房地产管理评估及资产管理知识分析理论

资产评估

1第一页，共六十页。课程简介房地产评估政策性较强。房地产评估实务性较强。房地产评估应用性较广。2第二页，共六十页。课程内容第1章总论第2章房地产评估基本理论第3章房地产评估程序第4章市场法第5章成本法第6章收益法3第三页，共六十页。课程内容第7章假设开发法第8章路线价法第9章城镇土地分等定级与基准地价评估第10章不同评估目的房地产的评估第11章房地产评估报告4第四页，共六十页。教学目的与要求学习和掌握房地产评估的基本理论学习和掌握房地产评估的基本方法掌握房地产评估的应用技能5第五页，共六十页。第1章总论1.1房地产及其特征1.2房地产价值与价格1.3房地产价值的影响因素6第六页，共六十页。学习目标本章学习目标是使同学们掌握房地产的基本概念、特性和分类；掌握房地产评估的基本概念及相关事项；掌握价值类型基本概念与分类，及在评估中如何正确选择价值类型。7第七页，共六十页。1.1房地产及其特征1.1.1房地产的定义及其存在形态1）房地产的定义房地产是土地和房屋财产的合称，通常又称不动产。一般房地产的定义有广义和狭义两种。8第八页，共六十页。1.1房地产及其特征狭义的房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体的权益。广义的房地产是指除上述内容外，还包括诸如水、矿藏、森林等自然资源。1）房地产的定义9第九页，共六十页。1.1房地产及其特征土地是指地球陆地表面上下一定范围内的空间。建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类。1）房地产的定义10第十页，共六十页。1.1房地产及其特征其他土地定着物是建筑物以外的土地定着物，具体是指固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不能分离，或者虽然可以分离，但是分离不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者会使土地、建筑物的价值明显受到损害的物。1）房地产的定义11第十一页，共六十页。1.1房地产及其特征房地产的实物是指房地产中看得见、摸得着的部分，例如，建筑物的外观、结构、设备、装修，土地的形状、地势、地质条件、基础设施完备程度、平整程度等。1）房地产的定义12第十二页，共六十页。1.1房地产及其特征房地产的权益是指房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益和收益。1）房地产的定义13第十三页，共六十页。1.1房地产及其特征房地产的权益是以房地产权利为基础的，包括房地产的各种权利，受到其他房地产权利限制的房地产权利，受到其他各种限制的房地产权利，以及房地产的额外利益或收益等。1）房地产的定义14第十四页，共六十页。1.1房地产及其特征在中国，房地产权利主要包括所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权、空间利用权等。1）房地产的定义15第十五页，共六十页。1.1房地产及其特征（1）土地2）房地产存在的形态（2）建筑物（3）房地16第十六页，共六十页。1.1房地产及其特征（1）对于土地来说，主要有坐落位置，面积大小，土地形状，四周边界，地形、地势，周围环境与景观，利用状况产权状况，水文与地质状况，基础设施完备程度，土地使用管制，其他。3）反映房地产基本情况的因素17第十七页，共六十页。1.1房地产及其特征（2）对于建筑物来说，主要有坐落位置，面积大小，层数与高度，主体结构，设备设施状况，装修状况，平面布置，外观，建成年月，维修保养情况及完损程度，利用现状，产权状况，其他。3）反映房地产基本情况的因素18第十八页，共六十页。1.1房地产及其特征1）位置的固定性1.1.2房地产的特征2）寿命耐久性3）土地价值的双重性4）价值高大性19第十九页，共六十页。1.1房地产及其特征1.1.2房地产的特征6）产权分割性与权益的流动性7）保值增值性5）需求的普遍性20第二十页，共六十页。