花都雅景湾策划方案

雅景湾工程筹划案广州誉枫房地产投资策略参谋2004年11月18日前言第一局部：花都宏观经济分析一、花都区宏观经济分析二、花都区经济开展现状三、花都区经济开展趋势一、广州市房地产市场开展现状与趋势分析二、花都区房地产市场开展现状与趋势分析三、花都区未来城市规划开展分析第三局部：工程区域市场分析一、新华镇在花都板块的地位特点二、新华镇经济开展势头一片良好三、新华镇招商引资势头迅猛四、新华镇主要楼盘个案分析第四局部竞争对手分析一、竞争对手分析二、花都市场商铺分析第五局部工程理解及时机一、本工程地理位置二、工程周边环境分析三、时机四、威胁五、小结第六局部工程定位分析一、目标客户群定位建议二、工程定位：三、产品定位四、工程推广策略前言房地产工程营销筹划是通过对工程环境的综合考虑和市场调研分析，以工程既有条件为根底，针对当前的经济环境、当地房地产市场的供求状况、当地房地产市场的容量、工程所在区域同类工程的现状及目标客户群进行调研与分析，再结合工程的SWOT分析，以独特的概念设计为核心，运用各种策略手段对房地产开发工程进行创造性市场营销筹划的行为。第一局部：花都宏观经济分析一、花都区宏观经济分析花都区根本概况地理位置：花都区位于广东省中南部,珠江三角洲的北端，东连从化，南靠广州，西邻三水，西南连南海，北接清远，毗邻港澳，是广州的北大门，南北交通要道,素称“省城之屏障，南北粤之咽喉〞。行政管辖区：花都区下辖新华、花侨、花山、花东、赤坭、炭步、狮岭、北兴、芙蓉、梯面、雅瑶十一个镇。距广州中心城区仅22公里，总人口72万，城区人口约为22.38万。花都是侨乡，有华侨、海外华人和港澳同胞近30万人。交通系统：花都区既是珠江三角洲交通交汇之地，也是沟通珠三角与内地的桥梁和枢纽，拥有兴旺的水、陆、空立体交通网络，是105、106、107三条国道和机场高速、广清高速、京珠高速、广州北二环、北三环高速五条高速公路交汇之处。京广铁路线穿境而过，广州火车北站就位于花都。未来广州还将兴建1条城市地铁线和1条轻轨连接市区与花都，将大大地缩短花都与广州市区的实际距离。广州新白云国际机场也座落在花都，已于2004年8月底正式启用，首期客运量为每年2500万人次，货运量为每年120万吨，最大规模可达每年8000万人次客运和每年300万吨货运。花都港可直航澳港，年吞吐量150万吨。由于地铁、轻轨及机场的建成，花都将建成陆、空快速交通网络，并由此升级为广州重要的交通枢纽。花都区高等级公路之密集，水、路、铁、空交通之齐备，在全国是屈指可数的。随着交通系统的不断完善，花都区将逐渐成为广州以交通为核心的新中心，很大程度上将会带动花都区房地产业的快速开展。城市的未来功能规划与分区：花都区是广州市的工业开展区和重要交通枢纽。到2021年，花都城区规划范围为128平方公里，城区常住人口达40万人，并形成交通走廊区、城市中心区、城东开发区三个功能区片。城区规划将着重做好火车北站和新国际机场两个最大交通源的疏解和联系，充分发挥地缘优势，按照相对独立、各具功能的组团式结构形式，强化各分区的功能作用。二、花都区经济开展现状1、花都区经济开展迅猛近几年，花都的社会经济迅猛开展。尤其是2003年，花都区有三项重要的指标在广州地区名列前茅。一是地方财政收入增长幅度排名第一，去年税收总收入到达了41亿元，比上年增长43.5%，其中海关税14亿元，地方财政收入首次突破10亿元大关，到达10.52亿元，增长58.1%；二是实际利用外资增长排名第一，去年实际利用外资2.02亿美元，比上年增长66.8%；三是据权威机构调查显示，市民对花都区社会治安好转的认可率和在花都工作生活的平安感在全市位居第一位。2、2002年－－2003年经济指标的分析:2002―2003年经济指标各项经济指标2002年增长幅度〔％〕2003年增长幅度〔%〕2004年预测增长幅度〔％〕国内生产总值197.44亿元13.11229.27亿元14.13--------13人均国内生产总值32268元12.33-----------------------------工业总产值419.01亿元15.83509.2亿元24.16--------18.5农业总产值30.1亿元9.1529.21亿元0.03----------------财政收入6.65亿元46.0310.52亿元58.11—3月份实现财政收入2.43亿元，增幅达8.56%13.5城市居民人均可支配收入9567元--------------------农村居民人均纯收入6365元4.226560元3.06----3职工年人均工资15089元17.4617836元18.21----12社会消费品零售总额60.57亿元15.6968.14亿元12.5--------城乡居民储蓄存款109.43亿元14.71131.08亿元19.78--------固定资产投资47.78亿元64.55------------10全年旅游总收入13.88亿元6.93——------------外贸出口31478万美元17.2538738万美元14.2--------〔注:以上数据源自花都区年鉴与政府工作报告〕小结：1〕工业已经成为拉动全区经济开展的强劲“引擎〞。二、三产业稳步增长，城乡居民收入不断提高。2〕多个重要经济指标均呈两位数快速增长，说明花都区的经济增长态势良好，具有较强的开展前景。3)花都区的经济在广州市占有很重要的地位,开展速度位列广州市各区的前茅。3、2003年花都区经济开展状况工业2003年，花都区继续大力实施“工业兴区〞开展战略，强化了工业经济对财政增长的龙头作用，推动了经济开展和社会进步。全区工业总产值突破500亿元，到达509.2亿元，增长24.16%，工业增加值134.88亿元，增长19.4%。规模以上企业完成工业总产值376.3亿元，占全区工业总产值的73.9%。工业对经济增长的奉献率达78.83%，拉动全区经济增长11.14个百分点,已经成为全区经济开展的强劲“引擎〞。汽车、皮革皮具、金银首饰三大支柱产业开展迅速，成为壮大全区经济总量、增加出口、带动群众致富的龙头。2002年花都汽车城经省政府正式批准成为全省目前唯一的汽车产业基地，并被纳入全省工业开展总体布局。农业

2003年全区实现农业总产值29.21亿元，同比增长0.03%，农村经济总收入438.6亿元，同比增长7.88%，农民人均收入6560元，同比增长3.06%。2003年全区新上马的高新农业工程19项，总投资额4692万元。预计工程建成投产后年总产值共2亿元。按照区委区政府有关农业招商引资的规定，各镇和农业部门能够把握机遇，规划招商工程，积极主动进行农业招商，吸引了众多农业投资者前来洽谈农业投资工程。一年来，全区达成较大的农业开发工程20多项，投资总额5000多万元。招商引资给农民带来了实惠，增加了农民收入，逐步缓解了农村劳力过剩问题，并提高了农民的生产技术水平。商业

