合肥政务区御龙湾项目营销战略报告

合肥政务区御龙湾项目营销战略报告深圳星彦地产安徽分公司二00八年六月第一页，共一百四十六页。前言:本项目发展战略思路围绕开发商目标:项目利润最大化达成开发商销售经营目标的实现，并实现目标均价渐进式超越项目品牌实现如何实现:基于战略的层面，要对后期营销具有指导意义。基于目前已确定的开发计划,项目发展方向性要明确，要有清晰的主线，思考角度主要围绕市场如何界定、项目如何定位、形象如何提升、销售攻略与营销推广实施如何发力。第二页，共一百四十六页。星彦认为：08年下半年，合肥市房地产市场竞争加剧升级，正式迎来营销战国时代。具体表现为：1、房地产营销升级为综合实力品牌之争；2、项目营销上升为片区竞争、区域竞争、板块竞争；3、在宏观调控大背景下，跑赢同行比跑赢市场更重要；现金流比实现高利润率更重要。这将成为08年下半年乃至09年的主旋律.第三页，共一百四十六页。报告需要解决的三大问题>>卖什么？卖给谁？怎么卖？项目形象如何确立和拔高？本案具有什么特质与特点？核心价值主张是什么？谁是我们的核心客户？对应产品主张是什么？营销节奏如何铺排？营销渠道如何开展？营销方案如何实施？提出问题分析问题解决问题WHYWHOWHAT第四页，共一百四十六页。我们要达成的三大目标>>实现项目整体销售目标的达成－－完成预期销售任务实现项目形象气质的整体拔高并持续超越－－树立区域标杆，政务区首席国际化社区实现多元化的营销互动与利润递进式超越－－利润最大化，价值最大化，项目品牌效益最大化第五页，共一百四十六页。报告整体思路与3W策略路径：1.营销目标和任务3.营销难点分析1.产品剖析1、项目解读2、SWOT分析3、核心价值2.市场定位3.客户分析分析问题总体策略1、包装营销2、体验营销3、活动营销4、通路营销5、传播营销6、物业价值提升建议销售攻略展示攻略推广攻略1、宣传策略2、推售策略3、价格策略解决问题渠道宣传WHY为什么营销推广思路营销执行WHO是谁WHAT做什么2.市场现状分析第六页，共一百四十六页。实现本案销售价格

