房地产市场调查与市场预测

第六章房地产市场调查与市场预测第一节房地产市场调查概述1

概念市场调查:系统地设计、收集、分析并报告与公司面临的特定市场营销状况有关的数据和调查结果的过程。房地产市场调查：开发商为了项目开发的需要而进行的市场调查活动。是指为实现房地产项目特定的经营目标，运用科学的理论以及现代化的调查技术方法和手段，以客观的态度，有目的、有计划、系统地通过各种途径收集有关房地产市场的信息资料，通过对资料的整理和分析，来正确地判断和把握房地产市场的现状和发展趋势，从而为开发商预测房地产市场未来发展、制定科学决策提供可靠依据。房地产市场调查是房地产项目策划、规划设计、经济评价和市场营销等工作的前提和基础。

2房地产市场调查的作用

市场调查是房地产项目策划的基础，其主要作用表现在：（1）市场调查是项目策划者认识市场，捕捉新的市场机会的前提；（2）市场调查是项目策划者感知市场，了解消费者需求的主要手段；（3）市场调查是项目策划者了解市场、挖掘卖点、形成创意的必要前提；（4）市场调查是项目投资机会研究、项目定位、项目规划设计、项目营销等一系列活动的基础，贯穿项目全程策划的始终。房地产市场调查项目定位投资机会研究项目营销项目规划设计认识市场感知市场了解市场

3房地产市场调查的特点

(1)房地产市场调查内容的广泛性和复杂性(2)房地产市场调查内容的针对性和时效性(3)房地产市场调查方法的多样性和专业性(4)房地产市场调查结果的局限性5

房地产市场调查研究的误区●轻视调研（市场太大了，做都做不过来，还调研干什么？）

●轻信调研（只要有调研，只要委托专业机构做调研，一切都万事大吉？）

●盲目调研

（不考虑实际需要，在不把握调研方向、不对调研方法进行把关的情况下贸然实施调研）

第二节房地产市场调查程序

准备阶段建立调查组织初步情况分析制定调查方案收集资料资料的甄别与审查分析数据房地产市场调查的流程撰写调查报告确定调查目的总结反馈分析和总结阶段实施阶段1.准备阶段

（1）确定调查目的

这是进行市场调查时应首先明确的问题。目的确定以后，市场调查就有了方向，不至于出现太大的过失。调研人员必须牢记调研是为营销服务的，其目的是发现问题并解决问题。

（2）建立调查组织房地产市场调查部门，应当根据调查任务和调查规模的大小，配备好调查人员，建立房地产市场调查组织。调查人员确定后，要进行以下内容的学习和培训：①明确房地产市场调查方案；②掌握房地产市场调查技术；③了解与房地产有关的方针、政策、法令；④学习必要的经济知识和业务技术知识等。

（3）初步情况分析

初步情况调查通常有如下三个过程：

①研究收集的信息材料，包括研究企业外部材料和分析企业内部材料；

②与企业有关领导进行非正式谈话，从领导谈话中寻找对市场的初步判断；

③了解市场情况，分析消费者对本公司所开发经营的房产的态度等。初步分析中，如果原来提出的课题涉及面太宽或者不切实际，调查的范围和规模过大、内容过多，无法在限定时间内完成，就应当实事求是地加以调整。

注意：初步情况分析的资料收集不需要过分详细，只需要收集对所要分析的问题有参考价值的资料即可。

2.实施阶段

（1）制定调查方案

制定房地产市场调查方案是做好房地产市场调查的重要前提工作，一个成功的调查方案将决定调查结果的真实性、可靠性和科学性。

调查方案设计的内容如下：

①为完成调查的课题需要收集哪些信息资料。

②信息资料从哪里取得，用什么方法取得。

③明确获得答案及证实答案的做法。

④怎样运用数据分析问题。

⑤费用支出计划。

⑥评价方案设计的可行性，以及方案进一步实施的准备工作。

（2）搜集资料

根据资料来源不同，一般分为一手资料和二手资料。①收集二手资料。二手资料是指以前已经收集好的，不一定与当前问题有直接关系的信息资料。二手资料的来源有：一是项目内部，常见的内部资料来自于开发企业的内部数据库。二是项目外部，来自于公布的信息，如政府的法律法规文件等。

注意：二手资料，必须保证资料的时效性、准确性和可靠性。②收集一手资料。一手资料是指为了解决特定的问题而专门收集的原始资料。研究必须以第一手资料为基础，这种资料的获取往往来源于项目的实地调查。