2003年，全区社会商品零售总额68.14亿元，同比增长12.5%，商品销售总额87.02亿元，增长7.11%，其中批发额40.78亿元，零售贸易总额46.24亿元。商业网点兴旺，商品流通秩序良好。全区平安生产形势逐步稳定好转，全区纳入统计的平安生产事故四项指数分别比2002年同期下降21.6%、13.37%、15.5%、13.47%。获省级立项的技改和创新工程7个，市级立项的技改和创新工程13个，其中4个工程已获市、区两级财政贴息和补助共422万元，获进口先进设备减免关税技改工程6个，共减免关税1035万元；获省批准的资源综合利用工程4个，获准减免企业所得税和增值税每年达300万元。招商引资招商引资取得新突破，花都区全区新批企业897个，投资总额47.13亿元，分别增长21.22%和27.78%。新批外资工程107个，增长59.7%，合同利用外资2.78亿美元，增长30.96%；实际利用外资2.02亿美元，增长66.8%，增长率为全市第一。其中，世界500强中已有7家企业落户花都。新批外商投资工程的平均合同外资规模有213万美元，新批和增资投资总额在500万美元以上的工程有13个，比去年同期增加了6个。这12个大工程的合同外资额共有2.01亿美元，花都区新批准增资工程有43个，增加合同外资金额1.20亿美元。欧美兴旺国家和日本在花都区的直接投资有比拟明显的增加，新批合同外资中的比重到达了42％左右。来源于香港的合同外资占31.1％，比上年略有增加，但仍处于历史较低水平。2004年CEPA协议开始生效后，香港效劳业投资内地的门槛将大为下降，香港在花都区的投资比例可望有所上升。制造业新批工程吸收外资占新批外资额83.63%。机械设备制造(含汽车及零部件)、金银珠宝、皮革皮具、水泥、纺织、电子等产业是制造业吸收外资的主要行业。效劳业新批外商投资吸引外资占新批合同外资金额16.37％；实际使用外资占27.34%。效劳业中各行业吸收外资主要还是房地产业。金融金融运行保持平稳健康开展的态势，去年全区金融机构各项存款余额174.15亿元，同比增长20.15%，其中城乡居民储蓄存款首次超过一百亿元，到达109.43亿元，同比增长14.71%。财政收增长较快，地方预算内财政收入完成6.65亿元，同比增长46.03%。旅游花都区是太平天国农民领袖洪秀全的故土，旅游资源丰富，自然景观和人文景观融为一体，洪秀全故居，是全国重点保护单位。同时，被人们称为“风水宝地〞的芙蓉度假村，集吃、喝、玩、乐于一体，成为远近闻名的旅游圣地。此外，花都八景中的盘古神坛、百丈晴峦景点以及梯面广州工人疗养院、狩猎场、王子山森林，北兴九龙潭水上世界等都是旅游度假的好去处。三、花都区经济开展趋势随着广州市“东扩、西联、南拓、北优〞的城市整体规划，花都区充分地享受了广州北优的优惠政策。花都成为广州交通枢纽，也是广东北部连接广州的重要出入口，地理位置在大广州环境下逐渐凸显。经济也因为在广州大经济环境及花都本身的经济内循环下得到空前的释放，年经济增长到达14.1%，居广州各区之首。可以预见，在未来几年随着经济环境的不断向好，招商引资的持续良性，花都区将成为广州有力的工业、物流支柱区，经济开展将会得到迅猛开展,居民收入水平将不断的提高，并由此带动购置力的稳步提升。一、广州市房地产市场开展现状与趋势分析1、市场总体供销态势广州经济的持续稳定开展为房地产业的开展提供了良好的外部环境，在经济开展的同时，市场对住房的需求有着进一步的拉动作用，市场需求的扩大为房地产的开展奠定了可靠的根底。广州市房地产开发资金来源总量小幅下降，2004年上半年为244.74亿元，同比下降了0.8％；资金结构也发生了较大变化，国内贷款、自筹资金比重下降，利用外资、其他资金比重上升，显示了内部资金对市场现状的谨慎及外围资金对市场开展的乐观。2004年上半年，广州市完成生产总值1865.54亿元，同比增长16.4％，增幅比去年同期提高3个百分点。广州市房地产开发投资168.93亿元，同比增长0.9％；续建工程完成投资116.90亿元，同比增长8.9％。随着货币调控等国家宏观调控措施的出台，新开工工程投资、纯土地购置投资呈现下降趋势。新开工面积535.00万平方米，同比下降12.2％；新开工工程完成投资50.70亿元，同比下降13.3％；纯土地购置1.33亿元，同比下降18.7％。广州市房地产开发资金来源总量小幅下降，2004年上半年为244.74亿元，同比下降了0.8％。今年广州市方案出让25幅经营性国有土地使用权，总用地面积100公顷，总规划建筑面积251公顷。广州市场的土地储藏相当充足，估计在2—3年内才能消化完毕，盘活存量土地将是近期解决土地供给的重要对策。2、2004年上半年广州市房地产市场情况2004年上半年，广州市老八区房屋成交登记面积650.41万平方米，较2003年同期增长36.7％。其中预售商品房成交登记面积394.36万平方米，同比增长37.45%；二手房成交登记面积256.05万平方米，同比增长35.6％。全市房屋成交登记金额302.35亿元，较2003年同期增长了42.6％。这一现象预示着广州市房地产市场在经历了几年市场容量高速拓展以及价格理性回归后，出现了价格回暖、成交量继续有效放大的良好局面。成交登记面积的增长明显比近几年年初的增长要快，这也是近几年来少见的。2004年上半年，广州市老八区预售住宅成交单套面积主要集中在70-90平方之间，占总成交套数的44.74％；成交单套单价主要集中在3500-5000元／平方米之间，占总成交套数的48.15％；成交单套总价主要集中在每套20万-50万元之间，占总成交套数的61.8％。2004年上半年与2003年下半年广州市老八区预售住宅成交结构的单套面积比重分布、单套单价比重分布、单套总价分布结构呈现出趋同性，一方面反映了广州市老八区房地产市场结构稳定，另一方面也说明了在当前市场产品差异性小的情况之下，只有大力提高产品的附加值，才能得到市场的认可。自1996、1997年国家实行宏观经济调控以来，广州市老八区房屋价格逐年回落，实现了价格的理性回归。房屋价格水平由1997年的6562元／平方米回落至2003年的4439元平方米；2004年上半年，房屋平均价格为4649元／平方米，出现了小幅的上升，为历年的次低点，价格水平仍在合理区间。(以上数据来源于2004年上半年市政府工作报告)3、广州市房地产开展趋势分析1)广州房地产市场进入群众消费时代目前，广州人的居住面积已达小康水平，广州房地产市场个人买家的比例已经超过九成，76%的广州人拥有自己的住宅，可以说广州住房进入了群众消费时代。其中，二次置业悄然兴起。2)二次置业成为广州人购房的主要倾向国际经验说明，当一个城市的人均GDP超过3000美元时，市中心区人口会出现向郊区转移现象。而广州人均GDP前年已经突破4000美元，加上城市快速干道、环城高速公路和地铁的建设，更使广州城市空心化、居住郊区化的开展趋势日益明显。富裕的广州人在二次置业时更看重住宅品质，其中首选污染少、安静的郊区住宅。这是广州人二次置业的主要倾向。3〕寻找投资保值增值的出路由于银行利率的收益较少，证券股市风险极高，许多市民手中有积蓄，就把二次置业当成保值增值的出路。二、花都区房地产市场开展现状与趋势分析1、花都区房地产开展走势花都房地产业开展起步于1991年，1992年至1995年为高速开展期，1996年至1997年为调整消化期，1998年至今为恢复上升期。从1997年至2000年的4年中，年均递增10％；2000年至2003年，房地产开发投资额更是逐年大幅上升，最顶峰期上升2倍多。花都区房地产投资商过去以本地民间投资者为主，香港投资者也占有一定的比例，但近几年如雅居乐、恒大这样的品牌开展商的大规模开发工程迅速占领市场份额，并对引导居住消费升级起到重要作用。一直以来，花都区的住宅市场都是由本地客源消化。有数据统计，广州人在花都购房的市场份额约占20％左右。但是随着花都大环境规划的不断完善，新国际机场的搬迁，花都已构建了一个航空港的定位；设区后，花都与广州中心形成一体化的区域路网———在建的衔接地铁二号线、直达国际新机场的城市轻轨铁路加上京珠高速公路等，都使得更多人到花都购房置业成为可能。同时，在广州“南拓、东进、西联、北优〞的政策指引下，花都作为广州的后花园，其工农业总产值增长迅速，各种市政配套进一步完善，并在新机场迁入的利好条件下，物流业、汽车业、皮具业、珠宝业等支柱产业得到进一步开展，为花都楼市注入了巨大的市场购置力。据了解，从2003年开始，大量机场、汽车、物流业的专业技术人士及其家属都纷纷来到花都定居，进入2004年，这种趋势更为明显，很多广州白云区的市民也开始选择到花都置业。