房地产公司商住项目前期策划提案图文并茂

建辉地产项目前期策划提案我们面对什么样的市场环境？稳定健康的市场环境宏观上竞争相对激烈产品日渐同质化品牌化，优胜劣汰己成必然中观上微观上我们面对什么样的购买市场？对产品对区位对价格高性价比、物质与精神的复合产品有较好的城市配套及发展前景的区域以地段来决定价格选择我们有什么？我们的风险在哪里？优势劣势机遇威胁市场低迷；新增购买力脱节；消化速度缓慢规模优势；发展商综合实力优势区域形象认识度低；市政配套缺乏所在区域为发展型区域；客户注重社区综合因素置业者对该区域选择率较低；项目前期的投入风险较大区位风险销售速度市场整体销售速度慢，影响到投资动态指标我们去哪里？档次定位客户定位新安康人4200元/㎡均价3800元/㎡入市价格定位中档、高品质的精品社区形象定位享受纯美生活策略：项目未动品牌先行教育营销贯穿始终我们如何去？先认识品牌再认识产品展示建辉集团实力品牌导入区位导入项目导入在开发顺序上对学校优先投入品牌带动，教育强区，对高新区再定义目录第一部分 总体市场分析第二部分 消费者行为分析第三部分 项目分析第四部分 项目风险分析第五部分 项目定位第六部分 产品建议第七部分 营销推广策略第一部分总体市场分析总体市场分析一、安康市概况安康市地处内陆腹地，陕西省东南部，居川、陕、鄂、渝交接部，南依巴山北坡，北靠秦岭主脊，东与湖北省的郧县、郧西县接壤，东南与湖北省的竹溪县、竹山县毗邻，南接重庆市的巫溪县，西南与重庆市的城口县、四川省的万源市相接，西与汉中市的镇巴县、西乡县、洋县相连，西北与汉中市的佛坪县、西安市的周至县为邻，北与西安市的户县、长安区接壤，东北与商洛市的柞水县、镇安县毗连。距省会西安市160千米。总体市场分析1、行政区划分安康市辖汉滨区、汉阴县、石泉县、宁陕县、紫阳县、岚皋县、平利县、镇坪县、旬阳县、白河县1区9县。全市有4个街道办事处，157个镇，共161个乡镇。2、人口全市常住总人口263.07万人，其中城镇常住人口95万人，全市城镇化率35％；全市常住人口中，男性138.97万人，占52.84％；女性124.02万人，占47.16％；14岁以下43.64万人，占16.59％；15～64岁195.77万人，占74.44％；65岁以上23.59万人，占8.97％；具有大学（指大专以上）文化程度的人口为12.62万人；具有高中（含中专）文化程度的人口为25.43万人；总体市场分析3、经济发展新型工业快速增长。工业化率达到38%。新增规模工业企业74户、产值过亿元企业64户。现代农业特色鲜明。加快实施“百园建设、千元增收”工程，启动建设现代农业园区154个，其中省级20个，建成面积21.4万亩。生态旅游蓬勃发展。安康汉江龙舟节、中国盆景展、南宫山旅游文化节等重大节庆活动成功举办，安康生态旅游知名度明显提高。园区经济活力增强。高新区生产总值增长30%以上，财政收入增长62.5%，新增亿元以上企业7户。县域工业园区入园企业达到624户，实现产值204亿元。总体市场分析二、全国房地产市场分析2013年，全国房地产开发投资86013亿元，比上年名义增长19.8%（扣除价格因素实际增长19.4%），比2012年提高3.6个百分点。其中，住宅投资58951亿元，增长19.4%，占房地产开发投资的比重为68.5%。总体市场分析2013年，商品房销售面积130551万平方米，比上年增长17.3%，其中，住宅销售面积增长17.5%商品房销售额81428亿元，增长26.3%，其中，住宅销售额增长26.6%总体市场分析三、安康市房地产市场分析2013年安康市房地产市场调控成效明显。中心城市房地产市场呈现出投资增长、销售增长、用地增长和价格稳定的“三增长、一稳定”局面，2013年中心城市完成房地产开发投资25.89亿元，同比增长87.1%；全年销售商品房5248套、59.99万平方米，同比增长89%；商品房均价4584元/平方米，同比上涨0.6%。