济南住宅项目开发地块定位报告

济南天桥区北关北路地块定位报告营销策划部二〇一七年9月第一部分宏观政策与城市研究调控政策节奏时间本地户籍外地户籍首套房二套房公积金贷款限购区域第一轮限购2016年10月2日住宅限购三套；历下、市中、槐荫、天桥、历城、高新等6区有房户限购一套首付比30%首付比40%家庭最高额度60万，个人最高额度30万，本市户籍家庭购买第三套住房不意攻公积金贷款历下区、市中区、槐荫区、天桥区、历城区、高新区限购升级2016年12月26日住宅限购两套；历下、市中、槐荫、天桥、历城、高新、长清等7区有房户限购一套，需3年内连缴24个月社保（个税）首付比30%首付比40%家庭最高额度60万，个人最高额度30万，本市户籍家庭购买第三套住房不意攻公积金贷款历下区、市中区、槐荫区、天桥区、历城区、高新区、长清区限购再次升级2017年4月19日住宅限购两套，限购一套，需3年内连缴24个月社保（个税）本市户籍30%，非本市户籍60%，商贷最长年限25年二套60%，认房认贷使用2次及以上公积金贷款暂停发放，公贷利率执行基准利率的1.1倍历下区、市中区、槐荫区、天桥区、历城区、高新区长清区、章丘区放松落户政策2017年8月10日取消购房、投资纳税落户条件限制,参加济南市城镇职工养老保险满1年，拥有合法住宅用途房产(含居住性质公寓)并取得房产证或不动产证的，可申请落户济南市区。房地产政策研究为稳定房地产市场健康发展，济南市政府自2016年10月至今连续三次加码房地产调控政策，主要从土地供应、商品房预售管控、提高首付比例以及扩大限购区域等方面来规范市场；2017年8月济南市落户政策改革，落户门槛降低，间接释放本市购房需求。济南城市规划济南确定“东拓、西进、南控、北跨、中疏”十字方针；“十二五”期间以“一城三区”的发展格局为重点。“十三五”期间发展方向略有调整，以发展中心、次中心和卫星城为重点。“十二五”重点发展片区一城老城区东至二环东路、西至二环南路、南至南部山体、北至北园大街三区西部新区西部新城核心区、济西湿地生态区、长清片区东部新区奥体文博、贤文、汉峪、长岭山、雪山、唐冶、孙村、章锦、彩石、两河滨河新区北湖城市副中心、济泺路、华山、新东站、美里湖“十三五”重点发展片区城市中心中央商务区城市次中心济南西客站、东客站和黄河北、长清、章丘省会卫星城济阳、平阴、商河“十三五”重点发展片区城市整体空间发展济南城市规划根据济南市城市总体规划，济南市中心城区分为一城两区（主城区、东部城区和西部城区），地块所在主城区内的旧城片区配套完善，城市基础设施较为老化，将重点完善提升商业、服务业中心功能，发展商业、金融、旅游等现代服务业，在保持旧城特色的基础上以发展居住为主。地块中心城空间结构为“一城两区”。“一城”为主城区，“两区”为西部城区和东部城区，以经十路为城市发展轴向东西两翼拓展。

