房地产开发贷款

第四章房地产开发贷款学习目标1．房地产信贷和房地产开发贷款的含义、分类；2．房地产开发贷款款的操作流程；3．房地产开发贷款项目评估的基本原理和方法；4．房地产开发贷款中的风险分类与控制方法；5．房地产开发贷款保险的含义与分类。本章目录第一节房地产信贷概述第二节房地产开发贷款的含义与分类第三节房地产开发贷款的操作流程第四节房地产开发贷款的项目评估

第一节房地产信贷概述一、房地产信贷的含义二、房地产信贷的分类一、房地产信贷的含义房地产信贷的含义：广义：指在房地产开发、经营、消费和管理活动中涉及的各类贷款。狭义：指与房地产或地产的开发、经营、消费活动有关的贷款，主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款和商业用房贷款。相关概念——土地储备及其贷款土地储备是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。土地储备贷款是指为解决政府土地储备机构因依法合规收购、储备、整理、出让土地等前期相关工作时产生的资金需求而发放的贷款。土地储备贷款的主要用途包括支付征地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、场地平整费等。土地储备贷款的借款人是政府土地储备机构。二、房地产信贷的分类房地产信贷分类自营性房地产贷款政策性房地产贷款按照贷款的自主权抵押贷款担保贷款按照贷款的风险控制方式房地产一级市场贷款按照贷款相对应的房地产市场级别的分类房地产二级市场贷款房地产三级市场贷款按照贷款的自主权分类自营性房地产贷款又称商业性房地产贷款，是指银行以自筹资金作为资金来源，自主经营的房地产信贷业务，包括法人房地产贷款和个人房地产贷款：具体内容参见表4-1所示。政策性房地产贷款

（1）个人住房公积金贷款。（2）土地开发贷款。（3）土地储备贷款。（二）按照贷款的风险控制方式分类1．抵押贷款抵押贷款是房地产贷款的主要形式，包括房屋开发和土地开发抵押贷款、商业抵押贷款和个人住房抵押贷款。2．担保贷款房地产担保贷款一般是基于政府信用而提供的房地产贷款，即以国有独资或控股的城市建设投资公司为主体，以政府信用作为担保的贷款。按照贷款相对应的房地产市场的级别分类1．房地产一级市场贷款在中国，房地产一级市场专指通过招标、拍卖、挂牌的方式进行土地使用权有偿转让的市场。在该市场中，主要的房地产贷款种类包括土地储备贷款和土地开发贷款。2．房地产二级市场贷款房地产二级市场是指土地使用权出让后的房地产开发经营市场，这个市场中的贷款主要是房地产开发类贷款，该类贷款包括房地产业流动资金贷款和房地产开发贷款两种。其中房地产业流动资金贷款是向从事房地产开发的企业发放的用于其生产经营周转的贷款。3．房地产三级市场贷款房地产三级市场是指投入使用后的房地产交易市场，以及抵押、租赁等多种经营方式所构成的市场，即在房地产二级市场上购得房屋的购房者再次出售所购房屋的市场，如二手房市场。第二节房地产开发贷款的含义与分类一、房地产开发贷款的概念二、房地产开发贷款的类别三、房地产开发贷款的分类一、房地产开发贷款的概念1.房地产开发贷款的定义房地产开发贷款是指贷款人向借款人发放的用于房地产开发及其配套设施建设的贷款。2.房地产开发贷款的主体

(1)贷款人——商业银行

(2)借款人——房地产开发企业、土地储备机构、高校或者承建学生公寓建设的企业。13

相关概念——商业银行商业银行是以存贷款为主要业务，并以获取利润为目的的货币经营企业。与专业银行(比如投资银行、政策性银行、住房储蓄银行)相比，商业银行的业务更综合，功能更全面，可以为客户提供几乎所有的金融服务。而专业银行只集中经营指定范围内的业务和提供专门服务。二、房地产开发贷款的类别（一）房地产开发企业流动资金贷款房地产开发企业流动资金贷款是向从事房地产开发的企业发放的用于其生产经营周转活动的贷款。流动资金贷款一般分为短期和中长期两类，其中又以短期流动资金贷款最为多见。1.贷款申请条件凡经批准经营城镇土地开发及商品房建设的企业，拥有一定的自有资金，具有健全的管理机构和财务管理制度，能够独立承担民事责任，并经主管机关核准登记，取得了法人资格并按规定办理年检手续，均可向银行申请房地产开发企业流动资金贷款。2．贷款用途房地产开发企业流动资金贷款主要用于垫付城市综合开发、商品房开发、土地开发以及旧城改造等项目所需的生产性流动资金，具体包括：（1）开发前期所需占用的资金，例如总体规划设计费、可行性研究费、水文地质勘察测绘费等。（2）土地开发和基础设施建设占用的资金，包括土地补偿费，青苗补偿费、安置补助费、拆迁补偿费和道路、供水、供气、供电、排水、通讯、照明等建设资金。（3）建筑安装工程所需的流动资金。（4）公共设施配套工程所需的资金。（二）房地产开发贷款房地产开发贷款是指对借款人发放的用于开发、建设向市场销售、出租的房地产项目的贷款，包括居住用房开发贷款、商业用房开发贷款、商品房配套工程贷款。房地产开发贷款是一种中长期项目贷款，贷款对象是注册的有房地产开发经营权的，国有、集体、外资和股份制企业。房地产开发贷款期限一般不超过三年（含三年）。贷款原则上采取抵押担保或借款人有处分权的国债、存单及备付信用证质押担保方式，担保能力不足部分可采取保证担保方式。1．贷款用途房地产开发贷款用于所开发项目的土地使用及拆迁补偿、前期工程、基础设施建设、房屋建筑安装以及公共配套设施等发生的费用支出。2．贷款特点（1）专款专用。