（3）资料的甄别与审查

资料的甄别与审查非常重要，主要表现在以下几个方面：

①由于抽样或调查方式本身的局限性，使得市场调查不可避免地存在一定的错误，因此在抽样及调查方式的选择上，合理性的原则更为重要；

②实地调查的真实性，真实的调查和分析以及与项目有着密切相关的资料，显得特别重要；

③调查人员完成调查后，应对调查结果进行必要的事后复核。3.残分锻析与打总结屑阶段（1）眠分析数芽据数据垒分析浙的目签的是茶解析茧所收遍集的布大量蚁数据涂并提角出相申应结逝论。分析数眼据的过劝程是一沸个复杂乳的系统裤过程，汗其主要锐步骤如较下：编辑整闷理将资蚕料加今以筛皂选，毕去粗踪蝶取精只、去坚伪存旨真保证资别料的系摘统性、盲完整性年和可靠叹性分类抄编号将调镇查资尊料按前适当内的类饰别分经类便于道查找么和使咏用进行类统计将资料宝进行统圾计计算编制纷计算级表、布统计属表和估统计绩图比较播分析超、结处论（2）何撰写调高查报告调查研棕究报告你主要是善归纳研斧究结果骡并得到注结论，删提交给已管理人广员决策这使用。①撰写怜调查闯报告基的要饼求A.客处观真实拥；B.芳简明掩扼要震；C.油结论榨明确给。②撰写调迷查报告缠的主要葱内容A.调涨查目的雹、方法默、步骤屠、时间蜘等说明肌；B.调缺查对象没的基本也情况介因绍；C.所魂调查问彩题的实让际情况隔与分析扬说明；D.日对调韵查对洒象的境基本苦认识惜，做态出结亿论；E.提阴出建设开性的意葵见和建柜议；F.统攻计资料弓、图表父等必要耳附件。（3涂）总箱结反恢馈总结走的内域容主决要有孔以下忠几个念方面谨：①调查匹方案侨的制咳定和辩调查桐表的悠设计拼是否慢切合叙实际落；②调查方头式、方橡法和调处查技术隆的实践乓结果，务有哪些口经验可州以推广膊，有哪遣些教训刃应当吸匀取；③实地调他查中还语有哪些各问题没预有真正派搞清，阴需要继航续组织书追踪调染查；④对参加佛调查工认作的人言员做出酱绩效考惹核，以如促进调齿查队伍孩的建设节，提高光调查水登平和工疫作效率沿。注意：在实际捕的房地斧产市场肿调查中封，可视裳调查内权容、环季境条件询和调查财要求的轰轻重缓疏急，灵院活安排蚀调查步个骤及程腹序，并溪非一成油不变。第三雁节忧房地载产市厌场调烛查的陷主要团内容一屈房地产听市场环挺境调查1.餐宏观沟环境锤调查求层面（1）彻政治法贩律环境应当丽关注喜政府笨有关览方针它政策纵，如阿住房称制度浊政策横、旧傍城改丑造政垃策等奖；现禽在的特新国仇八条案、一缴房一邻价等辆制度也要赛调查争有关雄法律蛛法规订是否分有新司的调丈整；必要时泥也需要壁关注政椅局的变扒化，如雁政府人态事变动沈以及社剧会动荡预等情况讯。（2）包宏观经缴济环境隶。包括预国民饥生产热总值呢、国烂民收部入总擦值以叼及其蔬发展限速度逆；物价僚水平尘、C椅PI拍数据突（如缩慧我国想20皇11设年1杠月份税我国肠CP突I同兴比上农涨4局.9匠%环竹比上铜涨1幕.0构%怖）、危通货策膨胀沿率、歼金融析市场便环境昏等；城乡扛居民绪家庭仓收入冰、个渡人收歇入水符平；通讯及隐交通运畜输、能补源与原辞材料供笨应、技弟术协作轿条件等昌。注意睁：在经济睁环境调姜查中，房地披产金搜融状奶况是影套响房医地产牺开发遗的重搁要因沃素之似一。【案例伟】中国璃人民储银行察决定验，自贝20影11傍年4涉月6气日起削上调济金融如机构她人民趣币存兽贷款忽基准队利率席。金衬融机踩构一绪年期阿存贷惧款基膛准利显率分经别上冻调0盆.2班5个磁百分伴点，列进入篇20危11猛年以饺来第业二次竿加息甩。（3竭）房锦地产没市场琴总体座运行萄状况对当皆前房畅地产贞市场续总体物运行姻状况针的分鹅析判乒断和惑预测庭，是赠项目鄙前期昏投资落决策层工作务的重痕要环头境，燃对项葡目开乐发有堤着根确本性维的影陆响。（4匀）人嗓口环饥境人口是搞构成市鼓场的主才要因素跟之一。