整个市场供应充足、需求放大、成交倍增、价格稳定，达到了控制房价过快上涨的目标。总体市场分析四、安康市典型楼盘分析项目名称北城中央开发商安康市高新区中元实业有限公司项目类别普通住宅商铺建筑类型高层建筑面积49万㎡参考均价待定项目地址高新区秦岭大道与安康大道交界总体市场分析项目名称万浩·未来城开发商安康万浩房地产开发有限公司项目类别普通住宅商铺建筑类型小高层建筑面积24万㎡参考均价待定项目地址高新区生态文化公园南侧总体市场分析项目名称兴科明珠花园三期开发商安康兴科房建集团项目类别普通住宅建筑类型高层建筑面积12万㎡参考均价3700元/㎡项目地址安康大道邻东沿线总体市场分析项目名称兴汉华庭开发商安康兴汉房地产开发有限公司项目类别商住建筑类型高层建筑面积8万㎡参考均价4000元/㎡项目地址高新区江北张沟桥总体市场分析项目名称江南一品-南郡开发商安康兴安地产集团项目类别普通住宅建筑类型高层建筑面积10万㎡参考均价4300元/㎡项目地址安康市城东金堂路总体市裤场分析项目名称城市庄园开发商安康京康房地产开发有限公司项目类别普通住宅商铺建筑类型高层别墅建筑面积8万㎡参考均价4550元/㎡项目地址安康市南环路与文昌路交汇处总体市任场分析项目名称汉城国际商业街开发商安康博泰投资有限公司项目类别普通住宅商铺建筑类型高层建筑面积20万㎡参考均价5000元/㎡项目地址南临滨江大道北依江北大道总体市含场分析项目名称深汇-仕府大院开发商安康深汇置业有限公司项目类别普通住宅建筑类型高层建筑面积40万㎡参考均价4400元/㎡项目地址安康大道安康学院东侧总体挽市场算分析项目名称高新·现代城开发商安康高新地产开发公司项目类别普通住宅商铺建筑类型高层建筑面积360万㎡参考均价3900元/㎡项目地址高新区花园大道中段总体市天场分析项目名称新兴天著开发商安康新兴基源房地产开发有限公司项目类别普通住宅建筑类型高层建筑面积26万㎡参考均价3900元/㎡项目地址高新区花园沟大桥总体市符场分析从安看康房枪地产干市场朝竞争茶分布威来看踏，市己场主丽要呈劳现出巩四大艺板块疑：高首新区糖板块随、江决北滨江带喂、江筐南老渗城区廉、城扇东近王郊区亭。安味康房羞地产茄市场催格局岛的形张成，顺与其们城市驶的逐拢步发遮展息卷息相诸关，谜从城妹市规纳划与言发展午的角蒙度来靠看，时以老猾城区涝域为王核心由，先熔向东夺发展率，再筐向西伴发展干，由杠此通辱过优野化城棕区东盾部有判限区疏域，火改造坡江南蜂老城调区，差开拓咬江北剑新区显和城怖东新奋区，刊逐渐露形成骨了当酱前安春康市练场格智局。总体悔市场定分析指标城东近郊区江南老城区江北滨江带高新区地理位置市区边缘地带安康商业金融中心城区离市中心较近城市新区发展前景城市东移前景看好中心城区发展成熟安康未来城市休闲旅游示范区未来安康新兴的城市中心周边配套交通便利配套成熟交通便利配套成熟交通便利配套不佳交通便利配套不佳周边环境环境较差建筑密度较高旧城改造环境优美江景资源稀缺人气不足心理距离较远楼盘定位开发大量高中档楼盘高中档楼盘目前为高档楼盘中高档楼盘价格水位4400元/㎡5000元/㎡5100元/㎡4000元/㎡从城市银区域板妨块发展嫌特点角自度入手煎，将一吸系列重符要指标删通过总刻结和明复确，将礼安康市索区当前价四大重妈点房地牵产区域症进行对供比，从沃而在感鸟官上对丘各个区育域板块衬在整个录城市所盒扮演的罢角色进柱行说明父，进而汪明确项喂目在全档市生存筛和发展糊的基础域地位。总体市坝场分析五、魄安康吧市房品地产伸市场朱特征区域丹性分疗布明宇显市场斤成熟寒度还敢有待汤于提蜡高内外销钓并存，灵内销占筹绝对主泻力产品更土新快，割品牌忠采诚度高电视媒袄体和房忍展是信乎息传播泛的主渠闭道推货谨煌慎，吸衰纳速度备慢销售价辣格区域风差别大第二部发分消费森者行撕为分叛析消费同者行渠为分糕析一、劈燕市场艳客户洲主流赔与非母主流流分类行政事推业单位父公务员个体方私营企业主主流非主流企业高叠级管理堂及技术派人员外来人汽口客户群消费者赏行为分粮析二、僻市场钳客户絮群体男的消贞费行型为分宏析1、生硬活基本句特征消费庙层次受较高口碑传踩播对消领费者影伙响大2、品如牌的起影响掀力3、省购房罩区域腔选择如何改罪变置业凶者对项祥目区域区的抗性果，将是规本项目剃发展的苦关键。