借款人只能将贷款用于规定项目的开发，不能自行将贷款转移或挪作他用，银行对贷款的使用负有监督责任，须密切关注项目的进展。（2）金额巨大。房地产开发的过程复杂，涉及规划许可、土地征用、拆迁补偿、市政配套以及施工建设等若干环节，因此开发成本高且资金占暑用量大，少则几千万元，多则数十亿元。正是基于此，房地产开发企业必须借助金融机构的支持，而贷款则成为其主要的融资手段。（3）贷款期长。一方面房地产开发工作良的环节多、经营周期长乓且建设施工易受季节影响，因此在开发建设阶段资金的周转速度较慢，必然延长贷款的使用时呼间。另一方面，在经营销售阶段，资金往在往都是分期、分批逐步回日收的，因而贷款资金的归还速度也比较缓慢。以上两方面共同决定了房地产开发贷款的期限必然是较长的。（4）风险较大。由于房地产开发贷款的金额大、期限长，且房地产行业本身也易受经济环境和政策法规等因素的影响，所以贷款的偿还和抵押权的实现都会面对很多不确定因素，其中蕴涵的风险也比一般商业贷款大得多。三、房三地产开三发贷款三的分类（一）三商品住三房开发三贷款（二）三经济适三用住房三贷款（三）三商业用三房尹发三贷款（四）三土地开三发贷款（一）三商品住三房开发三贷款商品住三房开发三贷款是三向房地三产开发三企业发三放的用三于其所三开发的三商品房三项目建三设的贷三款。指三在市场三经济条三件下，三具有经三营资格三的房地三产开发三公司通三过出让三方式取三得土地三使用权三后建设三和经营三并按市三场价格三出租或三出售的三住宅，三包括新三建商品三住房和三二手商三品住房三（存量三房）等三等。商三品住房三具有完三整产权三，可办三理房屋三产权证三和土地三使用权三证，因三此能够三在市场三上自由三交易。（二）三经济适三用住房三贷款经济适三用住房三贷款是三向房地三产开发三单位发三放的用三于其所三开发的三经济适三用房项三目建设三的贷款三。知识链三接：经三济适用三房199三4年由建三设部、三国务院三房改领三导小组三、财政三部联合三发布的《城镇经三济适用三住房建三设管理三办法》指出，三经济适三用住房三是以中三低收入三家庭、三住房困三难户为三供应对三象，并三按国家三住宅建三设标准三（不含三别墅、三高级公三寓、外三销住宅三）建设三的普通三住宅，三该类住三房的价三格按建三设成本三确定，三建设成三本包括三征地拆三迁费、三勘察设三计及前三期工程三费、建三安费、三小区内三基础设三施配套三建设费三、贷款三利息、三税金、三物业的三管理费三。经济三适用房三以微利三出售（三利润在5%以內）三，只售三不租，三其售价三明显低三于商品三住房，三因此带三有明显三的福利三性质。三近些年三来由于三经济适三用住房三的分配三环节不三透明、三对购买三人资格三审核和三监督不三到位，三时常出三现高收三入家庭三占有多三套经济三适用住三房的现三象，经三济适用三住房的三存废也三引来了三大量争三论。（三）三商业用三房开发三贷款是向房三地产开三发单位三发放的三用于其三所开发三的商业三用房项三目建设三的贷款三。商业三用房是三指各类三从事商三业和为三居民生三活服务三所用的三房屋，三其中写三字楼和三商场三是最为三人们熟三悉的商三业用房三。（四）三土地开三发贷款土地开三发贷款三是指银三行向房三地产开三发企业三发放的三用于土三地开发三的贷款三。在土三地储备三制度建三立以前三，房地三产建设三前期必三须进行三的土地三开发一三般也都三是由房三地产开三发企业三承担的三，这就三产生对三土地开三发的融三资需求三，土地三开发贷三款应运三而生。三目前，三随着土三地储备三制度的三深入推三进和土三地整理三储备中三心的出三现，土三地开发三贷款己三逐渐被三土地储三备贷款三所取代三。第三节三房三地产开三发贷款三的操作三流程一、房三地产开三发贷款三的申请二、房三地产开三发贷款三的调查三、房三地产开三发贷款三的审批四、房三地产开三发贷款三的发放三与财务三监督开发贷三款定义房地产三开发类三贷款是指对三房地产三开发企三业发放三的，用三于房屋建三造、土三地开发三过程中所需的三贷款。借款主三体经房地三产开发三行业主三管部门三批准设三立，在三工商行三政管理三部门登三记注册三并已取三得《企业法三人营业三执照》的房地产三开发企三业。一、房三地产开三发贷款三的申请（一）三借款资三格1.借款主三体要求（1）借款三人应当三是经工三商行政三管理机三关（或三主管机三关）核三准登记三的法人三企业，三具备房三地产开三发资质三，信用三等级较三高、没三有拖欠三工程款三的房地产三开发企三业。（2）借款三人有按三期还本三付息的三能力，三原应付三贷款利三息和到三期贷款三已清偿三；没有三清偿的三，应做三出贷款三人认可三的偿还三计划。（3）借款三人经工三商部门三办理了三年检手三续，并三持有人三民银行三贷款卡三。（4）借款三人已经三开立基三本结算三账户或三一般存三款账户三。（5）借款三人具有三三级以三上资质三，有丰三富的房三地产开三发经验三，竣工三合格率三达到100三%，有正三在销售三的楼盘三项目和三拟建项三目的土三地储备三。实力三雄厚的三综合房三地产开三发企业三，为开三发某一三项目投三资设立三的独资三或控股三项目公三司，项三目投资三比例超三过35%以上、三具有临三时开发三资质的三，可视三同满足三贷款条三件。（一）三借款资三格2．项目三应具备三的条件（1）申请三贷款项三目自有三资金比三例已经三达到了三项目总三投资的35%或以上三，后续三建设资三金来源三落实，三无长期三拖欠建三筑工程三款的情三况。（2）申请三贷款项三目已经三纳入国三家或地三方的建三设开发三计划，三具有相三关部门三批准的三项目建三议书、三可行性三研究报三告等与三贷款项三目有关三的各种三批复文三件。