晋江城市综合体项目前期定位报告

世联地产开发咨询部

晋江泉德盛投资P2014-2号地块项目前期定位报告版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，未经深圳世联地产顾问股份有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。谨呈：晋江市泉德盛投资有限公司1项目价值挖掘2项目核心问题界定3项目发展机会挖掘4项目发展战略及定位本次沟通的主要内容5项目经济测算6项目附件生而荣耀的核心区位价值：晋江城区的新核心，紧邻晋江万达和五店市传统街区，坐拥晋江最优质城市资源。本项目世纪大道湖光西路泉安中路南山路梅园路石鼓路晋江万达广场五店市传统街区老城中心生而璀璨的复合功能综合体价值：综合体项目，涵盖商业、居住、娱乐休闲等齐全的城市功能。居住——城市豪宅商业——滨水休闲商业娱乐休闲每个城市核心区的项目，不仅见证了城市的成熟和繁荣，而且还背负着重塑城市形象，参与城市历史塑造的责任上海有新天地；南京有1912；杭州有西湖天地；。。。。。。拥有得天独厚城市资源和文化资源，我们必须站在晋江全城的高度，来思考项目的价值我们要在晋江创造什么？杭州西湖天地上海新天地南京1912我们对于项目的思考——重塑城市中心价值、更新城市意象、引领时代的生活方式重塑城市中心价值——解读晋江，占位城市更新城市意象——传承历史，提升形象引领时代的生活方式——注入高价值城市生活位于晋江老城区核心区，能承担什么功能，带来什么价值？在晋江城市中，我们要成为什么？寻找晋江独特的城市意向，代表晋江城市发展的趋势;创造晋江城市新形象，成为晋江新名片。打造现代都市中，全新的，更加体现都市价值的新的生活方式的引领者；不是对已有生活方式的替换，而是保证原有居住价值基础上，更高生活价值的更新。商业——项目价值核心，站位晋江文化传承创新，引领城市商业升级发展战略：市场的领先者——通过打造晋江都市文化休闲示范区URD来实现晋江城市价值回归，引领晋江文化复兴传承——挖掘晋江、品味晋江创新——以形象时尚、业态升级、功能领先的晋江都市文化休闲示范区来打破晋江老城区面貌落后的局面，从而引领整个晋江老城的城市升级住宅——项目回现主力，以产品为发力点，打造晋江城市豪宅新标杆城市价值标签1项目价值挖掘2项目核心问题界定3项目发展机会挖掘4项目发展战略及定位本次沟通的主要内容5项目经济测算6项目附件泉德盛提出的开发目标与存在的困惑区域未来的发展走向：石鼓片区未来在晋江整个城市中的站位？万达的崛起对于晋江城市格局的影响？区域价值能否对本项目形成支撑？项目发展机会：面对周边大体量的项目供应，项目如何打造自身核心竞争力，顺利实现突围？Ⅱ泉德盛的困惑泉德盛开发目标销售目标：鉴于地价成本较高、周边项目竞争压力较大，希望项目实现快速销售，规避市场风险开发目标：通过本项目的开发，希望能充分挖掘项目价值，实现项目整体利润最大化Ⅰ世联对目标的理解Ⅰ开发目标：希望能充分挖掘项目价值，实现利润最大化。Ⅲ销售目标：鉴于地价成本较高、周边项目竞争压力较大，希望项目实现快速销售？在市场可实现，企业可操作基础上，对利润最大化的追求在市场可实现、利润最大化基础上，规避项目风险，实现快速销售项目核心目标判定建立在市场可实现基础上，以规避风险为前提开发商的目标世联对目标的理解项目制约条件一：项目自身资源条件有限——地块规模小，内部自身无优质资源，城市主干道无临街面，项目自身可发挥空间有限制约因素1制约因素2商品房项目用地面积（㎡）容积率建筑面积（㎡）君悦湾68005.235000百宏御璟天下1070004.3460000汇景湾852712.6220000世茂御龙湾14000001.21700000万达广场1706665853330P2010-13地块296563.8112693本项目378283.0113484君悦湾万达广场百宏·御景天下P2010-13地块本项目项目制约条件二：市场竞争激烈1——土地市场用地单位位置土地用途成交日期出让面积(㎡)晋江总商会投资开发有限公司梅岭组团八仙山片区商住2011-2-1658572梅岭组团八仙山片区酒店2011-2-1646571梅岭组团八仙山片区商住2011-2-16106572梅岭组团八仙山片区商住2011-2-16117074泉州世茂新发展置业有限公司梅岭组团石鼓片区商住2011-2-22137239梅岭组团石鼓片区商住2011-2-22111212梅岭组团石鼓片区商住、办公2011-2-22133923梅岭组团石鼓片区商住、办公2011-2-22126171梅岭组团石鼓片区商住、办公2011-2-22124788浙江宁波陈姓地产商梅岭组团石鼓片区商业、办公、居住用地2011-2-2329655福建百宏房地产开发有限公司梅岭组团石鼓片区商业、办公、居住、商住2011-2-25107029泉美行房地产开发公司梅岭组团石鼓片区商业、办公、居住混合用地2011-5-1837828晋江鸿福酒店有限公司市区青莲小区旅馆2011-3-210419晋江市晋龙实业发展有限公司青阳街道陈村片区商业、办公、居住、酒店2011-3-30135402福建盈辉置业有限公司会展东路东侧商住2011-3-3135558总计1318013晋江市核心城区土地出让统计（2011.1——2011.8）资料来源：晋江市国土资源局网站公示项目制约条件二：市场竞争激烈2——商品房市场：区域内君悦湾万达广场百宏·御景天下桂山社区安置房梅青社区安置房青华社区安置房蔡厝社区安置房竹树下社区安置房注：所示区域均为项目示意，非项目实际边界线P2010-13地块本项目安置房项目用地面积建筑面积蔡厝社区安置房43895168455竹树下社区安置房1805374734青华社区安置房57256173413梅青社区安置房74873293533桂山社区安置房126434563361合计3205111273496商品房项目用地面积建筑面积君悦湾680035000百宏御璟天下107000460000万达广场170666853330P2010-13地块29656112693合计3141221461023整体合计6346332734519项目制约条件二：市场竞争激烈2——商品房市场：区域外城市商品房放量约250万㎡项目核心价值挖掘：项目如何构建自身核心竞争力，实现市场竞争突破、快速回现？开发目标：希望能充分挖掘项目价值，实现利润最大化。销售目标：鉴于地价成本较高、周边项目竞争压力较大，项目实现快速销售困境1：项目自身条件有限——地块规模小，内部自身无优质资源凭借，城市主干道无临街面，项目自身可发挥空间有限困境2：市场竞争激烈——土地市场供应量、商品房市场的推盘量和潜在供应量都很大期望：项目希望实现目标现实：市场及项目条件限制VS项目核心问题项目核心问题分解12问题二：基于发展方向，项目物业核心驱动模式？问题一：晋江当前城市发展背景下，项目的发展机会在哪？如何构建项目自身核心竞争力，实现市场竞争突破、快速回现？1项目价值挖掘2项目核心问题界定3项目发展机会挖掘4项目发展战略及定位本次沟通的主要内容5项目经济测算6项目附件项目发展机会挖掘2基于晋江城市扩张背景下本项目的发展的机会1基于海西城市群扩张背景下晋江的城市机会海峡西岸城市群：依托于两岸一体化发展的国际性城市群，是我国区域经济发展的重要“增长区域”、与世界接轨的“中介地”海峡城市群的战略构想

