市部分具有代表性的具有低密度产品的项目，总结其户型面积区间划分的特点，以供本项目参考借鉴。项目名称独栋（类）别墅双拼联排叠拼（叠加）地上地上地上下叠中叠上叠万科红郡园

234

243

龙湖蓝湖郡238202

281231

250

256

龙湖滟澜山

21917578(地下)174

236

240

合生·御廷

196

203

217

210

合生·国际花园

194187

217186

金地·格林世界302291262

269

华润·橡树湾

183224207华侨城220247242

212248240

241

232

223

佳兆业·香溪澜院

196

223

枫丹白露别墅

230190

270200

绿地蓝湾

150

190

万顺水原墅280

178

313

181

320

203

340

212

360

美兰湖高尔夫别墅

215

176泗泾颐景园273

194

302

198

334

233

345

347

402

莫奈的花园

218

230

265

两河流域·南郊中华园

180

202

216

222

227

260

270

第三十一页，共七十二页。2.3区域房地产市场环境本次调研中，上述类别墅产品没有拿到具体的各面积套数数据，但从面积出现的频率和项目现场的考察来看，联排别墅的主要面积段为200—240平米之间，少数在250—270之间，类独栋产品面积为250平米左右，独栋产品面积集中在300—350平米之间。从上述数据可以看出，上述项目对叠加别墅的认可度不高。说明：华润联庭别墅的面积为：叠下180平米左右，中叠230平米左右，上叠210平米左右。第三十二页，共七十二页。2.3区域房地产市场环境潜在竞争项目分析本区域内仁恒怡庭、加州水郡二期、盛世新江湾二期、九龙仓项目、华润橡树湾后期公寓等有望在2010年上市，主要产品形式为高层公寓、小高层公寓，未来市场该类产品的竞争将日益激烈。价格研究别墅及类别墅价格：目前区域内可作为参考的含有类别墅产品的项目只有华润橡树湾，华润橡树湾联庭别墅共147套，截止目前已经销售32套，销售速度较缓，成交均价在43000元/㎡左右。经过认真的研究分析，橡树湾之所以销售缓慢是因为其产品本身存在诸多缺憾。第三十三页，共七十二页。2.3区域房地产市场环境

2009如上图所示，通过对样本项目2005第四季度年至2009年第三季度的成交情况分析，可以看出本区域自2006年以后，成交均价上涨幅度较大，尤其是2007年到2008年涨幅高达50%，即便在去年市场低迷时期，涨幅也达到17%，说明区域市场的抗风险性较强。随着区域规划的不断实施和配套设施的不断完善，新江湾城板块的房价还将出现更大的飞跃。第三十四页，共七十二页。2.4项目定位市场定位本项目定位为新江湾城板块内不可复制的高端低密度别墅“豪宅”生活区。在产品打造方面走高舒适性、高品质、特色化的路线，从产品的形象包装，文化精神的赋予、附加值打造、景观打造，物业服务等多个方面打造项目的品质与特色。

产品定位

本项目的容积率指标为1.0，是区域内容积率最低的地块，产品形态全部为类别墅产品，最大程度的挖掘地块价值，提升产品品质，实现利润的最大化。外立面和户型设计将成为本项目的重要价值点，要加大成本投入力度，保证产品的新颖和舒适性。建筑立面要加强品质感，可以突出项目整体的高端形象。在户型设计上注重空间舒适性、功能多样性和动线合理性，体现别墅生活的质感。此外，由于定位于高档项目，应布置会所等配套设施，会所的设计和功能设置要符合项目的高端形象。为确保社区的整体品质，区内要彻底实现人车分流，所有车位全部设置于地下，同时也保证了社区内景观的完整性。根据新江湾城的区域特征及本项目优越的地块条件，可以将联排别墅、类独栋、双拼和联排以及景观资源比较好的户型面积区间适当放大，拉开产品档次，以实现产品价值的最大化。为了进一步提升项目的档次，本项目采用高档次精装修，叠加官邸和联排别墅装修标准为4000元/平米，类双拼和类独栋装修标准为6000元/平米。第三十五页，共七十二页。2.4项目定位产品户型及面积配比如下表：叠加官邸200平米±5%类别墅联排（小）220平米±5%联排（大）240平米±5%类双拼270平米±5%类独栋300平米±5%第三十六页，共七十二页。2.4项目定位