开展数据一：04年1-6月花都区房地产开发数据一览本年累计完成投资〔万元〕去年同期完成投资〔万元〕同比增长〔%〕805667502119.52本年签约面积〔㎡〕去年同期签约面积〔㎡〕同比增长〔%〕57718238011842.0本年均价〔元／㎡〕去年均价〔元／㎡〕同比增长〔%〕262724885.5开展数据二：广州市国土资源和房屋管理局公布的2004年上半年广州市商品房交易数据显示：由于新机场和汽车城的拉动，与前两年番禺、海珠、天河三区销售总成交额占据广州市成交总额的半壁江山相比，今年上半年登记的预售商品房成交情况显示，花都区登记预售商品房成交面积，仅次于天河和海珠两区，首次跃居三甲，并和天河区一起成为高层住宅和多层住宅成交量最大的区域之一。开展数据三：04年上半年广州市房地产售价租价均有明显上涨，花都区销售面积为57万平方米，同比增长2.2倍。……由以上数据反映，花都区的房地产市场在最近一两年的时间里，其增长速度不但没有放缓，而且一直保持着突飞猛进的上升势头，上升还越来越快。随着花都撤市设区后路网的日益完善以及今年8月份新国际机场的搬迁利好，大量专业技术人士前来花都定居，花都有望成为广州楼市后起之秀；而从今年上半年的区域走势来看，花都区将成为广州未来开发的重点区域之一，成为广州人置业的新热点，大有挤进广州楼市销售三甲之势。2、花都区房地产开展的板块现象在花都区房地产市场不断加温的大背景下，区内的房地产开展也呈现不同的板块开展趋势，具体分析如下：旧城板块：规划的重新划定使得城市的开展空间加大在花都区旧城区开发的楼盘中，成片的小区开发较少，零星的单体开发较多。这局部的零星楼盘由于规划设计落后、缺乏居住环境营造，销售一般，局部楼盘空置严重，虽经2年多时间的消化，估计现在还有6000套左右。

经过近几年的开展，目前老城区中涌现了如骏威广场〔22万平方米〕、金菊花小区〔10万平方米〕、雅景苑、金鹏花园、钻石花园、雅宝新城、新城市中心花园、金河湾等，主要都集中在花都广场半径1000米范围内，售价在1500元到2500元〔平方米〕之间。这些有一定规模、配套相对完善的开发小区，销售情况都较为理想，小区引入新的居住概念，更注重环境的配置，为花都的老城区带来新的开展动力。花都区的购房消费者以本地各镇的为主，约占70％；外来经商务工、购房入户的也有不少。政府广场新区：群雄逐鹿，成置业热点区域目前花都政府广场片区是开发热点区域。靠近政府广场的直接优势是享受市政规划及配套的便利。该板块目前在售的楼盘有雅居乐雍华廷、南航花园、福虹阳光美地、锦尚名苑等。雅居乐集团是较早选择登陆花都的大型房地产开展商，并在2003年“五一〞期间推出了雍华廷一期洋房组团，该期产品以高出周边产品50％的价格入市，在8个月时间内全部售罄，总销售面积约10万平方米，总体均价到达3000元/M2以上，凸现花都区中高端市场的巨大购置力。2004年5月，雅居乐雍华廷推出的都市水岸别墅组团“把戏巴黎〞，这批别墅凭借着开展商的品牌、成熟的配套、优美的居住环境，价格一路走高，从6000—11000元/M2不等，足足比周边同类型产品价格高出3-5倍。虽然价格高企，但销售畅旺，目前仅余20套左右。2004年10月，“把戏巴黎〞推出约600套洋房，目前已售出7成，成交均价3400多元/㎡。据了解，雅居乐的洋房和别墅以本地的生意人及公务员为主要购置对象。同时由于看好新机场和风神汽车城带给花都的开展机遇，也有局部本地的炒家纷纷入市，致使该盘的销售获得了满堂红。小结：目前，政府广场一带的房地产开发是最受市民关注的一个版块，也是销售最火爆的区域。该版块已经成为了花都区房地产开发的领头羊。郊区大盘：航空港定位吸引穗买家于03年国庆节入市的金碧御水山庄，凭借优美的居住环境、低廉的价格震撼了整个广州楼市，受到了各路买家的强烈追捧。据统计，开盘当天前往金碧御水山庄看楼的人数高达５万多人，首期推出的６１７套山水别墅被一抢而空，成交额近５亿元。此外，还有很多买家在询问二期工程别墅的类型、价格、位置、进展等等情况。可以说，金碧御水山庄的成功，使花都楼盘进入了一个新时代，一时间，花都楼盘受到了极大的关注。南航碧花园是由南方航空集团公司投入近36亿元兴建的南航基地的配套工程，位于花都王子山下，广清高速公路狮岭出口。占地面积160万平方米，建筑规模30多万平方米，建筑物共781栋。有商务别墅、独立别墅、双联别墅和公寓等。该工程全部别墅都是依山靠湖而建，景观不错，配套齐全。业主可享受航空标准的效劳体系。新机场旁边的别墅工程泰湖山庄一期占地43万平方米，已开工建筑面积约为7万平方米。该工程因开发商实力方面的原因工程无力为继，2004年10月在无形象支持的情况下，强行开盘失败。西部板块：风神构筑花都居住后花园作为花都区重中之重的龙头工程，风神汽车城从人口、经济、产业带动、商业开展等方面都起到不可估量的作用。据调查，花都汽车城于２００２年７月开始规划建设，首期占地１５平方公里，第二、第三期规划占地约５０平方公里，横跨新华、炭步两个镇。目前，汽车城零配件工业园一区８６．７万平方米已完成了七通一平，土地已全部转让完毕。二区２００多万平方米正填土施工，６０米宽的车城大道、３０米宽的东风大道通车。花都区要求，根底设施的建设真正做到路通到哪里，相关配套设施建设就完善到哪里。汽车城是一座包括制造、研发、教育、贸易、体育、新镇六大功能区的综合性汽车产业基地，其定位是凸显高科技含量和集聚汽车产业及城市开展要素，建成广东汽车乃至全国汽车的“硅谷〞。风神汽车的早期入驻，使得花都汽车城第一期土地很快被四十多家拟设厂的全球各地汽车配件厂抢夺一空。研发中心的落户，更使得花都汽车城的主管官员和开发商按捺不住笑容，一批招商经理频频穿梭日韩港台，业内人士预测，花都汽车城的投资热将直线上升。今年上半年，花都区投资８０００万元改建了风神大道，近期还着重对风神汽车公司新的生产区周边市政建设进行改造，还将规划改建风神大道往炭步方向路段。花都默默地在广州打造中国的底特律，花都汽车城的面积一扩再扩，现已规划到５３平方公里，和有些地方花架子不一样的是，在花都汽车城，每平整一片土地，很快将出现一片厂房；紧跟着规划后面的是一迭投资合同。汽车界的马太效应在这儿应验得十分灵验，产业的群聚效应将使得花都汽车城进入一个良性循环：产业群聚将使得投资企业“综合本钱低、市场时机多〞，投资风险的降低将使得产业群聚的速度加快。50000个就业时机下的居住需求现时花都的产业开展方向将是电子、汽车制造、计算机、信息工程等多领域的高度结合，将会对人才的需求提出更高的要求。相应地，随着外贸、旅游、环境保护、生态平衡、现代化的电子商务、物流管理的飞速开展，随着中国参加WTO后所面对的新的经济环境的变化、对通晓国际法律、贸易规那么、贸易保护等专业人才的迫切需求，对人才需求也将会提出更高的要求。再用开展的眼光来看，整个花都地区的生态环境、产业结构的变化导致经济结构的变化、管理人才结构的变化、也更引起高层次人才需求关系的变化。花都汽车城的建成还将为花都乃至广州带来50000个就业时机，据调查一个汽车行业的就业岗位将带来8个其他行业的就业时机，花都市的社会人员的层次结构也会因此而得到改善。2021年花都汽车城的景象：汽车贸易客商云集、汽车博览人头攒动、汽车专卖店品牌林立、每年50万台轿车从这里驶向世界各地、每年近5000名汽车专业人才从这里进出、新一代的概念车从这里发布、风景秀丽的汽车高尔夫公园在这里诞生，以汽车生活为主题的娱乐、赛车、休闲、购物等为市民带来全新体验。汽车城给我们带来的远远不只这些，因为它必定带来花都的繁荣，并影响着市民的现实生活。小结：伴随国际机场的开通，风神汽车的大规模投产，大大小小的配套企业随之而来，每年产值将高达数十上百亿元；同时外资企业的涌入，将会拉动花都区经济超常规的开展。这些巨额资金的注入将会给花都地区社会与经济的开展带来量的迅猛积累，乃至引起质的飞跃。