落实国家加快建设海峡西岸经济区的决策部署，充分发挥福建省比较优势，优化整合内部空间格局，联动周边省区，推进两岸合作交流，逐步形成两岸一体化发展的国际性城市群——“海峡城市群”，构筑我国区域经济发展的重要“增长区域”和与世界接轨的“中介地”。海峡城市群空间布局结构顺应空间演化的规律出发，提出“两点、一线、四轴”的城市群空间布局结构。“两点”指福州大都市区和厦泉漳大都市区，“一线”指沿海城镇密集地带，“四轴”指“南三龙发展轴”、“福武发展轴”、“中部发展轴”和“厦龙发展轴”。经济层面——晋江经济发展实力处于海西城市群的前列，近年来经济保持着高速、持续稳定的发展晋江市在县域经济基本竞争力、中小城市科学发展评价分别居于全国第7位、第17位，获“十大特色经济魅力之都”称誉。海西城市群—厦泉漳大都市区晋江规划层抛面——晋江城进市发展铃定位：县综合实胖力强、舍民生质尸量高、柱发展环景境好的敢现代产漫业基地艰、滨海来园林城切市环泉州甲湾组合夺城市群泉州聪湾都悦市核庸心区10葬25平方公疫里。由败泉州、狐晋江和废石狮构骡成，是寻未来都注市区人亡口集聚披承载地译，晋江郊将进一患步打造厌全国性少现代制芬造业基德地和区购域性的痒商贸、芦金融和蚁产业服灭务中心迁。现代产蚂业基地涵盖先埋进制造丈业、现胁代服务浊业两方丘面，推赤动工业秒由大变税强，努马力实现培产业类贪别由数团量规模榴低附加株值型为属主向品姻牌技术术高附加供值型为总主转变扎，抢占灰产业制斗高点；童推动服窗务业由低轻变重荷，紧盯扬金融保乔险、高笋端商务链、现代桶物流、琴时尚购华物、会腔展服务拆、研发扭设计、疮文化创奏意和旅傻游休闲杯等新型猪业态的膝现代服浙务体系跳。滨海封园林鼠城市对接孕泉州块“980琴”环湾规眨划，以闪滨江商蕉务区为滥载体，券推动中艘心城区未向东拓龟展，突蓬出南翼惹滨海宜葵居发展游格局，腰侧重生搭态、生求产和生味活等功薯能，规挡划改造职滨海景腊观，开多发建设稿滨海新上区，构醒建现代粘宜居与锅滨海风访貌相互圾交融的储现代化部发展格程局。建设弦层面——2贴010年提出唯晋江城剩市建设帝年的口饱号，千抛亿投资紫强力启描动城市朋建设，奶实现晋征江城市抢华丽“业转身”扬，完成八类规弓划推进建饭设八条城市主县干道启动灾建设八大城市单综合迟体重点阶建设八个公共塘配套食设施全面开垒工建设二十九楼个安置萝房项誉目开展七条道辜路立面咳整治201左1年晋江转市“城林市建设汽管理年禾”活动扛动员部圾署会传坐来消息标，晋江喂市共安各排活动补项目197个，总泉投资约10滤10亿元，谈年度计兼划投资轰约23抚6亿元更，重锦点做荷好城桃市规市划、翼城市血建设械、基趣础设墙施、爹景观气提升踩、城雄市管皇理等莫五项百内容银。交通所层面——现代交耍通体系拜建设已毫启动,立体柄交通叙网络凉基本凯成型抓紧围纱头、深值沪港区毙建设和筐配套建系设，力顽争设立刃对台客钩运码头芦，开辟孩海上国店际航线茅。海构筑市肚域快速铸路系统者，强化据泉州湾舌核心区吹辐射作亮用，形跌成市域坛半小时闲交通体杠系。打境通海西族大动脉弦，建设狮泉州绕艇城高速立晋江段业、围头泽支线和延白沙大监桥（或诱隧道）览、田安践大桥、膜双龙路贤大桥等闹跨海、鼠跨江通授道，贯迷通沿海宵大通道抗。路完成泉庭州晋江计机场改岛扩建，怠打造4E级机烤场和抄区域妥空港价货运但枢纽多，争左取开乡丰通对粉台和喜国际粉航线袍。空以大箱交通妥撑起吨大城即市，窗晋江撞酝酿伐“十烂二五哨”交榨通规征划“十二驳五”交耻通规划畜提上重龟要议事孕日程，谊提出要凳以“大桌交通撑槐起大城胸市”的需理念，侵五年投敌入60亿元备，大吐手笔符书写描品牌融之都壳强力保打造浩现代益交通什体系脂的精按彩篇遗章。产业层杨面——在保鉴持晋言江原读有产证业优洋势的供基础竿上，价提出骗了“23踩5”工业发省展工程勒以及“641桥”现代规产业初体系问，保增证产剥业持镰续稳斜定发渡展235641“2浇35如”工业发勾展工程“6怕41钱”现代产泽业体系制鞋、哲纺织服浊装等2个产难业集蜘群产辽值达逝到100窄0亿元堂以上食品鱼饮料梳、装音备制闻造、这纸制劣品等3个产业洋集群产作值达到500亿元盾以上培育5家以上你年销售领收入超死百亿元旱企业巩固提吸升支柱疲性传统障产业。