4、价断格选择置业链者的灰目标以价格填集中动在350续0-4蹈500元/㎡。消费者链行为分蹄析5、产品慢要求户型设渗计：置拢业者一慈般选择京三房二冬厅，注户重实用桐、功能督性；朝向愿选择悼：多狐选择贫南向窗，对家东西寇朝向恶抗拒铸性强愁；园林斜规划楚：消具费者最对园秆林越怀来越欢关注肥，但坛还是瓣以发喝展商晌的引瓶导为干主；生活仍配套辆：主迟要集芽中在饼学校为、商领业、仆交通崇、会客所上刃；交楼标懒准：本误地客户隔主要选左择毛坏蚊房自已你装修。6、置气业时机消费集懂中在节尖假日，回其中春能节前后浑的购买冬数量最嚼为明显妖。7、对碗折扣的萍敏感对于疲价格算的敏叛感度组要低葬于折瓜扣优驴惠。消费者境行为分来析三、嘱不同业客户匙群的颤置业梢特点客户类别置业次数区域价格楼型行政事业单位领导二次或多次置业江南老城区4500-5500元/㎡小高层行政事业单位员工首次置业江南老城区4000元/㎡高层市区私营企业主二次或多次置业无选择重点价格相对实惠无选择重点镇区私营企业主二次或多次置业无选择重点价格相对实惠无选择重点企业高级管理核心技术人员首次置业邻近工作区域3500-4000元/㎡无选择重点部分外来人口在安康首次置业无选择重点3500元/㎡商住房消费眠者行唉为分蚕析客户类别户型面积教育配套商业配套社区规模行政事业单位领导四房140㎡以上可有可无大型商业规模大行政事业单位员工二房或小三房丰富的教育资源大型商业规模大市区私营企业主四房140㎡以上丰富的教育资源大型商业无选择重点镇区私营企业主三房120㎡以上丰富的教育资源大型商业无选择重点企业高级管理核心技术人员三房100㎡左右丰富的教育资源大型商业规模大部分外来人口二房80-100㎡无选择重点品种齐全规模大消费鬼者行造为分毙析思考境：按照目罗前客户租选择区别域的分督布格局板，我们应能吸引牢什么类机型的客应户群？如果肌以低盒价格壳切入燃市场抖，能持否改葵变目廊前客忍户选间择的歼区域嚼偏向薄？如果观发展垫中档墓、精抖品项绩目，拍回避归江北透滨江忽带和睬江南炕老城旦区的稿高价僚竞争智，我所们的暂目标悬客户域群又歉是哪豆一类闻人群联？第三级部分项目农分析项目分昌析一、安穴康市高络新区概米况安康盗高新制区位尚于汉拣江之安北，铜规划玻控制竞面积67平方智公里估，与娘安康寺中心赌城市僚一桥徒相连,是200辉9年省矿政府伟批准躬设立舞的省编级高宝新技遵术产混业开水发区若，实该行充爹分授口权、修区域驳管辖抹、开轻放运政行的椒管理贤体制仙，享茄有市躺级经充济管工理权裁。高新区蠢立足规笑划引领至，体现纸大手笔菊、大气稍魄、大蕉胸怀；够着眼基牲础先行堤，体现攀高起点世、功能颂全、服美务优；州突出产悲业支撑恭，体现牵兴产业痰、调结却构、促沟发展；赠落实招愿商为要忘，体现躁大招商边、招大傲商、能纺落地；布加快创这新推动夹，体现脾体制好求、政策且活、机垫制全。近年场来，排围绕稳“三设大基腊地”留、“翻四大井中心举”和香“五疑大产尚业”惹建设德，已侧逐步纲成为酸安康番战略居门户佩之区凳、宜吹业宜呼居之兄区、闹生态站文化是之区桥和循你环产搂业之夹区。项目椅分析二、咏项目包所在绣区位督描述本项黄目位棍于安挠康市演高新蜜技术呜产业柱开发烘区核球心地联段，艇东临角秦岭疲大道斜，南临运兵动公园砌和欢乐惰世界，攀西北临31悟6国道项目分转析三、话项目SWO盐T分析【优势失分析】规模优颈势；交通遇系统蒙良好琴；地块氏平坦瞧易于雅规划旨设计艰。【劣势抬分析】区域的别人气较乱差；周边生绣活配套易较少；项目距湿离老城抖区较远冈。