1.1房地产及其特征1）按房地产用途分类1.1.3房地产的分类（1）居住房地产；（2）商业房地产；（3）旅馆房地产；（4）餐用房地产；（5）金融用房地产；21第二十一页，共六十页。1.1房地产及其特征1）按房地产用途分类1.1.3房地产的分类（6）信息用房地产；（7）办公房地产；（8）娱乐房地产；（9）工业和仓储房地产；（10）农业房地产；22第二十二页，共六十页。1.1房地产及其特征1）按房地产用途分类1.1.3房地产的分类（11）特殊用地房地产；（12）军用房地产；（13）综合房地产。23第二十三页，共六十页。1.1房地产及其特征2）按房地产实物状态分类1.1.3房地产的分类（1）按处于不同区位、地段划分，可分为城市中心、城市边缘、城市郊区、农村等房地产；24第二十四页，共六十页。1.1房地产及其特征2）按房地产实物状态分类1.1.3房地产的分类（2）按建筑结构可分为钢结构、钢筋混凝土结构、混合结构、砖（或石）结构、木结构和其他结构的房屋建筑；25第二十五页，共六十页。1.1房地产及其特征2）按房地产实物状态分类1.1.3房地产的分类（3）按建筑层数（以住宅为例）可划分为低层（1-3层），多层（4-6层），中高层（7-9层），高层(住宅≥10层,公共建筑≥24米)，超高层（住宅≥30层、公共建筑>100米）；26第二十六页，共六十页。1.1房地产及其特征2）按房地产实物状态分类1.1.3房地产的分类（4）按建设和建筑标准可分为高级豪华、中等、普通标准的房地产；27第二十七页，共六十页。1.1房地产及其特征2）按房地产实物状态分类1.1.3房地产的分类（5）按建筑物的新旧程度可分为新建造的房地产、旧有房地产和危险用房等。28第二十八页，共六十页。1.1房地产及其特征3）按房地产开发程度分类1.1.3房地产的分类（1）生地：是指不具有城市基础设施的土地，如荒地、农地；（2）毛地：是指具有一定城市基础设施，但地上有待拆迁安置的旧房屋的土地；29第二十九页，共六十页。1.1房地产及其特征3）按房地产开发程度分类（3）熟地：是指具有完善的城市基础设施、土地平整，能直接在其上进行房屋建造的土地；（4）在建工程：是指地上建筑物尚未全部建成，没有达到交付使用条件的房地产。30第三十页，共六十页。1.1房地产及其特征3）按房地产开发程度分类（5）现房（含土地）：是指地上建筑物已建成，可直接使用的房地产。它可能是新的，也可能是旧的或经过装修改造的。31第三十一页，共六十页。1.2房地产价值与价格1.2.1房地产价值与价格的含义1）房地产价值房地产价值是专业人士根据特定的价值定义在特定的时间内对房地产价值的估计值。房地产价值属于交换价值范畴32第三十二页，共六十页。1.2房地产价值与价格1.2.1房地产价值与价格的含义2）房地产价格房地产价格是一个历史数据或事实，是特定的交易行为中特定的买方和卖方对于房地产实际支付或收到的货币数额。33第三十三页，共六十页。1.2价值与价格1.2.1价值构成理论1）劳动价值论2）效用价值论3）新古典经济学派价值论34第三十四页，共六十页。1.2房地产价值与价格1.2.2房地产价值形成理论1）劳动价值论代表人物:大卫·李嘉图、马克思，其主要内容：资产的价值由劳动所决定，即由生产该资产的社会必要劳动时间所决定，劳动是形成价值的决定因素。35第三十五页，共六十页。1.2房地产价值与价格1.2.2房地产价值形成理论1）劳动价值论生产某项资产的社会必要劳动时间会随着社会技术水平的进步和劳动条件的改善，以及劳动者技能的提高而不断变化，表现出下降趋势。36第三十六页，共六十页。1.2房地产价值与价格1.2.2房地产价值形成理论2）效用价值论代表人物:门格尔、杰文斯、瓦尔拉斯，其基本思想：资产的价值由资产为其占有者带来的效用所决定，效用越大，资产的价值就越高。对资产占有者来说，效用意味着收益，收益决定着资产的价值，收益越高，资产的价值越大。37第三十七页，共六十页。1.2房地产价值与价格1.2.2房地产价值形成理论3）新古典经济学派价值论代表人物:马歇尔，该理论是将前两种价值理论结合起来，以亚当·斯米的自由放任经济理论为基础建立的价值学说。38第三十八页，共六十页。