成都养老疗养项目策划定位报告图文

四川-金堂

养老疗养项目/孝文化基地

策划定位报告养老地产发展现况1养老地产兴起背景2国内养老地产现状3成都养老地产现状项目位置和客观条件项目定位产品规划和服务配置盈利模式和营销思路项目社会价值经典案例分析目录国内养老地产现状养老地产兴起背景成都养老地产现状从建筑设计、园林规划到装饰标准，这类老年地产的建筑产品开发接近于高端住宅产品开发的规律，创新核心在于适老化设计。养老地产实现了品质地产和优良健管家服务的有机结合，从护理、医疗、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务到日常起居呵护，增加设施设备和精心打造专业管理团队。养老地产概念ACBD我国已进入人口严重老龄化阶段老龄人口消费潜力巨大养老地产行业兴起现有养老机构远远低于市场需求，且缺乏中高端配套传统家庭养老模式无法满足养老需求四大因素催生养老地产行业兴起老龄人口增长快

据民政部统计，目前我国60岁以上老年人口数量已超过2亿，占全国总人口的14.9%，且仍将以每年1000万的规模递增，预计2020年将达到15.2%，总数2.43亿，2025年将突破3亿。中国社科院老年研究所据此测算，目前中国养老市场的商机约4万亿元人民币，到2030年有望增加至13万亿元。

养老地产发展机遇一：全面步入老龄化65岁及以上人口发展情况60岁以上老年人口比例预测老年人口特点：规模大、增长快、高龄老人多

老年消费者收入提高，消费能力增强

随着经济的发展，未来具有高消费能力的老年群体将会凸现；随着收入结构的多元化，未来老年人的收入将不再是过去单一的退休补贴，投资、保险等收益也将纳入老年人收入构成中去。

养老地产发展机遇二：老年消费者潜力巨大子女赡养

子女为老人尽孝道随着社会保障制度性实施，未来老年人福利水平将会大大提高社会福利保障老人财富构成长期财富积累老年人大多有长期的储蓄积累，相对于中青年工作年限较长，且积累相对较多离退休养老金未来将大幅度增加，预计2020年我国老年人退休金总额达28145亿元60-65岁老人，45%以上都会再就业，增加额外收入其他（继续工作、投资、股份）传统家庭养老模式局限“4-2-1”为主流家庭模式，赡养数量增多，供养者负担几倍增长死亡率下降推动平均寿命延长，供养者老龄化“空巢”等代际分离现象增加家庭养老的困难生活节奏加快，压力大，供养者时间、精力有限家庭养老模式局限巨大的消费潜力42.8%的城市老龄人口拥有储蓄存款城市45%的60-65岁老龄人口仍在就业退休金大幅度增长，到2020年为28145亿元老年用品及服务产业发展空间广阔老龄人口消费潜力巨大国内养老地产的开发供应量不足福利性养老地产与盈利性养老地产同时供应不足。目前市场上养老机构的供应现状是档次低，服务差。大部分养老机构配套设施落后，缺乏现代化的管理方式；服务及费用参差不齐，且由于长期护理经验的不足导致一些养老机构不愿接收入住前就已失能的老人。据统计，未来宜居养老社区缺口约有1295万人；养老地产发展机遇三：市场供应严重不足1463万人168万人1295万人当前养老地产发展瓶颈服务内容单一、不规范养老服务队伍人才十分短缺、专业化水平较低管理者缺乏风险意识、法制意识普通收住的是高龄段（70岁以上）的孤寡老人、病困老人养老床位及高端配套缺乏中国养老地产发展机遇四：国家政策倾力扶持1996年8月，全国人大通过《中华人民共和国老年人权益保障法》，我国政府先后制定了200多个老年政策法规。

从2011年起，政府出台政策密度加大，鼓励社会养老产业，老年产业逐渐社会化、多元化，养老地产是21世纪的朝阳产业。优先供地营业税、所得税、地方税等减免优惠利息贷款贴息培训支持科技服务政府财政对养老床位补贴.........国家通过上述政策制定了一系列引导和支持社会力量兴建社会养老设施的优惠扶持政策：中国养老地产发展机遇四：国家政策倾力扶持国内养老地产现状养老地产兴起背景成都养老地产现状现阶段养生养老产业

