房地产开发项目经济评价

根据《房地产开发项目经济评价方法》，房地产开发项目经济评价的一般程序为：房地产市场调查与预测投资与成本费用估算收入估算与资金筹措财务评价房地产开发项目策划方案比选不确定性分析综合评价房地产项目财务评价是在房地产市场调查与预测、项目策划、投资成本与费用估算、收入估算与资金筹措等基本资料和数据的基础上，通过编制基本财务报表，计算财务评价指标，对房地产项目的财务盈利能力、清偿能力和资金平衡情况进行分析。第一页，共五十一页。根据《房地产开发项目经济评价方法》，房地产开发项目经济评价的一般程序为：房地产市场调查与预测投资与成本费用估算收入估算与资金筹措财务评价房地产开发项目策划方案比选不确定性分析综合评价房地产开发项目经济评价中的财务评价报表房地产开发项目财务盈利能力的评价指标房地产开发项目清偿能力的评价指标房地产开发项目单方案的财务可行性分析房地产开发项目经营方案的比选第二页，共五十一页。3.6房地产开发项目财务评价3.6.1房地产开发项目经济评价中的财务评价报表基本财务报表辅助财务报表备注现金流量表全部投资现金流量表资本金现金流量表投资者各方现金流量表资金来源与运用表损益表资产负债表项目总投资估算表（包括项目开发建设的各种投资费用估算表、经营资金估算表）项目收入（包括销售收入、出租收入和自营收入）与经营税金及附加估算表投资计划与资金筹措表（包括借款资金还本付息表）基础性数据存储于辅助报表中；辅助报表通过对应关系生成基本报表。第三页，共五十一页。反映房地产项目开发经营期的现金流入和流出，应按期（年、季、月）编制，用以计算各项评价指标，进行房地产项目财务盈利能力分析。按照投资计算基础的不同，现金流量表一般分为:全部投资现金流量表从项目本身角度出发，不分投资资金来源，以全部投资作为计算基础，用以计算全部投资的财务内部收益率、财务净现值及投资回收期等评价指标，以考察房地产项目全部投资的盈利能力，为各个投资方案(不论其资金来源及利息多少)进行比较建立共同的基础。资本金现金流量表从投资者的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付视为现金流出，用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，以考察项目资本金的盈利能力。投资者各方现金流量表以投资者各方的出资额作为计算基础，用以计算投资者各方的财务内部收益率、财务净现值等评价指标，反映投资者各方投入资本的盈利能力。基本财务报表现金流量表第四页，共五十一页。序号项目合计0123…n1现金流入1.1销售收入1.2出租收入1.3自营收入1.4净转售收入1.5其他收入1.6回收固定资产余值1.7回收经营资金2现金流出2.1开发建设投资（不含财务费用）2.2经营资金2.3运营费用2.4修理费用2.5经营税金及附加2.6土地增值税2.7所得税3净现金流量4累计净现金流量全部投资现金流量表数据来源：项目收入与经营税金及附加估算表计算期最后一期固定资产折旧后的残值和回收的全部流动资金。数据来源：投资计划与资金筹措表包括营业税、城市维护建设税以及教育费附加。一般不含折旧、摊销和贷款利息。第五页，共五十一页。序号项目合计0123…n1现金流入1.1销售收入1.2出租收入1.3自营收入1.4净转售收入1.5其他收入1.6回收固定资产余值1.7回收经营资金2现金流出2.1资本金2.2经营资金2.3运营费用2.4修理费用2.5经营税金及附加2.6土地增值税2.7所得税2.8借款本金偿还2.9借款利息偿还3净现金流量4累计净现金流量资本金现金流量表(1)第六页，共五十一页。