知名地产物业二次装修管理培训

万科商业物业物业二次装修管理主讲人：刘工1

目录2一、装修管理的概念二、法律法规三、装修施工流程四、装修过程监管五、装修监管要点六、减少投诉策略装修管理的目的保证装修工程质量安全维护公共利益及业主利益保证人身安全维护设备设施安全，减少后期管理成本营造和谐有序的物业管理氛围进行装修管理必备相关知识房屋建筑工程知识识图装修知识施工操作及安全常识消防知识环境条例行为心理学风水学知识物业装修的条件物业已竣工验收合格、交付使用业主或使用人已办理完入伙(租赁）手续业主或使用人拟进行重新装修、装饰、布置等物业装修的特点符合原设计工程技术规范与技术指标顾及已住（用）户的正常工作及生活装修户数多、涉及面广，装修频繁，周期长施工队伍人员人多及复杂对施工人员的技术及素质要求较高容易损坏毗连房屋和公用设备设施施工防火非常重要二、装修法律法规《住宅室内装饰装修管理办法》（中华人民共和国建设部令第110号）于2002年2月26日经第53次部常务会议讨论通过，自2002年5月1日起实施三、装修流程管理公司装修管理准备装修申请表装修承诺(责任)书（业主、装修公司与管理公司）装修保证书（业主与管理公司）装饰装修管理服务协议(业主与管理公司)装修审批表装修许可证装修整改通知书装修防火责任书(业主、装修公司与管理公司)装修人员登记表装修人员临时出入证装修巡查表装修验收表

三、装修流程物业管理公司装修管理准备拟订装修管理规定和装修指南拟订装修收费标准明确规定装修单位的装修项目例如：煤气系统消防及报警系统中央通风空调系统家居安防及智能系统阳台天台外立面三、装修施工流程物业管理公司装修管理准备预备相关设计施工图纸和技术说明拟订统一装修原则：建筑结构地板天花天台外墙楼面荷载墙身隔墙阳台花园花架围墙消防燃气电气防水给排水智能用户大门防盗门窗晾衣架遮阳棚广告牌窗式及分体空调普通热水器太阳能热水器垃圾堆放垃圾清运货物垃圾运输接水点接电点减少纠纷和投诉三、装修流程

业主申请填写装修申请表签订装修管理协议缴纳相关费用重新设计限期整改装修施工审核动工验收退还保证金不合格未通过通过再审核合格三、装修流程装修手续办理在业主办理装修手续和审核装修图纸的时候，要充分了解业主的真实装修意图，解答业主的相关问题例如：在承重墙上开门打洞、拆除室内承重梁柱、改动室内门窗位置、移动水电线路、移动弱电线路（可视对讲、有线电视、网络、电话等）、改变烟道开口位置、改变下水管道、改变暖气管道线路、改变阳台用途、改变窗户玻璃颜色、改变进户门颜色和式样、随意安装防盗网、在顶层搭建构筑物、改变室内楼梯位置和样式、改变空调安装位置等等解答了业主的这些疑问，就等于告知业主，那些是可以改变的那些是绝对不可改变的三、装修流程温馨提示只在下列情况下，装修工作方能展开:管理处已书面发出批准装修许可证所有有关费用已经缴付所有工程并没有和国家法律有任何抵触消防机关已发出批准文件三、装修流程业主(租户)装修咨询及申报业主（租户）提出申请，管理公司审核业主资格领取及提交以下资料《装修申请表》：业主：姓名地址身份证号联系电话装修公司：公司名称（盖章）资格证号公司地址联系电话施工期间和人数现场负责人负责人身份证申请装修内容《装修承诺书》：承诺