（3）申请三贷款的三项目已三经取得三“四证三”，即《国有土三地使用三证》、《建设用三地规划三许可证》、《建设工三程规划三许可证》和《建筑工三程施工三许可证》。对于三期房建三设项目三还需要三取得《商品房三预售许三可证》，否则三不能放三款。（4）环保三手续齐三备。（5）贷款三项目实三际用途三与项目三规划相三符，且三该项目三应是发三放贷款三的商业三银行所三在地区三的房地三产项目三，贷款三资金严三禁跨地三区使用三。（6）以在三建工程三抵押或三提供银三行认可三的担保三。（7）有限三责任公三司和股三份有限三公司对三外股本三权益性三投资累三计不超三过其净三资产的50%。一、房三地产开三发贷款三的申请（一）三借款资三格3.限制性三条件（1）提供三虚假材三料或故三意隐瞒三重要事三实，如三提供虚三假的财三务报告（2）连续3年亏损三或经营三性现金三净流量三为负（3）骗取三、套现三贷款牟三取非法三收入的（4）违反三国家规三定将贷三款从事三股本权三益性投三资的（5）已在三借款银三行同一三辖区内三的同级三分支机三构取得三贷款的一、房三地产开三发贷款三的申请（二）三房地产三开发企三业的资三质1.一级资三质：（1）注册三资本不三低于500三0万元；（2）从事三房地产三开发经三营5年以上三；（3）近3年房屋三建筑面三积累计三竣工30万平方三米以上三，或者三累计完三成与此三相当的三房地产三开发投三资额；（4）连续5年建筑三工程质三量合格三率达100％；（5）上一三年房屋三建筑施三工面积15万平方三米以上三，或者三完成与三此相当三的房地三产开发三投资额三；（6）有职三称的建三筑、结三构、财三务、房三地产及三有关经三济类的三专业管三理人员三不少于40人，其三中具有三中级以三上职称三的管理三人员不三少于20人，持三有资格三证书的三专职会三计人员三不少于4人；（7）工程三技术、三财务、三统计等三业务负三责人具三有相应三专业中三级以上三职称；（8）具有三完善的三质量保三证体系三，商品三住宅销三售中实三行了《住宅质三量保证三书》和《住宅使三用说明三书》制度；（9）未发三生过重三大工程三质量事三故。一、房三地产开三发贷款三的申请（二）三房地产三开发企三业的资三质2.二级资三质：（1）注册三资本不三低于200三0万元；（2）从事三房地产三开发经三营3年以上三；（3）近3年房屋三建筑面三积累计三竣工15万平方三米以上三，或者三累计完三成与此三相当的三房地产三开发投三资额；（4）连续3年建筑三工程质三量合格三率达100％；（5）上一三年房屋三建筑施三工面积10万平方三米以上三，或者三完成与三此相当三的房地三产开发三投资额三；（6）有职三称的建三筑、结三构、财三务、房三地产及三有关经三济类的三专业管三理人员三不少于20人，其三中具有三中级以三上职称三的管理三人员不三少于10人，持三有资格三证书的三专职会三计人员三不少于3人；（7）工程三技术、三财务、三统计等三业务负三责人具三有相应三专业中三级以上三职称；（8）具有三完善的三质量保三证体系三，商品三住宅销三售中实三行了《住宅质三量保证三书》和《住宅使三用说明三书》制度；（9）未发三生过重三大工程三质量事三故。一、房三地产开三发贷款三的申请一、房三地产开三发贷款三的申请（二）三房地产三开发企三业的资三质3.三级资三质：（1）注册三资本不三低于800万元；（2）从事三房地产三开发经三营2年以上三；（3）房屋三建筑面三积累计三竣工5万平方三米以上三，或者三累计完三成与此三相当的三房地产三开发投三资额；（4）连续2年建筑三工程质三量合格三率达100％；（5）有职三称的建三筑、结三构、财三务、房三地产及三有关经三济类的三专业管三理人员三不少于10人，其三中具有三中级以三上职称三的管理三人员不三少于5人，持三有资格三证书的三专职会三计人员三不少于2人；（6）工程三技术、三财务等三业务负三责人具三有相应三专业中三级以上三职称，三统计等三其他业三务负责三人具有三相应专三业初级三以上职三称；（7）具有三完善的三质量保三证体系三，商品三住宅销三售中实三行了《住宅质三量保证三书》和《住宅使三用说明三书》制度；（8）未发三生过重三大工程三质量事三故。一、房三地产开三发贷款三的申请（二）三房地产三开发企三业的资三质4.四级资三质：1．注册三资本不三低于100万元；2．从事三房地产三开发经三营1年以上三；3．已竣三工的建三筑工程三质量合三格率达100％；4．有职三称的建三筑、结三构、财三务、房三地产及三有关经三济类的三专业管三理人员三不少于5人，持三有资格三证书的三专职会三计人员三不少于2人；5．工程三技术负三责人具三有相应三专业中三级以上三职称，三财务负三责人具三有相应三专业初三级以上三职称，三配有专三业统计三人员；6．商品三住宅销三售中实三行了《住宅质三量保证三书》和《住宅使三用说明三书》制度；7．未发三生过重三大工程三质量事三故。一、房三地产开三发贷款三的申请（三）三贷款申三请材料1.申请人三资料（1）法人三营业执三照副本三、组织三机构代三码证复三印件；（2）国税三税务登三记证复三印件；（3）公司三章程复三印件；（4）法人三代表身三份证复三印件；（5）验资三报告复三印件；（6）董三事会成三员和主三要负责三人、财三务负责三人名单三和签字三样本；（7）前三三年财三务审计三报告及三近期财三务报表三。（8）财务三报表重三要会计三科目说三明；（9）贷款三卡复印三件及密三码；（10）公司三简介；（11）公司三组织结三构图；（12）公司三主要负三责人简三历；（13）银行三开户情三况（开三户行名三称，账三户性质三和账户三明细）（14）借款三申请报三告；（15）董事三会同意三申请贷三款及抵三押的决三议。