上海商住两用项目营销策略报告详解附图丰富

新城新城项目营销策略营销策略大纲架构国际观嘉定板块架构城市观新城产品架构价值观目标客群架构生活观新都市主义架构全局观营销推广[嘉定板块]PART1：架构·国际观嘉定/上海西城门户位处长三角16个经济发达城市圆心

科研教育、贸易基地

多条高速干道、拥有“第一条高速”沪嘉高速

轻轨11号线，40分钟抵达市中心

历史名人辈出，外交官、教育家、企业家等

离人民广场约30公里嘉定新城/国际之城上海重点三个新城规划之一上海乃至中国汽车产业中心（F1国际赛车场）规划先行（保利剧院、文化馆、展示馆、五星级酒店、高级会所、中央商务区、三甲医院、学校等已在建设中）交通先行（11号线12月开通，更有A11、A12、A5、A30、沪宜公路等）科技示范城区（首个智能化无线网络服务区、建筑节能示范区）嘉定新城/公园居住09年4月，荣获“中国最佳生态宜居城市”称号，生态公园有：远香湖（占地约60.89公顷）紫气东来（占地约65万平米）石岗门塘（占地约27万平米）环城林带（占地约57万平米）白银路/嘉定新城CBD白银路作为嘉定新城的“商务大道”，公园、商务、商业、住宅都分布在大道两旁，宛如市区的“南京路”。公园居住中的国际之城天然景观环绕，有城市级配套、有CBD、有快捷交通等，成为上海国际生态之城的代表。嘉定新城核心提炼[新城产品]PART2：架构·城市观项目地块/嘉定新城中轴地处嘉定新城中心区域，F1国际赛车场东侧，南望紫气东来景观带，北临商务大道白银路，离11号线白银路站仅500米，地理位置十分优越。大城规划/城中之城约40万平米大城规划，分A、B两个地块，B地块分三期开发，有洋房、公寓、SOHO、商业等四种产品类型，A地块还在规划中。B地块/分三期开发B地块总建面（㎡）产品类型套数（住宅）容积率一期约6万洋房（8栋）高层（2栋）426套1.35二期约6.4万洋房高层SOHO商业296套2.08三期约9.5万小高层高层SOHO商业502套2.01一期用地二期用地三期用地一期产品/洋房+公寓花园洋房：（约88-150平米）原味英伦风情、红墙外砖、斜坡屋顶层层退台设计、无电梯一楼送花园和地下室；二楼送露台和地下室三、四、五楼送入户花园、超大露台高层公寓：（90平米以下）现代、简约建筑设计以精致两房为主新城品牌/巅峰钜献自93年常州起，幸福传播16年上海7年开发9个项目09年，总部搬迁至上海，意味着全国化布局版图的拉开新城白银路项目是新城2010年重要作品，承载着新城品牌升级的使命。新城产品核心提炼嘉定新城·国际社区标杆之作核心的位置、约40万平米的分期开发，集住宅、商业、SOHO等一站式生活，新城地产在嘉定沉淀7年之作，让项目成为市场上难得的国际品质社区。[目标客群]PART3：架构·价值观客群来源/二元化客群洞察1/嘉定本地马陆、外冈、安亭周边工业区中高层管理人员有钱私营企业主乡镇政府机关官员周边工业区当地私营企业主生意人政府机关官员国有企业中高管（主要是改善性需求）主城区人群（25-40岁）马陆镇外冈镇安亭镇客群门洞察2/市中石心区11号线河沿线念市区蔑人群粒，如工作椒在普扔陀、温长宁语等，投资脆或首唐次置它业国际篇企业槽的中京高管高级誉私营宇企业盖主高级牙白领外贸痛金融浙地产创意招物流议科技制造觉电子水餐饮快捷索的轨餐道生召活低密怠度和您生态干绿色国际使的生蔽活观汽念人群惑（25汇-4亏0岁之材间）客群/描摹社会犬的源动坝力人群我们练把他孕们称酱作客群/描摹社会源动力事业成长VS生活成长工作分离生活紧张的工作交际圈奋斗渴望享受朋友圈悠闲的生活客群/描摹对比恢之前烤，也占许他绣们更搞渴望全：不受金都市锐的嘈怪杂、部都市脂交通愧拥挤差的影梯响，旋就把日家和芝工作宋都安恶在离坑城不左远，域但是万环境忠优美扬、生秧活方裤便、循工作爆舒心份。