房地产开发项目风险与不确定性

第五章房地产开发项目风险与不确定性分析第一节房地产开发项目风险第二节盈亏平衡分析和敏感性分析第三节房地产开发项目风险分析第一节房地产开发项目风险概述一、房地产开发风险是指在房地产开发过程中出现的，可能导致投资损失乃至投资失败的各种因素发生的可能性，以及风险因素一旦发生给房地产开发活动和预期目标造成的损失程度。二、房地产开发风险识别房地产投资的风险主要体现在投入资金的安全性、期望收益的可靠性、投资项目的变现性和资产管理的复杂性四个方面。把风险划分为对市场内所有投资项目均产生影响、投资者无法控制的系统风险和仅对市场内个别项目产生影响，投资者可以控制的个别风险。系统风险称为不可分散风险或市场风险，即个别投资风险中无法在投资组合内部被分散、抵消的那一部分风险。系统风险通货膨胀风险市场供求风险周期风险变现风险利率风险政策风险政治风险或然损失风险1、通货膨胀风险又称为购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与初始投入资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。2、市场供求风险是指投资者所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险。市场供求关系房地产价格的变动具体变现为租金收入的变化和房地产价值的变化。3、周期风险是指房地产市场的周期波动给投资者带来的风险。

房地产市场的周期波动主要分为：复苏与增长阶段、繁荣（波峰）阶段、危机与衰退阶段、萧条（波谷）阶段四个阶段。

当房地产市场从繁荣阶段进入危机与衰退阶段，进而进入萧条阶段时，房地产市场将出现持续时间较长的房地产价格下降，交易锐减，新开发建设规模缩小等情况，给房地产投资者造成损失。

4、变现风险是指急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险。房地产属于非货币财产，具有独一无二、价值量大的特征，销售过程复杂，其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金。因此，当投资者由于偿债或其他原因急于将房地产兑换为现金时，就有可能使投资者蒙受折价损失。

5、利率风险利率会对房地产投资产生以下影响：一是导致房地产实际价值折损，利用升高的利率对现金流折现，会使投资项目的财务净现值减少，甚至出现负值；二是会加大投资者的债务负担，导致还贷困难。利率升高还可以抑制房地产市场上的需求数量，从而导致房地产价格下降。

6、政策风险政府有关房地产投资的土地供给政策、税费政策、住房政策、价格政策、金融政策、环境保护政策等，均对房地产投资者收益目标的实现产生巨大影响，从而给投资者带来风险。7、政治风险政治风险主要由政变、战争、经济制裁、罢工、骚乱等因素造成。政治风险一旦发生，不仅会直接给建筑物造成损害，而且会引起一系列其他风险，是房地产投资中危害最大的一种风险。

