住宅项目工程策划

西江月住宅项目工程策划目录CONTENTS目录1234项目概况项目目标策划项目前置策划项目工程策划项目质量策划5一、项目概况CONTENTS目录1234项目概况项目目标策划项目前置策划项目工程策划项目质量策划5项目概况—1、项目区位1.1项目区位钱江新城城东新城九堡萧山经济开发区钱江世纪城市中心滨江区政府萧山市区滨江高新产业区下沙沿江湘湖西溪蒋村留下小和山沿江居住板块转塘街道申花三墩桥西新天地之江度假区祥符运河新城半山田园丁桥勾庄崇贤乔司星桥临平未来科技城山体山体良渚下沙金沙湖闻堰我司地块市中心项目概况—1、项目区位位于杭州市主城区之一拱墅区申花板块：申花板块称之为杭州的“徐家汇”，是杭州主城区的核心房产板块之一；申花板块在杭州市场（尤其城西及城北客群）具备较高知名度和认可度；城西是杭州高收入人群居住区，知名文教区，绿城代表楼盘聚集区，历史人文资源丰富，教育、商业配套比较完善。关键词：以西为贵，历史人文浓厚1.2项目交通项目概况—2、地块四至申花路（主干道）方家北路（规划）化工路（在建）方家中路（规划）

萍水街方家塘路（路况差）方家塘路（路况差）方家北路、方家中路（规划）化工路（在建）方家中路、方家北路为规划中道路，化工路在施工中；方家塘路为8米宽混凝土路，连接东面方家埭路，与莫干山路相通，为现在唯一进出工地道路。地块鸟瞰莫干山路已平整项目概况—3、市场分析2014年下半年之后成交量明显放大，价格近3年基本平稳2015年下半年出现供小于求的现象项目概况—3、市场分析

统计周期供货(万方)销售(万方)存货(万方)2014去化(万方)去化周期/月申花2010-2015125100252114.2拱墅2010-201566251714510816.1项目概况—3、市场分析（2016申花板块土地供应）①②③④⑤⑥⑦⑧序号地块名称地块位置土地面积建筑面积（平方米）用地性质规划指标地块进度平方米亩容积率建筑密度绿地率限高（米）1佑昌照明FG01-R21-01地块东至莫干山路，南至登云路，西至规划永固路，北至规划地块245003766150住宅2.728%30%75拆迁完成，招商中2佑昌照明FG01-R21-03地块东至莫干山路，南至登云路，西至规划永固路，北至规划地块364005594640住宅2.628%30%75拆迁做地，招商中3申花FG01-R21-08地块

（永明树脂地块）东至登云路，南至规划地块，西至棠子桥路，北至东园路。294014473500住宅2.528%30%60拆迁做地，招商中4申花FG01-R21-07地块

（万里地块）北起阮家桥港；东到棠子桥路；西至益乐路；南至规划居住用地。331025069510住宅2.128%30%58拆迁做地，招商中5庆隆单元FG02-R21-08、09地块东至婴儿港、南至隐秀路、西至俞家圩路、北至庆隆河69157104193640住宅2.824%30%75正在拆迁做地地块6庆隆单元FG04-02-R21-10地块东至俞家圩路、南至隐秀路、西至登云路、北至庆隆河5344980149657住宅2.824%30%75正在拆迁做地地块7塘北单元R21-C26地块东至丰潭路、西至石桥港、北至婴儿港316874876052住宅2.40.2830%75正在拆迁做地地块8万马药业R21-13莫干山路和方家塘路交叉口西南角258003961923住宅2.4253072正在拆迁做地地块

合计（8宗）

303496455785073

2016年新推地可供应建面共约78万方项目概况—4、竞品分析地块12345678910起拍价13684119981231714493142011251410977109001090010817成交价15709145411749015936147951384014567149111491114971溢价率14.8%21.2%42.0%9.96%4.18%10.6%32.7%36.8%36.8%38.4%项目概况—4、竞品分析楼面价售价楼面价/售价摘牌-预售/月动工-交楼/月景瑞壹号院147952300064.3%7.529.8天阳尚景国际174892400072.9%10.632.3方兴金茂悦138392730050.7%10.326.4融信蓝孔雀139551956071.3%12.727.2招商雍景湾140981860075.8%19.625.4新城金镶玉145672084469.9%20.721.0欣盛东方福邸98552588838.1%29.826.1均值140852274263.3%15.926.9楼面价/售价：63.3%摘牌-预售：15.9月动工-交楼：26.9月黄龙金茂悦：2014年9月开盘）

天阳尚景国际：2013年6月开盘）面积段供应面积供应套数占比%成交面积成交套数去化率%80-100977501098756642174668%120-14048281372253102623864%汇总14603114701009744798467%面积段供应面积供应套数占比%成交面积成交套数去化率（%）80-10069229773826389871292%120-14021697170182028015994%汇总909269431008417887192%面积段供应面积供应套数占比%成交面积成交套数去化率%80以下20630%69133%80-10066,45974880%3908144059%100-1206,825606%682560100%120-14016,28212213%95527259%汇总89,771933100%55,52757361%申花壹号院：（2014年8月开盘）项目概况—4、竞品分析（开盘至2015年11月-克尔瑞）70/90政策，片区90方以上供应少，去化快

融信蓝孔雀：（2014年10月开盘）面积段供应面积供应套数占比%成交面积成交套数去化%80以下6,134786%1,3371722%80-10073,84782967%32,96137145%100-12023,02921017%8,0327435%120-14016,45212310%10,4017763%汇总120,8751,240100%52,73153943%项目概况—4、竞品分析（开盘至2015年11月-克尔瑞）面积段供应面积供应套数占比%成交面积成交套数去化率%80以下7910%000%80-10039,97244986%3373637984%120-1408,5856813%84596799%160-18032920%3292100%180-20019710%000%汇总49,161521100%42,52444886%花园道壹号：(2014年9月开盘）面积段供应面积供应套数占比%成交面积成交套数去化率%80-10018831210861632018287%100-120111101111100%120-1404504341442413294%汇总2344624510020,67221588%招商雍景湾：（2015年5月开盘）70/90政策，片区90方以上供应少，去化快项目概况—5、客群来源、定位及产品需求申花板块：杭州的“徐家汇”，历史人文浓厚

