房地产金融之信托与房地产信托

第四讲信托与房地产信托经济学院金融系冯科副教授2010年10月14日第一页，共五十八页。本讲内容一、信托制度的起源与发展二、信托的定义及其分类三、房地产信托的定义及其分类四、中国信托业的发展历程五、中国（房地产）信托的现状第二页，共五十八页。一、信托制度的起源与发展虽然人们对信托观念是起源于罗马法上的“遗产信托”还是仿效日耳曼法上的“受托人”制度尚有争议。但都认为现代信托制度的发展最早是从英国封建时代的USE用益权制度开始的。第三页，共五十八页。

1、现代信托制度的确立早期在英国出现的“信托”，称为“用益设计”，当时的目的是为了规避封建法律制度对财产（尤其是土地）转移所加的限制和税负。当时的英国人民非常虔诚于宗教信仰，因而有死后将土地捐赠给教会等宗教团体的习惯.但教会土地可以永久免税以致影响到封建诸侯的租税利益，再者封建诸侯丧失了取得无人继承土地的机会，封建诸侯不得不出台禁止将土地捐赠给教会的规定。第四页，共五十八页。于是，人们采取了先将土地让与他人，再由受让人管理土地并将土地收益交给教会，达到与直接损赠给教会时相同的目的，从而规避了禁止捐赠土地给教会的规定。另外，在由国王、领主和佃户组成的英国封建土地制度下，每当土地的“占有”或“所有权”发生转移时，受让人需要交纳大笔税金，因而人们采取了转移土地“占有”而保留土地“用益权”的方式，使得这种负担得以规避。第五页，共五十八页。由于英国的普通法并不承认这种用益设计制度，因而受让人（实际上是受托人）是否遵守与委托人之间的协定不受法律的约束，而仅仅是依照良心和道德来管理财产，如果受让人不讲信用，委托人和受益人都无可奈何。在15世纪形成与普通法院分庭抗礼的衡平法院的大法官，以尊重法但不应该忽视道德为理由，承认并赋予了用益设计制度的合法性。第六页，共五十八页。用益设计制度的合法化招致了封建诸侯的不满，1535年亨利八世颁布了《用益法》，将受益人的受益权确认为法律上的所有权，目的是为使受益人承受所有权人地位而无法规避税负。1925年英国以《财产法》废除了《用益法》，现代信托制度得以确立。第七页，共五十八页。2、消极信托向积极信托的转化由于早期信托中的受托人仅仅承受信托财产的“名义”所有权，对信托财产不负任何积极管理的义务，信托财产的实际管理权和受益权由受益人拥有，也就是说受托人只是“人头”设计。通过利用受托人的“人头”设计，可以达到成功规避对财产转移的限制和不合理税负，因而这种信托被认为是消极信托。第八页，共五十八页。随着封建制度崩溃，政治上民主化，经济上市场化，凌驾于财产转移上的种种限制和税负也纷纷取消或合理化，人们由确保土地财产世代相传的观念转变为以赚取利润为目标。经济的发展和社会的进步，使得受托人从满足消极的“人头”设计需求，转变为能够满足受益人对提供积极、专业的财产管理方面的需求。信托和投资的结合日益紧密，营业信托事业日益兴旺发达，积极信托主导了现代信托的发展。第九页，共五十八页。3、现代信托制度的发展与创新英国虽然是信托事业的发源地，但长期停留在不以盈利为目的的民事信托阶段。19世纪60年代，因产业革命的成功而资金充裕的英国民众，急于投资于利润丰厚的欧美地区，但缺乏国际投资经验，于是中小投资者集中资金交由可信赖的投资经验丰富的受托人代为运作，双方约定受托人只收取一定的报酬，并将投资收益返还给投资者。第十页，共五十八页。以后，受托人发展为专业化公司，并通过发行等值的基金单位而募集成立了信托基金，由此产生了“单位信托”。20世纪20年代，这种单位信托制度传入美国，并发展成为“投资信托”，以后又从美国传入日本、韩国等东南亚地区。二者的区别在于单位信托是以契约方式运作的“开放式基金”，而投资信托是以股份公司形式运作的“封闭式基金”。第十一页，共五十八页。