已知并遵守各物业管理规定《装修保证书》：承诺已知并遵守各物业管理规定三、装修流程业主(租户)装修咨询及申报领取及提交以下资料2：《建筑防火设计申报审批表》《装修消防审批表》装修所需的单元技术资料及图纸管理公司：提供《装修管理规定》房间平面图机电系统图及其分布图《装修施工人员登记表》《装修手册及装修守则》等装修管理规定三、装修流程业主(租户)提供装修设计图纸业主(租户)提供施工单位资质业主(租户)与施工单位提供<装修合同>复印件业主(租户)及施工单位填写:《装修申报表》《施工人员登记表》

三、装修流程装饰装修施工单位申请装修单位提供：建筑企业营业执照复印件(加盖公章)

装饰装修工程施工资格证书复印件(加盖公章)

装修施工单位税务登记证复印件(加盖公章)

装修施工单位负责人身份证原件及复印件装修施工单位施工人员身份证原件及复印件装修施工单位负责人及施工人员照片

.三、装修流程装修业主及装修企业应与管理公司签订《室内装饰装修管理服务协议》工程实施内容实施期限允许施工时间废弃物清运与处理外立面设施及防盗窗的安装要求禁止行为和注意事项管理服务费用违约责任其他需要约定事项三、装修流程签定装修管理文件《房屋装饰装修管理承诺书》：业主与管理公司《装修保证书》：业主与管理公司《装修管理责任书》：业主、装修单位与管理公司违章开挖地下室三、装修施工流程无违反装修保证金装修人预交纳装修管理规定未给邻舍造成任何不良影响无损坏公共设施装修完毕初验及1个月后的复验合格管理公司凭缴款收据办理退款手续收费标准符合当地政府及物价部门规定违章搭建扩大花园面积占用公共空间三、装部修流程装修糠垃圾久清运逃费:收费标拳准：以俘按实际观发生费炭收取为呆原则管理夕公司胀拟定狠不同贪户型竖的普野通装启修状叔况的恐垃圾紫清运效费标浓准对允许压拆除隔克墙的，衡可酌情裹增收垃握圾情运毕费收交时绿间为住窝户申请快装修时杏或装修甩完毕后叔从住户击装修保欧证金中城扣除例如：条由管理右公司从乎垃圾集喜中点统艰一清运一般即住宅掘装修钻垃圾血清运眼费12元/M跌2一般私住宅栋装修节拆墙垒垃圾忍清运曲费30元/M2三、装集修流程物业管狗理公司躁装修审渣批接收陪装修亦申请亮及方店案资浙料三个墙工作朵日内惠发出舱审批捡意见管理部颠签署审案批意见工程科部签别署审寇批意想见物业公救司签署际审批意螺见执行建庭设部令皮第11竖0号文住宅室跌内装饰遇装修管杏理办法三、滤装修并流程装修介申报蚁审批窜资料申请略人身白份证房屋所直有权证省或合法稍权益的璃有效凭设证装饰装饭修方案冤及图纸变动主支体或承捆重结构围资质设瞒计单位袋的设计争方案变动贱政府目监控烂审批宰部分注相关冬政府饮管理脊部门司的批议复资堪料非业土主使钓用人竟：业智主同衔意装排饰装碰修的醉书面炼文件委托装运修企业李的相关具资质证纺书复印寺件三、装对修流程提交迈装修砍报审摧资料--住宅装磨修设计于资料装修平造面图、芬装修材踩料说明救、配准电系统寒及其管谁线平面语图弱电系肿统及其永管线平赞面图给排初水系柏统及温其管期线平困面图排风艳排烟辈机及票排放射口布研置图拆墙、爬移墙和姑重新分娇隔墙体驼图、改绘、封管围道和重恭新敷设葡线路说吧明改移卡卫生脾间、浸厨房泻设施郑和阳坡台说殖明、蜻防盗锡网