虚积极引林导纺织岩服装、叔制鞋、冈食品、违晴雨伞孝、陶瓷苗建材、劲纸制品6个支青柱性前传统揪产业柱向高管端发购展，惑实现巡寿“二重次创掩业”泽。培育迈做大塌战略南性新过兴产凭业。梢实施净更加环积极公的新猫兴产台业促使进政金策，兼推动撞装备拔制造晴、航缘瑞空零熊部件扫制造认维修估、高时端印悦刷、瓦光电鞋能源4个新兴引产业规肉模化，隶培育新删兴产业秀增长点烂。促进企滤业集团志做强做排大。继孟续深化蒙品牌经占营、改狐制上市御、精益乐管理、睛自主创壳新等战佣略，推粱动企业镇做大做廊强，带孔动产业衫链整合海提升。信息来涛源：《晋江市位国民经榨济和社届会发展刺第十二嗓个五年额规划纲肚要》晋江律城市恶发展岂走向南预测——海西城阔市群战爸略制高激点全国壤百强县域盗经济逗基本洋竞争慌力列万全国衬百强辱县（所市）今第7位，涌综合壶创新恢能力厕列全蜻国县搂级城拍市第6位，插经济坛实力弱多年席居于控八闽尝县级次之首祖。全仆省公名共文假明指点数测芦评名撞列县委级市馒第一援；20厌10年，实阵现GDP既908科.74亿元，可财政总锯收入100架.23亿元猾。品牌之公都拥有鬼中国训名牌推产品24项、榆中国屈驰名溜商标91枚（声国家惊工商岸总局汇认定24枚）、裤国际知颤名品牌2项、贿上市鹿公司32家。52家企以业成迈为国廉家或四行业跨标准她起草蠢单位锈，拥企有国秆家级剪企业科技术鸦中心5个。产业心基地先后消荣获两“国庸家体捡育产称业基刃地”徒、“浇世界关茄克货之都跑”、金“中乡丰国鞋抱都”帽、“伴中国活纺织龙产业真基地纹市”什、“扛全国缘瑞食品启工业争强县饺”、句“中环国伞是都”趣、“骆中国箭陶瓷浩重镇睁”、林“中守国休盾闲服资装名渔镇”唱、“童中国运内衣并名镇织”、兵“中混国织勾造名绘镇”扒、“溜中国睁运动馅服装帆名镇托”、歼“中活国包念装印赵刷基郑地”饥等称颗誉。晋江知糟名品牌喝代表海西机欢遇把握海释西建设舅和泉州斧环湾发唐展机遇挑，实施延“产业得提升、寻城建提娘速”战斜略。晋江城胖市短板1——经济矿建设抢与城柜市建轿设形验象不碗匹配距，缺甩少代篮表城池市形逐象和肿活力旧核心叠城市施地标三里旨屯vi代ll纹ag巧e——集文马化、列艺术布、休狱闲和他购物扭于一绵体的封全新竞空间上海新驴天地——极致的感传统与说极致的爹现代化册功能的米融合广州久北京穷路——商业优明势与旅长游资源距、文化辛古迹与歼现代化临建设揉VS晋江城狂市形象等待“华丽”的转身晋江城怎市短板2—溉—晋江论现代更产业酒发展储成果夏的各容品牌窃散落盒分布钟，缺咽少城乎市产敏业发虚展成敏果的伶集中堆展示岸窗口品牌之播都安踏屈工厂符店中国千内衣着名镇中国日休闲今服装落名镇中国织帖造名镇中国艇运动肠服装把名镇回（新拌塘街德道）中国鞋顺都(制鞋托业主竭要集愿中地替）中国纺普织产业拌基地（纺朴织服糕装业眯主要素集中笔地）晋江辫阳光吼路品激牌店晋江城寨市短板3——代表晋负江城市狼传统底额蕴的闽招南文化蔑日趋凋备零，急汉需建立砖传统文妖化的传团承和延工续的保涂护体系青阳是晋江衰传统耻文化他最为介集中伶的存最留地，但纺值得你注意委的是诸，梅刘岭组究团传抱统街竿区已子经是暂青阳现今荐存在纪的最驼后一锁片传陕统街征区，是极呆为珍贵大的文化摩遗产。！文化疮元素在岁月起中慢慢败遗失消威散……全国百涉强县市夏的综合仰实力城市娘建设馒快速役发展匹的大秤机遇享誉晨全国凝的品观牌之众都优势砌与价伞值城市埋形象骂与综腊合实点力不烛匹配缺少汪晋江并品牌制的展窝示窗瞎口缺少者代表休城市孩活力海的核忍心城市碗文化女的凋伶零与寄遗失短板麻与缺烂失城市发刑展机会醒结论：励通过解决读晋江色城市的现优势与以短板，炉我们发协现晋江版需要一旱个窗口蜘来展示拥晋江当磁代城市丝式发展的归成果，祝同时需秀要其来序传承与浓延续城宿市文化矛盾中言存在需拨求项目息发展葵机会不挖掘2基于配晋江异城市塌扩张违背景仗下本机项目限的发蒜展的泊机会1基于奔海西载城市混群扩铅张背毅景下旁晋江迹的城产市机孝会基于晋弃江城市堂扩张背采景下本肢项目的晒发展的他机会1本项目照区域未粥来发展鱼方向？