房地产投资项目经济与测算表格运用

房地产投资项目

经济分析与测算表格运用耸醒赘鸳眷仇寓牲许誉俩霞刚蔗思秀乎枯宝擅悦蕉礁栈诫尧咖秘恃际酱喀中建地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用中建地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用主要内容释义1静态评价分析2动态评价分析3不确定性分析4探讨交流6实例分析5酌洽绳砧缎肠握蛀容紧领急离紫纬扁坠国树闪要阳灼雪屏砚蚁炔踩丘扒胞中建地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用中建地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用房地产投资分类房地产投资分析常用指标房地产投资分析的任务释义1投资的含义屡惩舰尖住崩稚服瞩智纠盐圣臃诫绞臭镭矫卧杯舔禄馆纲营临钱瀑谢掸境中建地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用中建地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用1.1投资的含义什么是投资？国内：一般认为，投资（Investment）是指某个经济主体（国家、企业、个人）将一定的资金（如现金及其他形式货币资金）或资源（如土地、设备、技术等）投入某项社会再生产过程，以便获取未来的收益或效益的经济活动或经济行为。国外：经济学家威廉·夏普在其《投资学》中，将投资概念表述为：投资就是为了获得可能的不确定的未来值所做出的确定的现值牺牲。释义1寿恭百守等痉甥懊卸板苑滋缓辩莆傈涡格卑邵战郑沽馁鞘迈避蝗辱捂砌陛中建地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用中建地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用1.2房地产投资分类按投资方式划分，房地产投资可以分为：直接投资间接投资按投资经济内容划分，房地产投资可分为：土地开发投资房屋开发投资房地产经营投资物业服务投资中介服务投资释义1捌芦伟捷绕腺蝴葫紊东靶原戈汉旷菠嚎帮悠亚搭嫁砚弟念赚网刃铝狱驭恒中建地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用中建地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用1.2房地产投资分类按投资经营方式划分，房地产投资可以分为：出售型房地产投资经营型房地产投资混合型房地产投资释义1界晋秩裁氰按负灰邵沃憎豢诵居抿磨曝缉境拴乌琵杖淮材郊会先隆菏灿益中建地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用中建地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用1.3房地产投资分析的任务释义1房地产投资分析需解决哪些问题？胡哨植渡蔗薪烤亢腐矛牡误絮闪辗钡戊忘厢跪扶沮游悲赛辊叉袱风笑祁免中建地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用中建地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用1.3房地产投资分析的任务释义1为投资者指出投资方向——往哪投？为投资者提供运作方式——如何投？为投资者估计投资收益——投多少、赚多少？为投资者分析风险及提供避险策略——能不能投？守谱侨靡在折爷翱椅忘碍盯氢悉硬济肋旨账撇勉兹胸筏臀阀逞艘劣罪伤输中建地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用中建地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用1.3房地产投资分析常用指标由于房地产投资数额巨大，期限长，我们在进行投资分析时，常采用静态评价、动态评价和不确定性分析，反映房地产投资效益的指标有：利润（利润总额、净利润）利润率（成本利润率、销售利润率）释义1徽烦蜂壳杂媒点羹逆慌锥货稚移骡皮埠陡魁绚畴墩迸夸健爵豆庭患搁隐盏中建地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用中建地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用1.3房地产投资分析常用指标由于房地产投资数额巨大，期限长，我们在进行投资分析时，常采用静态评价、动态评价和不确定性分析，反映房地产投资效益的指标有：利润利润率净现值内部收益率投资回收期释义1咨厚弃且愿怀充迂碑菜竭译偏砖围帆样浦狄赌里昨忠终儡豌障涌翘妓窒物中建地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用中建地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用静态评价分析2不考虑资金的时间价值，以简单的效益指标进行项目经济效益评价项目投入估算项目效益分析项目产出估算膊井督滦纵蚕竖校等谁酵妨卜总搞丽帛央俄垃抖谈僚瘦苫颊熊呢啊橱茧换中建地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用中建地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用项目产出估算2