发展基本模式基本模式特征养生养老文化社区集养老、医疗、生活、娱乐等功能于一体大型社区会员制高档敬老院一般是将俱乐部与敬老院相结合异地养生养老模式异地养老又可称之为移民养老、移居养老涵盖异地购房养老、候鸟式养老、季节性养老、华侨回国养老度假基地连锁度假养老一种将养老和度假旅游完美结合的一项全新产品分时度假养老模式是借鉴分时度假旅游模式的养老新模式，是一种将房地产业、酒店业、旅游业、养老业结合在一起的一种商业新概念以房养老通常也被称为“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”，作为一种新型的养老模式其它模式如养老连锁超市等养老地产

运营模式对比运营模式优势劣势只建设不运营开发商只要完成产品开发，销售完即项目结束。避免物业运营风险，投资回收期较短，投资较小对养老地产利润挖掘不够，无法获得物业经营带来的增值收益和溢价收益不建设只运营专注于管理运营，有利于运营能力的提升，并且由于不开发，因此对资金要求较小，规避了资金难题对物业开发的质量和设计无法控制建设与运营相结合开发商通过开发住宅，以及服务、医疗等相关产业链，丰富企业的产业构成；同时丰富了企业利润来源，享受相关增值收益投资回收期较长，对开发商的资金要求较高，同时对企业的经营管理经验和能力，以及各种社会资源的整合和协调能力有较高要求我国养老地产/老年住宅情况小结人口结构老龄化趋势显现引发老年住宅的发展进程社会保障体系不完善阻碍老年住宅的快速发展服务、设施等不完善致使老年住宅处于初级发展阶段传统养老观念将导致老年住宅需要一定的市场培育期缺少政府的扶持及较高的成本投入限制了老年社区的发展未来发展前景看好，但需较长的市场培育期国内养老地产现状养老地产兴起背景成都养老地产现状成都市养老事业发展

“十二五”规划“9073”养老格局2020年全市机构养老床位需求为万张经测算目前，全市机构养老床位约4万张，中心城区约0.6万张需求缺口：万张成都市茫养老设培施布局规代划区县共规划机构养老设施（处）总用地规模（亩）总床位数（张）中心城区83151055000新都区23453.48710青白江区17502.26245龙泉驿区33654.626475温江区11349.213500双流县33541.615577郫县1640610107大邑县16129712530蒲江县11358.6——新津县11190.24799金堂县19661.56810注：那数据起来源辫为《成都市鸽养老设伏施布局珍规划》（20刚11涌-2散02洁0）成都社卸会化养挣老机构政策距支持

机构类型政策支持社区配套型基本保障型大型综合型特重大型项目用地保障用地纳入公建，建设要求纳入规划和土地出让条件，竞得方承担配套建设任务，建成后无偿移交政府以挂牌或行政划拨方式供地（要求符合《划地土地目录》）所需生活服务设施不得超过项目总用地面积的20%政府“一事一议”①供地价原则上不低于土地整理成本；②为建设目的改变土地使用时，按改变前后使用条件评估价差额的60%收取土地出让收入。财政资金补贴①新建机构，一次性建设补贴10000元/张；②利用社区设施、自由资产改（扩）建的，一次性建设补贴5000元/张；③收住成都户籍老年人的，服务性床位补贴100元/人·月。注：建设性补贴由民政部一次性发放；服务性床位补贴按月审核，每半年拨付一次。相关费用减免收取50%基础设施配套费基础设施配套费全免收取50%基础设施配套费养老机构服务性用水、用气价格与居民用户同价并免收配套费，生活起居用电价格按居民用电标准执行。所在区域汇总成华区4金牛区5锦江区5青羊区3武侯区10所在区域汇总崇州市3大邑县2都江堰市1金堂县1龙泉驿区5彭州市2郫县8蒲江县1青白江3邛崃3双流县5温江区3新都区7郊县养悠老机构也共计：44个中心仰城区承养老笛机构拾共计洞：27个71个成都现有屯备案养老磁机构普遍规模较超小，一殊般只有发几十到妻数百个岭床位，孙远远不戒能缓解丈养老床肉位的需青求;档次层普遍宝偏低老，缺废乏高犬端配傻套设厅施，懂其主量要设京施与娱公立她敬老污院相蜘当而杂已;服务吨水平失较低态，缺毅乏专深业高捉质量棋服务凶人才坟，不霉能满迎足高兄端群疼体的夫需求;服务影项目辣单一旅或流沫于形蒙式，喘缺乏锋真正员综合争性、卵个性路化服息务能贸力;缺乏籍高品爹质，曲高标毅准，液物业蔬、景谜观、茧基础魄设施换配套奥完善制，服象务项铲目相炮对齐龄全、蹈针对劈燕中高选端的已大型历养生识养老偏国际握型机升构;成都桥市60岁及头以上丝式老年刊人口196问829树2人，软按15%有养老膝床位需历求计算龙，床位需称求为29匙52毒43张，床雪位缺口263拾326张，缺径口占比89肤.1%.成都福养老挣机构发展书现况社会凶福利赤机构存执业帅证书申请、恩审核程稻序办理程序申请筹备批准申请民办福利机构申请筹备民办福利机构新办审核申报材料1.申请报告；2.可行性研究报告；3.拟办社会福利机构名称及章程草案；4.申办人的资格证明文件；5.拟办社会福利机构资金来源的证明文件；6.拟办社会福利机构固定场所的证明文件。1.申请《社会福利机构设置批准证书》的书面报告；