聪人口调印查的内疾容包括翁人口规镜模、人犯口增长央率、人烛口密度歉、人口损迁徙流搞动情况贿，人口打地理分虚布、民袭族分布值，出生逐率、结指婚率以珠及家庭迷规模等绿。（5）三技术环锐境主要包晃括有关是建筑设蜡计和建朗筑材料陶等方面愈的新技打术、新他工艺、钉新材料剧的技术乔现状、家发展趋脂势、国弓内外先晴进水平代、应用余前景等券。【案概例】铅南京宰锋尚中国际令公寓利用锹可再机生能樱源使洪夏季铺制冷年不用忠传统槽电力塌，一窑年四死季保刮持适骡宜居第住的宋温度珍和湿灯度，羊室内范装修肌和配稀置超五过五拢星级子酒店前，实相现六脏星级条的舒侦适和索节能株环保蛾。锋棕尚国孩际公逝寓卫壳生间企的瓷耳砖全徒部是糟整砖瞎并与旗卫生拼洁具绒对中（6）胶对外开倦放程度对外颤开放厌，是脱我国联进行度对外启房地规产交也流、启房地耕产合讽作的成重要属举措唤。【案例习】20满07旋年1朱1月椅7日勇，国疮家发施改委悄和商诵务部阻联合戚颁布似了《针外商服投资母产业脚指导笔目录蛮（2糕00掀7年传修订乖）》啦。《惠目录置》规益定，则从2橡00洒7年货12熄月1离日起炒，不洁再鼓群励外晶资进颠入内吊地普质通住架宅的调开发钩建设狭中，茎同时负该政善策第供一次鸣明确运提出姥，外燃资进容入二描手房利交易申市场素及房珠地产拘中介怖或经阳纪公驳司的遵途径桑也将稠受到躬全面拾限制兄。2.区回域环境橡调查层兄面（1鸦）经篮济发折展水谨平主要调京查城市母或区域塌的经济娃总体水泰平，主截要产业工及分布兆、居民号收入水假平、购乖房消费阳能力等捐情况。（2）半城市发喜展规划主要玩调查挡城市舍发展躲的战能略方纹向，念这是辞项目疾选址戏着重禁考虑帆的问确题，取它直闻接关冬系到晕项目高的潜倘质和亿增值暮的可夜能性匀。（3）描房地产董市场供绣需状况以此革判断瓣市场标供给高和需栏求的麦基本匠状态朱，从厦而为驱项目茎定位烫、开维发规贯模、浸风险区程度悼等参药数提速供依恨据。注意：在房地横产市场词行情调奥查中，软价格调思研尤为乱重要，惰包括：痕整体价帅格水平硬和变化伞趋势、杏影响房爹地产价恶格变换或的因素厕、变化翻并引起魂的反应逐、新的酿价格政某策等。（4）贴社会文赤化环境阀。包括疮教育悄程度沟、文煌化水震平，嫩价值亡观、咐风俗独习惯执，社倾会阶寒层分帅布、节宗教抬信仰样等。企业断营销袋人员凝以此图了解益不同芳消费陈者行迷为，叔以正梢确细销分市组场，累制定晓企业吨的市冬场营陷销策届略。（5）片房地产锻企业情坡况。包括夸城市你房地牺产企裂业的聋数量迁、类棉型、精企业案资质挂与实粮力等瓜概略叫资料赛。（6距）专舱业机抹构与乔中介贱商情锈况调械查。主要熔调查明工程挑咨询终公司总、规舞划建宗筑设住计单馋位、倦房地葛产销多售代埋理公特司、主广告覆策划诊公司货、物始业管肝理公阿司等啄等。（7暑）城双市或运区域绳的交盗通条市件研趴究。对城合市或樱区域涛的交杀通条涉件进旱行调搬查和胳分析菌，有绒助于进项目务选址文、交剃通组愈织方维案设煤计、蜂项目路定位陪等工市作。（8荣）影址响区害域发肠展的监其他副因素铸和条狂件。主要胀包括泪对城温市或蹈区域指内的塔历史折因素协、文犯化因寄素、趋景观俱因素貌、价桌值取妨向、担意识顿形态盖、气今候条陷件等识方面堂的调馆研，种有助切于做请好项中目总谣体战贱略性铜定位合。3.微厨观环境益调查层演面又称鸟为项掩目开蜂发条葡件分绢析，拨其目续的是顾分析城项目绵自身盟的开灿发条怎件及弓发展册状况护，对恋项目蚕自身末价值裁提升芝的可宜能性每与途跌径进女行分什析，梦同时底为以懒后的死市场定定位亦做准滤备。早具体烫包括殖：（1冒）用地现栋状调查欺与分析。主要惰对项彼目的父地形踪蝶地貌锦、地番质条稻件、胃地上刑附着畅物等熔情况锐进行凉现场镰勘察挑和分常析。（2伍）项目往周边鹅环境线调查弯与分奇析。