序号项目合计0123…n1现金流入1.1销售收入1.2出租收入1.3自营收入1.4净转售收入1.5其他收入1.6借款（长期、短期）1.7回收固定资产余值、回收经营资金2现金流出2.1开发及建设投资（不含财务费用）2.2经营资金2.3运营费用2.4修理费用2.5经营税金及附加2.6土地增值税2.7所得税2.8借款本金偿还2.9借款利息偿还3净现金流量4累计净现金流量资本金现金流量表(2)第七页，共五十一页。基本财务报表资金来源和运用表反映房地产项目开发经营期各期的资金盈余或短缺情况，主要用于资金平衡分析。作为房地产项目开发经营的必要条件，各期累计盈余资金不应出现负值。如果出现负值即资金缺口，应采取筹资措施予以解决。第八页，共五十一页。基本财务报表损益表反映房地产项目开发经营期内各期的利润总额、所得税及各期税后利润的分配情况，用以计算利润、投资利润率、资本金利润率以及资本金净利润率等评价指标。第九页，共五十一页。第十页，共五十一页。基本财务报表资产负债表对于房地产开发企业来说，资产负债分析主要是考察房地产项目开发经营期间的资产与负债情况以及项目实施对公司财务（尤其是资产负债率）的影响，从而为投资决策提供依据。在对房地产开发项目进行独立的财务评价时，无需编制资产负债表。第十一页，共五十一页。3.6房地产开发项目财务评价3.6.2房地产开发项目财务评价指标财务评价指标财务盈利能力评价指标财务清偿能力评价指标静态指标动态指标利润总额利润率静态投资回收期财务净现值财务内部收益率动态投资回收期借款偿还期利息备付率偿债备付率第十二页，共五十一页。3.6房地产开发项目财务评价3.6.2.1房地产开发项目盈利能力评价指标（1）静态指标①利润总额出售型房地产项目1.1-2.1-3-5-6出租型房地产项目1.2-2.2-3-4-5出售型项目包括管理费用、销售费用、财务费用等；出租或自营性项目包括市场推广费、租赁代理费、物业管理费用、房产税以及房地产保险费等。第十三页，共五十一页。3.6房地产开发项目财务评价3.6.2.1房地产开发项目盈利能力评价指标（1）静态指标②投资利润率在财务评价中，将投资利润率与行业平均利润率对比，以判断项目投资盈利能力是否达到本行业的平均水平。第十四页，共五十一页。3.6房地产开发项目财务评价3.6.2.1房地产开发项目盈利能力评价指标（1）静态指标③资本金利润率④资本金净利润率第十五页，共五十一页。3.6房地产开发项目财务评价3.6.2.1房地产开发项目盈利能力评价指标（1）静态指标⑤静态投资回收期第十六页，共五十一页。3.6房地产开发项目财务评价3.6.2.1房地产开发项目盈利能力评价指标（2）动态指标①财务净现值行业基准收益率或投资者设定的目标收益率第十七页，共五十一页。3.6房地产开发项目财务评价3.6.2.1房地产开发项目盈利能力评价指标（2）动态指标②财务内部收益率i2＞i1第十八页，共五十一页。3.6房地产开发项目财务评价3.6.2.1房地产开发项目盈利能力评价指标（2）动态指标③动态投资回收期第十九页，共五十一页。某房地产开发项目全部投资的现金流量如下图所示。如果初始投资的一半采用资本金，另一半是向银行贷款。贷款条件是一年以后开始归还，分5年等额还本付息，年利率为10%。求全部投资和资本金的内部收益率。1500250500500500500950单位：万元第二十页，共五十一页。解：采用插值法（1）全部投资内部收益率①NPV1（10%）=-1500+【250+500（P/A,10%,4）】（P/F,10%,1）+950（P/F,10%,6）=704.428②NPV2（25%）=-1500+【250+500（P/A,25%,4）】（P/F,25%,1）+950（P/F,25%,6）=-106.27