价格定位根据市场分析，预计本项目开盘销售时叠加官邸和联排的平均售价为50000元/㎡左右；类双拼和类独栋产品开盘销售时均价为66000元/㎡左右；商业价格销售均价为50000元/平米。预计本项目年售价增幅可达到15—20%，销售周期在28个月左右，最终可实现整体销售均价57000元/平米。说明：本地块商业为独立商业，可做餐饮。由于本区域内商业产品匮乏，无可对比性，因此，本项目的商业可按照联排别墅开盘时价格计算，约50000元/平米。经过调查，目前新江湾城区域住宅底商二手售价约26000元/平米，如能做餐饮的独立商业目前售价约为35000—40000元左右，预计两年后本项目商业售价50000元/平米市场是能够接受的价格。这一结果经与金丰易居的副总访谈得到同样的观点。第三十七页，共七十二页。3、总体规划及产品设计总体规划产品设计主要经济技术指标第三十八页，共七十二页。3.1总体规划和产品设计产品设计布局项目地块被四条市政道路围合成规整的矩形。沿国秀路和政和路布置4层叠加产品，沿江湾城路布置联排产品，沿殷行路布置类双拼、类独栋别墅，设计原则是确保舒适度较高的产品景观最佳。交通设计社区实行人车彻底分流设计，整体开挖实现组团式地下车路，地下车库设计为叶脉状，车辆由社区车库主入口进入，分别停到各家地下车库，再由地下车库进入地下室，到达各自住所。景观设计沿地块纵轴线打造核心景观，建议做绿林溪涧式水系景观，两边设置相应的栈道、叠景、休闲设施。需重视核心景观带与组团庭院之间的呼应，使园林景观更具备完整性。第三十九页，共七十二页。3.1总体规划第四十页，共七十二页。3.2主要经济技术指标上海杨浦区新江湾城项目—经济技术指标表

项目

计量单位

数值

备注

一

规划总用地

h㎡

114520

二

居住户（套）数

户（套）

416

三

居住人数

人

1164.8

四

户均人口

人/户

2.8

五

总建筑面积

万㎡

17.2896

1

地上建筑面积

万㎡

11.3392

⑴

用地内建筑总面积

万㎡

①

住宅

万㎡

10.134

叠加官邸

万㎡

5.336

联排别墅

万㎡

1.982

双拼别墅

万㎡

2.816

②

公建

万㎡

1.8572

可售

万㎡

0.9452

非可售

万㎡

0.3会所等

⑵

其它建筑面积

万㎡

0.6120

幼儿园等

2

地下建筑面积

万㎡

5.8904不可售

六

建筑面积毛密度(容积率)

万㎡/h㎡

1.0

七

机动车停车位

辆

624

1

地面停车位

辆

2

地下停车位

辆

624

3

地面停车率

八

建筑密度

25%

九

绿地率

60%

十

建筑高度

米

20

第四十一页，共七十二页。4、项目销售计划

总体思路

总体进度安排

动态价格策略

第四十二页，共七十二页。4.1总体思路

总体思路

树立高端产品形象，成为我公司进军上海市场的标志性项目，增强公司的品牌影响力；

从形象包装，文化精神的赋予、附加值打造、景观打造、物业服务等多个方面最大化塑造差异化的产品形态；项目总体价格高开高走，根据市场情况快速、灵活调整，控制项目销售速度，以部分类别墅产品首先推出市场，然后再销售精装公寓产品，最大化实现项目利润。第四十三页，共七十二页。4.2总体进度安排总体进度安排总体开发进度分为两期，建设周期为36个月，从2010年10月开始至2013年10月份。其中，叠加官邸、联排别墅、商业为第一期，类双拼和类独栋为二期。一期二期第四十四页，共七十二页。4.2总体进度安排具体工程进度节点安排见下表:建筑类型一期二期前期节点

建设用地规划许可证

2010-012010-01

国有土地使用证

2010-022010-02

建设工程规划许可证

2010-062011-12

建设工程施工许可证

2010-092012-03工程节点

开工2010-102012-04

结构±02011-032012-09

结构封顶

2011-042012-10

样板区及售楼处完成2011-072012-09

竣工备案表2011-102013-04

入住

2012-092013-10销售节点

开盘2011-092012-10第四十五页，共七十二页。4.2总体进度安排销售周期：28个月，从2011年9月开盘至2013年12月清盘；销售节点如下：时间一期二期配套商业2011年9月开盘

2012年10月

开盘开盘2013年6月清盘

2013年12月清盘清盘

销售周期

28个月第四十六页，共七十二页。4.3动态价格策略高开高走：迅速树立高端产品形象，增加项目的认知程度，增强项目的竞争力；以期获得最大的经济效益。各时间段售价计划如下所示：

单位：

元/平方米2011年2012年2013年Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4一期5000052000525005300054000560005700058000