周边环诊境主要会指地块苍周围的予物质和拖非物质照的环境喜与配套遣情况。（3晓）项夸目对掉外联赤系程厕度、丸交通加组织劫等分遥析与隐调查却。二惊房地茄产市劫场需泡求调候查1.抓市场头需求枪容量苗调查需求容烈量，是坡指对房遥地产产怀品有购买欲煌望且具有购买能颤力的市场需求板总量。主要页包括股以下填几个仪方面凡：（1）怎项目所稠在城市捏人口总喇量、家池庭数量蒙及家庭隆结构；（2暮）有接购房新需求偷的人姿口数钱量（挎现实这需求昏和潜便在需缩慧求）妇和整多体特抱征；（3验）居定民对漆各类卸房地颤产商歪品的迟需求挎总量正；（4）妻居民的侮消费结巾构；（5）东居民的讨收入水拿平、储缩慧蓄余额蜂和支付秧能力；（6道）影纱响房纸地产动市场花需求捏的因混素。购买哨者需求的糖主体需求瞎行为顺的实古施者购买欲萝望需求兵的动浸力需求赖行为纽奉的源胖泉购买傲能力需求的盏实施条痰件需求凯行为旧的物拐质保由障市场需求2.消品费者调陕查（1）拳消费者爱个人特污征即消菜费者嘱的个焰人基给本信季息，联消费概者个已人特牧征调脉查是饱客户听甄别碎的重本要依病据。柔主要绝内容迅包括雨：消正费者房诚的年林龄、已文化杠程度怠、家彻庭结糊构、剖职业速、原漆居住刑地、看宗教爱信仰梯等。（2）西消费者腐购买动延机消费悠动机咸是引搏起人黎们购执买房盐地产茂产品家的愿墙望和优意念咸，即京消费号者出周于什应么目找的去为购买孟房地荒产商怀品，景是产傅生购觉买行耀为的谎内在押原因岁。（3）选消费者第购买力隶水平消费像者购暖买力恳水平烫是指罚消费嗽者对壶某类禾房地蒸产产馒品的临最大广支付语能力健，这习是影发响房绵地产箭消费呜的最阔重要袋因素率，它滔直接榆决定卡了消忍费者断的购炊房承棕受能潮力。消费拔者购带买力拥水平录的主板要衡直量指雾标是筛家庭枝年收逐入。三愉房罗地产棵市场根供给音调查1.锋房地蜜产市存场供格给总别体调谢查对整友个地炉区房苍地产甩市场诊供给激情况挽的总丙体调赵查主蛛要包好括：否房地亿产市禾场产博品的须供给哥结构日、供精给总油量、绩供给撕变化诞趋势凑、供咏给的苏充足健程度零、房谢地产闸产品龄价格染现状例；本疼地以曾及外奴地房啊地产介企业乳的生惧产与碰经营德等方南面的川调查水等。在房朱地产西市场肚行情缎调查语中，脸价格捎调研房诚是重伙要内尤容之躬一。2.竞进争楼盘万调查竞争臂楼盘瓣分为糟两类滨，一看类是劈燕与所眠在项疫目处奸在同蓄一区朱域的丈楼盘手；另颂一类渴是不纺同区册域但饰定位运相似师的楼股盘。主要包笼括：（1）脱竞争楼刷盘的产寻品调查主要狸有楼牵盘区画位调挨查、驻产品体特征混调查穗、交矩房时组间调解查等衬。（2皮）竞努争楼似盘的溪价格舞调查它是竿房地服产营调销中杆最基箱本、震最便算于调走控的窃，在浊实际区的调午查中魂也是巾最难共取得投的真伟实信蓄息。包括单价电调查套、总期价调捉查和共付款祥方式扑调查。单价反橡映的是直楼盘品逢质的高突低，而妥总价反咸映的是浪目标客士户群的家选择结百果。注意跪区分猜：起价仅均价碍主推力户刊型单副价项目名称项目地址开发商/投资商开发商名称：投资商名称：联系电话建筑及景观设计机构策划代理机构项目占地面积（亩）绿化率（%）均价建筑面积m2容积率最高价规划用途规划幢数车位数量价格土地年限公摊率朝向差规划户数销售率层差建筑结构交付日期商铺价格（元/m2）工程进度物业管理费付款方式及优惠户型区间(m2)主力户型开盘及入住日期开盘日期入住日期楼盘特点：（3）期竞争楼仍盘的促灿销手段杀调查竞争楼田盘的促胆销手段惨是项目泪市场竞酬争调研背的重要尚方面之款一。①广告促销沈调查鸟。这惭是房悬地产帅促销必的重路要手径段，腰对竞俘争楼尤盘的钥广告铜调查纠是市镇场调花研的奥重要绣组成症部分即；②活动促销调吴查。通番过开展狂一系列毁促销活爽动的安坊排，可独以营造隙楼盘的寻销售氛副围，促匹进销售秃；③人员促销努调查庄。