一、房三地产开三发贷款三的申请（三）三贷款申三请材料2.项目资三料（1）有关三借款项三目的批三文、合三同或协三议复印三件。（2）项目三建议书（3）项目三立项报三告及批三复。（4）项目三预算报三告（5）建设三用地规三划许可三证复印三件、建三设工程三规划许三可证复三印件、三建筑工三程施工三许可证三复印件三、国有三土地使三用证复三印件（6）环境三评价报三告表的三批复（7）土三地出让三合同复三印件（8）房屋三所有权三证复印三件（9）施工三合同及三监理合三同复印三件（10）项目三情况介三绍及销三售计划（11）销售三许可证（12）土三地出让三金及工三程款支三付发票三复印件一、房三地产开三发贷款三的申请（三）三贷款申三请材料3.其他资三料抵押物三清单、三抵押物三估价报三告、有三关抵押三物的产三权文本三以及保三险单等三。一、房三地产开三发贷款三的申请二、房三地产开三发贷款三的调查由于房三地产开三发贷款三的单笔三金额一三般都相三当大，三如果审三查不严三造成的三损失或三风险特三别巨大三，银行三的审查三工作都三会做的三特别仔三细，开三发商如三果真的三希望得三到贷款三一般也三会比较三合作，三提供真三实情况三，否则三就有欺诈嫌疑。三具体的三调查包三括如下三内容：（一）三贷前调三查的方三法1.现场调三研现场会三谈和实三地考察三。现场会三谈时要三尽可能三地约见三包括行三政、财三务、市三场、生三产、销三售等多三个部门三在内的三企业各三层管理三人员。三会谈应三当侧重三收集关三于企业三经营发三展的思三路和内三部管理三的状况三，从而三获取对三借款企三业高层三管理者三的感性三认识。在实地三考察时三，调查三人员必三须亲自三参观企三业的生三产经营三场所、三厂房设三备以及三财务会三计部门三，着重三调查企三业生产三运行情三况、实三际生产三能力、三产品结三构、应三收账款三和存货三情况，三必要时三还须审三查企业三的明细三账目。三完成现三场调研三后，经三办人员三须及时三撰写现三场检查三报告，三从而为三进一步三评估做三好准备三。二、房三地产开三发贷款三的调查（一）三贷前调三查的方三法2.间接调三查手段灵三活，通三过搜集三各种媒三介中有三价值的三相关信三息展开三调查。三这些媒三介包括三杂志、三书籍、三报刊、三专著、三网上资三料嗽及三政府部三门的会三议精神三、政策三法规等三。在进三行间接三调查时三应当注三意信息三来源的三权威性三、可靠三性和全三面性。三此外，三银行经三办人员三还可以三向申请三贷款企三业的上三下游关三联企业三、竞争三对手、三行业协三会、政三府职能三管理部三门等侧三面了解三其在业三内的口三碑、信三誉等不三易通过三现场调三查获知三的信息三。二、房三地产开三发贷款三的调查（一）三贷前调三查的方三法3.委托调三查委托中三介机构三或银行三自身的三社会网三络展开三的调查三。贷款经三办人员三必须把三来自多三种渠道三和调查三方式的三企业相三关信息三鱼加以三整合，三使其能三够相互三印证，三从而全三面客观三地对企三业进行三评价。三切忌过三分轻信三贷款申三请人主三动提供三的信息三和口头三承诺，三，避免三被实地三考察中三的假象三所迷惑三，必要三时可以三对企业三进行现三场突击三检查。二、房三地产开三发贷款三的调查（二）三贷前调三查的内三容1.贷款合三法合规三性调查（1）确认三借款人三和担保三人的法三人资格三。（2）确认三借款人三和担保三人的法三定代表三人。（3）确认三董事会三决议。（4）确认三抵押物三清单。（5）确认三贷款使三用的合三法合规三性。（6）确认三购销合三同的真三实性。（7）调查三去也真三实借款三目的，三防范贷三款诈骗三。二、房三地产开三发贷款三的调查（二）三贷前调三查的内三容2.贷款安三全性调三查（1）对借三款人和三保证人三法定代三表人的三品行、三业绩、三能力、三信誉等三方面进三行深入三调查，三了解其三经营管三理水平三和履约三记录。（2）考察三借款人三、保证三人是否三已建立三良好的三公司治三理机制三，是否三制定清三晰的发三展战略三，是否三具备科三学的决三策系统三和规章三制度。（3）对借三款人、三保证人三的财务三管理状三况进行三调查，三对其提三供的财三务报表三真实性三进行审三查，对三重要数三据核对三总账、三明细账三，查看三原始凭三证与实三物是否三相符，三掌握借三款人和三保证人三的偿债三指标、三盈利指三标、资三产运营三指标和三经营增三长指标三等重要三财务数三据。（4）对借三款企业三尚未结三算的贷三款情况三进行摸三底，若三有不良三贷款记三录的要三认定数三额及成三因；没三有不良三记录的三，要掌三握企业三总的贷三款数额三和其他三银行授三信情况三，防止三贷款被三挪用归三还其他三银行的三贷款。（5）对企三业对外三股本权三益性投三资情况三进行调三查，尤三其要警三惕借款三人资产三负债表三中的其三他应收三款的具三体流向三。（6）调查三抵押物三（质押三物）的三估价情三况。二、房三地产开三发贷款三的调查（二）三贷前调三查的内三容3.贷款效三益性调三查（1）对借三款人过三去三年三的经营三效益进三行调查（2）分析三企业的三行业前三景、产三品竞争三力以及三未来发三展潜力（3）调查三借款企三业当前三的经营三情况，三重点合三适其销三售收入三、利润三、现金三流量的三真是性三及未来三增长的三可信性三。（4）对该三笔贷款三业务能三为商业三银行带三来的各三种收益三以及随三之而来三的风险三和成本三进行全三面的调三查、分三析和预三测。二、房三地产开三发贷款三的调查（三）三贷款调三查报告三的撰写三（十个三部分）1.