房地产投资与理财

房地产与理财

第10章房地产本章学习目标

掌握房地产投资的基本知识；

了解房地产估价及其影响因素；

学习如何制定一个合理的房地产投资计划；

掌握房地产投资策略及其应用。10.1房地产概述

10.1.1房地产的特性和种类房地产是指土地、建筑物及固着在土地或建筑物上的不可分离的部分和附带的各种权益。房地产与个人的其他资产相比有其自身的特性。这些特性包括：位置固定、使用价值耐久、不可分割、土地资源的有限性和整体价值的增值性等。对一般的投资者来说，房地产就意味着各种类型的房屋。我国的房地产市场形成时间不长，具有浓厚的转轨经济色彩。从性质上划分，我国的房地产有以下几种类型：（1）商品房。（2）安居房、解困房和经济适用房。（3）房改房。10.1.2房地产投资的优点和缺点1．房地产投资的优点（1）现金流和税收策划。（2）价值升值。某些类型的房地产，特别是土地，升值非常快。从各国的历史看，总的来说，在20世纪70年代的大部分时间和80年代的部分时间，房地产投资是很少的几项投资收益率可以持续超过通货膨胀率的投资之一。当每年通货膨胀率维持在10%～15%时，大部分房地产投资的收益率保持在15%～20%之间，有的甚至更高。因此对一项房地产的估价，不仅应当包括对来自资产的现金流收入的折现，还应该估计到资产价值的升值。在很多例子中，房地产升值对房地产回报率的影响要大大高于年度净现金流的影响。（3）使用财务杠杆。表10-1房地产投资财务杠杆使用例表不使用财务杠杆

使用财务杠杆所有者投资额1000000100000借款额0900000总投资10000001000000息税前收入130000130000减项：利息090000（利率10%）

税前收项：所得税（税率28%）

3640011200税后收入9360028800投资回报率9.36%28.8%2．房地产投资的缺点（1）缺乏流动性。（2）需要大笔首期投资。（3）房地产周期与杠杆带来的不利影响。（4）高风险。10.1.3房地产的投资方式（1）直接购房投资。直接购房投资，即投资者用现款或向银行抵押贷款的方式直接向户主或房地产开发商购买住房，并适当装修后，或出售或出租以期获取回报。这是一种普遍的投资方式，也是房地产投资者最常用的一种投资方式。如果投资者以贷款的方式购得住房，然后出租，用租金来偿还银行的利息，也就是“以租还贷”。（2）期房投资。期房又称预售房，指开发商在楼盘并未完全竣工时，通过向政府房产管理部门申请并取得商品房预售许可证后预先出售的房屋。投资者在购买时，可以用自有资金支付购房款，也可以首付住房约定销售价格的20%，然后和开发商一道向银行申请按揭贷款，即银行向开发商支付余款，投资者承诺此贷款的还本付息。期房投资则是购买期房的投资者在房屋还没有完工交付使用时便将购房合同更名转让，赚取差价。对于按揭购买，投资者只需支付一部分房款比例就可以获得房产增值的收益，因此杠杆较高，投资利润较大，但同时由于房屋尚未建成，有较大的投资风险。（3）以旧翻新。所谓以旧翻新，就是把旧楼买来或租来，然后投入一笔钱进行装修，以提高其附加值，最后将装修一新的楼宇出售或转租，从中赚取利润。采用这种方式投资商品房时，应尽可能选择地段好、易租售的旧楼，如学校服务半径、大公司周围的楼房。另外，在装修前，一定要结合地段经营状况及房屋建设结构，确定装修之后楼宇的使用性质和未来购买或租住的人群。（4）以租养租。所谓以租养租，就是长期租赁房屋，然后以不断提升租金标准的方式转租，从中赚取差价。以租养租这种操作手法又称做“二房东。有些投资人将租来的房产转租获利相当丰厚。如果投资者刚开始做房地产投资，资金严重不足时，这种投资方式比较合适。（5）以租代购。所谓以租代购是指开发商将空置待售的商品房出租并与租户签订购租合同。若租户在合同约定的期限内购买该房，开发商即以出租时所拟定的房价将该房出售给租户，所付租金可充抵房款，待租住户交足余额后，即可获得该房的完全产权。这种方式发源于广州、上海等经济发达地区，虽然是房地产开发商出售房屋的一种变相方式，但对消费者来说，也不失为一个投资理财的好办法。（6）到拍卖会上淘宝。目前，许多拍卖公司都拍卖各种类型的房产。这类房产一般由法院、资产公司或银行等委托拍卖，基于变现的需要，其价格往往只有市场价格的70%左右，且产权归属明析。10.1.4我国房地产投资的交易成本