三重标杆项目销量项目品牌一、WHY之项目目标分析：第七页，共一百四十六页。包河、蜀山、新站占据08年前五月供应与去化前三甲区域之争：第八页，共一百四十六页。包河区前五月总推盘量为460.7万平米，位居榜首，蜀山区以346.47万平米位列次席，新站区以217.36万平米排名第三，政务区总供应量为75.07万平米；包河区与政务区供应面积基本平稳，新站、蜀山波动较大，且有下滑趋势；08年1-5月供应量以上数据由合房网公示，经我司研究部统计整理得出第九页，共一百四十六页。08年1-5月去化量包河区前5月总去化量为平米占据榜首，新站区与蜀山分别为611507.1与581564.5平米位列2、3位，政务区去化量为148034.4平米；包河区由于推盘量较大，并且是近年来楼市热点板块，去化量始终占据前楼市去化榜首；新站与蜀山受推盘量少的因素影响，去化相对比较平稳；政务区去化量仅高于经开与滨湖区，但走势平稳，从3月份开始有明显上升势头；以上数据由合房网公示，经我司研究部统计整理得出第十页，共一百四十六页。08年1-5月价格走势以上数据由合房网公示，经我司研究部统计整理得出各区域前5月价格走势基本平稳，但涨幅不明显；政务区前5月平均价格为4206.14元/平米，位居高点；包河最低为3538.95元/平米；蜀山与新站分别为4141.36元/平米和3692.28元/平米；第十一页，共一百四十六页。大蜀山板块马鞍山板块政务区板块望江西板块合肥房地产高端市场战国图：第十二页，共一百四十六页。政务区兵团：项目发展商规模主力户型入市时间九重锦融科置地30万平米80-17010月份左右中央天骏金辉地产26万平米80-12010月份左右太阳海岸发能地产22.7万平米89-1187/8月份旭海花园旭辉地产16.5万平米——年底前国贸天域厦门国贸8.49万平米90-14011月初恒大华府恒大地产42万平米220—380年底前花都6期绿地集团11.6万平米45-85/114-1585.25开盘第十三页，共一百四十六页。望江路兵团：项目发展商规模主力户型入市时间学府名都华地置业60万平米80-2708∕9月份印象西湖宋都地产30万平米————幸福里华润置地28万平米87-1407/8月份光明世家华顺房产30万平米83-145年底前西山银杏信达房产19万平米————新华u阁新华房产4万平米——年底万科项目万科地产77万平米——11月份第十四页，共一百四十六页。大蜀山兵团：项目发展商规模主力户型入市时间博澳丽苑博澳置业55万平米70-120二期，4月份马鞍山路兵团：项目发展商规模主力户型入市时间海顿公馆绿地集团60万平米80-120三期，5月份万振逍遥苑万振房产52万平米95-13019#，5月份御景湾力高地产24万平米85-125三期，5月份第十五页，共一百四十六页。据不完全统计:一至两年内，政务区各项目的推盘量超过200万平方米，推售时间相当，项目体量相当，并且产品同质化明显。望江路板块，竞争激烈，超150万推盘量，且都为品牌发展商，产品类型多样（多层洋房、小高层、高层），面积区间明晰（75-270平米）。马鞍山路板块，08年相对平稳，较07年比较，热度明显下降（新推盘量少，产品单一），销售压力将增剧。第十六页，共一百四十六页。小结1：据不完全统计，08年政务区、望江路、马鞍山路等板块的总推盘量将近400万平方米，主力户型集中于中小户型。御龙湾面临同质产品的最密集上市，面临着前所未有的竞争和市场压力已经或预计将会在御龙湾之前上市的竞争项目有：幸福里、学府名都、光明世家、太阳海岸、中央天骏、九重锦等。预计将会紧随御龙湾之后上市的竞争项目有：万科项目、旭海花园、国贸天域、西山银杏、印象西湖等御龙湾面临着“围追堵截”的竞争格局。第十七页，共一百四十六页。小结2：御龙湾面临着来自望江路板块、马鞍山路板块、蜀山板块的激烈竞争；御龙湾面临着来自区域内在售同质项目的竞争，如：岸上玫瑰、宋都西湖花园、三盛颐景园、国际丽晶城、国建香榭水都等品质楼盘的竞争；政务区市场，已成硝烟弥漫、强敌环绕之势。第十八页，共一百四十六页。研究高端项目，必须寻找发力点：案例研究：御景湾百合公寓澜溪镇海顿公馆对于案例的选择依据：高端项目，有较高知名度和市场影响力；拥有独特卖点，并进行系统化营销推广；营销推广活动起到一定影响力，并获得良好市场口碑第十九页，共一百四十六页。地段优势：24万㎡高端居住区，地处一环内，紧邻南淝河，配套成熟；品牌优势：力高（中国），全力打造合肥高端楼盘典范；品质优势：营销投入高，现场展示充分，差异化明晰；第二十页，共一百四十六页。三大优势尽揽胜机，摆脱区域内竞争；将自身置身城市核心豪宅区，热炒RBD概念；操作手法：外直接将项目置身城市核心区借力坝上街区域改造，热炒区域未来依托包河公园资源，放大景观居住多种途径发力，热炒RBD概念，拔高投资前景内豪华样板房精装营销中心示范园林第二十一页，共一百四十六页。高举高打，营造巅峰生活方式推盘紧锣密鼓，价格一路飙升一期先锋二期巅峰三期层峰……营销推广立体有效：户外报纸活动营造超高媒体曝光率和市场影响力营销节点：2007.04营销中心开放2007.08郎咸平论坛2007.09一期开盘，均价45002007.12二期开盘，均价56002008.01希尔顿酒店客户联谊2008.05三期开盘，均价6200第二十二页，共一百四十六页。绿地海顿公馆马鞍山路板块60万平米超大社区住宅、写字楼（赢海）、商业街（饕界）第二十三页，共一百四十六页。活动制胜，客户营销，效果非凡产品解析会琴童选拔与名师演奏业主联谊0首付抽奖品牌服饰发布夏日电影节纳凉晚会情歌对对唱节日促销中国体育百年史料展……第二十四页，共一百四十六页。媒体立足滨湖前站，以项目实际品质说话单期发售前，报纸媒体加剧绿地客户资源经营，赢得市场；第二十五页，共一百四十六页。绿城·百合公寓占地面积约148亩，总建筑面积约25万平方米产品：均为130平米以上单位，140-150平米三房，畅销户型，130-140平米单位项目通过示范园林与工法样板房展示，让客户直接体验项目品质、施工流程、设备材料，外墙干挂巴西花岗岩，在合肥尚属首次；获得荣誉：中国标志性建筑2006年中国住交会（安徽）名盘2007年中国名盘第二十六页，共一百四十六页。营销推广以产品线展开，工法样板房、示范园林；生活气息浓郁的促销活动丰富，充分挖掘客户资源；营销活动：项目专家研讨会项目产品解析会少儿才艺大赛楼栋交付晚会游园品鉴会客户杭州参观……第二十七页，共一百四十六页。华润澜溪镇——大蜀山下豪宅项目自身资源绝佳，市场口碑与销售业绩俱佳建筑面积20.2万平方米，第一期推出九幢景观洋房，第二期为小高层及高层；主力户型为三房、四房两厅两卫，面积主要在133~150平方米之间。紧邻500万平米自然森林，15万平米人工湖，稀缺的自然资源，带给澜溪镇独特价值。第二十八页，共一百四十六页。推售节奏：一期，05年12月开盘，均价4200二期，06年10月开盘，均价4800三期，07年01月开盘，均价5200去化率：500套/年紧扣卖点，事件营销：紧扣稀缺“湖、山”资源。区域打造，借力与桂花园共同营造高端区域。华润品牌导入。第二十九页，共一百四十六页。产品推介会——名人效应，邀请央视《对话》节目主持人，陈伟鸿“对话澜溪镇”法国欧博建筑公司全程参与炒作；组织国外建筑专家参观团至现场；第三十页，共一百四十六页。其他促销活动：合肥首届登山节合肥快跑艺术展爱鸟护鸟书画比赛青少年体育舞蹈大赛阶段性解筹活动样板房开放活动……第三十一页，共一百四十六页。品质楼盘的特质：具备一定品牌影响力；体验营销出彩；立体化的推广攻略；细致入微的客户服务；就本项目而言，没有大品牌优势，没有充裕的蓄客时间，小区域内市场价值有待提高，项目自身卖点不突出，使得我们必须走差异化营销之路。通过案例研究，与本项目比较，必须找出差异化，从营销角度发力第三十二页，共一百四十六页。看看我们主要的对手！

他们在做什么？第三十三页，共一百四十六页。区域楼盘物业类型：区域在售个盘建筑类型呈多样化，多层、小高层、高层、别墅洋房均有分布，以小高层和高层为主导。在售个盘的建筑类型根据开发时间的早晚有所区别，除早期推出的住宅个盘规划部分多层外，后期基本以小高层和高层相结合为主，鲜有多层商品房面市。案名物业类型宋都·西湖花苑多层、小高层、高层颐园世家小高层、高层三盛·颐景园小高层、高层国建·香榭水都多层别墅、小高层、高层岸上玫瑰多层、小高层、高层宋都西湖花园小高层、高层水岸名都高层水墨澜庭多层、小高层、高层国际花都多层、小高层、高层政务区楼市现状：第三十四页，共一百四十六页。区域楼盘户型分析：区域在售住宅物业户型多样，有适合单身居住的“1室1厅1卫”；一家三口居住的“2室2厅1卫”；三代同堂居住的“3室2厅1卫”、“3室2厅2卫”、“4室2厅2卫”；以及追求舒适享受型的花园别墅和电梯洋房户型：“5室4厅3卫”、“4室4厅3卫”。在售楼盘中，大部分楼盘的主力户型集中在100—140平米之间；另有小部分楼盘的主力户型为“4室4厅3卫”或“2室2厅1卫”。案名户型面积主力户型面积瑞城·岸上玫瑰59-159.5㎡79-110㎡三盛·颐景园70㎡-136㎡90-110㎡宋都·西湖花苑89.99-148.45㎡126-130.09㎡国建·香榭水都45-226.7㎡120-150㎡国际丽晶城69-129㎡69㎡、105㎡、120㎡值得一提的是，区域内部分个盘挑高公寓、叠加别墅和电梯别墅的规划，弥补了住宅产品的空白，也成为个盘独特的亮点，虽价格不菲，但受欢迎程度很高。第三十五页，共一百四十六页。客群特征：客户多为二次置业；价格承受能力较强；对环境/产品/社区品质有较高要求客户区域主要集中在庐阳、高新、蜀山、包河等区域，异地置业者业超过30％以上职业特征个体经营者以及公司的高层管理者，公务员、教师和医院的工作人员价格承受力年龄在30-45岁之间，收入稳定，经济实力强，价格承受力较强宽敞、分区合理、有足够的空间来体验生活；为改善居住环境，选择品质高，舒适度高，大气而时尚的第三十六页，共一百四十六页。区域营销手段分析：区域在售楼盘推广多采用报纸、户外、工地围墙为主要手段，而绿地、宋都等品牌较好的开发商，其代表楼盘依靠其品牌影响力，带动销售的比例也较多。事件营销逐渐成为区域内售个盘推广的主流，但特色不足，轰动性不强。如：邀请名模（三盛）举办音乐会（绿地）休闲文化节（宋都）

