房地产前期策划汇总

房地产项目前期策划任宏博士（英国）/教授/博导主任委员院长住建部全国高等学校工程管理和工程造价学科专业指导委员会重庆大学建设管理与房地产学院2014年4月第一章房地产开发前期策划前期策划的总体流程第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段市场分析市场预测收入、成本、费用预测财务评估盈亏平衡分析敏感性分析风险评估宏观市场、区域市场供给预测、需求预测、价格预测销售收入、土地成本、建安成本、市政配套费、管理费、税费等静态指标：成本利润率、销售利润率动态指标：净现值、内涵报酬率、投资周期盈亏分析的关键是找到盈亏平衡点，即项目达到盈亏平衡状态利润为零的点反应敏感程度的指标是敏感系数敏感系数=目标值的变化百分比／参数值变动的百分比风险分析又称概率分析，利用概率值来研究不同因素的概率分布，从而对方案的经济效果指标做出某种概率描述，对方案的风险情况做出比较准确的判断1.1可行性研究1.1可行性研究——市场分析（1）市场宏观分析（PEST）（2）市场中观分析（行业分析即定位分析）（3）市场微观分析（竞争分析）市场宏观分析(PEST分析)PEST分析即总体环境分析，即宏观环境分析。PEST四个英文字母是政治（politics）、经济（economic）、社会（society）、技术（technology）的首字母。通常采用矩阵式的方法，就是在坐标中分成四个象限。如拿政治和经济两个做坐标，政治环境和经济环境都好的情况下，就应该发展。政治环境和经济环境都不理想的情况下，就不能发展。环境一个好一个不太好时，就要适当考虑，可以发展也可以不发展。宏观环境分析的主要内容及对企业战略的影响企业政治技术政治制度、体制政府的稳定性特殊经济政策国际政治外贸立法对外国企业的制度就业立法……经济社会GDP的变化利率货币供给通货膨胀率工资/物价控制可任意支配收入行业需求市场需求……国家研发支出行业研发支出科技研究重点专利保护新产品新技术的商品化……生活方式就业预期保护消费者运动结婚率人口增长率人口迁移文化及亚文化……企业战略环境对企业的影响：1、企业战略环境对企业的影响是全局性的而非局部性的。2、企业战略环境对企业的影响是现在和未来的而不是过去的。3、企业战略环境是动态的而不是静止的。市场宏观分析(PEST分析)2013年中央政府经历逐渐从以行政化手段为主的调控体系向市场化长效管理机制转变，实现“促进房地产市场的平稳健康发展”的重要目标。市场宏观分析——政策（P）

十八届三中全会后长期房地产政策方向政策方向土地改革城镇化财税改革市场化推进城乡一体化楼市逐步去行政建立城乡统一建设用地市场一揽子财税改革工程未来楼市政策将逐步摆脱过去全国一刀切的模式，加快探索房地产长效机制的建立。然而在长效机制成熟前，为保证楼市稳定，现行调控手段仍将继续实行。市场宏观分析——政策（P）

①市场化改革——市场保障并行走低端有保障、中端有政策、高端有控制必须加快形成企业自主经营、公平竞争，消费者自由选择、自主消费，商品和要素自由流动、平等交换的现代市场体系，着力清除市场壁垒，提高资源配置效率和公平性。”“要建立公平开放透明的市场规则，完善主要由市场决定价格的机制，建立城乡统一的建设用地市场。”市场宏观分析——政策（P）

限价限售高端住宅市场有望逐步放开作为为达成年度房价控制目标而采取的短期行政干预手段，其形式意义大于实际意义。在市场化起决定性作用的思路作用下，商品住宅市场尤其是高端住宅市场的限价限售措施有望逐步放开。融资环境继续支持政策导向型房地产开发，兼顾市场效益以银行信贷为主的间接融资渠道，一方面将继续支持中小套型普通商品房以及保障房的开发建设，另一方面将为更多市场化下效益良好的企业提供资金支持。此外，为实现增供应目标，房企再融资有望开闸。限购政策不同城市区别化对待新一届政府一改以往中央一刀切的宏观调控模式，鼓励各地开展因地制宜的差异化调控措施。限购作为逆市场化的行政指令，有望在房价走势平稳、供需结构平衡的城市率先逐步退出。购房限贷短期内难以全面放开虽然市场化配置得到前所未有的强化，但住房本身离不开民生问题这一属性。在保障房建设稳步推进但尚未完全覆盖低收入住房困难家庭的当下，将继续限制部分人士利用金融杠杆投机入市。短期行政化措施难全面放开市场宏观分析——政策（P）

2013年，全国计划新开工城镇保障性安居工程630万套，基本建成470万套。截至11月底，全国城镇保障性安居工程已开工666万套，基本建成544万套，已全面完成年度目标任务，完成投资11200亿元。保障房迎接供应高峰公共租赁住房和廉租住房并轨运行市场宏观分析——政策（P）

②土地改革建立城乡统一的建设用地市场打破土地二元结构，实现农地入市流转增加建设用地规模，增加房地产市场供应市场宏观分析——政策（P）

按照“以大城市为依托，以中小城市为重点，逐步形成辐射作用大的城市群，促进大中小城市和小城镇协调发展”的要求城中村的整体规划与改造计划将加快※郊县区域对中心城区挤出部分具有强大的吸附力※大城市内城镇化1、城中村改造2、城市外扩，去中心化③新型城镇化市场宏观分析——政策（P）

房地产税收制度购房者层面调节市场供需，引导居民合理住房消费房产税（存量阶段）个税（流转环节）房企层面有效供应，优化资源配置土地增值税④财税改革严征土增税影响房企拿地预计新一轮房产税扩容，仍将结合当前试点经验，从增量还是征收，短期来看对市场的影响有限市场宏观分析——政策（P）

2013上半年，市场回暖，银行贷款额度充足；房企融资额充裕4月开始，部分城市收紧公积金贷款6月，银行“钱慌”，个人住房贷款收紧、房企融资成本走高年末，银行信贷进一步收紧，多地放贷放缓，利率优惠减少⑤信贷收紧市场宏观分析——政策（P）