2.民政部门发给的社会福利机构筹办批准书；

3.服务场所的所有权证明或租用合同书；

4.建设、消防、卫生防疫等有关部门的验收报告或者审查意见书；

5.验资证明及资产评估报告；

6.机构的章程和规章制度；

7.管理人员、专业技术人员和护理人员的名单及有效证件的复印件，以及工作人员的健康证明。

8.要求提供的其它材料。流程1.窗口受理；

2.经办人登记、初审；

3.实地察看；

4.提出审查建议；

5.处室负责人签署审查意见；

6.分管局领导签署审查意见；

7.发放同意筹建通知（有效期1年）或不予批准通知书；

8.窗口发件。1.窗口受理；

2.经办人登记、初审；

3.实地察看；

4.提出审查建议；

5.处室负责人签署审查意见；

6.分管局领导签署审查意见；

7.制作证书（或不予批准通知书）；

8.窗口发件。备注床位数300张以下的向县级民政部门申请。承诺时限10个工作日10个工作日窗口名称民政局民政局收费情况不收费不收费十九个望区（市缎）县和乔高新区闻中，老年写人口伯数排怠在前撕三位举的是哪双流稻县、故彭州夜市和致金牛塔区，分别怎为15贵37键24人、134昂573人和132丑093人。老年滩人口暗占该耗区（蹄市）拼县总驼人口筐比例足排在华前三解位的蛙是成臭华区象、崇门州市墙和金他牛区妨，分别遵为20.俗04%、19.刘60%和18裤.9绞0%。（若市老毫龄办椒）全市户捏籍人口113救962朽60人，60岁及以恨上老年途人口19膨68楼29吐2人，踏占总砍人口葬的17酒.2荐7%。老年人帅口中，60忠—6爱4岁老年顶人口585苗088人；65—任69岁老押年人烦口46瓦79昂05人；70峰—7遵4岁老记年人饰口348兔543人；75—月79岁老年颜人口26隶64盲34人；80相—8袜9岁老年衣人口25怕38向60人；90岁及兼以上灭老年嘉人口46伟46收2人。成都市200恒9年老博年人完口信场息和对老龄愁事业逐发展要状况奔报告赔显示券，截种止期边为20肢09年12月31日数据表谣明，成讽都市已拾是严重离的人口惜老龄化防城市成都养竿老市场罩需求养老地产发展现况项目位置和客观条件1、项目现况2、现场照片和改造方案项目定位产品规划和服务配置盈利模式和营销思路项目社会价值经典案例分析目自录养老摇疗养盈项目目标稻地块马：老川锅岭厂彩印厂地块信叉息：占地面世积20茎00驴M2，建筑槽面积221春0M2，（其布中：办广公楼四逼层185监0M2，印刷禁车间160伴M2，镗甲床车粱间20丸0M2）目标地索块照片彩印厂桶占地面翼积20到00慌M2，建把筑面潮积221占0M2，（其住中：办话公楼四拖层185泳0M2，印影刷车椒间16拳0M2，镗床临车间20耳0M2），计殊划将办阵公楼改绩建为住退宿休闲痒大楼，茄将印刷三车间改现建为商庄务中心倦和养生骡餐厅（抚兼容优戏质农副喘产品和卷旅游纪留念品销己售中心贪），将里镗床车兼间改建迷为多功灯能休闲汉大厅（抽小型老皮年大学裕）。住宿休闲大楼（原彩印厂办公楼1850平米）商务中心+餐厅（原印刷车间160平米）老年大学+多功能休闲大厅（原镗床车间200平米）老川锅暂厂彩印奴厂平面犯示意图养生餐厅10迷0平米老年斥大学20形0平米商务中抚心60平米一层主挂要为餐峡厅、商袜务接待潜、理疗帝娱乐、负体能检优测和小闭型老年吩大学，二层以艺上每际层配士备一鼓个服澡务值导班室见，其拜他房骂间均瓦为养轨生酒鼓店式礼公寓养老批疗养坟中心部一层散功能弊分布槐图养老地产发展现况项目位置和客观条件项目定位1、项目swot分析2、客户群体定位3、项目业态定位3、项目功能定位4、项目服务定位产品规划和服务配置盈利模式和营销思路项目社会价值经典案例分析目糊录养生项若目sw觉ot优劣疤势分胁析swot优势政策支持优势；地方政府大力扶持优势；市场需求旺盛可持续发展前景经营方的本土化优势劣势部分政策的空白缺失劣势；行业模式不够成熟的劣势；有效消费观念缺乏引导的劣势威胁行业经验不足的威胁；缺乏行业高端人才的风险机会行业处于发展初期，有机会成为行业的领跑者；有机会成为政府扶持的试点示范项目有机会成为区域领跑者及行业标准制定者养生寸酒店+养生罪护理妙中心+养生夕俱乐刊部+养生控别墅+养生公药寓+社区商厕业配套业态定棉位：居家沟养生还养老摄、度保假休忍闲养装生、透养生德指导内培训是、养目生文垂化交计流展污示、枝养生视养老真护理仁、休淋闲、荷娱乐冶、购吨物、话社区安配套帮服务功能定录位：有经济娇实力的晨离、退加休教师慕、干部援老人群脱体;为父季母购咽买用晕来养想生养漏老的粘高级得金令驱、白淋领人延士;有养螺生需绣求的昆部分凯金领骆、白雕领阶套层。客层碗定位恰：项目趴整体逮定位修复健康健康养生功能维持健康促进健康医疗服铃务康复盈疗养健康铲食品理疗局养生美食养抵生运动慌养生健康管杨理健康判教育居住捉养生精神养越生休闲璃养生项目核面心功能餐饮度假娱乐购物休闲运动居住会议提供蛮复合之多元强功能业态体系：拥有完鲜整的维脖持健康它、修复苗健康、拘促进健导康的健卵康养生拾功能劝体系内。项目晚业态买定位养老康复功能旅游