2本项驴目所济承担桨的历全史使馒命？万达综陷合体城市定迁位：项醋目所处结的石鼓俱路片区太定位于雪集商业窗、旅游谁、居住薄等多种乞功能的松城市新船中心，膊未来将街打造成怪为对外蜻展示新浴形象的孟城市名择片区域毁规划脂：建沃成集捞商业会、旅退游、怕居住冲等多窑种功际能的撒城市唱新中蒸心，,用地面谈积18果70亩，片析区拆迁苦总量约91万平方聚米；区域价躁值：规荐划传统炕民俗文脾化体验茧区及休胆闲文化逮商住街枝区，打造敞对外易展示挎新形谨象的纵城市发名片。民俗文买化区资源筐优势1——商业资框源：万颗达城市汤广场，纯未来晋暑江城市奋商业的桂制高点钓，将推费动区域秃发展成替为城市唐商业新根核心住宅户型建筑面积套数占比户型占比二室二厅89-10044533.4%37.8%129-139594.4%三室二厅118403.0%57.9%121-13941531.1%142-17031823.8%四室二厅186-197574.3%4.3%总计1334100.0%100.0%万达耀住宅醉户型叼配比项目概话况：位置：晋江世畅纪大道乖石鼓片圾区规模：占地253亩，总迹建面85玻.3吧3万平米建筑螺类型雄：集中商馋业、商效业步行桌街、酒统店、写酒字楼及彻住宅开发盐商：大连染万达遭集团资源桥优势2——文化资倾源：五述店市传私统街区回项目，融定位闽英南文化侦新街口路，打造戚成为晋凝江城市财形象的懂重要展救示区闽南文化新街口寻根城市生发源地延续城市活态博物馆传承城市文化之魂平台文化创意产业发展纽带闽台同源侨乡门户功能念定位晋江五践店市传岔统街区——全面沈展示截晋江亏城市渡悠久县历史恨，丰肢厚文菜化底妻蕴和刊独特虑的当损代城糟市文编化，故以全孩面地诞文化鞋遗产角保护惧为基抬础，搂打造代集传庄统文势化展促示，苦传统于风貌配与民很俗体晌验，惯企业朝文化盒展示掉，创叠意，坑特色评商业帖，休壁闲等蠢多功让能于颗一体驱的晋兰江街膝区博员物馆测。功能结送构对接饺城市征功能蹈结构——通过端街区牌入口汗和核彻心节细点的沙组织农，将其城市阀现代朗商业万与传嘉统文食化商爪业联拳系起途来，巩并与忠万达务商业般综合令体相肉连。项目原区域难未来椒发展窝方向沈推演区域定依位：晋江城残市新中姓心强势贸文化蜻资源杯：五店咳市文家化街姻区强势商三业资源相：万达城显市广场通过类附似发展道区域案头例研究况，研判卖项目区箭域未来思发展方蓄向案例权研究之对象承：——1、城市吃核心文到化区2、拥有绪强势文芹化资源掌和商业圈资源3、具有洗城市名导片效应上海新线天地南京19阁12案例杨选取榨原则婚：『上海·新天地』将上呆海城增市特号有的候传统吴文化任、历务史的阴风情乒与现琴代时茎尚功梨能密仇切融泼合的太一站丑式消扩费场仪所，作是上龄海独急特的详都市晌休闲赠生活留示范诱区项目规巷划A太平桥脂人工湖鲜绿地，窃占地4.4万，水馆面面积1.鸟2万，地燥下为车胡库，已吃成为市袄中心景悠观；B新天突地，或占地3万，建华面6万，分堵南、北弊里；C翠湖天料地高级准住宅小贩区，总洋建68万；D企业天佳地甲级傍写字楼昨区，总歇建面50万，稀兴建卫办公沾楼、负酒店长、商祸场等尊；E瑞安渠集团爸总部铺大楼兴，区陷域的圆标志芦性建湿筑。上海凡新天位地是公什么豪？“城市会浅客厅生活新尖天地”『功能特叶色』极致的窑城市传模统文化寨与现代运化商业厦功能的啊融合新天鲁地北幻玉里的扇改造贱保留努了大墓量原馒有房它屋富圆有特代色的抱石门披建筑刊元素肝，对熄上海20年代骂建筑驳文化泉进行超了最舰大化遍的传培承；原风貌搁的石库刺门建筑史形态与汉格局国际时穿尚潮流桥的汇聚亡地那青砖牙步行道窄，那红数青相间慕的清水碌砖墙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青阳山（山水格局）寻根（留住晋江城市之根）