房地产投资资金：房地产开发投资资金来源增长略有放缓，这与年底金融机构资金紧张从而导致房企贷款以及个人住房贷款增长放缓有关；值得注意的是，外资进入楼市的速度呈加速态势：2013年1-12月，房地产开发投资本年资金来源小计122122.47亿元，同比增长26.5%市场宏观分析——政策（P）

开发企业：长期利好无论是市场化还是新型城镇化的建设都有利于房地产开发企业的发展。市场化释放改善型需求，城镇化建设产生新增需求。城镇化进程的推进，大城市户籍资源分配改革，会继续刺激大家向一二线大城市涌进，大城市需求更加旺盛。需求增加土地改革和新型城镇化建设增加土地供应。土地供应增加房产税扩容增加高端住宅及投资性需求成本。抑制投资需求土地供应增加有利于地价的下调，拿地成本有望降低。融资会向保障房建设倾斜，房企融资有望松口。但供应的增加以及保障房的建设可能会冲击普通商品住宅市场，需关注实际量的变化情况。政策小结市场宏观分析——政策（P）

经济环剥境是指垒企业所煎属的或允可能会柜参与其其中的经秧济体的扛经济特牢征和发孕展方向。（一饶）经举济形逼势。201杂3年全年袄国内生菊产总值568乡丰845亿元盗，比栗上年罢增长7.7裹%。其中绑第三产握业增加挖值262芒204亿元，盘增长8.3芹%；第三桶产业增蝇加值比可重为46.芳1%，第三产藏业增加射值占比抛首次超栽过第二州产业。可以预助见，20零14年我蛮国经知济将壤继续危保持欢平稳担较快辫的发常展，荐这对疲房地弹产企休业有继利。市场欧宏观仓分析——经济易（E）（二奴）货荐币与咬银行座信贷祖政策络。201摩4年1月17日召开全的人民叛银行货慰币信贷够工作会兄议给市帅场指明礼了今年新货币政鲁策的明乳确思路——货币搬信贷射工作掠要坚涨持稳邻中求肉进，宰“稳浙”主局要体币现为乌“总炒量稳亲定”工，“饿进”势主要睁体现傅为“撞结构眨优化毒”。在房地醉产市场业国家政闭策调控哑的大背胞景下，央行出都台的一动系列货栽币紧缩窃政策、港提高商倾业银行难的准备券金率、授提高房圾地产贷议款的门芽槛，这嫁些都饶无疑穿增加抛了房耕地产范企业快的融历资困救难。购不过盘目前制房地摊产行下业的珠整体蹲来说厅，大推部分续企业滤的自到由资院金不夕足三典成，壁两成码来自笛银行圣贷款才，总退承包销施工遮单位摔垫资信近3成，帅能在加市场葵上融营资额棚定不印足一辜成，研所以欧对中佛小房姻地产史企业附来说汇，融殖资难谅度的哨进一锋步加耍大，许都对申企业窄的生让存提加出了疾挑战烫。所以房地产沟企业必冤须创新寄融资模么式，积凯极谋求足在市场慎上的信尖托公司程等金融牙企业融缩慧资。市场宏谜观分析——经济（E）（三）者全国房鸟地产市卸场形势沫。20田13年1-贪11月份的签房地产迹统计数洋据如下万：全国粒全年房虾地产投欺资总额优突破8万亿烈元，慨商品驶房销醋售面继积突誉破12亿平恶方米奇，商砌品房烛销售肌总额哨突破7万亿元太，全国喂商品住昼房均价揉突破6千元饮，土弄地出嚼让金妥在4万亿姑元左形右。房地产努开发投樱资支撑羽了全国谎固定资条产投资奴。今年房市地产开鸽发投资烈保持了19%额-21绝%（各月弄不同）丹幅度内鸽的增幅荐，而固寻定资产赔投资基税本保持滔在20填%以上榆的增众幅。真房地摸产开设发投贷资为仿稳定男中国骂经济波增长就起到肆了重棚要作史用。总体跨来说惠过去两的一秆年房鼓地产要整体竞处于昌上升喇趋势扛下各站地的豆市场列差异岔依然替明显洋。总体职看，骑一二嫁线城屑市市牌场较港热，活一些休三四镇线城健市明慢显阶呜段性遮供大瓶于求丑。不搬同区妇域、旱不同孔城市醉、不辆同企扰业、新不同愤项目辅之间讨冷热想不均哑的现株象较爬为凸精出。故可蝇以知赠道现味在我贵国的溪房地鞋产市忽场还纹是比姑较稳深定的酷，在绢高速纹发展软的阶广段，方开发虏商的讨机会讽较多弹。市场宏杀观分析——经济（E）根据"中国睁房地洁产业旨中长撕期发荣展动各态模劫型"，在只宏观轧经济尼和货医币信晶贷平盒稳增廉长、食房地述产调禁控政例策整券体平面稳的远背景爬下，201摸4年全南国房绍地产梨市场蝇将呈潮现"销售量括价继续鲜增长但萝增速放螺慢，投皆资新开司工增长类平稳"的特酱点。整体折的投幻玉资环鹊境还车是比平较有冤利的符！经济银小结市场细宏观洲分析——经济役（E）社会文面化环境暗是指组预织所在期社会中颤成员的索民族特林征、文甩化传统膨、价值级观念、困宗教信叶仰、教队育水平青以及风误俗习惯喂等因素宿的总和婚。其构潜成因素海也很多笛，这里畅重点讨祝论居民可但支配收怒入、城护市化程栏度、消厨费投资辅倾向。（一呈）居伐民可碗支配弯收入201汗4年2月24号国家妈统计局蜓公布201桐3年国化民经谎济和福社会功发展隐统计荡公报链。公寄报显锐示，宣根据郊从201负2年四具季度丽起实值施的鞠城乡甘一体盐化住准户调眨查，讯全国拖居民倦人均形可支敌配收澡入18机31柿1元，筛比上个年增顺长10.拥9%，扣血除价晓格因随素，席实际惰增长8.邀1%，跑赢20旋13年国龟内生售产总米值7.贯7%的增节速。万城镇具居民便人均奴可支叛配收馆入26汪95床5元，比舰上年增悉长9.7辆%，扣除队价格因井素，实笋际增长7.只0%；城镇望居民人缝均可支伯配收入像中位数提为24无20纳0元，奥增长10.霞1%。但是妈我国贫搁富差距梨大的问末题依然贪明显，光房地产影开发商捎应该面对阶不同馆收入稿群体老推出毅多样警化的厕房地键产产盯品。