3、花都区商品房价格变化分析1997年——2003年花都的房价变化情况：区域年份新区旧区1997年1500元／平方米1700元／平方米1998年1600元／平方米1700元／平方米1999年2100元／平方米1500元／平方米2000年2500元／平方米1600元／平方米2001年2750元/平方米1700元/平方米2002年2838元/平方米1820元/平方米2003年2880元／平方米1860元/平方米2004年上半年2900元/平方米1865元/平方米小结：从1997年——2004年的房价分析得出，新区和旧区的房价相比呈交换式变化，新区房价越来越高，旧区越来越低。以上情况说明花都区房地产业正朝着稳步开展的目标前进，市场的趋势呈上升态势。新区正日益受欢送，随着经济的开展与人们居住观念的改变，同时，新移进来的人口与原有的人口分流到新区，将会促进新区的房地产的快速开展。通过市场调查的数据分析得出，从1997年到目前，花都区的房价根本上没有很大的变化幅度，说明花都区的房地产市场还有待挖掘，市场的开展空间还是较大的。通过上表可知，花都区房地产市场价格呈良好的态势开展，随着经济的开展，汽车城产业的带动，及广州大环境下的经济拉动，根据花都区近几年的楼价变动参数，按照目前花都区楼价的开展趋向，可预测在未来2年，花都区楼盘价格将突破3500元大关，逐渐上升。花都区近年楼价变动图：4、花都区房地产开展的动力支持点A、城市化进程推动房地产的全面开展根据?珠江三角洲经济区城市群规划?预测，随着城市化进程的开展，到2021年，花都城区规划范围为128平方公里，城区常住人口达40万人，城镇居民人均居住面积到达30平方米以上。由于城区和人口的膨胀，将会带来大规模的城市建设；同时，由于耕地的减少，促进更多的农业人口向城市转移，对城市住宅需求上升。B、政策促进商品房的需求量的上升由于取消福利分房，原来机关国企职工的住房问题必须通过购置商品房解决，这一群体人数众多、收入稳定，是消费市场的一大主力。而这一群体中的相当一局部，将进入置业年龄或二次置业阶段，商品房需求量较大。C、开展与旅游结合的房地产业随着广州市民购房置业对环境重视的程度越来越高，花都的环境优势将日渐突现。花都区的绿化面积6.9平方公里，绿化覆盖率高达43.5％，人均占有绿地面积8.5平方米，一直有“广州后花园〞的美誉。在这个有山有水的地方，十分适合兴建大型的生态小区。开展与旅游资源结合的房地产业是花都今后房地产业的开展方向之一。D、与广州构筑一体化的交通网络，拉近城市之间的时间距离花都交通的开展条件并不弱，新国际机场的搬迁，已为花都构建航空港的定位；同时，在建的衔接地铁二号线、直达国际新机场的城市轻轨铁路加上京珠高速公路等，与广州中心形成一体化的区域路网，使更多人到花都购房置业成为可能。E、低本钱吸引更多目标客户的关注由于花都房地产开发费用较低，对外地房地产开发商来说，这是一个投资开发的良好契机；同时，当地政府为了改善投资环境，提升城市的核心竞争力，推出了一系列的投资优惠政策，如税费的减免、投资相关手续的简化等，吸引更多的资金注入花都，推动花都第三产业的开展。目前，花都房地产市场以本地消费为主，广州人购置的市场份额约占２０％左右。现时花都区内房价还相对偏低，绝大多数中高档的住宅小区销售原价都在1500元到2500元之间，以100平方米的户型来算，售价大约在15万到25万元间。根据联合国人居中心数据统计，全世界城市平均住房消费中房价与收入的比例是7倍，而2003年，花都区职工平均工资为17800多元，以三口之家为例，那么每户可承受的房价多达37万多元。F、广州市民组成的购置团体将会成为花都区房地产市场的重要支持花都区作为广州市政府开展规划的“北优〞区域，房地产开发将会获得很多利好政策支持。随着花都区知名度的提高和广州居住分流的需要，由广州市民组成的购置团体将会成为本区房地产市场的重要支持。由于交通网络的完善和生活水平的提高，广州市民的居住范围正不断扩大〔一方面由于市区楼价高，另一个重要因素是居民对生活环境的要求不断提高〕。据资料统计，广州市民私人小汽车的家庭拥有量已达5.5％，而且呈不断上升趋势，随着轿车价格降低和市民收入的提高，市民私人汽车拥有量将迅速增加，进一步导致居住的郊区化，促进周边地区房地产市场的开展。G、国际机场营运、汽车基地开展以及物流区建设，人财物的大量投入，也将为北部房地产的开展带来机遇。新国际机场营运、汽车城开展以及物流区建设将不断提升本地高层次人才比例，长驻花都的专业技术人员和往来商家对花都房地产市场需求的拉动作用将日益显现。H、撤市改区，有开展更有竞争撤市改区，既为花都房地产业注入新的活力，也引来更多更大的竞争对手。随着市场合理化、理性化程度提高，市场竞争也进入楼盘综合质素比上下的“质素竞争〞时代、“品牌竞争时代〞，这必然会促使开展商以更加专业的精神营造精品楼盘。J、撤市设区为花都房地产业带来新契机花都撤市设区后城市规划的变化，引起城市建设、开展商开发概念、置业者观念的大变化，代为花都房地产业与时俱进的珍贵开展机遇。三、花都区未来城市规划开展分析花都打造广州“新北翼〞花都区为北部组团，开展战略为：构建广州中心城区的生态屏障，重点保护水源和森林，结合新国际机场和广州北站的建设，开展航空运输、物流业、仓储业、特色旅游业、都市型农业，保护和开展林业和粮食、水果种植业，适度开展房地产业。广州市将在今后五年内兴建二十九项重点根底设施工程，包括北部区域的地铁三号线，新国际机场，新机场高速北延线公路，新机场轻轨等。小结：1〕2004年，是花都区加快开展的机遇之年，广州新国际机场启用，将对花都经济社会开展产生广泛而深远的影响；2〕东风汽车公司等一批龙头企业正成为带动地区经济快速开展的火车头；3〕园区经济与城市建设相结合将成为今后花都区加快开展的新途径；4〕今年以至今后几年花都区政府将把根底设施建设的重点放在汽车城，争取用几年的时间把汽车城建设成为具有鲜明产业特色的新兴城区，同时启动广州新国际机场产业园区的建设；地方财政收入和人民群众生活水平将有较大幅度的提高。第三局部：工程区域市场分析工程所在区域状况工程所在区域位于广州市北部门户地区，处于广州楼盘格局的最北面。该区域虽无法与广州其它楼市板块抗衡，但其凭借便利的交通和特殊的地理位置、新机场的立体经济，与广州市白云区其它几个楼盘板块相比还是占有一定的优势。随着花都板块楼市的不断开展，该区域内出现了雅居乐、金碧御水山庄、南航碧花园、雅宝新城等花都区内罕有的大型楼盘。这些大盘的推出，使该区域板块的楼盘提升了档次。一、新华镇在花都板块的地位特点1〕新华镇是广州市花都区政治、经济、文化、科技和对外交流的中心，区委、区政府所在地。2〕京广铁路和106、107国道纵贯全镇南北，新广花一级公路及机场快线与该镇连接。镇内有花都港、广州火车北站临近新广州白云国际机场，形成水、陆、空四通八达的交通网络。3〕新华工业区位于新华镇红棉大道两侧，东靠107国道、广清高速公路、京广州铁路、西北环绕花都区外环路。该工业区距广州20公里、花都港3公里、广州火车北站2公里、新广州国际机场8公里、香港、澳门160公里。全区总体规划占地面积8000亩，已利用面积4500亩，适合国内外客商开展各种无污染工业。二、新华镇经济开展势头一片良好2003年新华镇的各项经济指标：经济指标实现值同比增长〔%〕国内生产总值34.08亿元13农业总产值2.06亿元工农业总产值91.97亿元9.79财政收入9798.2万元42.06税收收入4.11亿元48.38外贸出口总值10463.5万美元21.5农民人均收入8488元3小结：1〕新华镇通过招商引资引进各项大型企业，争做广东的工业重区。2〕由以上的各工程经济指标可以得出，新华镇的经济开展势头较好多个重要经济指标均呈两位数增长，而且，增长幅度较大。3〕新华镇引进工程、财税和外贸出口的总量及增量继续保持全区各镇之首。三、新华镇招商引资势头迅猛新华镇2003年共引进工程163个，总投资额30亿元。目前已与超过40个企业签订了投资合同，总投资额超过12亿人民币。工业区成立以来，镇政府投入资金3000万元，实现了四通〔通电、通水、通路、通邮〕一平，现有首饰加工、精细化工、电子、皮革制品、不锈钢制品等工程。并由此带来花都区上万个就业时机。四、新华镇主要楼盘个案分析工程与雅居乐花园、云峰花园同是大型小区盘，形成直接的区域竞争，故对这二个楼盘进行单个案例分析：雅居乐花园〔现推单位〕户型面积〔平方米〕套数比例二房二厅95406.3%三房二厅106---15554085.7%四房二厅170以上508%(注:以上局部为雅居乐2004年10月1日开始出售局部)该工程位于新华镇新都大道以南迎宾大道以西。楼盘主力户型为3房2厅。目前的销售均价为3400元/㎡，毛坯房。该工程先前推出的别墅单位仅余20套左右未售，现主推把戏巴黎洋房组团，销售率在70%左右。该工程属于大型生活小区，占地400亩，容积率1.1，把戏巴黎洋房区为18栋1梯2户的12层电梯洋房，约630户。其中二房二厅95平方米，26万元起；三房102~156平方米，31万元起；四房136~175平方米，43万元起。配套设施有地中海式泛会所、茗茶馆茶餐厅、把戏巴黎豪华私人会所、货仓超市、中国工商银行、雅居乐幼儿园等；