主城区为玉符河以东、绕城高速公路东环线以西、黄河与南部山体之间地区；西部城区为玉符河以西地区；东部城区为绕城高速公路东环线以东地区。主城区由腊山、党家、旧城、燕山、王舍人、贤文六个片区组成。旧城片区包括二环路以内及二环南路以南部分地区。而本项目位于旧城片区规划范围内。济南经济发展研究济南市整体经济运行稳定，近年经济增速虽开始放缓，但产业结构不断优化，以现代服务业为代表的第三产业或将长期主导济南经济发展。从经济运行状况来看，济南市经济总量庞大且运行稳定，在全国存在巨大经济下行压力时，仍能保持较高的增长速度，但近年经济增速出现放缓趋势；从经济结构来看，长期以来，济南市第三产业远超第二产业，主导城市发展进程，产业结构日趋合理。2012年开始，经济高速发展阶段终结，变化趋势与全国平均水平相似1938（40%）1829（42%）2622（54%）2339（53%）2215（37%）2053（39%）3256（56%）2892（55%）2307（38%）3348（57%）2369（36%）3850（59%）第三产业占比累年攀升济南人口导入水平济南市常住人口突破700万大关，人口增速省内居首，吸附能力不断增强；大量人口的导入为城市注入活力的同时，也促进了房地产市场的繁荣。济南市作为山东省省会城市，经济发展速度虽稍逊色于省内外其他沿海发达城市，但仍保持相对较强的人口吸附能力；2014年人口增速超过青岛，稳居全省首位，常住人口年增量近7万人；天桥区域内人口分布呈现南密北疏状态，本案位于天桥区东南方向老城区，人口密度相对较高。第一梯队第二梯队第三梯队人口增速省内前三名省内后三名区域济南莱芜青岛泰安烟台威海2014年人口增速（%）0.970.950.920.230.190.13常住人口（万人）706.7134.5904.6558.1700.2280.9数据来源：2014年度全省常住人口数量统计表2014年山东人口增速排名第二部分本体研究项目位于济南市天桥区区东南部区域，位于济南市规划旧城片区范围内，片区居住氛围浓厚；未来规划以居住为主。项目东侧顺河高架，北侧北园高架，两条快速路于地块东北方向北园立交桥处交汇；交通便捷，可快速通达济南市区。地块距长途汽车总站和火车站仅2.5公里，距离火车东站仅800米，对外交通十分便捷，可完全满足长途交通便利的诉求。项目区位绕城高速线2.5KM2.5KM0.8KM1KM区域认知地块所在北湖片区是天桥区规划中唯一地区级中心，泉城特色风貌带纵穿片区，规划为集文化创意、生态休闲、商务研发、商业居住等多功能于一体的城市新区。片区处于旧城片区，人口密度大，发展前景可期。

北湖片区黄台片区济泺路片区药山片区

堤口路片区地块北湖片区是泉城特色风貌带北部形象窗口和北部地区级中心，通过南北延伸，清河串城的策略，延续古城的风貌特色和文化内涵，打造集“文化创意、生态休闲、商务研发、商业居住”等多功能于一体的城市新区。药山片区功能定位为工业研发、商务金融、生活居住等多元功能复合的城市新区。济泺路片区主导功能为城市北部综合客运枢纽和地区商贸中心区，集商贸、商务、居住、休闲于一体的城市综合功能区。堤口路片区是以居住、教育、科研为主导功能的片区。黄台片区主导功能为以滨水生态居住和专业化集聚商业功能为主、文教综合服务为辅的综合性片区。泉城特色风貌带地块四至：地块东至铁路员工宿舍、西至北关北路、南至胶济铁路、北至铁路员工宿舍。地上物：地块现场基本为平地，现有少许建筑垃圾，西侧有110KV高压线穿过，对项目形象塑造存在一定影响。项目四至及现状地块土地平整，地块内部以杂草为主，存在少量建筑废弃物；周边并无遮挡物，具备较好的采光通风条件。周边以多层旧小区为主，整体居住氛围较好；但地块西北侧存在高压变电站，需考虑对西侧楼座价值和销售的影响。

东至铁路宿舍+垃圾收集站本案

西至北关北路

西南方向铁路桥洞

西北方向高压线

北至铁路宿舍楼

南至铁路轨道

地块内部现状铁路约30M交通条件项目被北园高架和顺河高架两条快速路环绕，可实现市区内部快速通达；距离长途汽车总站和火车站仅2.5公里，可充分满足长途出行的交通要求；周边多条公交线路通车，可满足短途市内交通需求；未来地铁R2线将设立生产路站点，将进一步增加区域交通优势。外部交通：地块东临顺河高架，北邻北园高架，具备便利的快速交通条件；距离汽车总站和火车站仅2.5公里，可充分满足外部交通需求；公共交通：附近公交线路BRT-1、BRT-2、K107、507、夜605，步行大约800米（10分钟）到达；连接地块区域与历下区、历城区等城市主城区；未来规划地铁R2号线靠近“生产路”站；项目仅西侧北关北路北向北园大街、南向连接明湖西路，地块最大优势就是临近大明湖，步行大约0.6公里到达。地铁R2号线BRT-1路线图驾车至泉城广场约5分钟（2公里）驾车至汽车总站约5分钟(2.5公里）驾车至大明湖约2分钟（0.6公里）驾车至火车站约5分钟(2.5公里）商业配套：泉城广场银座、恒隆广场、贵和购物中心、缤纷五洲商业广场等。教育配套：该区拥有较优质学校为：制锦市小学、明湖小学、明珠小学、北坦小学等。医疗配套：济南华夏医院、山东省交通医院、济南市天桥人民医院、山大第二医院、山大齐鲁医院。周边配套配套设施：该地块位于天桥老城区，但周边城市基建配套老化，周边多为成熟居住社区，教育资源和医疗资源丰富，大型现代化商业配套资源有待丰富。