市场俩宏观纯分析——社会（S）（二）蜂城市化助程度国家咽统计文局20羊14年1月20日发宽布的杠数据掉，20蒸13年末，测中国大宅陆总人许口为136纲072万人，侦城镇常象住人口73锻11叹1万人，李乡村常薄住人口629摘61万人弓，中反国城逝镇化逃率达缴到了53.晌7%。我国橡城市化筋率实现昆了50贵%的大关竭，说明房地产艇市场在黄不断扩狡大，房梳地产需么求也在受逐年变慨大，这长对于鹅房地宁产企高业来君说是尝好消冤息。（三师）消辈费投预资倾贵向人们蛇的健惧康意乔识逐霞渐增圈强，离与过裤去相从比，祝人们每花钱肤并不惹只是茶为了节买一稳个可误以遮表风避排雨的华房子鞭，而歼是希甚望得至到绿色矿、环字保、踪蝶节能务、智犯能化咸等适灰合人野居的启住所。这对挠于房地疯产企业勿来说，潜既是艰脉巨的挑口战，也怎是从众辛企业中牧脱颖而驻出的机美会。市场摘宏观悟分析——社会幕（S）技术份环境他：人杨们对悠于房督地产斧商品勒的需内求在括向绿色、仿环保、徒节能、巷智能化等方向席发展，续这就促棒使房地判产企业溪要跟上类技术变忘革的步果伐。当前，侄我国经址济正处纤于向低专碳经济框转型的效时期，肝房地产砌行业是削转型的梢主力军牺，各地驻鼓励节蝴能减排裂的政策刃都对建贱筑的节乡丰能水平晒设定门鸟槛。据闻统计，味中国430亿平摔方米瞧的建塞筑当外中，95被%是高能薄耗建筑抄。目前拾全球每愚年新建蔽的40亿到45亿平方是米建筑偿面积，堪中国占鸡了23亿平格方米坛，其西中的90耗%还是分高能倾耗建办筑，调假如脑可以蒙降低50%，将为淹国家节仅约用电30恢00亿千窄瓦时行，减奴少二芳氧化支碳3亿吨。哗这些数范据背后鲜，不仅矿有着新精增绿色焰建筑的涉巨大空标间，还肠有对现有豪建筑犯进行敬节能灾改造格的天决量市废场。您一旦龄绿色愤技术养成熟网，新载的业尝务维次度便西应时吨而生。而拥陆有了绿杨色建筑盆技术，诞不仅将叮在住宅童新产品董开发上思占尽先慕机，其应技术合薯作和物兄业改造慰、维护鸭管理能殖力，也歪将迎来限蔚为可绣观的新票市场。市场日宏观田分析——技术（T）房地产寸前期定胀位策划驻是一种菜辅助决送策的综购合性活膊动，目菠的是帮侵助房地廊产开发奴企业做据出合适辉的定位臣决策，匠控制和裳减少项杀目的开泰发风险蜜。房地身产前环期定勉位策隔划就秃是根赚据房呈地产介前期相策划催预期睡目标划，经故过对右市场袍的深所入研镰究和毁分析摇，整绳合各孩种资叫源，绢达到日帮助补房地降产开缸发企腔业决病策在悉哪里恰开发咸、开然发什塑么项撞目、动怎样翼开发姜、开步发后霞卖给贿谁等绍一系滔列问防题。(2包)房地产耻前期定似位策划伪的作用洪：(1补)房地产知前期定写位策划痕的概念话：一是细能使吐企业春决策霸更为申准确牙，尽粒量避即免项述目运揪作出荣现偏匙差；二是能己使房地障产开发站项目增应强竞争裁能力．爆在当前临房地产贩业竞争霸日趋激廉烈的情时况下为游项目赢突得主动法地位；三是揪具有染有效秆整合叮房地语产项配目资钻源，浴预测耽未来洗市场形，满袍足目丢标客索户居弦住要沸求的京作用毅。市场中忙观分析潜在客户分析项目价值分析竞争环境分析宏观环境分析市场状况可能的客户可能的产品(3件)房地产移前期定母位策划逗思路寻找均衡点可能的产品可能的客户投资效益市场态中观陵分析主要内容1.房地产市场竞争者分析的内涵和目的；2.房地产市场竞争者分析的步骤和内容；3.房地产企业的一般竞争战略；4.处于不同市场地位的企业竞争战略。

1.赛1.轻3市场微不观分析房地千产竞右争者据的含茂义与本企森业提供爽的房地红产商品信在质量群、类型辆、区位辰等方面梳基本相挨似，并刷且有相垂同的目馒标消费戚群体的埋企业。1.房地产约市场竞氏争者分默析的内皮涵和目蔽的房地壶产竞摧争者南分析乖的目黎的企业六制定筒竞争眠战略悄的基扣础，瘦也是酬占领标市场谨主导已地位脚的基济本前雁提。1.1聋.3市场微乱观分析谁是竞争者？竞争者战略是什么？竞争者的目标是什么？竞争者的优劣势是什么？竞争者的反应模式是什么？

解决五个问题————识别竞笑争者——判定竞鬼争者的紧战略——判定竞毒争者的嚼目标——评估竞膨争者的络实力——评估竞贡争者的誓反应选择竞争者制定竞争战略2.房地四产市去场竞处争者土分析班的步惭骤和机内容分析授步骤孔：1.盖1.剃3市场磨微观吸分析集中猴性战根略战略优势产品差异低成本全行业范围某个特定市场战略目标3.房地产己企业的另一般竞尝争战略1.1浴.3市场微怒观分析1.卖1.矛3市场畅微观躲分析4.处于不昂同市场真地位的怕企业竞铃争战略1.1趣.3市场放微观拢分析4.处于不著同市场近地位的惧企业竞彼争战略1.佩1.释3市场帝微观夜分析项目经济策划总投资估算估算建筑面积投资分解结构估算汇总及明细表项目融资方案企业层面融资渠道项目层面融资渠道项目经济评价财务评价国民经济评价1.充2项目骡投资丧效益雾分析——经济根策划项目经吩济策划敢是指在解项目决窝策阶段虽，通过滚对项目货经济方梨面数据罩进行预蛾测，分柴析和评穿价，初还步确定材项目投冈资规模渐、融资锣渠道及巾各项经柿济指标胖等，以姥达到优化挠项目苏投资京并规场避投周资风鱼险的目宿的。1.倒2.燃1项目总厌投资估皱算项目泥投资更估算膛需要嚼根据轻项目舟进展提情况权逐步效精确察，细仪化，汽缩小考与实捷际值睛之间证的差亩距。穷按照渐项目超时间移维度固，工边程项役目投幻玉资估辟算可渡分为血以下辱三个予阶段钟。投资机会研究阶段选择有利投资机会，明确投资方向，提出概略的项目投资建议。误差±30%左右。初步可行性研究阶段逐步弄清项目的投资投资规模等情况，误差率要求应制在±20%左右。详细可行性研究阶段全面、详细、深入的技术经济论证，误差率应控制在±10%以内。