【机会服分析】政府对担高新区防的基础什建设开味始加大辞投入；市民伍置业坐时已符开始帽注重假社区阁的综看合质骂素；另有知慰名发展践商在高旦新区圈陕地准备留开发。【威胁分蹦析】市场债供过创于求倍，竞摸争激伤烈且醋低迷恢；新生汇客户刑出现暑脱节话，消然化速主度缓扩慢；市民对奖项目所稳在区域秤有较大袜的抗拒呈。项目偿分析四、拦竞争屯分析【短期恩竞争瓶分析】短期阳竞争他主要牌来自渔市场抖供应坏量的誓压力执，高寻新区哪即将蛙开发倚项目仔以及堪在售脉楼盘叹占地喇大约138万㎡，趟以平均1.5容积率湖计约20浅7万㎡。项目名称占地面积地理位置北城中央210亩高新区秦岭大道与安康大道交界万浩未来城150亩高新区生态文化公园南侧深汇-仕府大院212亩高新区安康大道安康学院东侧高新现代城1500亩高新区花园大道中段项目分县析【长期竞灿争分析】从市翁民对瘦品牌妖的追倘逐及慕品牌绩发展吸商的塌召唤猾力来情看，混在未睁来，贼品牌舱发展前商的类大型涉项目届将是给我们祝主要态的竞溪争压嫌力，熄如中雁元实渗业的希北城借中央洽，高树新地耍产的绢高新鹅现代动城。品牌发色展商规模大区域相锋似项目分便析思考浇：1、叛如何梳改变泥市民零目前演对项所目区赠位认库识？问题缓：80贸%市民缠对项邪目区交域的否概念补是比何较偏按远的蜘地方渔，房场地产浇价格吊预期捆在400格0元/㎡以颜下。解决：父通过特幸色教育篮引进、诱生活配错套完善炊、事件怜公关活肯动、媒将介传播智来改变勤市场偏伟见。2、如患何利丢用项晕目自惰身优税势？突出大继盘的社矩区优势朵，对高听新区社程区再定狡义。第四傻部分项目风元险分析项目风透险分析一、区粪位风险1、项目相所在区罢域较为睬偏远2、市民欣印象欠逢佳安康叛市民昆对高头新区少的认报识一个重较偏斤远的池区域生活设遵施较为变缺乏的烟区域环境农、治撞安较钳差的耗区域公共设崖施尚未沿配套完速善的区撒域项目得风险缸分析二、销便售速度绘风险201瓶3年安康青市城区样成交面狂积：60万㎡在售诊楼盘序：28个销售脑数量励：52伪48套销售控均价革：458芽4元/㎡平均俗销售敞速度努：2万㎡/年资金回哄收：45功84元X2万㎡=91罗68万元项目担风险克分析三、贵内部糕收益吊率的脸影响垄：项目风签险分析总结添：我们化解风险全新的教育理念对高新区社区再定义准确的定造产品灵活多样的销售渠道全面导入建辉品牌全面拓宽产品

的覆盖区域第五薯部分项目定灰位项目敢定位一、概目标陡客户他定位目标故客户“新购安康哭人”思想开放有追求的青年族外来人口中高收入人群在外接受教育的回流人群接触外界信息较多的企业主行政事业单位公务员私营企业主企业白领购买力地域消费观念持续稳定或上升的购买群体履盖全市的购买人群，特别是镇区心态开放易接受新鲜事物定义范围较宽的目标客户定义1.目标疯客户梢定位新推导项目定亭位2、定位良依据购买兔力因军素针对消膊费能力首最稳定勇、最持份续或增闭长最迅内速的群况体。地域谱因素覆盖约的客巩户群未有条栽件在红全市重范围庙内辐蜡射。镇区膨客源宫不容锡忽视肿。消费料观念饲因素哪个年谱龄层次卖的人比朗较容易懒转变观乖念？哪个类舅群体比咬较容易棋接受新书兴事物就？项目定宏位3、定位渐结论“新安彻康人我”项目定粘位4、特撞征分爱析在外泻接受赛教育扭的回连流人亩士接触外枪界信息食较多的毁企业主外来人俘口中高卖收入人胀群思想开躬放、有席追求的公年青族项目证定位5、职业汤分类行政事业单位公务员私营企业主企业白领注：奶公务喷员的哄界定项目定虹位6、目标附客户特都性需求心分析行政事派业单位仗公务员特征剃：工作和武收入稳筒定，有衣较多积碑蓄。有轿较高文茫化素质必，思想跃观念比命较新，渣容易接谦受新事挥物。追求较陵舒适的挺生活环蛛境，生片活讲究窗品质。域非常注座重子女智教育。人员艺结构誓本地筒人和译外地魔人都扔有，疲本地压人为刷主。债数量棵庞大躬且结朵构稳断定，未置业甚需求蛋明显搅，因匀工作懂年限难和职但级的大不同膏，一询、二啊次置扣业的倦可能怠性均抛等。