贷款概三况调查2．借款三人资信三情况，3．借款三人财务三状况分三析4．项目三概况5．项目三市场分三析6．投资三估算与三资金筹三措安排7．项目三效益预三测及还三款能力三分析8．担保三情况分三析9．银行三收益预三测10．结论二、房三地产开三发贷款三的调查（三）三贷款调三查报告三的撰写三（十个三部分）1.贷款概三况调查贷款调三查报告三的第一三部分是三对借款三人基本三情况的三介绍，三主要包三括成立三时间、三组织形三式、产三权构成三、注册三资本和三资本金三构成（三实物出三资还是三现金出三资）、三主营范三围、经三济实力三、法人三代表、三经营管三理机制三、业务三范围、三资质等三级、完三成项目三的能力三、企业三自身具三备的优三势等。三此外还三应当介三绍企业三主要负三责人的三工作履三历、职三业素质三以及学三历背景三等方面三的信息三。另外三，在这三部分还三应当介三绍借款三人所申三请的贷三款额度三、期限三、利率三等情况三。二、房三地产开三发贷款三的调查（三）三贷款调三查报告三的撰写三（十个三部分）2.借款人三资信情三况借款人三的资信三情况，三特别是三其在各三家银行三的贷款三额度、三还款记三录是十三分重要三的信息三。这些三信息对三于商业三银行来三说曾经三是比较三难以获三取的，三因为各三家银行三之间往三往缺乏三有效的三沟通渠三道。现三在贷款三经办人三员可以三通过查三询企业三的贷款三卡来获三得这些三信息，三因此贷三款经办三人要经三常地关三注企业三贷款卡三信息的三变化，三及时查三看企业三的信用三报告，三并在调三查报告三中予以三现。二、房三地产开三发贷款三的调查（三）三贷款调三查报告三的撰写三（十个三部分）3.借款人三财务状三况分析若借款三人为项三目公司三，并且三属于新三建项目三的开发三前期，三可以仅三简要介三绍其财三务状况三；借款三人以往三有楼盘三开发项三目，则三可以进三一步具三体分析三各种财三务指标三（这些三指标我三们将在三下一节三中介绍三）。除三此之外三，还要三关注该三企业的三财务管三理和经三济核算三制度是三否健全三，特别三是通过三近三年三和最近三一期的三财务报三表估算三其运营三能力、三盈利状三况及还三本付息三能力，三并在此三基础上三对企业三进行信三用评级三。二、房三地产开三发贷款三的调查（三）三贷款调三查报告三的撰写三（十个三部分）4.项目概三况详细介三绍项目三的基本三情况，三包括：三是否纳三入国家三或地方三的建设三开发计三划；项三目可行三性研究三报告批三复机关三、时间三、批文三文号；三项目总三投资、三投资构三成及来三源：项三目的地三理位置三、社区三环境、三占地面三积、容三积率、三建筑面三积、楼三宇结构三与栋数三、户型三设计及三工程及三工程进三展情况三：项目三的前期三准备与三可行性三操作方三案、计三划开竣三工日期三；详细三说明各三项袭批三文手续三是否齐三备、“三四证”三是否齐三全，对三于证件三尚不齐三备的要三重点说三明原因三并提出三解决方三案；施三工单位三资质等三级；配三套工程三、市政三设施和三物业管三理的情三况。二、房三地产开三发贷款三的调查（三）三贷款调三查报告三的撰写三（十个三部分）5.项目市三场分析这部分三主要包三括对项三目的竞三争力分三析和销三售前景三分析。项目竞三争力分三析要包三括：三（1）项目三区域：三介绍项三目所处三地理位三置、周三边环境三、所处三地区的三房地产三开发状三况；三（2）建筑三规划与三房型设三计：介三绍项目三楼盘分三布、建三设内容三、房型三种类等三；三（3）销售三价格：三介绍楼三盘销售三价格，三以及与三周边地三区楼盘三价格的三比较；三；三（4）结论三。销售前三景矢分三析包括三：三（1）目标三客户群三；三（2）销（三预）售三方案：三介绍项三项目销三（预）三售时间三表、销三售方式三和销售三收入预三测；三（3）结论三；二、房三地产开三发贷款三的调查（三）三贷款调三查报告三的撰写三（十个三部分）6.投资估三算与资三金筹措三安排此部分三应当包三括银行三对项目三总投资三、投资三构成及三来源的三评估结三果；项三目资本三金的落三实情况三；在各三家银行三申请的三贷款金三额、比三重、用三途、期三限、利三率：投三资进度三；贷款三的用款三计划五三个部分三。更细的三安排则三还应当三介绍项三目各种三费用的三投入计三划和彳《同渠道三釆逛源三的资金三构成，三例如三，土三地出让三金、拆三迁费用三、配套三费厢、三建筑安三装毖费三、财务三费用、三管理费三用等的三投入比三例，来三自白有三资金、三银行贷三款以及三预售款三和定金三的筹资三结构等三。二、房三地产开三发贷款三的调查（三）三贷款调三查报告三的撰写三（十个三部分）7.项目效三益预测三及还款三能力分三析此部分三通常包三括相关三财务指三标分析三、盈亏三平衡点三分析、三敏感性三分务析三等内容三。在此三基础上三，着重三介绍贷三款的还三款来源三、分析三借款人三是否会三发生私三法还贷三的情况三，并制三订还款三还款计三划。二、房三地产开三发贷款三的调查（三）三贷款调三查报告三的撰写三（十个三部分）8.担保情三况分析属于保三证担保三的，需三要介绍三保证人三的基本三情况，三包括注三册资本三金、主三营业务三、财务三状况、三资产负三债情况三、保证三能力以三以及与三借款人三之间的三关系。属于抵三押担保三的，需三要介绍三抵押物三情况、三分析抵三押率并三且评价三抵押物三的变观三能力。二、房三地产开三发贷款三的调查（三）三贷款调三查报告三的撰写三（十个三部分）9.银行收三益预测计算房三地产开三发贷款三利息收三入和手三续费收三入，分三析未来三与之相三配套的三住房按三揭贷款三规模及三收入。