……第三十七页，共一百四十六页。绿地国际花都地址：东流路与合作化南路交口规模：分六期开发，共80万平方米建筑规划：一期郁金苑：18幢多层和9-11层的小高层二期玫瑰苑：9幢多层、10幢小高层三期丁香苑：8幢11层小高层、2幢18层高层四期丹若苑：6幢小高层、4幢高层五期雏菊苑：3幢小高层、6幢高层六期蓝蝶苑:4幢18层小高层、4幢24-33层高层价格：一期：2003.12均价：2800元/平米二期：2004.10均价：3400元/平米三期：2005.03均价：3600元/平米四期：2006.03均价：3800元/平米五期：2006.06均价：4500元/平米政务区在售个案调研：六期总建面为11.6万多平方米08.5.25发售5#、6#，总计264套单位；销售套数：100左右；折后均价5400左右；第三十八页，共一百四十六页。项目综合分析：定位与客户：80万平米的超大生活区，以有经济实力的私营业主、本地异地投资客为主体。产品规划：建筑形态以多层、小高层、高层综合开发，住宅与社区商业相得益彰，该项目整体规划和社区配套在版块区域内独占鳌头。推售节奏：该项目体量大，开发周期长。营销方面，采取逐步放量、分期开发的策略，前期推售节奏相对较快，后期客户累积时间相对稍长。现场展示：销售现场入口昭示性不强，外立面无新意；室内摆设略显大家风范，特色不足。销售人员精神面貌、综合素质一般。优劣分析：该项目优势非常明显：开发商知名度高，口碑较好，所在位置为新区核心地段，大规模社区配套设施完善，内外部景观环境优美；项目入市时间较早，市场大环境优越，使得项目前三期火爆销售，优势被外界不断放大传播。劣势在于四、五期规划户型面积偏大，总价较高，影响了去化速度，但六期以中等户型入市，去化速度将得到一定提升。第三十九页，共一百四十六页。地址：圣泉路与习友路西北交汇处规模：总建筑面积约18万㎡，项目分三期开发，总户数约1200户物业类型：电梯别墅、叠加别墅（多层花园洋房）、普通住宅、商业建筑规划：一期13幢，由叠加别墅、小高层电梯别墅、小高层和高层组成二期11幢，由叠加别墅、小高层电梯别墅、小高层和高层组成三期商业项目定位：政务文化新区头等舱生活营销主题：都市新现代亲水院落//合肥唯一情境商业街区国建·香榭水都项目近况：二期最后2栋14#与22#,133套单位，6.15开盘，面积区间：45—143平米，销售均价5300元/平米，当天销售50套；目前在售15#、18#、21#，面积区间：130-146平米，价格区间：4600-5600元/平米第四十页，共一百四十六页。现场实景项目景观概念——流水十二院落，概念新颖，景观水系虽然丰富，但个性不足，局部细节处理粗糙；如：水系周边终止过多水草，影响了居住品质；第四十一页，共一百四十六页。定位与客户：项目定位为政务文化新区头等舱生活，客群自然以社会层次较高，收入丰厚的享受型成功人士为主。产品规划：产品规划类型较多，花园洋房、叠加别墅、小高层电梯别墅、小高层和高层住宅以及情境商业。推售节奏：推售节奏较快，推售时间相隔一般为2-3个月。随着区域市场消化能力的递减和同版块个盘的市场竞争，预计后续推出产品的节奏将放缓。现场展示：现场售楼部设于会所内，外立面设计美观，外围景观环境雅致；售楼部内部装修豪华大气，空间宽敞，配置精巧。销售人员接待水平一般。优劣分析：产品规划新颖，定位精准、景观设计优美、宣传到位、赠送面积多、室内外双泳池、6000㎡水景等成为该项目几大突出优势。然而该项目销售单价较高、户型面积大、总价高，且楼盘外立面无特色，加之该项目交通不便，降低个案的吸引力。项目综合分析第四十二页，共一百四十六页。地址：怀宁路与习友路西南交汇处

规模：总建筑面积30万㎡，项目分四期开发物业类型：住宅、社区商业主力面积：126—130建筑规划：一期分三次已推出8幢多层、4幢小高层和2幢高层；二期为高层和小高层项目定位：天堂美景·亲水名宅营销主题：多层【优公馆】/小高层【宽HOUSE】/高层【奥体天寓】销售均价：一期3450元/㎡二期3750元/㎡三期4100元/㎡目前剩余多层价格6000元/㎡整体均价4800元/㎡销售率：前3期90％，目前推售的2栋销售率60％宋都·西湖花苑第四十三页，共一百四十六页。项目综合分析：定位与客户：该项目定位为天堂美景·亲水名宅，客户以周边办公的行政事业单位的公务员和改善家庭居住环境的二次置业者为主，亦有部分外地客群投资置业。产品规划：多层、小高层和高层综合开发，前期以多层为主，后期产品规划为小高层、高层相结合，社区内规划景观环境优美，环区湖穿延而过。推售节奏：该楼盘入市恰逢新政，楼市趋冷。一期采取逐步放量节节消化的策略，推售节奏缓慢，且每次推出体量较小，总体销售周期将不断延长。现场展示：销售现场装修较豪华，销售人员精神面貌、综合素质较好。优劣分析：大型社区优美的景观设计、多层产品的热销、便捷的交通，以及与奥体中心隔路相望的优越地段是该项目的优势所在；但产品规划户型面积较大，欠缺小户型，又制约其竞争能力的发挥，前期尤为明显。第四十四页，共一百四十六页。数据对比—户型面积/推售量国建·香榭水都主推的小户型是以70—90㎡的一室一厅，岸上玫瑰则侧重于对70—80㎡的二室二厅和50—60㎡的一室一厅户型的推售，国际丽晶城以60—70㎡的一室一厅户型为主，水墨蓝庭则以40—50㎡一室一厅的玲珑小户型为主。通过调查统计显示，各楼盘在小户型面积的规划上，相互交叉但不重复，即60—70㎡是受开发商力推的，同时开发商在60㎡以内及70—90㎡则各有侧重，以体现楼盘小户型规划的差异性，增加项目竞争力。

