房地产公司资本运营实战手册

第1操作环节：认识资产经营的放大效应从生产经营迈向资产经营中现代企业运营方式的变化，从而实现企业管理的创新，资产经营命题的确立必将带动企业管理模式的整体创新，标志着企业管理思想和实践的新的飞跃。一般说来，资产经营具有以下六个放大效应：要素A：结构放大效应。资产经营跳出了传统的只对产品进行生产经营提供劳务的模式，对经营对象作了极大扩展，它把厂房、设备、产品、货币、债权等有形资产，以及商标、专利、技术、人才、商誉、管理、营销网络等无形资产全部利用起来，通过在资本市场上的运作，实现资源的优化配置和资产的快速增值。把经营对象由单一的产品或劳务的简单结构，扩大到了创造经济效益的所有生产环节和生产要素，从而形成企业利润的立体结构，推动企业的调整增长。要素B：交易放大效应。随着经营对象的扩大和完善，资产经营的交易规模也随之急速扩大，交易量与产品经营相比往往会呈现几何级数的增长，这是产品经营无法比拟的。要素C：市场放大效应。在资本市场曰趋国际化的今天，由于资产经营是通过价值形态、资本形态的交易方式进行的，不仅可以运用资本市场的各种投资工具，还可利用资本市场特有的流动性强，不受空间、时间限制的特点，与世界上任何地方进行交易，在这种意义上，市场容量几乎是无限地扩大。要素D：融资放大效应。资产经营把产业资本与金融资本结合起来进行融资，与一般融资方式相比，具有非常明显的特点：一是直接融资，它依托资本市场进行，资金来源面广；二是融资工具多元化，可根据条件和时机，灵活运用配股、注资、分拆、可转换债券、股份出售等各种融资工具；三是资金量大；四是股本型，无负债，可增强企业财务基础；五是无次数限制，只要企业经营好，在资本市场上进行扩股和配售基本上不受时间约束；六是具有兼容性，它不排斥一般融资方式，而且成功的资产经营还可以提高企业知名度和资信，更有利于企业进行其他方式的融资。要素E：时间放大效应。产品经营从建设、生产到销售，投资回收需要较长的周期。而资产经营由于它一般经营已进入销售阶段且有3年以上盈利佳绩的资产，因此它的投入和产出的周期集中在一个特定的时间中，然后在特定的市场交易中释放出来。因此投入产出时间大为缩短，这也意味着资金循环的时速大大扩大。要素F：效益放大效应。资产经营通过对资产存量和增量进行管理、重组和交易，可在短期内使资产获得最大限度的增值，为企业带来巨大收益。资产经营的交易有另一个特点，就是其交易不是以资产的当时实际价值进行，而是以溢价方式进行，不仅包括了当时价值，还能提交获得未来价值和利润，这就使资产经营的投入产出比大大提高。世界大企业的发展历史和资产经营的功能作用已经揭示，资产经营是迅速扩大企业资产规模的捷径。国有房地产企业只有依靠资产经营这个翅膀，才能实现长足发展，第2操作环节：房地产资产经营方式选择一般说来，资产经营的主要方式和途径主要有如下几种：途径A：上市经营上市经营是指资产进行整合重组，对外公开招募股份，在证券市场上市交易。这是资产经营的一种主要方式。企业上市既可以公开发行股票直接上市，也可以通过买壳等形式间接上市。这样企业可以在证券市场源源不断筹集资本、开展资产经营，且随企业的发展可以不断地注入新资产，也可以发行新股，在时机成熟时还可以将部分业务分拆独立上市，使整个集团不断成长壮大。通过股市筹资，不仅不要还本、无固定支付股息的约束，而且增资扩股相对灵活，从而可以±曾强企业财务基础。只要企业经营得好，注资和分拆上市吋通过溢价可使企业经营得到较高回报。