三有的还三应当计三算贷款三的资金三成本。二、房三地产开三发贷款三的调查（三）三贷款调三查报告三的撰写三（十个三部分）10.结论说明是三否同意三提供贷三款，明三确贷款三金额、三期限和三利率，三最后是三其他附三加条件三。二、房三地产开三发贷款三的调查三、房三地产开三发贷款三的审批（一）三贷款审三批的流三程贷款审三批人在三授权范三围内审三批贷款三，并决三定贷款三种类、三金额、三期限、三利率和三还款方三式。凡三是要上三报上级三机构审三批的，三均要由三下级机三构向上三级审批三部门提三交本级三审批机三构的初三审意见三。上级三审批部三门审查三后按照三权限提三交信贷三委员会三或有权三签批人三批准。贷款批三准后，三由调查三部门办三理贷款三坎发放三手续；三贷款未三获批准三的，审三查部门三或签批三人要说三明理由三，同时三将有关三资料退三还给贷三款调查三部门。三不论贷三款是否三被批准三，调查三部门都三须将审三批结果三通知企三业并退三还申请三资料。（二）三贷款审三查的主三要内容1.贷款初三审在房地三产开发三贷款的三初审中三，审批三人员需三要完成三如下工三作。（1）负责三初审贷三款款资三料的完三整性。（2）负责三初审贷三款资料三格式与三内容的三准确性三、合法三性，上三报材料三中有关三借款合三同、协三议填写三内容的三完整性三、准确三性与合三法性。（3）审查三贷款及三其他授三信信是三否符合三金融政三策与信三贷管理三规章制三度的要三求。（4）复测三借款人三的信用三等级和三贷款的三风险度三。（5）对贷三款的合三法性、三效益性三、安全三性进行三全面审三审查和三评定芒三，提交三初审报三告。（6）初审三贷款金三额、用三途、期三限、利三率、担三保方式三等是否三合理，三还款来三源是否三有保障三，提出三对贷款三方式、三金额、三期限、三利率的三审核意三见。三、房三地产开三发贷款三的审批（二）三贷款审三查的主三要内容2.贷款复三审贷款复三审人员三在接到三初审意三见和相三关材料三后需及三时完成三如下工三作。（1）复核三贷款资三料的完三整性。（2）复审三贷款资三料戽的三格式与三内容的三准确性三与合法三性。（3）复审三贷款及三其健他三授信是三否符合三国家金三融政策三和本行三信贷管三理方面三的规章三制度要三求。（4）复测三借款人三的信用三等级和三贷款风三险度。（5）复审三并全面三评价贷三款的合三法性、三效益型三以及安三全性。三、房三地产开三发贷款三的审批（三）三贷款的三批准贷款审三批机构三负责人三对通过三审查的三贷款申三请需要三进行批三准，这三包括了三三个方三面的职三责。（1）审查三贷款是三否符合三国家信三贷政策三及银行三内部的三有关规三章制度三，在贷三款审查三委员会三的审查三意见基三础上进三行决策三。（2）负责三信贷审三查二工三作的计三划、组三织、实三施与管三理。（3）按照三授权和三管理程三序，对三重大问三题和疑三难问题三进行决三策。三、房三地产开三发贷款三的审批四、房三地产开三发贷款三的发放三与财务三监督房地产三开发贷三款的发三放一般三包括五三个环节三，即落三实贷款三条件、三签订合三同、落三实用款三条件、三款项发三放、登三记备案三。具体三流程如三下。第一，三银行同三借款人三、担保三人正式三签订贷三款合同三、保证三合同或三抵，（三质）押三合同。第二，三按合同三规定办三理完毕三相关的三公证、三抵押登三记等手三续，其三中房地三产的抵三押登记三一般包三括房屋三抵押登三记和土三地抵押三登记两三部分，三抵押物三权属及三相关登三记证明三文件交三由贷款三行保管三。第三，三为项目三办理有三效的建三筑工程三保险，三以房屋三作为抵三押品的三，在偿三清全部三贷款本三本息之三前，应三逐年按三不低于三抵押金三额的投三保金额三办理房三屋意外三灾害保三险，且三投保期三至少要三长于借三款期半三年，保三险合同三中要明三确贷款三人为保三险第一三受益人三，保险三单正本三由贷款三行执管三。第四，三若属于三住房开三发项目三贷款，三有条件三的贷款三行应在三发放贷三款前与三借款人三就该贷三款项目三售后的三一揽子三住房抵三押贷款三业务签三订合作三协议。第五，三贷款审三查部门三对贷款三合同、三有关协三议等全三部贷款三手续中三的各种三要素、三签章等三核实无三误后，三由贷款三经办人三员填写三放款凭三证，经三逐级审三批签发三后，交三由会计三核算部三门审查三各项文三件是否三符合放三款条件三，符合三条件的三根据项三目进度三情况及三有关约三定条款三，分期三、分批三将款项三直接发三放至相三关账户三中。第六，三根据银三监会200三9年7月发布三的《固定资三产贷款三管理暂三行办法》第二十三四条和三第二十三五条的三规定：三“三贷款人三应通过三贷款人三受托支三付或借三款人自三主支付三的方式三对贷款三的支付三进行管三理与控三制。贷三款人受三托支付三是指贷三款人根三据借款三人的提三款申请三和支付三委托，三将贷款三资金支三付给符三合合同三约定用三途的借三款人交三易对手三。借款三人自主三支付是三指贷款三人根据三借款人三的提款三申请将三贷款资三金发放三至借款三人账户三后，由三借款人三自主支三付给符三合合合三同约定三用途的三借款人三交易对三手。”三“单笔三金额超三过项目三总投资5%或超过500万元人三民币的三贷款资三金支付三，应采三用贷款三人受托三支付方三式。”四、房三地产开三发贷款三的发放三与财务三监督第四节三房三地产开三发贷款三的项目三评估一、房三地产开三发贷款三项目评三估的含三义二、房三地产开三发企业三资信评三估三、房三地产开三发项目三非财务三评估四、房三地产开三发项目三的财务三分析五、贷三款担保三条件评三估一、房三地产开三发贷款三项目评三估的含三义狭义，三房地产三开发贷三款的项三目评估三是从项三目自身三的财务三效益和三国民经三济效益三两个方三面入手三进行的三评估，三其中又三以财务三效益评三估为重三点。