某商业地产企业管控产品线专题

中原市场研究部201303万达商业地产企业管控产品线专题企业管理模式企业发展历程目录商业产品线代表性商业项目企业发展历程Part1万达集团发展简史1988：万达公司成立1992：改制为万达集团股份有限公司1994：万达进入足球领域1995-1998：在住宅开发的同时，经历开办电梯厂、制药厂、连锁商业等领域的探索，希望拓展长线、稳定收益的业务领域1988——19981999——20042005——20092010——20121999：开始订单地产生产—傍大款“沃尔玛”2000：退出万达足球俱乐部，确立商业、住宅两条腿走路2001：正式进入商业地产领域，长春万达建成2002：第一、二代产品投资高峰期2003：遭遇房地产宏观调控，资金链紧张2004：与华纳合资成立院线2005：开始与麦格理合作，进行REITs探索；调整管理组织架构2007：产品向第三代转型2008：应对经济和地产调整，企业进入短暂观望期2009：加强土地储备2010：全国范围扩张2011：大力发展旅游产业，第四代产品开始动工2012：26亿美元与全球第二大院线集团AMC签署并购协议；组建运营团队，准备涉足电商，将整合百货、高级酒店、旅游、电影院线……战略调整期发展、扩张期转型、摸索、调整期初创期企业管理模式Part2万达集团本部组织架构（按照分管总裁划分）万达集团将所有业务领域统一划分为项目前期、中期、后期三个阶段，分别由相应专业部门进行管理万达采用高度集权化的管控模式，除部分工程管理和销售实施放在区域公司，其它大部分职能由集团总部牢牢把控。万达集团的组织架构按照业务的发展流程，进行了更加彻底的调整，将所有部门划分入项目前、中、后期三个部分。一个总裁负责前期的拿地、规划设计、招商；一个总裁只管施工，达到快速统一的工厂化速度；一个总裁负责商业管理、院线、百货的管理。董事长总裁副总裁副总裁副总裁副总裁投资部财务部集团办公室人力资源部法律事务部审计部企业文化部信息工程部规划研究院发展部商务部商地研究院项目中心成本控制部安监客服部商管总部院线总部百货公司职能部门项目前期项目中期项目后期酒店总部商管公司总经理招商中心运营中心安全品质部万达商业管理有限公司组织结构常务副总经理副总经理副总经理副总经理物业管理部工程部财务部成本管理部人力资源部行政部信息建设部副总经理区域公司A区域公司B区域商管公司总经理区域招商运营副总区域物业工程副总区域财务副总区域人事行政副总区域人事行政经理信息技术部万达广场总经理（综合体店）招商运营副总物业副总工程副总财务经理人事行政经理人事主管行政主管区域公司综合体店A综合体店B综合体店招商中心总经理运营中心总经理副总经理副总经理副总经理餐饮美食部服装服饰部配套服务部招商推广部综合业务部主力店部常务副总经理副总经理管理一部运营总经理管理二部招商副总经理企划部总经理商管公司总经理万达商业管理有限公司——招商中心和运营中心万达商业管理有限公司职责负责向集团提供投资兴建万达广场的支持信息参与万达广场主力店、非主力店、公共区域房产技术条件中与后期经营、管理有关的部分的设计，并负责向规划研究院提供万达广场中步行街部分、物业管理用房部分、配套的停车场、广告位的设计边界条件负责系统内所属公司的的工商登记管理和档案的建立于日常管理工作负责万达广场的前期开办费用、招商推广费用、日常运营成本（含物业管理费）的测算和报审负责步行街商铺租金市场调研负责组建各在建万达广场的商管公司负责在建万达广场的非主力店招商的组织管理负责入驻商家的物业管理合同的谈判和签订（主力店和非主力店）负责组织万达广场的运营接管负责指导和督促各地万达广场设备设施移交负责万达广场开业的策划和组织实施负责指导、考核各地商管公司日常招商、营运、物业管理工作负责各地万达广场各项收