延续山水格局，传承城市记忆城市演变历史的活化石文物及历史建筑传统街巷、传统街区延续（展示晋江发展历史）

从明清、民国至今晋江发展的活的史书

开放性的、极富感染力的社区博物馆传统文化的重要载体青阳八景

非物质文化遗产（高甲戏、名人故事、传说、老字号等）传承（彰显晋江城市之魂）

“文化名牌”传统文化的集中展示

“品牌之都”当代文化的完美融合

文化产业发展的重要平台

发展总部经济、促进产业升级的有力支撑

经济强市与文化强市侨台亲缘纽带的实证宗教文化（石鼓庙）

家庙、祖厝

侨胞祖产纽带（打造晋江侨乡门户）

维系晋江与侨台亲缘纽带的重要资源

打造接待返乡华侨、台胞，使其得到最佳返乡体验的重要门户

文化共鸣吸引华侨、台胞

响应海西城市群建设战略晋江起更源地、膊城市演慌变历史换的活化援石、传卷统文化碌的重要达载体、泊侨台亲跳缘纽带艰的实证唐代店建县念和宋筝代析呢地图——青阳镇随（晋江享城区生鉴发源地斧）五店臣市文贫化街盾区项姜目功雄能定劲位：文形成箭兼具丑文化污展示忠、休袜闲娱气乐、钞特色裹商业群、特支色宾键馆等益功能缎于一亡体的督完整肯的城邪市文膨化功当能区品牌文化展示区传统商业区文化艺术产业区滨水休闲商业区休闲养生区传统文化核心展示区闽台同源展示区街区规升划结构兽与功能良分区街区房诚文化节空间饭结构——“一庙百（石拖鼓庙鼠）双落祠（能蔡氏华宗祠教和庄雅氏宗惹祠）职山（瞧青阳唇山）次塘连”；街区希功能丑结构——“一街朵（后王塘街节）七泛片（翼七个煮功能万片区昂）五对店市”。街区孙节点塘与文迷化景美观主叠题分察布图以中央论水景为悠核心节辩点，以链四个入选口广场盛为重要六节点；雕塑刘与标下识——文化敏遗产衬单位时或要葛素作元为景溜观设幼计展魂示的遍重要疫元素胸，对算历史牵文化降内涵预进行坟植入刺。品牌骄文化淹展示敲区：以院落淹位核心蔽，打造万品牌文蔽化展示核区，功便能主要初以地方铜企业的奴品牌文镇化休闲童活动，志企业的骗新品发庆布为主奖，展示失民营企踢业的品梦牌文化哄，同时婆使品牌犹文化与趴传统文站化完美骗融合，真促进产作业升级畅。五店市色文化街驰区项目考城市定蛙位：对膨接城市皱功能结音构，展待示晋江氧城市文高化底蕴粥，打造煮成为晋拖江城市你形象的政重要展吉示区闽南文化新街口寻根城市生发源地延续城市活态博物馆传承城市文化之魂平台文化创意产业发展纽带闽台同源侨乡门户功能戚定位晋江欺五店迷市传掘统街兄区——全面狮展示或晋江轧城市土悠久防历史扰，丰鼓厚文阁化底津蕴和偶独特茄的当邻代城傻市文庙化，粘以全格面地累文化裁遗产朗保护震为基民础，职打造宁集传世统文工化展岂示，舰传统离风貌廉与民迟俗体覆验，竞企业森文化朋展示差，创遮意，布特色搁商业抬，休贵闲等克多功岸能于贪一体意的晋辆江街代区博璃物馆验。功能笨结构对接城参市功能丹结构——通过已街区优入口什和核味心节纯点的善组织毕，将盗城市搜现代敲商业长与传声统文慰化商轻业联江系起陶来，姐并与教万达尝商业呜综合核体相排连。晋江乏都市扩文化茎休闲鸭示范忍区UR数D功能解结构五店店市文揪化街崖区晋江楼万达叨广场本项目都市文家化休闲厉示范区URD传统访文化星休闲咱元素中国商政业地产陕第一中国第忽一家全本国最大北规模旧奔区改造角的企业大、最早软跨区域姿开发、晌中国第喝一个商罗业地产伐、中国察第一个尚订单地广产、中君国第一母个房地庸产信托朵投资基恩金、亚采洲最大着的商业涨院线、才中国最彩大的不抬动产商……万达克：中械国当玻前规专模最案大、犬运营翠最为稼成功喘的商快业地窃产公钩司，趴在全遇国快阔速复饱制万非达广翅场综歉合体械项目猪，当螺前已底进入27个城灵市万达开辣发策略——快速扩涝张、规躺模化产消品复制晋江万徒达城市爆商业地饱位预判形：城市督商业的阿核心，活晋江商宾圈制高停点VS阳光消商圈万达栏商圈SM商圈石鼓片信区未来伍在晋江预万达广渡场的强慰势拉动做下将成浆为晋江胶城市商贪业的新场核心，斜万达将换成为晋恐江城市蚂商圈新滋的制高滚点！万达第敲三代综竿合体产顾品“街铺+百货”的形式“超市+店中店”的形式万达的妥短板：龙“大而婶全”的巨城市商棚业模式涛复制，单城市特策性反应歼不足北京·万达广场重庆·万达广场宁波·万达广场缺失割裂闽商宾精神晋江知预名品牌坚持俗创新桌文幻玉化认辰同既包容册思变晋江·万达广沟场都市文芹化休闲稳示范区对于耽晋江米城市挂的意孤义一个钞理论致：Urb乌ani虾sm纺VS.侨Ur储ban驻ity如果城门市运营端者以及隙所有在腐城市生跳存的人第都更关衡注城市障性，关哨注城市乎的生活值方式，粮那么整且个城市捞才真正拴具有灵绕魂。Urb权ani药sm城市不化——物质性流（物质蚂基础）Urb穿ani券ty城市性——生活方屯式（城珠市人文哑精神内默核）不管票把一桨个城乓市做渗得多畜么漂载亮，芹即使爸把它洋做成待威尼绒斯或超者巴递黎，展如果80扫%的人男晚上烈六点班半以堆后回冶家打敞麻将筐，它浑还是谦不能世叫做建城市木，只删能是更一个苹物质池的模远型，前是一尤个空古壳。晋江的Ur酬ba得ni袍sm和Ur坚ba残ni交ty晋江市201似0年城纹市GD宁P3殿56聪5亿元赔，超除过福眠州、借厦门帜。晋江倡梅岭胖组团感的大城手笔菌总体开规划惰。在摔政府卫的大纹力投反入之手下，魔晋江绩梅岭茎组团爷建设蜻进行障得如械火如睛荼，姥现代问城市扛景观潜已见靠初见本雏形殃。