如香港华资首富李嘉诚，以发展房地产为主业，同时通过收购兼并，重组上市，形成了以长江实业、和黄等三只香港恒生指数为主的上市公司体系，在不到3。年时间内，聚集了市值达6000亿港元的庞大资产，其每年产值甚至超过了国内一些大城市。需要注意的是：上市经营可在国内证券市场或国外证券市场操雹途径吹B沈：兼并与掀收购雾这是指一丈家企业，崭部分地甚罢至全部地元获得另一白家企业的岩资产。美嘉国经济学女家、诺贝律尔经济学惑奖获得者耐乔治．斯乳蒂格勒曾陆说：座暮宏“狗一个企业柔通过兼并掀其竞争对械手的途径恨成为巨型余企业是现克代经济史乖上的突出问现爬象篇”脚，秒输厦“出几乎没有挪一家大公茫司主要依巡靠内部扩底张成长起唱来巩的梅”繁。谅兼并与收揭购可以通浙过多种方律式来实现喜：一是以企现金购买贯资产；二杏是现金购枝买股票；躁三是以股究票换取资鲜产；四是侍用股票换拌取股票。顶后两种方抚式虽然互必换股票的武的数额完同全相同，逼但实际上叔在各自企获业资产中厦所占的比迁例却各异宋，从而达更到取得控险股权的目旋的。隶途径尖C伸：产权转遣让热对不需要碰或不符合直经营策略突方向的业置务或资产控，在需要围筹措资金钩，或资产档的市场较被为理想时滨，可以考羽虑进行产名权转让出胶售。从某绳种程度来偏说，产权罪转让是资优产经营的结最终实现老环节，是谜资产经营病的关键内蛮容。产权超转让的对谅象可以是敞兼并收来友的资产，认经过调整贞，可将其秧中优质资策产直接出偷售套现，奏如中信泰劳富将恒昌江大厦和投牢资股份高题价出售，引分得现金精股息厦11扛．狠7玉亿港元，郊部分地应男付了收购制资金需求忍。同时，厨对于效益懂较差的资宝产，在重弦组和加强傅管理后，谊待时机成低熟时也可庭出售。产绿权转让的优资产也可泛以是企业晃原有的资筋产，对于映那些增长购潜力有限干，或对企料业长远发末展战略关帆联不大的捕资产，可骂以通过转衫让获得资馆金，用来列发展新的陈或效益更赠好的项目克。产权转念让可以在岛证券市场券实现，也霞可以在产订权交易市肝场、资本铃市场上实律现。才途径横D装：租赁与沈托管务这是指以败法人财产兰权为基础柱，以短期困经营利润凑为指标的伍经营权转匆让，托管居是租赁的须延伸和完家善。租赁鄙和托管也缎是一种企按业资产市去场化运作伟方式，它铅们并未改初变资产所殃有权的性予质，而经靠营权和处贯置权发生芒了有条件摘的转移，雨并在租赁稍和托管过消程中双方匹都能受益团。作为租堡赁方和受杏托方，可订以凭借其架管理才能炮进而以较杏少的投入亦，借助他散人资产进苍行经营，嚼从而达到屠获取经济孟利益的目赶的。作为思被租方和桶委托方，饶可改善原蛋有资产的境盈利状况卵，获得收程益。烈途径极E丰：投资基枪金层组建方向昨性投资基雀金，在各极地市场上片配售上市臭，吸引国枝际中小投维资者的资剩金，投向锯获利较高绝的项目，需也是一种鉴资产经营欠的方式。享基金属于脱长期性股享本融资方堆式，适宜描长期性投棕资项目，记并可获得俯战略投资倘者的资金虚、技术及忧管理，且岭不影响企牺业资产负爪债比例。赶目前，这鸭种方式国宝有企业运闪用较少，倦但就长远棒而言则大搞有发展前百途。相途径深F馋：抵押经沃营叹抵押可在温短期内弥引补企业的央资金量的刮不足，使谎企业得以配将固定资购产折价进割入流动资乱产，共同酬支持企业仍的发展需疑要。但企滥业面临贷壶款利息过狗重，到期郊需要将资揪产套现还犬款，从而葱对企业发天展不利，却这是由于证企业要承此担较大的斗投资盈利权风险的缘花故。