项目络定位需求宣：要求站教育老配套队完善妹，并仔且不胳满足练于传狡统的梅应试企教育赶。距离怎工作赚单位役近，训车程容在二座十分保钟以设内，撒上下滋班方皆便。完善的斤配套，凭安全舒扛适的居止住环境鹅，良好性社区文项化，体豪现身份鸦档次。以二谁房、猜三房伞户型播为主水，注帽重朝愉向。项目定帐位私营均企业更主特征漠：全市昨至少5万多奴个私碗营企测业主咬，数原目庞什大，宗资本求雄厚候，收剑入高访，购明买能差力强施。属抓二次沟及多荣次置诊业者虽然文斜化素质坛不高，互但由于幼营商的渔原因，蔑接触新劝鲜事物炸多且观散念超前柳。人员扣结构镇主要钻是本脱地人肚，多呈散居蝇在各条镇区妖，置业眠在地尖域上匪没有咳明确沙的要隆求，大道多是签为子驶女教毛育才等置业香城区厨，希屿望将太来子猫承父泛业、刺后继慕有人皇，望夕子成我龙心诱切。项目例定位需求梦：要求教到育配套烤完善，散注重子鸭女教育偶。优美舒州适的居移住环境兵，完善挎的配套梅设施，份能满足晋社交的太需求。对产霸品质缝量和大服务芹要求丹比较树高，扑体现广其身悬份。以大户剧型、大摆面积为拔主。项目定海位企业白解领特征哨：他们抽是伴维随着稳城市旧的发地展迅波速形展成的朋新兴堂群体彻，属磁于消蔽费能扣力增民长最抱快的搅人群怠。收酒入稳找定且辜较高姑，但宫积蓄遥有限有。外地弯人为蔽主，胆文化父素质撇高，炼融合斥各区汇域文带化特晓征明筛显。他们踪蝶是安天康的挥新人哈类，鸦生活煮节奏烤快，痒时间广观念松强，剪生活摸注重活品位么和细暖节。置业地驶域上没恒有太多风要求，壳比较理友性，讲夜求最高株性价比茎。多属柔首次置短业。项目药定位需求运：生活配仪套完善铜，交通挖便利，洞距离工文作地点东较近。追求较斯高的性辅价比，欣有户口其的要求沉。需求泽以中害小户哭型为障主，粪多注何重朝它向。项目仓定位7、目改标客毙户群止的拉疯升从长叠远看的，伴虑随着夫本项踏目开狭发的均深入归，居淡住人米气逐喜渐形只成，政各类禽配套冷设施盼完善柜，必诊然带满动高矮新区浅整体污区位展价值辛的提帝升。烂届时诵地块方的区势位资慈源对夏产品暑的支鉴撑力蠢度将箩大大趣加强愤，将映有号丈召力检吸引屿更高发档次祸的目精标客卷户。项目定置位二、项设目档次神定位1、定位茂推导久采用柄排除法夕：结论：为不支持结论胁：不李支持结论倾：支姨持高档中高档中档中低档低档论证排除法论证结论明：中梳档价紧格、板中档衫成本红、中我高档脚形象塌。项目滤定位2、档次棕定位本项目批定位为“中脏档、强高质制素的货精品妈社区摊”。所谓中库档，主敌要是针沙对成本勤而言，仙力求控西制未来尽的销售镰价格不扛要过高喝；虽以撞中档为掠定位，赤但在产顾品形象扫上应走啄中高路仿线，即溉将能够丹体现项讲目形象拥的地方末做足功晌夫，通阻过提供锈性价比酬高的产宅品促进龟销售。项目定铜位随着氏项目涛开发雄深入踪蝶，各看类配解套设竞施逐溜步完港善，售居住睁人气识提升疏，可乌以带嗽动高帖新区唉的整扰体区洽位价爸值，央本项备目价然格也指会随林之升逗高。钩届时兽我们店将有锹号召称力吸父引更蛇高档宗次的躺目标不客户则，将吨整个向楼盘颈档次吨提升搭。3、评档次面提升封的演汪绎项目定酒位三、五项目猾形象留定位1、形象抓概念推甩导思路市场导驱向性：市场需求品牌需求形象概念结合自身项目帽定位开发概廊念的推确导步骤射：确定目标客户群研究目标客户的生活特征和向往的生活方式了解本项目的独特点研究建辉品牌深层含义的精髓得出符合市场需求的关键词得出符合建辉品牌要求的关键词总结项目形象定位形象定位将指导项目的建设，并提升品牌影响力项目伍定位2、从塔市场需梯求推导利形象定管位的关催键词高品味生活良好的居住环境核心目标客源对产品的需求完善的配套子女教育项目定蚀位质朴舒适享受延伸目标客户对产品的需求项目定庆位3、产品拉自身特南色推导抱形象定佣位的关拔键词自然清插新现代业明快离尘智不离吐市优雅猎安逸自身特码色项目兄定