度假住宿休闲运动办公餐饮会议

核心康

养功能体验式购物旅游

度假住宿休闲运动办公餐饮会议

核心康

养功能娱乐购物人才培训品开发文化传播单一功能产业链延伸复合功能项目功疑能定位判（三个反发展阶初段）造创立福期成长期成熟期·注重空讽间的无很障碍设其计，满蔑足入住识老人基扇本的生回活居住行需要居住功姿能生活薪休闲脊功能文化娱宁乐功能医疗俊护理侮功能服务男功能商业窜功能·单间醉公寓·套房·别墅·提供伏老人己锻炼归及陶芦冶身脂心的誉公共倍空间·提供古老人粒增进谋友谊亭、交吃流的淡空间·提供老嫩人追求与进步、牵提升自亿我的空钟间·提供租老人诸渴望签年轻剖，享探受童耳真的盗空间·单间公求寓·套房·别墅·棋牌隔室盒茶室·种植货园右老年大学·图书室桨歌舞昼团·24小时旁为入扶住老门人进槽行保升健、膊医疗裕、理梨疗、孙康复验的全壁面护竟理·医疗等室·护理帆室·保护老乳人享受会周到细谢致的服鸣务，各殖种紧急荣情况下袍的应急激处理等·紧急呼矩叫·日常护克理·代办榴服务·满足基叶本的购希物、日读用品采仆购邓需给求·超市·洗衣·美发·餐厅功能定位项目功袋能定位冰（核心执养老康睡复功能锹）功能类别服务内容居家养生、养老养生别墅、养生公寓入住养生活动开展包括运动养生（太极拳、乒乓球、台球等）、娱乐交谊（麻将、棋类、卡拉ＯＫ、电影欣赏等）、艺文技艺（书法、绘画、音乐、戏曲等）、民俗活动（春节、元宵、端午、中秋等节庆活动）、宗教活动（禅修法会、礼拜弥撒、回教聚会等）、艺术养生、文化养生、科学技术养生、环境养生等涵盖的上百种各项养生活动。养生交流养生知识培训、养生文化交流、老人才艺竞技、老年旅游、团体聚会、养生相关活动展示等养生护理日常护理、特别护理、精神抚慰、临终关怀等亲情关怀家人聚会、特别纪念日活动休闲、娱乐会所、儿童乐园、康体休闲、运动健身、网吧、休闲书吧等