由于庆每种资产佩经营的方法式都有相垮应的优、鹅劣势，故壤现代资产亲经营注重螺多种方式茄的组合运怀用，使之念达到以小斜控大、资瑞产迅速扩畏张、效益糕迅速增长装的目的。短要搞好资帮产经营，推必须注意滩以下几点语：一是选吩好准确项之目。项目替选得好，腰资产经营破就成功了吴一半。要袜选好选准平项目，就会必须进行顷充分的市点场调查和斥科学客观贼的项目论击证，组织妻专门力量袖开展此项末专业性的局工作，为脚投资决策温提供科指学的参考痛依据。事河实证明，华资产经营宾搞得比较倡成功的公天司都以相掘当大的投尾入来抓好威这个环节钩。二是抓阁好企业经抖营管理。湖无论是不助直接介入得企业经营左管理的股待权交易业民务，还是盘涉及企业果经营管理织的活动，伤企业经营梳管理的状误况都是关肤键因素。削只有企业保经营管理谅处于良好芒的状况，肚资产经营锻才能顺利麦进行。大扬多数投资迫项目的效香益得到保竟证，资产溉经营才能享进入良性常循环。三膛是组织好王从事资产盆经营的力择量和渠道斤。无论是已哪种方式虾的资产经占营业务都统涉及大量已专业性操赏作业务，林如招股、劫注资、分瘦拆资产等镇等；同时番产生的交拖易是实现光资产经营霸效果的最认终环节，抵能否便捷穗及时地购蛇入或卖出锋有关的资裂产，对资浊产经营的恨顺利进行雪具有关键璃影响。因锁此，应当望组织专业酬力量来从愧事资本市枪场的具体涨操作事务环，并在资我本市场和咱产权交易割市场设立神自己的交赵易渠道，晴使资产经贴营渠道从征操作到交竭易都能顺以畅便利。左第疼3固操作环节带：房地产棋企业并购吨的实战流吐程设计评策略脂A搅：资债重拢组硬对于被并扎购的房地耍产开发公释司而言．砖一般是空宿房积压太吉多，或者重存在巨大阔的已“吸烂楼棵盘旺”猫等在并购拉过程中，散一方面我掏们要充分固利用国家谋关于并购光企业的优竟惠政策欠夫息减负，扫本金挂帐围，从而减火轻企业的泡巨额财务步负担．使拘其轻装上邪阵。另一舍方面、我蜡们应充分鄙利用公司厕在品牌、觉管理、资梅金和房地啊产开发经坡验等方面拴的优势，侧想方设法恨通过对积驻压的空房很进行改造吩或二次装早修、配套增设施的建逢设、环境恐绿化、专仰业化的物申业管理、研广告等措忆施．利闲技公司的无悦形资产提门高原有空强置房屋的咬质量和投翁资价值．敞再以公司返的品牌重溉新出售或灾出租，从姥而盘活现霸有积压的归空房：对件于册“定烂尾裹盘酱”河，可通过还重新设计粗、施工等赶消化措施性，转化为乒公司本身框的产品出叙售，，这宿样，就可毛以拐“呀解测冻遣”轨出部分沉栏淀资金，史使应收款慰回笼，使绩企业获得是运转所需逗资金：另久外，由公素司注入一关定量的流慧动资金，震作为被兼唇并的企业生起死回生谜的慈“蹈抢救醋药腊”梳，这在并嘱购的前期晃更为重要饼．蜻策略随B拥：管理机陪制没“惑移谅植附”尸将公司的忽管理经验钱、管理理东论、管理阁机制、管勤理者的楷德模效应侍等亡“期移躲植勒”殿到被兼并败企业，从奉而提高其波盈利能力尚是实现兼酬并目的资会产经营成侮功的精髓疮；改造管使理层主要榨是机制和樱企业游戏嘉规则的改况变则是因具内外企业三兼并的成休功经唯验句.梁金地公司缩有强烈堡的傲“杯精警品愿”蜻意识，轰有坊“春创造机遇姻，挑战常验规托”舍的精神，双有记“丝屈心做事释，诚信为液人慕”刊的职业道挖德观，遵有尊“脖成就一番晃事业，塑壤造一代英挣才纪”汗的目标，锈也有具挑匪战性的甲故A凡甲术B遵制人员淘哑汰法以及驶配套的员李工考证成务绩制度，朝这些都是杠金地公司趟赖以成功钞的欢“畜法除宝嫌”盒，是集团绕公司巨大污的财富。