周边生活配套效劳：港式街市、花都区中医院、云海阁酒楼、新世纪酒店等。雅居乐二期洋房自10月1日出售至今出售率约七成，销售均价为3400元/平方米。独立别墅和联排别墅已大局部售馨，售价为7500元~11000元/平方米。而170平方米以上的四房单位出售率约85%，价格为5000元/平方米，目前只剩下2楼和3楼的共8个套间未售〔此为有电梯的小高层〕。而103至155平方米的三房二厅套间，景观较好的已售馨，剩余局部都是近马路边及单位设计布局不合理的单位，出售单价在2600~3800元之间，95平方米设计的二房二厅单位共40套，现剩余10套未售，出售率75%。商铺局部，首期推出的5000平方米商铺已在二天内全部售馨，销售均价约为8000元/平方米，二期有5000平方米的30间的商铺现正登记中，内部估计价格约为10000元/平方米左右。据内部了解，现雅居乐住宅的购置人群为花都当的工商业私营业主及中高层的管理人员居多，而客户分布以花都当地人为主附以广州白云区的客户，花都〔含白云区〕和广州市区的客户比例约为80：20〔他们习惯把白云区的客与花都的客户归为同一类型〕云峰花园(现推局部)户型面积〔平方米〕套数比例二房二厅86.16~89.2942045.7%三房二厅97.43~123.1320021.7%四房二厅150.94~162.3120021.7%顶层复式150~24010010.9%花都区迎宾大道和镜湖大道交汇处，该楼盘占地21万平方米、建筑面积50万平方米、包括住宅、酒店和写字楼，以住宅为主。其中写字楼面积为25000平方米，酒店为29000平方米，均为2005年年底交付使用。现该楼盘出售A区局部，共20栋合900多套间，全部是12层高的小高层，有一梯四户和二梯八户，销售均价约为2200元/平方米，毛坯交楼。该工程的主题开发是“东南亚风情〞以新加坡风情为主旋律，楼盘附设的四星级酒店及专业一体化的写字楼是在花都区少有的，这可能是该楼盘突出重围的关键所在。该楼盘自开售以来由于样板房还未最后完成，小区的园林还没有正式开工，但销售尚算理想，总体出售率逾三分之二，该盘的定位客户群为花都及广州的中高收入人士。因此以其自身固有品质，将会是我们的一大威胁。第四局部竞争对手分析竞争对手分析1、雅居乐工程名称花都雅居乐地理位置花都区新华镇新都大道以南迎宾大道以西开发商广州花都雅居乐房地产开发占地面积400亩总体规划占地面积27.00万平方米

建筑面积30.00万平方米,容积率1.1，建筑类型：小高层洋房,多层洋房(带电梯),独栋别墅,联体别墅

主力户型三房二厅价格把戏巴黎共18栋1梯2户的12层电梯洋房，约630户，销售均价3400多元/㎡。其中二房二厅95平方米，26万元起；三房102~156平方米，31万元起；四房136~175平方米，43万元起。商铺：一期商铺售价8000元/平方米〔均价〕已全部售馨，二期商铺现正登记中，估计售价在10000元/平方米左右。楼盘主题把戏巴黎别墅级花园洋房销售情况现正出售二期配套设施小区配套效劳工程：雍华庭地中海式泛会所、茗茶馆茶餐厅、把戏巴黎豪华私人会所、万客隆货仓超市、中国工商银行、雅居乐幼儿园等；

周边生活配套效劳：五华货仓、香港城、港式街市、花都区中医院、云海阁酒楼、新世纪酒店等

点评此次洋房设计的最大亮点就是首创空中入户花园，面积最大超过20平方米，跃式设计，双阳台设计，欧式建筑风格2、云峰花园工程名称云峰花园地理位置花都区迎宾大道和镜湖大道交汇处开发商广州市宏峰房地产开发占地面积21万平方米、建筑面积50万平方米、包括住宅、酒店和写字楼，以住宅为主。其中写字楼面积为25000平方米，酒店为29000平方米，均为2005年年底交付使用。容积率2.38楼盘类型普通住宅、商住楼、附四星酒店总体规划住宅局部的A区，共二十栋，共900多套，都是12层的小高层，一梯四户和两梯八户。主力户型有两房至四房单位，面积从86－162平方米。户型比例二房二厅共440套〔面积由86.16~89.29不等,共三种户型〕所占比例：46.4%；三房二厅共500套〔面积由97.43~123.13不等,共三种户型〕所占比例：53%；四房二厅共6套〔面积150.94~162.31不等,只一种户型〕所占比例：0.6%价格2200元/平方米〔均价〕毛坯交楼楼盘主题给您一个绿色的家——东南亚风情画卷开盘时间2004年10月销售情况销售率约三分之二开发现状A区工程进行中，房屋还没有封顶，园林还没开始开工。楼盘特点以新加坡风情作为楼盘主题，建造花都区少有四星级酒店及专业写字楼缺点楼盘在一个地段相对较差的位置，周围常住人口极少，现成的配套完全没有，所有的配套都要后天补救。3、金河湾工程名称金河湾地理位置位于商业大道和田美河交汇开发商广州市花都粤华房地产开发占地面积总建筑面积10万m2左右总体规划总户数900多户,规划2期18栋楼,本期在售9栋8层1梯2户或4户无电梯房,共400套.结构已封顶.主力户型二房二厅\三房二厅户型比例三房比例占50%,二房二厅占35%,四房二厅占15%价格1800元/平方米，商铺局部：只租不售楼盘主题水色生活健康世家销售情况50%开发进度外立面装修优点小区的外墙用料较精,价格偏低,精品小区4、豪利花园工程名称豪利花园地理位置广州市花都区镜湖大道18号开发商广州市豪利房地产开发占地面积246亩容积率2.0总体规划一期开发:90多亩约1400户,建筑层数：13层主力户型三房二厅户型比例首期共220套，其中二房二厅共24套，占：11%三房二厅共：156套，占：71%四房二厅共：20套占：9%五房复式共20套，占：9%价格2300元/平方米〔均价〕楼盘主题新机场版块新加坡生活城邦销售情况首期推5栋12层高电梯楼开发现状首期5栋开发中缺点楼盘的地理位置较偏，楼盘内部活动空间很少，楼距较密，小区的园林特色不明显5、锦尚名苑工程名称锦尚名苑地理位置花都区新华镇凤凰路(城东新区,新都大道和凤凰路交界处东北角)

