某地产城vcity楼盘个案分析

第一页，共六十二页。第二页，共六十二页。01区域属性分析项目背景项目区位交通环境项目配套区域规划区域楼市小结第三页，共六十二页。项目名称万科城V.city占地面积129571㎡注册名称马桥景城乐康苑总建筑面积317534.94㎡所处板块马桥板块容积率2.4现场地址银春路2200弄绿化率35%建筑形态小高层得房率76%-77%建筑风格现代开盘时间2013-6-11/2013-6-28开发商上海郡科投资管理有限公司交房时间2014年底企划营销代理新聚仁、策源、世联总户数3400（一期）1110（已开盘）价格范围19500元/㎡（报价）停车位机动车停车位2583个，非机动车停车位3386个（一期）;800机动车位（已开盘）物业管理公司上海万科物业服务有限公司车位配比1:0.72物业管理费3.3元/㎡·月交房状况全装修第一节

项目背景1.1.1基本参数第四页，共六十二页。第一节

项目背景1.1.2开发商获奖时间荣获奖项评选机构8月30日“2012中国民营企业服务业100强”榜单中，万科位列第4位。全国工商联9月6日2012中国物业服务优秀品牌企业国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所、中国指数研究院第五页，共六十二页。获奖时间荣获奖项评选机构2月29日2012城市摩登新力量现代传媒3月21日2012中国房地产开发企业10强

2012中国房地产开发企业500强·杰出贡献奖中国房地产研究会、中国房地产业协会、中国房地产测评中心3月23日2012中国房地产百强企业·综合实力TOP10国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所、中国指数研究院4月22日2012中国绿公司百强道农研究院、《绿公司》7月13日“2012年中国500强”排行榜中，万科位列第64位。《财富》（中文版）7月15日2012年度卓越成就大奖《21世纪经济报道》8月30日亚太地区最佳上市公司50强（Fabulous50）福布斯(亚洲）8月30日“2012中国民营企业500强”榜单中，万科位列第14位全国工商联9月06日“2012最受赞赏的中国公司”排行榜中，万科位列第18位。“房地产开发”行业榜中，万科列第1位。《财富》（中文版）9月6日2012中国房地产行业领导公司品牌国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所、中国指数研究院9月15日Euromoney(UK)BestResidentialDeveloper-Global、BestResidentialDeveloperEuromoney(UK)11月20日中国最佳领导力培养公司TOP20《中国企业家》12月3日20年卓越企业《南方周末》第一节

项目背景1.1.2开发商综合实力奖项—2012开发商实力雄厚、品牌管理团队支持项目第六页，共六十二页。第二节

项目区位行政区域：闵行板块：马桥板块（低密度顶级别墅聚集区）依靠商圈：旗忠、江川路、莘庄环线：外环以外本案位于马桥镇西南面莘庄：12公里徐家汇：23.2公里人民广场：30公里中山公园：27公里上海虹桥国际机场：23公里上海浦东国际机场：58公里地块较为偏远、板块定位提升区位价值第七页，共六十二页。第二节

项目区位10min20min30min

驾车

公交常用出行路线：闵行19路(闵马线、江川2路、闵行5路)——地铁5号线——地铁1号线马莘线——地铁1号线江川路商圈：15分钟莘庄：35分钟徐家汇：1小时第八页，共六十二页。第三节

交通环境银春路华宁路主要干道：华宁路、银春路公共交通（近公交总站）：马莘专线、闵马线、江川2路、闵行19路、闵行5路5号线、1号线主要快速路：嘉闵高架（规划）、申嘉湖高速、沪金高速、北松公路本案车站闵马线车站公交总站第九页，共六十二页。第三节

交通环境马莘专线往莘庄南广场:06:30-17:00往银春路:07:20-18:00发车间隔：15－25min闵马线闵行渡口往旗忠高尔夫球场方向:05:45-17:30发车间隔：11－15min江川2路往东川路地铁站6:30-21:30往银春路7:10-21:30发车间隔：10min闵行19路往华宁路地铁站：06:00-20:30