本项目客户定位：风雅及“附庸风雅”者客群定位在杭州高知改善阶层。年龄在35-50岁，具备大学及以上学历，具备较丰裕的经济基础，有一定社会地位，追求精神层面的富足，容易对高品质中国文化产品产生共鸣的私营企业主、高管（互联网、金融、文化行业）、教授等。客群类三：城西区域公务员、事业单位（学校、医院）、金融机构人员你（银行，证券）、各类企业高管客群类二：文三路数码产业带人群：数码城店主、中高管理者、高新白领客群类四：杭州市区+城西本地客户：结婚，小孩读书和换房客群类五：三墩及北部软件园企业主、高管进城改善客群类一：城西及市区沿地铁线办公中高级白领群主力产品：120-140高层洋房调性产品：138多层花园洋房补充产品：89方经典高层洋房建筑用地18728平方，容积率2.4，地上建筑面积44947方，地下二层27340方：1）1、2、3、7#：18F，89方/131方/132方；顶层大平层；2、3#底层赠送下跃层；2）4、5、6#：8F，138方，顶层大平层；底层赠送下跃及花园；3）8#售楼中心：2F商铺。项目概况—6、总体规划18F8F售楼处首期展示区：2016年6月10开放，在售楼处二楼设置XJY89、XJY131户型样板房；二期展示区：在6#一层（带下跃层）及二层设置XJY138户型实体板房各一套；项目概况—6、总体规划-示范区物业类型户数户配建筑面积售价货值(亿)住宅共计XJY892(下跃79)27.9%4228718F均价26000，8F均价2900011.1996XJY1314(下跃117)47.3%162XJY1322(下跃132)9.7%32XJY1386（下跃130）12.0%36顶平6（180）3.1%2（186）3（198）共计351100%42287-

11.19商业共计底商--

1099450000.49售楼中心-

-

896412500.37共计

1995

0.86车位共计普通车位406-

25156（不含下跃）20万/个0.81子母车位88-

30万/个0.26共计582-

25156-

1.08共计351户住宅+

1995平商业+

494个车位42287地上可售+

25156地下-13.12项目概况—7、户配及货量半赠送面积全赠送面积电梯入户附赠XJY89总赠送面积16改前得房率78%改后得房率96.5%XJY131总赠送面积16.57改前得房率78%改后得房率90.9%项目概况—8、单体户型-XJY89、XJY131半赠送面积全赠送面积电梯入户附赠XJY132总赠送面积19.47改前得房率78%改后得房率92.8%XJY138总赠送面积25.56改前得房率82.8%改后得房率101.2%项目概况—8、单体户型-XJY132、XJY138项目概况—8、竞品对标我司XJY89户型方兴金茂悦89方景瑞壹号院89方九龙仓89方得房率：约96.5%约87%约99%约90%2梯2户，厨卫外飘窗、电梯入户2梯4户，带连廊2梯4户，带连廊2梯4户，带连廊二、轻项目点目标盏策划CONT退ENT牧S目录1234项目慌概况项目父目标扫策划项目牙前置批策划项目滑工程丝式策划项目质当量策划5物业类型户数户配建筑面积售价货值(亿)住宅共计XJY892(下跃79)27.9%4228718F均价26000，8F均价2900011.1996XJY1314(下跃117)47.3%162XJY1322(下跃132)9.7%32XJY1386（下跃130）12.0%36顶平6（180）3.1%2（186）3（198）共计351100%42287-

11.19商业共计底商--

1099450000.49售楼中心-

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896412500.37共计

1995

0.86车位共计普通车位406-

25156（不含下跃）20万/个0.81子母车位88-

30万/个0.26共计582-

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1.08共计351户住宅+

1995平商业+

494个车位42287地上可售+

25156地下-13.12项目色目标际策划弃—1、全五盘货刻量项目目袋标策划限—2、竞五品推顽盘节梦奏楼盘计容建面第一次推盘第二次推盘第三次推盘第四次推盘第五次推盘剩余货量景瑞申花一号院13.5万2014-8-242014-10-122014-12-252015-10-30537502875325132873518,63021.3%18.6%6.5%13.8%39.8%黄龙金茂悦17.1万2014-9-62015-4-262015-6-3070,17937,507205754273921.9%12.0%25.0%41.0%融信蓝孔雀23.7万2014-10-182015-2-162015-5-122015-8-122015-8-21112,41530,26018,501271277,81740,88012.8%7.8%11.4%3.3%17.2%47.4%招商雍景湾2.6万；2015-1-4255423,44690.2%9.8%新城金镶玉2.1万2015-6-12015-6-307,41213,75835.0%65.0%三江花园道壹号5.5万2014-9-292015-1-152015-5-25584019244161741374235.0%29.4%25.0%10.6%首次推粒货：1）大盘3~4万方，饼占比10~夏20%；2）小盘1~2万方窑，占疲比35则%以上货量固、货神值：洋房货洽量共351套（可高层30悉6套，多惨层45套），项目翁总货迫值13.1孔3亿元姐。推盘思谊路：饥饿锡营销见、密哈集推码盘、鸦低开磁高走，限量孟推货，每推浴必光，森人为制伯造销售步火爆话始题。首推计掉划：（1）货翼量共2.滑13万㎡怀，货薪值为5.察54亿，占摘随牌总货复量42茎.2畜%。（2）首应期预神估开凉盘时侍间为201芝6年6月25日。（3）价值蒜点梳理房诚：1#楼：南厚向无遮蚂挡，采挠光好、蹲东临公气共绿地筋；2#楼西离边套殖：南蹄向无挥遮挡握，边津套采吩光好饱；7#楼：哈采光锣好、蛇户型礼好，挽西临扔示范座区景可观。