入收缴工作监督考核负责监管和考核各地万达广场的安全工作负责集团商业管理品牌的的建设和维护负责商业管理系统的财务核算、资金管理负责商业管理系统的企业文化建设负责商业管理系统的团队建设和制度建设配合接待集团安排的的投资人的参观接待工作万达商业管理公司——招商中心职责负责制定集团商管公司招商、市场调查、商业规划等相关管理制度及规范，指导各地商管公司建立招商管理规范并监督执行负责草拟和提报新建万达广场步行街的定位、商业业态规划、招商政策及租金收益报告根据集团批准的的商业业态规划及租金指标，组织制定新项目招商方案、招商计划及时间进度计划，对整个招商筹备工作过程进行监督管理，并保障整体招商工作按时、按质完成根据各相关部门提供的步行街商户经营数据及意见，对商户经营情况进行分析，为万达广场的商户调整提供依据负责指导各地商管公司万达广场步行街商铺调整计划；审核招商指标并考核完成情况；审核商铺租赁合同并检查执行情况负责各万达广场广告位的招商及招投标管理工作负责对各地商管公司招商人员进行专业培训和绩效考核负责协助人力资源部对各地商管公司主管以上招商人员的招聘、转正、晋升、降级等提出意见负责建立商户信息数据库，并进行日常补充、完善、更新负责次主力店和连锁品牌商户的战略合作商务洽谈并签订联盟协议，为项目招商提供商户资源保障跟进相关行业发展变化，定期提交行业发展报告，为集团及集团商管公司决策提供信息和建议组织和推动集团商管公司与招商相关的合同、协议的标准化工作万达商业管理公司——营运中心职责负责制定和完善万达广场营运管理的相关管理制度和标准确保各地商管公司建立营运管理规范并对执行情况进行监督营运决策信息系统的建立与管理，负责汇总、分析营运数据，根据经营状况提出招商调整、营销策划活动、经营环境改善和提升计划开展市场调查与研究，分析和了解市场的发展和广场的竞争环境根据内部运营数据的分析和外部环境的调研，明确万达广场的定位，制定业态规划与品牌组合方案，并实施商铺和租金调整营销策划管理，参与制定年度营销策划方案和计划，组织和实施营销策划活动，进行营销企划活动的跟踪与评估经营规范的管理，统一广场的经营规范，提升广场的经营形象经营环境管理，确保广场内外环境的舒适度，提升广场的凝聚力客户关系管理，包括商户关系和业主关系，建立良好和谐的经营氛围顾客服务管理，建立顾客服务体系并监督执行公共关系管理，包括政府、媒体、社区和周围社团的关系，构建良好的外部经营环境人员管理，负责营运人员和营业员的日常管理，负责营运人员相关专业知识、技能和能力的培训和发展多种经营的管理，负责多种经营的规划、预算、招商、日常运营稽核与多种经营商户信息的维护和管理广告位的经营与管理，负责广告位的规划、预算与日常经营，确保广告经营的整体形象和安全负责集团相关政策的落实，确保各地商管公司返租租金、扶场金政策正确合理使用负责新场开业前期营运相关准备，确保新开发广场正常、顺利开业协同物管、工程、行政等部门进行资产管理，确保广场的安全、稳定，实现广场的保值与增值负责万达广场房屋租金、停车场收入、广告位租金、物业代理费、代收代缴能源费、多种经营收入等收费管理制度、工作流程、业务标准的制定负责各地万达广场房屋租金、各项费用标准的核查、执行标准的核查，以及统计汇总工作，定期提供数据报表负责各地万达广场房屋租金、各项费用缴收计划的制定，及时向集团财务部编报租金到账计划，向集团投资部编报未来年度租金收入预测协助已转让项目的租金收缴工作，负责与业主及其代理人的沟通协调，督导、协调各地商管公司配合受租工作负责各地万达广场房屋租金、停车场收入、物业管理费指标的制定与考核工作；组织有关收费减免政策的审核工作负责督导、核查各地商管公司多种经营、广告位经营的收费管理、合同履行、指标考核工作负责各地万达广场房屋租金、各项收费的信息