位建辉的仆品牌口理号：“顷创建人涝居典范鸽，共铸辆商业传是奇”建辉的卸企业使打命：“为中国砌富强，坐人民安飞康而努忘力奋斗”建辉毯的品元牌核废心：诸“诚拒信、蚕专精址、创啄新、统感恩耀、快网乐”建辉的耕企业精殃神：“卫高效务杨实，开牧拓创新祸”4、从建凉辉品牌鹅推导关镰键词项目验定位建辉品废牌的关茂键词高品味璃生活高性价疮比创新健康顾客卵为本贴心建辉抗品牌项目定洞位5、本项青目形象圈概念的性推出核心客臭户需求高品味掘生活完善的肌配套良好的纺居住环舟境子女炮教育本项岛目形痛象概案念关地键词品质蓬悠剖闲胃创新自然灵健康矿现代本项颤目形悄象概数念描帽述享受蒜纯美驳生活延伸别客户拾需求质朴舒适享受产品自激身特色自然清仁新现代明啄快离尘不极离市优雅验安逸纯美生评活建辉品隶牌要求高素质按生活高性价愧比创新健康顾客悼为本贴心项目定目位四、价植格定位1、参肉照对象缝选取依屠据楼盘照规模体相近地理位奔置参照脏其它郊择区项目产品岭形态馆相近综合担上述耀条件糊，选俭取高优新现墙代城扫、深额汇仕宝府大乓院、料兴科雕明珠距花园潮三个桐项目皇作为烛比价鉴对象抖。项目闸定位2、市拉场比较稠法分析炒均价(小高层)单位略：元/㎡高新现代城深汇仕府大院兴科明珠花园按揭均价（毛坯）390044004600区域形象105/100103/100108/100品牌形象105/10095/10095/100地理位置95/10095/100100/100自然环境110/100110/100103/100生活配套98/100100/100105/100规模100/10098/10095/100交通95/10098/100103/100对比价400042004500权重40%30%30%建议均价4210由上述算市场比杏较推导弄后，得抚出参考隐均价为421端0元/㎡，以5%的技袭术参巡寿数作谱调查烤，得惧到参者考价移格区闭间为399役0-4徐420元/㎡。项目定裂位3、入紫市建议建议猴项目饶采纳欠低价帜入市严的策忽略，我初期疗以38进00快/㎡（毛坯坐）的均芦价入市碍，营造逼“同价慎优质”关的市场棕口碑。第六部泉分产品建中议产品建窜议一、员项目浓整体殿容积便率建沸议建议好项目淘整体仰的容躺积率逼为2.呆2项目总鹊建筑面仆积为234撞432平方而米市场透比较胃法项目名称万浩未来城北城中央兴科明珠花园深汇仕府大院高新现代城容积率1.983.163.02.992.8产品建岭议项目本窃身的产畜品需要产品形侧态可安炕排得很葛丰富，市环境优篮势可以宋表现得得更加明槐显，且放比较符养合本项谱目整个袭的档次章定位。在产贤品形徐态符锐合目立标客艳户选位择的朝前提动下，愈适当制提高必容积芝率也莲基于房诚盈利船的考饰虑。项目叶的盈堂利需西要产品缘瑞建议产品种类所占比例建筑面积(m2)备注小高层60%140659平均层数16层一梯4户多层25%58608层数6层一梯三户情景洋房10%23443层数4层一梯两户Townhouse5%11722单位面积230m2二、您产品漠形态怨建议产品帮建议三、飞分期秧开发估次序跑建议拟定逗整个夏项目拦的开捐发周购期为4年。项目期数开发面积㎡产品类型所占比例一期70000（可售）小高层30%二期70000多层、小高层30%三期58000情景洋房、多层25%四期35000情景洋房、Townhouse15%产品驻建议体现盟一个画大盘村应有矛的综世合环倍境优浑势。在销售葵现场及宏参观区偷域，突象出本项调目的细核部处理上，如安亡排特色金景观带仪及具有南观赏效美果的小继品。销售区盼域的环虾境处理再，体现泰出本项播目纯美妇、向上牺的生活狼形态，稳让客户辉在不经橡意之中泼触摸理蓬想的生垦活境界添，并适百当增加率立体的狐环境音血乐、自来然虫鸟办声等。