楼幢号产品类型可售面积（㎡）可售货值（亿元）首期货量1#高层（洋房）116763.062#西边套高层（洋房）22250.587#高层（洋房）73981.92合计212995.54示范区商业8#楼商业三期货量区4#楼8层3#楼18层首期货量区7#楼18层1#楼18层2#楼18层6#楼8层5#楼8层二期货量区项目目沾标策划—3、推盘宰策划二期推必货计划长：（1）二塘期规碗划货冻量共1.0振4万㎡踢，货怀值为2.8多5亿，占物摘牌总捡货量21.焰7%。（2）预纠估开粥盘时催间为20记16年8月份除。（3）价值暑点梳理脆：2#楼中间搏套+东边套克：南向梯无遮挡维视野好国，楼王猫位置；5撑#楼：多李层、北绍向小区再泳池；6#楼：沾多层犬、东荣临泳澡池，主小区只核心苦景观逢位置垃；三期推勒货计划（1）三期购规划货搁量共1.逗05万㎡，碧货值为2.勒8亿，努占摘凉牌总挎货量21孕.4括%。（2）预挎估开递盘时吗间为20瓦16年9月份筒。（3）价值纲点梳理顾：3#楼：占南向拍无遮决挡、方东临壤公共估绿地贴、西表侧中柴心园兽林；4#楼：三多层预、北恨向小赢区泳怜池；注：根模据一期出实际蓄漫客，调稼节二期乔、三期占推售节鸽奏；车甘位预计201衔7年4月销晓售，犬商业何预计201裹7年9月销售填。示范区商业8#楼商业三期货量区4#楼8层3#楼18层首期货量区7#楼18层1#楼18层2#楼18层6#楼8层5#楼8层二期货量区

楼幢号产品类型可售面积（㎡）可售货值（亿元）

楼幢号产品类型可售面积（㎡）可售货值（亿元）二期货量5#多层（洋房）2129.60.62三期货量3#高层（洋房）8412.12.196#多层（洋房）2129.60.624#多层（洋房）2129.60.622#中间套+东边套高层（洋房）6187.11.61合计10446.32.85合计10541.72.8项目目访标策划—3、推喉盘策底划项目目晒标策划住—4、里程哄碑计划开工计示划①②产品楼栋①示范区②首期货量套数面积套数面积洋房1~3#，7#(XJY89，XJY131、XJY132)306358984~6#（XJY138）456389商业街—1099社区、物业用房—665综合楼—896车位27340合计86435172287开盘时间：2016/6/25数据统计截止时间：2015/10/23总占地：28.1亩①示范区产品开放标准套数面积示范区XJY89板房精装189XJY131板房豪装1131综合楼豪装896合计896开工时间2015年12月15日开放时间2016年6月10日备注：两个板房均设置于综合楼2楼②首期货量交楼标准套数面积洋房1~3#，7#(XJY89，XJY131、XJY132)毛坯306358984~6#（XJY138）毛坯456389商业街毛坯—1099社区、物业用房毛坯—665车位毛坯27340合计71391开工时间2015年12月15日达预售时间2016年6月25日交楼时间2018年1月25日备注：地下两层，后期在6#增设两个XJY138户型板房（一层和二层）制图人：蒋遨宇制图时间：2015年10月23日营销经理：谢杰项目经理：申鑫图例示范区首期货量样板房里程爆碑计拜划-开工悦计划展示区毅开放：10个月第一恢次开炼售：11个月净利挂润率：5.祖8%成就怠共享苏目标：土地获杯利倍数：0.漠11去化引率目仆标(开盘岔首月)：74师%土地颗摘牌展示区援开放第一批头推售第二批半推售取得悬施工禾证112天现场萌开工17斜7天304天213天第三灶批推搞售项目目御标策划芽—5、经营翻目标

成就共享奖励金额

（亿元）净利润（亿元）0.76开发周期（年）2

土地款总额7.12亿土地款支付节奏

2015/8/6，50%，3.56亿2016/4/10,50%，3.56亿土地摘牌过户时间2015/8/11

项目总货量

（亿元，万㎡）13.13亿首年预售总货量

（亿元，万㎡）12.23亿元首期开盘认购金额

（开盘2个月内，亿元）9亿元，74%4.47万方4.47万方3.31万方，74%

首次开工时间2015/12/5首次预售时间2016/7/1首次竣工交楼时间2018/1/25六个月投入自有资金4.7回笼集团资金净额0.71首次竣工交楼金额10.69

成就共享实现日期成就共享计提比例20%首期成就共享奖励金额

每期实现激励金额（亿元）:

2015年12月15日

2016年6月15日项目目姻标策划茧—5、经营鞭目标项目压目标然策划绣—6楼、工嗽期目束标项目动工—联合验收共25个月工期开始时间完成时间杭州碧桂园西江月项目总工期7862015-12-012018-01-25前期准备152015-12-012015-12-16桩基施工及基坑支护532015-12-152016-03-01基础至正负零施工1192016-03-012016-05-20主体结构1642016-05-212016-11-17屋面工程（1#、2#、3#、7#18层）302016-11-212016-12-21墙体工程1472016-09-012017-01-26门窗工程1892016-11-012017-05-09抹灰及室内防水工程施工1252016-11-202017-03-25外墙及其他安装工程502017-03-032017-04-22电梯前室首层大堂公共区域装修工程302017-05-152017-06-14天花工程282017-05-152017-06-12墙面装饰及其他622017-05-312017-08-01地面及其他安装652017-05-152017-07-19室外绿化工程942017-08-282017-11-30室外园建工程1012017-07-012017-10-10市政道路1622017-06-212017-11-30交楼联合验收562017-11-302018-01-25项目目蜓标策划恶—7、进度所目标-销售中亲心2015-12-15开工201闷6-1辣2-1棵0桩基完壁成2016-1-10封顶20答16车-1念-1没8砌体债完成20床15瞧-3奇-1园建进甩场一、吊销售争中心棚（含核临建驾板房夕）二、园检林绿化20宽16阳-1侍-2局2抹灰慢完成门窗完谁成201睬6-1借-25屋面恨完成20端16药-2劫-5外加拆穗除20渔16婚-3惩-3叉0室内铺羊贴201带6-4旋-10天花龄完成201津6-5地-30软装完溜成201僻6-5兆-30室外工领程201斧5-5懂-1园建毯完工项目雷目标匠策划柿—7、进俩度目变标-货量区2015-12-15开工201左6-1捆-10桩基其完成201绪7-1润-26砌体完挑成201侍7-7管-1园建畜进场1-7屑#楼主毛体及星装修二、园炎林绿化20盈17蔬-3强-2港5抹灰堂完成门窗续完成201迁7-7技-19装修适完成201益7-1浪0-1线0园建短完工20汗16透-1沾1-薯17主体完赵成20械18土-0夹1-接25综合夺验收20丧16肿-5裤-2惑0地下扣室完侧成项目目闹标策划员—8、质捡量安软全目嘱标质量醋安全率目标项目质叮量目标何：集团吧质量考盐核84分以上掉，确保宪一次性狸验收合牲格率1手00%斯。项目安摧全文明叫目标：腐确保安昼全无事要故，峰创杭州鞭市级文受明标化吐工地三、牺项目锄前置纺策划CON各TE等NT鸭S目录1234项目代概况项目目重标策划项目前灵置策划项目拼工程破策划项目质摸量策划5项目蹦人员导配置造共11人，到钱位人员7人。项目总经理(申鑫)综合岛部1人工程进管理开发司报建土建恋工程榴师未到廊岗工程经裹理廖志歼勇工程技版术部4人开发部1人人力/行政/后勤/资料主管热土建是工程眯师沈龙项目实亏行外判赤监理，由北坊京中孝联环约承接苹。A项目耽部组梢织策芝划水电工胡程师罗斌开发报楼建专员未到岗行政兼神资料员方凯仓管1人仓管仓库管球理员武继强萍储备阔项目亚总（川王奔斑）项目幸副总谢（姜犬子民泡）未领学抵员（蒋底遨宇）项目兼前置顺策划氏—1、组尊织策围划-项目巡寿部组想织主管工程师现场分工情况沈龙（主管土建工程师）综合楼（板房）土建、装修、园建进度及质量，兼管运营计划。XX（水电工程师）综合楼水电、货量区水电、通风、消防、智能化廖志勇（工程经理）土方及基坑支护，货量区预售条件赶工、运营管理现场总体协调姜子民（项目副总）现场工程总负责申鑫（项目总经理）项目第一责任人项目箩前置吵策划茧—1、组凑织策调划-项目分掩工总指挥欧阳宝坤区域支援组区域职能部门负责人工程管理区域帮扶组现场支援李勇做军设计管专理周少香运营才计划张弼鹏成本管国理俞磊外磊财务似资金薛煎伟人力资机源宋南臻投资管汉理崔颖狮亨后勤思综合陈建华后勤综闯合未到手岗驻盘造岭价。。是。。。蹲。。。。。。含。已组织摧各部门旱召开项醋目设计贯协调会生，招投彩标专题童会等B:区域眉职能众中心询组织芽策划22项目阻前置隙策划枕—1、组驻织策蛇划-区域凶帮扶碰小组总包进场后先对管理团队人员和劳务班组进行摸底和培训，提前按我司要求进行宣贯、交流及考核。对不合格的管理人员及时进行调整和更换。项目经兔理生产岸负责杰人施工碌员质检员资料冈员材料毙员安全员技术腹负责圣人架子班组20人泥工组20人钢筋鼠班组50人砼班阳组20人抹灰魔班组40人油漆班青组20人木工组75人水电应班组20人砌筑班摸组50人机修嫩班组3人杂工洗班组8人施工单舟位的组盏织要求项目离前置答策划捉—1、组肝织策献划-施工单自位组织总监坟理工临程师（1人书）总监增代表（按需缩慧1人）土建监惨理（3人）安装草监理(2滤人）资料船员（1泼人）景观及止其他（按需品调整）人防（吧安全）监理夸（1户人）总监是辜工程推馋动者，积极、范负责的红工作态扬度是关故键对监科理单诵位的裳组织哭要求项目前感置策划亩—1、组煎织策眠划-监理单散位组织完成规晒划设计年条件已完成主要塑事项完成止节点往时间备注签订土证地出让猫合同已完成建设用垄地规划计许可证已完成建设用短地批准幼书已完成在办理施工证时可替代国土证使用方案与慨初步设挑计二合耽一审批已完成建设工顺程规划遵许可证2015.01.30建设工赞程施工尸许可证2015.04.01商品房绳预售许垃可证2015.06.25政府轰要求带预售雕条件：高层功洋房正贸负零，衬多层洋惊房地上1/咽3项目忙前置筑策划霉—2、开唉发报笔建策荐划项目前铸置策划档—2、开爬发报仆建策未划时间阶段费用内容2015.12二合一批复901718招投标交易服务费项目环境影响评测费、图纸审查费水土保持技术咨询服务费节能评估技术服务交通影响评估咨询服务2016.2工规证8724985人防审查费、基础专项检测基础设施建设配套费防雷评估分摊检测费、白蚁防治费2016.4施工证1105995新型墙体基金散装水泥专项资金费2016.6预售证1663807物业维修专项基金2017.12交楼验收1195098消防检测、室内环境检测合同生活给水水质检测费铝合金门窗五性检测两书工本费、竣工质检合同节能检测、环保监测费合同其他竣工质检等合计13591603项目盗前置徒策划头—3、开呀发报漫建策戴划-费用男预算工程规划证阶段2015.122016.22016.42016.62017.12施工许可证阶段方案二合一阶段预售许可证阶段交楼验收阶段4月活动主题：新闻铺排策略：推广渠道：微信、网络、报纸宋词达人召集令碧桂园战略变革：中国地产10强/千亿房企/进军一二线影视主题：微电影首部：主题：“竹”西江月历史记忆微电影第二部：主题：“梅”知名女主播征婚微信、网络、影视、电台、户外微信、网络、电台、户外、影视2016.6.25首次开盘品牌落地期造势蓄客期开盘冲刺期常销期洋房183套5.54亿2016.3.1城市展厅开放2016.6.10示范区开放12月“竹、兰、梅、菊”四部曲3月2月品牌发布会：主题：西（地段、情怀）示范区开放：主题：江（景观、资源）产品发布会：主题：月（产品、品质）续销活动微电影第三部：主题：“兰”钱塘大观微电影第四部：主题：“菊”客户宣言微电影炒作城市展厅开放炒作品牌发布会主题炒作示范区开放主题炒作产品发布会主题炒作首开+售罄炒作微信、网络、电台报纸拓客策略：整合公司内外资源、文化圈层活动业内年会植入各行业协会、商会、企业家圈层等圈层拓客老带新推广主题：前期重点品牌炒作，后期重点“西江月”调性营造碧桂园品牌片集团标准影视片集团品牌+媒体采风炒作填词大赛+主题曲创作媒体采风品牌炒作春节1月2015.12.30媒体采风启动2016年1月宋词达人2016.3.17品牌发布会宋词达人+主题曲炒作5月6月品牌发布会：“西”主题活动城市展厅惊艳亮相7月春节示范区开放：“江”主题活动产品发布会：“月”主题活动盛大开盘歌曲演唱·谁是下一位李宗盛开盘微电影炒作项目卫前置知策划循—3、营馋销策辽划2015年12月30日-2016年6月25日首次开盘该阶段费用1100万,费率预计70%2016年6月25日-2016年9月30日第二次开盘该阶段费用300万,费率预计19.6%2016年9月30日-2016年10月31日第三次开盘该阶段费用100万,费率预计6.5%201讨6年10月31日-2礼01呆6年12月31日续型销该阶娇段费兽用100万,费率预佛计3.9脆%2016年货值2016年认购目标营销推广费率营销推广费用11.18亿元9亿1.78%1600万元细分项媒体类560万元35%活动类480万元30%包装类200万元12.5%合作类160万元10%物料采购类200万元12.5%6.2缴59.弯3010.阶31项目蜜前置漂策划冻—3、营销梦策划-费用预规算类别费用大类费用中类预算（项目申请）费用（万元）比例推广类媒体类大众媒体15013.6%户外媒体20018.2%其他媒体504.55%媒体类费用小计40036.35%活动类销售中心活动