社区服务电信、电讯、银行、邮政、干洗、冲印摄影、美容美发、糕点屋及其它社区服务等。医疗健康诊所、药品超市、医疗保健器械、保健品超市、健康体检其它服务项目污服务锁定位歇（核配心养至老康盟复功战能）养老地产发展现况项目位置和客观条件项目定位产品规划和服务配置1、养老产品规划2、疗养服务配置盈利模式和营销思路项目社会价值经典案例分析目掏录适老住御宅和配稿套产品裁规划厨房智能化卫生款间适老住病宅和配吊套产品蚊规划——适老户马型的设计类酒店谷公寓首次双盆床设计北京万悟科幸福漂汇青岛万吉科城老兔年公寓核心蔬功能别精细斯化辅助空芽间公众疫化杭州万奴科随园括嘉树户型字回归管方正双面誉宽阳叉台收纳功兆能进一跪步强化适老住醋宅和配猪套产品只规划适老及柳无障碍胀设计--卫生间1234567891011124235678911适老委及无送障碍返设计--厨房123451234抽拉东式水举龙头适老里及无附障碍奴设计--卧室1234123适老猾及无膏障碍例设计--智能化123454125随处每可见坏的紧呼急呼逐叫按奏钮入户门轨、插卡谊取电一击卡通一定时淘间不上战洗手间怠，将报碗警安全库中心3适老及港无障碍捆设计--设施设扇备1234567673液晶呀显示播屏信匪息公佩布系咸统88适老及云无障碍乡丰设计--无障败碍123456562各栋转入户锯大堂嫁出的劳液晶缴显示授频5各栋全鸡风雨连棋廊连通织，打造短无障碍睬园区内部配套1、仁老年市大学2、生琴活服务洽配套(胀理发屋氧、便利穴店)3、纷景观味养生壁餐厅4、增茶吧5、长健康滨管理插中心“金于十字躬”中认央配脂套大无厅养生休闲叶区，规划在光中心区砖域，老年人眉生活所穴需的各义类设施边一应俱虾全，老荣年人每前个月可吴根据需助求定制榴个性化天服务，周一阻到周才五，倦每天途安排牵不同巩的课大程，贴供老尚人学衬习老年大帆学教室美术书法棋牌健身多功能厅阅览室生活服洽务配套配备勤理发技室、逃便利叫店等午为老约人提舅供便护利服术务景观养炒生餐厅聘请季专业尖膳食勾师，塘采用群有机荡食材扯，定摸制营芬养菜蛛单茶吧提供龟老人鸽一个窃茶余芝饭后砖的休虚憩、捷交流描、接态待朋吧友的差空间健康管絮理中心仪器齐南全，专枯业中西童医坐诊方，提供衣中医理邀疗服务搭配养抚老产业优的疗养康复服务配械置疗养主哪题从中秆国养阿生文奸化精贩髓出修发，以“亩五养”养生价骨值体系共贯穿整披个项目震的各个掠维度与那层面【神养来】是“言五养”仔体系中卫最高境痒界。在胞项目原在生态环偶境中，排体验多种日类养生纵文化，抗达到净刘化心灵双、自省哈内心的喝精神养弹生目的结合项饺目中湿旧地、滨河等优题美生态般环境，提供狐多类化“神孟养”劈燕环境，如浇禅修室葱、冥想室、道搂家修养骂室、儒家养生图理念精无舍等，满足鲁不同仙文化禾偏好疤群体的士精神床诉求骡。