建设项目总投资建设投资设备及工、器具购置费用设备购置费工具器具及生产家具购置费用等建筑安装工程费用直接费间接费利润税金工程建设其他费用土地使用费与项目建设有关的其他费用与未来企业生产经营有关的其他费用预备费基本预备费涨价预备费建设期利息流动资产投资铺地流动资金建设抛项目享总投缠资构肝成1.2脏.1项目总沉投资估倾算项目投布资估算富的步骤央：对估算所做的各项假设和计算方法进行说明，编制投资估算说明书。第五步根据数量和单价计算投资总价，并形成估算汇总表和明细表。第四步根据项目定义中所做出的建设标准估算各项投资分解项的单价，此时尚不能用概预算定额。第三步根据项目规模分析各项投资分解项的工程数量。第二步根据项目组成对工程总投资的组成项进行分解。其关键是不能漏项。第一步1.2胀.1项目总淘投资估坚算项目投亩资估算顽的注意龄事项：一注意收集整理和积累前期各种建设项目的竣工决算实际造价资料，建立价格信息数据库。二选择使用投资估算的各种数据时，要求估算人员在使用前都要结合时间、物价、现场条件等因素作出充分的分析和调查研究工作。三投资估算必须考虑本项目所在地区和当前以及今后物价、工资等方面的动态因素变化。四应留有足够的预备费。一般对于建设工期长，工程复杂或新开发的新工艺流程，预备费所占的比例要高一些。五对引进国外设备或技术项目要考虑汇率的变化。六注意项目投资总额的综合平衡。必须从总体上衡量工程的性质、工程所包含的内容和建筑标准等，是否与当前同类工程的投资额相称。1.2税.1项目总净投资估去算项目融钳资主体研究项进目的融稻资方案恐，首先拌要明确温融资主翁体和项梯目的融坟资模式鲜。项目丑的融资戚主体是长指进行沟融资活丑动并承阅担融资应责任和罚风险的咏项目法员人单位1.2悲.2项目融细资策划新设似项目皇法人初融资新设项侮目法人牢融资是基指新组急建项目控法人进莲行的融梯资活动铜，又称摧项目融欧资（Pr元oj浸ec阅t辞Fi翼na望nc掘in跌g）,是以项负目公司茎为融资缩慧主体，俯以项目谨未来收喜益为融牵资基础饱，由项演目参与胀者各方网分担风爪险的具谜有有限脉追索权隔性质的雾特定融趁资方式峡。项目融呼资出现搏于20世纪60年代，70年代金初被硬运用杨于建驻矿融悉资，刑后来闸逐渐附在一票些大鉴型基混础设汇施建涉设项筝目中虏得到敲广泛沈运用驳。项目诊融资幼的基摄本特冶点：（1）有客限追巴索耽（2）项目仗导向炮（3）风险绵分担（4）融资逗成本高渐（5）债那务屏食蔽1.2犹.2项目融最资策划1.2姓.2项目融申资策划{资金来拣源{{资本金紧筹措债务资枕金筹措项目桥融资愚项目绵的资衔本金赖筹措公司融秤资项目淘的资本但金筹措商业黑银行榴贷款政策殿性银途行贷林款出口信锻贷外国政顾府贷款国际晓金融陪机构词贷款银团贷奏款发行债己券及可状转换债被券融资融资胃租赁项目资饱金筹集1.2者.2项目融兼资策划①懂股东沫直接突投资1.厉2.态2项目融昆资策划项目盈资本祸金的喊筹措②召股票需融资③舌政府妨投资1.内2.正2项目融不资策划政府挨投资蝴主要纸用于丈基础认性项椒目和斩公益疗性项狼目1.阴2.俯2项目融语资策划国内债想务筹资1.2查.2项目融慨资策划①师政策潜性银猪行贷洪款政策隙性银帅行是金指由身政府金创立块、参炼股或誓保证屯的，岩专门乐为贯描彻和鸟配合吸政府王特定纸的社北会经团济政刊策或伶意图丑，直疲接或飘间接思地从宋事某针种特上殊政材策性灾融资干活动罚的金锦融机山构。1.2抬.2项目融向资策划1.2宇.2项目融器资策划②商业留银行倚贷款（1）杏商业勾银行抄贷款俘的特列点（2）商未业银浅行贷评款期蜂限签订乔贷款怪合同汁时，灰一般漆会对夏贷款机期、首提款生期、奥宽限畏期和扒还款臂期做个出明泊确规柏定：1.嘉2.晋2项目迅融资涉策划（3）商规业银行融贷款金便额贷款金总额是银棚行就每蠢笔贷款意向借款造人提供脉的最高燃授信额萄度，借哈款金额嘉由借款对人在申更请贷款眯时提出肺，银行扬核定。借款卷人在铸决定臭贷款顽金额喂时应哨考虑脉三个恨因素佳：1.搁2.骨2项目融勤资策划③国内豆非银绸行金生融机嫁构贷岁款（1）信占托投资灯公司贷婶款信托支贷款得是信全托投钓资公填司运沟用吸梳收的许信托疫贷款推、自奸有资相金和罪筹集爪的其净他资稿金对缘瑞审定熄的贷穴款对辟象和伴项目恐发放臭的贷挪款。信托何贷款继具有蛇以下竞几个黑特点波：信托铲贷款楚主要针有技赚术改残造信愁托贷屡款、镇补偿俊贸易歉信托油贷款铸、单输位住当房信云托贷锄款、忘联营挪投资打信托嚼贷款双和专领项信站托贷晚款等炭。1.走2.怖2项目融锅资策划（2）财雀务公司雁贷款财务公怎司是由抖企业集晓团成员架单位组携建又为也集团成赔员单位泊提供中判长期金疮融业务误服务为输主的非球银行金溜融机构速。（3）保险习公司贷骗款1.2敲.2项目唱融资姐策划1.2锻.2项目前融资邪策划新型基打础设施波项目融罪资主要立模式（1）BOTBuild（建设）-Operate（经营）-Transfer（移交)指根据合同安排，项目承办者承担建造，包括该设施的融资，维护，经营该设施一个固定时期，并允许对设施的使用者收取合理的使用费、酬金、租金及其他费用，但不超过投标书建议的或谈判并体现在合同中使项目承办者能够收回的投资和经营、维护费用，在规定的期限将该设施移交给政府（政府机构或政府控制的公司）或地方有关政府部门。（2）PPPPPP（Publicprivatepartnership）是指政府与私人组织之间，为了合作建设城市基础设施项目，或是为了提供某种公共物品和服务，以特许权协议为基础，彼此之间形成一种伙伴式的合作关系，并通过签署合同来明确双方的权利和义务，以确保合作的顺利完成，最终使合作各方达到比预期单独行动更为有利的结果。1.2聪.2项目蜓融资胖策划（3）TOTtransfer-operate-transfer即移交-----经营------移交。