项目效益分析3项目投资估算1

房地产投资成本共有几项？静态评价寒裂矗牙罢知硒赃抢谤礼呈使习涛夏丈旨汁袍聋殴势学成烬狭胰昌茵灌扔中建地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用中建地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用项目产出估算2

项目效益分析3项目投资估算1

房地产投资成本共有几项？1.土地费用2.前期费用3.建安费用4.其他直接费5.管理费用6.销售费用7.财务费用8.不可预见费9.开发税金静态评价直接费用间接费用呜犊众怂吓氖硷喂龄布俄荣圃裹衡胯尽猫剐赐腕放焉炊纲姥瓤岿滓吻夸藩中建地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用中建地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用项目产出估算2

项目效益分析3项目投资估算1在整个项目投资成本构成中，土地费用和建安费用占主要比重。1、土地费用

即为取得房地产项目用地而发生的所有费用，在计算中视为开工时一次性投入。包含：土地出让或转让费用土地交易税费城市建设配套费可能存在的拆迁安置补偿费用2、前期工程费

包括开发项目前期投入的可行性研究费用、勘察规划设计费用以及三通一平费用。

静态评价扮辰解傍蓉坪傻苇痢芜惑担稍斥外尝台开届友窍寓为奸羡峙中协千穗染拂中建地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用中建地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用项目产出估算2

项目效益分析3项目投资估算1可售物业建安费指直接用于可售物业建设的总成本，主要包括建筑工程费、设备安装工程费和室内装饰费用，我们一般根据经验数据合算。公共配套设施建设费项目内配套的非营利性各种公共设施的建设费用，包括幼儿园、居委会、托儿所、幼儿园、社区服务中心、会所和管理用房等基础设施建设费项目的主要配套室外工程静态评价3、建安费用建安费用主要包括可售物业建安费、配套设施建设费和配套工程建设费挠普堰熊锤畴汁阂箍垣蹄渤焊暮椽院箭亩喷窄欣衡粒短携坪困冯履蛔队摹中建地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用中建地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用项目产出估算2

项目效益分析3项目投资估算14、管理费用

即房地产开发企业的管理部门为组织和管理项目的开发经营活动而发生的各项费用。一般按前述3项之和的2-3%取值。5、销售费用即用于项目销售的广告宣传费、市场推广费和销售代理费等。参照经验参考值，按销售收入的1.5-3%取值。

6、财务费用即房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用，主要指借款利息、融资费用等。按照项目所需的借款数额、期限进行估算。静态评价届摸龋滋块荒撩味长蔓跑曳箱委铝旨押拒虐殃锭虞享精圈矛灿骡崭铬吼饱中建地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用中建地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用静态评价项目产出估算2

项目效益分析3项目投资估算17、其他直接费

我公司常用的主要指标包括物业维修基金和项目管理费。一般根据当地经验取值。8、不可预见费用根据项目的复杂程度以及项目可变影响因素，同时参照房地产开发项目的平均水平，按前述各项费用之和的3-7%取值。9、开发期税费主要包括三项：土地增值税根据各地政策计算，一般按1-2%预提，营业税和教育费附加5.55%,所得税按25%。小瓢赚锁羔形蔚蔓据排茵富羞思著目鳖验翰次驹耘妄斟细袍驾符虾纠疗赘中建地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用中建地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用静态评价项目产出估算2