差异化明显，创新点不足第四十五页，共一百四十六页。总占地约5.7万平米，总建筑面积约22.7万平米，共9栋高层，绿化率40%，共分为三期开发，开发顺序由习友路至环区路，每期推出3栋高层住宅。优势：地段、交通、配套、学区创新点：产品类型差异化－－赠送入户花园、凸窗项目动态：预计7月份开盘，推出1-3#楼，其中1#为公寓楼，47-74平米，2#以110与118平米户型为主，兼有147平米户型，3#以89-110平米为主，辅以118平米户型；发能·太阳海岸政务区新增项目：1#2#3#第四十六页，共一百四十六页。项目特色：1、园林：打造2万平米葡萄牙风情园林，刻画异域风情生活版图卡斯卡伊斯中心湖景里斯本风情街波尔图红酒庄园浪漫香薰园皇家林荫大道负离子氧吧小型高尔夫练习场2、建筑用材：墙面仿砖漆——采用改性高级耐候性树脂及各种进口助剂,配以上等天然无机石材经特殊工艺加工调制而成的高级仿砖装饰效果的建筑涂料。可装饰出古代青砖墙装饰效果。适用于多种建材表面,不受造型影响,可随建筑造型任意涂装。防水,不鼓胀,脱粉;抗酸雨;表面不会黏附灰尘,,不会发生脱落,渗水现象。第四十七页，共一百四十六页。户型赏析；该户型双阳台设置增加了生活便利与景观通透性，并赠送入户与凸窗，套内布局欠佳，餐厅使用便利性不强，且南北不通透三房107平米四房147平米该阳台功能体现不足，卧室开间尺度不合理（主卧仅3.7米/次卧3.1米），赠送花池实用性不强，且南北不通透第四十八页，共一百四十六页。一房62平米二房70平米户型赏析；开间尺度合理，面积略显浪费，餐厅为过厅，不实用；北向户型，通风采光性能差；功能布局合理，主卧开间小，仅2.8米；第四十九页，共一百四十六页。政务区西南版块，北沿城市景观大道习友路、西眺合肥绿肺大蜀山。总占地142578平方米，整个项目分3期开发，首期为11层小高层，全部为超豪华装修产品，220—380平方米的超大平层户型设计奢华阔绰、贵气逼人。小区景观以近万㎡的湖景绿地为主打，拥有欧洲皇家园林、室内外高级泳池、幼儿园等综合配套。交通：162底站教育配套：合肥八中，翠庭园小学，海纳双语幼儿园商务配套：天鹅酒店，联通大厦恒大华府：第五十页，共一百四十六页。建筑类别：高层+多层电梯洋房总建筑面积：26.46万平米面积区间：80-120物业定位：26万方新古典名流尊邸交通状况：162路公交底站与项目仅一路之隔，128、129、166等数路公交车停靠在项目周边项目动态：预计6月底，七月初面市金辉中央天骏：第五十一页，共一百四十六页。小结：政务区目前在售个盘规模以大盘居多，总体品质较高，争相在园林规划、景观设计、社区配套上大做文章，在区位优势和配套资源共享的前提下，销售价格、户型面积将成为未来区域在售住宅物业的核心竞争力。项目所在地是政务区住宅物业的集中开发地带，区内在售个盘众多，“国建·香榭水都”、“太阳海岸”、“国际丽晶城”、“恒大华府”等项目环伺本案周围，竞争对手强劲，资金实力雄厚，未来竞争将愈演愈烈。

政务区市场将迎来开发量、去化量集中增量的阶段；市场整体供应结构趋向合理，产品细分，户型面积区间相互补充；价格在去年底强势补涨后，升势趋缓；政府宏观调控政策对整个房地产市场影响将逐步显现；创新产品受到市场的追捧，精细化开发和营销将成为发展趋势；做足特色、营销前置（园林示范区、样板区）将使项目获得市场更高关注和认同。第五十二页，共一百四十六页。三、WHY之项目难点分析：区域：高新、经开、蜀山、包河，包夹事态，各区住宅投放量活跃，高品质楼盘众多环境：湖景资源不充分，区域规划公用配套设施齐全，目前功能不具备；配套：生活配套欠缺，公共交通不发达地块：政务区西北角,梯形地块,增加规划难度本案太阳海岸恒大华府第五十三页，共一百四十六页。项目难点分析：消费者对区域价值的认同不充分；区域产品同质化严重、目标客户同质化严重、营销同质化严重；居住氛围不成熟、生活配套不完善；板块之争，从周边竞争区域争客户；开发商品牌与竞争对手有差距；产品有亮点，但优势体现不足；第五十四页，共一百四十六页。1、针对项目周边居住氛围的不成熟性，放大其规划远景2、针对城市竞争压力，建议“鹤立式”策略，形象一步到位3、强化“湖”、“河”居住的稀缺性地段价值4、深度挖掘及延伸项目品牌影响力5、以差异化定位/差异化事件营销，贯穿销售过程，保持持久媒体及市场关注度放大政务区湖·河生活价值营销难点突破：第五十五页，共一百四十六页。WHO？我们是谁？第五十六页，共一百四十六页。一、WHO之项目剖析：产品解读：基础数据第五十七页，共一百四十六页。第五十八页，共一百四十六页。项目规划：项目以点式板楼为连接、围合，底层全3.9米架空，视觉感觉通透，园林规划更加流畅，时尚风味浓郁，具有现代感；产品特点：公寓、住宅相得益彰，充分满足客户需求；建筑特点：简欧风格建筑群，成为区域一道风景线；户型设计：充分满足居住需求，并适度增加产品附加值元素，增加了产品竞争力；面积区间：42-110平米之间，单房、两房、三房设计，满足多种客户需求；关于园林部分、配套部分、物管部分、智能化部分、展示部分，将陆续有专门的附件方案作指引。产品解读：项目特点第五十九页，共一百四十六页。住宅部分，户型种类集中，户型面积紧凑，80多平米2房，88-109平米3房，户型紧凑，总价相对较低，去化速度得到保证；每单元均设有较大电梯厅和走廊；客厅、主卧朝南，满足高品质生活需求；从基本布局看，户型能够满足居住功能，01、04户满足南北通透的需求，景观面开阔，02、03户南北通透性较差；增加了附加值部分（入户、凸窗），但特色不足；第六十页，共一百四十六页。公寓部分，户型单一，面积中等，北向单位将成为去化难点；从基本布局看，3梯11户，户型基本满足居住功能，但南北通透性能差；传统公寓形式，亮点、特色不足，竞争力不高；第六十一页，共一百四十六页。政务文化新区地产项目人文底蕴浓厚紧邻天鹅湖、护城河，景观资源丰富路网发达，道路通达性优越四面临路，且主干道面长，有利于展示项目形象项目周边市政配套齐全30万平米简欧建筑群，规模优势明显底层架空，自然与生活和谐统一优势S主力中小户型，竞争力强合肥经济持续高速发展，带来大量投资置业客户政府导向，片区逐步繁荣楼盘聚集性与众生性，为项目带来机遇资源整合，强强联手，打造政务区标志建筑高架开通，政务区交通更加便捷消费者对于品质楼盘的关注与需求市场整体营销水平处于发展阶段机会