是指政府部门或国有企业将建设好的项目的一定期限的产权和经营权，有偿转让给投资人，由其进行运营管理；投资人在一个约定的时间内通过经营收回全部投资和得到合理的回报，并在合约期满之后，再交回给政府部门或原单位的一种融资方式。（4）PFIPFI(PrivateFinanceInitiative)，PFI是对BOT项目融资的优化，指政府部门根据社会对基础设施的需求，提出需要建设的项目，通过招投标，由获得特许权的私营部门进行公共基础设施项目的建设与运营，并在特许期（通常为30年左右）结束时将所经营的项目完好地、无债务地归还政府，而私营部门则从政府部门或接受服务方收取费用以回收成本的项目融资方式。（5）ABSABS（Asset-BackedSecurities）资产抵押债券,是以资产（通常是房地产）的组合作为抵押担保而发行的债券，是以特定“资产池（AssetPool）”所产生的可预期的稳定现金流为支撑，在资本市场上发行的债券工具。1.2禾.2项目融弦资策划1.遗2.栏3项目经搞济评价一、荒建设闯项目判经济怜评价亭包括财务评剧价和国民娃经济适评价。财务评价在国家现行财税制度和价格体系的前提下，从项目的角度出发，计算项目范围内的财务效益和费用，分析项目的盈利能力和清偿能力，评价项目在财务上的可行性。国民经济评价在合理配置社会资源前提下，从国家经济整体利益的角度出发，计算项目对国民经济的贡献，分析项目的经济效率、效果和对社会的影响，评价项目在宏观经济上的合理性。二、僻财务伪评价1、方案阻财务评漫价的内赠容分析和测算项目计算期的盈利能力和盈利水平。盈利能力分析分析、测算项目偿还贷款的能力和投资的回收能力。清偿能力分析是指对决策方案受到各种事前无法控制的外部因素变化与影响所进行的研究和估计。不确定分析相对于预期目标而言，经济主体遭受损失的不确定性风险分析1.2速.3项目经报济评价2、经俯济评鉴价的旧指标趟体系经济评明价指标静态半评价蹈指标动态评鼓价指标投资再收益倚率静态投愈资回收珍期偿债柄能力内部收插益率净现值净现膨值率净年值动态收投资萝回收去期借款遵偿还浙期利息缺备付泉率偿债备归付率1.2怕.3项目经镰济评价投资利润（收益）率静态投资回收期（Pt）动态投资回收期（Pt′）净现值（NPV）内部收益率（IRR）净现值率（NPVR）净年值（NAV）盈利能躬力分析月指标1.2炊.3项目经甲济评价1）．拘静态充投资劣回收炮期（Pt）定义：静根态投浪资回后收期默是不锦考虑粉资金最时间箱价值形，以终项目两的净成收益埋回收捷其全明部投鲜资所拣需要仰的时峰间。2）．跟动态投汽资回收乌期（P跪t′）定义：动态跟投资回荒收期是主考虑资帜金的时促间价值揭，以折秋算的现番金流量忽的现值松回收全遗部投资适现值所瓣需要的脖时间。：为疤基准逢收益绕率1.罪2.单3项目经待济评价3）.投资命利润讯率RO傅I定义：指项僻目达到红设计生箱产能力睛时的一臭个正常品年份的村息税前禁利润总奔额（或误年平均纺利润总节额）与承项目投急入的总叠资金之柿比。它愉表明在趣项目正拒常生产革年份中拍，单位楚投资每眨年所创腾造的利拾润额。年息粱税前搭利润骗=年可产品拾营业馋收入但—年农营业甘税金无及附厅加—年总哥成本奖+利横息支屡出1.2坝.3项目排经济屈评价4）紫.垄净现站值（傲NP庸V—普Ne号t妈Pr淹es映en存t愉Va裹lu职e垄）定义：净魔现值姜（N受PV隐）是瓦反映秩投资猜方案等在计怖算期课内获东利能冲力的且动态涉评价堡指标坏。投挪资方抵案的合净现协值是淹指用拐基准姐的折近现率秩，分伞别把腰整个碗计算茄期间唐内各励年所误发生虹的净梁现金贫流量新都折肆现到抓建设趋期初呀（第突０年泉即第陕１年冻年初勾）的弯现值仔的代份数和仁。是挣评价饺项目率盈利隙能力夫的绝按对指顺标。1.潮2.封3项目经翁济评价5）.内部先收益杜率（吼IR软R－拢In贿te拾rn仙al姑R子at健e笛of驳R抗et宁ur抹n）定义：内部容收益率贯是净现充值为零身时的折贱现率，表示低对初侨始投做资的倍恢复盏能力胸。即跃在这久个折迈现率肉时，哀项目垮的现暗金流发入的宫现值微和等冈于项愚目现绣金流掩出的买现值火和。原理公狭式：判别瓶准则积：若蹄，则排，抛方案可猪以接受蔽；若懂，则暗，创方案不核可行。“净现亭值指标播”是在播给定基颂准折现覆率的情耳况下，唤所计算存出的方革案能够葡负担资悼本成本洪后的盈闯利；“织内部收我益率”踪蝶指标则赚是倒过伴来，用鲜来计算絮投资方旦案对所叨占用的弃资金所达能支付乌的最高冰成本。1.冲2.嚷3项目丝式经济湾评价6）．解净现值键率（NPV摄R）定义：是项确目净现倦值与项握目全部顷投资现陈值之比皱，其经表济含义温是单位以投资现妇值所能结带来的乳净现值适，是一得个考察粗项目单篮位投资呈盈利能架力的指椅标。由于净描现值不伪能直接贴考察（追反映）懒项目投激资额的颗大小，炮故为了卡考察投幼资的利嘴用效率歇，常用竿净现值货率作为桨净现值展的辅助哲评价指桶标。计算公串式：判别准剂则：NP许VR≥晋0，方牺案可以迎接受。m为建设估期年数1.西2.未3项目经尊济评价7）揪．净杰年值要（N统AV枣－N郊et拌A腐nn剃ua平l前Va塌lu互e）定义：净年隶值是以杀一定的滤基准收纠益率将贡项目计套算期内云净现金哑流量等企值换算些而成的愈等额年占值。计算公科式：由于寻，NAV与NP毅V总是同裙为正或全同为负磁，故净锦年值法裂与净现帽值法在划方案评咬价中能旧得出相踩同（一蹲致）的浴结论。评价准胸则：，则抱项目谜在经小济上东可以弓接受械；，则项篇目在经峡济上应轮予拒绝德。1.2钳.3项目经谋济评价借款偿还期利息备付率偿债备付率偿债能残力指标1.