用地面积

5036.97㎡（7.56亩）

地上建筑面积9065㎡

地上容积率1.80绿地率35%

建筑密度

25%

停车位64个

总户数76户经济技术指标-初步规划规模偏小，10F小高层产品为主，以居住产品为主，适宜精致社区形象。本地块2017年9月6日公告，将于2017年10月11日进行网上拍卖。起始价格：9000万元，楼面价9928元/平，单价1190万/亩。第三部分整体市场情况及区域竞争情况近6年济南房地产市场“量价齐升”，2016年随着市场的持续高温运行，供销量以及价格连续突破历史新高位，随着未来市场的变化，预计价格将会有进一步提升空间。济南历年商品住宅供求价供销方面，2016年济南市商品住宅新增供应量1444.0万㎡、成交量1548.3万㎡，较2015年全年分别上涨32%、41%。其中在2016年1-10月的住宅供销量已超越2015年全年供销量，达到历史最高位。价格方面，2016年市场成交均价9509元/㎡，同比上涨12%。受市场存量的持续减少，及市场供销两旺的表现，市场价格不断攀升。从济南商品住宅及土地储备来看，未来市场存量不断降低，市场结构进一步优化，价格有突破空间。2011年-2016年商品住宅供求价年度走势数据来源：克而瑞数据库2017年1-8月，济南商品住宅市场在调控大环境下呈现“量缩价涨”趋势，由于2016年10月成交相对核心位置地块尚未入市，预计未来商品住宅成交价格将进一步提升。济南商品住宅月度供求价2017年1-8月商品住宅新增供应量约388.5万㎡，月度供应量呈上升趋势；成交量约454.3万㎡，进入下半年后月度成交量趋于稳定；2017.8月底商品住宅成交均价11743元/㎡，环比上涨1.5%。由于2016年10月成交相对核心位置地块尚未入市，预计商品住宅成交价格将进一步提升。数据来源：克而瑞数据库2017年1-8月，从成交量来看，历城区成交量位居榜首，槐荫区紧随其后，本案所在天桥区和市中区成交量基本持平，目前处于第四位；从成交价格来看，历下区领跑济南，天桥区成交均价处于低位水平，仅高于长清。济南商品住宅区域供求价新增供应方面，1-8月历城区新增供应量最多，新增面积达136.6万㎡，其次为历下区，新增供应量约90.7万㎡。市中区新增供应量最少，仅12.0万㎡，而本案所在的天桥区新增供应量约41.2万㎡，处于全市倒数第四位。成交方面，上半年成交主要集中在历城、槐荫区、市中区及天桥区，成交面积分别为145.2万㎡、97.2万㎡、54.7万㎡和52.5万㎡。成交价格方面，2017.8月全市成交价格最高的为历下区19724元/㎡，其次为高新区12996元/㎡。数据来源：克而瑞数据库整体来看90-130㎡产品是市场供需绝对主力，受价格涨幅以及二孩政策等影响，预判后续户型结构将会发生很大改变，目前市场已有新规划项目出现75㎡两室以及125㎡四室产品济南商品住宅供求户型结构2017年1-8月两室产品供求集中在80-100㎡；三室产品供求主要集中在100-130㎡，为当前市场的需求主力产品；四室产品供求主要集中在160-180㎡，整体占比较小。受价格涨幅以及二孩政策等影响，目前市场已有新规划项目出现75㎡两室以及125㎡四室产品，预判后续户型结构将会发生很大改变。数据来源：克而瑞数据库天桥区商品住宅市场整体呈现“量缩价涨”趋势，2017年8月份新增供应量以及成交量较去年同期分别下降22%、66%，成交价格整体上涨35%。济南天桥区商品住宅供求价2017年8月份天桥区商品住宅新增供应量约7.1万㎡，成交量约2.6万㎡，较去年同期分别下降22%、66%。从成交价格来看，2017年8月份天桥区整体成交均价为10374元/㎡，较2016年8月份上涨35%。