、速窗花炭的式站样、悼颜色湿和安遥装位都置说篇明空调机悦架的材销料、安衣装位置矮和空调震水的排械放说明麦、入户脏门安装五形式和既位置说摩明遮阳棚蔑、太阳选能热水港器的规抹格、安宿装位置虹和安装黑方式、毛室外花邮园设计腐图其他装旁修内容装修报蚊审资料三、闷装修核流程装修姥报审因资料3-及--主管部港门审批膜资料消防柔设计骆修改念审批李资料:电力慨增容扭之供疫电局版申请跌批复输资料燃气主蔑管部门牺设计修滨改审批还资料其他双规定得的批竹文装修往施工旨单位鄙资质劲证:营业执搏照复印萍件建筑绞企业示资质甘证书馅复印樱件施工客人员惊上岗盈证保险：施工浸单位应肿购买装成修工程殊保险：第三者珠责任险火灾保陶险雇主责壳任险装修报败审资料三、装根修流程装修批办准:管理有公司贫签发:《装修能许可圈证》《装修汗更改来许可轿证》《施工蛮临时债出入眯证》收取押无金及工例本费装修悄验收呜申请芬及初或验收:装修单衬位提交《装修质连量保修屡书》装修正谣式验收:初验盘收三羊个月谈后退发保扩证金保证粘施工牛符合鞭：工程建阔设强制茎性标准看和其他歉技术标放准三、唇装修厦流程装修灵许可斥证制孤度业主叨（用旦户）受与管小理公不司签税订《装修泼保证窜书》管理越公司节指定吉施工论接电杨、接批水点捕、垃亮圾堆吼放点施工单羡位指定堂装修单者位防火艰责任人施工现称场放置艇灭火器施工谈单位英与管霞理公闻司签涨订《装修甘施工双承诺员书》施工单员位与管导理公司栽签订《装修工柳程施工罪消防责采任书》领取《装修割许可若证》三、装带修施工染流程装修时老间控制:8:0散0—1宅2:0漫0凉14淡:00辉—19闷:00节假佛日停丝式止装松修—如须施改工报批不得影虎响其他宴业主/租户闭门溉施工辟封怕闭中修央空护调送并回风淘口不得影羞响占用粪公共部塑位和公异用部位满足庄运输援通道页及卸辟货区尾限高运输通源道保护:地面植墙面丽电梯及卫电梯间玻璃幕旅墙设庙施设备装修众材料亩及工验具:放置躲在业犯主/租户吼房间跟内建筑选物外汁墙不菊得悬司挂和讯张贴蓬广告中、招净牌天台搭宁建竹结图构花架三、装顾修流程装修初堆验收注隐意项目符合樱装修般审批消防设顾施完好咳情况装修材蓄料与消适防要求蜜的一致帜性空调馒通风镜设备舒的完坡好情璃况卫生根环保夜设备先的规粪范情先况电器设铅备的使朵用情况供排水理系统情贡况商铺招逐牌室思内天铁花卧地台三、装拿修流程装修侨施工挑验收凭管理装修宰初验糕收装修户凭提前申乎请验收按申请筒和审批锈意见逐笑项验收初验蛮合格撕签署忧装修中初验帐合格志证明装修鸦单位器应向冷业主滴提供牲：装卡饰装培修工酱程质椒量保道修书凭证明润申请办兼理退场饶放行手畏续违章购在室鞋外搭屋建雨其篷四、饶装修庙过程亦监管装修落巡检件的重管点了解了赏业主装思修过程拐中的重拆点，也柱就明白足了我们夜日常巡均检的重赚点。在惑业主材念料进场疼和水电漆路改造汁阶段，钓最少每裹天要巡厨查一次进，有违盟规意图仙的业主桑，一天俘要巡检番二次，妄否则：泰一天晚词上他就扇可能破记坏防水搁层，第妖二天封拜闭了，喇让你无梅法查看辈，留下屯隐患。疫对于后卵面的木隐工和墙浙壁施工绵，一般妨一天或衰二天一桶次巡检特就可以购了。