（现场等策划类活动）1009.1%节点活动15013.6%活动类费用小计27522.7%圈层拓展类

(圈层活动类)1009.1%合作类

(推广气氛包装及创作外聘)1009.1%物料采购类1009.1%软装及硬装类1009.1%媒体公关类504.55%推广费用合计11002015年8月11日摘牌日2016年3月1日城市展厅开放2016年5月15日示范区开放2016年6月25日开盘当日品牌落地期该阶段费用240万,费率预计20.7%蓄客造势期该阶段费用600万,费率预计36.7%开盘冲刺期该阶段费用260万,费率预计42.6%3.券18.落115.1转5项目窄前置纵策划律—3、营销母策划-费用预剃算保证惜金+首期址地款3.5啦6亿表外驰融资4.竟9亿一期差预售归还开汽发贷3亿资金平衡时间：2017年1月剩余木地款红（含权税）仁、偿喉还4.9亿，3亿开败发贷二期预赶售三期讨预售项目有前置喉策划疲—4、资金壶计划转负有书问题，潮让营销竿把商业科和最后签车位往四前推售序号业务事项执行计划日期责任体系开始日期完成日期主责部门1主责部门21提交规划设计条件2015/8/11已完成区域（设计）/区域（投资）项目部2户型配比的确定2015/8/11已完成区域（营销）项目部3提交详勘报告2015/9/15已完成项目部

4形成呈主席（联席总裁）签字版规划设计方案2015/10/8已完成美院项目部5规划设计方案初步确定（含示范区范围确定）2015/10/10已完成美院项目部6确定各市政专项方案2015/10/102015/12/15美院项目部7总图报规确认2015/10/302015/12/15项目部

项目前田置策划掘—5、设计宏专项计草划8提交详勘报告2015/10/20已完成项目部

9主干道施工图及预埋管线图（电子版）2015/10/302015/12/15美院项目部10桩基础施工图2015/10/302015/12/10美院项目部11正负零以下施工图（含建筑、结构及机电）2015/10/302015/12/10美院项目部12正负零以上建筑物、构筑物施工图（建筑、结构、毛坯版机电）2015/10/302015/12/15美院项目部13规划施工图2015/10/302015/12/15美院项目部14市政综合管网施工图2015/10/302015/12/15美院项目部15园林景观方案细化及园建施工图2015/10/202015/12/31顺茵项目部16售楼部、样板房装修方案细化及施工图2015/10/202015/12/31博意装修项目部项目然前置冒策划华—5、设计映专项计裳划主导部手门：项圾目部召开时择间：地下室序、主体汇工程、因装修及晕园林工否程图纸遗下发后5天内姐；其述他专殖业图循纸下避发一铃周内参加哪单位馒：项诉目部烧、设尤计单因位、刘施工截单位脾、监吊理单超位、构勘察湖单位瓦、成塘本部多、工漠程技久术部会审成慈果：图相纸会审劈燕会议纪乞要26项目前裹置策划常—5、设热计专医项计亲划-图纸会挨审序号业务事项执行计划日期责任体系开始日期完成日期主责部门1主责部门21方案及施工图、景观设计单位确定2015/08/11已完成项目部区域设计管理部2桩基础施工单位确定2015/09/01已完成项目部成本管理中心（招投标管理部）3监理单位确定2015/09/01已完成项目部4土石方工程施工单位确定2015/09/01已完成项目部成本管理中心（招投标管理部）5基坑支护单位确定2015/09/012015/12/20项目部

6总包单位确定2015/09/012015/12/7项目部成本管理中心（招投标管理部）7消防工程施工单位确定（非市政配套部所辖，且未纳入总包合同范围）2015/12/012016/02/01区域（成本）项目部8示范区（样板房等）装修工程施工单位确定2016/01/102016/02/01区域（成本）项目部9石材幕墙工程施工单位确定（含供货、施工）2016/01/102016/02/01项目部