所三谓财务三效益评三估是指三根据现三行财税三制度和三价格体三系，计三算房地三产开发三项目的三财务收三入与支三出，分三析该项三目的盈三利能力三、清偿三能力和三盈亏平三衡府点三，从而三判断房三地产开三发项目三的财务三可行性三。广义，三房地产三开发贷三款的项三目评估三不仅包三括财务三效益评三估和国三民经济三效益评三估，还三应当包三括借款三人信用三评估、三抵押评三估以及三贷款项三目风险三评估。三换句话三说，房三地产开三发贷款三的项目三评估应三当能够三涵盖贷三前调查三报告里三的绝大三部分内三容，而三房地产三开发贷三款的贷三前调查三工作是三广义上三的项目三评估。三借用金三融风险三管理的三术语，三狭义的三项目评三估像是三一种“三债项评三级”工三作，而三广义的三项目评三估则还三要包含三“客户三评级”三的内容三。房地产三项目评三估与房三地产开三发贷款三的项目三评估在三本质上三是不同三的。具三体表现三在：首先，三评估主三体不同三。房地三产开发三贷款的三评估主三体是商三业银行三。房地三产项目三评估的三主体则三是开发三企业，三其评估三的重点三是项目三的收入三与成本三，建设三可行性三与销售三卖点等三。其次，三评估在三房地产三开发贷三款审批三中的作三用不同三。房地三产项目三评估的三成果——可行性三研究报三告，是三申请贷三款的必三备材料三之一，三是贷款三调查人三员与审三批人员三的重要三参考文三件。贷三前调查三时，银三行经办三人员要三以房房三地产项三目评估三的可行三性研究三报告为三基础，三结合自三身的现三场调查三和间接三调查成三果对房三地产贷三款项目三自主做三出评估三，并撰三写贷前三调查报三告，而三这正是三广义上三的房地三产开发三贷款项三目评估三。二、房三地产开三发企业三资信评三估（一）三“5C”原则与三“5P”原则（二）三评估内三容（三）三评估手三段二、房三地产开三发企业三资信评三估（一）三“5C”原则与三“5P”原则“5C”原则是三行业内三通行的三对企业三守信履三约能力三的总体三评价原三则，它三包括五三个方面三的论述三。1品质(Ch三ara三cte三r)指顾客三或客户三努力履三行其偿三债义务三的可能三性，是三评估顾三客信用三品质的三首要指三标品质三是应收三账款的三回收速三度和回三收数额三的决定三因素。2能力(Ca三pac三ity三)指顾客三或客户三的偿债三能力,即其流三动资产三的数量三和质量三以及与三流动负三债的比三例。3资本(Ca三pit三al)指顾客三或客户三的财务三实力和三财务状三况,表明顾三客可能三偿还债三务的背三景,如负债三比率、三流动比三率、速三动比率三、有形三资产净三值等财三务指标三等。4抵押(Co三lla三ter三al)指顾客三或客户三拒付款三项或无三力支付三款项时三能被用三做抵押三的资产,一旦收三不到这三些顾客三的款项,便以抵三押品抵三补,这对于三首次交三易或信三用状况三有争议三的顾客三或客户三尤为重三要。5条件(Co三ndi三tio三n)指可能三影响顾三客或客三户付款三能力的三经济环三境,如顾客三或客户三在困难三时期的三付款历三史、顾三客或客三户在经三济不景三气情况三下的付三款可能企业了三解“5C”的三种三途径1、总结三企业以三往跟客三户交易三的经验,从主观三上对客三户的信三用品质三做出判三断;2、由企三业管理三人员亲三自对客三户进行三调查,广泛收三集有关三情报,上门登三记来取三得直接三信息、三通过专三门的信三息机构三或是从三其他企三业对该三客户的三评价获三取间接三信息。案例三江苏某三家大型三物资贸三易公司三在物资三市场饱三和、以三赊销为三主的经三营状况三下他们200三0年的销三售收入4亿元,而呆帐三损失只三有400三0多万元三。这个三成绩来三自于该三企业的三信用等三级管理三。他们三根据分三析法对三客户进三行评估三后将其三分为三三类A级客户,公司可三以继续三满足其三赊销的三要求,B级客户三即有回三款不及三时的客三户,他们提三出的赊三销要求三公司要三严格调三查以往三的销售三记录和三原始档三案后决三定C级客户三即让公三司出现三呆帐的三公司则三拒绝交三易。通过对三客户进三行信用三等级管三理企业,可以对三不同信三用等级三的客户三投入不三同的人三力和物三力,采取不三同的服三务方式三和给予三不同的三信用额三度,促进企三业销售三额的增三长和信三用风险三的降低,同时也三为公司三积累了三一批优三质的客三户。5P原三则Per三son三sl个人因三素pur三pos三e资金用三途因素pay三men三t还款来三源因素pro三tec三tio三n保障因三素Per三spe三cti三ve企业前三景因素二、房三地产开三发企业三资信评三估（二）三评估内三容借款人三资信评三估的原三则与内三容是内三在统一三的。对三借款人三的资信三评估至三少应当三包括借三款，企三业基本三情况调三查、借三款企业三素质评三估、借三款企业三经济实三力评估三、借款三企业信三用状况三评估及三发展前三景评估三五个方三面的内三容。对借款三企业基三本情况三调查的三内容包三括：借三款人的三名称、三地址、三经营范三围、资三质、规三模、所三有制类三别、组三织结构三、历史三沿革、三注册资三本金等三。对借款三企业素三质评估三主要是三调查、三了解借三款企业三的法人三代表及三公司领三导班子三成员经三历、业三绩、信三誉和能三力，并三对其经三营管理三水平加三以评价三。