1．房屋买进的交易成本（1）购买商品房。在现房买进时，购买方需缴纳的税费有两种：契税和印花税。契税分两个档次缴纳：普通住宅需按房价的1.5%缴纳；高档住宅需按房价的3%缴纳。印花税数额不大，有两种：一种是契约印花税，按合同交易金额的0.05%缴纳；一种是产权印花税，为5元/户。如果需要按揭或者抵押贷款，还要交律师费、房屋保险费、评估费和公证费。律师费是0.25%～0.3%，公证费是200元/份；保险及评估费的比例不一，一般都是依据行业惯例及供求情况来确定数额，大约占贷款额的1.5%。另外，在正式入住时还应当按购房款2%的比例向售房单位交纳维修基金，此基金为售房单位代为收取的。维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。综上，各种费用约占购房总额的5%。（2）购买二手房。二手房的买入除不需要交纳维修基金外，与商品房的税费基本相同，只不过在需要抵押时的程序和费用有所不同。如果买方需要使用银行按揭购买，卖方的房屋恰好也是按揭的房屋，那么此时便可以进行转按揭操作，卖方将房屋和所欠贷款一并转让给购买者，此时使用贷款的费用便是转按揭操作成本，大约为贷款金额的1%。如果卖方的房屋不是按揭房屋，那么往往需要委托房屋中介公司向银行申请贷款。因为有公司担保，此时需支付一定的委托贷款费和担保费，一般也为1%。如果委托中介购买二手房，还需交付房屋中介公司费用，大约为房款的1%。（3）购买二手期房。如果投资者购买二手期房，则只需交纳购买金额1.5%的契税，0.05%的印花税及每平方米3元的交易手续费。如果是高档房，契税为3%。同样，交易时也可以采取转按揭方式。如果委托中介购买，费用也为1%左右。2．房屋卖出的交易成本

（1）现房卖出。需缴纳的税有印花税、营业税和个人所得税。印花税按合同交易金额的0.05%缴纳；营业税的规定为个人购买并居住超过一年的免交此税，但不满一年的应按销售价减去购入原价后的差额征收5%的营业税，并按营业税计征7%的城建税和3%的教育费附加；个人所得税按销售价减去购入原价后的差额征收20%的所得税。如果出售的是个人购买的公产房，则由相应的办法核定成本价；如果在住房出售1年之内再购房，按照购房金额大小相应退还纳税保证金；如果购房金额超过原住房出售金额则全额退还；如果低于原住房出售金额则按比例退还。因此实际上必定发生的税收只有0.05%的印花税，投资者只要购买住房超过1年，并在卖出后的1年内重新投资新的房产，便可以规避其他税费。同样交易手续费为每建筑平方米2.5元。如果委托中介卖出，费用在1.5%左右。（2）期房卖出。如果卖出期房，卖方还需交纳购买金额1.5%的契税，0.05%的印花税和每平方米3元的交易手续费。如果是高档房，契税为3%。如果委托中介卖出，费用为1.5%左右。3．非住宅买卖对于非住宅买卖，买方应缴纳交易金额0.05%印花税和3%的契税；卖方应缴纳交易总额0.05%的印花税、5%的营业税和个人所得税及土地增值税。个人所得税应纳税额的计算公式为：纳税额（售房价购入价交易的税费）20%。如果土地没有增值或者增值在20%以下的将免缴增值税。如果超过限额，将按土地增值税适用四级超率累进税率，税率分别为增值额的30%（增值未超过50%），40%（增值未超过100%），50%（增值未超过200%）和60%（增值超过200%）。10.2房地产投资分析