膝如何把这床些成功经昼验隐“弓移棚植忧”趋到被兼并芬企业中去马，是兼并堂能否成功耽的关键所杀在：内策略傍C责：专业化追经营一一回致胜秘诀蓝无论什么我形式的资嘉产经营，草最终结果夫都是要看框这个企业素能否增值心，金地公交司对外部衔企业的兼榜并，其目问的也不例续外，而提伞高增值能览力的最有棵效途径就谎是实行专丝业化管理读。内策略惑D桶：人才治拖理殃人才问题验是所有企盯业能否发胡展的关键尊、对于被之兼并企业悠来讲更是投如此．对托被兼并企特业中原有尽的优秀管液理人才、拔专家人才分，在通过肆多方面考耀核后，应物继续委以明重任，并叛通过机制奔的改造来湾进一步发谎挥其作用俩。统策略秆E扎：文化融勉洽束在兼并过馋程中应处桨理好这一友问题，使兵兼并企业号与被兼并蜂企业双方述在文化上顺得以融合栋，而不致男相互排斥来。披策略领F垦：员工持猾股退员工持股店制度为金情地的管理朴科学化提晴供了良好伟的基础，抽它通过对拦产权制度沟的改革，焦健全激励暑机制和分苗配机制，碑促使员工妨内在活力毕进发，也中是金地公殖司最近几窝年能够保装持持续快游速发展的吵一大成功久经验。剑因为员工纱持股正是断通过利益垮机制的重沟建，从人祝力资源管盼理、质量军管理、技表术创新、找约束机制荐和企业形得象等方面突推动企业兴管理的全伶方位变革柄。因此，肯在企业兼弯并过程中群应以员工上持股作为葡提高管理触水平的发格展方向，他这也是让虎企业保持加蓬勃生机碗的有效手磨段。邻第咸4豪操作环节邀：避免掉询入并购陷巨阱的四大旦关键梯关键环节缸A甜：购并谁潜?扔兼并行为绿几乎是商窑战中最高村难度的举善措，稍不投留神就会鞭掉进重重瓣陷阱衫中津…贱…器购并可能聋带来的法肢律风险主言要体现在齿购并合同誓上。一个猴购并合同拖通常由主食体、标的易、价格、且付款方式济、批准组验成，实践左中每一部秧分都有可西能引起纠末纷。下面曾从购并合鸦同这个关库键点，试陕谈一下如蓄何防范收首购兼并中困的法律风革险。及买方因素互导致的风政险是指由慢经营范围傅、市场禁妇入带来的意风险。市营场禁入指凡国家限制援外资进入锻某些行业慨，随着金棍地公司增摧资扩股的厉结束，金滋地公司将氏成为中外断合资企业寨，可能被筹限制进入痛某些行业禁。针对以旬上情况，态应详细核热查双方营像业执照、兼公司章程维，查阅国半家外商投搏资导向目赴录，咨询断当地政府蝴有关部门残，以免经凭过漫长的呆磋商，到碧最后才发薄现法律有川市场禁入吉的规定，敌浪费人力请、物力。泰关键环节印B渠：购并什卫么杏?择每个企业机都有它的持核心能力倦，或曰核缴心价值，蒜购并方与旱被购并方昆对核心价荐值的认识待可能一致习也可能不雷一致。如扬对方认为岩自己的价哈值是工厂假的生产能孤力，而购鼻并方心目慈中的核心陡价值在于说工厂的土蒙地，谈判物中应利用卫对方的错退觉，暗地马里却要牢兆记自己的勤目标，作黑相应的准充备，如去亭查阅国土羊局的登记谢，以确定述可否转名裙过户、变骡更用途。哪国土局的瓶登记证明孙不属于对雷方所有，轿就要考虑缘是否仍要毕进行此次誉收购；国座土局登记丙要核对对挖方的所有碎合同，看注该地有无裤转让、抵谈押，有登傅记然而已刑经签署合捷同转让土厚地，也使朵收购目的石落空。如蝇果只看到希目标公司衣位于黄金领地段，不游查国土局巡的登记、唇不看合同泊就认为目浪标公司拥寨有该土地捉就很有可芦能上演一腿出悲剧。钩关键环节即c旗：如何购惰并扫?敲如何买的堆问题在购熔并合同中脆是以付款稼条件、支银付方式等刷条款来规浇定的。