收集、整理和综合分析，评定商家履约情况，定期进行信誉评估，形成分析报告负责评定各地商管公司收租收费工作万达商业管理有限公司——安全品质部职责协助各地商管公司逐步完善目前现行三标一体化制度的可行性，监督、检查各地商管公司对集团公司制度的落实情况负责对各地商管公司开业后的整体管理工作进行定期监督检查，对各地商管公司提出的和检查中发现的管理过程中影响品质的问题记录并递交相关部门跟进负责以保障安全和项目品质为出发点，定期对历次发现的问题跟踪解决结果，核实落实情况，提交公司领导后抄送相关部门进行整改并定期复查。对检查的问题重点跟进，配合各地商管公司研讨整改方案，对重点问题进行复查负责审批，指导各地商管公司品质管理工作报告、计划，监督各地商管公司品质管理工作落实。督促各地项目公司的自查和不合格问题的改进，协助各地公司提高资深检查力度和水平负责总结各地商管公司品质管理工作经验，对有利于提高各地商管公司的经验通过集团商管公司进行推广；负责品质管理主要培训工作的实施，收集提供相关品质管理提升的培训案例或培训资料提供给各地商管公司；整理检查工作中发现的共性问题和好的经验做法，编制培训资料督促各地商管公司学习负责依据每月检查问题汇总，列出下阶段工作重点和重点跟进的项目，协调集团商管公司相关部门进行集中检查；协助各地商管公司进行定期评估影响品质管理因素，指导编制整改方案负责对提升各地商管公司管理品质有利的方案或计划协调集团商管公司各部门配合工作万达商业管理有限公司——物业管理部职责监督、指导、检查各地商管公司保洁、消杀防疫和绿化等工作开展，建立规范有效的环境管理模式，努力营造清洁、尾声、美观、舒适的居住、办公及购物娱乐环境监督、指导、检查各地商管公司建立和实施有效的消防管理制度，确保消防管理组织网络敏感、灵动、严密；确保消防责任、重点防火部位清晰；确保消防设施设备配置规范、分布状况明细；确保消防设备及器材性能良好，运行可靠；确保各地万达广场处于消防安全运行状态监督、指导、检查各地商管公司建立并实施有效的安保服务方案，合理设置保安值守岗位，及时消除各项安全隐患；建立突发事件预案管理模式，确保发生突发事件时能及时、有效应对。监督、指导、检查所管辖住宅、写字楼物业提供标准化物业管理服务，营造良好的居住和工作环境，做好万达品牌维护和物业的保值、增值工作指导、审核各地商管公司与业主拟定和签定的住宅、写字楼等销售物业及商户的物业管理服务合约；负责主力店物业服务合同的谈判及签约；参与审核主力店租赁合同；对各地商管公司定期开展合同及法律相关知识培训，对各种物业管理合同的执行情况进行评估负责住宅、写字楼、商业等各物业类型的物业管理费测算，统计、指导、督促各地商管公司物业管理费收取工作；规范收费管理程序，完善收费流程，确保物业费收缴率；监督、审核管理费减免情况定期与主力店租户进行沟通，指导、检查各地商管公司与当地主力店租户沟通情况；处理主力店租户重大投诉；监督、检查主力店有关租赁合同、物业服务合同的执行情况并定期进行评估负责监督、指导和检查各地停车场的运行管理和收费管理，确保停车服务高效、有序、安全、方便，确保停车收费合法，收费过程无漏洞万达的决策机制：设立决策委员会与实施总裁一票否决制结合的高度集权决策体系商业地产规划院投资决策委员会招投标委员会王健林一票否决制万达基于其全产业链视角采用了倒金字塔管理万达集团公司

项目万达的“倒金字塔管理”专业委员会系统总部职能部门项目公司职权工程管理销售实施集团公司职权万达区域公司

拿地规划设计

招商成本控制财务管理销售计划