目前，英国和美国都有民事信托和商事信托，但限于习惯和民事信托旷日持久的发达，民事信托仍然是英国信托业务的主体，而美国的民事信托和商事信托同样发达。日本信托与英美不同的是几乎都属于商事信托，特别是在二战后特殊的经济环境中独创了“贷款信托”，为日本的经济发展作出了重大贡献。第十二页，共五十八页。二、信托的定义及其分类信托指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按照委托人的意愿，以自己的名义为（委托人所指定的或者法定的）受益人的利益或者特定目的，进行财产管理或者处分的行为。如果以信托资产的形式为标准，信托可以分为资金信托和财产信托。第十三页，共五十八页。资金信托

又称“金钱信托”，指委托人基于对信托公司的信任，将自己合法拥有的资金委托给信托投资公司，由信托投资公司按委托人的意愿为受益人的利益或者特定目的管理、运用和处分的行为。

单一资金信托：是指信托投资公司接受单个委托人委托，依据委托人确定的管理方式或由信托投资公司代为确定的管理方式单独管理和运用货币资金的行为。集合资金信托：是指信托投资公司接受两个或两个以上委托人委托，依据委托人确定的管理方式或由信托投资公司代为确定的管理方式单独管理和运用货币资金的行为。按委托人数量第十四页，共五十八页。民事委托：指以民法为依据建立的不以盈利为目的信托证券投资信托：以自然人、法人或者依法成立的其他组织基于对信托公司的信任，将其资金委托给受托人进行证券投资的金融业务。产业投资信托：用于具体实业投资的信托股权投资信托贷款信托权益投资信托商事委托按资金运用的途径不同第十五页，共五十八页。财产信托

财产信托是指以（非货币形式）物质财产权的管理、处分为目的的信托业务。企业将不需使用的财产，如厂房、设备、交通工具等，委托信托机构向指定的或不指定的单位转让、出售，由信托机构监督价款兑付、物质输导、资金融通的经济行为。