10室外供水工程（市政配套部管辖范围）——合同签订2016/08/12016/10/1项目部

11室外供配电工程（市政配套部管辖范围）——合同签订2016/08/12016/10/1项目部

12燃气工程（市政配套部管辖范围）——合同签订2016/08/12016/10/1项目部

13绿化工程施工单位确认2015/09/01已完成项目部

14智能化单位确定2015/12/12016/2/1项目部成本管理中心（招投标管理部）15园建工程施工单位确认2015/12/12016/2/1项目部成本管理中心（招投标管理部）项目滤前置斗策划匙—6、招标启策划关键节点计划完成时间最迟完成时间标准土地获取2015年08月11日已完成规划设计方案确定2015年12月10日桩基施工单位确定2015年10月30日已完成基坑支护施工单位确定2015年12月10日总包单位确定2015年12月5日货量区桩基施工2016年02月06日货量区基坑支护施工2016年02月06日售楼部开工2016年12月15日货量区土方开挖2016年03月01日售楼部封顶2016年01月10日售楼部石材进场2016年01月18日售楼部装修进场2016年03月01日展示区绿化施工进场2016年03月01日——展示区装修工程完成2016年04月10日——展示区市政工程完成2016年04月20日——展示区园艺工程完成2016年04月20日——展示区绿化工程完成2016年04月25日——展示区开放2016年06月10日——货量区完成正负零2016年06月28日——项目证前置亿策划橡—7、展示丸区节点荷策划四、项编目工程钞策划CONT真ENT竖S目录1234项目勇概况项目舱目标亦策划项目靠前置钩策划项目工幻玉程策划项目陕质量任策划5项目工天程策划扒—1、总出体思抹路4.铅1总体型思路抢土方敌保支护抢地孩下保荣地上抢主鹅体保蛾装修抢样板科保货量地块内使土方量钻大，基省坑深，婶且有支载撑系统努支护桩嫂，需提菠前与土赚方单位撇共同制富定土方挽专项计坑划，按醉重点，所依次序僚保证后踢续道路催、总包还基础工蜜作面、五支撑拆贡除工作凝面的移庄交。地下乱为二朝地下饱室，盲涉及币基坑喊支护鞭、管粮桩，商灌注寒桩、结地下段室结拾构等宗工程付，地讨下部浊分施溜工工孝期将右直接夕影响匀预售路节点歼，需棵针对庭地下纺工程岩进行阶详细遥工程膝量分巴析，猾合理耕拟定旺施工扫计划棉，确厅保地惭上工振程移兄交时材间；尽量压泡缩主体氏工期，序挤出时孝间给装汉修，保脂障装修局质量。坟主体工饺程相比怨装修工漏程，抢钥工措施皂余地较蛮大，受贩制约的泳工序相旬对较少蓬。样板房展妹示区房诚一定索要完断美开魄放才少可开名盘。邪售斯楼部眨需提科前开头工。馅多层沸和高输层货腔量要早满足烂各期溪开盘笨的时韵间节否点。抢道路胃保畅通周边市金政道路速还在修捎建施工毁中，需鲜自己解胳决临时移道路。因此浴临时沿施工床道路石的合捧理布戴置及饿管理波，影柴响施繁到工崇工期衡，项久目需洽针对秒性制翻定临欣路施匙工方蓝案及概施工牺期管势理措尘施，央全力仁保障告施工圾道路认畅通4.2工程漂难点项目悠工程边策划帐—2、工程辆难点本案牌所在1、场地反狭小，理地下室西阶段基仆坑周边译无场地杨做堆材嘉料场或诞加工场晴地。2、处中兼心区域溉，周边傍现在都算在修路倒，无道炸路进出过。3、处散闹市厚，周呼边有赔小区到，在塔工期辞较紧组时也扛无法疤昼夜桐施工打。4、西头边紧温邻拱撕墅区芳特巡拘警大杏队办觉公区要，需铜进行露基坑鬼围护记和监宾测。5、东区建管桩挤方土效应柿对钻孔冈灌注桩症的成桩援影响。项目揪工程圈策划恳—3、应姓对措姐施要滥点4.2.纲1难点应证对术措猎施无道路赶工观期对西边浇建筑影造响挤土效叶应请政府僻加快协槽调道路兼出入口肝，周边傲道路的虹施工开闪始、完年成时间饱；自己执修临时喝道路。合理组预织，夜危间施工捕噪音、渴光污染抛小的；露白天施例工人员忆最大化晨；工作客面见缝捞插针；哈周边关吓系协调控，施工桃扰民的粘谅解。围护越桩，哭基坑伴支撑美系统搭，基芝坑监贸测；偏安全雷防护劫。应力释荷放孔；庆防挤沟广；合理坟安排成陶桩顺序类。场地倘狭小合理逝划分酷区块吼，利倚用先土完成矩的区跌块做扔加工差场地申及堆舞场。么采用缠场外额加工带完成因后运排输至波现场世。临低近场掠外（在方家译中路杏）租后地布京置材鸭料堆究场，逆加工秩区。项目拳工程射策划——场外宫道路疲详细企情况项目东面躺方家驴中路塘、西握边化劲工路蝴、北干面方虹家北今路均为规苍划中道我路，现凯仅化工剃路在施川工中；南面方恰家塘路为8米滑宽混凝松土路，途连接东忽面方家午埭路，可与莫干背山路相蹄通，为竖现在唯畅一进出叔工地道候路。化工路乌，市政纷施工中陵，201块6年5月完斑成本案针所在申夹花寒路莫干遮山观路方家塘没路，已平有，路技况差，毛即将中垄断方家伞北魔路化斧工旋路方家槽中插路萍而水殊街方家中胜路，20招16年12月后倍施工拔。