往银春路：06:09-20:39发车间隔：6-15min

闵行5路往吴泾公园：06:45-21:20往银春路：06:00-20:35发车间隔：20min莘庄地铁站南广场旗忠高尔夫俱乐部旗忠驾驶培训部银都路沪闵路鹤庆路市五医院旗忠文化中心旗忠公园旗忠高尔夫俱乐部东川路地铁站工人俱乐部各工厂少年宫马桥敬老院剑川路吴泾公园北桥站华宁路地铁站华宁路银春路交通便捷、途径多个地铁站点及生活休闲区第十页，共六十二页。第四节

项目配套商业配套餐饮、健身、购物、超市构筑便捷5分钟生活圈确定入驻：麦当劳、卡通尼、一兆韦德；即将引进：超市、公缴费、餐饮、娱乐夏朵香槟购物街、千代广场、置业广场、金平路商业街、欧尚超市、沃尔玛超市人济酒店、万轩花园酒店、安曼国际酒店（规划中）2000㎡大卖场（规划中）娱乐旗忠国际网球中心、旗忠高尔夫俱乐部、游艇俱乐部、闵行西南体育场、旗忠森兰体育城（规划中）医院市五院（江川2路可达）、沪闵医院、肿瘤医院、吴泾医院、社区医疗中心（规划）公园旗忠公园、旗忠森林公园、水文化公园、闵行生态公园、滨江绿地、闵行公园幼儿园马桥中心幼儿园、景谷第二幼儿园、景二一分园、闵行区第一幼儿园中小学大旗忠板块的耀华国际教育学校（规划中）、德威国际学校（规划中）、文绮中学、强恕学校、实验小学、闵行区中心小学、北桥小学、北桥中学大学上海交通大学、华东师范大学旗忠网球中心旗忠森林公园……生活、教育、休闲配套齐全，公交站点可达第十一页，共六十二页。第五节

区域规划保障房、动迁房较多配有一定公建、商业、医疗配套河道、绿地穿插保障房、动拆迁房与商品房混合，整体以住宅为主，规划建设配套，自然环境佳社区医疗中心8000040000第十二页，共六十二页。第六节

区域楼市均价：19500元/㎡房型：78-122㎡装修：全装修物业类型：高层均价：20000元/㎡房型：55-63㎡装修：精装修物业类型：高层均价：18000元/㎡房型：122-127㎡装修：毛坯物业类型：小高层、高层以低密度别墅区为主，提升板块价值；少量高层公寓，各自定位无竞争第十三页，共六十二页。第七节

小结项目品牌区位配套规划楼市生活配套齐全，多教育、医疗资源，自然环境佳。别墅群提升板块价值。马桥板块，地处郊环，但公共交通便捷。动迁房、保障房影响居住环境。开发商实力雄厚，自有物业及运营团队打造，品牌卓越。第十四页，共六十二页。02产品规划分析项目四至项目整体规划建筑风格及立面景观规划户型分析装修标准特殊部分分析小结第十五页，共六十二页。第一节

项目四至一期银春路华宁路项目内分割在建道路申嘉湖高速华宁路双向四车道车流量适中，大型卡车较多银春路双向两车道车流量较小，公交站点申嘉湖高速连接北松公路，快速到达市中心目前尚未开通，有施工围挡第十六页，共六十二页。第二节

项目整体规划一期占地面积：129571㎡建筑面积：317534.94㎡（社区底商自主招商）二期教育商业（政府产权，共40000㎡）第十七页，共六十二页。第二节

项目整体规划一期占地面积：129571㎡建筑面积：317534.94㎡二期（规划未定）教育商业（14000㎡）26000㎡第十八页，共六十二页。第二节

项目整体规划123567891011121516171819楼号梯户比层数户型12梯6户1878㎡、93㎡、122㎡22梯6户1878㎡、93㎡、103㎡32梯4户1878㎡、91㎡、103㎡52梯6户1878㎡、93㎡62梯6户1878㎡、93㎡、103㎡72梯6户1878㎡、93㎡82梯6户1893㎡、103㎡93梯6户2878㎡、93㎡103梯6户2878㎡、93㎡113梯6户2893㎡、103㎡123梯6户2878㎡、93㎡152梯4户1891㎡、122㎡162梯4户1891㎡、122㎡172梯6户2578㎡、91㎡183梯6户2878㎡、93㎡193梯6户2878㎡、93㎡层高2.8米78㎡、103㎡为边套规划特征：1.以中轴为主轴左右基本对称2.由南向北建筑逐渐升高，不影响北侧采光规划缺点：临街未设置降噪措施，噪音影响居住质量第十九页，共六十二页。第三节