打暴开窗立户就朋可以蜓看到屿大片荒的绿哲地，爸可以蛋选择伴花园伏洋房惰低密宾度的贝住宅芳。政府背配套图设施晒、文支化中注心带斩来便爽利的盟生活臭，医洲院、俊学校庭、餐障饮、已购物沾、休李闲娱遇乐一低样都兴不少毕，完蹄备的元商业邪配套类带来掌更多淹的就应业机朱会，岸不仅横可以堵居家镰在此迁，更匠可以击工作醉在此砍，不形必再牺每天射起早驶贪黑裳奔波粉在家块和单剃位之信间，晌有更饱多的懂时间勤可以融休息钱、娱让乐、后学习席。客群葵生活躬观搜侨索这种优生活规观称拼之为扇：新都废市主闲义[新都巡寿市主庸义]PA稼RT壶4：架构·生活论观新都姜市主受义/解析来自：20世纪80年代借美国绳在社去区发殿展和零城市肿规划织界兴滑起的拿一个滥新运宪动。核心：让本城市穷自然把化，圣让自铃然城梯市化勤。精髓：让酸都市盼文明偏与自萝然属教性和傻谐共左存，脚在满耗足人羞们对苗城市鸣资源塑的高岭度利取用的奴同时还，充虎分发络挥城链市的方基本野作用追，充织分顾纳及人哨与自稼然、徒社会口的关闲系。倡导：一寄种快蹈节奏验、低蜂生活余成本敞、高跨娱乐幻玉的都描市“秆跃动芳人群皂”生础活模搂式，俗强调顾居住框背景尚、个门性化肾生活会；强挖调生慢活轻岩松便烧利的狭居住油环境参、和酬睦的紫邻里暗关系喂、全兔力以肥赴的脂工作句、尽员情地捞享受标与娱卸乐的营生活局方式驾。新都足市主宁义/本案雷支撑怀点城市孩性。嘉治定新续城与虾上海禽“同盲城同蓝质”奏的规熔划，启打造拐城市诞的生亲活模洁式。繁华必性。嘉颤定新柏城有输保利船剧院怎、文动化馆超、展雁示馆梨、中百央商惊务区服、商钱业广标场、奏学校芬、医私院等岂城市租级配费套，党应有棒尽有皱。快捷批性。TO迈D新市帮镇模勿式，藏以11号线凶为交陕通枢奴纽，顷快速指连接天市中懒心。生态熄性。嘉居定新迟城“凶千米片一湖怜，百扒米一登林”翁的规雅划，旋生态洪环境音极其酱优越漠。复合于性。本飘案超蹄大综壶合体单，拥坑有低抢密度厦产品本洋房愚、高诵品质咬公寓门、SO逆HO商务膝、时键尚商吵业等例，社逆区生垦活丰硬富多碰彩。新都伟市主澡义/本案疼定位提语36寺0°国际例都市蚕社区将新兔都市劲主义航生活悉带来坐的全乱方位涨生活秤，用36推0度形捧象的完体现承出来瓜。既出有城嗓市级汤配套税、轨阻道交劲通、双自然造环境将，还脸有住均宅、悉商业却、商恐务等撇一站孝式社陵区生畜活。新都摘市主圆义/本案成广告量语TO御W须ES呈T，新锅城在捉造一音座城TO隙W祸ES颗T，将菌本案锄的所进处的余上海这西城贩位置源体现踢出来皇。新城崇在造各一座负城，陷直接朵将新贸城地食产的贪品牌凝价值咳体现杠出来丝式，同债时也合将项舌目的恒大城星规划贱气度忽的突预现出站来。新都齿市主馒义/整盘沟案名新城·西尚及海与“袋西上踪蝶海”靠谐音已，将棚项目快打造贼为嘉闪定新主城的丑标杆京之作展，且砍拥有络城市煌级配让套、洒便捷依交通剖、生佛态公勺园、趴商务代大道状等36且0国际誉风尚迹生活约。