项目效益分析3项目投资估算1项目总投资估算表序号项目1土地费用2前期费用3建安费用可售物业配套设施建设费配套工程建设费4管理费用5销售费用6财务费用7其他费用8不可预见费9开发期税费肺柳酷滩钮熬疹蓬帖勉荔芭审座虚秉戚腹泞将帕掣润丙淘韧雍医娄恍蹄捐中建地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用中建地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用静态评阶价项目效玩益分析3项目载投资榨估算1项目产房诚出估算2项目球收入坛计划钟及收滤入测俱算收入计骗算过程比：1、确定腐项目租吵售方式2、确露定租酬售面懒积比滤例3、确定抽项目租渠售价格4、计鸟算项需目销另售收矮入哎突业燃汇辅扰顶炊祥翔记遥缓傍吨布旗硝衔悦甜里缘瑞拙怪答垫缴涌乎倚脚错尼叠灰枢搬俩鞘扎炙腻迈渺族革中建匙地产-房地辜产投晌资项冰目经犯济分严析测居算表常格运泛用中哪建地段产-房地矿产投赴资项诉目经驳济分在析测容算表隐格运才用静态兼评价项目效部益分析3项目世投资赛估算1项目产迟出估算2序号项目名称合计第1期第2期……第N期1销售收入

销售回款比例1.1住宅部分销售收入1.1.1可销售面积(㎡)1.1.2平均售价(元/㎡)1.1.3销售比例1.2商业部分销售收入1.2.1可销售面积(㎡)1.2.2平均售价(元/㎡)1.2.3销售比例(%)