10.2.1选择房地产投资的城市（1）就业。在人口流动越来越快的今天，某城市原来人口的增加和缩小对城市规模的影响基本上不起什么作用，而就业机会是影响城市规模的一个重要因素。如果一个城市的就业机会很多，人口就会流入，相应的配套设施和服务就能发展起来，从而促使其不断扩张。分析一个城市的就业机会，应分析该城市主导产业的增长情况。所谓主导产业通常用其创造的国民生产总值占整个城市的国民生产总值的比例来衡量，一般如果该产业的比例高于全国的平均水平，那么就可以看做其为主导产业。（2）城览市的员基础饰设施池。城市艺的交爹通、舱电力蹦、市沾政服扭务等乏基础亏设置档对经糟济的窄发展版来说陶是至魔关重敲要的衣。因微此，砌良好锡的基择础设涨施有吐利于寄吸引摸更多仆的企药业来静此投遭资建碌厂，条从而龙创造絮更多荣的就键业机柜会。礼我国翻沿海岸地区进的发喂展就偏是一轧个明被显的前例子拣。例疫如，辜在缺昆乏资惠源的钳日本缺，各他种产失业和载大部觉分人歉口都尺集中叫在交订通便到利的轨港口鞭城市酒或交挣通枢嚷纽，久房地算产在能这些繁地区万兴旺待发达溪。美柳国也往是如限此，如大城款市都披集中涂在交饮通便朽利、秀矿藏旁丰富粗的五也大湖线地区训。（3）气候壤。气候揉条件持影响伤着人羽们居画住、尤工作咐和生沃活的停质量鹊，也欢直接佳影响俭着城凝市的张发展冲潜力伸。10乐.2恋.2对房果地产喷进行超估价正确估抛计房地钓产的价弓值，对踏于房地解产投资茄有着非脸常重要脸的意义闷。投资呀者都希痒望自己热的投资蕉能得到腥良好的病收益，胜但是面袖对千变疮万化的蚕市场价足格，选妄择什么颂样的购您置时机济就显得亿格外重觉要了。奏如果投隔资者能幻玉事先对载某项房喝地产的瓦价值进未行合理杀判断，碍那么他菊就可以蓝争取在绝该项房勇地产的特市场价辈格低于连其价值优时购买脆，从而炒保证未李来取得肉增值收社益。现金流盾贴现估贝价模型症为：式中V——现有的绵现金流口；CF犬i——各期非的现誉金收讽入；r——贴现率敬。一旦估坐计出现臣金流，程确定贴料现率，汗就可以疼进行房穿地产估窜价了。很多匆房地吸产投馋资的维现金隆流形对式为脊租赁秤收入葬或租贺金收震入，英因而萄能够僻运用坊现金围流贴够现模砍型进吵行估匀价。（1）现景金流菊入。来自释于房器地产闷投资谨的现卸金一僻般表虫现为塌租金遵或租亏赁收棚入。捷在估宴计未物来年撕限的挣租金尘时，菊必须壶考虑价的因现素有桃：过壮去的投租金甩的变申化趋欢势、针房地青产供幕需状山况和竹宏观岭经济亩环境部、闲捉置率呈（即阵在一美定时慎期内翼未能嗓出租凶的时潮间的穿百分替比）童，以回及需队要过戴多长辣时间恳才能传租出纷去，完需要被的时朗间越翻久，歼房地禽产预薯期产殿生的巨现金嚼流也用就越谎少。（2）现金哄流出。房地产伤投资的活费用包发括固定吊费用和绑变动费姑用两种湾。固定弓费用指检与居住多无关的烘费用项丈目，如棕财产税顾、保险拉、修理呜、维修兵等；变闪动费用盲指与居柳住有直兄接关系址的费用睁项目，伸如煤气贿、水、道电、有匹线费、相电话费哀等。（3）预俯期增瓣长率差。在估腿计现喷金流捡时，馅一个屿关键酬的因秤素是毒租金归和费应用的佩预期闻增长蔽率，狗决定饲预期帜增长茎率的史要素雾是预团期通慰货膨孩胀率洋。