备选莫：新掀城TO独P圆TO岩WN、新个城·新都高界、新城·3萝60都、湿新城·嘉立旁方新都险市主阵义/分案秘名/产品验子案贪名新城·西尚祝海金郡（一央期案贯名）域中舒央（二督期案辱名）尚筑（三啦期案督名）爵世（洋欧房）汇峰（公悼寓）汇峰（公茶寓）银领SO顿HO（SO械HO）爵世（洋甜房）白银瘦坊（商香业）汇峰（公景寓）白银去坊（商惕业）银领SO寺HO（SO善HO）一期仔金郡耻定位在一被期产嚷品推视广中也，建绵议以昂洋房螺产品蜂为主榜，弱依化公努寓，册来提姑升项范目的沿整体饲调性警，建洽议推吉广核糠心：公园抽里的振轨道屑洋房不过代线下赖的推威广中篮，公座寓的碍诉求血核心销为：洋房糕里的潜轨道度公寓二期乔域中绳央定谈位二期畏产品绣线比艺较丰裕富,包括移洋房吨、公璃寓、SO楚HO、商往业，卷且二貌期地忘块又胖位于植项目量中央躁，景浮观资眨源比涉较好旱，建秘议推名广核使心：城中朴央的36肌0°国际让生活三期北尚筑碎定位三期拳产品抄线，滥主要萝以公脏寓、SO细HO为主首，另牺有少牲量的箩商业敌，都与为高逆层建迈筑，赴建议衔推广稳核心睡：公园咐里的控尚层宏建筑[营销腊推广]PA毯RT谋5：架构·全局北观把握金全局意推广章核心如何欺在群味雄逐值鹿的偷嘉定煮新城脖突围艰？推广金核心杜四要传素要素1：依托班嘉定敌新城智推项材目，将项督目放痕在国山际生遇态之任城的筑高度小上进映行推役广，够而本潜案又尤地处秀嘉定时新城挽中心阻，成中为区祸域的阻标杆戚产品茫。要素2：以新妹都市疲主义靠概念筋炒作帆生活振方式，将镰项目献的生玩态环计境、吼都市缠配套路、邻拘里街丽区、金减少姨时间畅成本开、一心站式水工作肝居住倡的生事活观穷体现馒出来派。要素3：以全化盘推贫一期蛇产品，站卧在项猎目约40万平骡米的皮大城崭规划谋上宣若传一吃期产时品，杨及洋决房、撑公寓纹、SO铜HO、商烘业等守多业宋态增隆值生冬活。要素4：以高坊端带横低端，在蜘一期廉推广路中，捕既有含洋房芒和公路寓的切情况书下，储以洋挖房做卵为主引诉求搏，提攀升项妻目整脂体调喷性来喝带公咸寓产镰品。推广筹核心音四原考则小众壶渗透活动熄营销体验淡营销大众房诚言证（引粒爆市饱场）户外微高炮晨报/东早/晚报/时代分报新浪/搜房反网第一喉财经/今日剃房产（点才对点百传播咸）租售/上海沫楼市嘉定似新城呢网站DM直邮/派单路杆狠指示捏牌地铁拢广告短信嘉定演报夹粱页汇资塔源（圈责层生亏活）事件孝活动巡展溉活动节点野活动睦邻勾计划（现土场感嘱染）增值醉物业销售役展示舱中心邻里猜中心第一终原则延：第二蕉原则腔：第三丝式原则添：第四职原则较：一期灿户外笋主题顾及分勤阶段11月12月10年1月售楼右处、取样板犹房开销放①蓄客暑期②强销杰期③热销牺期公园寺里的己轨道雷洋房轨道倘洋房检，即嚷将公策开轨道主洋房慨，热株销倾押城一期越开盘第一搂阶段悦：蓄兼客期误（11月）推广薯主题粘：公园拐里的颜轨道径洋房（因洒离洋叛房开羊盘在霜即，母可分耐二条爹诉求窗点，花媒体晒形象秤上以真洋房拢进行阴推广宵，线露下如填软文渠、销缴售物祥料可哨以“36寒0度国承际都女市社耻区”合大盘后形象醉进行拖宣传交）推广乌内容零：此区阶段河临时方售楼激处开碰始接狐待来蜜人，碌但销猛售物列料还踢没到浊位，雕而离慎洋房震开盘块时间竞比较毙紧，咬因此睛此阶绵段工嫂作比狗较重会，主原要为涂销售墓物料猜的制填作与卫洋房举的全摊面推剑广。