项目规划设计物业关注要点

《项目规划设计物业关注要点》读解第一页，共五十九页。总体思路文件结构要点解读应用指引目录第二页，共五十九页。总体思路第三页，共五十九页。总结物业管理十多年的经验，从物业维护和业主使用的角度提出项目规划设计的改善意见，反馈到地产开发环节，从而降低后期物业维护成本，使产品开发更符合客户需求。总体思路在产品价值链中，物业管理即是地产产品的客户又是售后服务部门；规划设计遗留问题不断重演；公司在前期介入操作方面进行了很多尝试并取得了宝贵经验。第四页，共五十九页。系统的收集、总结物业管理必须关注的要点，便于前期介入人员更好地开展前期介入工作并提出专业意见。本指引突出规划设计“物业关注要点”借鉴标准法规内容，删繁就简，只摘录重点关注要点按物业类型、专业类型进行分类总体思路第五页，共五十九页。用规划设计规范的分类方法来设计文件框架。总体思路以便与地产专业人员对接为未来作为前期设计依据作铺垫第六页，共五十九页。充分参考了国家规范、标准以及集团地产系统的标准和指引。总体思路引用国家规范《住宅设计规范》GB50096-1999(2003年版)《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95(2001年版)《火灾自动报警系统设计规范》GB50116-98《建筑中水设计规范》GB50336-2002《建筑物防雷设计规范》GB50057-94(2000年版)第七页，共五十九页。总体思路参考公司标准和指引《物业管理前期介入工作指引》《新建物业接管验收工作规范》《智能化系统设计标准》《住宅区设计规划评估指引手册》《地产产品物业管理设计要点》第八页，共五十九页。文件结构第九页，共五十九页。各章节专业分类详见下图!文件结构

项目规划设计物业关注要点章节第一章《房屋本体》第二章《公共设备设施》第三章《景观、绿化、清洁等设施》第四章《社区配套》第五章《公建配套》第十页，共五十九页。规划设计物业关注要点指引房屋本体公共设备设施景观绿化清洁社区配套公建配套公共部分户内部分配电系统给排水系统燃气系统消防系统智能化系统道路交通设施硬质景观活动健身设施围栏绿化设施清洁设施商业配套会所配套物业管理用房业委会用房居委会用房警务配

套教育配套邮电配套人防工程文件结构第十一页，共五十九页。要点解读第十二页，共五十九页。外立面----天台女儿墙预埋吊环1．1．1天台女儿墙处每隔5m用φ25以上规格的钢筋预埋一个直径为200mm的圆环，要求每个埋件受力大于300公斤，以供日后清洗或维修外墙时固定吊绳使用。第一章：房屋本体第十三页，共五十九页。外立面----私家花园与屋顶露台避免私搭乱建1．1．11带有屋项露台或可作为私家花园的退台屋顶，建议统一花架款式，防止私搭乱建。----外立面选材1．1．12外立面尽量不采用瓷片装饰，以防脱落下坠伤人。第一章：房屋本体第十四页，共五十九页。电梯厅----首层电梯厅安装监控镜头1．2．2首层电梯厅应安装闭路监控镜头，监控摄像机应能清晰看到出入口行人的面部图像。——地下车库进入楼道处考虑安全措施1．2．3地下车库、架空层等公共区域进入楼内电梯的通道，应设置IC卡门禁。第一章：房屋本体第十五页，共五十九页。楼梯间----高层考虑取水点1．3．3高层消防楼道每5层设计1个清洁取水点、排水池。1．3．6低楼层通风窗应安装限位装置，或安装内置窗花。阳台----防水、排水、攀爬1．4．2未封闭的阳台需考虑坡度排水设计，阳台与室内连接处要考虑防水及挡水装置设计。1．4．3公共楼道外的挑阳台或檐口顶面要考虑便于日常清洁与维修人员的出入。1．4．4阳台栏杆设计应防止儿童攀爬,栏杆的垂直杆件间净距不应大于0.11m，放置花盆处必须采取防坠落措施。1．4．5低楼层阳台门要预留可安装内置拉闸门的空间。第一章：房屋本体第十六页，共五十九页。第一章：房屋本体第十七页，共五十九页。第一章：房屋本体门窗----高层消防门1．5．1高层楼宇通往消防疏散平台通道的门需使用消防门，消防门应安装门禁控制系统。----公共楼道窗设计1．5．4公共楼道窗户建议选择半开式外推窗设计，在需要外出清洁的公共部位建议考虑出入需要，设计为可调整外推窗。第十八页，共五十九页。[案例]2006年上海发生一起重大入室盗窃案，被盗财产近20万元，后经了解户门防盗效果不达标。第一章：房屋本体门窗----户门1．5．6单元及户门建议选择防盗门，装有门禁的部位建议选择不易变形、质地相对较轻的门，安装时需考虑稳定性，适当增加牢固装置。第十九页，共五十九页。单元门入口----门禁应急电源1．7．2单元门建议设置IC卡门禁，并应配置楼宇对讲。单元门、消防门等门禁控制的电锁应安装断电开启的电插锁。1．7．3单元门禁应配置应急电源，避免停电时无法使用。并由控制中心统一供电，保障中心能够实施控制。第一章：房屋本体第二十页，共五十九页。单元门入口----信报箱1．7．4．1信报箱应集中设计，有门禁设计的楼宇，信报箱优先设置于门禁外区域。1．7．4．2信报箱材质应使用不锈钢材料，安装于室外时要考虑防雨、雪设施。1．7．4．3信报箱投递口处的金属边角或棱角应做圆角或打磨处理，避免划手伤人。1．7．4．4信报箱的尺寸应不小于信报箱门宽23cm×箱高13cm×投递口高2.5cm×箱进深30cm。第一章：房屋本体第二十一页，共五十九页。