在独一个贞稳定魄的房盏地产逐市场赵中，委现金秆流的岩预期刺增长陶率应倍该接突近于钻预期拳通货道膨胀批率。罚而在岗一个乌低闲虑置率秆的市翠场中舞，租窝金的仙增长口率就厚有可立能高跳于预壶期通维货膨己胀率抛，至稀少持笨续到膜市场方短缺意的情食况消木失以乳后。碗反过修来也浊是一阁样，新在一羡个高智闲置忙率的仁市场板中，棋租金狠的预妇期增脖长率脆就有猜可能愧低于僻预期崇通货洁膨胀沫率。（4）期奏末价愧值。在所有盈的现金彻流模型群中，一蹲个关键持的数据修是被估贼价资产贝的期末愁价值。凡有两种体方法用雹来估计嚷资产的搜期末价盯值。假定股资产朴的当窄前价秆值按雨照预蛛期通唐货膨瓜胀率气增长社以达鸟到期块末价盼值。腾因此捷，如历果预请期通框货膨跟胀率苹是3%，则护一项旬当前必价格对为100万元的盈房产，躁在10年后的彼价值将莲是134读.4万元。另外我钢们还可换以假定孤最终年悲份（投玻资期的盟最后一诊年）的触现金流航将会按我照一个雾稳定的撇比率增拜长下去残。如果搂这一假歼定成立白，那么扭房产的双期末价已值将是资产的柳期末价头值预期式中r——折现率霸；——第t年的现找金流；g——永远增豆长率（竭即预期校在未来栽保持不屿变的增插长率）劲。10.无2.3如何确香定具体角的投资羞目标投资庸目标掌的选贼择通卫常很名适合袖中长播期的钟投资网者，况因为梁城市森房地驱产价储格通图常是砌一种钢均衡尖的状琴态。叠在这察种均泥衡状庆态下海，随童着城廊市规乱模的普扩大裹，城宁市的矛房地微产的滔总容福量也贺不断州增加纪。这纪种增喊加一霞是通没过向冒城市悄外围鼻的扩殃张来传实现认，另技一方后面，省随着愿城市递中心接地价买的提哥高促氏进城础市中飞心的糊建筑框向更烘高的辩空中慎进行待扩张译来实裙现。冷现实久中，默这种另均衡荣状态狱基本心上不纺可能郊存在稠，因冬此对葱短期超投资猎者来瞒说，贴选定主某一邀区域倒后，已要进摧行供间求分微析：旁在供溪给方现面主络要考意虑房恳屋的欲损毁挨和新螺建成欢的数催量；企在需搏求方拥面应耀考虑笋该区党域人海口、术收入唉增长遮的情膨况。蹈通过兄对供糟求的顿分析耗来判燥断房纳产的漫价格鸡，以染此发事现那堂些估挠价过渐低的惭房地丙产并纺进行骆投资10低.2黎.4房地产复投资时辩机的把扛握1．宏重观经哭济波往动与壤房地佛产2．在肥萧条跃时买有入，捆在火次爆时虑卖出10忍.3房地椒产投仆资策瓦略10.举3.1期房晕投资厌策略预售房沃屋与期僻房销售兽的一个柿重要的识不同之垮处是，达无论银伏行按揭役还是用悉自有资蚂金购买蜜，都必幻玉须向开装发商付瓦全款，膊并且房紫屋也必耕须在封郊顶后才导能申请坑预售许旅可。而滋投资期看房所付榜款项只胞是一种量定金的棵性质，脆也不需融银行介叉入便有踪蝶杠杆投您资的效副果。1．期房纺投资的谱优点。（1）价图格便衬宜。（2）设钥计新智潮。（3）选翠择余洒地更边大。（4）升值仍潜力高箱。2．期垫房投泼资的滋缺点（1）资金瓜成本较压高。（2）出毫现不宾能按辫时交颂房或翁者质狮量、这面积筝、配滥套设怠施不欺合格趁等情告况。（3）房坟地产恳市场桃下跌牺的风茶险。分如果即房地亚产市批场下个跌，钱那么革投资凝者就开花了次冤枉洪钱。（4）周围惹可能存踏在的贬阅值因素丙导致住住房建成不后贬值蚀。3．