本项旅目所葛处位饲置，龙是一货个整胳体环插境欠茄佳的处区域焰，所婆以首化期形汇象及艰销售羞示范团区设僚计时滑建议蒸主要骗参考准以下淘几点肺：产品建怖议产品建毒议四、园测林景观逝建议主题婶概念--提--某--赴--现代中遗式宅院兆演绎都横市生活在延蚁续城苦市历蹄史文遥脉和畏整体赴城市握风格耍的前欣提下陷，给炸景观词设计拖上赋敏予了逢新的黑生命读，采宵撷中勉式传应统园竿林高掏超的天布景乱、独永特的证施工口工艺袖等优食点，陵同时司又不胀拘泥伙于传迷统，源在造剧园布促局上升以错收位的框景观音轴线陵来布役置景免观空敬间，爱注重梳山优理水群、障亏景、季借景蔑、对员景的运用蝴，并有需机的融壁入风水草运势理醉论，凸顺显了现深代中式尿园林的是大气浩石然和现喊代都市晕生活的芦精致与蛛活力，询给居者笨一个现纯代感强训烈的中佳式园林霉。宗旨：优雅杯而不挠张扬炕，内始敛而视不浮滚夸产品挑建议景观隔层次驾布局将建敬筑与而景观地融为倘一体同，通摆过街局、坊手、院弃的有态机结翅合，搬形成潜功能员明确枪的二殃级空祥间，温从而骆打破知高层魂住宅励的压卸抑感饮，营现造出精舒适疫、宜递居的热生活靠环境滑。街道是林古代市赔镇的组肚成单位锣。此处胜指代商抚业街、榆主入口兔道路、冻主要景团观轴线哥。。。由此产右生联想忽：石板敏街、拴爪马柱、晒灯笼。柔。。坊曾是将古代城弯市社区鼠的单位快，同一巡寿条街巷崇称作坊盐。此处指渐代各栋影建筑间奋的宅间寨绿地，医坊也就退形成给方单元的村交流场演所。比邻而抓居围合外就成院主落。此处逢指代烘中央千下沉颠庭院被和各亡栋入喉户前寸的节套点功香能区础。也粮指由脱景墙搜和大黄乔围准合成令的休盲闲小爽广场遭。街坊院产品泳建议概念手爸法由绿雷色的穿散步滤道像嗓项链瓜似的若串联撕了各半个入徒户空瓣间，奏形成咐一个楼充满才活力墙的健小康网机，既硬增加驳空间扒延续房诚又建郊立了策人与中人的膨空间钻对话绿色的渐健身步分道形成乏一个通劝达的联生系链，燥四周的项人流通堡过绿环孩涌向中戚心黄环竭即下沉笔空间，辜取意于仿中国传耽统的汇错水聚财乌的美好宇寓意居民从岛外围的播入口等症侯广场猛通过银辩杏道进济入迎宾矩广场再们由园区取散步道迟进入入晚户空间载最后进虏入大厅交，给业箩主一个桂尊贵、第舒适的木归家感蜘受借由中知国传统歪居住空浓间手法垄，利用虚前有照蚊壁，内轨有中庭沃后院的姥手法一补步步打霉造归途码者家的竖最贵，极从而体意现对人贝本的关册怀，打独造客户迅不平凡演的人生产品建览议小区揪中庭库鸟瞰功图产品导建议大门门卫父室地下车储库入口掘（木顶趣棚）银杏树积阵地雕图艺案镂空塌景墙灌木花命带玉壁景墙特色坐写凳太湖崇石花境小区散于步道主要景肠观特色—入口洗主广歼场1283456791012101112131379产品建撑议Vie毕w产品建餐议照壁剖急立面图产品疗建议中庭恭外围雷回廊楼梯碌房直跑就楼梯跌水景谦观台地花编池木质斗景墙休闲广所场特色歼树池条形亏木坐诉凳涌泉观景木弹平台春风廊主要丑景观筋特色—中央炎下沉化庭院283467910111215115产品银建议Vi以ew产品建甜议Vi胳ew产品渠建议电梯大瓜厅主入户雀铺装等候空促间入户俯门头艺术妄花钵特色乔纷灌景墙残疾迎人通课道小区册散步亡道休息空常间景观圣大树对景溜景墙草坪主要景冻观特色—入户腿空间128345679101112135136产品状建议围墙立食面方案产品凳建议景墙饱亭廊产品缴建议公共筛设施产品建丽议硬质马景观辱组成产品建爪议植物术设计春有桃佳花樱花谈可观，蓝夏有海市棠栀子该飘香。秋有弊银杏邪红枫坟观叶揉，冬饿有腊渗梅凌亡雪傲博霜。移步玻异景极桂花尺可赏酷，四唐季皆翻有杜承鹃怒友放。产品建盾议植物衫图例(乔木、轻灌木搭芬配)参考植裕物图片产品声建议以130平方米矩一户计貌算，整丛个社区历约有18剪00户。较长一徒段时间床内生活否配套无黑法全部引落实，咱客户对纵社区内钉配套有社较大依可赖。五、双凑会所建栽议单一会趴所辐射钩半径有胀限，双坑会所在牲销售方再面对Tow笼nho誉use、情享景洋怜房等境高档澡产品声买家椒有吸舅引。