现僻拟硬明化做穴混凝援土路方灰家塘路在建烦河道方家北耍路，201桌6年3月开敬始，12月完成吴。现拟单塘渣硬哀化。项目火工程良策划栏—4、市射政道境路详聪细情模况经多舰方了璃解，滤方家事北路关预计20默16年3月施工诉，20捆16年12月完段成；方家中老路201粉6年12月后缝开始粪施工纷；化誓工路瘦预计哭在201袄6年5月完成娇。经各窝方协杂调，显定方家促中路蒙往北识进入兆申花沙路城王市主毁干道族，为聪车辆束出入滋路。结合产基坑段支护到方案舱，现雕拟方另家中烂路东虑半8米全拿部硬尾化，收浇筑召混凝泪土路维面，逮接通差至北常面申铜花路堤，在2#、3#楼间过开口暂作为降主要卖工地圾出入阳口；因方家祥北路1#、7#设一鄙次要灵出入嘴口，务塘渣合硬化腹，做剂地下获室阶雁段车刚辆出便入口睛。方家良塘路吴没中薪断时棚可作喇为阶姨段性着备用剃道路侨。201侨6年12月方家亩北路完型成后，强由方家挥北路往牌西进入周化工路领，再进趋入城市霞干道。201神6年12月前出夜向201塌6年12月后出津向售楼部售楼部借正式启鸣用前化接工路已坏完成项目壶工程镇策划卧—5、临糟时道父路详等细情降况4.币4水电布置图项目工音程策划肉—6、临殿时水灯电布谢置图变压器配电房配电房配电才房变压器2台40集0K绑VA变压器配电房总配箱电缆DN7幻玉5水管接水斩口自来浓水接抛入口项目旬工程晨策划涉—7、临舍悉办公室子布置地块总包驶临舍庄区总包错临舍饺区：占地5亩，高为施龄工方腹办公决室以旅及乙估方、彼监理升单位椒宿舍抛。共10间办与公室份，70间宿颂舍。乡丰距离搂地块估约1.5楼km。施欢工单艇位自镇行布毛置安莫排。项目办蛋公：我鼻方项目判办公室肥在工地公西面约20扩0米处鸣，租消商铺养装修胞解决裳。施链工方静办公完设置衬在东梨大门烟处。总包集趁装箱项目望办公丙室150袜0米项目工活程策划射—8、邪塔吊、保人货梯俘、场地凑布置人货梯脂，每幢裕楼1台材料躁堆场粪及加温工区水电安飘装其他装饰泥工仅区钢筋锈区木工固区综合现场冬办公伶仓库蔽门卫场地牛内道固路1R=疫55米，1、6#楼，2#楼西单刑元2R=间40米，3#楼，2#楼东烧单元3R=4纲0米，4、5#楼4R=杰50米，7、8#楼塔吊总错布置4台塔吊仙，以经离济、方化便施工底、满足驰垂直和佛水平运捞输，对馒后期影悔响小为传原则。项目麻工程行策划只—9晴、桩叼基施紫工1翻23工程管星桩采用PHC主26米500爹AB对10灯0（8#楼）和35米PHC粥60校0A餐B1糟10（1-尽7#楼）两美种；灌询注桩直径横有D6毒00、D7何00、D80拉0三种埋，长职度38米，挺用在着项目核西边菊靠近件拱墅距区特偶警大表队处泼；围墨护桩飘采用健∅8们50贡三轴注水泥询搅拌关桩,揉内插H型钢教。拟霸投入伙机械室：2台静压亏桩机施偏工管桩,3指0天完吧成；5-层10台螺旋容钻机施叫工灌注冷桩，20天完翻成；2台3轴搅突拌桩越机施孩工围抱护桩晶，35天完成炉。管桩开、围护采桩同时筹施工，纱灌注桩朽在管桩顶施工完裤成西边交一半约10天后怖开始退。为满减少支挤土想效应嚼，在哑管桩事灌注凯桩分剃界处寨打应墙力释押放孔答，在疾靠近扶特巡你警大鞭队出招设防共挤沟目。四周舱围护央桩围护桩瓶机1管桩贫机1灌注桩区域围护桩伤机2管桩机2管桩区券域灌注桩位施工顺盈序黄线区赤域管桩染施工完膜后西侧润灌注桩俩才开始项目蕉工程脸策划首—1烟0、缓土方练开挖胳方案地下室最深10.3米，支撑梁在自然地面以下2.2米，拟土方开挖按二层分层开挖；第二层土方开挖时，从东门，北门做施工坡道通往基底，坡道角度小于20度，宽8米。8#楼为售楼部，无地下室，浅埋基础，常规开挖土方开挖单独最先进行，保证售楼部的整体进度。8#楼售楼按部项目工万程策划瓶—11馒、第一决层土方晕开挖第一层土方开挖采用常规大开挖，至支撑梁底，待支撑完成后，通过坡道进行第二层基底土方的开挖。分2区块，1区块由西往东从东门进出；2区块由南往北从北门进出。拟投入300型挖机2台，自卸车20-30辆，以挖机不停车辆待料为原则，拟计划15天，出土3万立方。12项目工皱程策划午—12狂、基底星土方开树挖12声3基底土方开挖依托坡道，分为六个区块，按照先6、4；次1、3；最后5、2区块分两套班组同时施工。土方分别由北门，东门进出。按基坑深浅阶段，投入300型挖机2台，200挖机2台，100型挖机2台，长臂挖机1台，自卸车20-25辆。拟计划30天，出土7万立方。342651项目工戚程策划溉—13粘、地下挂室底板炼施工1骆23地下室垫层、砖胎模、防水、钢筋根据土方开挖提供的工作面按先6、4；次1、3；最后5、2区块施工。底板混凝土的浇筑需结合后浇带的设置来考虑，。342651基坑支页护原因驼：1、项目庸西南侧朝为拱墅艺区特巡高警大队最，为两献栋2层砖混辞结构办撕公楼，膜距离基康坑边仅包六米。2、基坑旗边距离居红线在6米左系右。3、基坑淡深度超5米，逗最大饲深度10.史3米。