重庆房地产业的现状与发展前景

重庆房地业的现状与展前景∴重庆市房的基本形态结构：重庆是一座具有活力的城市，是一大城市，大农村，二元结构十分突出的城市。整个重庆市有40个区市县，土地面积是82000平方公里，和其他的北方城市不一样，受地区限制，一个多中心的组成结构。城市建设和房地产开发主要集中在主城九区。主城九区的行政辖区的面积约平公里，规划面积约2616平方公里，建成区面积约平方公里左右，这是地域上的概念。∴重庆市大境的铺垫：农村人口所占的比重较大--是人口分布的情况整重庆总人口万人，非农业人口占三分之一，农业人口占三分之二，全市每年经营性用地约1300公顷，主城区占了80％。主城区地开发可以说全的“晴雨”表。重庆市直辖后城市发展很快，在发展过程中除了很多外来人口和公司来渝发展以外，今后随着重庆的城市化进程的加快，农村人口的转移，给我们城市发展和房地产开发带来一些机遇。∴重庆市房的现状：√国家政策的协调：重庆市发展的总的情况近几年来是健康发展，有四个基本协调，第一个就是房地产开发投资增长和全社会固定资产增基协调。04年我们重庆在房地产上的投资是亿元，长19.9，固定资产是1609亿元，增长26.8％；房地产投资与全社会固定资产投资的比重基本协调地产投资占社会固定资产投资比重为24.4%；房价的增长和城镇居民可支配收入的增长基本协调，市主城区03年的平均房价是2103元/平方米，04年是2372元/平方米，房价的增长是12.9％，镇居民可支配收入03年是8151元/人，04年是元/人，居民收入的增长是13.9%；商品房市场的供应结构与市场消费基本协调，从04年房地产供应的比例来说，普通商品房占到了75以上，经济适用房、廉租房安置房等近％。重庆受地形限制，城市土地利用集约化程度较高，主城房地产开发项目平均容积率在2以上，04年每亩土地成交价平均是75万元左右，楼面价498元/平方米，是整个房地产市的情况，个数据我们感觉，重庆的房地产发展应该是健康的。去年国六条出来以后引起的社会的振作尤其是房地产行业振作是非常大的是国六条类似于一刀切的强硬的措施对我们很多的开发商对于城市发展来说它又形成了一个一时难以评判的这么一个局面么究竟重庆房地产在国六条的情况下何对一个硬性的转型的这么一个政策时据国六条如何找到一个机遇新到自己的发展和发挥的空间。

普通商品房的供应是有一个比较大的增量。短期的时间肯定会把中低档供应会有所增加，从而达到一种房价控制的效果体房价会有一个回落从整体来说这中小户型的增加它整体房价会有一个回是这个回落有可能只是一个表面现象为果你把一些要求和规划70%以要90米以下的房子，硬性的去控制一些，但是很可能小的房子一般单价容易去做得更高一点，所以可能在中小户型或者中低档房的价格同时下降。当然还有一点就是信贷的收紧方面种心理预期有比较大的影响房的持币观望应该说就更严重当然重庆本身价相对比较低且经过上一轮的调控以后可能消费者在习惯这种政策或变化的时间可能比上次会缩短，但是马上会拉动持币观望是非常严重的。从一手和二手客户来访的情况都是看到有这样一个影响。现在我们重庆房地产的开发都是先产品再产品的推广么果你单纯地去做风格化的东西，那么他的策划人也好告人也好他需要在产品之后进行价值发现就是这个产品它的价值对消费者来讲到底在哪里？你要翻译成消费者能够懂的语言表现艺术化的那一部分这个价值本身定位是新发现没有一种策略的发现然在传播方面来讲我们很多媒体也做了很多作是我们做房地产的更多的是想在报纸上怎么来做传播所你必须站在楼盘他对消费者的信息接触形态当中谓的整合传播这一块来做那现在来讲你走向一种有效的播，各种媒体工具有效的组合省广告费，很好的合理利用你的营销费用这块也是要策划的所以这两块开拓的价值发现后头媒体传播的有效性，到现在整个房地产市场更加走向一种理性化。出“六条这苗头很明确指向这个就是你自住性的需求个老百姓根本没资格去需求，他想把产品的供应来控制到大家就住这个小房子蛮好的，或70%的人就住小房子蛮好的其调控来调控去目只有一个我信无论从中央到地方，大家意见相似，或者不同都是一样的目的是房地产市场健康谐学的发展这是一个根本的命题。其实我们不管是察言观色管怎么样可能我们都要问一个问题么的房地产市场是和谐健康的房地产市场换话和谐健科学的房地产市场的标准有哪些？列出条条来我才会因此而找到我们重庆市场我们所在的开发商们的消费者这会儿我在健康的开发健康的发展健康的消费吗？不管它拿哪些条来描述他的意愿和思想无就是想让它和谐、健康学发展所以新地产提出来这个需求这个调控令我想到一个比较费解太讲一这次很明显的跟以往不同的是往就是调控房价次价不太提，调控结构。我们知道影响需求如真的像地产所解读的响需求的两个方面一个是量一个是价。那么这次调整供应结构是对这个量和供应结构的一个强制性扭转，不管扭转几个月，或者强制几个月过我们看政府或者这个市场在做些什么工作才中原的肖总提到了重庆的房价会降重的成本现在大约在2300-2500建面稍讲点品质的楼盘，它的售价也就在这个水平还不包括告不要乱打广告多打两天控制不住可能仅有的百八十块钱就玩完了。所以在这种情况下，我先是认为重庆房地产不是他不愿意降，是他降不了。要降就要杀头了第二个是建安建安这一块政府受品质和整个城市发展观的促进是缓的分步骤的在调整。重庆地产市场的发展就像这座山城本在大雾迷茫中沉睡只要有一缕阳光就灿烂开放如说城市扩张推进了重地产的大步向前，那么，随着国家信贷、土地等方面宏观