期房煤投资的棵策略（1）关他注市甚场的什走势壶。在购绩买期趟房时医，一歌定要奶对所调在地缎的房锋地产按价格绕的大喝趋势梅进行袍理性踩的判咸断，呀以避捧免所枕购期事房入均住后挖出现很贬值籍。（2）避开拦信誉差愤的开发串商。（3）多净走多境问。根据带我国肝房地泥产销丑售有爸关办智法，葬凡是锻预售粗房屋周必须杜从国点家房忽屋管隔理部旱门取漏得商粒品销滥售许洲可证台。因迹此，厦查验假房地猪产是谢否具漠有其坐资格欢非常筝重要北。另遵外，境还有叼其他勤的一象些法刷律文系件，瓦如建悬设用设地规析划许税可证红、建外设工质程规剂划许迟可证洲、建退设工使程开品工证吊、土根地使扇用权艘证等楚都要唤查验垫清楚导，以葬保障图投资桂者产吸权的依顺利铺过渡只。10煎.3鞭.2二手抽房投梁资策跃略1．二手拴房投资阁风险（1）房屋锈的权属诱。目前口房屋的付产权、指使用状帜况十分苦复杂。预其中存控在不少懂产权与掌使用权冈分离的叔住房、醉已抵押陶的住房短、因历标史问题桐解决不缘瑞了权属弯的住房剪等，因午此投资笑者为此竿有可能出造成此堡后的纠冤纷。（2）中劈燕介公只司不哄规范正。目浊前，天二手父房交汽易的益中介闻机构皇采取绝了收晃佣金屡、吃恳差价践的做叮法，悬损害雹了买饱卖双奔方的念利益舒。（3）按后揭贷录款较类难。堵很多呜人在删购买闸二手柄房时虑犹豫蹦不决鼠的原棕因，善就是闹因为义二手若房按唐揭贷径款的晋手续吸非常挡复杂梨，如酿果机绑构或矩者卖管方没句有诚秧意配摇合的晒话，末就会杂使买第方陷锄入进诸退两资难的断境地驾。2．投资面策略（1）注意娃交易主踩体进行侦二手房屈交易的泡资格是袄否符合户。例如舒，考察炸卖方是贤否有房凑产证，芬产权是疼否明晰彩；若是顷期房需个要开发迅商做担宽保等。拜另外，披可到房乏地产交鲜易中心患查询房康屋是否换抵押及轮其产权印情况，援向周边讽邻里询夹问相关欠的房屋擦情况。（2）在评绝估房产系时注意抱房屋土居地价值华是否贬览值。（3）注意泛房屋的骑质量。（4）通西过中最介进唱行交净易。10奔.3立.3拍卖衫会上微淘房借策略想在伍拍卖阅会上堵淘房霞的投花资者姑应注庸意下夸面几服个方卷面：（1）及时田获得信愁息。（3）根禁据房纳地产叨投资祸的估哲价方略法对衬其进屑行合穷理的扛估价蚁，确翁定自碑己的乡丰心理优价格峡。如垒果在缝竞拍主中发尼现价唇格已恢经超拾出了育自己全的承汇受价蚂格，影应果父断放方弃，捡因为况高于友心理纵价格5%以上的违房产已狗不具备耐投资价龟值了。（4）鉴于株付款条爽件的苛仿刻，想辽做房地赢产拍卖捡的投资侵者，要油有充足挺的资金树实力。（5）另治外根寸据相筝关法极律，女房屋甩所有历人拍江卖共稀有房顾产时雕，应方有其夏他共惩有人愚的书供面同维意，鲁否则暂不具轮备法自律效椅力。丢因此呆投资悟者在妨遇到宵此类即房产撕时需怪要注面意，捕以免优白白磁浪费众时间葬和精切力。10.程4房地侧产投特资的霜风险纵管理10.播4.1房地锤产投狠资风旺险的谊特性房地岸产投暮资的危风险薪是指抢投资钩的实蹲际收轿益与余期望待收益华的偏轨差。遭表现呜为以两下几萝个方康面。1．普遍袄的投资装风险（1）风勿险和螺收益某的对节称性展。投乎资房庭地产侍既可索能带著来收来益，沾也可拍能造夸成损滤失。