开发商广州高宜投资置业占地面积占地面积131亩，建筑面积20多万平方米类型普通住宅总体规划规划有24栋楼。东区12栋6层多层洋房，1梯2户，顶层是复式单位。西区有12栋6层，顶层是复式单位。一梯两户无电梯，户型为三房、四房和复式。东、西两区共700多户容积率1.02主力户型面积由98~213平方米不等户型比例三房二厅共226套〔面积由98~131平方米〕所占比例：30%四房二厅共522套〔面积由137~159平方米〕所占比例：69%复式单位：共八套〔面积215平方米〕所占比例：1%价格3100元/平方米(均价)、3700元/平方米〔最高价〕楼盘主题让洋房别墅化销售情况超五成，三房面积和四房面积的销售比例各占一半开发现状全现楼，2004年10月开始交楼优点水景贯穿整个楼盘，既有中央广场大型水景，也有复式、跃式、平层多种户型间隔，多重变奏空间，270度外飘阳台，视野开阔，缺点小区配套设施较少，生活极之不便，户型较少6、雅宝新城工程名称雅宝新城地理位置位于广州花都西城区占地面积100万平方米总建面积90多万平方米综合容积率0.9绿化率55%物业性质别墅和公寓居住社区开发状况正在开发第二期20栋别墅和35栋公寓价格公寓为1980—2500元/㎡联排别墅58—78万元/套独立别墅98－238万元/套配套1〕中山大学附属雅宝学校2〕9洞高尔夫球场3〕超级市场、肉菜市场、医务所、银行、山顶公园客户别墅早期以港澳人士为主，目前转为广州市民，公寓以花都区原居民及广州市民为主优点1〕二期及时调整客户群体，将主力消费从花都本地转向广州市区；2〕对原用地环境的保护较好；3〕预先建设大型生活配套设施。缺点总体规划一般，建筑风格比拟落后，产品竞争力稍差。公寓户型分析：第一二期公寓户型配比〔推出第一二期A、B区单位7层无电梯住宅〕户型面积〔㎡〕总推出套数〔套〕三房二厅102-118336二房二厅97.4624复式12销售状况分析：分期类别推出总量销售率售出数量一期独立别墅1520%3联排别墅3020%6公寓8010%8二期独立别墅405%2联排别墅8020%16公寓10010%10分析：1〕别墅早期以港澳人士为主，目前转为广州市民，公寓以花都区原居民及广州市民为主。2〕由以上的销售数据可以得到，独立别墅的市场欢送度并不是很强，联排别墅的销售较好，公寓的市场反响也不错。说明低总价的产品市场的市场欢送度较。3〕主要的目标客户群已转为广州市区的当地人。4〕雅宝新城原先是以开发洋房为主，主要面向的客户群体是以广州市场为主，但销售很不理想，后来从洋房开发改为别墅开发，销售情况一般。因此，在配套设施不完善，离城市中心较远，交通不方便的情况下的郊区楼盘，别墅对于当地市场的吸引并不是很大，也难以吸引外地客户的进住。7、南航碧花园工程名称南航碧花园地理位置位于花都狮岭山前旅游大道物业性质别墅和公寓居住社区占地面积2400亩〔含湖面900亩〕容积率0.23绿化率55%开发现状已建成200多栋高级别墅，20多栋公寓销售价格独立别墅：4000元/㎡，联排别墅：3500元/㎡，公寓：2300元/㎡。销售情况首期以内部销售为主，面对南航职工，聚集人气；二期面向市场，目前共售出公寓14套，别墅4套，销售率缺乏10％。主力户型分析：型号首层建筑面积(㎡)二层建筑面积(㎡)总建筑面积(㎡)推出数量(套)独立别墅A型157.27101.46258.7313B型213.45123.83337.319D型416.52220.3636.824联排别墅A户108.4185.21193.628B户100.7675.32176.088C户146.3199.32245.636公寓50--180858、金碧御水山庄工程名称金碧御水山庄地理位置位于花都狮岭山前旅游大道占地面积协议预征10000亩，目前红线规划3000亩物业性质别墅和公寓居住社区容积率0.23绿化率55%开发状况共1380栋高级别墅，首期出街616套户型面积独立别墅面积：３６０—７５０平方米三层双联排别墅面积：２５０—３６０平方米二层双联排别墅面积：１７９—２２０平方米价格独立别墅销售价格：１００—２５０万元/套三层双联排别墅销售价格：６５—１００万元/套二层双联排别墅销售价格：５０—７０万元/套配套一个具有国际顶尖标准的十八洞高尔夫球场新鲜无公害净菜种植及配送中心和水产家禽养殖中心大型综合体育运动及游乐中心及小学、中学、医疗康复中心、汽车销售中心、银行等各项利民设施优点1〕大规模进行开发，迅速提高工程的知名度。2〕将是本工程最大的竞争者，而其进度及政府资源利用已先行一步。9、泰湖山庄工程名称泰湖山庄位置位于花都区花侨镇花都大道旁物业性质别墅和公寓居住社区占地面积一期430亩容积率0.23绿化率75％开发状况４０多栋上下错落的别墅已经建成主体户型别墅面积由250—550㎡，四房三厅一功能厅---六房三厅，二功能厅；公寓面积由85--175㎡，二房二厅----四房二厅园林特色欧陆、北美、东南亚三大异域风情山水园林价格配套设施62万平方米泰湖、四星级酒店、18洞高尔夫球场、大型超市、山顶体育公园、水上游乐园、游艇码头、网球场、保龄球馆、壁球馆、幼儿园、中小学、沙滩游泳池等。特点规划设计和建筑设计落后，产品竞争力不强；10、东辉名苑工程名称东辉名苑地理位置位于紫薇路与玫瑰路交界处开发商广州市花都城镇开发占地面积47亩总体规划小区由14栋7.5层多层住宅和2栋别墅围合而成，多层住宅中，12栋一梯二户，2栋一梯四户。共有320多套房。主力户型以120、130平方的三方为主力户型价格2200-2600元/平方米停车场首层架空为停车场优点1〕户型布局较理想；2〕中心花园80×60米，南北视野达100米。缺点1〕小区的地块成南北向长方形，受地形限制，小区房屋均好性较差，只有60套方面对花园，仅占18.75%；2〕小区规划规格较高，但是容积率太低；3〕总体户型进深偏大，开间偏小，偏狭窄。11、美力花园工程名称美力花园占地面积2万多平方米总体规划由ABCDEFGHK九座7.5层一梯二户多层住宅和L一座7.5层一梯四户多层住宅组成。BCGHK座收层架空做车库，AEFDL座首二层座商铺。户数362套主力户型以110平方的三房二厅为主，占57.73%；二房二厅占32.32%，主力户型为90平方；140平方的四房二厅占6.63%；216平方的复式占3.31%。价格3-6楼一个价，2、7楼减少100元，顶层1380-1680元。近马路定价1980元，GK座2280-2380元。均可打95折。管理费0.5元交楼时间2004年5月交楼标准毛坯房12、阳光倚翠阁工程名称阳光倚翠阁占地面积6909.46平方米总建筑面积15130平方米均价2000元/平方米总体规划由4栋一梯两户的多层住宅组成。其中，AB栋7.5层，CD栋6.5层。顶层全部复式，面积200平方左右。楼距南北楼距17.1米户数105户工程进度2004年底封顶，交楼。13、云港花园工程名称云港花园地理位置龙珠路与曙光路路口东北角开展商广州宏利投资投资商美林基业集团占地面积18258.83m2总建筑面积4.5万m2均价1950元/平方米容积率2.23绿化率50%总体规划地块呈东西向长方形，在南北两面规划了两排9幢楼宇，南北楼距32米。北面1、2、3号楼3幢二梯四户18层，南面4、5、8号楼为8层一梯四户多层，9号楼为8层一梯三户多层；6、7号楼为一梯四户12层住宅。户型分布南排南二户大致为100平方，北二户大致为120平方；北排南二户大致为130平方，北二户大致为150平方。整个楼盘的户型呈现由南向北逐步级增的特点。户型设计要点厅的开间根本控制在4.4米，主人房开间3.8米左右。90多平方的三房二厅都没有套房，其中一个房间只有1.7米开间的5平方小房间，功能为书房。规划总户数400户停车场完全地下停车场缺点10平方的入门大厅根本没有任何实用性，对于其中低层次定位的客户群来说是一个消费障碍。14、西雅苑工程名称西雅苑销售价格楼层2-78-1011-1314-15复式北向售价〔元/平方米〕1700178018701870南向单位〔元/平方米〕1900198020702070北向4楼单位〔元/平方米〕特价销售1550元/平方米销售情况多层住宅已经根本售罄，现在销售的是2栋15层的高层住宅。高层住宅销售率已经到达68%。车位面积/价格17-18平方米/个，售价5万元，租金150元/个/月，平均每平方米2780元。但是销售并不理想。缺点1〕西雅苑的高层住宅规划户型比拟大，到达136、150、160、200平方。所以销售比拟困难，而被迫降价销售。2〕由于前期的销售问题，为工程的后期销售造成了一定的压力，不利于工程的销售。15、馨庭花园工程名称馨庭花园楼距宽度南北楼距90米，东西楼距50米。住宅价格最低价：1650元/平方米，最高价2450元/平方米。