支来付方式既壶可以是货僚币资金、内实物资产纷也可以是借购并方所某发行的股馅票。把款广项的支付血以付款条器件的方式找与接管过咽程联系起威来，接管维一部分支投付一部分妥款项，尽薯量把付款仅期拉长，忌这样既有应利息等财染务方面的候利益，又施带来用对妹方的钱还票对方的债陡的可能性气。潮关键环节净D欧：允不允票许购并朗?忽由于购并胀是市场经瘦济的高级辱形式，而弹市场经济沙又是法制揪经济，所想以各国政嘉府制订了隙大量法规课来规范购预并行为。券如果不了笨解这些法毁规．就可收能陷入法六律的困扰爷之中。效个第苦5蜂操作环节梁：房地产社企业上市仍经营操作较手法脂要点饼A傅：为何严炸禁六年后旦松动忘?煌建设部政缴策法规司包体改与综州合处处长债杨家友说台，海1驻993阿年的时候河，国内房园地产业过诱热开发，孩当时，中坑央采取了轨具有前瞻佳性的重大泳决策，在遣多种方面进采取禁止恰房地产企洒业上市的霞措施。兰1992词年、储1993蚂年，一些钓城市特别玉是海南、盒广西、北贞海等地的世企业，由可于盲目投箭资房地产饺业，有些迅已破产或异从此一蹶呈不振。与1993李年以后，庙由于中央牙出台了禁夹止房地产虑企业上市刑等紧缩措东施，经济路形势趋于碰平稳．各1998隶年开始，弱中央提出昆要拉动经惊济的增长努，并把房状地产的增嚷长，尤其斥是住宅的次增长作为雨重要的经安济增长点骗．在这样贸的大背景授下，为支捎持房地产溪企业的发叛展，国家拐从去年开承始在金融诞方面决定夜以试点的给形式允许爪房地产企搭业上市。姿杨家友处锹长说，这箩次考虑房芦地产企业唇上市的最伯直接的原貌因，便是价支持房改馋。虽然住菊房已实现昏了商品化殃，老百姓缸逐渐接受自了花钱买怖房的观念敬，国家提居出了只售异不租的政导策：但目融前的现实块是，大量仓的人买不失起房子，式而且随着阳商品经济皱的发展，想其主要原吩因是出租注房回收资宋金的周期惰太长，开容发企业大馋约需要怪30箭年时间才醒可回收资尺金，大多龄企业难于较承受。允国许部分房汤企上市，选就是要扶钱持一些有造实力的企子业支持房葛改，搞出丑租房建设股。另外，锋允许房企忠上市，也增是一项产扯业扶持政捷策，是国束家实行住青宅产业化咬的需要。仍(哨1)拍筹集注册困资金．建面立新的房虫地产开发犹股份有限咐公司。按锻照规定，践一个新的绕房地产公况司的建立挥，其注册盲资金可全件部通过股走票发行筹谷集。只要垒符合规定阀的发行条煤件，即可获发行股票承筹足资本美金，进行柔注册建立蕉股份公司烫。我国已佩建立起许马多这样的泡股份公司滔。酱(谷2)众追加注册选资本。为签了提高股未份公司的疲地位，壮携大公司力善量，可通款过向老股惩东增发股壮票，筹措耕增资注册抵资金。增首资部分首仿先应优先论发配给老糊股东。掉(耻3)戴追加投资涛。企业扩缩大生产经牙营规模时咐，可在不悬增加注册秧资本金的命情况下，嗽追加投资医。所追加虚的投资可讽以通过新克发行股票深的方式进勿行。一般赠来讲，老得股东享有败优先购买烘新增股票棒的权利，许而且价格包要比市场梨上低。埋(辱4)驾兼并其它饺股份公司转。当一个铺房地产开跌发股份有窃限公司实污力很强，瑞且远远大鬼于某些对钱自己有利具或有业务孙竞争性的镜股份公司朝时，就可哑通过向其蓄发行股票优的方式吞眼并这个公某司．发(统5)悦把公积金如转变为资处本金。公秧积金属于对老股东的玉权益，转聪为资本金丽时即成为毯公司永久惠资产，应犹按老股东掉所持有的第股票比例倾向其发行亚新股。柴(劫6)绘通过发行华股票向老妹股东分配剃资产增值该部