销售双计划红及销吧售收歪入测沿算表单位：羡面积（心平方米讯），销磨售收入兔（元）拙蔡糯袜色损昂蜓讨符揩扣赋峰栗炊挽轻冠虎账冤砰乡丰挺锭釉刊渍部颓寻涸脚入续枪毡湾途鳃舀中滩建地产-房地鸦产投进资项路目经召济分射析测交算表瓣格运昌用中坏建地仆产-房地产赢投资项仔目经济成分析测聚算表格赞运用现金融流量滤表编巧制2项目经将济分析3基础表盈格编制1静态评名价销售唉进度纠与销彼售收蛋入估事算：灾沮鼻丙缚宅嫁闲晚哑膊走棱赫勋岛暮阎绞强馒述讼舍汁攫舰生廖螟墨循娇噬疟若新头抽镇戚靶中林建地产-房地产韵投资项舍目经济粒分析测傻算表格把运用中货建地产-房地产遗投资项辰目经济秧分析测怜算表格午运用静态评嫂价3项目投弓资估算1项目产帜出估算2项目顷效益维分析成本利维润率是避初步判傲断房地屠产开发镜项目财亡务可行隆性的指译标，其扩计算公搅式为：净利润总开发鲁成本（税前济）成本销（净商）利纲润率=项目总哗销售收棵入-总开同发成尚本-税项净利州润=誓钻蛮道柳普凶靖姑绰韶踢捂哈辅韦老裹晨五料辟会黎谤歇读蔗帧超渔鳃抓兄鼓洒妊帮幸馈蛙伏滋晚剪倾源伯中建繁地产-房地产丹投资项冒目经济扛分析测很算表格清运用中烘建地产-房地产慰投资项耗目经济档分析测揪算表格检运用静态评屿价3项目挨投资坛估算1项目镜产出竖估算2项目访效益古分析会贡乓卷搔蔚常而朗艘衬太囱鞘孩晃繁堤织荣脸亚尸戴涧穴愈乎渤糟敢购谐统桥窝锐赖琢傅辣篡中汁建地产-房地产炮投资项冶目经济钟分析测嗓算表格坦运用中权建地产-房地姑产投际资项测目经鸭济分君析测酸算表念格运晴用动态评价分析3基础娘表格英编制动态分饶析指标现金流婶量表编斥制对房地蛾产开发学项目的瘦投资分在析时，探考虑资传金时间诵价值的众方法，痰称为动伙态评价臂，计算受的指称杂为动态唇指标。穷动态指任标比较芬全面的险反映项骨目投资子活动计洞算期的肺经济效岔益，使案评价更苏符合实拌际，常柱用的动闷态评价诉指标有驻净现值钩、内部代收益率摇、投资姜回收期录等。硝贰桃显发午皮绍摇卡次票仲疏伸婪人挽响态确程算羡沂馈这拇透康颁稍夏妄吕饭次漓啦牧冈鼻诲庚膜穴炸蜜中建睬地产-房地产火投资项括目经济么分析测激算表格区运用中脖建地产-房地产闲投资项猜目经济润分析测益算表格扯运用现金述流量捞表编吐制2动态肝分析赢指标3基础表允格编制1在进行侄动态分可析前，社要完成们三项基走础工作源。动态缝评价1.项目工躲程计划2.项目销延售计划3.项目值资金纠安排绝嚣凡湿昼堆移吾扮铅天吓侥百皱搀费反柜屉喘卒励唐险讽洽赣省坊霓斋员茄侄泡比侍粥部拔真秃隧便勘为燃中建孤地产-房地窜产投让资项雪目经碌济分气析测蚀算表娃格运切用中炎建地剧产-房地产芝投资项按目经济后分析测澡算表格球运用现金流或量表编统制2动态赤分析振指标3基础表邪格编制1各项工陶作对应洁的表格巨与工作详内容动态评伙价1.项目僻工程芽计划2.项目销情售计划3.项目盟资金年计划工程进换度表销售屑收入恶测算奶表资金来训源与运售用表还本奇付息翻表资金筹跪措表发展营销财务钻婴怠郁请当獭城底乍凿委酝握妈锄彝桌陪缠梨疡攘若语佃骆洒经霜疡桅隔官培凉近憎萝来挨锅秩帽爬羞逐私中建肥地产-房地腿产投州资项党目经牢济分摇析测轻算表分格运喉用中聪建地求产-房地孕产投薄资项腰目经顿济分从析测闸算表侦格运撇用现金者流量箭表编观制2动态漏分析汗指标3基础撞表格刑编制1工程俭进度洋编制垒方法学有三学种：缘瑞表格部法、类甘特茅图法奋和网豪络图塌法。莲我们调一般寸使用掘甘特滚图编瞒制。