从客户抬的生活钱特征的幼需求来悲看，主惯要有日方常休闲衣、健康残运动，脾所以在瓶会所设央置进行支区别有副必要。产品建戏议双会所比功能界输定分生删活休闲雷类与健浪康运动辫类。功能袖建议唱：位置建园议：一期会阻所建议跌安排在何邻社区舍主要道宋路附近包，如集志中的园绪林或景魔观带附运近。产品建言议六、即商业适街建幸议将一个剃配套优担良的社羞区展示虚给客户邮，解决例其对社蜻区生活肝配套的弱疑虑。题另外能蝴降低项疲目前期涂硬性配止套的投房诚入。在建筑蛋形态上钳吻合项真目形象使定位，币在功能孔上突出搬它是一将个休闲许的户外燃走廊，扯也是特舌色和卖凉点。可以较玩好的挖奇掘项目血潜在的蝴商业价享值。配置擦原因:功能背建议:生活蜂配套照功能个性配怨套功能╋产品去建议七、交贿楼标准开建议装修标准公共部分装修标准室内装修标准电梯大堂部分电梯标准层梯间建议厘以装爪修套傍餐的赢形式折让客录户选决择,套餐的侄单位价袋格分300元/㎡和50猴0元/㎡两海种。室内装膝修标准:产品建险议教育块资源润已经甜成了管市场露项目流一个却强有穴力的屠卖点街。市场及足项目的东需要：本项便目所眯在区圈域的粗教育弟配套昼。目标你客户圣群的顷需要满。销售价梨格的支败撑。八、粗学校种建议产品纺建议学校甚类型建议幼汤儿园和乌小学，佳比如“材建辉幼毅儿园”去，“建头辉小学能”，或耻者有可击能的话涝和安康远学院合朵作建设怀附属幼澡儿园，届附属小女学。学校的梦选址及第规模推建议将槽学校安帐排在靠誓近秦岭巷大道或糠项目南模面的学谅府路附艳近。具体的烤建筑面针积根据鼓政府规热划要求形。另外埋在建设抓资金上舅，通过河与政府前协商，糟争取在期地价或丢税收上柔加以减晴免。产品苦建议建设给时间时间袍建议辈在首芒期项夫目开花发之叛前，够做到曲教育纵先行。首期叔项目酿营销尝需要闸；改变市落民对项皆目区位多的偏见强；树立项泉目形象伟及整体者特色；满足住杯户在前衣期对教作育配套态的需要隐。产品建亮议九、物棕业建议凝聚摸提炼慈“仲布量联畜行”伪和“提戴德绕梁行帮”的穗高端鲁物业享服务膛理念然，更齿进一步赖提升耳项目承档次葬，增吐加卖益点。产品建葛议产品省建议十、冬近季采暖写建议---惧-碳纤维捆地暖碳纤维幕是用天斤然纤维僚或人造则有机化喝学纤维菠经过碳嘴化制成冶。其主祥要成份无由碳原做子组成雀。碳纤愚维另一筋引人注饺目的结禾构是具乒有发达冠的比表猾面积，夺丰富的艰微孔径签。碳纤镜维一般剖应用于蒜比较高温端的产医品，是插很多军壁方技术持中普遍您应用的极产品，膛在国外等发达国匪家采暖园应用中亩普遍应轿用于地岔板采暖由，等节冤能工程坡。原材暂料主要植依靠进膀口日本敬，韩国抵的产品失。第七斤部分营销推剩广策略营销推透广策略一、说乐明本项目侮面临三求个困难框点：品牌在知名锡度不蹲高区域典形象界不佳销售帅速度渔的压位力“如何解皂决这些斧问题?”营销推增广策略二、刮市场渴推广郑核心核心思坐路如下盖：企业甜品牌—→项目耐形象—→项目品站牌←→僻企业品青牌项目夹未动,品牌照先行,教育摇营销,贯穿地始终营销推寺广策略说明：品牌导昼入策略形象重少塑策略项目导炒入策略我们将登从三方葵面提出暂本项目打的策略温建议：在时间瓣的顺序细上：品牌掘导入—→形象重掌塑—→项目罗导入—→开发返配合教育蛋营销候是整归个策族略的质核心呀主线挎。营销推幸广策略特色教速育营销我们所爆提的教腾育营销扮，绝非棋一般的稍名校概党念，而肌是贴近祝时代脉捉搏，适撕应社会恩需求的洲现代教魂育。营销轧推广芝策略为什袜么我桥们的汤教育念一定待要有阻特色?安康现锋有学校抄已经在旁市民心骡目中树畜立起了阿较高的代社会形往象，如丘果我们作没有特划色，仅呆仅靠“恐教育”艺效应很始容易流邀于一般殿，难以愚与之竞蚊争。竞争对俱手中有馋二个都余主力诉唇求教育管，如果游我们没票有足够字吸引力炸，就很鸽容易落敏于俗套日。营销推熟广策略赏识教走育领袖才刷能的培什养如何域做到它有特慎色?它最锈大的弯特色描不是期教子虎女，贯而是右