O项目SWOT分析：第六十二页，共一百四十六页。项目周边基础生活配套缺乏，尚不具备高档生活条件区域目前公共交通极为不便相较竞争对手，开发商品牌、项目展示成熟度有差距目前周边人气淡，居住氛围缺乏区域未来供应量巨大，集中入市竞争压力大与包河、蜀山等其他板块之争、资源之争日益明显产品同质化严重，客户同质化，争夺战严峻同期知名品牌开发商的项目同步入市奥运后经济走向势必影响消费者投资置业信心

5.12地震对于楼市冲击，余烟未消合肥系列打击捂盘和规范市场条例，以及银根紧缩，逐步落实执行威胁…T劣势…W第六十三页，共一百四十六页。我们的战略：高调入市，甩开竞争对手；立体媒体攻略，拦截客户；营销前置，注重客户体验与包装品质；理性入市，迅速抢占市场；有序安排销售节奏，灵活调整各个销售周期第六十四页，共一百四十六页。政务区高端30万平米物业底层架空，引领生态居住、品质生活点式板楼，面积合理，附加值高天鹅湖、护城河近在咫尺路网通达配套完善，优越生活领地公寓、住宅并存，有效把握前期客户片区升值潜力巨大景观资源优越个性产品，切合市场国际化品质交通通达性高品质生活价值项目卖点整合：第六十五页，共一百四十六页。区位价值：政务区板块，前沿居住价值产品价值：公寓与住宅并存，42-110平米户型区间，入户花园、转角凸窗设置，国际化居住品质景观价值：天鹅湖、护城河，天然氧吧生活；配套价值：大剧院、奥体中心、五星酒店、儿童公园、国际金融中心、国际商务中心，新八中、大型超市等环伺周围，市政、生活配套齐全；投资价值：锁定政务区未来投资前景交通价值：路网发达，城市通达性高地标价值：30万平米简欧建筑群，政务区一道完美风景线服务价值：售前/售中/售后服务（营销服务和物业服务）项目核心价值：

第六十六页，共一百四十六页。项目核心价值主张：客观存在卖点区位价值、景观价值、投资价值配套价值、产品价值、交通价值主观营造卖点售前/售中/售后服务价值显性卖点隐性卖点核心价值主张代言国际人居新标准前沿规划设计，国际生活理念国际化品质居住区第六十七页，共一百四十六页。市场定位思考：本案形象气质如何确立？区域需要什么？我们拥有什么？我们需要到达的目标？二、WHO之市场定位：第六十八页，共一百四十六页。城市需要什么随着合肥经济持续迅猛发展，房地产市场逐步规范，外地实力发展商纷纷涌入，城市形象的已经逐步拔高，而合肥住宅产品刚刚从功能型向品质型转移，目前市场高附加值产品市场趋之若骛；在城市化发展过程中，每个城市都有一个特定的高端居住区。（北京香山，广州二沙岛，深圳香蜜山与红树湾）高端品质居住区，更是一座城市文化积淀的表现，一个项目可以是一座城市的特写。比如深圳香蜜湖1号、上海紫园、北京贡院6号等都是区域标志性楼盘。而合肥，虽有国际命名的项目，但国际化特质不明显，物业档次也很难提升；如：国际花都、上城国际；合肥缺少真正的国际化品质居住区第六十九页，共一百四十六页。区域需要什么1.真正的高品质住宅2.真正的央区景观住宅3.真正的国际化居所政务区板块，高端配套设施奢享湖、河、公园资源简欧建筑群，多产品类型第七十页，共一百四十六页。我们拥有什么1、先天地段优势2、政府导向前景3、区域市场机会4、高端市政配套政务区核心景观居住区全城实力客户的理想之地高端的区域市场机会高端品质居住区政务区核心国际化景观居住区第七十一页，共一百四十六页。项目地块再认识：1、国际金融中心2、国际商务中心3、大剧院4、奥体中心5、政务中心6、天鹅湖等国际性是本地块最为鲜明的特质拥有生态又高于生态，项目具备冲出政务区与周边版块围追堵截的利器政务核心高品质国际人居所第七十二页，共一百四十六页。项目成败的关键在于“国际”牌是否打得出彩？第七十三页，共一百四十六页。项目价值塑造：国际化标签主要体现在哪些方面？项目立面风格园林细部风格生活方式配套（商业、幼儿园、会所；楼宇配套；智能化配套；小区导示系统等）项目展示国际化元素第七十四页，共一百四十六页。楼盘气质发散作为一个国际化的大社区，我们的气质可以用下面的词语来具像化：国际的、中心的、自然的、核心的、都市的、商务的、唯一的、绝版的、全球化的、政府保护的、升值的、中西皆宜的、尊贵的、高智能化的、开放的等；配置配合：国际卫星电视、高档酒店式物管、国际WEB、BBS、装修MIA计划、设计规划的国际化润色；第七十五页，共一百四十六页。高端市场中端市场低端市场物业档次