晋江城湾市建设总投杠资约稍10三10鸟亿元软，年石度计说划投算资约雪23请6亿中元……晋江在鹅城市化Ur答ba索ni超sm的道路摆上快速安前行晋江幅，雄均踞全亦国百尾强县冒市前纱列，皱但城拔市建真设滞裙后于筋工业副化一狂直是性晋江法发展豆的心阀头之秩痛。晋江己企业惑界感约受尤阶其深饼刻。哨晋江向留不拉住高泉级人载才，螺有的堵晋江你企业红只好懂把销遍售、库研发庆部搬围至厦妹门、档上海骨等地欲方，煤或者垒出高缎薪留客人，葡而即添便如假此，予仍有穿企业讽高管院上班叮在晋符江、佣周末休在厦舱门的痕情形针。除嫁此之崖外，赠企业迷还会行想方扩设法斯为普楼通车展间员睡工提学供很历好的歌生活敬环境炮，留劝住工妨人。疼一些诸晋江巴人也肺远赴获厦门葛、泉脉州购垫房置卸业、略居住执、度财假，框或将考子女除送往狮厦门负、泉陪州就握学。而，经济迷实力粪与城旦市地腐位的接反差谷显示搁了城财市性Ur姿ba撞ni饶ty的缺乏注：绪资料携及数牌据来袭源：《晋江城紧市发展昂统计公傻报》，《20怠10城市打竞争非力报汽告》等晋江惯的Urb臣ani捏ty在哪趁里？晋江证城市悦意向组：从久震远的“新石鬼器时代炉”、到“唐师宋文剃明”再到镇近代窜的“清承期明制”、“声华课文物、课雄称海坏内”。而述今，程这些件文化智符号津或已仍成为百美好扰的回回忆，软或缺张乏广学泛的刃认同驴的影孕响，口与此糟相关岭联的年建筑旷、产雪品或帜人物沾也在牢逐步各淡出姻人们交的记姿忆。晋江扛城市700伸0年的积酿淀与断帖层，让想生活在舒此的人通们对久跑远的历僚史产生吐了迷失壤感，“古老而番又年轻晶的城市”正是温这种感谱受的最笛为明确候的体现三。无论如拒何，作走为人类思文明的绢发源地拔之一，孕晋江不片缺少文五化。晋江撞需要礼的是“文化叙的现墨代化”都市文红化休闲泄示范区刮（URD）——晋江的Urb劝ani办ty之路在我们较眼中，资现代的执晋江与糟厦门、悄福州相折比，缺村乏故事，缺魔少了细节，缺望少了现代拦都市码文化，缺镜少风情，缺殃少韵致。这座既宾古老又贿年轻的凤城市，梨该以什乖么样的搬形象、厕什么样叮的气质添诠释新篮时代的破城市文坊明？我们发缎现，都市想休闲伟文化作为坑都市迟魅力艳的载袄体，厕它可情以为局晋江详人提绑供一滤种多元恰的、偿时尚居的、侧体验宫式的慰、现拨代的生活区方式缘瑞。它浊能够董从各壳个方孩面书写城遣市故事凶，展现也都市风膜情；晋江都循市文化应休闲示蔬范区URD功能滤结构五店市纲文化街移区晋江万休达广场本项冤目都市梨文化巧休闲粥示范茧区URD传统文巷化休闲挎元素现代城驼市商业逆符号（左城市化刺）现代城墙市商业驳符号（津城市性叫）晋江城狡市精神区文化内涂核晋江层城市军生活劳的灵播魂＋打造支一个帐浓缩屡晋江迅城市歼精华然的都市文资化休闲勾示范区（URD）晋江未挑来之城关键拍词：狱品牌/活力/时尚/晋江文无化都心关键劝词：亏艺术/园林/历史“文化岭传承冒、形鼠象展辜示”本项透目承筐担的傲历史灰使命堂：承丑担晋踩江城播市功妖能补你缺，稻打造银晋江麻现代辰城市我性商亚业符胳号＋晋江雄精品坑之城关键淹词：搅品质/潮流/繁荣/新天地辫之于上迟海三里屯vi计ll江ag乞e之于北各京我们就是句打造锐这样急一个米区域控的标杆我们就是要斤做是城迷市的开拓者犹和领跑想者我们就是要示范城疑市发展腔的未来WO砌RL沈DU之NI娇ON本项丧目的枝发展哗策略——URD体系勉的构雾建“P4计划”Chi揉nes阔eS面hop驰hou构se商业元计划Div箱ers赶ifo椒rm题Hou问se住宅患计划Ci房诚ty铃F等ac好e形象计颗划Ope刮nS住pac凡e公共超空间只计划Pla托n1:Pl袭an缎2:Pla亩n3:Pl脑an利4:晋江城廊市UR帜D体系构宅建晋江当告代产业悲成果展俱示地利郎作集团栗总部利郎霸昆明伶店LV旗舰店时尚蚁化、旬个性慨化的胁品牌气形象币，充前满人精文情且怀的炕购物拍环境尼，在弯不知纪不觉窗中感遇受着榆品牌挠文化舰，体舟验一调种全乔新的疗生活一个拘概念一个品侮牌Pl刺an妹1：商钥业计亮划品牌天部地_旗舰俭店晋江抛最先糕进的请设计辞生活蜡体验蛋馆，妇展示植领先驱的生乐活理硬念它是赏最先间进的释设计私生活互体验批馆……Pl淹an该1：商贝业计好划生活瘦体验前馆_理念人托生晋江首愿家城市逢情景街秤区，精抛品店/酒吧/休闲封书吧届等高训品质汗商业屑业态Pl国an仗1：商业苏计划情景街狼区_乐活标生活WO幻玉RL义DU扣NI腾ON本项播目的妹发展龄策略——UR穴D体系巡寿的构惕建“P4计划”Ch门in扇es鞠e功Sh市op抄ho扰us未e商业萍计划Div保ers稻ifo蒜rm笑Hou爷se住宅计他划Cit豪yF庭ace形象从计划Ope线nS肠pac滨e公共恒空间瓣计划Pl被an嫩1:Pla纪n2:Pla铁n3:Pl岁an缘瑞4:晋江脑城市URD体系构臣建沉稳/大气/现代欧简洁/品质打造一三座引领粘未来的精英城市形象Pla史n2：住伸宅计考划住宅设怪计水平、娱垂直的刚线条打厦造流动虑现代的守城市形铅象打造夸一座呆引领述未来健的流动城市形象Pla郑n2：住宅脂计划住宅设柴计WOR侦LDU舱NIO畜N本项目巡寿的发展隙策略——URD体系研的构艺建“P4计划”Ch端in安es老e炮Sh虾op宪ho灿us举e商业慈计划Di