避雷

——弱电系统防雷1．8．1所有弱电安防设备的电源、信号线两端应安装避雷装置，并做好接地，施工单位在工程移交时应同时提交防雷接地测试报告。第一章：房屋本体室内土建----室内空调孔预留2．1．10室外空调机位应考虑安装及维修便利。距离过近而对吹的室外机应相互错开，与邻套住宅机座相邻时，应采取安全隔离措施。第二十二页，共五十九页。给排水——地漏防臭2．3．3规划洗浴器和布置洗衣机的部位应设置地漏，其水封深度不应小于50mm。布置洗衣机的部位宜采用能防止溢流和干涸的专用地漏。第一章：房屋本体第二十三页，共五十九页。户内门窗----临街隔音2．8．1住宅外窗应考虑开启方便，尺度满足安装空调需要，临街住宅需重点考虑隔音设计，不宜近距离直接面对其他住户的门窗。----北方窗户2．8．3采暖地区，室内窗户不宜采用大面积采光玻璃，以免影响取暖效果，避免结霜、结露损坏内墙面装饰。----外窗台高度2．8．4外窗窗台距楼面、地面的高度低于0.90ｍ时，应有防护设施，窗外有阳台或平台时可不受此限制。第一章：房屋本体[案例]北京青青家园南侧与西侧紧临市政道路，规划设计时未考虑噪音问题，导致引发群诉，最终采取了加装隔音屏设计的临时方案。第二十四页，共五十九页。总要求----设备房小区设备房最好能集中规划设计，便于后期维护与管理。同时为了便于大型设备的维修更换，建议在小区内的设备房不宜设置在与住宅直接相连的部位，变配电房、发电机房、水泵房、锅炉房等设备房应预留或吊装孔（环）或安装吊装导轨；排污管道应避开设备房顶穿行；应考虑取水点和排水管的设置；水泥地面空易产生灰尘，建议发电机房、高低压配电房、水泵房、泳池机房、值班室地面铺设防滑地砖。第二章：公共设施设备第二十五页，共五十九页。总要求----井盖、配电箱等为了减少对业主生活的影响，各类井盖、配电箱、有线电视箱、路灯控制箱等公共设备设施应避免设置在业主私家花园等私人专有使用区域。井盖建议尽可能不设在小区道路上，不可避免时，建议设计在中心线位置。第二章：公共设施设备第二十六页，共五十九页。

配电系统——高低压配电室1．1．2高低压配电室、变压器房、发电机房地坪应高于周边排水位，且在上一层的位置没有水源。如有，应做好防水处理并设计有效的防护、集水、排水、报警等装置。1．1．3配电室应配置配电系统模拟盘。1．1．5配电室内商业用电建议与民用照明电分路控制。第二章：公共设施设备