数据来源：克而瑞数据库项目周杯边在售项目仅2个，崭其中沙世茂浪天城烧项目喉处于告开发脚后期佣，房戚源不呈多；袋海尔泉云世愚界项闻目体扮量巨陈大，册后续妥货量扰充足紧；周士边存竞在2个潜锈在供链应项界目，登金科危澜山醉公馆号和山搁钢锦交绣华锹府项幻玉目；辉周边项二手叮房市央场均达价1.坦6万-2万。地块竞捐品分布3KM潜在项目在售项目本案世茂天城：产品类型：高层目前均价：20000元/㎡海尔云世界：产品类型：高层目前均价：19000元/㎡金科澜山公馆：产品类型：高层、小高山钢锦绣华府：产品类型：高层、小高湖光山色家园：产品类型：小高目前均价：17500元/㎡大明翠庭：产品类型：高层目前均价：16500元/㎡湖畔苑：产品类型：多层目前均价：20000元/㎡鲁能康桥：产品类型：小高目前均价：18500元/㎡二手房市场项目搁所在羊区域池及相概邻片未区201见7年共嘱计划捷供应24宾5亩居住茅土地，莲共5宗地，析尚未公嚷告；201止7年片区土内成交蓬土地一少宗，土守地面积2.李9万㎡，下由滨河胳集团取叙得。区域土旁地市场滤分析片区2017年供地计划明细序号土地位置面积(公顷）面积（亩）土地用途①天桥区天桥区经一路北侧，生产路西侧0.7211住宅②天桥区东至津浦铁路，西至东工商河，南至义合北街，北至厂区6.94104住宅③天桥区西至凤凰山路，东至厂区、北至15米规划路，南至厂区5.4882住宅④天桥区汽车厂东路以南，西工商河以东1.0015住宅商服⑤天桥区东至北关北路，西至生产路，南至经一路，北至胶济铁路2.1733住宅12345地块土地面巷积：2.葬9万㎡容积短率：3.8地上建绵面：10.尤9万㎡竞得付企业菜：滨陕河集叹团溢价他率：0%成交牧日期201转7年待公告解地块201塔7年已成农交地块在售秃项目墨产品板类型坊以高铸层产首品为拖主，跑户型暮面积际以100港-14急0㎡三室震产品为亲主，高税层均价19礼00邮0元/㎡，隙区域潜后续坟存量镜充足神，具匆备一批定的饮市场依竞争仪压力笛。地块胖竞品宝情况腔分析数据肥来源略：克浇而瑞哄数据具库销售状态项目名称总建筑面积（万㎡）产品类型容积率主力户型面积均价（元/㎡）月均去化套数存量（套）在售项目海尔云世界800高层2.5120-140㎡三室两厅两卫1900090套左右2000余套世茂天城87高层4.5100-120㎡三室两厅一卫20000（带精装）80套左右600左右合计竞品剩余约2600余套潜在项目金科澜山公馆占地面积5.3万㎡，计容建面约21万㎡山钢锦绣华府占地面积9.7万㎡，计容建面约41.7万㎡供求：地块周边在售项阻目较少，仅2个项目裙在售，降世茂天颂城项目管剩最后围两栋楼网未推，松海尔云吹世界B3、B4地块沸中长傅期存拾量较槽高。价格盘：区域项掘目价格殿高层190丘00-奶200罚00元/㎡左右艺，海尔策云世界挡由于配展套明湖虽小学和望北湖湖述区规划晨，项目秩溢价能治力较高矩。片区疫目前控抹规已批躁，规划邮前景较求好，未竹来溢价眠能力较振强；产品：区域弃建筑姐形态阴以多纹层（毕旧社饲区）映、高叉层（已新建俘小区迟）为贷主，撕新建竟高层远小区主力户寨型均集中惭在100牢-14亲0㎡三室产品，目前道区域色产品是在售闻余量慎不多热，但征中长威期存宵量充胡足，仙随着血市场缘瑞火热吨态势专，继殃续放沙量仍跌会较庆好去蔬化。海尔云苹世界位傲于大明便湖以北伍小清河权以南，验位于泉骗城特色徒风貌轴吨的重要眯节点位样置，项竖目整体辞规划了文一湖、叉一轴、养三区。目前项兽目均价190语00元/㎡。竞品糖个案既分析数据来冈源：克并而瑞数老据库项目名称海尔云世界总户数6000户产品面积段100-140三室172㎡、205㎡四室物业类型高层容积率2.5建筑面积800万㎡车位配比1:0.8装修标准毛坯均价19000元/㎡海尔产云世捡界B3地块一茫期户型侧配比12址0-部14向0㎡三室炒产品占袋绝对主神力，从吩已推售型的产品留去化情监况来看昼，12养0-1谣30㎡落产品去迅化速度辱最好，氧去化率辜达到9手8%，痕其次为乓130屈-14进0㎡三怜室及1颠50以份上四室湿产品，敢去化率验达到9脏5%。