动产信托：信托标的物质形态为动产实物信托不动产信托：以土地、房产等不动产为信托标的物而设定的信托知识产权信托：以专利权、著作权为信托标的物的信托按信托物的不同分类财产权信托：以财产权为信托标的物的信托，如股权信托第十六页，共五十八页。信托的功能财产保全功能，如为了避免财产被浪费、被挥霍而设立的浪费信托、保护信托等；财产增值功能，如广为流行的商业信托；实现社会公共利益的功能，如公益信托；导管功能，如资产证券化中将受益权分割转让，以受益证券或受益凭证的方式进行流通。随着现代社会经济的发展，信托的功能被发挥得越来越淋漓尽致，还衍生和拓展出了千变万化的信托功能第十七页，共五十八页。三、房地产信托的定义及其分类广义上讲，与房地产相关的信托行为都可以被称为房地产信托，房地产信托同样存在资金信托和财产信托两种方式。从资金信托的角度出发，房地产信托是指受托人(信托投资公司)遵循信托的基本原则，将委托人委托的资金以贷款或入股的方式投向房地产业以获取收益，并将收益支付给受益人的行为。第十八页，共五十八页。房地产股权投资信托，主要投资于房地产企业股权、房地产项目房地产贷款类信托，主要投资于房地产企业、项目和消费贷款房地产权益投资信托，主要用于直接购买住房抵押贷款债权或其他基于房地产的收益权等房地产证券投资信托房地产资金信托房地产上市公司股票房地产企业债券抵押贷款支持证券其他房地产证券房地产产业投资信托投资第十九页，共五十八页。从财产信托的角度出发，房地产信托则指房地产物业的所有人作为委托人将其所有的物业委托给专门的信托机构经营管理，由信托机构将信托收益交付给受益人的行为。第二十页，共五十八页。四、中国信托业的发展历程中国的信托业始于20世纪初的上海。1921年8月，在上海成立了第一家专业信托投资机构——中国通商信托公司，1935年在上海成立了中央信托总局。新中国建立至1979年以前，金融信托因为在高度集中的计划经济管理体制下，信托没有能得到发展。1979年10月，国内第一家信托机构——中国国际信托投资公司宣告成立。1980，人行下达《关于积极开办信托业务的通知》，信托业出现恢复发展的高潮。至1982年底，全国信托机构发展到620家。信托业的发展历程，可以从1982年起的六次大整顿中看到其清晰的脉络。第二十一页，共五十八页。时间问题整顿第一次1982变现的存贷业务过多确定业务范围第二次1985贷款投放义务清理，明确资金来源第三次1988助长固定资产投资撤并机构、业务清理第四次1993违规拆借、揽存信托和银行分开第五次1999支付危机分业经营管理第六次2007违规经营和支付危机明确自有资金和信托资金范围，分类监管第二十二页，共五十八页。1982年第一次整顿问题：各信托机构与银行抢资金、抢业务、争地盘，发展变相的银行业务，通过吸收存款、同业拆借资金用以发放贷款或直接投资实业。严重冲击了国家对金融业务的计划管理和调控，直接助长固定资产投资规模的膨胀和物价水平的上涨。整顿：规定除国务院批准和国务院授权单位批准的信托投资公司以外，各地区、部门均不得办理信托投资业务，已经办理的限期清理。第二十三页，共五十八页。1985年第二次整顿问题：信托公司发放一些收效甚微的信托贷款和信托投资，扩大基建规模，在经济过热和投资失控中起到推波助澜的作用。整顿：要求停止办理信托贷款和信托投资业务，已办理业务要加以清理收缩，次年又对信托业的资金来源加以限定。第二十四页，共五十八页。1988年第三次整顿问题：1988年，中国经济过热现象空前严重，乃至达到严重恶化的地步。与此相对应，信托公司数量飞速膨胀，到1988年底，全国信托投资机构数量达到上千家。为回避人民银行对信贷规模的控制，各专业银行纷纷通过各种形式和渠道向信托公司转移资金，信托公司再次成为固定资产投资失控的推波助澜者。整顿：依循撤并信托机构、压缩信托公司政策生存空间的模式，如取消利率上浮的规定，使信托机构在与银行竞争中失去利率优势。第二十五页，共五十八页。1993年第四次整顿问题：1992年，邓小平南巡，迎来中国新一轮改革开放热潮，经济迅速回升并呈高速增长态势。信托公司与银行联手，违规揽存，违规放贷，并直接大规模参与沿海热点地区的圈地运动和房地产炒作活动，再次充当加剧经济形势过热、扰乱金融秩序的角色。整顿：1993年6月，对信托业的第四轮清理整顿正式开始。切断银行与信托公司之间资金的联系，要求银行不再经营信托业务，不再投资非银行金融机构，银行与信托分业经营，分业管理。第二十六页，共五十八页。1999年第五次整顿问题：第四次清理整顿之后，出于维系生存的本能，为获取资金以新还旧维系金融机构的信誉，信托机构采取了一些消极的对策，如高息揽存、超额发行特种金融债券等。整顿：为防范和化解金融风险，人民银行总行决定对现有的239家信托投资公司进行全面的整顿撤并，按照“信托为本，分业管理，规模经营，严格监督”的原则，重新规范信托投资业务范围，把银行业和证券业从信托业中分离出去，同时制定出严格的信托投资公司设立条件。第二十七页，共五十八页。2007年第六次整顿问题：违规经营，支付危机，银监会调查出三件行业丑闻。