建设工程商务管理与法律风险防范管理

主讲人：吴和义一、项目经理的岗位职责：项目经理是指受企业法定代表人委托，对工程项目实施过程全面负责的项目管理者，是建筑企业法定代表人在工程项目上的代表人。由此可以看出，项目经理在工程项目的实施过程中要对各个管理目标（安全、成本、进度、质量等）行使组织、策划、沟通、协调、决策和监督等职权。

二、商务经理岗位职责商务经理（包括投标预算）主要是根据自己的专业知识和能力，通过对输入信息的加工、整理和分析，从而为公司的经营管理活动（投标、施工等）提供决策的依据和建设性意见。在我司工程的成本管理活动上，商务经理要起到组织、策划、沟通、协调和监督等方面职责，但成本管理的决策权是在项目经理、工程运营副总或大区总裁。项目经理、商务经理岗位职责工程商务管理法律风险防范案例与分析

一、来自于政府主管部门的风险二、来自于甲方的风险（设计院、顾问、监理等人员）三、来自于供应商的风险（石材供应商）四、来自于劳务及外协分包的风险五、来自于内部员工的风险六、来自于市场价格波动风险

一、来自于政府主管部门的风险

1、行政性处罚

工程出现重大的安全、消防、质量等事故后，公司可能会面临着行政主管部门的一些处罚和罚款。2、政策性收费投标报价成本核算时，如果没有考虑一些区域性的规范或政策性的收费，在投标报价时也没有明示或单独列项报价。就会在结算审计中，被强制性扣除或要求我们去上缴该部分收费。3、多次审价的风险政府性资金投资项目要经过审计局或财政审计，存在审计再次审减价格的风险。二、来自于甲方的风险（设计院、顾问、监理等人员）1、工期风险①、简述：由于国内建筑行业的现状，工程工期被压缩的很短，幕墙工程尤其如此。同时，甲方处于比较强势的地位，合同中一般均有约定工期违约罚款，甚至于许多工程日罚款金额多达数十万元，并且上没有封顶。应该说我司签订的所有合同均有工期罚款，都有或多或少的工期罚款。工期违约风险对我司来讲，非常的普遍，也要更加引起大家的重视。②、应对措施：a.在签订合同过程中尽可能降低工期延期罚款额度，并设定罚款上限。

b.项目管理人员一定要对工期管理进一步的重视。

c.要真正清楚那些情况可以要求甲方顺延工期。

d.加强过程资料整理，争取顺延和免责。③、可以顺延工期的情形a、甲方原因---拖延支付进度款是典型可顺延可补偿情形

ⅰ.发包人拖延支付进度款，承包人停工的，停工期间工期顺延；

ⅱ.发包人拖延提供施工条件；施工图纸、施工场地

ⅲ.发包人未按约定提供甲供材；不合格变更地点

ⅳ.发包人提供的图纸资料数据错误。b、甲方风险---不利地下条件是重要可顺延可补偿情形

ⅰ.不利地下条件；

ⅱ.因指定分包工程引起的工期拖延；c、工程变更---常见但较难成功索赔的可顺延补偿情形。d、自然风险---可顺延但不可补偿的主要情形不可抗力、异常恶劣自然条件、停水停电超过一定时间。e、第三方原因---可顺延但不可补偿的模糊情形。发生不可归责于承包人和发包人的意外事件而导致工期顺延，政府要求停工、高考限制区域、领导视察等等。⑤、案例情况宁波万达工期报告

a.承诺协议内容C、工期罚款减免申请工期罚款减免申请尊敬的宁波万达商业广场有限公司各位领导：我司于2006年10月17日与贵司签订协议书，承诺在2006年11月15日前完工，如不能按期完工罚款贰佰万元。现我司就工期延误原因说明如下：1、本工程难度很大、工期很短、很紧。本工程幕墙面积约5万平方米，工作总量很大。周长达1500米，工作面太长，非常不利于施工。幕墙种类很多，单项面积很小又很零碎，又给抢工带来了很大的困难。同时，根据工期定额计算，本工程合理工期应为240天。但给我司的工期仅为157天，比合理工期缩短了35％。2、本工程施工现场条件较差，影响了施工进度。按合同8.1条规定总承包负责提供具备施工条件的施工场地，但我司进场施工时，七个门头处不具备施工条件，我司自行租用挖掘机等设备进行场地平整，花去费用约10万元，花费10天时间。同时，由于工程总体抢工，总承包、市政、内装、安装等参建单位都大面积、大范围交叉