锣ve撇rs唇if榨or喇m睡Ho秘us疯e住宅计丢划Ci割ty竹F晃ac茫e形象裂计划Op码en险S具pa婚ce公共空规间计划Pl渴an只1:Pla齿n2:Pla座n3:Pla毕n4:晋江云城市URD体系际构建Pla评n3：公锈共空亡间计撑划立体空辫间分层空中的架连廊——板与板抓的连接蜂巢空忧间——将住宅码平面抬熟高有效婆区隔住谅宅步行涌、商业出步行上下慈空间掌分层——有效谋地把穿商业侦与住撤宅区机隔离竖，利摄用垂萌直分潜层的认方式蒙保证韵各部嘱分的爹纯粹客性及晋高品宅质形成依混杂仓、半弃纯粹价与纯该粹的思立体呼空间甜复合空中的末连廊蜂巢空如间上下扮空间晚分层Pl径an鸟3：公溪共空岔间计劲划空中花敢园空中花启园——拓展园倘林绿化盘空间，限打造中丽心区首淡个“空中花雕园”，增加卫居住舒是适性立体花逐园步道——形成权住宅恋区与澡城市英的连阳接，膊商业祝与住遇宅的丽过渡档空间蒜，增盒加园梳林绿帝化WO坛RL种DU株NI叼ON本项目额的发展逢策略——UR万D体系的除构建“P4计划”Ch翠in践es沉e视Sh辆op途ho草us戏e商业仔计划Div暗ers聪ifo埋rm编Hou说se住宅菠计划Ci应ty舍F抖ac诊e形象族计划Ope夺nS员pac粗e公共空蛛间计划Pl别an猛1:Pla深n2:Pla滤n3:Pl勺an惕4:晋江退城市URD体系构咸建Pl联an顿4：形拦象计愚划标志性精建筑，隔形成强档烈视觉遥冲击及姐视觉焦慈点，展奏现都市脾的自由根、活力香，并成指为区域买的地底标。运用现之代、夸勾张的建植筑手法敌创造富含纹文化叫意义趋的场村所。五店市传统保护街区本项目地块标志完性建妻筑Pl稀an戒4：形象说计划城界的淡界定与DIS都市识潮别系统“城界界雪定”——大型广渡告光柱肥体现大前气魄（NE葵W/孕Th笋is斤i筑s烘UR息D）/形象姨标识五店市传统保护街区本项目地块“城界罩界定”——取势Pla鞭n4：形论象计坛划城界的形界定与DIS都市识奖别系统“DI繁S都市识盆别系统柿”——形象墙殊、统一劝的指引补标志等赤公共设蒸施，形混成较强挖的识别秆性及对循区域的雅划分控煤制。Pl本an岁1:商业教计划Pla温n2:住宅巡寿计划Pl慢an容3:公共空份间计划Pla合n4:形象漏计划品牌夸天地：晋江当形代产业巩成果展胡示地。生活体银验馆：晋江最符先进的阵设计生已活体验置馆，展抛示领先衣的生活很理念。情景街能区：晋江渠首家遮城市横情景娘街区陈，精泡品店/酒吧/休闲骗书吧肿等高寄品质杀商业肾业态住。住宅正设计：打造挺一座洲引领必未来筛城市为形象蔽。立体空姻间分层：商业与吹住宅隔戴离，利折用垂直敞分层方楚式保证铃各部分刮的纯粹翻性及高秃品质。空中花居园：拓展群园林右绿化跳空间密，打宁造新略核心芒区首徐个“沫空中迟花园变”，运增加茫居住克舒适衬性。标志性化建筑：强烈桃视觉部冲击替及视调觉焦葛点，共展现辞都市响的自窃由、劳活力幼，并叨成为波区域硬的地杜标。识别考系统：形象享墙、摘统一柿的指稠引标犹志等抛公共逼设施筑，形领成形迟象标信识。URD体系1项目价无值挖掘2项目核阵心问题位界定3项目发惕展机会偶挖掘4项目亏发展资战略磁及定裂位本次沟诞通的主缴要内容5项目经稳济测算6项目附买件项目发摆展战略库及定位3项目登住宅棍物业黄定位2项目受商业络物业凑定位1项目搅发展杀战略借区酷域规奇划之帜力，惩与五欲店市刑文化纸街区夺、万尸达联矛动，冬合力兵打造晋江都沟市文化衫休闲示资范区（UR搜D），从而构君筑项目测自身核列心竞争裤力，实政现项目铸价值、雾市场竞粘争突破项目发魂展战略借势真城市楚发展士，打姑造晋礼江都冷市文展化休吨闲示完范区项目发桶展战略翼及定位3项目项住宅雀物业思定位2项目商弟业物业须定位1项目根发展巡寿战略项目商援业物业璃定位2商业规价模定位1商业苹业态盾定位3商业功旅能定位商业业思态配比索定位1—虚—案例谣借鉴煤：上紫海新蛾天地娇、三庸里屯vi混ll毅ag谷e案例锻中服陶装服秧饰及竟购物干类商蹈家占怜有很清大比眼例，景其次所为餐剪饮娱咽乐商犹家。商业猛业态适配比芳定位2息——五店鞠市街宅区：罗以文觉化展尘示、凉餐饮胖休闲分娱乐起为主稍要商戒业业驱态项目分区功能传统文化核心展示区传承城市记忆，展示晋江发展历史闽台同源展示区以庙宇文化体验、海峡文化艺术交流及联络为主文化艺术产业区以新兴的文化艺术产业发展及成果展示为主品牌文化展示区以地方企业的品牌文化休闲活动、企业的新品发布为主传统商业区打造晋江老字号商品和传统工艺品的集中售卖、展示区滨水休闲商业区以休闲餐厅、茶艺馆、书吧等休闲餐饮娱乐为主休闲养生区以国医馆、养生馆、食疗吧为主五店膏市街迷区中合以餐硬饮休军闲娱叔乐为样主要释商业亦业态翼，预咱计餐小饮休涝闲娱哄乐占鬼比为60-求70%，服装章服饰及服购物占累比为20-忍30%，服秩务及历其他致占比帝为10%左右。商业散业态蜓配比绸定位通过盆案例责对比鄙及差商异化摘互补赤分析夸可知乓，本物项目雀应以错服装兆服饰伞及购稍物为文主的梢商业洞业态,其中巷服装仰服饰我及购夕物占艳比为50-离60%，餐饮燃休闲娱图乐占比奖为30厕-4展0%，服声务及志其他绳占比茶为10%左右肌。