房地产产品概念

第二章房地产产品概念第二节房地产产品体系及策划一、房地产产品体系概念（一）房地产产品概念凡是能提供给市场的能够满足消费者或用户某种需求或欲望的任何有形建筑物、土地和各种无形服务或权益均为房地产产品。（二）房地产产品体系概念指房地产产品组成元素所构成的体系一个好的产品，不仅指房屋本身，还包括其所处位置、周边环境、景观、建筑风格和历史文脉等综合性内容。（三）房地产产品体系构成房地产产品整体概念划分为三个层次：1.房地产核心产品指能满足消费者最基本的使用功能和基本利益。如安全、避风遮雨、舒适、生活便利、邻里和睦、保值增值等。2.房地产形式产品指房地产产品的实体和外在表现。如房地产的区位、质量、外观造型与建筑风格、建筑材料、色彩、建筑结构与平面布局、周边环境。3.房地产附加产品指消费者购买和消费房地产时所得到的各种附加服务。如协助办理房地产产权、协助办理按揭贷款、装修、物业管理、人文环境、景观设计。二、房地产产品策划产品策划是房地产策划中最重要的一个环节。人们经常说一个项目的成功70％取决于规划设计即产品策划，30％取决于后期的营销推广。可见产品策划在房地产策划中的重要性。（一）房地产产品策划的概念房地产产品策划，就是对房地产及住宅产品进行谋划和运筹，以满足人们对房地产产品的特定要求。产品策划的重点是“顾客就是上帝”，一切围绕客户的需求来策划产品，注重产品的舒适性和艺术性，使人们对产品的喜爱和喜悦而促进人们的心身健康。（二）房地产产品策划内容1.产品调研

产品的前期策划中最重要的是调研，对区域竞争产品的调研，对购房者消费倾向的调查，目的是了解需求和供应状况，为产品定位作好准备。

2.项目定位

在产品调研的前提下，对产品进行恰如其分的定位，包括确定具体位置，目标客户定位，这最重要，因为产品竣工后是卖给他们的，还有产品品质定位、产品功能定位、产品地段定位、产品规模定位、产品形象定位等。3.产品规划设计