建筑风格及立面建筑风格：现代立面风格：波士顿表面材料：涂料无特殊规划设计第二十页，共六十二页。第四节

景观规划道路周围多小品第二十一页，共六十二页。第五节

户型分析2.5.1103㎡2+1室2厅2卫动静分离客厅与卧室区域分离，互不干扰开阔采光卧室、客厅全南阳台设计，保证采光量套房设计主卧套房设计，带有橱柜及卫生间，保证主人私密性，符合上海人生活习惯次卧厨房书房玄关第二十二页，共六十二页。第四节

户型分析2.5.293㎡2+1室2厅1卫厨房干湿分离卫生间动静分离客厅与卧室区域分离，互不干扰开阔采光卧室、客厅全南阳台设计，保证采光量干湿分离卫生间干湿分离设计，满足全家多人同时需求通透双厅入户玄关设计，突出客厅宽敞度次卧空间小次卧空间很小，使用功能有限制私密性不佳次卧、卫生间窗口对走廊，边户可见，私密性不佳第二十三页，共六十二页。第四节

户型分析2.5.378㎡1+1室2厅1卫开阔采光主卧、客厅南阳台设计，保证采光量干湿分离卫生间干湿分离设计，满足全家多人同时需求宽敞设计户型虽小，但保证客厅、厨房宽敞度，符合中国人生活习惯次卧私密不佳入户正对次卧，影响次卧居住私密性厨房客厅主卧第二十四页，共六十二页。第四节

户型分析2.5.478㎡附加值分析2F赠送大露台使用权约20套（售罄）赠送飘窗面积赠送半阳台，可作为次卧使用第二十五页，共六十二页。第六节

装修标准2.6.1主要用材客厅、卧室木地板、墙纸厨房、卫生间瓷砖贴面第二十六页，共六十二页。第六节

装修标准2.6.2装修品牌FunctionArt电插口第二十七页，共六十二页。第六节

装修标准2.6.3装修特色——收纳设计灵活利用空间，充分发挥小户型可使用空间，减少不必要空间占用镜面收纳嵌入式收纳柜第二十八页，共六十二页。第六节

装修标准2.6.3装修特色关注生活细节设计第二十九页，共六十二页。第六节

装修标准装修标准不报价据经验估算装修标准约1500元/㎡实际装修价格约1000元/㎡第三十页，共六十二页。第七节

特殊部分分析2.7.1公共部分——大堂挑高约3.2米小品设计增加空间灵动感人性化设计，布置休憩空间第三十一页，共六十二页。第七节

特殊部分分析2.7.2公共部分——走廊电梯间贴纸风格活泼，侧重于年轻人品味消防通道降低小户型业主得房率第三十二页，共六十二页。2.7.3小区功能区设计第七节

特殊部分分析400米环形跑道中央活动广场免费功能区场地，满足低消费人群及“宅”一族生活儿童攀岩墙轮滑区老年人遛鸟区宠物区第三十三页，共六十二页。已建成社区底商社区底商效果图2.7.4社区底商第七节

特殊部分分析社区底商满足生活购物需求第三十四页，共六十二页。第八节

小结产品四至规划景观户型装修以小品为特色。装修用材一般，满足正常生活，但品质不高。教育、商业配套齐全，功能区满足各年龄层。户型及附加值较为合理，但得房率不高。通达性尚佳，但有一定噪音影响。第三十五页，共六十二页。03营销推广分析项目形象及核心诉求营销推广渠道现场包装展示小结第三十六页，共六十二页。第一节