值收益芒和风寨险是清并存帜的，驼收益桥和风屯险是匙成正赴比的吨，承猛担多馅大的材风险杜，就腐可能敲获得青多大腿的收爱益。（2）多变顷性。房悦地产投厨资风险您的性质淡和程度农受国家驻政策、心法规及捡经济发波展水平宗等因素滩的影响奔而呈现立动态变睬化的特牵征。投剃资环境丸中任何治一个因赚素的变厌化都会隆引起房钱地产投旨资风险划的变化洞。（3）可助预测探性。扯通过排对各拾种统神计资蜡料、象投资套条件铃和市舅场状傻况的们分析评，投戚资者孝可以在对房德地产晕投资麻风险商发生恐的概欠率及精其可铁能造槽成的毙损失睬做出毅判断它，从报而预赚测或萌度量茂可能蚊发生增的风庙险。（4）可控荣制性。换房地产洲投资风浙险的可灵控制性饰体现在耍投资者伤可以采辛取合理搁的投资柿方案来墓规避风洲险。通宇过对多沟种投资虾方案进败行风险锄评估，异选择出诉最佳方葱案，或都利用组配合投资贺来降低贫风险。2．房地察产特有胸的风险（1）流姑动性语风险框。房贵地产蚁是无移法移颤动的获固定皱物，堪其买克卖存毅在区奴域的丑特性速。如套果急咱需变狗卖房挪产，宿但不爪容易价找到干买家蹄，这铸时无落卖方悄可能类就不善得不旨降低陆售价愉来吸提引买披家。非所以脾，投材资房梁地产队的变哲现能黎力较帐差。（2）市带场风显险。化房地屠产风窃险受欠经济指周期碎性的炉变动竭、社阴会政候治环刻境、猫供求竭关系煌的影让响。竟如果博政治兆稳定益、经屿济繁岁荣，荐房地垃产的糖价格进可能男看涨丹，反达之则传会下斜跌。局如果包对房不地产他走势傅把握叛不好味的话中，将呜会受说到损熔失。巡寿因此君，不屿要在摧房地傅产价卫格泡辞沫过冰大的装时候泉进行驰非理挠性投增资。（3）利率毯风险。胀市场利寸率变动松会影响脏房地产遮的成本绸，在房炒地产预皂期收益牢一定的怀情况下慌，市场惯利率越今高，房刚地产投井资价值吐越低。坝利率变步化对获慕取租金糊收益的挂房地产苏投资者吸及利用日银行贷浑款进行姨房地产狡投资者晋的影响磁尤其明插显。（4）购买倡力风险稼。虽然刃房地产迟投资具短有抵御森通货膨狭胀的能壶力，但糖如果房抓屋价格虹和租金保的上涨晴幅度低映于通货衫膨胀率乏，则房闻地产的捆实际收楚益仍会阴减少。脏而且在眠通货膨浆胀时，揭如果大误幅提高拼房地产导的售价键，又会旋影响对烛房地产右的购房甲能力和寒消费需哨求，形贝成供大织于求的场现状。（5）交馆易风同险。御房地学产交溪易市双场的悉信息患不对锐称，四使投豪资者洗购买样房地郊产时丑可能快产生温交易慰风险暑，现蔬实中张所产鼻生的凶许多竭买卖蜘纠纷精，都斤是由爽于信壶息不煮对称岂所造拌成的柿。（6）意外虫风险。削房地产环还可能迫遭受自鄙然灾害蓝和人们拿意外的兽过失行辣为所带蚂来的风草险，如絮地震、惊海啸、粒台风等展自然灾该害，意苹外的火捡灾和水生灾等人名为事故丸，都可绵能使房冲地产受萌到损毁师，从而巡寿造成损惨失。10赌.4呢.2房地播产投丑资风肃险的末决策1．风险证决策的锐影响因西素（1）风慢险成算本。返由于巷风险递的客岩观性耽，任汁何人样想完虽全回拣避风界险是芽不现封实的回。要技降低么风险器必须朴付出贩相应钱的代誉价。扫由风畅险导昆致的蔑费用筒即风箱险成啄本，套包括苗风险立本身恒所造祝成的果损失舰，对蜡风险乔的前页期预弱防费示用及缝后续忧的风蹲险防立范费茎用。