8、或然损失风险或然损失风险：是指火灾、风灾或其他偶然发生的自然灾害引起的置业投资损失。非系统风险多来自于企业内部以及合作者，主要包括融资风险、项目策划风险、管理风险、合同纠纷风险、建筑技术风险等。也称为个别风险。房地产开发项目风险的规律性特征：在住宅、写字楼、商业用房和工业厂房之间的比较中，风险是呈现一种递增趋势。其中的不确定性越强，风险变越大。一般住宅项目的风险较低。第二节萄房地魄产项目恨不确定姿性分析如果灾你或钓者你桨的家鸣人要缴投资富房地触产，斧而要粒投资讲的房两地产返不仅后要考沿虑居蚂住需胶要，扯而且弯要考厦虑以迫后的龙收益平，是妙否会烤毫不英犹豫赛的进炮入房裳地产跑市场窗呢？典如果伟不是小，主余要的脚困难粒在哪冰里？如果凯你是净一个蹲房地弹产开丸发商胖，你犁拿项李目进研行开披发建斗设的币顾虑潜是什记么？假设房地隶产项略目的续不确炸定性虚分析艳，就握是考察喊建设览投资肌、经疲营成杠本、捞项目矛售价监（租兵金）旧、销盆售量稼等因急素变稍化时，对项目经煤济评价指标产雪生的影巨响。不确临定分处析是务房地刃产开侮发项歼目和耽置业含项目受经济旷评价驾的重忧要组咐成部拦分，旨对项田目投著资决验策的拥成败反有着宗重要虽的影坝响。房地泄产开膜发投萍资主丘要的黑不确岂定性搁因素项目不确定性因素资本化率租售价格土地费用开发周期建安工程费融资成本建筑面积房地子产置慨业投娱资主贯要的断不确呀定性悼因素购买价格权益投资比率出租率或空置率运营费用置业投资不确定性因素房地孤产开父发项住目不同确定鹅性分黎析方舌法包兰括盈亏平薪衡分析霞和敏感宵性分析。一、房激地产开栽发项目浇的盈亏匀平衡分仅析二、敏乐感性分巴析一、秘房地昆产开给发项笋目盈陕亏平父衡分胞析盈亏候平衡泻分析撇是在凉项目压达到兔设计时生产琴能力提的条拆件下鹿，通横过盈亏奥平衡洲点（Bre戒ak戏Eve锋nP卸oin杨t）分析项目挺成本与收益的平衡郊关系。丛在这一储点上，剪销售或于经营收敞入等于饱总成本弟费用，载正好盈阴亏平衡央。盈亏斥平衡金分析赞主要洽分为线性贤盈亏这平衡闹分析和非茄线性禾盈亏钟平衡浴分析饶两种迈。房地扇产项呼目的蛛盈亏丸平衡向分析主要唤是分政析计晌算一小个或惊多个岛风险烘因素台变化避而使音房地般产项执目达麦到利润为冲零时的盈亏平等衡点。利润B=销售哨收入R-总成贿本C其中：苦销售收店入R=P寒Q销（1-纪α-楚β）式中荷：P—单位色商品冲平均畜售价榴（单陷位：爬元/平方膨米）Q销—开发离商品秀实际愚销售遭量，张假设鸽项目笔开发增后均维可全闪部售欧出，掘则Q开=Q销α—销售税怪金率β—销售聋佣金益率其中腥：总成本C=F园+VQ开式中过：F—固定成能本。是括指在总云成本中级，不直充接随产泡品产量守变动而救变动的谦成本费度用，如界土地费讯用等。V—单位骂变动跨成本饥。泡是指贿在总攀成本渠中，唉随产勿品产蕉量变驳动而窗成比认例变港动的肿成本讲费用牌。如燥房屋夏开发防中的礼建筑益安装沸工程善费Q开—房地产猾商品实友际开发大量代入贤公式严得到泡：B=瓦PQ销（1-α衡-β）-（F+V鼓Q开）盈亏平角衡图QQ0费用、收入F固定成本BEP销售收入R=PQ销（1-α-β）总成本=F+VQ开V可变成本亏损盈利当B=0时，其中Q0——项目的菠盈亏平用衡点开隶发量如果项瞒目的设粒计或计剩划开发骑量为Q设，则项扬目风险倡率为r：B=P龙Q销（1-α生-β）-（F+透VQ开）风险率r反映科项目如由于逐外界乖条件乳变化朗的风字险程毯度。风险摧率r值越大译，项目档的风险有程度越太大。项目风狠险率参雷考值r值<70%70%~75%75%~85%85%~90%>90%风险状况安全较安全不很安全要谨慎危险例题岛：某硬开发醉商拟烈在一刮块土以地上盈进行中住宅而开发路，该析项目时规划摘总建哑筑面扭积200漫00平方米锈，土地蝴投入等固定成蛙本为35浸00万元防，建筑安耐装工程杜费为14筐50元/平方米错。项目销售价迫格为42惰00元/平方米效，销售税贸金率为7%（税金壁包括营泥业税、变城市建香设维护凶税、教低育费附逝加、防案洪基金擦和土地益增值税梁等）。匹假设项符目开发互后均可执全部售颂出，销售绩佣金蓄提取骨率为1.5拒%，试计算蔽该项目未的盈亏喝平衡点毅，并判拍断风险宽程度。解：已怎知：销甘售价格P=钳42里00元/平方炉米固定成傅本F=姓35鼓00万元可变冒成本V=挡14钥50元/平方硬米Q开=Q销=20扒000平方米销售税殿金率α=阔7%销售佣饱金率β=骡1.穗5%当利袜润B=古0时，=1稳46苏25成.9敲9平方导米则=7之3.娱13薪%<翼75仰%，则增该项碎目较涉安全检，具钳有较包强的威抗风遇险能迟力。练习课本P1护32历——堤7题二、房株地产开哈发项目笼的敏感腹性分析单因悦素敏植感性望分析多因粒素敏城感性羽分析第三烧节疏房地条产开击发项查目风偿险分详析风险定婆义风险奏是指比在一桃定条闯件下淹和一羡定时躁期内氧可能约发生杂的各臭种结筝果的授变动脑程度搬。风险是层指投资折的实际垄收益与土期望的兰或要求育的收益伸的偏差技。所谓风县险，在姜经济活知动中包理括两方黑面的内察容：其夕一，遭剪受经济俱损失；皮其二，路实际所鸟获得的辱收益小臭于预期抽收益（琴希望获建得的收梢益）之加差。一、不班确定性预分析与输风险分高析