低中高御龙湾客户层面高中低高端定位项目市场定位：第七十六页，共一百四十六页。1）宣传造势——高度决定位置站在城市运营的高度打造合肥国际人居新标杆项目高端形象占位2）产品优势塑造形象高度改写城市品质居住格局政务区国际人居典范项目市场定位：第七十七页，共一百四十六页。项目形象定位：同步全球的国际人居价值诉求支撑点：政务区板块高尚住宅区湖、河、公园，自然居住区项目高端形象品质第七十八页，共一百四十六页。二、WHO之项目客户定位：星彦公司对于合肥客户的访谈结果：客户梳理——合肥市场与本项目同质楼盘客户为：合肥市高端人群他们关注项目品牌和居住舒适度，具有较强的经济实力；第七十九页，共一百四十六页。项目客户群特征：客户特征：沉稳、有相对稳定的社交圈、注重礼仪道德，以及物质财富的表现；他们思想深刻，在舒适和高品质的生活基础上，强调生活的品质感；价值观：精神>物质消费观：产品附加>产品生活观：细节>整体第八十页，共一百四十六页。根据对于政务区客户分析：总价决定了主力客户群，总价50-60万以内，公务员、企业高管阶层比例较高，而超过60万，则私营企业主占客户比例最高；产品的性格决定了客户类型，岸上玫瑰的气质吸引了较多的年轻人，而国际花都的客户中较多为35岁左右或以上的客户；项目客户群细分：第八十一页，共一百四十六页。本项目一期客户定位——作为合肥高端项目，客户定位为城市精英，具有较强的经济实力的人群；客户分类：1、核心客户：企事业白领，政务、包河、蜀山区企业中高级管理人员，看重项目环境，对价格敏感；公务员，政务、包河、蜀山区等，政府机关职工、教师、医生等；2、重要客户：政府高官，多为二次或以上置业，价格抗性不大；企业高层，认同区域价值，有较强经济实力；私营企业主，对项目知名度、配套及档次注重；周边地市客户，投资为身份象征，从地市向省会迁徙；3、偶得客户：投资客，关注区域前景，升值潜力；核心客户重要客户偶得客户第八十二页，共一百四十六页。本项目主流客户特征：个性特征：对目前收入及生活状态相对满足，重视家庭生活，重视生活品质，重视精神需求，注重自身及家庭成员身体健康状况收入状况：可能不是最有钱的那部分人，但也属于成功阶层或走在成功路上的人兴趣爱好：喜爱运动、户外活动、时尚PARTY时代的精英阶层——上升阶层的代表高雅、睿智、乐观、自信、从容、内敛思想及行为极其成熟，能产生示范效应享乐主义现代版诠释：追求丰盛人生第八十三页，共一百四十六页。本项目主力客户购房心理特征：在购买与他们身份匹配的更舒适、更有品质感的居住空间重视生活的品质，对环境要求较高，但绝对不希望将很多时间浪费在上下班的路上，因此不愿意选择离工作地点过远的地方；自备交通工具，对生活配套要求不太高，但一定要求较近车程内配套齐全；他们平时生活相对紧张，因此希望居住场所能够让他们充分放松，因此有自然资源的社区能够令他们心动；他们具有较强的投资意识，关注片区未来的发展；他们希望体现私密性与尊贵性，对服务和细节非常地关注；他们希望购房可以用于长期居住，适合一家老少都在这里生活；第八十四页，共一百四十六页。客户拦截与掠夺：外地客户寻找：报纸、短信、电台、网络及地市项目巡展；区域客户拦截：密切关注竞争对手（媒体发布、营销组织等）；主力客户区域，建立户外及导示系统；区域内建立强导示系统；针对竞争项目的客户派单；第八十五页，共一百四十六页。

WHAT？

做什么？第八十六页，共一百四十六页。一、WHAT之项目营销推广总体策略：5、利用价格杠杆，中开高走，高调推广1、正式销售前，建立项目高端形象，树立品牌2、通过全方位立体营销及创新营销方式造成深度渗透3、“眼球经济”与“洗脑体验”齐头并进，攫取市场份额（事件营销）4、营销推广锁定目标客户，多线并行，立体营销基本战略思路：第八十七页，共一百四十六页。把握国际化高举高打渗透营销用系列事件营销串联整个销售周期，以渗透式营销方式，直入客户心理。通过对国际化物业形象的炒作，强化客户对政务区天鹅湖板块发展趋势、投资前景及物业升值潜力产生共鸣及认同，进而高调推广项目产品及卖点，由大到小，由点到面的促使客户产生强烈的认知、认同、认可。总体营销策略：第八十八页，共一百四十六页。策略总纲：策略一：销售组织策略—抢时间,抢占市场份额，拦截对手目标客户的市场策略策略二：产品领先、形象领先的竞争战略策略三：价格策略—分阶段展示，做好项目的营销前置陈设，深入挖掘价值，追求价值最大化的价格策略

开盘期策略：理性入市，最大限度消化积累客户，抢占市场份额，形成热销局面；关键词：市场份额>价值最大化成长期策略：随工程进度和现场展示条件的改善，深入挖掘项目价值，追求价值最大化。关键词：价值展示VS价值最大化第八十九页，共一百四十六页。竞争策略：地段价值论策略：房地产的价值，第一是地段，第二是地段，第三还是地段，在这里真正显现。领袖策略：目前各楼盘对政务区、天鹅湖等概念都有一定的借用，借媒体与其他楼盘对区域的炒作，以国际人居树立项目是真正高性价比高品质住宅的概念。唯一性策略：深化打造产品与配套，我们独特的卖点是不可复制的或是复制也来不及的。时势策略：注意推广时机的选择，审时度势，不断的跟踪相同潜质的对手的动向，保持我们的唯一性和领袖性。第九十页，共一百四十六页。二、WHAT之项目营销执行：营销执行策略：打好三大营销战役：体验营销，渠道行销，活动营销做足四项功课：节奏控制/推售控制/价格控制/营销整合第九十一页，共一百四十六页。营销节奏总体铺排：阶段目标销售节奏形象预热期持销销售期建立项目品牌形象广告热推，卖点群出，建立项目品牌内涵及高度开盘热销，维护、深化构建强势品牌卖点渗透及节点促销宣传方向项目品牌形象媒体选择蓄客期现场围墙、户外、报纸、活动、网络报刊、户外、DM、网络、活动报刊、户外、活动、电台、电视、网络、DM开盘强销期产品概念客户行销深化，品牌价值外延报纸、户外、网络、活动第九十二页，共一百四十六页。项目推售节奏：原则：单期多组团推售