四、蹲装修谨过程撕监管材料闻、工仆人进女场时畏的管衔理在业江主材承料、搞工人至进场础时，聚需要歇安全赞部门费岗的怎密切盼配合贴，如稼果发倦现有冤异常股的装捷修材终料进刮场，析一定慎要问弯清楚选：具矩体房照号、巴材料看用途菌，及府时和茶业主惕沟通深，了在解材采料的脉真实寸用途去，对驶于违脊规装滴修用绩材料霜阻挡垒在小铅区门盗岗之桑外。往往这些载材料悄的进华场预旁示着刘业主污将大养兴土沫木，滚在房唱间内柔砌墙脆、在繁顶层披复式洲露台先上搭坐建构笑筑物咳。四、裳装修幕过程赔监管水、电迈线路施后工管理大多情数的拴水管赛材质团是PP畏R热融管和，相对葡来讲，馆容易漏敞水的地碌方是接卖头部位净。我们乱可以建木议业主未要求施街工单位换用加压秀泵打压扬，然后趣封闭4个小待时以架上。业主在炮卫生间鸦施工上盯水管道举时，建忍议业主填将所有孕冷热水窑管铺设课在离地醒面30㎝以上的颈墙壁上瞧，避免穷破坏地威面上的侨防水层赞。一旦败施工人驴员破坏体了防水吊层，必序须及时番开具《整改围通知白单》，提醒兆业主防念水层已绳经破坏什。四、装崇修过程碗监管水、电弯线路施揉工管理卫生关间的峡墙壁完要做无防水传处理变，目皱的是清防止蚂相隔肤房间挤受潮伶发霉强电线趁路的改烧动，要莲注意电故线的质崇量和型非号，对乞有大功号率电器撑的线路洪一定要婚有相匹悟配的电供线，线长路改动机时最好曲走垂直虾线路，妥接头和话转弯的饮地方要马设置接浪线盒，柴以便将常来检修弱电狮线路颈的改掠动一辆定要氏注意萍，只火有专膨业人潜士才醉能完喝成四、装技修过程址监管结构州改造小区色的房顽屋户揭型，栗是经酿过专宗业的桶设计版师精柴心设他计的胖，业骗主在浊购买雅房产馆时已源经认爆可该妈户型筐，因锣此没增有必咱要进财行改库建，且而且袄也不你准改与建，售任何烂改建摩都将苗会影炭响到俯整座始楼的衬安全每。如果业深主改动予结构，资将会产恐生很大阻的响声删，要求盯安全部游的密切茧配合，垄一旦发厅现有可硬疑情况净，及时被查看，低可以要近求施工全人员停备工，等看业主到悉现场后徐文明情最况再行搅处理。四、牧装修柄过程带监管地板、换瓷片铺江设业主许在铺米设房顶间的免地板龟时，姓建议请干铺深，不父能铺酱设太睛厚的获混凝构土层跪，以血防楼煮板荷却重太买大。逗不能低大面红积的似灌水煌泡地扬板，餐因为短除了绝卫生匀间，洪其他中房间冒都没杯有设耍置防桌水层推，不筝能让漏楼下捡“下顺雨”卫生间甜的地板令一定要慈做好坡溉度，可再以相对负大一些匪，以利滤于及时船排水。版地漏一膛定要用把防臭的脖，地漏朴、阴阳残角、管来道等地喝方要多隆做一次石防水，雾马桶安语装不能纸用水泥昼，要用士洼胶。四、装辈修过程践监管下水春管道罚、烟起道的形施工厨房授和卫挑生间悲的下删水管贪道施豪工时稳，建饮议业背主用守塑料沉扣板峡封闭座，不破主张坟用水兔泥板吉、瓷缓片封董闭，部否则廊将来垫维修否时将梳增加厦难度坟和恢赛复成蹈本，写尤其郑是底芹层业貌主更纱应注轰意厨房结的烟辅道开婆口位枕置是渡根据竖国家鹊规范墙设计较的，颂不能脖做任奖何改狂动，彻否则姥极易隆产生侵串烟处现象厨房的寻燃气管忌道不能虾有改动这，否则蜘燃气公阅司将不依会通气四、装防修过程殊监管结构腔改动这一类酱违规装珍修是最览严重的湾违规，钻主要表袭现在：窝在承重漆墙上开娇门、开夸孔、做温壁橱，敢改变室躁内楼梯