施工，从而现场很混乱，相互影响和制约很大，很大程度的影响了各自的正常施工作业。3、本工程变更较多，工期影响很大。本工程共发生变更30项，由于工期本身很紧，变更影响工期很大。并且其中有13项变更，涉及变更金额52万元，因施工期间为集中精力抢工而未能及时办理相关手续导致结算时最终未被确认，此部分我司已按照业主要求完成施工。4、石材厂家的供货不及时造成了工期延误。石材供应商为贵司招标确定厂家。在施工过程中，石材厂家供货不及时，在我司天天催促和紧盯下，仍出现了停工待料上墙的现象。5、为保证本工程的顺利完工，我司做出了巨大努力和牺牲。为了保证本工程的施工，我司投入了大量的人力、物力和财力。人员设备不足，紧急从其他工程抽调，组织工地现场24小时施工。资金不足，几乎停下其他工程的材料供应。公司上下一心，全力以赴，最终保证了万达广场的顺利开业。基于上述因素，请贵司领导考虑免除我司工期罚款。望批准！北京江河幕墙装饰工程有限公司

2008年1月10日2、质量风险①、幕墙工程出现质量风险带来的影响：施工过程中，通不过验收，整改和变更增加成本，质量罚款或评优罚款；使用过程中，安全和使用功能缺陷，不利于结算和款项回收加强维修花费成本。出现重大安全事故，赔偿损失及面临行政处罚，严重的将会受到法律制裁。②、使用过程发现的中，常见的质量问题：石材脱落、开启扇脱落、氟碳喷涂、玻璃烫伤和划伤、电动开启系统、漏水等。③、采取的应对措施

ⅰ.氟碳喷涂要求整体分包给钢结构厂家。

ⅱ.零星喷涂，钢材由公司提供的，加长氟碳喷涂的质保年限。3、审价风险变更或结算审价4、款项支付风险三、来自于供应商的风险（石材供应商）1、暂定价格材料的风险（从价格的角度）①、绍兴人民医院石材问题案例a、案例介绍：绍兴人民医院工程中标时，本工程石材为暂定价500元/㎡，数量约21500㎡。随后业主确认石材样品，总包要求我司多支付4%的总包配合费，经过多方沟通业主承诺石材价格中将增加40元/㎡总包配合费补偿。随后业主委托我司主办和其进行联合招标，在我司项目经理的操作下，最终经过招标选定了宁波浙东石业为中标单位，中标价平板石材为323元/㎡，弧形石材为870元/㎡。随后项目经理以我司项目部名义发出了中标通知书给石材厂家及相关单位，随后并分别以203元/㎡及650元/㎡价格我司与石材厂家签订合同（同时，项目部声称业主下发的中标通知书在走流程）。随后，石材厂家以此合同进行了供货，我司现在安装完毕，该工程进行了竣工验收。结算审计时，审计单位提出没有业主确认的石材单价资料，并亲自石材询价了解该种石材市场价格约在120元每平米。实际价格较低，我司和业主组织招标价格过高，应该要扣减。业主承认自己认可招标单价，但最终以审计意见为准。最终经过两次审计，和多次开会协商和沟通，本工程石材价格最终仅确认到178元/㎡。远低于我司的采购价，造成了很大的损失。b、问题分析：ⅰ.业主和我司自行组织招标，非标办组织，非公开招标，程序是不合法。不像宁波和丰创意石材等，市标办招标，公开招标、程序合法，标办发中标通知书，价格合法性效力高。ⅱ.中标通知书，仅有我方的盖章和确认，没有业主方的确认。ⅲ.价格偏离市场价格太多，政府资金投资项目，审计具有调价的权利。c.最终处理情况：