1、位置：一般——次好——优质

2、推售量：组团单期推盘量不超过3万平米经测算：单栋面积区间为1.1万—1.6万平米；第九十三页，共一百四十六页。一组团二组团三组团四组团首批单位推盘量：楼栋：1#、2#套数：248套面积：94㎡三房，82㎡两房原则：产品多样化，价值差异化，楼栋均衡化；第九十四页，共一百四十六页。一期入市时间：根据合肥市场状况和星彦运作经验，正常情况下，进入12月，销售量明显下滑，因此建议项目入市时间需要控制得当；一期一组团开盘时间建议：2008年11月16日（周日）第九十五页，共一百四十六页。入市时机：1、现场营销中心、样板房交付使用；2、现场示范区域开放；3、媒体推广已经全面铺开，并且效果显现；4、满足单期推售充足的客户资源；第九十六页，共一百四十六页。项目宣传策略：大张旗鼓软硬结合捕抓来周边客户注意力的有效推广锁定目标客户，将项目信息直接传递达到广而告之的效果增加客户认知度树立形象、提高知名度和关注度增加客户关注度、促成成交扩大市场认知面，提高知名度和关注度扩大项目覆盖面，提高认知途径挖掘潜在购买需求，促进成交展示中心户外/立柱广告报纸广告项目论坛客户行销网络广告电视广告分众传媒电台广告圈子媒体增加项目知名度扩大影响力，直击目标客户第九十七页，共一百四十六页。合肥媒体评估：报纸是合肥房地产影响面最大的媒体工具，市民对《新安晚报》和《合肥晚报》忠诚度高，尤其是新安晚报，覆盖全省，到达面广、效果好，目前头末整版5-6万元左右，内版3-4万左右；《安徽商报》、《安徽市场报》仅做为补充报纸媒体实用；电视效果一般，覆盖面较窄，且黄金时段广告量小、到达率不集中，费用一般在4-5万/月电视选择：合肥电视台都市房产报道电台效果较好，到达率高，覆盖率高，费用一般在2-3万/月电台选择：安徽交通广播、安徽故事广播第九十八页，共一百四十六页。网站：网站是目前较主流的媒体，品质楼盘更是注重；并且在设计发布项目网站的同时在当地主流门户发布项目阶段性广告；网站广告门户选择：合肥家园网、合肥房地产交易网、365网第九十九页，共一百四十六页。户外：合肥城区小，户外广告牌效果非常明显，机场路属于高端项目必争之地此外，长江路、胜利路、徽州大道、金寨路沿线效果较好，一般一环内价格约30-40万/年车体：车体实际效果较明显，关键取决于路线与车况选择第一百页，共一百四十六页。一期各阶段主要工作：工地围墙更换工地示范园林圣诞嘉年华二组团公开户外、网站、短信、车体12月-09年2月第三阶段示范区、精装样板房国际人居论坛、项目品鉴会、一组团公开户外、报纸、网站、短信、车体11月第二阶段工地围墙、售楼部、现场导示代言人评选、公益活动户外、报纸、网站、短信、车体目前-10月底第一阶段现场包装活动媒体时间阶段实景样板房开放组团收尾客户联谊户外、网站、短信、车体、DM6月-8月第五阶段围墙更换三组团公开五一主题活动户外、报纸、网站、短信、车体09年5月第四阶段工地围墙更换四组团公开国庆主题活动户外、报纸、网站、短信、车体9月-12月第六阶段第一百零一页，共一百四十六页。项目营销推广费用安排：比照合肥高端项目营销费用标准，本项目营销费用约占总销比例：1.5%，约1800万元；其中，一期费用投入约占费用60%比例，约1080万元；项目首次开盘蓄客期短，形象导入和认筹基本同时进行，因而营销费用大；二、三组团推售是09年重点，推售一期1/2推售量，营销费用需要再次加大；前三次成功销售，为项目奠定了市场基础，后续营销费用主要集中在热点挖掘和客户维护，费用比例相对下降；注：以上费用预算不包括售楼部、样板房及示范区所需费用；形象导入一次蓄客一次销售二次蓄客二次销售三次蓄客三次销售四次蓄客四次销售二期蓄客费用投入比例

35%

25%

20%

15%

5%第一百零二页，共一百四十六页。项目价格策略：考虑价格因素的前提：市场竞争因素：领跑市场，一骑绝尘？跟随对手，稳扎稳打？价格战，迅速挤垮对手？发展商目标：利润最大化？快速回笼资金？销售持续增长？第一百零三页，共一百四十六页。定价目标假设：定价目标利润导向销售导向竞争导向利润最大化目标利润快打快跑市场份额稳步增长避免竞争挑战对手领导市场√√√第一百零四页，共一百四十六页。价格影响因素分项权重分项加权比值岸上玫瑰国际丽晶城国际花都6期宋都西湖花苑区位地段10%0.010.00

0.010.00规模7%0.000.01

0.000.01交通10%0.010.00

0.000.01生活配套10%0.010.00

0.010.00景观环境15%0.000.01

0.000.00户型平面13%0.000.00

0.010.00物业管理5%0.000.00

0.010.00噪音5%0.010.00

0.000.01发展商知名度5%0.000.00

0.010.00建筑立面5%0.000.00

0.000.00交楼\工程5%0.010.01

0.010.01营销推广5%0.000.00

0.010.01分项权重合计100%0.050.04

0.070.05各项目价格实现52004800

55004700比较价49404608

51154465参考权重20%30%

40%10%加权平均值4862.9第一百零五页，共一百四十六页。根据各销售阶段的实际销售进度，采用分阶段展示，深入挖掘价值，追求利润最大化，以保证目标均价的实现。价格策略方向：方向一:启动区(1#、2#楼），以4960元/平米入市，目标价格5100-5200元/平米；依据：目前政务区客户市场对于5000元/平米价格是一个价格心理坎；本项目希望能以价格引领的方式抢占市场份额。方向二：启动区策略，须依据下半年政务区项目的市场价格水平；价格平开高走，递进式拉升建议入市价格：4960元/平米（关于价格体系策略，下阶段会以单独的报告形式提报。）第一百零六页，共一百四十六页。阶段性推广节奏安排（一期）：由于项目形象导入与蓄客时间十分紧，加之下半年政务区项目集中推盘，因而在项目操作中需要更加注重事件的执行力和有效性；星彦观点：在项目未能达到现场体验阶段，重大营销活动不予开展，避免产生对于客户的负面影响；先期可开展建立口碑和社会效应的公益活动或参与性活动；抢时间节点—抢市场份额—抢工作进度第一百零七页，共一百四十六页。区域先行形象展示物料筹备新闻炒作强势宣传区域发展前景及片区发展趋势传递产品高端物业形象新闻炒作聚焦市场关注一组团：任务目标：奠定片区形象标高与市场地位第一百零八页，共一百四十六页。策略核心：借助媒体影响力，以及高端形象概念，进行炒作，凸显项目优势地位和稀缺价值。炒作主题：谁能代言国际人居标准以世界级醇美湖居致敬欧洲百年居住经典御龙湾国际体验中心正式接受垂询第一百零九页，共一百四十六页。国际化标签：国际最佳人居标准（TGAHS）指在总体规划、建筑设计、居住质量、户型设计、环保节能、智能系统建设等方面做出卓越创新和突出成绩的房地产企业开发的楼盘。第一百一十页，共一百四十六页。Action1:看楼方式差异化先看风景，再看楼流程组织：临时接待点→天鹅湖→护城河景观带→现场营销中心