均价：2000元/平方米。向花园朝南的8、9单位2200元/平方米，朝新都大道的单位1980元/平方米，可打98折。商铺价格8000元/平方米使用率87%管理费0.9元/平方交楼时间2004年6月销售情况目前推出FGH幢，并已经销售约80%16、钻石豪园楼宇套数户型售价〔元/㎡〕销售情况管理费车位售价优点缺点多层10幢6.5层1001301600-200016套/45天0.6元75000元/个规划和户型较理想园林不上档次2幢小高层88150-1701800-2200售罄地税内购3幢高层192150-1701800-220080%地税内购1元17、云珠花园工程名称云珠花园所属区域花都区售楼部地址/广州市花都区龙珠路〔云山中学对面〕3689811136898608开展商广州市勤建置业广告代理商合富辉煌占地面积35260m2总体规划总建筑面积94200m2容积率3绿化率开发进度05年8月交楼楼宇类别小高层本期推出时间12月中旬公开出售首期推出时间内部认购期目前销售范围御水居、雍水居、听水居实用率8成楼盘均价2600元/㎡管理费1元/㎡主要户型二房二厅〔75～84㎡〕三房二厅〔带主人房94～120㎡〕复式〔156～222㎡〕配套设施幼儿园及首层商业街周边环境坐拥市政、商业、文化中心，南面是马鞍山公园。交通状况龙珠路与桂花路交界，距离新机场仅10分钟。楼盘主题悠扬水岸风情楼盘定位北部首席东南亚风情高尚社区广告定位领飞广州新生活广告投放主要途径11月18日已正式剪彩二、花都市场商铺分析花都新华镇的商业中心主要在秀全大道、建设路一带，现铺位的租金：秀全大道250元/平方米/月、建设路在秀全大道附近的在220~250之间，往南方向过了商业大道约180元左右，而商业大道一带约在150~200元之间，以这样的租金价格在投资角度反算此地的铺位售价在：18000元~30000元/平方米〔按年回报率10%计算〕。而工程所在地由于地处旧城区中，周围消费人员素质较差，故租金在50~80元/平方米/月之间，按年回报率10%计算，工程所在地的商铺售价应在：6000元~9600元之间。小结1〕主要购房客户群体是花都区当地居民，广州市民只占少量。2〕大规模的住宅小区较有竞争力，容易树立开发商与楼盘的市场形象和品牌。3〕综合素质较高的楼盘，其销售比拟好。4〕多数楼盘总体规划一般，建筑风格比拟落后，产品竞争力稍差。5〕总体开发本钱不高，当地的房地产价格较低，具有较好的性价比，较容易吸引目标客户群的关注。6〕品牌是当地房地产开发一个很好的筹码，对市场的影响力较好，可以很好的吸引目标客户群体的关注。第五局部工程理解及时机本工程地理位置工程位于花都区滨江路东侧，南面与广州市白云区雅瑶镇隔河相望，是花都区最接近广州城区的楼盘，是沟通广州北方向的出口，广州北部的咽喉之地。本案建设用地75368平方米，总建筑面积179376平方米，容积率2.38,内建多层、高层、小高层、高层共23栋楼房，附设会所、幼儿园各1幢。工程交通优、劣势分析(1)优势：地块临近新华镇老城区，利于享受当地已经形成的生活便利，而西有田美河水道、横潭公园，东有规划800亩湖面，呈半岛状，是建设高尚住宅小区的理想之地。地块位于白云与花都的接壤处，能充分吸引花都及广州的客户群体，易成为两区置业者关注的热点。〔2〕劣势：工程本身及开展商的品牌知名度仍未在当地确立。工程周边配套欠缺，10分钟步行范围内没有中小学及足够商业配套。工程周边多为狭窄的老城区马路，出行不便。工程周边以平价出租屋居多、人员混杂，容易给潜在客户带来负面影响。2、工程周边配套设施楼盘所在地在城区内，周围已形成了一定的居住人群，周围算不上兴旺兴旺但最根本的衣食住行还能做到，这也是本工程和竞争楼盘的优势所在。工程周边环境分析本地块处于花都、白云的接壤处，是紧邻新街河西北、田美河东南的狭长地块、三面环水，地块东高西低，高差约3米左右，自然形成一个中等规模“类半岛〞，具有独特的地理优势。工程目前为止还是一块未被开发的处女地，周边的配套设施还停留在旧城区的原状，但是随着新华镇大规模的城市改建及市政建设的加大力度，在未来的一、二年内，工程所处区域的环境将会发生根本性的改变。本工程地块的显著特征；是有河流、湖泊环抱，这在花都新华镇是绝无仅有的，这样良好的天然景观优势，将成为本工程胜出竞争对手的利器。周边的房地产开发普遍规模不大，未形成大规模开发的气候，比照政府广场新区如火如荼的开发热潮，工程所在区明显不受市场关注。根据“大盘做势，中盘做市，小盘做事〞的原那么，本工程应充分利用规模优势和景观优势，强势入市，让产品说话，以高姿态抢夺市场更多的份额比。本工程由于处于花都与广州的门户，将会是民众认识花都的窗口、标志性建筑群，政府将会对此高度重视，获得众多的利好政策支持。在工程成功开发上市之际，设计出引领花都房地产市场的产品，将对花都楼市带来强大的冲击，能抢占更多的市场份额，在短时间内也将引起花都及广州市场的关注，操作得当，还将引领花都的房地产市场走向新的竞争局面。这也是企业品牌树立的良好契机。时机1〕花都区城市战略高度的提升根据2000年9月广州市政府公布的?广州城市建设总体战略概念规划纲要?：花都区用地主要是以依托新机场开展成为广州地区的物流中心和与航空交通联系紧密的高新技术产业和效劳业基地。花都区是广州主要的水源修养地，在地区功能布局与空间结构进一步优化，花都区将成为生态居住板块。通过以上?纲要?可以看出花都区的城市地位是“广州后花园，花之都〞，是云山珠水重要组成局部。2〕风神汽车的投产及其所带动的其他相关产业汽车产业作为广州三大支柱产业之一，政府积极扶持，从而带动区域的经济的开展。汽车制造业是相对劳动密集型和知识型的企业，据花都区政府估计两大企业将为花都区带来2000-5000个就业时机和提供300-500个的中高层管理人员的职位。由于在规划时已考虑到居住配套问题，所以汽车城外的住宅工程只能吸收到收入较高的管理阶层，故此，汽车城可能为当地房地产工程带来一定的客户资源。3〕花都区新城市规划开展方向因为本工程处于花都新区的开展规划之中，周边的工业园区将会带来更多的人气，同时，随着工业园区的建设，周边的配套设施将会逐步完善，有利推动本区的开展，本工程将会充分地分享到这份现成的资源。4〕经济环境不断向好，招商引资全面展开花都区作为广东一个重要的工业城市，近几年经济不断向好，多项重要经济指标均呈两位数快速增长，开展的速度名列广州各区的前茅〔根据当地政府的工作报告〕。政府为了推动当地的经济快速开展，充分地出台一系列的优惠政策进行招商引资，吸引更多的外资。经济的快速开展，将进一步地推动当地房地产业的开展，有利于加快本工程的开展。5〕广州市实施北优战略，花都区形成广州北面枢纽广州市的北优政策将让花都区直接受益，为了自然生态环境与居住质量，广州市严格把控广州北部的开发。随着广州市区的人们对改善居住环境的愿望越来越强烈，比及广州以北周边城市进城一族的心理变化，本工程正好承当了衔接南北需求的角色。6〕亚洲最大机场——广州新机场的搬迁，为花都及本工程带来地位的迅速提升。随着新机场的搬迁与投入使用，将会为花都带来数以万计的从业人口，也进一步奠定花都在广东省以至在国际上的交通枢纽地位，花都的城市地位将会得到迅速的提升，增强花都城市的核心竞争力。本工程也将会伴随着花都城市地位的提升而引起更广泛的市场关注。四、威胁1、汽车城本身的居住配套随着汽车城的启动与投入使用，企业及政府将会加大力度跟进汽车城本身的居住配套，将会为汽车城的外来人口提供居住的条件。本工程距离汽车城并不远，只有三公里左右，汽车城的外来人口将是本工程的重要目标客户群，但汽车城的居住配套将会为本工程吸纳汽车城的外来人口过来购房增加难度。