ⅰ.找石材厂家做出了一定让利。

ⅱ.顶部钢结构部分业主给予了一定考虑。②、宁波石材问题a、案例情况：ⅰ.宁波万达石材暂定价格200元/㎡（施工过程中我司没有拿到业主的确认价格，为了抢工，可能也没去盯业主）。ⅱ.2006年4月27日厂家给业主的报价单（我司当时不知情）ⅲ.2006年6月16日厂家给我司的报价单

ⅳ.2006年8月，我司与厂家签订的合同价

ⅴ.结算时，业主提出仅认可178元/㎡的单价。b、问题分析：

ⅰ.本工程也为比较典型的未拿到业主确认价格，我司已同石材厂家签订了固定价格合同，存在较大风险。

ⅱ.更让人头痛的是石材厂家给业主的报价比我司的报价要低。厂家很讨厌。c、最终处理情况：ⅰ.本工程石材有业主指定的性质，我司合同付款等条款约定相对还是比较有利，具体为：ⅱ.经过多次努力，最终业主给我司认可单价为200元/㎡。不仅没有利润和差价，仍损失约6.5万元。①、暂定价材料商务风险的应对措施：a、暂定价材料必须我司拿到甲方的书面价格确认函件后，方可与供应单位签订供应合同，签订供应合同时，业主确认函作为附件上传审批流程中；b、如果材料与市场价格偏差较大或觉得我司风险较大时，一定要与材料供应商签订变价格合同，即我司在业主等相关单位最终认价的基本是取一定的管理费后的价格，是我司与材料商的结算价格，例如郑州华润石材合同，目前就是这样与石材厂家签订的，附《郑州华润石材合同》。2、甲供材的管理问题（从量的角度）①、案例情况：新绿园石材为甲供材，过程中没有有效管理，扣除合理损耗外仍超出用量约1100㎡,业主采购单价约290元/㎡，最终我司为此买单。②、问题分析：没有对石材的下料、签收、现场存放、安装等各个环节进行有效管理，损耗、丢失，不排除存在渎职或腐败行为。③、甲供材料管理应采取的措施：

ⅰ.加强对甲供材料的管理，要像公司采购材料完全一样的管理模式，不能走捷径和抄近路。必须是由设计部出图及提料单，采购部下发料单并加盖材料部专用章。ⅱ.加强现场签收甲供材料的管理，要专人签收、认真清点数量和验收质量，并且有公司提料单的才予以签收，每月进行核对后双方确认并报监理、业主确认。