二期

6600068000710007300074000商业

5000050000500005000050000第四十七页，共七十二页。5、项目投资收益分析测算假设条件销售结转计划成本测算及投入计划项目融资计划项目经济效益分析敏感性分析第四十八页，共七十二页。5.1测算假设条件本报告假设了如下条件：

a、项目按照可售面积110792平米考虑，其中类别墅(排屋)101340平米，商业9452平米；

b、销售费用按销售收入的3%测算，折现率按10%计算NPV；

c、会所3000平米，销售阶段做为售楼中心，交房后由物业管理，2000平米做经营用房。其余做托老所、卫生点、物业管理用房和居委会等。

d、土地增值税按上海惯常做法，先按销售额的1%征收，项目结束后缴清。所得税按25%计。

e、按照年利率5.4%计算资金成本。

f、土地成本以距今最近的一次出让价格，2007年底仁恒地产新江湾城D3地块的价格1600万/亩进行测算。D3地块的容积率为1.2。第四十九页，共七十二页。5.2销售结转计划项目销售结转计划时间2011年2012年2013年一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一期住宅销售套数

销售面积

14,63610,9772,19516,83113,17210,9771,4642,927

单价（元/平米）

50,00052,00052,50053,00054,00056,00057,00058,000

销售金额（万）

73,18057,08011,52689,20671,13161,4718,34316,978

回款额（万元）

21,95468,35043,41434,83083,78468,23345,53322,818

结转面积（平米）

44,64013,17210,9771,4642,927

结转金额（万元）

230,99371,13161,4718,34316,978

二期住宅销售套数

销售面积

8,4481,4089,8567,0401,408单价（元/平米）

66,00068,00071,00073,00074,000销售金额（万）

55,7579,57469,97851,39210,419回款额（万元）

16,72741,90227,69564,40246,394结转面积（平米）

28,160结转金额（万元）

197,120商业销售套数

8,448销售面积

1,8901,8901,8901,8901,890单价（元/平米）

50,00050,00050,00050,00050,000销售金额（万）

9,4509,4509,4509,4509,450回款额（万元）

2,8359,4509,4509,45016,065结转面积（平米）

9,450结转金额（万元）

47,250合计销售套数

销售面积

14,63610,9772,19516,83113,17221,3154,76214,6738,9303,298单价（元/平米）

50,00052,00052,50053,00054,000172,000175,000179,000123,000124,000销售金额（万）

73,18057,08011,52689,20671,131126,67827,36796,40560,84219,869销售回款（万元）

21,95468,35043,41434,83083,78487,79596,88559,96373,85262,459结转面积（平米）

44,64013,17210,9771,4642,92737,610结转收入（万元）

230,99371,13161,4718,34316,978244,370第五十页，共七十二页。5.3成本测算及投入计划成本测算假设：

a、本项目全部按精装修交房，一期叠拼和联排别墅按可售面积4000元/平米计，二期大、小双拼别墅按可售面积6000元/平米计。地下室考虑全装修，地下室和车库为赠送面积。别墅按短肢结构大开间考虑；

b、1层石材墙面，2-3层高档面砖，铝合金门窗采用进口高档品牌按门窗面积1300元/平米计。

c、会所按照3000元/平米标准装修，样板房按实际交付标准装修。商业考虑公共部位装修；

d、绿化率按60%考虑(包括前后院)，按绿化面积1000元/平米计算。

e、规划幼儿园及公共绿化建设费用已计算；代建公共绿化按400元/平米计算；

F、地下车库部分考虑通风、消防强排烟、消防报警、停车智能化。第五十一页，共七十二页。5.3成本测算及投入计划分产品类型成本汇总序号

成本项目

单位成本(元/平方米)

合计(元)

可售面积单位成本(元/平方米)