与艰客户止面对熄面的稍人员匹促销锤是传垃统的寇促销磁手段往，也端是目粉前开窜发商搏的主续要促注销形骂式之膝一。④客户产关系促销烦调查味。目虫前，供房地奋产促防销的六竞争钢已经锡从单木纯的展交易轧营销道上升造到客斜户关损系营琴销的验层面栗，这您是一剖种企浊业与丑客户际共同满创造复价值购的营而销理矩念。（4赖）竞因争楼怎盘的望销售贫情况倦调查销售情恢况是判全断一个垄楼盘最盖终的指曾标，但汽也是最遗难获得跪准确信抵息的部翠分，主击要包括扎：①销售塌率。最基撒本的勺指标亚，反葡映了辞一个辣楼盘蓄被市朽场接坛纳的杏程度茶；②销售踪蝶次序档。指不资同房喂屋的迁成交意先后忙次序黄，反垄映了卵市场妙需求敞结构殃和强乓度；③客户群躁分析。通过案对竞激争楼抄盘客勾户的记特征根分析颠，可暗以分疾析其须购买所动机叔，从选而找境出本融楼盘病影响辰客户培购买茄行为榨的因馋素以涝及其讨影响拿力大还小；（5）往竞争楼疯盘的物球业管理歌调查物业管抱理调查复包括物恋业管理脉的内容扫、管理录情况、葡物业管涨理费以硬及物业控管理公迅司背景抗、实力故以及操烈作过的趟项目等填。3.生竞争终对手溪调查对竞争鱼对手的触调研可卵从以下仅几个方预面进行捆考察：（1）世专业化稻程度。指竞唉争对扰手将盛其力皱量集扮中于演某一盗产品到、目讨标客伟户群鲜或所骂服务紫区域富的程久度；（2捎）品领牌知宏名度。指竞闸争对连手主栋要依短靠品夕牌知岛名度莲进行处竞争婚，而明不是晃依靠武价格煮或其银他度申量进矮行竞结争的早程度怪，如荡万科部、中检海、洪金地朋等开近发商矿品牌顶。（3）瓶推动度都或拉动束度。指竞榆争对杠手在膨销售反楼盘投时，缸是寻笔求直义接在盛最终滥用户则中建植立品董牌知盲名度居来拉劳动销置售，托还是柴依赖浸分销蓄渠道朝来推攀动销笨售的幻玉程度采；（4）捡开发经押营方式荐。指竞争茅对手对诞所开发剂的楼盘积是出售恋、出租节还是自危行经营绩。如果败出售，渔是自己菠销售还焦是通过棒代理商恨销售等吗；（5说）楼同盘质店量。指竞促争对棚手所删开发工楼盘酒的质搁量。（6）臭纵向整康合度。指竞淡争对朗手采挥取向松前（斑贴近刚消费危者）驶或向趋后（碎贴近围供给瞧商）益进行诉整合性所能昼产生咸的增涂值效表果的蔬程度嫁。（7壁）成聪本状梅况。指竞洲争对朗手的轰成本符结构金是否巷合理乱，企广业开宏发的盆楼盘汽是否陈具有惭成本勒优势亿等；（8完）价卧格策渡略。指竞争胃对手的吨产品定垃价策略狮，会影刮响到项花目的目箭标客户须分流以谜及市场往推广工诵作等，昌开发商馋必须认律真组织制调研，俭并提出饮对策；（9氏）与面当地著政府温部门测的关蔽系。指竞争砌对手与有当地城锁市建设泪规划部决门、土响地管理堪部门等题政府职身能部门遗的关系睡。（1巩0）傍竞争疲对手赢历来黄的项持目开各发情牧况、圈土地胜储备单情况导、未妈来的击开发乎方向苹等。四邻房地南产市四场营他销环寒境调把查1.孟房地向产广构告环评境调班查广告环劳境调查广告肤表现劫形式吓调查广告代瓜理商的陵调查公共倍传播术形式膨，包你括：雹报纸砖、电纽奉视广灵播等印刷品圾传播形漆式，包维括：售碑楼海报朗、售楼矩书等户外用传播亚形式冷，包镇括：栏看板迟、旗她帜、父指示站牌等调查该暂区域的挨主要广院告代理张商及其崖知名度悉、技术羞能力以跪及社会番关联度2.房选地产营甲销中介辅机构调意查房地产柄营销中闲介机构扮是指协嘱助房地垂产企业捉将产品夕销售给界最终购阴买者的锤中介机秆构，包盲括代理肚中间商罗和辅助害中间商槐。代理尤中间桑商简计称代慕理商今，是灰指代臭理人段、经波纪人洲等。开发商代理汪商客户产品所喉有权合同合同3.绑房地遗产营份销媒套体调犹查房地嘴产营窄销媒防体是夺指那阿些刊喇登或呢播放强房地弯产新腔闻、臭专栏京的媒尸体机仇构，主要捆是指悦报纸姨、杂惠志、耍广播催电台抬、电刊视台删和网穴站等企。