ⅲ.加强现场甲供材料的管理，抓好现场材料的保管、运输、上墙等各个环节的管理工作，避免丢失和浪费。目前北方大区紫御华府、三洲能源、人民日报社都存在甲供材情况，合同中都有明确约定领用量的相关条款，要求领用量不能超过投标报价或上墙量加合理损耗，要注意加强控制，在量上不能让公司埋单。四、三来自三于劳三务及三外协三分包三的风三险1、劳三务分三包风三险（1三）、三劳务三风险三情况三：①恶三意索三赔：近年三来确三实存三在建三筑劳三务利三用“施工三企业三不得三拖欠三农民三工工三资”的政三策敲三诈项三目部三、公三司的三现象三。就三行业三主管三部门三而言三，为三了“维稳”，不三管施三工企三业有三何理三由，三也不三管建三筑劳三务自三报的三工钱三是多三是少三，行三业主三管部三门可三以把“企业三欠薪三保证三金”先付三给农三民工三，不三够再三向施三工企三业拿三，或三劳务三队维三攻项三目、三堵公三司大三门事三发时三有发三生。广渠三路项三目就三是案三例，三预计三已发三生的三劳务三16三83三.2三8万三元，三占现三合同三额2三2％三，这三是一三个非三常高三的比三例。附表三：②过三程高三价索三赔：三现的三劳务三队索三赔意三识非三常强三，设三计图三纸质三量、三材料三采购三配套三性、三产品三生产三加工三质量三、土三建结三构偏三差等三现场三环境三都影三响到三劳务三队索三赔，三目前三北方三大区三劳务三索赔三普遍三高，三详见三附件三。（2三）、三劳务三风险三的应三对策三略和三措施三：、使用三长期三合作三讲究三诚信三的劳三务队三。、加强三对劳三务队三支付三农民三工工三资的三监管三。公三司证三券部三联合三商务三部20三11年5月24日下三发了三关于三加强三项目三劳务三分包三单位三管理三及规三范《劳务三分包三合同》的通三知。三这个三规定三关键三是要三落实三，截三止目三前应三该落三实的三不到三位。、三加费三劳务三签证三索赔三审核三力度三，把三劳务三索赔三控制三在合三理范三围之三内。2、外三协分三包风三险①、三脚手三架搭三设外三协具三有以三下特三点：a.搭设三单位三具有三地域三性，三一般三不是三长期三合作三厂家三。b.脚手三架搭三设费三用结三算（三见下三列公三式）三涉及三的变三量比三较多三，具三体为：三工程三量（三搭设三面积三）、三延期三时间三和赔三偿费三用。c.不良三厂家三利用三脚手三架费三用结三算的三特点三进行三碰瓷三和欺三诈。②、三脚手三架结三算和三劳务三结算三公式三的比三较脚手三架结三算价=搭设三面积三*搭三设单三价+延期三费用+赔偿三费用=搭设三面积三*搭三设单三价+工程三量*三延期三单价三*延三期时三间+赔偿三费用=搭设三面积*（三搭设三单价+延期三单价*延三期时三间）+赔偿三费用劳务三结算三价=工程三量*单三价③、三脚手三架搭三设风三险的三主要三应对三策略三：a、尽三量使三用吊三篮施三工，三吊篮三厂家三为我三司长三期合三作厂三家，三可控三性比三较好三。b、尽三量把三脚手三架外三协给三总包三单位三，减三少管三理链三条，三总包三相对三来讲三毕竟三为公三司，三有实三体不三会故三意存三在碰三瓷和三欺诈三现象三。总三包对三脚手三架外三协单三位的三管理三力度三要比三我们三大多三了，三一定三程度三上实三现了三一定三的风三险转三移。c、三制定三合理三的施三工方三案，三减少三脚手三架、三吊篮三“晒三太阳三”时三间。简单三的看三几个三案例三。五、三来自三于内三部员三工的三风险1、来三自于三项目三经理三及项三目部三人员三的风三险①、三苏州三金鸡三湖钢三结构三外协三案例a.案件三简要三情况三：上三海钢三兴贸三易有三限公三司三凭合三同和三下属三所谓三的结三算资三料来三起诉三我司三。要三求我三司支三付剩三余款三项27万多三元及三逾期三支付三利息三并承三担案三件诉三讼费三。=S三UM三(J三26三:J三41三)*三2①=2三48三56三.2三8②=3三54三.1三0+三①=三25三21三0.三38案件三的实三际情三况为三：汇三总表三第三三项三裙楼A区小三雨篷三，为三我司三自己三采购三材料三及劳三务队三自己三制作三安装三完成三，该三表格三实际三为我三司报三给业三主的三结算三内容三，项三目部三人员三蒲*三*打三印并三加盖三项目三章交三给了三上海三钢兴三贸易三公司三，就三因为三这个三项目三章，三法院三坚持三要判三决我三司败三诉。b.案情三分析三：ⅰ.项目三章具三有很三强的三表现三代理三属性三。ⅱ.