她位置，烈在室内仪砌砖墙平，在天嘴花板上愈安装很伞重的物乏品，在个室内安和装阁楼裕，拆除铅卧室窗萝下墙体负，在外保墙上随江意打孔赢开门开猴窗等等四、装杠修过程购监管改变端房屋耗用途这一类隆违规装皱修主要泼表现在蛾：扩大润卫生间熟的门窗材尺寸，晃更改卫鄙生间干胜湿隔墙泳的位置浸，将卧慎室改为冰卫生间默，将阳锣台改为着洗衣间萌，将主猫卧卫生恒间改为怜书房或牺衣柜，宜改变空卵调的安毕装位置戴，改变暗燃气暖缸气管道颈等等。清针对这善类违规便装修，被物业管羡理企业啊应尽量绩阻止其刺改动，址告知业惧主这样伴改动应驻该承担矿的责任辟，可能肤会对其杂以后的怨入住生灾活带来话的麻烦挪等后果闲。将改桐动情况熟详细记挤录在档桑案中，摘并让业优主签字隐认可破坏改防水合层四、线装修债过程什监管线路改拼动以及逝房屋外食观改变这一狭类违峰规装立修主托要表跃现在俯：破霸坏了羞卫生谜间的谋防水客层，淘上水版管道酿暗铺蚕在地条板内吴，用渴水泥桂板和痰瓷片鞭封闭药卫生淹间和麻厨房库的下伶水管情道并生没有遇预留扇检修亲孔，孙改动乞主下度水管潮道，房诚改变匙烟道鲁的开别孔位备置，虾将污佛水管私连接暮到雨宏水管旋中，柜可视旦对讲鄙移位绪，改机变进止户门机样式费颜色昌，改楼变窗嫂户玻妻璃颜挨色，稼随意吵安装目防盗旦网等咬等四、装怖修过程坊监管破坏露环境冻卫生这一指类违响规装按修主块要表祖现在撤：装校修垃物圾没测有按场照规集定运怖放，痛污染做损坏踏公用珍设施朽设备贸，噪很音污略染，难高空揭抛物建，空励气污交染，直将装惹修垃构圾倒春入下您水管侧道等忆等四、装危修过程膀监管严禁侮小孩超和非是业主庄擅自厨进入索施工似现场严禁:吸烟露打猾闹扭赌博号随必地大醒小便鹿违宅规不辆戴安缘瑞全帽/带严禁:违法行株为施工攻安全场防护卸措施鹅安全地标识供警告款牌电警绸示灯垃圾比清运:袋装器清运祥废弃呆木材图等扎研成捆指定大时间页清运岸日洽产日压清堆放黎指定懒地点西严冤禁抛群散电梯前努室及运冬输通道悔地面铺赴设保护膝层指定运膏输电梯:指定不楼以吗下及掩超长阶或易宽损坏茶电梯道之材欧料设秤备---商--走消律防电求梯施工人兽员不得繁擅自乘摧坐客梯霜留跨宿四、装碗修过程印监管提示由于窄物业榴公司求没有闲行政伴处罚律权，慢物业武公司伪一定嗓要制化定住煤户室难内装雀修审槽批及惰监管东制度押，最膏好要与制定童装修姑保证拢金制碑度物业公陷司有权澡对违规轮的装修窑行为进果行处罚呈（收违败约金）馋，纠正歼违规装罗修行为对于小为型的施意工项目涝可采取牌外来施叙工管理四、装魄修过程墓监管装修施表工安全朗管理现场应线配置消屋防器材10腰0m嫌2以下责：2-3支2公斤承以上忠灭火捏器100脚m2以上：3-4支2公斤以降上灭火掏器装修腊有机熄溶剂贯、油激漆限细当天祥用量控制办扣公时间舱装修影船响周边霸客户：使用傍天那产水涂贿料产械生浓禽烈气瞎味产生筑粉尘产生验电锯证电钻划等装裁修噪席音开门溜施工四、归装修听过程森监管装修闸现场莲吸烟五违规竖留宿强行使鞋用客梯盾或运载夺超长或饲超重物殿品在茶耐水间枣厕所姑倾倒晌施工时物料违规使羊用易燃稀或有毒捕装修材胀料施工疗及运誓货损匹坏物洞业公天用设腿施设埋备保护措疲施：地柿面术墙面津电梯四、周装修警过程候监管将易卫燃易尚爆有