FIRR全

=23.03%（2）资本金内部收益率①NPV1（10%）=-750+【52.15+302.15（P/A,10%,4）】（P/F,10%,1）+950（P/F,10%,6）=704.41②NPV2（30%）=-750+【52.15+302.15（P/A,30%,4）】（P/F,30%,1）+950（P/F,30%,6）=-9.57

FIRR资

=29.73%（P/A,10%,4）=3.1699（P/A,25%,4）=2.3616（P/A,30%,4）=2.1663（P/F,10%,1）=0.9091（P/F,25%,1）=0.8000（P/F,30%,1）=0.7692（P/F,10%,6）=0.5645（P/F,25%,6）=0.2622（P/F,30%,6）=0.2072第二十一页，共五十一页。3.6房地产开发项目财务评价3.6.2.2房地产开发项目清偿能力评价指标（1）借款偿还期计算（2）利息备付率（3）偿债备付率第二十二页，共五十一页。3.6房地产开发项目财务评价3.6.2.2房地产开发项目清偿能力评价指标（1）借款偿还期计算借款偿还期是指在国家规定及房地产项目具体财务条件下，在房地产项目开发经营期内，使用可用作还款的利润、折旧、摊销及其他还款资金，偿还房地产项目借款本息所需要的时间。具有自营部分的房地产项目应计算借款偿还期；仅含产品租售的房地产项目一般可不计算借款偿还期。项目借款还本付息额，不包括已用资本金支付的建设期利息借款偿还期第t期可用于还款的资金第二十三页，共五十一页。3.6房地产开发项目财务评价3.6.2.2房地产开发项目清偿能力评价指标（1）借款偿还期计算借款偿还期可由资金来源与运用表或借款还本付息计算表直接计算Pd

=借款偿还后开始出现盈余期数-开始借款期数+(当期偿还借款额÷当期可用于还款的资金额)当借款偿还期满足贷款机构的要求期限时，即认为房地产项目具有清偿能力。第二十四页，共五十一页。3.6房地产开发项目财务评价3.6.2.2房地产开发项目清偿能力评价指标（2）利息备付率利息备付率是指项目在借款偿还期内各年用于支付利息的税息前利润，与当期应付利息费用的比率；利息备付率也可以按整个借款期计算。利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般房地产项目，该指标值应大于2，否则，表示项目付息能力保障度不足。第二十五页，共五十一页。3.6房地产开发项目财务评价3.6.2.2房地产开发项目清偿能力评价指标（3）偿债备付率偿债备付率是指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金，与当期应还本付息金额的比率；偿债备付率也可以按整个借款期计算。偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。对于一般房地产项目，该指标值应大于1.2；否则，表示项目当期资金来源不足以偿付当期债务需要通过短期借款来偿还已到期债务。第二十六页，共五十一页。3.6房地产开发项目财务评价3.6.3房地产开发项目经营方案比选房地产开发项目经营方案比选是寻求合理的房地产开发方案的必要手段。对于房地产项目策划中提出的各种可供选择的开发经营方案，都要进行经济分析和计算，从中筛选出满足最低可接受收益率要求的可供比较方案，并对这些方案进行比选。在进行可供比较方案比选时，应注意各方案之间的可比性，遵循费用与效益计算口径对应一致的原则，并根据项目实际情况，选择适当的经济评价指标作为比选指标。比选指标指标选用第二十七页，共五十一页。3.6房地产开发项目财务评价3.6.3房地产开发项目经营方案比选3.6.3.1房地产项目通常采用的方案比选指标（1）差额投资内部收益率(△IRR)（2）净现值(NPV)（3）等额年值(AW)第二十八页，共五十一页。3.6房地产开发项目财务评价3.6.3房地产开发项目经营方案比选3.6.3.1房地产项目通常采用的方案比选指标（1）差额投资内部收益率(△IRR)

差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率。在进行方案比选时，可将上述求得的差额投资内部收益率与投资者的最低可接受收益率（MARR）进行比较，当△IRR≥MARR时，以投资大的方案为优选方案;反之，以投资小的方案为优选方案。当多个方案比选时，首先按投资由小到大排序，再依次就相邻方案两两比选，从中确定优选方案。投资大的方案第t期净现金流量