1.2房地产价值与价格1.2.2房地产价值形成理论3）新古典经济学派价值论商品或资产的价值来源于生产（成本）和消费（效用）两个方面市场经济条件下，商品或资产的价格由供给和需求双方共同决定。市场经济条件下，商品或资产的价格由供给和需求双方共同决定。39第三十九页，共六十页。1.2价值与价格1.2.3均衡价格与市场价格均衡是一种没有变动趋势的情况。均衡情况下房地产供给者所愿意供给的房地产总量与购买者所愿意需求的总量正好相等。40第四十页，共六十页。1.2价值与价格1.2.3均衡价格与市场价格一个均衡价格就是使供求处于均衡状态的价格，它也是一个能保持下去的价格。41第四十一页，共六十页。1.2价值与价格1.2.3均衡价格与市场价格如图1—1所示，总供给曲线S和总需求曲线D的交点为供求均衡点。这时对应的价格P0，称为均衡价格，所对应的需求量或供给量Q0，称为均衡数量。42第四十二页，共六十页。2.1价值与价格1.2.3均衡价格与市场价格图1—1供给与需求的均衡DS价格0Q0P0P2P143第四十三页，共六十页。1.2价值与价格1.2.3价格与成本1）主要成本类型（1）会计成本与评估成本（2）个别成本与社会成本（4）历史成本与重置成本（3）客观成本与实际成本44第四十四页，共六十页。1.2价值与价格1.2.3价格与成本2）成本在价格形成中的作用（1）成本通过价格实现进行补偿（2）成本是价格的最低界限45第四十五页，共六十页。1.3房地产价值的影响因素1.3.1社会因素1）社会治安状况2）人口状况3）城市化水平46第四十六页，共六十页。1.3房地产价值的影响因素1.3.2经济因素1）经济发展水平2）物价水平3）居民收入水平47第四十七页，共六十页。1.3房地产价值的影响因素1.3.2经济因素4）房地产投机状况5）世界经济状况6）国际竞争状况48第四十八页，共六十页。1.3房地产价值的影响因素1.3.3政治因素1）政治安定状况2）房地产制度3）房地产政策和法规49第四十九页，共六十页。1.3房地产价值的影响因素1.3.3政治因素4）政治安定状况5）房地产制度50第五十页，共六十页。1.3房地产价值的影响因素1.3.4环境因素1）声觉环境2）大气环境3）水文环境51第五十一页，共六十页。1.3房地产价值的影响因素1.3.4环境因素4）视觉环境5）卫生环境52第五十二页，共六十页。1.3房地产价值的影响因素除上述影响因素外，还有房地产自身因素、心理因素和其他因素等。53第五十三页，共六十页。本章小结房地产是土地和房屋财产的合称，通常又称不动产。一般房地产的定义有广义和狭义两种。狭义的房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体的权益。广义的房地产是指除上述内容外，还包括诸如水、矿藏、森林等自然资源。54第五十四页，共六十页。本章小结房地产按房地产用途可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产和其他；按建筑结构可分为钢结构、钢筋混凝土结构、混合结构、砖（或石）结构、木结构和其他结构的房屋建筑；按房地产开发程度可分为生地、毛地、熟地、在建工程和现房（含土地）。55第五十五页，共六十页。本章小结马克思主义认为价值是商品社会特有的历史范畴，价值的产生和存在是由商品社会的生产关系所决定的。效用价值论的基本思想是经济物品的价值决定于由商品为其占有者带来的效用。新古典主义的价值理论认为商品的价值来源于生产和消费两个方面，商品的价格由供给和需求双方共同决定。56第五十六页，共六十页。本章小结在现实中，影响房地产价格的因素很多，房地产价格高低是这些因素综合作用的结果。这些影响因素主要包括房地产自身因素、社会因素、经济因素、行政因素和环境因素等五个方面。57第五十七页，共六十页。思考题1.房地产有哪些特性？2.反映房地产自身基本情况的因素哪些？3.成本有哪些主要类型？4.经济方面的影响因素包括哪些？5.社会方面的影响因素包括哪些？6.成本在价格的形成中起怎样的作用？7.正确理解房地产影响因素的特征对评估有什么意义?58第五十八页，共六十页。本章结束第一章总论59第五十九页，共六十页。内容总结资产评估。第10章不同评估目的房地产的评估