房地产策划设计精简

1项目基本情况2投资环境分析一.市场调研1.项目基本情况土地地址：成都市温江区公平街道太极社区（东至：清水北街，南至：千禧河畔，西至：光华之心，北至：花都大道）土地信息项目用地：86亩土地用途：纯住宅使用年限：70年四至、周边配套北至：成温邛高速（距高速路口3.5公里）南至：成都四号地铁线（距涌泉路地铁口2.2公里）。项目紧靠城市主干道—花都大道。

A.教育配套：附近有幼儿园20所，小学2所，中学5所（包括成都七中实验学校，且距成都市实验外国语语校温江校区不足50米），既能提供大量的消费客群，又能丰富业态。B.商业配套：珠江广场，华堂商场融信广场等商业街，商业配套齐全，满足周边居民基本购物需求C.景点、公园：有碧落湖，博爱纪念碑等景区，具有较高的可塑价值。D.交通情况：毗邻高速路出口和地铁四号线涌泉站，附近有多路公交车路线，交通便利，在带动人气的同时，必定会提升项目的知名度。E.金融配套完善，医院配套完善，周边有诸多成熟小区。2.投资环境分析--成都市经济分析2017年，全成都房地产市场商业产品总销售面积为87.37万㎡，为2010年以来销量最大的一年，总体供销失衡的态势在这一年也很大程度上缓解，2012年以来供远大于求的情况在2017年也已经得到了扭转。同时，成都经济受宏观形势影响持续缓慢走低，产业结构持续调整。成都市调控政策2017年4月限购核心：A.认房又认贷B.限售C.限制预售2017年11月——摇号政策成品住宅政策：至2020年底，全市新开工商品住宅（三层及以下低层住宅除外）和保障性住房：中心城区成品住宅面积比例逐步达到100%；郊区市县成品住宅面积比例逐步达到80%总结：1.从全国调控手法来看，主要通过限购、限贷、限售、限价几个方面，抑制投机需求，稳定房价；调控范围从一二线城市向三四线城市蔓延，政策出台密集。2.成都政策紧跟一线城市步伐，通过限购、限价、加大供地量、推出人才公寓等手段稳定市场，相比其他城市，成都限价严格，但限购政策相对宽松，且通过落户政策，提供了较多有资格的购房人群，为房地产后续发展储备了客户基础。成都市土地供销可以明显地看出，在三年的土地供应结构中，三环外至绕城的土地供应呈现逐年下降趋势，而非环线区域的成交比例一直都在75%以上，在2016年突破80%之后在2017年之后下落至79.41%。由土地供销热图，可以看出，绕城内交易土地基本小于200亩。且本年度大成都土地供应成交用地性质以住兼商为主，占比达到5成左右。成都市住宅分析年份2013年2014年2015年2016年2017年主城区成交均价（/元）9460元10097元9912元11559元14114元近郊成交均价（/元）6075元6109元5897元6484元7863元远郊成交均价（/元）4700元4761元4589元4784元5128元商品住宅供销存价年度成交均价：1.供：与2016年相比，2017年商品住宅供应有一定程度下降；2.销：2017年住宅市场销售情况火爆，供不应求；3.价：2017年成交均价继续上涨，其中大成都均价为8576元/，主城14114元/，近郊7863元/，远郊5128元/；调查问卷1.由此我们可以看出，大多数消费者对房屋面积的要求为100-120㎡。2.由调查统计可知，中式风格特点最符合人们购房要求。二.区域定位分析1竞品分析2SWOT分析3产品定位分析1.竞品分析通过对蓝润光华春天，千禧河畔，佳年华新生活的面积、户型优势、产品形象进行分析得出：竞争借鉴：A.区域内对改善性产品需求日益增大，且支付能力较强；B.户型优势借鉴C.项目输出高端改善形象，补齐区域内产品空白；2.SWOT分析劣势（W）优势（S）机会（O)威胁（T)A.地理位置优越B.自然环境好C.周边配套完善位于三环外，消费，购买力低于市区。A.房产市场较好B.整体态势较好C.成交走势平稳周围成熟住宅楼盘较多，竞争压力较大。楼盘面积较小，竞争无太大优势。3.产品定位分析

经过市场调研分析，目标消费群定位于①改善住房的二次购房消费群或多次置业者②刚需型的首次置业消费群，他们的消费需求不高，但对房型、小区的生态、文化环境的有一定的要求。产品面积配比与格局配比根据市场调查及政府发布的统计数据分析，全区户型以首改户型为主。针对项目提出的中档社区，要充分考虑业主身份象征意义，房间面积简约大方，不要面积的浪费。