……“中央集权制”投资决策委员会、招投标决策委员会、商业地产规划院商管总部、酒店总部、院线总部、百货总部、项目中心商业地产研究部、发展部、商务部、财务部等万达项目管控体系商业产品线Part3万达商业产品集中于万达广场万达目前已经进入50多个重点城市，投资项目80-100个，主要位于东部沿海的一二线城市上海宁波南京南宁昆明南昌长沙武汉成都西安济南青岛天津北京大连沈阳长春吉林哈尔滨南昌商业住宅只有商业只有住宅兼有商业和住宅石家庄太原2010年：合肥两个万达广场、廊坊万达、石家庄万达、抚顺万达、无锡万达、鄂尔多斯（东胜）万达、包头万达、汉中万达、郑州万达、大同万达2011年：厦门万达、福州万达、银川万达、苏州万达、淮安万达、呼和浩特万达2012年：太原万达、蚌埠万达、镇江万达、重庆万达、温州万达、广州万达、唐山万达、宜昌万达项目形三态发展三及业态三构成万达经三历了三三代产品三发展之三后，开三始向体三量更大三、功能三更全、三体现“三文化、三休闲、三购物”三为一三体的商三业综合三城发展三，并逐三步向线三上综合三体延伸旅游休三闲度假三城综合商三业城文化产三业线上综三合体……1234项目业三态构成特点代表性三商业项三目Par三t三4项目简三介作为最三具代表三性的商三业中心三之一的三上海万三达广场三，已成三为五角三场商圈三核心区三域的时三尚新地三标。五角场三万达广三场地理位三置及周三边交通三情况除公交三便利之三外，邯三郸路上三的中环三高架、三及黄兴三路、四三平路上三的内环三高架更三是为消三费者的三出行提三供了多三种选择三方式三。地下B三1城三中城手扶梯手扶梯手扶梯电梯电梯电梯电梯电梯城中城三动线示三意图连接地三上广场主入口连接下三沉式广三场手扶梯手扶梯手扶梯手扶梯地上商三业设施整个广三场地上三建筑有三五幢群三楼分别三为巴黎三春天、三沃尔玛三大楼、三上海食三品一店三、宝大三祥青少三年活动三中心和三特力时三尚汇。项目组三成（二三）：地三下建筑地下建三筑分为2层，B1是城中三城，B2是地下三停车场三。项目组三成（三三）：联三体写字三楼三幢A级写字三楼层高三分别为22层、23层、25层，大三量的工三作人员三可以为三平日商三场内的三餐饮店三拉动消三费。联体写三字楼纵横联三系的三三条商业三步行街三上业态三以休闲三饮食、三服装、三金融为三主，集三众多知三名品牌三于一体三。商业步三行街南北方三向的休三闲街以三服装展三示为主三。有强三烈的商三业氛围三。主要三商铺有H&M、ID三O、SEP三HOR三A等。东西方三向的商三业街商三铺以休三闲饮食三为主。三给予在三广场内三人流提三供了一三个休息三，缓冲三的空间三。主三要商铺三有：必三胜客、三避风塘三、KFC、DQ、哈根三达斯等三。商业步三行街商业街三金融配三套配套方三面有各三大银行三如：工三商银行三、中国三银行、三交通银三行、上三海银行三、招商三银行等三等，提三供金融三服务。巴黎春三天作为万三达广场三的主力三商场，三业态集三中以服三装为主三，配以鞋三、包等三商品，三品牌齐三全，是三一个非三常有针三对性的三购物场三所。沃尔玛三大楼大楼集三珠宝、三大型购三物中心三于一体大楼外三立面上海第三一食品三商店上海第三一食品三商店是三上海市三历史最三悠久、三最专业三的食品三专营商三场，商三场汇聚三了全国三乃至世三界知名三的特色三食品，三形成目三的性购三物，带三动人流三进行消三费。宝大祥三青少年三活动中三心位于上三海第一三食品商三店北面三，同样三西临国三宾路的三宝大祥三青少年三活动中三心，也三是很具三有代表三性的休三闲、购三物、文三化、娱三乐场所三。宝大祥三外立面特力时三尚汇共计五三层的商三城的业三态通过三分布相三对更多三元更生三活，来三提升该三幢商城三的专业三性和独三立性，三以吸引三消费客三户。地下B三1城三中城万达广三场B1城中城三整体氛三围是一三个集娱三乐、休三闲、购三物、美三食的商三业场所三，并实三现承接三下沉式三广场人三流和引三导人流三的功能三。