筒例如妨，给搜房地锦产投添资进告行财洲产保科险。（2）风险愧收益。陆风险收到益是因织承担风沫险进行定投资而浩获得的里额外的廊回报。旧房地产丙投资的御预期收棵益比无缩慧风险收盘益更高遥，这部桥分的收叨益是补引偿风险锐成本的伯收益，芝又称为竖风险溢查价。（3）信息违。随着绍投资者吧获得的掩信息量则的增加温，投资依者面对悟的不确陕定性因惕素就会剩减少，互提高了属投资者够决策行逼为的正遮确程度文，降低膀了决策坝风险。透相反，梅如果投草资者掌施握的相碌关信息绝不准确予，那么敬就有可齐能对自欣身条件炕和外部客环境判棋断失误对，从而伍增加决承策风险缺。即使回获取信狠息也要辆付出成恨本，但仓与投资罩决策风敬险所造材成的损惰失相比吹，还是酸值得投谦入的。10.剖4.2房地产书投资风惊险的决牛策2．决裁策方晋法根据投执资者对扭待风险浓的态度械和所掌艳握信息搬的情况季，可采姐用不同激的决策沫方法，善主要有包如下几袍种：（1）最大举可能法晋。（2）期愧望值译法。（3）概率引不确定稳情况下录的风险碑决策。10.很4.3房地产方投资风涂险防范扔与策略1．房凭地产架风险志防范聚的措育施（1）做好妻充分的透调查准罗备工作桃。首先吐应了解军投资者点的风险狮承受能跨力及投胃资目的猾，包括役风险偏捧好的类蚀型、个驶人财力咸、自身挤知识结规构、投防资动机星等。其匠次要调黎查市场无环境，浆以及投讽资房地遗产的基望本情况岭。对房届地产信冲息的掌水握应尽胖量详尽寒。（2）优他化分术析。晚在掌舟握大逢量信箱息的贺基础独上，椒投资伤者应牧依靠摊经验扒或技梨术方迁法进厘行风喘险分犁析，昆优化锋投资佩策略赵，最色后确台定适涉合投汤资者山的最笋优方贝案。10戚.4闷.3房地缎产投筹资风抓险防喘范与改策略2．房地怖产投资足的合理浓组合对于谣资金寇实力社雄厚册的个秘人投灰资者集，可兄以考吸虑房详地产验的组供合投计资，截即在榜对房裕地产精市场糊分析侦的基赖础上茎，选衬择不播同类闹型的黑房地语产和业不同荐的投造资时牵机进乔行组意合投弦资。绑例如斗，投坐资者难可以毫考虑浙投资态期限继长短轿的结农合，炉高中怪低档梳房地队产的役有机姐搭配未、投柏资区食域不裹同、框组合而不同截用途创的房华地产米等。房地产莲的组合两投资并冒不是固剑定不变命的，任展何影响短房地产销市场价脖格的事樱件发生药或即将炭发生时惊，投资垮者都应好顺应形遵势，及花时做出伞判断分耽析，调棍整房地寻产组合叛的结构诵。本章何小结1．房地宾产是指炮土地、融建筑物扩以及固朗着在土险地或建孤筑物上柏的不可怖分离的稠部分和胖附带的神各种权部益。它贷具有位滋置固定衫、使用础价值耐韵久、不挎可分割件、土地溉资源的酿有限性仿和整体有价值的袍增值性般等特点症。我国握目前的司房地产牲主要有魄商品房宗、安居疫房、解视困房、去经济适级用房和滨房改房亡几种。2．房地素产投资趟具有现弊金流和湿税收策泡划、价投值升值留、可以咬使用财碍务杠杆辅等优点兴，但其途流动性催差、首洁付款多谋、易受叮房地产奴周期与姐财务杠辱杆带来缓的不利凤影响和妥风险高延等缺点原。3．房地责产投资罪方式主广要有：睬直接购混房投资歇、期房烫投资、亿以旧翻巡寿新、以标租养租视、以租贫代购和夜到拍卖饿会上淘锦宝等。绿房地产