配电系统——配电箱1．2．1各种配电箱（柜）均需加锁，控制按钮不外露，并建议同类配电箱钥匙通用。第二十七页，共五十九页。配电系统----发电机1．4．3发电机油箱的进油口设置在方便车辆进出可装卸位置，方便加油；油箱上设置直径不小于2寸可直接到地面的透气弯管。1．4．4发电机排烟口位置应考虑对业主不产生影响，发电机房有防噪音措施。第二章：公共设施设备第二十八页，共五十九页。配电系统----电梯1．5．1为防止电梯厅有水流入电梯井道，建议在每层电梯口做高差为2cm的放坡处理。1．5．4电梯机房内门钥匙应通用，排气扇应设计定时或温度控制开停、天台上的电梯机房门，可以考虑设置百叶通风，优先考虑在电梯机房安装温度自动控制的送风、排风系统。第二章：公共设施设备第二十九页，共五十九页。配电系统----照明1．6．1小区室外照明、车库照明、景观照明、电梯供电等设备均应考虑安装计量装置，以便分类计量核算。1．6．2地下停车库照明设计应考虑节能要求，建议合理划分车库照明区域，分区域控制，控制方式为交叉多路、分级控制，安装节能灯具、设计采光井或安装成熟的太阳能照明装置。1．6．4小区庭园灯、景观灯采用时间控制、分段控制及间隔控制方式。路灯采用分段控制及时间控制，以便节约能源。目前，LED灯最高可节能95%，寿命长经久耐用，公区照明建议考虑此灯具第二章：公共设施设备第三十页，共五十九页。

配电系统——照明1．6．5水景、水池、水廊水下彩灯的使用维护成本高，使用效果一般，建议设计时尽量避免使用。苑内射灯、节日彩灯设计不宜过多、建议在景观区集中设计并考虑避免产生灯光污染。第二章：公共设施设备第三十一页，共五十九页。给排水系统----生活水泵房2．1．1水泵电机的控制柜等电气设备不宜安装在水泵房内，若安装在水泵房内，水泵房控制柜与水泵隔离，控制柜柜底应高出地面20cm以上，泵房积水坑处应安装高水位报警设备并联回控制中心。2．1．2小区水泵变频器的选型建议使用同一品牌，便于日后维护和管理。2．1．6泵房内宜有检修水泵的场地，检修场地尺寸宜按水泵或电机外形尺寸四周有不小于0.7m的通道确定。泵房内宜设置手动起重设备，立式水泵上方应设置承重吊钩，便于水泵电机的吊装维修。第二章：公共设施设备第三十二页，共五十九页。给排水系统----水箱2．2．1水箱宜设置水位监视和溢流报警装置。信息应传至监控中心。2．2．6小区生活（消防）水池内壁贴瓷片，水池内爬梯应采用不锈钢材料，溢水管口和水池出气管口应用不锈钢网封管口。水池人员入口应设不锈钢网并加不锈钢盖密封加锁，以防老鼠、昆虫进入影响水质。第二章：公共设施设备第三十三页，共五十九页。给排水系统----排污设施2．4．1小区道路及组团道路的路面排水系统，建议采用浅V字型路面排水系统，方便清洁与维护，加快排水速度，保证车辆行驶安全。宅间道与宅间步行道建议采用传统的暗沟（管）排水方式排除地面积水。2．4．6污水集水池底应有一定的坡度流向泵位。集水坑的深度及其平面尺寸，应按水泵类型而定。第二章：公共设施设备第三十四页，共五十九页。给排水系统——生活水泵房2．1．1水泵电机的控制柜等电气设备不宜安装在水泵房内，若安装在水泵房内，水泵房控制柜与水泵隔离，控制柜柜底应高出地面20cm以上，泵房积水坑处应安装高水位报警设备并联回控制中心。----中水系统2．9．1建议中水主要设计用于小区绿化浇灌，不建议作为卫生间冲水等其他用途（原因在于中水污染洁具并很难清洁，中水水质含有异味，小区内中水量不能满足卫生间用水量，只能采取自来水补水不仅费用差价由物业承担且存在生活用水与中水混流的隐患）。2．9．2中水管道严禁与自来水管道连接，其管道应有防渗防漏措施。第二章：公共设施设备第三十五页，共五十九页。

给排水系统——水箱2．2．2规划设计应设置水位标识、检修爬梯。——污水管及设备设施2．4．8污水集水池应设置水位指示装置，必要时应设置超警戒水位报警装置，将信号引至监控中心。2．4．10集水池有效容积不宜小于最大一台污水泵5min的出水量，且污水泵每小时启动次数不宜超过6次。第二章：公共设施设备化粪池——建议考虑沼气处理，为小区提供部分燃气和照明（物业食堂和办公使用等，节约能源）第三十六页，共五十九页。消防系统——消防水泵房