的船区别和席联系（一）属风险和妄不确定遭性是两来个不完欺全相同愚但有密有切相关旗的概念龙。1．不确搅定性是弯风险的雄起因2．不杜确定肠性与殿风险换相伴迎而生3．不生确定耐性与凳风险厘的概暂念不糊完全山相同（二）卡区别通过不菠确定性谁分析可烧以找出识影响项椒目效益秧的敏感摔因素，怕确定敏咸感程度纱，但不钓知这种观不确定章性因素踏发生的辅可能性名及影响滔程度，粗因而不失能代替妙风险分雪析。通过拦风险滔分析勇可以睁得到列不确僵定因怨素发茄生的犹可能序性以竞及给百项目牌带来壮经济诵损失不的程宅度。一、不鹿确定性梦分析与茅风险分花析

的君区别和僚联系二、房地未产开换发项场目昆风险股分析鼠的方士法1、专家忽调查法2、层芝次分腰析法3、概率用分析方恋法4、蒙特月卡洛分盾析方法1、专家霉调查法专家侍调查泛法是乘凭借任专家绪的经敬验对窑项目忘各类事风险虏因素骑及其拍风险境程度要作出集定性旷估计咳。主要裁形式芳是将钉多位跃专家文对项妹目风闭险因陪素、茫风险顶发生揭的可节能性鸭及风抢险对凡项目蜜的影悼响程游度进寸行评垫定，枪将多辟位专陕家的怕经验钩集中分起来茂形成阴分析先结论桶。课本P1还23洁—专家调宜查表2、层他次分国析法3、概率驰分析法(1海)概率热的确算定方击法客观概搜率估计是根据支大量的独试验数贯据，用弄统计的宰方法计跨算某一辣风险因增素发生舒的可能兽性，它旷是不以偏人的主现观意志衡为转移岔的客观苍存在的唉概率，蜂因此得北出的结旁论是较挠为准确什的。客嫂观概率饺的计算狗需要足鸭够多的住试验数车据作支绢持。主观壮概率新估计是当嫩某些餐事件起缺乏视历史匹统计裙资料于时，湖由决资策人弟自己察或借折助于凤咨询扶机构叉或专数家凭角经验杀进行奖估计删得出恩的。求实际先上，舞主观轮概率宵也是哲人们阁在所咐掌握嚼的大茎量信碰息或晨长期鸦经验灶积累跃的基份础上拥，进认行合养理的家逻辑恭推理指、判允断、械综合夫而形哗成的鄙，并敌非纯柱主管满的随付意猜扇想。项目开姻发前期做的风险付估计最拢常用的院方式是辱由专家夫或决策姨者对事积件出现拍的可能烦性做出主观估辫计。（2）概率悄分析的际步骤列出倦需要绕考虑详的风昼险因无素，巡寿如投买资、犯成本吧、销她售价许格等屈；设想迷这些誓风险灭因素辈可能有发生员的状硬态，象确定量主要膜的不食确定熟性因叠素；分别酒确定胁各种害状态格的发帖生概滔率，表各种想状态轿的发耐生概劣率之驶和等筛于1；分别求脚出各种咬风险因攻素发生葵变化时漆，方案级净现金议流量各于状态发邻生的概般率和相贪应状态绳下的净冻现值NP祖V（j）；求方惨案净浸现值江的期说望值裳（均荣值）E(N淹PV)；其中Pj—第j种状态粗出现的争概率；k—可能出歼现的状手态数。求出方饭案净现由值非负迁的累积副概率；对概前率分程析结蛮果做箭说明丈。例：己结合旬课本P12住0中房地脂产开发器项目的伯各项数尾据，根艇据经验塌和预测暗，开发温成本和亏销售收预入是需缺要分析竹的两个辞主要不抱确定性放因素，闷开发商遵对净现纲值的最甘低要求槐为20热00万元培，试钓计算锯项目皂的财仪务净耀现值运的期猾望值羞、财欠务净安现值槽大于钢等于涌零的被概率芬和净浪现值杂大于200含0万元妨的累恢积概吊率。解：确定了开发捞成本德和销发售收忍入为需阿要分倍析的渣两个妥不确孩定性灾因素驾，请刚十位亩专家绪学者臂采用瞧特尔漂菲法死预测所两个页因素休发生杂变化命的概赠率：概率 变幅变动因素-10%0+10%销售收入0.30.30.4开发成本0.30.40.3列出精本项遮目的找净现受金流母序列团的全污部可昨能状烤态共悲计9种，然嘉后分别颤计算出才各个状移态下的话概率Pj、财馋务净妄现值体和加灯权财昌务净惨现值耻，从要而求赌得项涨目的枣财务炼净现而值的扛期望悄值E(第NP宰V)。12345678开发成本变动趋势概率1销售收入变动趋势概率2状态概率Pj（2*4）财务净现值FNPV（j）FNPV（j）*Pj+10%0.3+10%0.4A0.12442153100.3B0.0927422