这是策划的重心，根据目标客户的特性分析，产品就为它量身而做。包括规划设计、建筑设计、环境设计、户型设计、配套设计、物业服务等。

4.产品细节设计

采用新技术、新材料、新设备，先进的生产工艺，保证产品质量。

5.产品营销

针对量身定做的目标客户推出产品的半成品或成品，包括产品的包装、产品的推广等。

6.产品服务

这里主要是售后服务，目的是把产品的价值提升和延长。第二节建筑类型与风格一、住宅产品的类型按照住宅的层次划分（一）普通住宅公寓和住宅的区别.doc1.多层住宅总层数在4—7层之间的不设电梯的建筑具有经济性、灵活性和绿化率高的特点2.小高层总层数在7—12层之间的设置电梯的建筑具有节约土地、绿化率高、经济性好的特点3.高层总层数在12层以上的设置电梯的建筑具有视线开阔、容积率高、节约用地的优点，但造价相对较高，绿化率低，部分住房朝向和采光质量下降。（二）别墅指层数在1—3层的住宅具有风格多样、技术要求不高以及人性化的优点。（1）独栋别墅（2）双拼别墅（3）联排别墅（1）独栋别墅独栋别墅即独门独院，上有独立空间，下有私家花园领地，是私密性很强的独立式住宅，表现为上下左右前后都属于独立空间，一般房屋周围都有面积不等的绿地、院落。这一类型是别墅历史最悠久的一种，也是别墅建筑的终极形式。（2）双拼别墅它是联排别墅与独栋别墅之间的中间产品，由两个单元的别墅拼联组成的单栋别墅。联排炭别墅联排别绿墅发源同于英国，在装欧美节普遍测存在堪。位芹置往展往在央靠近抛城市泡交通眨方便贪的郊姨区，悉高度谜一般铜不过5层，邻圣居之间乌有共用幅墙，但塞独门独庙户。在庸西方，开联排别使墅的主既人是中现产阶级漆或新贵辞阶层。淹在中国，它章们则胶属于丛高消计费人晒群。二、建泥筑风格（一）痛欧洲风曲格1.希腊冠风格屋顶膊为低贱坡度铲的山园墙，曲在三递角形祖屋檐挪下有啦宽长禾的上丹楣带绞，门举廊由扇若干刑根圆屡形的虑立柱末支撑丘。2.罗马风弄格正立勇面是啊一个致与屋百檐等服高的思古典绿门廊罪，古母典门编廊由稳四根葵基础爆为方叫形的吐柱子恩，窗菌户是杨按中志心周背堆成德分布次。巴黎圣封母院3.哥特辜式风迈格最鲜益明的阔特点积是高苏耸的幸塔尖债，超厌长的挡尺度岸，繁巧缛的着装饰野，整绪体上圈给人牧一种块深入淹云端禁的感臣觉。4.巴洛懒克式乡丰风格词的原满意是奇掌异古怪特点扛是外绣形自立由，狼喜好树富丽枯的装洋饰和晋雕刻恰、强泪烈的剖色彩业，刻猎意追妄求繁赚琐，从常用棍椭圆牲形空隐间，猪建筑盆物上嘴加上张圆拱盗顶、假雕像畅、雕弊刻。（二）袋北美风昂格1.殖民复危兴风格1.南加州傅式风格外立改面使怠用偏勉暖的脂中性衡颜色考的涂匙料，息墙基均部分革使用秀石材淹作装余饰，熟留存叶建筑候外型钉的粗庄加工倍线条炊，显勺得纯理朴、右粗犷危、自华然、斜厚重讨、宁恶静三、恒中式废风格1.海派风着格海派弟建筑芹由毛问石作旁基座爬，面虚砖贴清面，房诚在门饰、另床套抢、阳加台、渴外墙晴角等伪局部呜，加静了一导些西且方建日筑的凤符号仪，形钞成细粒腻、木精致符、小细家碧撞玉的筝建筑架风格2.江南园久林风格江南畜园林鞭的特庙点是目围合忆型建赢筑，牌建筑甚局部筹用坡意顶、夕粉墙帽、黛猫瓦，就力求蚂“最泪好的米私密冠性，凶最大流的私员家花乘园”巧之一镜效果潜。3.京派传旦统庭院仅风格第三疾节怪景旷观类个型与叙风格一、含水主误题景繁观营造以弊水文化匀为主题继的景观平，可以跪就近引录入活水柴，将各房诚种水景妙组织起光来，也仁可制造及人工水以景装置授，如设崇置卵石次、小亭铃、木栈验桥等景勒观。《红楼梦》片段进入石遵洞来。渗只见佳归木葱茏彼，奇花购熌灼，患一带清驳流，从刮花木深袭处曲折动泻于石驾隙之下疾。再进谷数步，乔渐向北雅边，平倘坦宽豁维，两边昨飞楼插算空，雕笛甍绣槛轮，皆隐滋于山坳资树杪之伐间。俯麻而视之疑，则清骄溪泻雪箱，石磴遥穿云，缘瑞白石为极栏，环号抱池岩粒，石桥圆三港，话兽面衔歪吐。桥减上有亭尺。——宝玉柳题曰座“沁甜芳”绕堤歌柳借届三篙糟翠，踩隔岸蜓花分箩一脉苦香出亭过武池，一柱山一水碍，一花宵一木，票莫不着潜意观览誓。忽抬保头看见臭前面一钩带粉垣贴，里面疤数楹修龄舍，有蛛千百杆半翠竹遮匆映。进句入，只是见入门足便是曲茅折游廊外，阶下阶石子漫核成甬路事。上面待小小两霜三间房斯舍，一侍明两暗颤，里面足都是合油着地步刻打就的鞋床几椅勉案。从适里间房柜门又得环一小门赵，出去短则是后收院，有晃大株梨糕花兼着掌芭蕉。筑又有两物间小小盖退步。心后院墙间下忽开攻一隙，唱得泉一淹派，开有沟仅尺震许，灌羽入墙内料，绕阶押缘屋至拒前院，栏盘旋竹你下而出渗。——宝玉舌题曰俱“有妖凤来舱仪”二、体挽育文化仪主题景玻观通过设柳计，将恢体育设且施有机亦融入到横景观中葡，赋予坟小区景毕观独有的的体育滤特色，年让人们订不经意晨中感受冬到一种靠源于体搬育、有肠超出体虽育本身妈的美好桨氛围。三、原醋生态主妈题景观这种郊景观忘出发蓄点是扭遵循援自然芹规律糊，使所人们香有彻底鼓回归咸大自李然的筝感受传，景计观里狭种植悼从原生始森林加中挑精选的氏树种反，这扒些树第木造符型优抢美，灾树叶宽求大，榜具有泼遮阴宅功能惭。自项然园枕林将究社区柏内的交通矮和休闲尽功能融送合到景墓观中。四、笑参与沟式主