推广员形式篮：1、物碑料制师作（饮折页院、楼政书、束户型赏单页借、现永场物底料包洁装、VI、网院站）2、户拿外广按告出舱街3、晨幕报/东早/晚报/时代错服硬迷广及饭软文4、新杯浪网/搜房幼网/嘉定篮新城番网5、上轨海楼谎书/租售贤情报6、嘉愈定新稍城路虏杆指诵示牌7、汇蛙广告/短信8、11蜜.1乱9感恩临节活鸭动1、物特料筹早备物料遣筹备攻击鲜目的怨：针歼对临滚时售债楼处驼来宾幸及路蒙过地嚼块的顺路人萍进行棋有力剑的拦灵截。攻击滤内容易：以刘“36鞋0度国口际都兽市社耳区”民展开述，进次行嘉是定新番城、吩大盘轻规划堂、洋颈房产收品等巴诉求哀。攻击蠢时间款：11月制作医物料怖：折撕页、省楼书殃、户代型单脾页、融现场盆物料躲包装颤（楼培幅、狗围墙府、立掌牌）兔、VI（名惯片、串信封/信纸撇）、挽网站锡（博设客）2、户扰外出受街户外赚出街攻击谦目的语：针盲对路测过高导速主泼干道跟、嘉堆定客舱运站问及项购目现俗场人仔群进证行有祖力的完拦截猜。攻击听内容绘：以丈“公新园里炭的轨扇道洋枪房”辱进行妄项目克形象陷宣传符，展欧示项崇目调遗性。攻击铃时间交：11月注：屯户外剪选址岛建议柱：一译为通飘往市权中心绳的高镰速主薪干道具（如爆沪嘉糠、嘉船闵高链速等纺）；二为机嘉定榴市中斜心区腰（如神老城掌区、万嘉定长汽车支站、使塔城日路等眉）；腾三为友项目爸现场霸。考虑爽到项陪目的父大盘等开发遣，建酷议可怖采用里打包摆价，轧租用3年。3、晨湿报/东早/晚报/时代覆报跨寄版报纸目广告攻击端目的性：面对雀大众俱进行振宣传被，在斑市场独中形酱成强切势推茅广。攻击茅内容甩：建绢议采驻用跨稻版的坑形象淋，一亦版洋要房硬俩广，锻一版燃“36絮0度国润际都置市社思区”扇的软室文炒周作。攻击驴时间谦：11月下友旬4、新掘浪网/搜房傍网/嘉定隆新城励网网络百广告攻击岂目的刚：选择告专业纵的网礼络平贡台，户针对暑购房腿人群算进行糕有针您对性替的推们广。攻击雅内容化：以舒“公禽园里葡的轨蹈道洋前房”睬进行炊项目鱼形象授宣传牲，展胡示项锋目调胆性。攻击言时间描：11月中钥旬注：蜂建议腔可以腹搜房伞网进伸行通塞栏广仅告的工投放利，并桥在新籍房搜棉索板徒块上为进行沈关键席词搜母索排家名第御一，默或参纽奉与11号线岂沿线努高端矮楼盘姜主题熟活动朝。新括浪网埋以软愁文炒希作为睬主，内而嘉卖定新忧城网唤以搜将索为逆主。5、上企海楼船市/租售场情报上海抖楼书/租售正情报攻击杰目的退：选旱择专拒业的拨房产唤杂志削，有赴针对驻性的星对欲班购房喉人群与进行真推广让。攻击维内容蔬：以妻“公牢园里子的轨俘道洋步房”李进行突项目识形象仰宣传雪，展挣示项导目调酷性。攻击追时间叛：11月20日6、嘉民定新斥城路龙杆指欲示牌路杆旺指示送牌攻击罪目的循：主状要在引嘉定救新城捕的主规干道怖及竞牌品周炉边进暑行指蝇示性谱的有感力拦距截。攻击场内容法：主枪要是济案名执加电蚀话号令码及废方向亲指示沉。攻击油时间法：11月注：叹考虑巡寿到项尚目的佣大盘舟开发袋，建痛议可喝采用窗打包遵价，头租用3年。7、汇塞广告/短信汇广畅告/短信攻击跌目的渡：运踩用汇衔的数勺据资傍源，颈有针乎对性彻的对蒙目标据人群滔进行炊推广既。攻击吴内容宜：以慎“公眯园里宣的轨治道洋事房”芦展开肺推广戒。攻击协时间输：11月8、11疮.1秃9感恩醉节活抱动11辛.1践9感恩仗节活准动攻击渗目的票：趁甲临时秀售楼察处正包式开散放之孟际，心邀请佳新老火客户演进行蹄感恩恒节活储动。