得2.用3项目经犹济评价1）单.资喇产负别债率亿（L扩OA纷R）指各期嚼末负债追总额同古资产总于额的比秘率。财务分闹析中，穗在长期斜债务还尼清后，才可不再焰计算资诉产负债大率。1.2凝.3项目经摧济评价2）利息屡备付率承：利遮息备付午率也称绍已获利银息倍数寺，指项丝式目在借缓款偿还既期内各库年可用尸于支付遣利息的凤税息前伏利润与侄当期应姿付利息轧费用的勾比值。计算公刺式为：利息备紧付率可捆以按年摊计算，垫也可以谦按整个集借款期饥计算。社利息备语付率表行示使用毒项目利黄润偿付抛利息的粗保证倍膝率。对蕉于正常丈经营的神企业，利息备训付率应剪当大于2。否牲则，普表示慈项目没的付兴息能牙力保控障程御度不赢足。1.旱2.隐3项目经肾济评价3）偿江债备遇付率胳：偿徒债备隔付率应指项封目在料借款纲偿还铸期内痰，各划年可论用于冒还本钥付息论的资卵金与缎当期犹应还馋本付奥息金馆额的幅比值呜。偿御债备窑付率芳表示层可用胸于还越本付摩息的缝资金古偿还品借款诉本息林的保脸证倍诊率。计算公辞式为：可用于略还本付炭息的资惕金包括申：可用虚于还款恢的折旧垄和摊销林，成本烂中单列棒的利息缴费用，舅可用于巡寿还款的蛋利润等衬。偿债备印付率可侵以按年像计算，蝇也可以建按项目槽的整个馋借款期小计算。正常浇情况室下应编当大臂于１月，且开越高傅越好。当筛指标斥小于斗１时宅，表超示当头年资王金来若源不舰足以勒偿付盗当期猪债务滥，需秘要通孔过短才期借挪款偿袭付已乔到期拢债务膀。1.灶2.谷3项目经斗济评价市场风险技术风险财产风险责任风险信用风险风险分稀析工程玻风险丛的风色险分络析主今要涉觉及风惊险识汽别，酬风险乡丰估计刺，风鹅险决滑策和炎风险励应对崇。1.秤2.亡4项目股风险副分析第一序章小逢结1、市退场分猪析应选该结蜜合投衣资地绵点的扎宏观捎、中娇观、及微观将层面往的详运细情挽况进始行分锡析。帝对于妇前期吴策划授而言糕，市虫场分哥析是都策划龄的基拖石，逝有了绸市场沾的准蜜确分绑析才焰能降煎低风截险，姥得到微最优怒的方野案。2、经韵济策防划是植前期锯策划存的重礼要一班环，知要不富要做尸这个暗项目胜就看解项目渐要花始多少华钱，商利润凯有多谢少，输如何岗融资妈。在衣进行塌前期锻策划究时要违注意法结合喘总投拜资估每算、搭项目肿融资脖方案忠、项召目经拍济评趴价进弯行权烈衡。经济策划市场分析成功的前期策划成功束的项寒目做好市织场分析欢和经济陷策划是狂前期策权划成功俊的关键蚕，也是另项目成贪功的关揭键！第二扁章房地石产开脖发模链式住宅地产商业地产旅游地产房地产晨开发模府式技术智层面鞭的分苹类——肆1居室60㎡、2居室80㎡、3居室90㎡；副通俗地的90㎡以临下的夺户型咽都统旨称为肥小户逃型住宅房光地产——小户型拔项目按使用功能分类居家型——主要目标人群是三口之家的自住型消费者。核心要在小面积内满足居家的多功能商住型——主要以商住公寓的形式出现。一方面开发商利用公寓立项，比写字楼立项要少缴纳前期开发费用，从而降低成本，另一方面，购房者课获得比购买写字楼至少多出10%的贷款。目标人群处于初创阶段的公司和个人。商务型——主要以酒店式服务公寓的形式出现，类似于酒店，拥有“酒店式服务，公寓式管理”。购买者拥有单元产权，既可以自住、出租，也可以转售。地段——地段德因素纹对小固户型馋产品无的营证销常驳常具铸有决叉定性车作用交通便利成熟社区，生活便利完整的配套设施；优质的物业管理服务项目窄最好汪位于仆城市密核心允区；与核齐心商搁圈的浩绝对锋距离袭是小习户型扎产品解地段蹲因素园中最树为重境要的震因素住宅房瓦地产——小户纱型项禾目客户定妈位——不同磨人群农的小拘户型袍消费亏需求辩特征贼：住宅冰房地马产——小户裹型项贞目大盘化品质化郊区化三大特征大盘化：“重量级”高层大社区楼盘增多，如重庆康恒万友、金科“廊桥水岸”等大盘大量推出郊区化：高层住宅从中心区域想周边郊区扩张的趋势明显品质化：在一些高层住宅中，也融入了花园洋房的一些西部特征，高档住宅不仅包括花园洋房，也包括了高层住宅高层物命业发展在的三大拦特征：住宅酬房地适产——高层物丢业高层物预业发展赞的六大劫趋势：节能、绿色建筑的兴起紧凑型高层住宅广泛使用精装修房渐增从争夺地段优势转向景观资源市场将呈“细分化”发展精品化发展住宅浅房地殿产——高层击物业高档住敲宅之所甘以高档——好的栽地点铃、相迹当高桂水平紫的硬退件配晋置、杏公摊旋面积险很大2.1阶.3住宅姿房地广产——高档住板宅项目2.店1.耐3住宅无房地胸产——高档色住宅说项目高档住宅开发要引领时尚挑战陈旧观念，引进国外独到的概念和细节开发观念要高档开发商观念要高档，同时施工单位要文明施工，材料供应商也能够提高制作和安装水平策划理念要高档高档住宅要具备创新开发、产品科技含量高、社区整体素质突出，业主享有高程度的知情权、优良的售后服务等综合素质2.1孟.3住宅房陈地产——高档耽住宅苏项目客户群把握这类客户具有相当的经济实力、追求高生活质量，以高档住宅彰显自身的价值绿化景观要高档绿化率要达到40%-50%，有喷水池、花园、植物等，包括大庭院、组团庭院、独户庭院三个层次。设施配套及物业服务要高档设施配套：满足基本生活需求外，须有文化娱乐和体育休闲配套，诸如俱乐部、电影院、游泳池、健身房、养生馆等物业服务：是真正维持物业高档的决定性因素2.郑1.叫3住宅房域地产——高档巴住宅碗项目2.2商业地侄产商业地亡产是把拥城市功保能与城狼市发展黑之间的黑内在逻贤辑关系镰通过建最筑实体渐与城市刘空间有俭机结合策的一种概城市实谁体。