对当才地房揪地产苦营销扶媒体抚调查换有助夕于正成确选续择该逐地区并最有破影响把力的猪媒体略，做系好市叼场推肾广，币从而惰提高便营销辣的效携果。第四节沫房地救产项目奏市场调第查的方负法房地产拾市场调岁查需要帅了解大芹量可靠解、真实炼和全面煎的资料起。资料醋的获取临来源有萌一手资可料和二葱手资料爹。一手跑资料——杨为当落前项竞目或男特定愚目的从而收镇集的追原始鹿信息蛛。如：通贸过实地弟调研和倚发放调离查问卷轧获取的甩资料。二手坊资料——总为其遇他目训的或比其他沫项目罚已经此收集隐到的苗资料健。如：朽从房除地产肯信息杯网上音查阅蚁的相赶关资野料。房地产俭市场调村查人员紧开始时形总是要肾收集二老手资料弱，二手顶资料具谦有以下树特点：二手牢资料优点辜：是研究救房地产灶市场的害起点，睡成本低凉，可以肾立即使凡用。缺点尚：由于时霞间跨度彩长、针佩对性不衣强，使评得所收什集的信渡息不够愚准确、烛不可靠国、不完啄整或已衡经过时监，甚至壁存在一昼些错误永。由于二王手资料雁存在的输缺点，邮需要调湾查人员青去收集堤准确性歇更高、寨更加具孤有针对旨性的一五手资料味。综合逮性网恼站搜房网耗：htt族p:/秘//焦点揉网：htt党p:/图//中国催网：ht概tp押:/逼//人民网博：ht升tp际:/筒//政策猛法规尖网站中国陪房地劳产信罢息网ht码tp菌:/凭/规划网针站各级遥政府句规划盯网站钩:ht歪tp栏:/像//(北首京规划提委员会锈)经济谎环境敢网络专调研园渠道各级蹈政府折统计赤局网厨站：ht县tp陵:/煮//各级政杆府经济谋信息网艰：ht统tp紫:/缸//国务窜院发您展研茧究中猾心信爷息网htt粥p:/哭//其他网股络调研却渠道人口信向息网1.访遗问法访问法菊是通过厦直接询冤问被调傻查者的宿方式了斗解市场首情况和乘客户需覆求的一首种方法睁。通常辟又被称械为调查玻表法。根据敲调查咽人员否与被吊调查米者的政接触皇方式瘦，访楼问法龄可分陶为人苦员访钉问、俭电话往访问盏、邮消寄访仰问和农网上填访问赔四种也类型甲。（1解）人道员访右问人员访啊问是指锄房地产诵调查人残员直接绍与被调穷查者面怪对面交乳谈以收纱集资料浮的一种对调查方厌法，又薪称面谈龄调查，雪是市场召调查中拨较为灵抛活和通黄用的一遇种调查游方法。微人员调腾查又分嘴为入户面险谈和拦截绞式面孔谈调归查两种覆方式苦。一山房网地产林项目漆市场宋调查娃常用榆方法②拦统截式骗面谈袖调查指调霞查人郊员根饲据调栽查方游案，撕在指冰定的浆地点抹，按妄照指伤定的山调查功程序牺在路隆人中替选取闪访问奋对象质，进克行较贼为简旺短的拨调查云，这放种方设法经垦常采叼用问那卷式邪调查小。目前，轮问卷调码查是房岁地产市伙场调查潮中经常司采用的呈调查手狠段之一默。①入窝户面摸谈调彻查是指揪调查湾人员帆根据红调查尘方案倍，依钟照事蔽先拟捐定好醉的问句卷或间调查狗提纲百顺序黎，到毛被调委查者果家中桐（存僚在一您定的腾难度聋）或捐单位讯对被弊调查奴者进景行面具对面温的直大接访妻问。人员膀访问遗法的室优点避和缺休点优点签：①非妙常灵罚活，壁交谈秃时的难主题不和时症间安挠排都督可以抬根据衬具体蹲的客皱户情省况进县行改辈变；②人斜员访珠问法汇一般畅拒答输率较戚低，杜面对伐面地直访问堡往往胞会对砌被访狸问者山产生戏一定权的压奶力，盈使他挣们较碰为认妖真地健回答帜问题概；③面宾对面沙的调烛查气僚氛比曲较轻品松，秆适于箱进行唤深度犁调查组，并刷且随恼意联窗想，砖会收颂集到尾意想服不到旗的信悦息。缺点纠：①需猴要调岗查人席员准侍备大筝量的更访问勿材料恋，而灾其往挖往需芬要对旷调查络人员掀进行专事前服培训茅，还寺需要弯一定何的交弄通费志和其所他费夸用，影成本叼高；②对调喝查者的腊素质要洒求较高剩，调查苏人员的践访问技倍巧和应缠变能力法是制约蝴调查质袭量的两瓦个重要铜因素；③由于环人员调窝查往往院是一对狠一进行老的，因跌此需要赌大量的贯时间，社调查周额期长；④人员抬调查匿龄名性差所，对于麦一些较莫为敏感头性或者油涉及隐唤私的问此题，面闪对面调炸查不易轰获得较害为真实域的信息患；⑤人员拥调查管哥理比较积困难，想调查者秆的主观位因素易羡影响到皱调查的质结果。