目丧的：保壮证基坑匀施工安芹全，防掌止基坑巨塌陷，摄减少特虾巡警大桥队房屋磁的沉降解裂缝影院响。项目工妻程策划捞—14、基战坑支变护拱墅鱼区特闲巡警拿大队基坑剩支护项目工猴程策划冒—14、基坑鹿支护采用许一道菊支撑己，基逐坑周厕边做目环梁均，加峰强裙黎边。炼支撑切面标招高2.慎0米，效梁高800、70幼0、600。基索坑边仪做2米高放网坡，坡抚顶地面话设排水产沟。支奏撑体系处待地下勿室一层仔楼板混奥凝土达隔到要求最后拆除鹊。项目军工程气策划飘—15、竖向权分析（阶桩基、输围护、菌土方穿构插）1、桩基施工2015.12.5-2016.1.107、支撑拆除2016.4.15-2016.5.103、第一层土方开挖2015.12.25-2016.1.254、支撑施工、养护2016.1.10-2016.3.12、围护桩2015.12.20-2016.1.205、第二层土方开挖2016.2.25-2016.3.206、-2F施工2016.3.5-2016.3.308、-1F施工2016.4.18-2016.5.20项目工眉程策划熟—16螺、装饰臣市政景净观12口3123总体上按1-2-3区块的顺序进行。1区块为多层的4/5/6#楼，装饰工程是最先完成的，完成后移交室外及后续景观工程。项目壮工程债策划—17、雨季锣夜间赶肺工措施雨季原精则：小骑雨照常个干，大汪雨巧干集。搭设戴彩条布梦及防雨架帆布，辱施工人怀员配备暑雨具。夜间原稿则：合理组站织，夜除间施工凑噪音、业光污染汤小的；童周边关挑系协调戏好，施僚工扰民领的谅解觉。五、殖项目殖质量貌策划CONT自ENT热S目录1234项目寇概况项目目那标策划项目功前置敬策划项目擦工程柏策划项目房诚质量岩策划5项目列质量必策划怠—1、管控父方针及俗标准5.1氧原则1、质肯量管按控方桨针：过程赔精品制、人榴居典失范、关注客忧户满意未度，加苹强过程悦质量控考制2、质量关管控标漂准：2.1盖、《碧桂园绝工程质桐量管理需手册》2.井2、崖《碧仙桂园真工程悦质量嗓通病干防治榜手册纵》2.3归、《碧特桂园精茫装工程握质量管恒理手册脑》2.4溉、《碧亲桂园园讨林工程格质量通税病防治伤手册》2.5吊、《碧恶桂园工冶程质量眼检查评草分办法迹（20扶15版）》从。2.睡6、嘱《防寸渗漏洪、防药开裂宣重点当控制绕》2.7、《浙江黄区域爬重点弹工序置管理澡办法》2.8、《浙江区再域工程怎质量巡属检评分涛办法》项目质限量策划刻—2、样郑板先决行工法句样板在工蝇程开旺工前宫应根电据设付计图统纸要袖求并废结合趋集团涉标准斗确定帮施工挪工法殿样板伟，建诉立工虚法样纽奉板展抛示区怪。施工六样板施工难单位谋在各博工序侨施工济前应下根据殖工法号样板炊标准六要求寸在现氧场进地行施饱工样翅板作截业，便经验划收合霸格后垮方可株开展异大面傻积施强工。大面都施工施工单炭位各工性序作业定班组进威场后应漠根据施区工样板骑进行统脑一技术层交底，服在施工知过程中屠以施工谱样板作宽为质量渔验收标拴准。砌体施析工样板工法样历板展示已区序号质量风险施工应对措施责任人1楼板开裂渗漏振动棒与平板振动器结合，保证砼振捣密实，并进行二次抹面；严格控制拆模时间，严格控制施工荷载的增加，加强混凝土的养护，采用薄膜覆盖养护姜子民廖志勇2卫生间沉箱渗漏沉箱吊模，采用钢筋马蹬或钢筋焊接固定支撑，禁止铁丝对拉，木条支撑；浇捣砼之前提前预埋钢套管，且将套管封堵密实，先浇筑沉箱底，再浇筑侧梁，防止有浮浆造成渗漏，至于初凝时间，防止冷缝出现造成渗漏。3外墙渗漏先将外墙对拉螺栓孔、脚手眼等孔洞用防水砂浆封堵密实；外墙顶砖砂浆必须饱满，两面勾缝，再挂网抹灰。4门、窗边渗漏南方地区采用防水砂浆将门窗缝隙填塞密实；北方地区采用聚氨酯发泡剂将门窗缝隙填塞饱满，并使用耐候密封胶密封。项目兄质量液策划捆—3、责季任到愁人序号质量风险点施工应对措施责任人5外墙保温脱落将外墙基层抹灰找平；增加保温板表面粘胶剂的涂刷面积或采用粘锚结合的方式固定保温板。蒋遨宇沈龙6大坡度斜屋面楼板混凝土酥松、麻面严格控制混凝土的塌落度；浇筑混凝土时由下往上、前后对称、横向分段、逐段浇筑，保证砼振捣密实，并进行二次抹面；且严格控制拆模时间，严格控制施工荷载的增加，加强混凝土的养护7屋面防水卷材空鼓、脱落将屋面、女儿墙、构筑物上翻的防水层基层清理干净；根据不同防水材料，采用对应的施工工艺进行施工，特别注意接头位置、管根位置，阴阳角位置的处理。8檐口渗漏、泛碱在斜屋面最低处设置暗沟，预埋排水管，檐口翻边高度根据屋面建筑做法的高度决定，并确保一次性成型。项目溪质量们策划议—3、责任役到人结构阶段工地开放日交楼前工地开放日展现碧桂园施工工艺流程、安全文明施工新气象从客户角度重塑碧桂园质量新标准提高客户口碑，助力营销了解客户关注质量问题，针对性的解决提高交楼率和无问题交楼率倒逼工程质量提升项目质剥量策划章—4、工地旁开放日施工删交底培训残交底项目质报量策划悄—5、提顽前交扒底没有幕过硬门的执行报力，再是好的摸策划俘