商业削地产眯利用卧建筑慎空间迟复合成化、钢集约享化和风开放寇化,太满足城市徒的商核业、改办公颤、居页住、京旅游词、展慰览、宿餐饮紫、娱求乐等城市风功能空背间需求公,建立症一种相脾互的功握能关系初,从而龄形成多自功能、老高效率摆的经济塑聚集体恳。10年前，人们还都在问“什么是商业地产”5年前，大家关注的是“谁在做商业地产”今天，人们的问题是“谁还没有涉足商业地产”。商业地姜产并不胆像住宅秤一样开嫂发建设罚完毕销罢售出去促就结束纤了，后道期运营模也是其寺寿命周鞠期中一输个相当庭重要的悬阶段。肃由此，汪其价格序下跌的枣风险可询以通过孩运营管皂理手段攻有效减您小甚至睁规避，殖抗跌性承比住宅尚强。商业地昨产抗跌茎性强资金时间假设每没年开发克同等体查量的住腥宅地产乒由于人米工费、魔建安成衬本等上供涨，会坟导致同椅等体量城的地产璃开发资配金需求不却越来悔越高…而住搞宅由卧于没委有持蛋续的散资金速供应鬼，企铅业很绩可能猪面临讯资不瓣抵债徐的困惭境，版直至母破产帝。商废业地泪产由泥于有慕持续绳的商柱铺租为金做英后盾慕，其德保值冻增值汽能力巴更强帖。商业地利产具有梨可持续哥性住宅同释商业地氧产的开范发利润钞简单对智比以201鸡0年一森线城奴市为隙准住宅启动资判金单方痛：500灰0元/平米开发单赛方成本员：800护0元/平米单方售奔价：160匠00元/平米启动景资金偏利润晴率——1顶60%商业（登住宅底吼商）启动资细金单方膝：5000元/平米开发茂单方浸成本州：10000元/平米单方售碰价：3000邻0元/平米启动资披金利润凯率——400扇%商业们地产婚利润喉高住宅同贿商业地申产的投单资回报四率和回羽收期简忆单对比以20闪10年一典线城同市为溪准住宅——10眨0平米购置成驼本：160万每月定出租传房租模：3000元投资争回报露率：2%回报爹年限——蜻44年商业（棒住宅底回商）——10运0平米购置成嫁本300万每月出脖租房租窜：20000元/平米投资欢回报匙率：6.7%回报橡年限——12首.5年商业地胶产投资符回收期畜短2.2驾.2商业地磁产开发鞋模式目前中建国商业彻地产的划十种典肠型开发律模式1商业地乔产典型佳开发模庄式之现洒金为王危：SOH恭O2商业地共产典型信开发模摆式之平蚀衡中庸执：万达3商业序地产菊典型嫩开发洋模式愈之资要产经窝营：顽恒隆4商业雪地产来典型睛开发喊模式午之嘉导德地垦产金令融模否式56其他陆商业贫地产拖典型袍开发谱模式2.稍2.据2商业地飞产开发系模式目前中伙国商业塌地产的土十种典施型开发舞模式：2.睡2.畏2商业顾地产辛开发璃模式二、蹲商业峡地产贵典型锣开发垮模式搁之现趣金为鼠王：稀SO惭HOSO训HO中国竞的开装发模他式是针以卖亲住宅闭的方晕式卖色商铺唯，现帐金为瓣王。其开发声模式的逆特点主导要表现竹在以下吗四个方弓面：概念炒亡作大师烂；坚持缎散售评，物瞎业符老合散渣售的唉需求(街区/S残OH界O/写字楼系做法)；人海舰战术赶、高洗佣金充提成辩和末忘位淘漆汰制碑养成匹的强乌大销端售能骄力；对能宅源、歌资源颤类行耍业价范值客柜户的搅深入挖掘、掌握。2.娱2.丙2商业地亡产开发馋模式商业地款产典型晓开发模库式之平仆衡中庸求：万达万达第细一代产品是白单店模矩式万达军单店冷模式径：通星过将卡主力鼻店低破价出闪租给佛沃尔棕玛等播知名晓品牌绩带来导影响禾力，绪再通塌过高袄价出镜售底旱铺盈抓利。万达或第二铃代产品肿是是铅纯商鞭业组巧合店薪模式第二淡代万土达形隙成购疼物中侍心(M建al披l)的形旁式，痰由主炊力店伴和单蓄店构浑成。颠在主嚼力店胸和单佣店的类构成唤比例让方面降，原斩来购朵物中捕心(M捉al橡l)的主力味店占面昆积的85%，单店剖只占15俗%。2.2帮.2商业区地产县开发商模式万达第益三代产品注城市碍综合称体万达网广场缝的第趋三代侦产品献是多宅功能脆综合忆集中岂开发程，包婶括有话五星斧级酒事店、暗写字林楼、懂大型揉商业踩和特暂色商脱业街枣、公钉寓、漂高尚牛住宅崇、大炭型广肚场等素，这环种多露功能劲特性本使万响达广培场的萍影响值力及劫项目君所在跌区域蜘的城柴市商月业中寇心地组位得铸到显卷著加仰强。营核心枕商业政购物认中心胆“只纯租不嫌售”娇。销蓄售部己分为谱占项心目整惑体比轻例4咏0%程-6供0%匙的住璃宅、布写字终楼和拍社区哄商业醉。商业地贱产典型宅开发模西式之平步衡中庸浪：万达集团策略是不断加长产业半径做加法，延伸发展商业地产产业链核心在于提高现有商业项目的投资回报率，同时培养新的利润增长点2.堪2.念2商业地村产开发誉模式Di穗ag僵ra社m2万达成魂功的关完键要素2.低益价拿地3.主魂力店、派全业态础组合容吨易复制晕，能制特造繁荣歪景象，况对主力科店的资昏源掌控1.柿品牌别影响屡力强滚，能惑主动站选址4.快奏速开发隐、快速贩销售，冠尽可能枣提高资慌本周转万达开巾发模式袖是全业态拉城市综舍合体的定连锁化两复制。除万买达地产症外，泛惯城市综虑合体的密鼻祖，宽城郊大则盘综合躺体的先踏行者——金源北，以令及金瓜源的启模仿毅者，项农村毅包围衣城市啊的宝监龙的师商业耐地产予开发欠模式串同样沃属于势平衡赛中庸痕模式商业地尚产典型断开发模柔式之平蚊衡中庸垄：万达2.2樱.2商业清地产亿开发监模式商业松地产舌典型社开发誉模式帜之资屡产经洽营：橡恒置隆恒隆松地产桌的发登展历森程是即从两条腿于走路到重资海产持案有经丢营。历史父上，恒龄隆地产叠在出租铺物业和旺开发物贯业上一象直采取占“两条阳腿”走拌路的策贺略，即蜓在出租蚂物业上羊实施“绕顺周期泼”的扩妙张战略洁，而在呆开发物宗业上实忆施“逆志周期”笑的套利黎策略。在出租稻物业上依求稳，曾在开发牛物业上突套利，推用稳定款的租金盟收益来脉支撑低辩谷套利惑和维持遗股价，获而用丰叛厚的套奋利收益迁来推动泼出租物征业的扩贸张并适恢时激活缎股价，叹这就是领恒隆曾多经的发悉展策略南。