对借款三企业经三济实力三评估主三要是调三查、了三解借款三企业的三资产规三模、人三员构成三、职工三素质、三开发总三量及建三设情况三，以及三近年来三已完工三开发项三目的建三设、销三售和运三营等业三绩情况三。对借款三企业信三用状况三评估的三内容有三：调查三借款企三业的开三户情况三、存贷三款情况三、信用三等级等三信息，三计算企三业的存三贷比，三在综合三考虑各三项财务三信息的三情况下三，全面三评价借三款企业三信用状三况。对借款三企业发三展前景三评估的三内容有三：调查三企业的三业务发三展方向三，在行三业中所三处层次三，了解三企业的三发展思三路和战三略规划三，深入三分析借三款企业三及其所三处行业三的发展三前景。二、房三地产开三发企业三资信评三估（三）三评估手三段项目评三估的资三信评估三手段是三指银行三等金融三机构对三申请借三款企业三进行的三客户信三用评级三。这种三评级工三作同后三面要介三绍的项三目财务三评估不三同，需三要进行三认真区三分。1．客户三信用评三级与项三目财务三评估的三区别首先，客户信三用评级三在银行三风险管三理童工三作中属三于客户三评级的三范畴，三而项目三财务评三估则类三似于债三项评级三，只不三过是发三生在债三务形成三之前。其次，客户信三用评级三的依据三主要是三财务因三素，通三常贷款三银行要三根据借三款申请三人前三三个完整三会计年三度的财三务报表三以及最三近一期三报表对三企业整三体的运三营情况三、盈利三情况以三及偿债三能力做三出判断三。而项三目财务三评估则三是主要三针对项三目本身三进行的三评估与三预测，三如通过三对项目三本身的三开发经三营成本三、租售三收入、三投资期三限、租三售期限三等因素三的综合三测算，三得出项三目本身三的总投三资利润三率、自三有资金三利润率三、内部三收益率三、投资三回收期三等经济三指标；三根据偿三还贷款三的资金三来源和三还款方三式，对三项目回三收期及三还款能三力做出三预测。二、房三地产开三发企业三资信评三估（三）三评估手三段再次，客户三信用评三级所依三赖的信三息不仅三限于财三务信息三，还包三括其他三一些指三标，如三管理层三的学历三与能力三、企业三过往还三贷记录三、所处三的行业三地位等三，因此三客户信三用评级三是一个三全面而三综合地三考察借三款人的三过程。三相比较三来说项三目财务三评估的三过程则三显得单三一。最后，由于三借款客三户可以三有多个三项目同三时在运三作，对三于一个三借款人三来说商三业银行三可能要三做出多三个项目三（财务三）评估三。而贷三款客户三的信用三评级一三般只有三一个，三也就是三说借款三企业与三其在贷三款银行三内的信三用评级三是一一三对应的三。（三）三评估手三段2．信用三评级方三法商业银三行客户三信用评三级主要三包括定三性分析三法和定三量分析三法两类三方法。(1)定性分三析方法定性分三析方法三主要指三专家判三断法。三专家判三断法是三商业银三行在长三期经营三信贷业三务、承三担信用三风险过三程中逐三步发展三并完善三起来的三传统信三用分析三法。专三家系统三是依赖三高级信三贷人员三和信贷三专家家三自身的三专业知三识、技三能和丰三富经验三，运用三各种专三业性分三析工具三，在分三析评价三各种关三键要素三的基础三上依据三主观判三断来综三合评定三信用风三险的分三析系统三。行业内三最为人三熟知的三分析系三统是骆三驼(CA三MEL三)分析系三统，它三包括：三资本充三足率(Ca三pit三al三Ade三qua三cy)、资产三质量(As三set三sQ三ual三ity三)、管理三能力(M三ana三gem三ent三)、盈利三性(Ea三rni三ng)和流动三性(Li三qui三dit三y)五个评三价考察三因素。二、房三地产开三发企业三资信评三估定性分三析方法三的突出三特点在三于将信贷专三家的经三验和判三断作为信三用分析三和决策三的主要三基础，三这种主三观性很三强的方三法带来三的一个三突出问三题是对三信用风三险的评三估缺乏三一致性三，不同三的贷款三专家对三同一个三客户可三能会产三生不同三的评价三结果，三从而造三成不同三的授信三决策。(2)定量分三析方法较常见三的定量三分析方三法主要三包括信三用评分三模型和三各类违三约概率三模型分三析法。三信用评三分模型三是一种三传统的三信用风三险量化三模型，三利用可三观察到三的借款三人特征三变量计三算出一三个得分三来代表三债务人三的信用三风险，三并将借三款人归三类于不三同的风三险等级三。(3)财务指三标P99在进行三企业信三用评级三的过程三中不可三避免地三要用到三各类财三务指标三来进行三分析，三并根据三这些指三标计算三相应的三得分。三这些指三标包括三：①偿债三能力指三标②获利三能力指三标③营运三能力指三标(4)信用评三级指标三打分表在实际三操作中三，客户三信用评三级往往三以各种三打分表三的形式三出现，三表中各三项目得三分的计三算方式三依赖于三上面介三绍的各三种模型三公式，三商业银三行会根三据自身三情况选三择适合三的模型三。表4-3展示的三就是一三种被商三业银行三实际应三用的针三对房地三产开发三企业的三信用评三级指标三打分表三。P10三0三、房三地产开三发项目三非财务三评估房地产三开发贷三款的项三目评估三包括了三两个方三面的内三容，一是房三地产开三发项目三非财务三评估二是房三地产开三发项目三财务分三析房地产三开发项三目非财三务评估三包括：项目建三设条件三评估、项目市三场评估、资金来三源筹措三评估、项目组三织与人三力资源三分析四个方三面。（一）三项目建三设条件三评估首先要三调查房三地产项三目的建设背三景，综合三项目所三在地区三房地产三开发的三政策环三境、城三市建设三规划，三分析该三项目的三潜在经三济效益三和社会三效益，三评价其