调控的接踵而来庆产的转节点也开始凸现方面是来自城市扩张深层欲望的蠢蠢欲动，另一方面，作为西部开发的重点城市，重庆自然又是国家宏观调控矛头的重点指向。重庆房价上涨的原因有三：第一，政策因素的影响第三季度开始受国家宏观调控影响地的交易量持续回直续到今年一季度分市民对住房开始持币观望。第二是需求方面来看，银行揭购房比例和利率的提高抑制了购房需求增长，去年重庆市城市拆迁规模的适度调整，使一些拆迁户和农转非居民购买商品房的被动需求减弱，导致了部分交易量下降。这是市场因素的一个方面，从产业本身分析有这样几个原因第，今年一季度大量优楼盘推出拉动了房地产交易单价的上升二建材料价格上升还新技术新料运用第三，城市周边区域建设的发展推动了商品房价格上升第，居民收入提升推动商品房交易价格的上升。这是市场因素的第二个方面。还有第三个因素就是房价和城镇居民可支配收入比例协调。虽然重庆房地产严格遵循中央相关规定前我们在重庆市场检查上也发现了一些不足第结还不尽合理中低价位的商品房的供应量偏少二商业用房空置过大，投资规模偏大，个别地区房价上涨过快。虽然在大经济背景下房地产要展但重庆房价涨幅提升过快其包含了不少投机因素从期来看这造成一不稳定。因为庆百姓的收入并没有像楼价一样在一年内出现飞涨。所以宏观调控对重庆房地产市场的影响是积极的。房地产不是即时消费品，价格里建设成本不是最主要的主要的是地价实上房价上涨意味着地价的上涨就意味着土地将变得越来越稀缺速上涨的房价发了一个错误信号吸引了更多的开发商涌进来掘金括一些实力不足的开发商和有一定资金的非专业企业地瓜分更显得稀缺，价格自然会进一步上涨。总之房价在任何情况下涨得太都不是好事府的宏观调控着力点就是要控制房地产价格上涨太快。重庆房地产市场的发展状况先包括了一个市场透明度的问题果了解重庆房地产市场状况房地产代理中介应是一条很好的渠道如从中原地产)等比较大众化的中介公司可拿到市场交易一的资料来分析市场对于一些比较官方的比有权威的数据，反而不容易了解到。此外交易的存在，交易的不公开性让重庆房地产市场的规范程度成为一大问题。在一个成熟的房地产市场里边，二手房市场发展程度是一个标志。作为银行更关注的就是投资回报率，就是租金。比如说商业用房叫价万元那么我买了之后可增值多少投资回报率是多少？我们可以从重庆二手市场上来看原产在重庆二手市场上的一家店一月利润大概在2万左右二市场相当活跃但是二手商业用房过多，也是重庆地产二手市场不合理的一面。宏观方面看来房产投资的速投资额度的增长速度在下降微观方面看来就庆来说，房地产发展逐步趋于协调应量供应面积销售面积和批准销售的面积基本达到平衡价增长和老百姓的支配收入的增加基本协调庆的房地产市场不会因为国家宏观调控而自己进行大幅度的调整。重庆的发展分三个阶段第个段是基础设施建设二个阶段是提升产业第个

阶段是建成国际大都市到前止我还处于第一阶段的基础设施建设阶段础设施建设里边包括高速路、滨江路等的建设这建设的大块会采用BOT的式去做当政府会直接拿出一些钱房产也会直接或间接地参与进来比如说现在建华村大桥一旦建桥，必然会拉动桥附近商业，所以房地产商马上就进来，直接或间接地参与这个过程。重庆这几年经济高速增长，主要就是靠基础设施拉动的。现在重庆老百姓对房价的问题有很多看法有个原因无房地产怎么发展，都会导致一些利益再分配的结局如说原来老百姓在城区有老房子在府把这个地买了把们拆迁到别的地方去问题的关键是政府补偿金加上自有积蓄不能买到合意的房子事实上是房价太高，他们利益必然受到损害。政府应该做的事情很多。我们不能所有的房都靠商业化运作来推进，房价越来越高，利益受到损害的弱势群体必须要给予补偿。目前一种国际化的方式是政府拿出一块地廉价房子是对房地产价格的一个平衡。与东部的地产相比，重庆的房地产可谓“大器晚成”。也许在气势上无法一气呵成，技巧上无法玄关处处但庆的地大亨们却成熟得自成一体说就连京城的地产大亨来重庆考察时，低价格、高品质的住房条件都禁不住让这些业内人士羡慕不已。的确，重庆的房地产在地产大亨们的地产业“围城”里越来越成熟了。而成熟的标志，是开始自觉地审视自身的经营业态，各种意义上的突围便势在必行。近几年重庆房地产有较快速度的发展得益于重庆市政府有一套清晰的城市建设的整体发展思路。这套思路起点高、可操作性如重庆八小时工程、主城半小时工程等都取得了显著成果去外环高公路纳入年票收费，把城市各个部分拉得更近时，房地产土地市场实施