地下B三1城三中城（三业态分三布）总体来三看万达三商业广三场的5个裙楼三的特色三非常明三显：巴黎春三天的业三态集中三以服装三为主；沃尔玛三大楼的三业态集三中以百三货和珠三宝首饰三为主；宝大祥三青少年三活动中三心集中三以文化三、休闲三娱乐为三主；第一食三品商店三集中以三餐饮为三主；特里时三尚汇作三为各业三态的一三个补充三，并提三供更生三活化的三美容，三健身，SPA的一个三场所。庞大的三停车场三及业态三丰富的三城中城三使得人三流在引三导和分三流上井三然有序三。全面三的品牌三阵容，三完备的三品类组三成，使三顾客能三开心畅三游上海三万达广三场，体三验高品三质的时三尚生活三，享受三购物的三乐趣，三同时更三满足全三方位的三购物、三娱乐、三文化、三休闲等三需求。9、静夜三四无邻三，荒居三旧业贫三。。4月-三234月-三23Sat三urd三ay,三Ap三ril三29三,2三02310、雨中三黄叶树三，灯下三白头人三。。15:三18:三0415:三18:三0415:三184/2三9/2三023三3:三18:三04三PM11、以我三独沈久三，愧君三相见频三。。4月-三2315:三18:三0415:三18Apr三-2329-三Apr三-2312、故人三江海别三，几度三隔山川三。。15:三18:三0415:三18:三0415:三18Sat三urd三ay,三Ap三ril三29三,2三02313、乍见三翻疑梦三，相悲三各问年三。。4月-三234月-三2315:三18:三0415:三18:三04Apr三il三29,三20三2314、他乡三生白发三，旧国三见青山三。。29三四月三202三33:1三8:0三4下三午15:三18:三044月-三2315、比不三了得就三不比，三得不到三的就不三要。。。四月三233:1三8下三午4月-三2315:三18Apr三il三29,三20三2316、行动三出成果三，工作三出财富三。。202三3/4三/29三15三:18三:0415:三18:三0429三Apr三il三202三317、做前三，能够三环视四三周；做三时，你三只能或三者最好三沿着以三脚为起三点的射三线向前三。。3:1三8:0三4下三午3:1三8下三午15:三18:三044月-三239、没有三失败，三只有暂三时停止三成功！三。4月-三234月-三23Sat三urd三ay,三Ap三ril三29三,2三02310、很多三事情努三力了未三必有结三果，但三是不努三力却什三么改变三也没有三。。15:三18:三0415:三18:三0415:三184/2三9/2三023三3:三18:三04三PM11、成功三就是日三复一日三那一点三点小小三努力的三积累。三。4月-三2315:三18:三0415:三18Apr三-2329-三Apr三-2312、世间三成事，三不求其三绝对圆三满，留三一份不三足，可三得无限三完美。三。15:三18:三0415:三18:三0415:三18Sat三urd三ay,三Ap三ril三29三,2三02313、不知三香积寺三，数里三入云峰三。。4月-三234月-三2315:三18:三0415:三18:三04Apr三il三29,三20三2314、意志三坚强的三人能把三世界放三在手中三像泥块三一样任三意揉捏三。29三四月三202三33:1三8:0三4下三午15:三18:三044月-三2315、楚塞三三湘接三，荆门三九派通三。。。四月三233:1三8下三午4月-三2315:三18Apr三il三29,三20三2316、少年三十五二三十时，三步行夺三得胡马三骑。。202三3/4三/29三15三:18三:0415:三18:三0429三Apr三il三202三317、空山三新雨后三，天气三晚来秋三。。3:1三8:0三5下三午3:1三8下三午15:三18:三054月-三239、杨柳三散和风三，青山三澹吾虑三。。4月-三234月-三23Sat三urd三