备注

双拼、联排及叠加

商业会所

地下室

幼儿园

建筑面积(㎡)10134012652589045920178816

地上面积

可售面积(㎡)101340945200110792110,792113992序号成本项目

项目总投资34,63432,0152,5342,4534,561,039,53141,168

一土地征用及动拆迁费用25,55225,552--2,830,934,40025,552

1.1土地出让金及补偿费24,80824,808--2,748,480,00024,808

土地成本暂按1600万元/亩,1.0容积率考虑.1.2土地税费744744--82,454,400744

按出让金3%交纳.大产证契税按住宅实测面积*200元/平米*3%计算二前期工程费315315--34,899,480315

2.1设计费230230--25,482,160230

2.2测绘勘察监测费1515--1,661,88015

2.3三通一平费3535--3,877,72035

2.4报批报建费2020--2,215,84020

2.5不可预见费用1515--1,661,880.015

按5%暂估三建筑安装工程费6,7414,1212,5342,453898,621,1298,111

3.1独立承包工程1,3001,6002,3501,495299,260,7832,701

3.1.1桩基工程--150959,398,05085

3.1.2土建及安装工程1,3001,6002,2001,400289,862,7332,616

3.2指定分包工程5,3812,401110886587,375,3025,302

3.2.1电梯工程------

3.2.2铝合金工程325-515634,155,022308

3.2.3消防工程4033401007,419,28967

3.2.4智能化工程1005030-12,533,730113

3.2.5外墙保温506510606,833,62362

3.2.6外墙涂料、面砖5050-505,995,60054

3.2.7幕墙工程1731,200--32,748,000296

3.2.8防水工程202025203,870,84835

3.2.9阳台、室外栏杆50---5,067,00046

3.2.10分户门15---1,469,43013

3.2.11单元门------

3.2.12信报箱工程2---202,6802

3.2.13装修工程-448-5008,631,25978

3.2.14住宅精装修工程4,556---461,680,0004,167

第五十二页，共七十二页。5.3成本测算及投入计划3.2.15主体泛光照明工程-35--442,8204

3.2.16游泳池设备安装工程------

3.2.17空调系统工程-500--6,326,00057

3.2.18中水、净水设备安装工程------

3.3甲供材料------

3.4不可预见费用60120747111,985,044108

四配套设施费891891--176,488,2761,593

4.1总体6666--7,312,27266

4.2景观绿化工程----72,828,000657

4.3红线内配套工程475475--52,570,804475

4.4配套设施----5,000,00045

4.5红线外配套350350--38,777,200350

五项目开发其他费用8282--9,029,54882

六开发财务费用--378,670,0003,238

暂估七竣工交付费用5555--6,093,56055

八管理费用--56,256,600508

按二、三、四、五、七项合计成本的5%暂估九销售费用--189,990,0001,715

销售额3%9.1营销设施建造费----27,000,000244

第五十三页，共七十二页。5.4项目融资计划项目初始投资需要通过公司内部委托贷款解决。后根据项目取得证件后替换公司委托贷款并适时进行偿还。第五十四页，共七十二页。5.5项目经济效益分析静态效益分析在上述假设下测算显示，项目预计总收入633286万元，销售成本439100万元，净利润95870万元，毛利率26%，收入净利率15%。