投资小的方案第t期净现金流量第二十九页，共五十一页。3.6房地产开发项目财务评价3.6.3房地产开发项目经营方案比选3.6.3.1房地产项目通常采用的方案比选指标（2）净现值(NPV)

在进行方案比选时，以净现值大的方案为优选方案。第三十页，共五十一页。3.6房地产开发项目财务评价3.6.3房地产开发项目经营方案比选3.6.3.1房地产项目通常采用的方案比选指标（3）等额年值(AW)

在进行方案比选时，以等额年值大的方案为优选方案。第三十一页，共五十一页。3.6房地产开发项目财务评价3.6.3房地产开发项目经营方案比选3.6.3.1房地产项目通常采用的方案比选指标（1）差额投资内部收益率(△IRR)（2）净现值(NPV)（3）等额年值(AW)当可供比较方案的开发经营期相同时，可直接选用差额投资内部收益率、净现值或等额年值指标进行方案比选。当开发经营期不同时，一般宜采用等额年值指标进行比选，如果要采用差额投资内部收益率指标或净现值指标进行方案比选，须对各可供比较方案的开发经营期和计算方法按有关规定作适当处理，然后再进行比选。第三十二页，共五十一页。3.6房地产开发项目财务评价3.6.3房地产开发项目经营方案比选3.6.3.2开发经营期较短的出售型房地产项目的比选

可以直接采用利润总额、投资利润率等静态指标进行方案比选。（1）利润总额（2）投资利润率（3）资本金投资利润率第三十三页，共五十一页。3.6房地产开发项目财务评价3.6.3房地产开发项目经营方案比选3.6.3.3效益相同或基本相同的房地产项目方案的比选为简化计算，可采用费用现值指标和等额年费用指标直接进行项目方案费用部分的比选。（1）费用现值（2）费用年值

