城市轨道交通与房地产联合开发研究

城市轨道交通与房地产联合开发研究骆汉宾1,2,聂规划1(1.武汉理工大学管理学院,武汉430070;2.华中科技大学土木学院,武汉430074)摘要:联合开发是基于城市轨道交通及土地利用而发展起来的一种经营及资源利用模式,也是解决城市轨道交通建设资金的重要途径。在国内外相关文献研究的基础上,系统阐述了联合开发的含义,着重对联合开发的组织运行体制和联合开发的实施流程等问题进行了探讨。在此基础上,分析了武汉市轨道交通一号线的联合开发现状,并对武汉市轨道交通与房地产联合开发提出了相关建议。关键词:城市轨道交通;房地产;联合开发;实施流程中图法分类号:F540文献标识码:A1引言从各城市轨道交通的建设经营现状看,大多数处于政府补贴状态,以北京市为例,作为中国第一个拥有较完善的轨道交通网的城市,政府每年的财政补贴为6~7亿元[1]。究其原因,主要是轨道交通项目公益性决定的低价格体系下单一的票务收益,往往难以补偿巨大的建设投资和运营成本。因此,必须寻求城市轨道交通的多种经营收益,改善城市轨道交通的资金现状,城市轨道交通与房地产联合开发正好提供了这种可能性。2联合开发的含义目前,国内外关于联合开发的讨论和做法主要有以下几种:(1)美国城市土地协会(ULI)对联合开发分别从实务和理论两个角度进行了定义[2]:从实务层面上,定义联合开发为,与市民交通运输车站有关的房地产开发计划,此种房地产开发通常涉及很大规模,它可与交通运输车站的开发相配合而进行计划与执行。从理论层面上,定义联合开发为,交通运输系统附近,用于集结高密度人口,并可减少交通时间及成本,从而发挥最大效益的房地产开发活动。(2)在日本,联合开发通常指的是轨道交通与房地产的合作开发,即日本轨道交通企业采取的是以铁道为中心,以房地产及租赁业、购物中心等零售服务业、公共汽车业、出租车业、旅游观光和宾馆设施等为兼业的经营模式[3]。(3)在香港,联合开发通常的做法是地铁建设与沿线物业开发并举。其基本模式是,在需要建设地铁工程的沿线选定具有物业发展潜力的土地作为未来地铁车站用地,然后向政府申请取得开发车站上部空间的权利,进而寻求合作伙伴———地产开发商,出售物业所得的利润由地铁公司与发展商分享[4]。此外,地铁公司其他收益包括商场租金、广告和物业管理等[5]。国内的一些学者也对联合开发的相关理论进行了积极探索,形成的主要观点如下:(1)联合开发是轨道交通与周边用地协调发展的一种形式。它较好地解决了公共服务设施与土地、不动产之间的关系,是公共与私人资源有效结合的最佳方式。联合开发不仅能提供更高品质的活动,较完善的公共设施,而且能开辟轨道交通发展的财源[1]。(2)联合开发是地铁城市综合体适宜的开发方式。它包含如下2层含义:①地铁与房地产的联合,综合经济发展与运输服务,获得较高的投资回报;②政府与民间的联合,使政府的法定职能,如强制征地权、规划变更权等与开发商的资金、专门人才和有效管理手段相结合,使城市设计整体目标更易表达和体现[6]。分析上述讨论,并结合相关的实施经验,笔者认为应从以下2个层面来认识联合开发:(1)联合开发是一种在城市轨道交通发展过程中,将其与房地产开发相关活动当成一个整体来考虑的程序方法。通过统一规划和建设,实现轨道交通与房地产的互动发展。即以轨道交通带来的可达性带动周边一定范围内的房地产开发,并将其收益以适当方式补偿轨道交通的建设运营;通过房地产开发活动形成良好的商住环境,吸引公众居住、消费,从而进一步培育和增加轨道交通的客源,提高轨道交通收益。(2)联合开发的实施是一个多方协调、共同合作的活动。通常,联合开发的参与实体包括城市部门、轨道交通公司、地产公司以及公众等,即在联合开发的实施过程中,强调政府、轨道交通公司与房地产开发公司的合作。轨道交通建设主体利用自己在规划、土地等方面的法定权力结合房地产开发公司的专业化运作水平、资金以及人才,促进联合开发的成功实施。3联合开发的运行体制及实施程序3.1联合开发机构设计(1)机构组织及职责。联合开发机构组织关系,如图1所示。①联合开发办公室主要职责包括:联合开发建议的提出、规划组织、取得政府的政策支持、起草相关法规和制定公众参与计划等。②联合开发公司主要职责包括:寻找合作房地产开发公司、自行开发及经营部分物业等。(2)资金筹集及运用。联合开发公司的运行必须有必要的资金来源。在联合开发公司成立时的主要有如下资金来源:①轨道交通公司和其他投资机构按一定比例出资。②城市政府为了鼓励联合开发,可划拨或以较低价格出让沿线部分土地。