年度收益情况表

单位：万元序号项目2010201120122013合计

结转面积

57812529781107901确认销售收入003021243311626332862营业成本

208001227993439100营业税及其附加

1661718214348313毛利

7750684956162462毛利率

26%26%26%4销售费用1900759975991900189995所得税前利润-1900-75996990783056143463所得税前利润率

23%25%23%6土地增值税

65127138125317所得税

1584918979319568净利润-1900-7599475465693895870收入净利率

16%17%15%第五十五页，共七十二页。5.5项目经济效益分析分产品收益情况表序号项目类别墅商业、会所地下室幼儿园合计

结转面积101,3409,450

110,7901确认销售收入586,03647,250

6332862营业成本总计38837231281149251452439100土地成本261,97221,122

283093前期工程费3,192298

3490建筑安装费用68,3095,21414,9251,45289862配套设施费16,1431,505

17649项目开发其他费用82677

903开发财务费用32,1662,593

34760竣工交付费用55752

609管理费用5,206420

5626营业税及其附加322322599

348313毛利16543213370-14925-1452162463毛利率28%28%

26%4销售费用175811418

189995所得税前利14925-1452143465所得税前利润率25%25%

23%6土地增值税180641468

125317所得税324472621

319568净利润973407863-14925-145295870收入净利率17%17%

15%第五十六页，共七十二页。5.5项目经济效益分析项目动态经济效益分析

全部投资现金流量表项目

年份

测算金额

（万元）20092010201120122013201412341234123412341234123

一现金流出

付土

地款

开工

1土地费用支付

274,848

100%

-

274,848

5,772

2,474

2前期开发费

3,490

30%30%20%20%

0%1,0471,0476986983建筑安装工程费

89,863

5%5%5%5%5%5%5%10%10%5%5%5%10%15%5%

4,4934,4934,4934,4934,4934,4934,4938,9868,9864,4934,4934,4938,98613,47944934配套设施

17,649

20%20%20%10%10%10%10%

3,5303,5303,5301,7651,7651,7651,7655项目开发其它费用

903

10%10%10%10%10%10%10%10%10%10%

909090909090909090906竣工交付费用

610

50%50%

305305第五十七页，共七十二页。5.5项目经济效益分析9管理费用

5,626

5%5%5%10%10%5%5%5%7.5%7.5%7.5%7.5%5%5%5%5%

2812812815635632812812814224224224222812812812817营业成本

（不含资金成本）401,235

8销售费用

18,999

10%10%10%10%10%10%10%10%10%10%

0%

1,9001,9001,9001,9001,9001,9001,9001,9001,9001,900

--

10营业税

34,831

1,2073,7592,3881,9164,6084,8295,3293,2984,0623,43511土地增值税

12,6531

220684434348838878969600739625

731712所得税31,956

823

2563

1628

1306

3142

3292

3633

2249

2769

2342

820813项目投资（季度）流出小计

503,541----

274,848

9797,7447,0466,7658,19211,20713,25712,69920,67924,55114,82710,5279,88033,41513,479--30,78914项目投资（年度）流出小计

503,541-286,22833,20971,18768,64944,269二现金流入（季度）633,286

21,95468,35043,41434,83083,78487,79596,88559,96373,85262,459

三现金流入（年度）

--90,304249,823293,159-年

度

指

标

净现金流量（流入－流出）

--286,22857,095178,636224,510-44,269累计净现金流量

--286,228-229,133-50,497174,013129,745资金成本37,867

-1,1313,7463,7603,8643,9594,0513,8653,0932,6862,3871,535682

NPV（I=10%)43,553

内部收益率IRR19%

投资回收期（年）3.3

资金峰值300,038万元

峰值时间

2011年2季度

第五十八页，共七十二页。5.6敏感性分析由于建造成本变动有限，选取土地成本、售价两个变量，分析项目经济效益对土地成本、售价的双变量敏感性并测算项目临界点，并提出相应的竞价策略。项目毛利率对售价和土地成本的双变量敏感分析：

2299724274255522683028107地价（元/可销平米）

90%95%100%105%110%地价变动情况5144590%

23%20%

17%

14%

12%

5430395%

27%24%22%

19%

13%

57161100%

30%28%

26%

23%

20%

60019105%

34%31%29%

26%24%

62877110%

36%34%

32%29%

27%

售价（元/平米）售价变动情况

第五十九页，共七十二页。5.6敏感性分析

项目净利率对售价和土地成本的双变量敏感分析：项目IRR对售价和土地成本的双变量敏感性分析：

2299724274255522683028107地价（元/平米）

90%95%100%105%110%地价变动情况5144590%

14%13%

11%

9%

6%

5430395%

16%

15%

13%

12%

10%

57161100%

18%

16%

15%

14%

13%

60019105%

19%

18%

17%

16%

14%

62877110%

21%

19%

18%

17%

16%

售价（元/平米）售价变动情况

2299724274255522683028107地价（元/可销平米）

90%95%100%105%110%地价变动情况5144590%

16%14%

12%

10%

8%

5430395%

20%

18%

16%

14%

12%

57161100%

23%21%

19%

17%

16%

60019105%

27%24%

22%

20%

18%

62877110%

30%

27%

25%

23%

21%

售价（元/平米）售价变动情况

第六十页，共七十二页。5.6敏感性分析

项目NPV对售价和土地成本的双变量敏感分析：

2299724274255522683028107地价（元/可销平米）

90%95%100%105%110%地价变动情况5144590%25861191189686-387-10460

5430395%4144834701279532012110043

57161100%5704650295435533679230041

60019105%7265265898591435238945634

62877110%8826781509747516799461236

售价（元/平米）售价变动情况

第六十一页，共七十二页。6、综合分析与建议项目风险评估与应对策略与公司发展战略的关系SWOT分析结论及建议第六十二页，共七十二页。6.1项目风险评估与应对策略

周边配套不足带来的风险：目前项目周边主要是校区和公园，交通及生活配套尚不成熟。

应对策略：在营销推广方面着重描述区域未来前景，突出地块升值空间，增强客户信心。竞争风险：由于产品产异化明显，目前来看，项目周边与本项目存在较大竞争关系的项目并不存在。但是，如仁恒怡庭这种在2010年上市的以小高层产品为主的项目可能会分流本项目叠加产品的客户。应对策略：加强叠加官邸产品的研发、创新，提升其性价比，力求达到售价与销售速度均好的目标。土地成本风险：据了解本项目已有多家大型开发商意向明确，预计获取成本会较高，而上海暗标操作的方式，更加提升成本风险。应对策略：深刻分析地块价值、在之后的规划建设过程中加强成本控制。第六十三页，共七十二页。6.2与公司发展战略的关系本项目是新江湾城板块核心位置最好的一块居住用地，并且地块条件优越，具备较大的升值潜力。

项目地块容积率要求为1.0，适合开发高端舒适型居住产品。目前我公司在上海市场的总体影