在进行方案比选时，以费用现值和费用年值小的方案为优选方案。第t期投人总额期末余值回收第三十四页，共五十一页。2004年房地产估价师考试《房地产开发经营与管理》试题四、计算题2、某开发商购得一宗商业用地使用权，期限为40年，拟建一商场出租经营。据估算，项目的开发建设期为2年，第三年即可出租。经过分析，得到以下数据：（1）项目建设投资为1800万元。第一年投资1000万元，其中资本金400万元；第二年投资800万元，其中资本金230万元。每年资金缺口由银行借款解决，贷款年利率为10%。建设期只计息不还款，第三年开始采用等额还本并支付利息的方式还本付息，分3年还清。（2）第3年租金收入、经营税费、经营成本分别为2000万元、130万元、600万元。从第4年起每年的租金收入、经营税费、经营成本分别为2500万元、150万元、650万元。（3）计算期（开发经营期）取20年。请根据以上资料，完成下列工作：①编制资本金现金流量表（不考虑所得税）；②若该开发商要求的目标收益率为15%，计算该投资项目的净现值。（所有的投资和收入均发生在年末。）第三十五页，共五十一页。借款还本付息表资本金现金流量表（税前）第三十六页，共五十一页。借款还本付息表序号项目123451.1年初借款累计（本息）1.2当年借款1.3当年应计利息1.4当年还本1.5当年付息1.6年末借款累计（本息）序号项目123451.1年初借款累计（本金）1.2当年借款1.3当年应计利息1.4当年还本1.5当年付息1.6年末借款累计（本金）单利复利第三十七页，共五十一页。借款还本付息表序号项目123451.1年初借款累计（本息）1.2当年借款6001.3当年应计利息301.4当年还本1.5当年付息1.6年末借款累计（本息）630序号项目123451.1年初借款累计（本金）1.2当年借款6001.3当年应计利息301.4当年还本1.5当年付息1.6年末借款累计（本金）600单利复利第三十八页，共五十一页。借款还本付息表序号项目123451.1年初借款累计（本息）6301.2当年借款6005701.3当年应计利息3091.51.4当年还本1.5当年付息1.6年末借款累计（本息）6301291.5序号项目123451.1年初借款累计（本金）6001.2当年借款6005701.3当年应计利息3088.51.4当年还本1.5当年付息1.6年末借款累计（本金）6001170单利复利第三十九页，共五十一页。借款还本付息表序号项目123451.1年初借款累计（本息）6301291.51.2当年借款6005701.3当年应计利息3091.5129.151.4当年还本430.51.5当年付息129.151.6年末借款累计（本息）6301291.5861序号项目123451.1年初借款累计（本金）60011701.2当年借款6005701.3当年应计利息3088.51171.4当年还本3901.5当年付息235.51.6年末借款累计（本金）6001170780单利复利第四十页，共五十一页。借款还本付息表序号项目123451.1年初借款累计（本息）6301291.58611.2当年借款6005701.3当年应计利息3091.5129.1586.11.4当年还本430.5430.51.5当年付息129.1586.11.6年末借款累计（本息）6301291.5861430.5序号项目123451.1年初借款累计（本金）60011707801.2当年借款6005701.3当年应计利息3088.5117781.4当年还本3903901.5当年付息235.5781.6年末借款累计（本金）6001170780390单利复利第四十一页，共五十一页。借款还本付息表序号项目123451.1年初借款累计（本息）6301291.5861430.51.2当年借款6005701.3当年应计利息3091.5129.1586.143.051.4当年还本430.5430.5430.51.5当年付息129.1586.143.051.6年末借款累计（本息）6301291.5861430.50序号项目123451.1年初借款累计（本金）60011707803901.2当年借款6005701.3当年应计利息3088.511778391.4当年还本3903903901.5当年付息235.578391.6年末借款累计（本金）60011707803900单利复利第四十二页，共五十一页。序号项目123456-201现金流入1.1租金收入1.2借款2现金流出2.1建设投资（不含财务费用）2.2经营税费2.3经营成本2.4借款本金偿还2.5借款利息偿还3净现金流量资本金现金流量表(1)第四十三页，共五十一页。序号项目0123451现金流入1.1租金收入2现金流出2.1资本金2.2经营税费2.3经营成本2.4借款本金偿还2.5借款利息偿还3净现金流量资本金现金流量表(2)第四十四页，共五十一页。序号项目123456-201现金流入60057020002500250025001.1租金收入20002500250025001.2借款6005702现金流出2.1建设投资（不含财务费用）10008002.2经营税费1301501501502.3经营成本6006506506502.4借款本金偿还2.5借款利息偿还3净现金流量资本金现金流量表(1)（单利）第四十五页，共五十一页。序号项目123456-201现金流入60057020002500250025001.1租金收入20002500250025001.2借款6005702现金流出2.1建设投资（不含财务费用）10008002.2经营税费1301501501502.3经营成本6006506506502.4借款本金偿还3903903902.5借款利息偿还235.578393净现金流量资本金现金流量表(1)（单利）序号项目123451.1年初借款累计（本金）60011707803901.2当年借款6005701.3当年应计利息3088.511778391.4当年还本3903903901.5当年付息235.578391.6年末借款累计（本金）60011707803900第四十六页，共五十一页。序号项目123456-201现金流入60057020002500250025001.1租金收入20002500250025001.2借款6005702现金流出10008001355.5126812298002.1建设投资（不含财务费用）10008002.2经营税费1301501501502.3经营成本6006506506502.4借款本金偿还3903903902.5借款利息偿还235.578393净现金流量-400-230644.5123212711700资本金现金流量表(1)（单利）第四十七页，共五十一页。序号项目123456-201现金流入60057020002500250025001.1租金收入20002500250025001.2借款6005702现金流出2.1建设投资（不含财务费用）10008002.2经营税费1301501501502.3经营成本6006506506502.4借款本金偿还430.5430.5430.52.5借款利息偿还129.1586.143.053净现金流量资本金现金流量表(1)（复利）序号项目123451.1年初借款累计（本息）6301291.5861430.51.2当年借款6005701.3当年应计利息3091.5