（2螺）电费话访胖问电话访撕问是通弟过在电所话中与哥选定的疾被调查尤用户交丧谈以获削得市场浮信息的胞一种方袍法，它自是一种控间接的他方法。注意说事项：①电话剃访问前摆，需要绕对调查康人员进倘行培训叙（包括康调查人仗员要口决齿清楚出、语气塌亲切、千语调随欺和，可晚在不长普的时间移[一般势15分罪钟左右岂]内完开成调查蛛）；②电洲话调叙查人妇员需致要在师电话膛调查爬前设轿计好晨问卷哈调查孩表，沉大多畜采用圆是非浴选择泽法向衰被调粒查者茫询问考。（3）漠邮寄访把问邮寄堂访问阵是房匆地产豪市场愤调查爽中一升个比趣较特祥殊的锈收集突资料丙的方尾法。恨它是服将调菠查者挽事先钥准备柏好的河调查习问卷颈邮寄葬被调弹查者阔，再咏由被韵调查锣者根请据要厚求填集写好咱后寄掉回的骄一种号调查姥方法瞒。特点：①调仿查范打围广弃、成恐本低抱，能徐够通初邮的焦地方趣都可健以实悠施；②它给箭被调查贯者充分肾的考虑能时间，有避免受炎到时间宜限制，日也不受票调查人丹员的倾贞向影响仇；③它可灯以节省裤调查人快员的数便量，不毛需要对敌调查人夸员进行颜专门的元培训。（4）猴网上访畅问网上疮访问更是随灯着互塑联网锋兴起酒而出盗现的润一种外新型完的访傻问形损式。拌它有计很多纸形式此，调喉查人哈员可杠以发牧邮件毕给被贼调查希者或四者将榆问题拦答卷自放在之网上拴供被捎调查翻者填衫写。网上狱访问宋法存扛在的绸缺陷：由于愿目前跪网络细诚信竖存在甩一定择的缺互失，等网络态信息约的真荡实性破和准损确性纹得不染到有姥效保镇证，视目前碗房地示产调遭查人费员对厕其结先果还蹈只能剩用于疲参考却。右图捕为新瞎浪房犹产某再次网旅上调茶查表卷截图赞。2.趋观察劝法观察脾法是翠指调于查者挽凭借旁自己测的眼院睛或妹摄像瓜、录圈音等嫌器材殖，在债调查顿现场钱进行首实地鸡考察水，记炕录正谦在发午生的鲜市场窃行为敌或状呼况，麻以获隙取各沈种原穷始资族料的赏一种零非介畜入式末调查杆方法药。观猫察法济主要廉有以坦下四古种形奏式：（1）挨直接观停察法。就是具调查蚀人员滴去现赤场直撇接察未看市故场情宫况。负例如兼，派调歼查人污员去渴现场陈了解掏楼盘链的销丑售情就况等此等。（2液）亲佣身经茫历法音。就是调播查人员择亲自参陡与某项抛活动，渗来收集帐有关资椒料。例化如调查我人员泥佯装蚊顾客泽，到便代理灵商处纪去咨膀询、险买楼衔等，莫即通更常所灰说的命“踩努盘”恒。（3挽）痕薯迹观废察法索。调查挠人员处不是崖直接正观察受被调缩慧查对询象的大行为万，而华是观坝察被这调查外对象敏留下约的一男些实键际痕修迹。啊比如在房斧展会俘上，羞调查缸人员嚷可以购观察愈参观图者手袍中哪贿家楼震盘的似手提巴袋最紧多。（4孕）行效为记眉录法云。有些情坊况下，羡为了降胃低调查使者的记利录负担牢，可以仁通过录推音机、苦摄像机杂、照相浩机以及塘其他一熊些监听严、监视老设备记营录下来拆，分析令客户购宣房的心谣态，有纲针对性会地进行溪楼盘营炕销的策朵划。3.实无验法实验包伐括三个沃基本部揪分：实验润对象丙称为挡“实辣验体哲”，记实际衰上引弯入的旨变化皮称为涨“处赵理”史，“丧处理所”发斧生在馒实验奶对象净上的匙效果腔称为访“结扛果”鬼。以调鞠查房项地产夏广告艰效果伸为例哀，表拆示如饱下：选定一温些消费套者作为步调查对停象广告漏宣传姓对消爬费者姓产生戚的影俯响根据消狐费者对狱广告的海接受效麻果来看滋楼盘销锤售量的亦变化实验体处理结果二隶房晃地产戏市场甜调查垫方法悔的创麦新1.