消防泵有带负荷试泵条件，如泵出水管闸阀前加循环管，消防栓最高处能自动排气。第二章：公共设施设备第三十七页，共五十九页。智能化系统----监控中心5．1．5监控中心与消防控制中心合并时，10万平方米小区中央监控中心面积不应小于30平方米，今后小区每增加10万平方米管理面积至少按15平方米递增。监控显示器柜四周应预留不小于1米的维修距离。——周界防护及联动报警系统

5．2．3周界报警系统与闭路监控系统实现联动。5．2．4红外报警、摄像镜头的管线暗埋，明管采用镀锌钢管，防止人为剪断。第二章：公共设施设备第三十八页，共五十九页。智能化系统----门禁5．3．1单元门禁应选择无定位地弹簧，以有效防止尾随。5．3．2单元门密码锁应安装静音锁或电磁锁、防止噪音扰民。5．3．4门禁内侧开关的安装位置应当离门有一定的距离，防止人从外面伸手将门打开。第二章：公共设施设备第三十九页，共五十九页。智能化系统----闭路监控5．4．1摄像监控应采用数码硬盘录像系统，节约物业维护成本低，便于操作且图像清晰。5．4．2建议泳池加装监控探头（室内需考虑防潮处理），监督救生员在岗状态，防止泳池关闭后人员擅自闯入而发生意外。----设备运行监控5．9．4水箱设计高、低位报警装置，并可在监控中心显示报警信息和具体位置。[案例]1、沈阳万科城规划设计电梯轿箱不配置监控探头；2、北京青青家园曾经因水箱浮球阀失灵导致水箱夜间跑水，直到巡逻岗发现时，已经浸泡了电梯井并导致单元内几家房间渗漏，造成较大损失。第二章：公共设施设备第四十页，共五十九页。道路交通设施----出入口6．1．2住宅小区出入口不宜超过3个（40万平米以上的小区可以考虑设计4个）。6．1．3应尽量避免在大流量城市干道上开口。——停车场出入口6．2．1车库出入口对着城市道路时应留7.5米以上安全距离，并在车道出口朝城市内侧2.0米的60°角内不能有遮挡。两个出入口之间距离不小于10米。第二章：公共设施设备第四十一页，共五十九页。道路交通设施----停车场6．4．1小区内停车场应尽可能连通（地下及半地下停车场优先设计相互连通，减少出入口）设计，地下车库出入口应单向行驶设计。6．4．3地面停车场建议设计在组团间、商业核心区域周边或公共区域道路两旁。6．4．4地面停车位与住宅楼宇墙裙保持2-3米间距，防止物品坠落损坏车辆。第二章：公共设施设备第四十二页，共五十九页。道路交通设施

——非机动车停车场6．5．3各苑落应集中设计自行车棚/库。6．5．5室内、架空层自行车集中停放点设置电瓶车充电电源。第二章：公共设施设备第四十三页，共五十九页。道路交通设施----车行道路6．7．2住区出入口坡度尽量减小，地下停车场的上下坡度应做好防滑处理，区内坡道面层应有防滑措施、柱子栏杆等必要防撞措施，避免影响行车安全和结构安全。6．7．4住区公众活动较为频密的区域（如：学校、会所等）可考虑在小区级道路两旁设计并预留一定长度、宽度不小于1m的路肩。以解决公众场所举办活动停车需要，也可作为将来预留车位，以缓解因车辆增长所带来的停车压力。6．7．5小区道路不宜采用细沥青或粗糙材质的砖石铺设路面，噪声大，不利于维护，建议采用粗粒沥青路面，噪音小、不宜脱落。第二章：公共设施设备第四十四页，共五十九页。道路交通设施----人行道路6．8．2人行道设计应本着行人便利原则，建议道路设计尽量采用“点对点”方式，以免因习性导致图便利而走“捷径”，破坏小区绿化景观。6．8．7公共路面不宜铺装木地板，路面贴砖应具有防滑作用；人行路芽为凹陷式排水沟，水泥间隙不宜种植绿化，建议铺设鹅卵石。6．8．10苑内草坪人行道路选择石板踏步设计时,石板间距应不小于15厘米,以便草坪的维护。第二章：公共设施设备第四十五页，共五十九页。硬质景观----水景观1．1．3水景、水廊深度以300-400mm深度为佳，不宜在小区内设置深度超过1米的水系。1．1．4小区内的水景、水廊尽可能连通设计，水下灯尽可能少使用。1．1．7如利用自然河、湖作为小区部分景区及水深超过90cm的人工水体景观区，建议在自然河、湖靠小区住宅方向的岸边及人工水体景观区周边设计配置救生圈或救生杆等救生器材。如自然河道水系超过1.5米，河岸应平缓放坡。第三章：景观、绿化、清洁等设施第四十六页，共五十九页。硬质景观——水景配置1．1．1水体景观受外部环境影响受污染程度高，水质维护成本高。建议尽量不采用或少采用水体景观布局。----景观构筑物1．4．1水景码头不建议大面积使用木制材料。1．4．3码头建议少使用隔栅设计，必要时，其间隙要小于1CM。第三章：景观、绿化、清洁等设施第四十七页，共五十九页。活动健身设施——老人活动场地