项目商而业物业哥定位2商业牌规模畏定位1商业联业态村定位3商业功隆能定位商业规痒模确定票：依据采项目建冈筑密度状，确定盗项目商肤业面积原建筑密度（25%）方案商业面积=项目用地面积×项目建筑密度×2=37828×25%×2=18914平米商业显面积待下限灾方案商业体者量建议你1：在住宅私物业开慎发实现驾项目成障本回收陶的假定泥下，商批业物业秆面积最查大值317径70㎡界定原铸则：在保矛证规耻避市猎场风液险的吊前提枪下，根通过当住宅主物业护的开京发实拾现项粉目整腹体开校发成国本的勿回收发，实育现商串业价编值最钢大化指数霉确定晋：项目开侍发成本赢假定为25宜00元/㎡，住么宅销矩售价谈格为800偏0元/㎡测算公耗式住宅物聚业面积Z=项目末的总捞投资幸费用/住宅争销售爸价格商业物灶业面积S=总建筑区面积-住宅物萝业面积Z商业物待业面积S=爱11嫌34建84秆-（113迎484甘*25念00+捕370管00*主100案00）/8奥00贵0=3孔17辨70拐㎡88商业子体量润建议2：参考苏市场类周似案例要素上海新天地南京1912杭州西湖天地占地面积3.0万平米3.0万平米5.0万平米建筑面积5.0万平米4.0万平米5.0万平米通过市砖场成功旱案例参览考，建宅议项目纵规模控总制在4.逗0万平疏米以礼下商业博规模滩确定吓：原建筑密度（25%）方案商业面积=项目用地面积×项目建筑密度×2=37828×25%×2=18914平米商业开面积已下限狱方案原建筑密度（40%）方案商业面积=项目用地面积×项目建筑密度×2=37828×40%×2=30262平米商业面奇积上限党方案项目气商业衰物业钢定位2商业教规模屈定位1商业业匪态定位3商业功外能定位商业功抗能定位商业直功能编定位1、商季业体嘱量最板大化2、市场洪实现价阻值最大兰化方式1——建筑扭密度霸上调盈：市英场现抱有案员例建绳筑密脑度均愚在50浴%以上，坟因此建约议与政溪府协商印提升建逆筑密度南京191优2上海蒙新天瞒地杭州西筝湖天地60奖%杭州饺西湖写天地区位茎：西湖晒南岸思的涌竿金池府畔，脖紧邻撑柳浪介闻莺占地姑：500概00平米建筑面考积：75竹00魄0平米建筑密颜度：60%项目简兵介：杭州睁西湖邻天地召是以块杭州周独特视的园花林、测历史森建筑碗为基困础，遭，改仁造成惠具有录国际给水平爽的集愉餐饮盆、零石售、锐文化厉、娱库乐的芦综合坐性时参尚地干标。南京19逆12区位：南京市径长江路苦与太平敞北路交涂汇处占地：300朽00平米建筑面孙积：40截00翁0平米建筑干密度禾：54挥%项目简州介：以民豆国文追化为棍建筑肠特点乖的商挺业建这筑群逆，集势餐饮瞧、娱退乐、姓休闲麻、观归光、狠聚会即为一盘体，雕文化削、品夜位于喇一身贴的时叫尚休谅闲商眯业区宴及知红名品削牌的蹄城市召文化植休闲枪区。54%上海新喇天地区位乔：在市中岁心，淮受海中路德南侧占地：30终00蜂0平米建筑拥面积休：600墨00平米建筑密糟度：80%项目羊简介镜：以上扑海独秒特的呀石库搁门建态筑旧惩区为股基础玩改造修成的舱集餐量饮、存商业首、娱弦乐、古文化貌的休铁闲步毯行街竹。70除%双首垫层精惕品步诉行街双首臂层“愧立体虾商业飘”建筑璃理念——采用叨“立体更商业”箩模式在传猫统首仆层的扶基础血上，却使上绵层商姑业“颈一层傅化”融，实省现客扫流人脆气的犯最大腰化，街最大宫程度改提升饭上层简商业浩的价湖值。建筑型形式通过过步街廊桥看，行人荷观光梯圾、扶梯某及电梯输，形成炭立体网奥络交通淹互通互依融，方芳便到达衣商业街盘各个角窄落。通过割地势弃高差观，依答地势菊而建规，创伙造首运层商龄业价各值。半地下能商业方式2——地下空云间首层断化:把地才下一策层变题为一塔层巴，下译沉式费广场赔的设敢计提坛升地提下空壶间商另业价丝式值；值把地叔上二趣层变勒为一糟层僻，退涉台式参的设吼计提殖升地也上空谁间商铺业价监值商业筛问题潜分解商业灯功能睁定位1、商再业体衰量最短大化2、市场漂实现价澡值最大站化（1）、建盘筑密度庭上调（2）、地黑下空间拆首层化（3）、龄地上践空间辅首层烫化方式1——领先商忽业建筑绑形式：嗽采用BLO距CK街区汗的商扣业形欣式，宇全沿效街商已铺，鸡最大染化商菜业价富值1、全沿求街商铺原，多点既式布局欢，绝佳遭昭示性2、大休开间趁、浅趁进深嫂，让昭示妙面和经他营空间逼得到最织佳平衡BL悦OC若K商业街蜜区概念斩：BLO获CK是5个单词慢的缩写烦，B-B税usi沫nes迎s(商业)、L-L漫ife动all借ow(休闲)、0-萍0p乳en踢(开放)、C-缺Cr你ow熊d(人群)，K-姨Ki蜘nd灾(亲和)。是新型士居住模衰式，它誓本身向箭城市空进间开放投，具备厘一定的里规模，权能聚集牌一定数露量的人炮口。它既是盒具备商挤业特征惨的商居原城，又构是配套赏设施应州有尽有鼻的生活历城。BL荡OC兄K商业惑街区膀核心黄价值皆点：万达广凉场十字金引街商业也形式集中商业商业步行街十字金街推售商业步行商业街十字金街规模3万㎡2万㎡商业形式2-3层复式底商2层复式底商销售方式以一托二、一托三方式销售以一托二方式销售商业面积60-120㎡80-250㎡销售情况2011年4月底开盘，基本售罄2011年9月底推出开盘，销售率达50-60%价格最高价6万元/㎡，靠外街均价4.5万元/㎡，靠内街均价3.5万元/㎡均价3.3-3.6万元/㎡，局部户型结构较差的1万多元/㎡客户各地投资客为主，部分晋江本地人晋江本地客户为主，部分各地投资客物业