区域四大客群中，刚需型客群和改善居住客群两大客群将是本案直接面向的主力客群。四.项目产品策划1规划布局2项目价格确定3项目工程进度1.规划布局A.总体布局：建筑栋数13栋，临边修建，有东南西北四门，北门修建售楼部，紧邻主道。小区中央修建“太行广场”以及绿化建设和休闲场所。项目建筑密度较小，绿化和景观占地面积大。栋数13栋楼层分布两梯四户层数地上23层，地下一层停车场户型A13室1厅1厨1卫面积82㎡户型A23室2厅1厨2卫面积96㎡户型B14室2厅1厨2卫面积108㎡户型B24室3厅1厨2卫面积124㎡户数1196户车位1554项目价格确定项目蓝润光华春天佳年华新生活千禧河畔交易单价（元/平方米）152201700016037区位状况修正1/3100/102100/94100/95实物状况修正1/3100/82100/86100/101权益状况修正1/3100/88100/84100/85比准价格（元/平方米）169261936317209权重1/31/31/3取算术平均数（元/平方米）17833进度计划和经济测算五.营销计划1销售路线2推广路线3案场布置4费用预算1.营销三路线营销三准备蓄客三+三强三销强销清盘20三19三年三8月三9月三11三月三20三20三年三2月三4三月三7三月正式三亮相面向三市场第一三阶段三销售营销三线依三据节三点有三序完三成销三售筹三备第二三阶段三销售借助三旺季三势头三，拉三动热三销尾盘实现三快速三销售三，完三美收三官宣传三推广三语：三【太三行巷三子】三/温三江首三席城三市运三营商三/【太三行巷三子】三/世三界涌三入成三都三太三行领三先一三步/【太三行巷三子】三/太三行巷三子三温江三新生三活缔三造者三/【太三行巷三子】三/太三行巷三子三城三市精三英住三宅供三应商三/①营三销准三备＋三第一三次蓄三客请在三此输三入您三的文三本。三请在三此输三入您三的文三本。三请在三此输三入您三的文三本。三请在三此输三入您三的文三本。三请在三此输三入您三的文三本。三请在三此输三入您三的文三本。三请在三此输三入您三的文三本。三请在三此输三入您三的文三本。三请在三此输三入您三的文三本。三请在三此输三入您三的文三本。三请在三此输三入您三的文三本。三请在三此输三入您三的文三本。三请在三此输三入您三的文三本。三请在三此输三入您三的文三本。三请在三此输三入您三的文三本。三请在三此输三入您三的文三本。三请在三此输三入您三的文三本。三请在三此输三入您三的文三本。三请在三此输三入您三的文三本。三请在三此输三入您三的文三本。三请在三此输三入您三的文三本。三请在三此输三入您三的文三本。三请在三此输三入您三的文三本。三请在三此输三入您三的文三本。内容2019年8月1日——9月10日阶段目的1、品牌宣传2、同时，项目亮相，引发全城关注，实现市场预热。蓄客手段线上形象硬广投放+线下巡展、拓客物料设计制作项目LOGO户型单页户外画面（大牌、公交站牌、公交车身、网络、微信等）推广三主题三拟定三：户三外、三微信三、网三络、三软文三等媒三体建议三动作三：VR体验售楼三中心公关三活动三：公益三活动三营销两次三开盘三销售内容第一次开盘：2019年9月10日——11月1日阶段目的1.线上价值广告轰炸，蓄积意向客户；2.售楼处开放，启动全城认筹，展现恒大品质实力；3.开盘热销全城。蓄客手段线上形象硬广投放+线下巡展、拓客物料设计制作DM海报、项目折页、户型单页认筹优惠单户外画面（大牌、微信等）9.三11三-2三5样板三区开三放10三.6三-2三0公关三活动三：大型三灯光三节10月23日产品三推介三酒会首次三开盘内容第二次开盘：2020年4月——6月阶段目的传达概念从业主等角度剖析恒大城项目产品价值，以及热销全城的奥秘，引起置业的心理共鸣。物料设计制作DM海报、户外画面2.推广三路线①线三上推三广：立足三温江三，辐三射成三都，三渠三道拓三展，三深挖三潜在三客群三。立三足坐三销模三式，三并结三合渠三道拓三展，三有效三吸引三目标三客群三。A.微信三公众三号、三微信三朋友三圈B.社区三广告C.房产三网络②线三下蓄客——派单/巡展3.案场三布置采用三复古三风格三，使三用坡三屋顶三，与三项目三整体三中式三风格三映衬三。后三改为三会所。4.营销三推广三费用事项细项费用（万元）售楼部装修1700元/㎡，共4000㎡680媒体推广网络、媒体、广告位485现场包装围墙、出入口、通道187销售物料礼品、楼书、模型、海报、广告135活动、用户体验1521员工工资销售收入的0.5%1250不可预见费包含广告/活动/包装等事项171营销费用合计4429致谢三：本设三计在三老师三的悉三心指三导和三严格三要求三下完三成，三从课三题选三取、三方案三论证三到具三体设三计和三调试三，无三不凝三聚着三指导三老师三的心三血和三汗水三，在三四年三的本三科学三习和三生活三期间三，也三始终三感受三着指三导老三师的三精心三指导三和无三私的三关怀三，我三受益三匪浅三。在三此向三卢立三宇老三师表三示深三深的三感谢三和崇三高的三敬意三。不积三跬步三何以三至千三里，三本设三计能三够顺三利的三完成