2、大规模工程不断上马目前，大规模的开发优势很多开发商都意识到，而且，也有不少工程正在不断上马，如碧桂园、嘉信华庭、雅居乐、合和新城等工程，大型地产公司如祈福地产、新鸿基等均在花都跑马圈地，意图随着花都区工业园区的建设及招商引资的春风，抢得市场一杯羹,尤其是邻近雅景湾北部地区将有三百多亩的地块工程正待开发入市，这将是雅景湾潜在的最强劲和最直接的竞争对手，因此雅景湾必须抓紧时间，加大开发力度，抢先在此区域开盘、推广、销售，力争在这个对手推盘之前树立自身良好的品牌形象，在该区域分得利润丰厚的头杯羹。竞争对手将分流本工程的有效客户群。因为已存在和潜在的竞争对手都在密锣紧鼓地推进，凭着其地段优势与市场先机，将会抢夺本工程的局部有效客户群，加大本工程的销售压力。五、小结1〕本地块还是属于一块未被开发的处女地，但当地政府的城市规划与区域功能的划分将为本地块的开展带来无限的市场时机。2〕随着新华镇的招商引资，越来越多的大型企业进驻新华镇，逐渐增强新华镇的城镇竞争力，进一步提升本地块的区域地位。3〕随着城市化进程的推进，花都更多农民及白领阶层人士的购房欲望日益加强，同时，广州北部如清远、三水及从化等地人们进城步伐的加快，将有可能为本工程带来一群庞大的目标客户群。第六局部工程定位分析目标客户群定位建议第一类目标客户群体：花都原居民年龄：35－50岁学历：以高中及大专为主，少局部为本科学历家庭结构：以三口之家为主，局部为三代同堂特点：这类型客户群体由于工作时间较长，经济实力较强。他们拥有丰富的人生经验，是社会中备受关注的一群。在为事业打拼了十几年，事业有成后，他们更需要寻找一个能充分放松自己的地方，充分享受工作之余的时间。第二类目标客户群体：广州市居民年龄：30－45岁学历：以大专和本科为主家庭结构：以三口之家或三代同堂为主特点：随着广州城区的人们收入水平日益增加，同时，对居住环境的要求越来越高，居住郊区化是广州市民未来的居住生活方式之一。因为花都区是广州天然的后花园，自然、舒适的环境对广州市民会产生很大的吸引力，而且，花都区的房价较低，因此，选择在花都区购房是广州市民的一大方向。第三类目标客户:在风神汽车城就业的新移民，以管理层及技术人员为主年龄：25－35岁学历：学历较高，以大专和本科为主家庭结构：以二人世界为主，局部三口之家特点：他们是企业中的中坚力量，是拥有丰富的专业知识和较高学历的一群。他们追求新事物，崇尚高素质的生活环境。他们大局部人正在创业，不少刚刚组建家庭,身负重任。他们有一定的经济根底，收入稳定。他们不屑于与平民为伍，他们认为自已目光超前，有着不同于别人的品味，他们自我感觉良好，精力充分，对未来充满信心。他们希望寻找更高层次的居住地方。于是，这里，正是他们要寻找的地方。第三类目标客户群体：华侨、花都辖下各镇居民、北部城市的居民年龄：40－50岁学历：没有明显共性家庭结构：家庭中人口较多，以大家庭为主特点：花都是著名的侨乡，不少的华侨回乡的时候都只能在当地的酒店居住。而随着花都区经济的不断腾飞，越来越多的侨胞回乡开办自己的工厂，并希望在花都落叶归根。他们由于见识较多，拥有外国居住的经验，对居住条件要求苛刻，希望找一处能与自己身份相匹配的居所。对于花都区辖下各镇居民中先富起来的一局部居民，由于手头的闲置资金较多。为了显示身份与地位，他们通常会在市区购置一套房子，作为入户花都的主要手段。花都位于广州市北部，是南北交通要道。新华镇是区府所在地，距广州中心城区22公里，东连从化，南靠广州，西邻三水，西南连南海，北接清远，毗邻港澳。本工程就是位于这个南北咽喉之地，充分地掌握了广东省北部一大消费群。因为，随着城市化进程的推进与人们进城的心理需求，清远、从化、三水等地将会涌进一大批城市之客，成为本工程的又一潜在客户资源。二、工程定位：花都首席亲水高尚社区本工程具有三面环水的独特先天性优势，比照最大的竞争对手雅居乐雍华廷，其强势品牌、成熟的建筑与园林产品均已获得当地市场的高度认同，并已经形成了很强的追捧效应，但水景不够是其作为理想生活居所的一大缺陷，这也正是我们制造差异化竞争优势、翻开市场空间、抢占市场份额的突破口。水是生命之源，水文化是人类文化的根源性文化，亲水是人与生俱来的倾向和心理特质，我们应在已有的田美河、新街河根底上对原有水景进行再开发，通过设计手段进一步丰富社区水资源，将工程的亲水性发挥到极至，以亲水生活方式凸显工程优势，引发目标客户群对亲水生活的向往，激发市场购置欲望，从而为工程成功提供保障。三、产品定位住宅户型建议面积〔平方米〕户型户数比85三房二厅3%95三房二厅(套房)5％105－110三房二厅带入户花园20％130－140跃式四房二厅〔套房〕带入户花园50%150－160跃式五房二厅〔套房〕带入户花园10%170－180跃式五房二厅〔双套房〕带入花园6%200－250复式单位6%总户数920建议规划住宅尽可能形成南北朝向；底层带花园出售，西向及北侧临街住宅首层带露台出售；装修方面提供精致型、豪华型两款套餐。住宅立面建议地中海式建筑立面，顶部错落式坡屋顶，外墙洗练干净，可参照星河湾、天翔花园。商业布局建议工程东侧建筑首层大局部架空，少量布置配合观景休闲需要的商铺，商业集中设置于沿田美河一线及北面规划路边。工程用地东侧临近800亩浩瀚湖面，是建造全湖景豪宅的理想位置，如建筑下部充满商铺，必将冲击豪宅定位，降低居住品质，严重影响住宅售价，且按政府方案三年内完成湖堤及新街公园修建工程后，沿湖一线将是市民休闲景观带，难以形成商业旺地格局，故在工程东侧布置过多商业功能是得不偿失的。相比之下，商铺集中于田美河一侧更为适宜。工程西侧及北侧住宅景观价值低于东侧，住宅定位中档，顾客对居住环境和形象的挑剔程度比湖景豪宅客户低，商业对住宅价格的影响相对较少，但同时我们应看到，田美河阻隔对河东铺面商业价值的发挥造成不可无视的负面影响，规划宜控制商业面积，防止物业积压、加重工程财务本钱。目前花都市场街铺抢手，而二层商铺并不受落，近期推出的商铺都是一层街铺这一点也反映了开展商对花都商业市场的正确理解。我们建议工程商业布局限于首层街铺，层高6米，如规划、管理、推广得当，那么不仅能取得满意的回报，还能为工程增光添色。商铺立面建议：采用欧洲古典建筑元素进行立面装饰，并通过路灯、壁灯等灯光景观设计，使沿街面形成浓郁的欧洲风情，增加商业街的观景和消费价值。会所设置建议会所设置于工程规划中轴线中部，座东朝西，前对入口花园广场，后接小区中心水体。工程在售期间，会所首层为售楼部。建材用料建议西侧面向田美河及东侧靠近滨江规划路的住宅及商铺可尽量使用各类环保型建材、太阳能设施，以到达隔音、防尘、节能、增加空气的清新度的效果，这样在增添工程卖点、减少销售阻力的同时，也有利于提升开展商品牌形象。环境设计建议1、外部环境改善：为提高西向临河住宅单位价值及提升商业街人气的需要，建议对跨田美河三桥以麻石等材料进行贴面改造，并争取政府部门支持，沿河西侧换种垂柳，河道近桥位置围网放置锦鲤〔需水利、工程论证〕，形成一河两岸“三桥烟柳〞、“花港观鱼〞的优美景观带。如田美河水道无法满足条件，那么可以改在入口花园处造“花港观鱼〞景。2、内部环境营造：小区园林以流水和香花为主题，设计水道蜿蜒流经各栋住宅大堂门口，形成亲水大堂卖点，局部水道中线预制花槽，种植低矮花卉，两岸陆地遍种丁香、玫瑰、月季、郁金香、桂树、香樟等花卉树木，构成区内处处流水花径的妙曼意境，以丰盈的水景、满目的绚烂鲜花、处处可闻的扑鼻芳香引发客户对诗意栖居的美好向往。此外，园林环境中应设休闲、运动设施〔包括水上单车、缓跑径等〕以满足业主需要。景观整饰建议1：将海马、海星等海洋生物以雕塑形式设置在园景中2：园中小亭设计波浪形顶部，方型立柱以浮雕石面作饰面，上有海洋文化的图腾〔仿海洋生物化石标本〕3：靠墙处和廊柱上悬空设置透明玻璃组箱，内放干海沙和海洋生物标本。4：挂设海蓝色画框，内置海洋和海洋生物图片，附以文字，系列性地介绍海洋的形成和其物种史的变迁。5:露天广场〔停车场〕：利用广场铺设以海蓝色为基调、内有群鱼穿梭的抽象画派风格的广场地砖，选定一双具有人性亲和力的海洋生物为工程形象代言人〔如