沾毒或豪腐蚀窗性等霉危险怠品带堪入违反辆安全扰用电塘及临首时动考火规海定擅自龟改动奥消防牙设施施工牢擅自英遮挡仔消防照设施坝、通迁道及吧公用谈区域盗用公绘用能源淹公用设奸施设备越权绢装修违反骡管理码公司厕规定辞且不木服从壤劝告违反政锤府有关眉管理部棍门规定五、柏装修界监管非要点禁止可下列劣行为变动建供筑主体议：建筑蛮实体的余结构构淘造屋盖秩楼板献梁浅柱绸基蒙础裂支绣撑点须经漂原设隶计单吉位或搂相应打资质彼设计侦单位嚼批准无防倘水要狱求的营房间椅阳台酱改为幻玉卫生恳间厨比房扩大条承重久墙上榨原有乳门窗趴尺寸拆除连估接阳台剂的砖墙励混凝励土墙损坏房始屋原有乳节能设捷施醒降低节餐能效果其他影积响建筑巾结构安馋全和使亭用安全打的行为五、装顺修监管蛮要点严格控技制下列困行为搭建脑建筑卷物、芳构筑蹈物经城市紧规划行晨政主管智部门批爽准改变诊外立品面，厘在非林承重安墙上踏开门弹窗经城市库规划行塞政主管还部门批馅准拆改焦燃气帐管道投和设侮施经燃彼气管精理单旗位批腐准拆改消币防管道雨和设施经市消划防主管于部门批孕准拆改脆供暖小管道削和设梁施经供后暖管扯理单煎位批财准五、繁装修季监管贷要点严格郑控制缘瑞下列盛行为超设计触标准或败规范增敌加楼面炸荷载经原索设计宅单位咱或具妻有相筛应资烦质等闸级设计单颗位提出当设计方产案改动厨党厕等防秤水层：按照防倒水标准句制定施伸工方案做闭篮水试言验任意渗刨凿锤楼板腿或顶椒板大量日使用紧易燃认装饰顾材料封闭康下水锄管清石查口壤或将阀废弃钢物倒膏入下序水道将阳台碎改卫生犹间五、院装修输监管蛋要点施工单调位有相斯应施工菠资质物业管馋理单位撒应告知装修坊人及哥施工嘱企业洋：装修禁仪止行为锯、管理抬规定和自注意事突项装修虏人装赞修前前应告葛知邻拉里严禁从扮楼上向效地面或版由垃圾最道、下禽水道抛陕弃装修械垃圾及竞其它物怖品违反呜装修例规定抚和业息主（就用户中）守震则装修材铺料符合葬消防、祥环保及编承重要刊求擅自屑改动氏智能葵化线议路—应委社托专光业公徒司符合国芦家及有坏关部门概拟定的限设计规积范和要投求五、三装修烧监管违要点设计允饺许使用症荷载：楼板气或屋撤面板沉除去慌结构偏自重顺：结适构板+抹面静荷鼻载+动荷载荷载刻值：例如：倚客厅驾餐厅兆：2KN膜/M2卧室盆：1.凉5K咳N/俊M2厨房崇卫生途间阳压台：2.珠5K过N/君M2裙房萍楼廉塔幕屋面:3巧.5K达N/M摆2五、装娇修监管习要点装修不龄得破坏呜：主体支结构车：柱模、梁枪、承庆重墙絮、润剪力扣墙、泄钢筋骨混凝票土楼馅板结构侧安全宵防惰水安气全毗邻略屋爪面窃公帐用建蛋筑和伯设施更改挣或加斤建屋券外设筹施阻挡消独防通道鱼和设施阻挡公逮共设施标设备的鲜操作和术维修擅自点楼板习、外码墙、耽隔滚墙上添穿孔/洞装修安脾全防护处和防火惜措施消防资改动甚装修警材料床符瓶合规元范租审批智同意破坏讽外墙五、懒装修艘监管穗要点拆改鸣室内挥原设喉计电份表、抬水表养、燃都气表改变表竭前进户娃线路和膏给水管鉴道拆改秧燃气抚管道值和排斧水管敏道擅自封惕闭阳台旗加锣设檐蓬防盗网紧屋妥外设施绑设备管坛理厨房、姻卫生间溪结构约和功能没改变六、懒减少豪投诉统策略对于住坦宅楼，绸严禁在爽夜晚、爆周末等堪时间装还修；对壤于商业暑大厦，均白天上金班