整顿：2007年3月1日，信托两新规《信托公司管理办法》、《信托公司集合资金信托计划管理办法》正式实施，将对信托业实施分类监管，信托公司或立即更换金融牌照，或进入过渡期。第二十八页，共五十八页。银监会表示“制定新规定的目的在于激励信托公司从财务平台成长为真正的专业的第三方财富托管机构鼓励信托公司重组，按照市场需求和实际情况进行业务创新，在三到五年内，建设一批风险控制得当，营业符合规定，有创新意识和竞争力的专业金融机构。”经历了六次清理整顿的中国信托业的发展正逐步走出边缘的灰色地带，迈入正轨。第二十九页，共五十八页。五、中国（房地产）信托的现状信托规模巨大，集合信托产品快速增长2009年信托资产总规模创新高达18974.08亿元，创历史新高，其中集合信托产品为1266.64亿元，比2008年增长65.7%。第三十页，共五十八页。第三十一页，共五十八页。集合信托快速增长第三十二页，共五十八页。集合信托占比回升第三十三页，共五十八页。2010年1-8月集合信托在2010年经历了一轮大的上涨，以至于到6月底，发行规模及成立规模即超过了去年全年。截至8月底，集合产品发行1134个，比上年同期增长了47%；发行规模2138亿元，同比增长174%；成立规模1798亿元，同比增长143%。第三十四页，共五十八页。2010年1-8月集合信托规模第三十五页，共五十八页。证券、房地产、贷款类信托产品占绝大部分2009年，集合信托的资金运用方式主要为证券、贷款类信托和房地产信托，成立规模分别约为307.7亿元、300.22亿元、249.78亿元，分别占集合信托总成立规模的比例为24.33%、23.74%、19.75%。这三种资金运用方式的集合信托产品成立规模占比达67.82%。信托产品结构第三十六页，共五十八页。第三十七页，共五十八页。第三十八页，共五十八页。房地产信托模式比银行信贷更灵活。在面对一些资金不足但未来收益可观的项目时，房地产信托多变的方式更容易受到资金需求方的青睐。从收益类型看，2009年发行的集合信托产品中，固定收益产品有726只，占比62.75%；其次是浮动收益产品，共276只，占比23.856%，固定+浮动收益的结构式产品155只，占比13.4%。第三十九页，共五十八页。第四十页，共五十八页。2010年1-8月证券投资类产品327个，同比下降12%；证券投资类产品发行规模272亿元，同比增长8.8%。贷款类产品257个，同比增长34%；贷款类产品发行规模333亿元，同比增长41%。股权投资类产品184个，同比增长217%；股权投资类产品发行规模619亿元，同比增长602%。权益投资类产品278个，同比增长153%；权益投资类产品发行规模278亿元，同比增长153%。组合运用类产品79个，同比增长196%，组合运用类产品发行规模358亿元，同比增长402%。第四十一页，共五十八页。第四十二页，共五十八页。第四十三页，共五十八页。证券类信托产品表现两极化信托公司的信息披露透明度较2008有很大提升，2009年有27家信托公司对外发布其证券类产品的净值数据。27家公司共372只证券类信托产品的净值数据显示，有9只产品2009年年化涨幅超越上证综指79.98%的年涨幅，其中重庆信托·策略大师、粤财信托新价值2期、粤财信托新价值证券、粤财信托新价值3期等4只产品的年化收益率分别为228.6%、159.07%、115.5%、101.99%。第四十四页，共五十八页。不过，尽管证券类信托产品收益率冠军的重庆信托·策略大师228.6%的收益，远高于公募基金2009年年度收益率冠军华夏大盘精选的116.19%，但与2008年证券类信托产品整体仍跑赢大盘的状况相比，2009年证券类信托产品整体跑输大盘，业绩表现整体落后于公募基金。第四十五页，共五十八页。第四十六页，共五十八页。行业集中度略降从集合信托产品发行能力和发行规模来看，2009年49家信托公司共发行成立了1157只集合信托产品，成立规模约为1264.66亿元。成立规模排名前5家的信托公司分别是中信信托有限责任公司、中融国际信托有限公司、中诚信托投资有限责任公司、平安信托投资有限责任公司和上海国际信托有限公司，成立规模分别为196.24亿元、109.09亿元、84.37亿元、56.09亿元、53.43亿元。前十家成立规模合计约达710.09亿元，占全部信托公司成立总规模的55.3%，表明行业集中度仍然较高，但比2008年CR10高达67.31%，下降了12个百分点。第四十七页，共五十八页。第四十八页，共五十八页。银信合作业务仍在高位2009年银信合作业务大幅上升。根据用益网数据，1-8月银信合作产品共发行3351个，同比增长69%。公开发行规模产品共计2.07万亿元（公开发行规模产品1521个），估计总发行规模超过4万亿元！分资金运用方式看，组合投资，信贷资产，信托贷款仍是最主要的。1-8月，信托贷款类产品1127个，同比增37%；信贷资产类产品171个，同比减少67%；证券投资类产品27个，同比增长23%；票据投资类产品29个，同比减少29%；债券投资类产品221个，同比增长92%；组合投资类产品1705个，同比增长457