瑜伽门养神禅修室冥想歇室冥想空间凳大小【行抓为养澡】即钻环境英养生住，强伯调的斗是人风与自杂然的分和谐松统一匠，根嫁据中国风业水观症念和绢养生及理念牵构建键居住炊生活遵环境本项目额行为养副主要体相现在：相形亡取胜化、辩搭正方妹位、逃藏风垄聚气于；风水引涝导的建苗筑规划急原则：穗空间大帽小、采冻光、材扑料、色声调等；风水办引导辞的景启观规鄙划原胳则：穴景观捏生态懒化、箭景观行情趣蛛化、惊景观斜艺术化闭。藏风聚负气景观师情趣特化景观树艺术挡化景观奏生态氏化生态茫湿地锯种植有机蔬给菜酒店养百生药膳【食虑养】柳通过肯发展脱农业爬产业溜链，林为项脖目内熊居住歌群体像及疗烫养群弱体提供有古机食舍品，绑并通输过制理定饮解食计肯划达犬到健奸养生动目的通过禾项目蛾内的识生态犯湿地呜农业瞒，提森供有书机食点材，谜为项典目内己居住雀群体铲及疗渴养群搅体提开供特朵供；健康机爽构还将就根据二选十四节才气变化返，为疗捧养群体骗提供每跑一季的拣饮食方亏案。实现穷从有机种植到餐桌的胜直达通道美食街旧养生餐借食【形养卵】通过项目萝后山的生态小径、项目运动柳中心、运叛动功能区鉴等打红造形僻体健少康，职身体晶运动渗的健哀康养枣生途激径湿地农捕业区有厅机农业滑耕种劳贴动居住区锡沿河畔监绿道晨把练酒店健身身中心屠运动网球等赞户外有他氧运动滨河内井养调息句、武术充分利捷用项目或各类资童源和可垃用空间泛，设臵轧多样化唉的运动吴场地和宵运动设取备，满兆足不同神群体养晚生需求秃。自行迫车绿驼道养老地产发展现况项目位置和客观条件项目定位产品规划和服务配置盈利模式和营销思路1盈利模式2营销思路项目社会价值经典案例分析目厅录养生养老项众目赢利模友式销售简养生薪别墅建、养归生公冲寓产匪权收乳益销售驴养生种别墅夕、养抽生公尿寓使酸用权快、入冻住权罗收益养生酒梁店经营喇收益养生酒衫店入住拣权、经厌营权转刃让收益养生酒煮店物业树产权销际售或物喂业持有背增值收乌益养身蝴活动杜开展拆经营遣收益养生器紧械、保驱健品经脏营销售辛收益养生辣俱乐卡部经同营收涝益社区逝配套炭物业效经营零管理添或经届营权毅转让钩收益普通久房产嚷与养勒生房走产项省目赢买利能热力对励比

普通房产项目养生房产项目对比结果物业形态赢利方式或方式赢利方式或方式使用权、入住权、产权变现收益酒店形态物业持有，经营收益持有，经营收益持有，转让经营权收益持有，转让经营权收益物业产权变现收益物业产权变现收益

使用权、入住权、产权变现收益养老住宅物业产权变现收益物业产权变现收益使用权、入住权、产权变现收益

使用权、入住权、产权变现收益其它商业物业持有，经营收益持有，经营收益

持有，转让经营权收益持有，转让经营权收益物业产权变现收益物业产权变现收益社区配套

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