先震撼客户的心灵，再改变客户思想；第一百一十一页，共一百四十六页。Action2:寻找项目代言人——2008谁来代言国际化住宅媒体支持：网络、报刊、电台、户外

项目代言人屡见不鲜，合肥尚属首次；以代言人形式提高项目形象，增加项目市场号召力；以人物备选的形式，广邀市民参与，赚足口碑；第一百一十二页，共一百四十六页。1968年生于北京,1990年毕业于北京外国语大学1994年荣获中国首届电视节目主持人“金话筒奖”1996年被选入英国《大英百科全书世界名人录》1997年4月作为东亚唯一代表，出席联合国世界媒体会议，11月应邀出席联合国“97世界电视论坛”。

1998年1月推出访谈节目《杨澜工作室》，担任制片和主持双重任务，采访了多名全球著名时事人物。

1999年2月被《亚洲周刊》评为泛亚地区20位社会与文化领袖之一。

2001年1月，杨澜被北京2008年奥申委聘为申奥形象大使。无论从影响力还是市场号召力，杨澜作为本项目代言人在提升项目的国际性和形象都能发挥重要的作用项目形象代言人——杨澜第一百一十三页，共一百四十六页。活动形式：市民参与评选活动时间：2008年8月31日-10月31日活动组织：销售员接待咨询媒体发布活动信息活动效应：通过活动开展，使项目前期热度升温，为项目奠定前期市场影响力，宣传卖点；活动成功举行，名人效应将刺激更多受众关注项目，为项目树立国际形象高度第一百一十四页，共一百四十六页。Action3:阳光爱心助学行动媒体支持：网络、报刊、电台

第一百一十五页，共一百四十六页。活动形式：选择高校贫困学生设立助学基金活动时间：2008年8月31日-9月30日活动组织：销售员接待咨询媒体软文发布活动信息高校选择活动效应：积淀社会影响力与项目知名度，为后期营销奠定口碑；第一百一十六页，共一百四十六页。产品分卖点发布建立市场美誉度关键词：品质标准目标：强化项目形象：客户解筹开盘，主力向目标释放项目特点转入产品突出优势的演绎保证均衡销售速度任务策略核心：借助“事件活动”所聚引的市场关注，开始写产品价值的全面诉求，建立国际品质高度和美誉度。推广原则：保持媒体投放力度，借势开盘后加强现场营销活动、公共关系行销以及渠道推广深化。阶段目标：使购买者全面认知项目的地段潜力、产品价值和投资价值。二组团：第一百一十七页，共一百四十六页。策略核心：围绕目标客户进行关系营销，主题活动，开展渠道推广，配合广告攻势，主打项目高端形象，突显项目价值。炒作主题：真正的国际化景观居所世界让有远见的人让路阶段目标：奠定形象标高与领袖地位第一百一十八页，共一百四十六页。邀请政府领导和有关业内知名专家高度参与。论坛将围绕“国际化生活让合肥城市更完美”的宗旨全面展开：国际人居层峰论坛暨御龙湾项目鉴赏会媒体支持：网络、报刊、户外、电台

Action4:第一百一十九页，共一百四十六页。活动形式：邀请行业专家、经济学者举行符合项目定位的论坛活动时间：2008年10月26日活动组织：销售员接待咨询媒体立体发布活动信息活动效应：通过活动开展，使项目前期热度达到最高点，为项目奠定前期客户资源；第一百二十页，共一百四十六页。继续保持广告投放量延续事件营销策略结合工程节点和时间节点，有针对性的主题活动定期开展客户联谊，如：劳动节、儿童节、国庆节、教师节、小型酒会、艺术沙龙、座谈等，建立口碑，增加口语传播几率三、四组团：第一百二十一页，共一百四十六页。童子军招募Action5:第一百二十二页，共一百四十六页。活动时间：09年5月份媒体组合：报纸、网络、电台童子军成员都是来自的业主家庭。童子军的成立意味着完善了业主子女的活动组织，与教育机构联合，创建一种作为学校教育与家庭教育有益补充的社区教育模式，希望能通过这样的方式为业主子女提供更为完善的服务和教育环境。

第一百二十三页，共一百四十六页。国际名酒会新、老客户联谊，增加客户交流，增强客户体验，提高口碑力度；时间：09年10月地点：营销中心对象：目标客户业主家庭（含近期目标客户等）内容：国际名酒目的：聚集人气，促进销售物料准备：折页、楼书媒体配套：网络、电台Action6:第一百二十四页，共一百四十六页。一、二期过渡策略：保持一定量的广告投放量，保持市场关注度；在此期间注重业主联谊、社区文化开展，培养客户忠诚度，为二期客户营销节约时间；在营销活动选择上，遵循国际化升级的原则，主题活动更加注重影响力与国际化；第一百二十五页，共一百四十六页。国际化升级：中国(安徽)国际人居节联合政府共同打造媒体支持：网络、报刊、电台、户外

Action7:活动目的：升华国际化，提升项目社会影响力活动时间：2010年5月活动地点：酒店邀请对象：所有来访客户、老业主和主管部门领导，主要媒体到场。第一百二十六页，共一百四十六页。御龙湾国际书画展Action8:活动目的：强化项目国际化氛围，坚定客户购买信心展示项目优势，提升项目品质，增加人文气息活动时间：10年8月-10年8月活动地点：项目现场邀请对象：所有来访客户、老业主及主要媒体到场活动设想：欣赏画展+现场体验，给其留下的美好印象第一百二十七页，共一百四十六页。公司资源营销：乐富强集团，10余年开发，客户资源营销；并且涉足多种产业，发展商产业示范营销，此举为项目前期聚集部分客户；星彦公司，三年安徽代理客户资源，八年深圳代理客户资源，也为项目前期聚集部分客户；第一百二十八页，共一百四十六页。展示攻略》包装营销国际化主要包装要素：现场体验线1、项目现场：大气的围墙形象展示