堂主题释式调呈查精心锐设计历有导烧向性套主题插，通三过公膏开有里奖征笑询征员集公劣众的监意见誉，来房诚获取个需求称信息绝。例如：重庆百首年世家铃房地产吃公司通院过征文舞主题“恨我理想阅中的家侧”所开馅展的调崭查。2.幸论坛塔式调行查通过山举办唉论坛拍，吸衔引消源费者嫁与社垃会各药界的领目光脑，借图助公疼众的匙看法员评述授来达散到市至场调浑查的痰目的倘。例如：有的渐房地熟产公蜂司通找过广叶告开邻展良钓心定遮价，艇大众榨通过照信件挤、网嘱络、忘邮件黑等方珠式参以与拟含售项炼目定教价。3.滥记者雕式调捕查由企完业赞侧助，埋组织态媒体锄记者末联盟猜，有础针对纺性设柱计调羽查内史容，蜻借助内记者亏采访弦、宣贺传新摊闻的劝权利左，达描到调湖查的告目的梁。适存用于食对竞枝争项必目的晒调查吉。第五答节俭房止地产并市场池调查贴问卷泼设计问卷功河能能将所祝要调查虽的问题躬明确地匪传达给砌被调查续者；设法列取得蛙对方回合作烫，最吉终取强得真卷实、尾准确封的答沈案。问卷丸设计航原则●目的彼性原拿则：要求在季问卷设欢计时重后点突出●可接按受性学原则隶：要能弦比较牲容易高地让析被调渡查者圣接受●顺序性野原则：要讲究北问卷的苦排列顺页序，使戴问卷条堵理清楚●简明性词原则:内容要唯简明、亮调查时荷间要简既短、形尺式要简华明易懂遗、易谈●匹配性垮原则：要使畜被调扑查者美的回借答便哑于进彻行检添查、笔数据戒处理弯和分鸽析问卷的罪一般结肿构●问卷用标题●问姨卷说列明●被掌访者基本情抗况●调查主皂题内容●编码●作业凑证明盯的记唯载调查问饲卷的提愁问形式●封闭式明提问封闭式链提问是瓣指事先颂已设计御出了问金题的各糖种可能本的答案将，被调届查对象客只要或扔只能从古中选择啦一个或蚕几个现抄成答案步的提问荷方式。黑这种提歉问方式键便于统苍计，但援回答的隶伸缩性奴较小。调查问汪卷的提怜问形式●封闭式主提问（误续）二项尽选择铺法：提出一泽个问题倘，仅有港两个答而案可供晋选择。例：敞“请够问您冤是否贷打算询在近弯年内湾购房掘？”是（）否（）多项选容择法：提出一蚀个问题待，给出蒜两个以舒上的答袋案，被塔调查对懒象可从惨中任选倚一项或且几项作模为回答挪。例：“请融问您把打算美购买淡的住称宅类虚型是怎什么嚷？”蛇（单薄选）多层住种宅（6层或撞以下某），录没有识电梯艇（）多层手住宅糊（6层或黑以下草），尺有电银梯（）小高涂层住移宅（煎约8—10层）（）高层住饿宅（超处过10大层）驱（柿）调查千问卷嫁的提剃问形踪蝶式●封闭式举提问（漫续）程度评更定法：对提出武的问题既，给出扯程度不离同的答秩案，被裁调查对俭象从中绩选择同钳意的一烈个做出宅回答。例：灾“在姨购买尺商品把房时绞，您初认为捕品牌长得重鄙要性么如何熔？”很重要屯（再）较重姜要夕（利）一标般窗（夸）不太孕重要烛（工）很不重绑要（）调查焦问卷荐的提羊问形丢式●封闭式之提问（教续）语意蔑差别树法围：列出两每个语意溜相反的糟词，让熄被调查壶对象做蛛出一个醉选择。例：“母请问您劝对XX绣花园小齿区的看荡法如何姿？”（伤每对只交选1个命）建筑荣新颖彻（压）哄建恶筑风至格陈仍旧（竞）品味高愧（抛）膜品味低违（获）户型昼设计闯合理笑（痛）端户站型设荣计不勇合理甘（满）价格魄合理彼（）价格贫偏高致（）调查问糠卷的提含问形式●开放斗式提约问开放式青提问是接指对所京提出的昌问题，劈燕回答没早有限制愚，被调才查对象燃可以根麻据自己顾的情况股自由回祖答。此屡种提问颂方式，倍答案不意唯一，凉不易统祸计，不钩易分析粉。调查果问卷猾的提味问形殖式●开放子式提佛问（赢续）自由式起：被调溉查对组象可味以不悄受任震何限椅制回奏答问预题。例：拔请给鞠出给港您印碎象最什深刻粉的一前个房咳地产双广告偏（举）。语句完庄成式：提出一灭个不完筹整的句祸子，由晚被调查萍对象完集成该句佣子。例：漏如果没您欲警购房辣，您遇购房栋的主夜要理