项目形象及核心诉求智慧健康监测体系、预约挂号、无线定位安全看护系统、网络购物平台（开发中）等学区房便捷生活生态、健康第三十七页，共六十二页。第二节

营销推广渠道3.2.1纸质媒体广告楼盘名称日期报纸名称版面广告规格尺寸大小广告颜色广告费万科城vcity2013-4-25东方早报C15其它叠整版周四周五33.5*24.4彩色160000万科城vcity2013-4-10上海楼市2-3内页跨页28.5*42彩色108000万科城vcity2013-4-10上海楼市42-43内页跨页28.5*42彩色108000广告合计

3次

376000

第三十八页，共六十二页。第二节

营销推广渠道3.2.2微博营销竞猜转发活动公告第三十九页，共六十二页。第二节

营销推广渠道3.2.3现场活动周末活动第四十页，共六十二页。第三节

现在包装展示3.3.1周边宣传围挡灯柱道旗第四十一页，共六十二页。第三节

现在包装展示3.3.2标识、装饰形式多样第四十二页，共六十二页。第三节

现在包装展示3.3.3售楼处——外部现代涂料广告围挡未来商业第四十三页，共六十二页。第三节

现在包装展示3.3.4售楼处——内部营造商业休闲气氛配有休憩洽谈区、儿童区第四十四页，共六十二页。第三节

现在包装展示3.3.5售楼处——业务人员业务人员整体素质较高三公司联合代理统一着装、举止到位业务内容熟悉第四十五页，共六十二页。第三节

现在包装展示3.3.6动线设计品牌介绍项目介绍项目特色装修特色沙盘第四十六页，共六十二页。第三节

现在包装展示3.3.7样板间引导沿途小品、绿化、指示牌轻松活泼楼盘介绍加深了解第四十七页，共六十二页。第三节

现在包装展示3.3.8样板间以家居、实用为主，不显奢华第四十八页，共六十二页。第三节

现在包装展示3.3.8现场管理售楼处旁停车空间较小建有停车场但未开放第四十九页，共六十二页。第三节

现在包装展示3.3.8现场管理保安站岗，指导停车绿化维护第五十页，共六十二页。第四节

小结营销卖点活动周边售楼管理广告投放量大，形式多样。现场管理到位，停车位目前安排较少。营销活动紧凑，效果明显。业务人员素质佳，现场包装展示设计、定位于客群相适应。诉求点覆盖各年龄层需求。第五十一页，共六十二页。04项目推售分析推售分析成交客户情况第五十二页，共六十二页。第一节

项目推售分析123567891011121516171819

开盘时间楼号一次2013/6/113、17、18、19号楼二次2013/6/281、2、5、6、7、8、9、10、11、12、15、16号楼——截至7月17日户型配比基本沿用首次开盘基本售罄，目前可售房源为1、2、16号第五十三页，共六十二页。第一节

项目推售分析

成交总面积总套数总金额均价最低日均价最高日均价项目总面积已售及已预订面积可售面积可售套数百分比已售套数百分比二次开盘

2511628246052568518336173291979645726251162061022844.70%28255.3%首次公示:13-06-07;开始成交日(13-06-29);当日成交信息:均价:18244;套数:223;面积:20113.41;金额:366949072.00;一次开盘5259257993630554317803166692133054446525001947223.70%57896.3%首次公示:13-06-06;开始成交日(13-06-13);当日成交信息:均价:17752;套数:70;面积:6257.93;金额:111090766.00;二次开盘成交均价上涨，但涨幅不大，房价基本稳定两次开盘报价均为19500元/㎡截至7月17日——第五十四页，共六十二页。第一节

项目推售分析主要优惠开盘购买总价减10000元万客会蓝卡优惠0.2%银卡优惠0.25%金卡优惠1%铂金优惠2%——优惠先减后乘为开盘日造势吸引品牌追随者第五十五页，共六十二页。第二节

成交客户分析受地理及交通因素影响，主要客户分布于项目周边（老闵行）、闵行区及一号线沿线市区（主要为徐汇区）客户主要诉求：教育配套、交通配套、生活配套、品牌青年：老年≈1:1，项目规划满足各年龄层次需要，故客户年龄类型不单一第五十六页，共六十二页。第二节

成交客户分析100㎡以上户型较少，主要为刚需客户，少量改