恒隆则地产面典型疼的商置业地熄产开剂发模扯式是卫打造熔世界苦级综加合商饰业物兴业并剃长期戚持有健。2.2取.2商业美地产苏开发贡模式Di跃ag发ra勒m21.依什赖大量忧持有巩资产崭经营为主，滋稳健开们发新商遥业地产京项目；2.拉尼长开发膜周期，堪尽可能利用租余金收益谱去开发女新物业；3.汇恒隆持有裳物业扎年收怠益是重要僵的开发掏资金来阵源；4.时恒隆役的财撇务策牧略相盯当保锹守，沟长期已以来有息腿债务朝小于誓现金游持有；5.专注于茄城市最耻繁华地渔段的以商户场为中历心的高夺品质综堆合物业添。Di定ag阿ra滔m2主要特优点商业俗地产伐典型困开发赞模式之资兰产经茧营：税恒咽隆除恒隆绵地产外吗，商业重地产开为发模式怪典型属于间资产夜经营的企业撕还有中粮和华润。中苏粮主深题化尿操作刘的大也悦城薄模式捎经营拉效率升至上吼，华哭润则耐坚持螺购物宋中心呜的品弦牌化会战略(万象城开、五彩砖城、欢墨乐颂)。2.症2.废2商业地冠产开发启模式商业圆地产棵典型赴开发叔模式映之嘉村德地富产金柄融模感式全链条基金融资平台的打造。以费用收益模式替代资产收益模式。严格的非核心资产剥离政策。嘉德的缠商业模郑式是将醉资本市抹场的金孤融技能拐与房地兵产的k批now滨-ho将w、资拘产基础哀相结合蓬。嘉德教置地称地产榨金融罩模式把成功躲的关汤键在棚于三雄大策惊略：2.愧2.丝式2商业况地产夫开发莲模式其他吓商业疲地产华典型神开发县模式除了吼以上骑讲的写四类旬典型倘开发贴模式章外，欠还有箭其他醒商业需地产拿的典蛇型开乒发模饱式，奋比如行海航侧的资缝本对萝冲、劣单纯芳追求孔资本贼升值蚊模式赵，华膝南城半的商愉贸物廉流+地产痒的郊策区化辛开发雾策略验，华于侨城潮的旅技游+商业+地产暗的独泥特之毫路等职等。总之椅，企傅业不册同的引背景特、不系同的赔资金煌实力倒、不蚂同的竟管理抛能力逐，对直应不屡同的岩开发末模式党，以姜及不巴同的惜产品缴模型爬。2.弹2.已2商业贱地产埋开发宴模式旅游让地产：依认托周伏边丰健富的除旅游友资源眉而建帽的、代有别杯于传悼统住董宅项粥目的绩融旅基游、殖休闲亭、度危假、体居住剂为一挺体的岸置业皆项目,可称为魂旅游房织地产。和较之一吵般的住浙宅,旅游房冶地产的孟特点和卵优势在王于它是共旅游业异和房地舟产业的座无缝嫁妖接,具有更讨好的自永然景观原、建筑优景观,同时撇拥有右完善逐的配切套功呀能和横极高皮的投赛资价劲值。2.3旅游帽地产自我实现需求尊重需求社交需求安全需要生理需要1、往往秆只有哪低层酿次的揪需求练得到杏满足齐才会结有高祸层次砌的需粘求；2、基本尘需求得着到满足海以后，楚人们便凝开始追肉求物质尺和精神鄙上的享贝受；3、我湖国现级在的杯国情担之一校就是惨物质均文明龙建设羞和精倘神文菜明建炒设不乔同步休，人暗们对灰物质森享受撑和精乞神享症受的惠追求恨客观斧上要闻求服公务业吼的发啄展；4、从虫地产泊开发睡的角醉度考校虑，丙这种池需求倾的发纯展会况进一彼步刺袍激人避们对趁生态预居住碰模式氏的追列求。物质宪层面精神层脆面（马族斯洛趋的需扁求层来次理购论）2.3皂.1旅游地哗产的发石展阶段100届0以下100班0-2旬000200智0-3薪000300常0-5位000基本伙无旅拐游消静费需向求，拿主要驳满足班基本右的生香活居本住需仍求；主要观乌光旅游采为主，浪消费已根餐饮、奥商品为敞主；休闲器娱乐搁需求言，伴察随有漆餐饮脊、居勿住消瞒费，千出现柳旅游驼置业什消费祸行为汤；深度旅换游体验扔需求，留有居住泄、购物训、餐饮摘、体验败、物业养置业消盐费等；50甲00以上成熟旅剑游经济协时代旅游教消费朽需求系特征深度娃度假名体验休闲娱题乐体验观光旅醒游旅游业矛尚未起铸步人均GDP（美元姓）旅游扁消费计成为驳生活求消费扁重要挑组成给部分匙，出事现独抵具特升色、蛋创新戏的体仁验消未费2.棍3.饰2旅游地翻产发展掀规律然而目摇前我国唯旅游地润产却处狠于初级怨阶段，瓜相较于屠经济发弊展程度踩及旅游赏发展规狼律严重滞膨后，这为旅册游地产番的发展伶带来绝例好的时严机。目前我倡国人均GDP已达676坊7美元额，度假秤需求臣普遍魔产生棚，且穷进入户成熟议旅游宋经济削时代傅。2.3沈.2旅游桥地产宝发展眉规律按世界折旅游发凤展规律株：当人携均GDP达到100绝0美元时复，旅游畜的主要响形态为惯观光旅扑游；当似人均GDP达到20待00美元时狡，旅游冷的主要返形态表斯现为休特闲旅游叔；当人存均GDP达到300嚷0美元时镜，旅游瓶的主要碎形态表锤现为度咬假旅游沿。2.掉3.欢3旅游地牵产开发订模式自营式酒店紧紧围绕旅游六要素（吃、住、行、游、购、娱）中的“住”做文章，以为游客提供住宿为主要功能，是最早出现的旅游地产形式,但资金回笼慢时权酒店将酒店的每个单位分为一定的时间份（如一年52周），出售每一个时间份的一定年限的使用权，由瑞士亚力山大·耐首次提出的TIMESHAREHOTEL产权酒店将酒店的每个单位分售给投资人，投资人委托酒店管理公司或分时度假网络管理，获取一定的投资回报。起源于20世纪60年代的法国阿尔卑斯山时值度假型酒店一般是指不同档次的普通酒店，提出部分单位加入分时度假网络,消费者购买一定数量的“分数”入住酒店。养老型酒店为自己或老人在退休前购买退休养老酒店的某一单位，每年和家人去使用一段时间，其余时间获取租金回报，退休后自用度假村、别墅集旅游、休闲、运动、疗养、会议、培训于一体的多功能度假区等旅游景观住宅指利用旅游资源的优越自然条件、地理位置开发的具有住宿、休闲娱乐等多种功能的住宅项目2.淡3.另3旅游地滋产开发渣模式旅游地耻产的形循式越来雁越多样旦化，从碎旅游地丽产