2．6．5小区如果周边没有公园等老人晨练场所、规划设计时考虑设置活动广场、但广场选址应考虑对居民的影响。第三章：景观、绿化、清洁等设施第四十八页，共五十九页。围栏----园区围墙3．1．1围墙应选择混凝土砖结构等免维护材料，并应设计防爬倒刺。3．1．3小区外围围墙的高度不低于2.5米，围墙尽量采用混凝土砖结构，围墙顶部平直、便于安防设施安装。（也可考虑围墙顶部有斜面、内高外低）3．1．4围墙如采用通透式围栏，上端应安装尖刺；通透式围栏的栏杆间距小于10CM，选择栏杆材料时，应充分考虑其强度能够防止人为撬坏。第三章：景观、绿化、清洁等设施第四十九页，共五十九页。绿化设施----绿地规划4．1．5小区公共环路及主要干道的两旁建议规划4-6m的绿化地带，以草坪与乔木搭配为主（乔木间隔要考虑改造车位需要，最好车位改造不影响乔木迁移），可作为未来车辆发展所预留可改造车位区域。4．1．8房屋本体、围墙、苑墙周边1米范围内不种植棕竹、龟背竹等阔叶灌木，防止藏人；房屋本体、围墙周边的绿篱、灌木丛宽度不超过1米。第三章：景观、绿化、清洁等设施第五十页，共五十九页。绿化设施----浇灌设施4．3．2取水点可以设计在雨水栅格井内、便于用水管理。4．4．2绿地与路面交接处需考虑在低洼处设置排水槽、沟等设施。4．5．2绿地平面应低于道路平面，绿地平行或高于道路平面时应考虑交接处沟槽排水界面设计。[案例]北京万科星园一期接管后发现每次绿地浇水总是溢流到路面，造成泥泞路面，经检查发现绿地设计高于路面，却无绿地排水收集及排放设施。第三章：景观、绿化、清洁等设施第五十一页，共五十九页。

清洁设施----垃圾中转设施5．1．1垃圾中转站附近应设置给排水装置，便于定期清洗。5．1．2位置选择应避免主要人流方向，且应考虑夏季风向影响，建议设在比较隐蔽且方便垃圾车出入的位置（最好设置在小区的边缘和城市道路的接口处，避免垃圾车进入小区影响居民生活）。5．1．3地面应铺设广场砖；内墙面贴瓷砖；外墙设计风格应与小区整体规划相协调。5．1．4考虑通风设施及工具摆放位置。5．1．5多层建筑在每幢设置一个拖布池(有排水），便于保洁取水使用.第三章：景观、绿化、清洁等设施第五十二页，共五十九页。

商业配套1．1商业配套设计建议与住宅用地相对独立，最好设计在园区出入口的外围对外开放，形成商业集中管理区域，有利于开放式管理。1．6商铺内的污水管的铺设应本着“利于排放，方便检修”的原则，在不便于检修的户内部分，建议适当加大管径及加大坡度。对于餐饮区域的给排水管道应单独敷设，建议在规划阶段统一设计隔油池。1．9商业建筑要统一考虑店招预留位置设计，大小与建筑风格相协调，以不影响建筑观瞻、视野宽阔、便于吸引行人为主，广告灯箱及霓虹灯的设计应避免对住户产生灯光污染。1．12设计时考虑引入大型超市，其作业区一定要远离居住区。且该区域交通可实现封闭式管理，尽量避免与小区道路相通。第四章：社区配套第五十三页，共五十九页。

物业管理用房3．2管理用房竣