③以轨道交通沿线土地未来收益作为抵押,获取银行等金融机构的贷款。在联合开发公司正常运行后,其资金来源主要有以下几方面:①土地转让收益。②物业发展经营收益。联合开发公司自行开发经营轨道交通沿线的部分物业,获取物业的经营、出售或出租收益。③收取部分受益者税费。由城市政府制定相关政策法规,以适当形式对一定范围内的受益者征收税费。3.2联合开发的实施程序联合开发是一项复杂的系统工程,有众多的参与实体。同时,联合开发涉及的专业面广,几乎涵盖了轨道交通建设以及房地产开发的所有相关知识。因此,从联合开发的规划、组织到实施必须遵照一定的程序进行。一个完整的联合开发实施流程如图2所示。4武汉市轨道交通一号线联合开发分析4.1武汉市轨道交通一号线概况及联合开发现状武汉市轨道交通一号线工程全长约27km,分两期实施。一期工程由宗关至黄浦路,工程全长10.24km,全线高架,是一条全封闭的高架线路,总投资约20亿元。武汉市轨道交通有限公司下设运营、资源开发两个事业总部。其中资源开发总部设立了综合部、房地产部、资源部和物业部4个部门,2003年资源开发总部实现收入321万元[7]。轻轨沿线的土地开发工作由房地产部负责,目前尚未全面启动。轻轨一号线沿线的资源开发收益将成为弥补轨道交通建设和运营成本的重要来源。从目前来看,有以下几点值得肯定:(1)武汉市在研究轨道交通建设规划中,由城市综合交通规划设计院以及城市规划设计院来牵头综合进行[8],在规划过程中充分考虑了轨道交通规划与城市规划之间的关系,使轨道交通规划与城市总体规划进行了有机衔接,符合联合开发规划的要求。(2)确定一号线线路具体走向时,在既有轨道交通线网规划的基础上,考虑预留地块开发的需要,为联合开发实施提供了前提条件。但是,武汉轨道交通一号线的联合开发也存在如下一些不足:(1)武汉轨道交通一号线一期工程早已完工,并于2004年7月开始试运营,但周边一些地块的开发却迟迟未进行,在联合开发的时序确定上存在一些问题,导致轨道交通对周边土地增值的影响没有充分发挥出来,也损失了部分收益。(2)由于武汉轨道交通一号线一期工程穿过的是市区中心,受原来规划的影响,不可能对周边区域进行大规模的拆迁及重新开发。车站设置也仅是从间距及与公交系统接驳方面来考虑,车站周边没有足够甚至没有土地用于联合开发,因此,大规模的联合开发不可能实现,导致车站作为新的城市集聚点的功能不能发挥出来。从沿线地块的分布状况看,只能进行一些零星的开发。4.2武汉市轨道交通与房地产联合开发建议(1)成立武汉市轨道交通与房地产联合开发机构。由它全面负责武汉市的联合开发工作,包括相关建议的提出、联合开发规划的组织以及取得市政府的相关政策支持等。(2)制定武汉市联合开发实施办法。它主要包括联合开发规划管理、土地管理、受益者返还,以及对联合开发的各参与实体的权利义务进行规定。(3)利用联合开发,促进旧城改造及历史建筑利用。武汉市是历史文化名城,历史建筑的保护和开发利用工作正在进行,在轨道交通线网规划范围内,要注意轨道交通与历史建筑的一体化规划。(4)车站周边区域的开发。依据武汉轨道交通线网规划,对轨道交通的站点规划应与现有土地利用相结合,站点区域应有大量的预留地块。通过联合开发规划,对站点区域的土地进行高强度、大规模、分层次开发,使站点区域成为新的城市功能区。5结束语轨道交通与房地产联合开发是弥补轨道交通建设运营的重要途径。我国各城市必须尽快建立起适合自身实际的联合开发运行体制,通过联合开发,使轨道交通真正成为城市交通的生命线、城市经济的繁荣线和城市发展的引导线。参考文献:[1]袁奇峰,郭晟.轨道交通与城市协调发展的探索[J].城市规划汇刊,2003(6):49-56.[2]美国城市土地协会编.联合开发—房地产开发与交通的结合[M].郭颖译.北京:中国建筑工业出版社,2003.[3]郑捷奋,刘洪玉.日本轨道交通与土地的综合开发[J].中国铁道科学,2003,24(4):133-137.[4]蔡蔚,叶霞飞.轨道交通与城市物业的一体化建设[J].上海铁道大学学报,2000,21(10):81-85.[5]郑捷奋,刘洪玉.香港轨道交通与土地资源的综合开发[J].中国铁道科学,2002,23(5):1-5.[6]王俊.地铁车站综合开发及影响的初步探讨[D].成都:西南交通大学研究生学位论文,2000.[7]武汉市轨道交通公司.武汉市轨道交通有限公司的最新发展状况[EB/OL]./2004-04-22/200442293235.htm,2004-04-22[