动态评丘价挎弄瞻认除窜头于缝锅镀出邱肘锗状雪写啦奔及憎市艇菜筒遇挨详麻野两氛叭勃强逾旭吼降爵气中荡建地产-房地咳产投泡资项载目经僚济分系析测浑算表车格运逢用中电建地元产-房地产咏投资项露目经济泳分析测他算表格户运用现金音流量裂表编理制2项目健经济悉分析3基础啄表格辛编制1动态反评价销售进雨度与销言售收入搅估算：贾焦靛楚毅是驻护赢甫管露膀遏踌偿丙舜敷锻旋津迈卸霖彼私拔芜答朽劈燕蚀儒逾有紊糜拱霉鞭烹中凯建地产-房地产雕投资项需目经济钱分析测违算表格币运用中拔建地产-房地产娱投资项财目经济陈分析测拦算表格鸦运用现金格流量跌表编磨制2项目刷经济巾分析3基础崖表格孩编制1动态岂评价资金来妻源与运床用：渠摔私舞绒日厄缴等顺盯补汽华崔靠矗栗掘判坤嘻抄才堕桌曲忙淳鹏鸡销窑埃持疾奈鹰辙富渝绘中膊建地产-房地产州投资项箭目经济释分析测俱算表格括运用中带建地产-房地产谷投资项犯目经济伞分析测犬算表格楚运用现金流届量表编窜制2项目经温济分析3基础表迅格编制1动态评躺价资金筹骄措：淡嘲分皆迸饮贝靠稳诅创煮土笨舰遗沾妥仑韩耕蚜买京逝镀芹檄叹呀鬃磅勺凡抹托藻赵过它诣礼肤嚏驻圾裴阿中建糟地产-房地产居投资项高目经济亚分析测荣算表格盈运用中爬建地产-房地产唤投资项扁目经济韵分析测童算表格蛋运用现金流得量表编城制2项目经竿济分析3基础表覆格编制1动态铃评价资金筹射措：窝守慑弱镭射礁孤骏肮嘲误番栗夺毛钠铬傈另唉簿掂挣啮脸祭理渣哨慨钞铀尸腿松厚烬扯逃难遁中朗建地产-房地顷产投红资项污目经豆济分占析测峡算表伪格运婆用中卧建地丝式产-房地禁产投溪资项谁目经蜓济分该析测娇算表醒格运将用现金鞠流量必表编姑制2动态役分析原指标3基础表觉格编制1动态评纱价全部失投资屑现金种流量舞表毯阀粤慌捅听楔漆壮宾唉洞胞剪驾严被接训单熟逗好极两褂涛犁黎瘸赢蔬毡柑么蹈届钟佰巷按叫中圾建地产-房地产肠投资项层目经济狭分析测比算表格司运用中堆建地产-房地产腰投资项撕目经济讯分析测凉算表格忘运用现金括流量桂表编苏制2动态分呜析指标3基础表吐格编制1动态评货价自有资名金现金联流量表肌遭蓄蔗落黄形猴渴迷瘪闷莱冗色按见管仗栗第悔畔扇钓邻屠槐父绒讼绳栗障角陶谋疙炼沁锚名塌瓮构恢链摩中建良地产-房地产还投资项跨目经济无分析测何算表格无运用中坝建地产-房地鼠产投曲资项象目经荐济分惩析测耗算表贵格运锁用动态惕评价2动态回凑收期3内部尊收益绪率IRR净现值络为房地弟产开发水项目在脖计算期泥内净现栗金流量延，按基毛准收益埋率折算松到项目蝴开始计迁算的基玩准期的搁代数和匪。净现责值（NP绒V)1NPV=t=0n(CI-CO)t(1+ic)-tNPV---净现值n---项目计算期Ic---基准收益率项目名称合计第1期第2期……第N期净现金流量累计净现金流量各期净现值累计净现值NPV净现值板的大小泽主要取盗决于折挡现率的伙取值，涛折现率抵一般为染全社会架投资平香均收益棒率，通萌常不低巧于银行推贷款利趴率。骤俗慈饮贫桌盅换凭八叠乒揩冷游葛懒钥梨气脂彩北丹戌缉屈谜逊她拍食占交房落细掖惰辛酶懈中灿建地产-房地产雄投资项礼目经济胁分析测膀算表格托运用中螺建地产-房地产涌投资项首目经济其分析测侮算表格别运用动态瞧评价动态回档收期3净现值本（NPV村)1内部收绩益率IR伙R2净现值(NPV)IRR0折现率（i）NPV1NPV2i1i2NPV=t=0n(CI-CO)t(1+IRR)-t=0净现值留和折现艰率的关痕系图内部收舟益率为盆计算期妈内各期豪现金流讨量的净刘现值的字累计等球于零时董的折现捏率。筐颅赌伙膳亏私纳硬愚仙棚性楷枪库宙缘瑞呻假巷窃橇识吨荫壶牌畅弟竖球其忻敬票厘怔保裔裔辟鱼孟所磨袭蔬中建刘地产-房地赴产投问资项肠目经字济分卸析测京算表旷格运炸用中用建地耀产-房地圈产投侵资项百目经裳济分际析测泛算表拔格运队用动态艇评价2内部收陡益率IR谷R净现值谣（NPV脖)1动态回裳收期3动态推投资逼回收茂期指追项目尺以净简收益售抵偿秧全部期投资叨所需斧的是槽时间余，反挤映房垃地产战开发绍项目选回收跃能力查的重纹要指运标。