竞品下个案下分析数据港来源猎：克凭而瑞堆数据监库B3地块一期产品户型配比户型户型面积（㎡）套数（套）户型占比（%）三室100-15052276四室150以上16224已推售产品去化情况户型面积（㎡）供应套数（套）成交套数（套）去化率100-11011610691130140-150302687%150以上16215495%世茂麦天城扰位于瞎天桥钟区政检府南励邻，甲是是浇集居易住、矿办公季、商前业于偿一体泡的都桶市综集合城谢，总尝体量钉约87万㎡，欲目前高塞层均价200躺00元/㎡，具墨有较高倘的市场道认可度旁。竞品叙个案虹分析数据桨来源浪：克纲而瑞滴数据塞库项目名称世茂天城总户数4446户产品面积段64㎡一室100-140㎡三室154㎡四室（二期1#、3#）物业类型高层容积率4.5建筑面积87万㎡车位配比1:1.12装修标准1500元/㎡均价高层20000世茂凳天城艇二期1#、3#户型印以100合-14辨0㎡三室滴产品为猜主，搭吃配少量旨一室及猜四室户禽型；从耳已推售哀产品去垂化情况述来看，岂110暴-12萄0㎡产过品去化释率最好答，其次魔为10区0-1掏10㎡鹅和13征0-1驳40㎡亦。竞品伐个案胆分析数据来祸源：克设而瑞数好据库二期1#、3#已推售产品户型配比户型户型面积（㎡）套数（套）户型占比一室645211%三室100-14035369%四室2549920%已推售产品去化情况户型面积（㎡）供应套数（套）成交套数（套）去化率64525096%100-11017416997%110-1201009898%130-140797797%150-160998485%第四部包分客户分锅析客户茅分布成交法客户识地缘爽性强数，以贴北湖晋片区陵及济舞泺路百片区亲客户干为主续，小么清河朴以北匙、黄铺台片眼区、欺药山岗、堤磨口路漏、西坊市场绒片区啄客户琴作为次主要静补充稿客户市分散跃地，返同时鲜将承扁载少羡量历姻下区陪外溢挣客户简。黄台片拜区及历猫城区客弦户小清河陈以北天昆桥区客发户药山逗、堤纹口路咏及西恭市场鸦片区葵客户北湖湿及济贴泺路肃片区辆客户历下煎区外住溢客齿户客户分析客户类型具体区域代表来源职业特征置业能力客户基数置业关注点核心客群聚集区北湖及济泺路片区个体经营业主中小型企业中高层管理者及企业员工★★★★★★★★★地段认可、品牌、物业信赖，看好片区发展潜力、认可度高重点开拓区域堤口路、药山、西市场、黄台片区及天桥区小清河以北区域个体经营业主事业单位及普通企业从业者★★★★★★★区域认可升值潜力偶得客群区域历下区大明湖及泉城路从业人员聚集区域金融、餐饮等服务业从业者★★★★★★区域认可品牌升值潜力随着歇济南唇市“北跨”工作这提速兽及天叙桥区姜片区讯控制走性规热划通葵过审祝批，简天桥些区正佩逐渐露进入魂快速所发展奋阶段牙，老机城区厘由于晓人口摧密度姻大，趴地理候位置项优越结，区颈域价喝值将决明显拌提升笔，改昼善置器业需遍求将歉不断虏释放研，区筐域市做场前钩景乐锯观。客户责认可洲点客户抗况性因素客户置业械敏感阿点分财析绿地品牌、坦物业等乘附加值眨赢得客砌户的认陪可；升值潜力：天桥茂区旧城选区，地融理位置绩优越，附土地资询源稀缺闯，看好区域筛未来泳发展盾；配套：量交通资盆源丰富象，通达摇性强，扇出行便烟捷；可抢签约制勇锦市小卸学或北声坦小学喜；环境：习南邻大党明湖，序步行即布可到达婚风景区城。价格：踏目前区引域价格谷虽然对旋比历下步区处于燥低位，借但在天娱桥区中瓦居于高突位，部养分客户较为骗敏感稿；项目素负质：紧泰靠铁路柄线，平疾均每两拌个小时家通行一印班次火川车，通渔行造成区的噪音德污染及雾震感。客户总脑结客户困局：现阶段地块周边以旧社区为主，旧城区城市基础建设设施陈旧老化，片区展示面较差；紧靠铁路线，南向视觉效果较差并