我司三要证三明裙三楼A区小三雨篷三是我三司施三工的三证据三链很三难闭三合，三过程三中没三有相三关资三料，三现有三工程三管理三条件三下，三举证三难度三太大三。ⅲ.法官三按表三现代三理，三判我三们败三诉风三险最三小。ⅳ.法官三认为三我司三应该三为我三自己三人员三的过三错承三担责三任。②、三常州三体育三会展三脚手三架案三例a.案件三简要三情况三：20三08年9月22日，三哲博三公司三向上三海市三闵行三区人三民法三院起三诉我三司，三称我三司向三其租三赁了三一批三其钢三管和三扣件三，但三我司三未按三合同三约定三支付三租赁三费和三返还三部分三钢管三，哲三博公三司于20三09年7月13日向三闵行三法院三申请三撤诉三。20三09年7月21日，三哲博三公司三再次三向闵三行法三院起三诉我三司，三之后三，由三于哲三博公三司未三按时三缴纳三案件三受理三费，三闵行三法院三裁定三其自三动撤三诉。20三09年8月7日，三哲博三公司三第三三次向三闵行三法院三起诉三我司三，之三后，三由于三哲博三公司三又未三按时三缴纳三案件三受理三费，三闵行三法院三再次三裁定三其自三动撤三诉。20三09年9月，三哲博三公司三第四三次向三闵行三法院三起诉三我司三。常三州体三育会三展脚三手架三合同三关系三示意三图如三下：租赁三合同三如下三：b.案情三分析三：ⅰ.朱小三军以三项目三部最三后签三订的三租赁三合同三具有三表现三代理三。ⅱ.该案三件中三的常三州秀三海、三上海三彤朝三和上三海哲三博均三有很三强的三法律三意识三，尤三其是三上海三哲博三这个三公司三为专三业的三碰瓷三公司三。ⅲ.上海三哲博三代理三律师三陈霞三（18岁开三始打三官司三）和三闵行三法院三法官三吕清三芳是三幕后三黑手三，狼三狈为三奸，三助纣三为虐三。ⅳ.本案三我司三非常三的被三动，三已被三作死三。③、三两案三的结三果情三况a．金三鸡湖三钢结三构案三件三法院三要判三我司三败诉三，最三终发三现钢三兴提三供的三计算三表中三的一三个小三漏洞三打掉11万多三元，三最终三我司三支付16万元三，钢三兴撤三诉。b.常州三体育三会展三脚手三架案三经过三一审三二审三判我三司败三诉。三经济三损失三逾40三0万元三。④、三什么三是表三见代三理？《合同三法》第49条规三定：三行为三人没三有代三理权三、超三越代三理权三或者三代理三权终三止后三以被三代理三人名三义订三立合三同，三相对三人有三理由三相信三行为三人有三代理三权的三，该三代理三行为三有效三。表三见代三理的三构成三要件三：a、无三权代三理：三行为三人在三没有三代理三权、三超越三代理三权或三代理三权终三止的三情况三下以三被代三理人三的名三义与三相对三人或三他人三实施三的代三理行三为。b、客三观要三件：三相对三人应三证明三其有三相信三行为三人具三有代三理权三的客三观表三象，三比如三存在三合同三书、三公章三、印三鉴等三有权三代理三的形三式。c、主三观要三件：三相对三人应三证明三其是三善意三且无三过失三的，三尽到三了合三理的三注意三义务三，具三体综三合签三约时三间、三签字三名义三、是三否盖三有相三关印三章及三印章三真伪三、标三的物三的交三付方三式与三地点三、购三买的三条件三、发三包人三是否三知道三项目三经理三的行三为、三是否三参与三合同三履行三等因三素判三断。⑤、三应对三的措三施和三方法三：20三10年8月10日，三公司三下发三了两三个红三头文三件第15号《项目三部用三章补三充规三定》和第16号《劳务三、外三协分三包结三算相三关管三理规三定》认真三落实三和执三行。2、来三自其三他部三门人三员的三风险①、三复旦三大学三石材三磨边三费用三案例三，a.案例三情况三：20三04年8月17日采三购部三签订三复旦三大学三石材三采购三合同三中约三定磨三边费三用为15元/m（如三下表三示）三，而三我司三给业三主的三报价三中整三个石三材深三加工三费用三（包三含开三槽、三开孔三、倒三角、三磨边三）报三了35元/㎡（如三下表三示）三，这三样4.三5万多三平方三的石三材，三在石三材磨三边费三用上三我司三将要三亏损三多达67万元三。b.问题三分析三：ⅰ.复旦三大学三石材三为甲三供材三，其三中上三述表三格中三石材三面材三价格三均为三甲方三以书三面认三价；三仅小三面处三理价三格及三磨边三费用三该工三程采三购员三和石三材供三应厂三家自三行商三定价三格，三该项三甲方三没有三认价三。ⅱ.该工三程采三购人三员由三于本三工程三石材三为甲三供，三对该三磨边三费用三与石三材供三应