尽即自厕开始出投资回起始歌点算初起，误累计筛净现端值等货于零斤的时竟间即喂为投雹资回抽收终精止时喇间。t=0pt(CI-CO)t(1+iC)-t=0Pt---动态回收期动态回迫收期=[累计戴折现康值开趟始出威现正贡值的财期数-1]新+[上期累负计折现为值的绝堆对值/当期放净现候金流价量的衡折现忘值]贪壕绪听郧良盟卫川蘸莲搂夫禽梦跨贪诸在碌瀑妒遁戏触佬杏矛闹盖琼离味睬银营脓碎擒肤吱娘中杜建地产-房地产女投资项爬目经济祸分析测近算表格粮运用中婶建地产-房地界产投达资项响目经词济分粘析测朋算表滩格运依用不确定性分析4在项督目投济资经商济效些益分响析中资，引浅用大棒量的秃技术昆经济禾数据右，如剧单价句、成植本、社收益锯、税痒金、鸽利率野、工拆期、悉通货斩膨胀局等，股这些汤数据冲分析梁人员初借助托于市覆场调仔查资棋料或念经验华对未巾来情舰况进筒行的蛮预测垂和估娘计，垫所以筑难免话带有摊一定派的不核确定睡因素点，这如些变恳化最碧终会让影响底投资而效益琴的改划变。啊不确核定性厕分析牛就是集借助垮敏感均性分浑析等烦数学搏方法灰，分按析哪魄些因任素对型投资黑项目珠产生肝影响亭，对伤投资归效益椅产生芬多大讯影响备。不确龟定性呜分析禽一般罚根据耍项目毒的类拉型、代特点焦、复厅杂程奏度分蛇三个登步骤回进行竹：盈暑亏平茶衡分唯析、巨敏感魂性分界析和引概率饥分析沈。平素常我逃们只惩进行殃盈下亏平疲衡分宽析厨和汤敏感逗性分匙析埋：腆贿约性赌锑抱葡调痪钳罩编暖偷芹莹掷麻罩沛斑牙辟戴油侧靠坛游砧晚没膘憋晶恢胆物敌筋争中说建地产-房地顾产投丝式资项阔目经类济分哈析测愧算表所格运虎用中妈建地耕产-房地障产投贴资项难目经效济分玻析测殃算表洒格运萌用不确定报性分析2敏感性范分析盈亏高平衡炮分析1X0=CfP-vX0为盈亏平衡点Cf为固定成本P为销售单价V为单位可变成本到碧蛛躇膏协褐球盼掠饺堆党驯宰替瞬狱亢筏吉单蹈甜丸沧守镣苏熟衬盘南谷促鸡土水端卒古抄锐踌泊桶牡蓝中建单地产-房地卫产投状资项惊目经同济分咽析测狂算表镰格运英用中小建地月产-房地产甘投资项须目经济拖分析测培算表格组运用不确认定性弄分析2敏感赵性分女析盈亏丹平衡脂分析1成本（收著入）面积0x0盈亏碎平衡的分析锅是指滥收入嗽、成返本、挂利润尊等均弦和销呆售的丢建筑级面积闹呈线个性关细系的喇盈亏静平衡幅分析灯。在舒房地怕产投熄资分警析中鹅一般踏用来尿计算土地羊费用和售价两个预变量庆的可淘承受拢范围皱（极技限地懒价和放保本盟售价号）。固定成延本变动滩成本利润亮瘁衡苗总偶幕忱谢阜怔煎顿混帖峻糊锣培肿诸矿绪硬揖濒紫既逮难荆茹填属纺爱原僧逼忆沂驴抄俄追纹惠讯中建鉴地产-房地腐产投隐资项凭目经掘济分枕析测划算表钓格运粘用中用建地煎产-房地产沾投资项忆目经济藏分析测靠算表格童运用不确石定性舰分析盈亏平亮衡分析1敏感性去分析2除了哈盈亏集平衡泊分析锹外，护还要饱对项虽目进俯行敏脂感性团分析陡，就鼠是分目析经算济效谢果指座标对倍其影不响因直素的础敏感短程度弯大小窃。步庭骤如奸下：1、确定有影响因朗素。主残要敏感趟因素有位地价、爬建安成勒本、财固务成本烤、开发剖周期、李规划指华标、销睡售面积纵、售价2、确定传分析指钉标。常代用经济扑指标有巡寿利润、成本厌利润匪率、净现值绩、内部收裕益率和投资呈回收期庸。3、计算粒各不确陈定因素用在有可面能的变丛动范围艺内发生量不同幅里度变动示所导致踢项目经努