攻击稳内容需：因历现场瓦有限余，建每议在表水岸韵上品鼠园林非，或轮是周舍边公梯园举斤办BB赠Q烧烤特派对者活动躺。攻击继时间荣：11月19日第二症阶段规：强惩销期途（12月）推广购主题隐：轨道猴洋房忽，即您将公素开推广妨内容发：此寸阶段亡已进趟入项店目的煤强销桥期，11号线往将于稀此月节开通苏，项屿目也跃将于浆此月非开盘叨，可钱谓双绞喜临酱门，闷因此郑在推考广核灯心上渗可以丧双剑收合壁饱，整窃合推向广。足而媒皇体上泡主要权以事负件活委动带痛动炒扩作。推广惹形式舱：1、物领料更抗换2、地叙铁广胁告3、晨暗报/东早/晚报/时代随报硬泪广及款软文4、新悔浪网/搜房诱网/嘉定瘦新城该网5、上肠海楼患书/租售火情报6、嘉卵定报据夹页7、社森区DM直邮8、第识一地疤产/今日剩房产权软性至报导9、大性蓬车些计划/市中脾心巡岸展10、上我海冬器季房唇交会11、样抵板房灰开放龟豪华伏假面庙舞会12、开朋盘活校动1、物钓料更守换物料旋更换攻击裳目的拆：主熟要针叔对出智街的宣户外尿媒体鸡及现谜场包臂装物均料形搬象进粉行更俭换。攻击刑内容互：以网“轨隐道洋斩房，市即将证公开姿”主豆题展株开，角宣布折洋房冠即将滨开盘把。攻击闪时间虽：12月中执旬2、地竭铁广售告地铁松广告攻击经目的春：针还对乘社坐11号线吼的客植群针跃对项款目的浙宣传谨。攻击丝式内容愤：以佣“轨锅道洋抵房，盈即将恢公开昌”主止题展宾开，梁宣布丛洋房召即将雨开盘煌。攻击非时间射：12月中浩旬注：1、可贸采用暂包装碍一辆11号线纳，如赴拉手竭、门具贴、克窗贴杨、挡肤板进虹行宣栽传。扮或是愿将重徒要站敞点，江如曹锻杨路氧、江撕苏站奖、徐尘家汇睛站进谈行灯壳箱及贷柱子肯的包蒙装宣教传。2、考鼓虑到问项目宣的大返盘开滑发，谣建议绪可采献用打殃包价序，租的用3年。3、晨螺报/东早/晚报/时代隔报整嘴版报纸尿广告攻击贫目的慕：面对柏大众夸进行捡宣传挪，在梁市场窝中形际成强进势推骑广。攻击母时间偏：12月下季旬攻击泼内容婶：以巨“轨栋道洋占房，井即将泽公开畜”主氏题展污开，贱宣布罪洋房永开盘槐时间乐。4、搜矮房网夜半屏搜房能网半猪屏攻击炼目的去：选择英专业尘的网务络平冲台，颠针对垃购房缘瑞人群死进行挤有针腾对性联的推嫂广。攻击形时间放：12月下梁旬注：引建议党选择坝半屏叔，更狗强势怨的进略行宣喜传。攻击交内容们：以讯“轨低道洋棋房，犬即将赠公开诱”主裤题展扣开，防宣布勺洋房福开盘功时间炮。5、租塘售情护报租售仗情报攻击填目的礼：选粱择专循业的欠房产哨杂志锡，有盟针对莲性的器对欲仿购房良人群凑进行恶推广投。攻击暖时间涝：12月20日攻击能内容冷：以谁“轨略道洋族房，聚即将格公开纲”主库题展民开，披宣布蛇洋房勉开盘荷时间跨。6、嘉尤定报松夹页嘉定例报夹快页攻击书目的鼻：对青嘉定启本地糕客群贤展开粪攻击阶，将含产品只的单秒页夹尼在党办报中芦，易绑于识盾别，炸突出蝇品质鹿。攻击搏内容总：主要啄为解烫读嘉尿定新晨城及掠洋房黄产品顿等优味势特装点。攻击弦时间拨：12月中惜旬7、社找区DM直邮社区DM直邮攻击递目的献：锁献住嘉堂定新演城及傅老城齿区域废的老援社区左进行DM投放请。攻击咳时间佳：12月上巧旬攻击勿内容治：主要朗为解贡读嘉腹定新亦城及绒洋房书产品妖等优奴势特煮点。8、第楚一地屋产/今日飘房产搭软性肉报导第一臣地产/今日突房产攻击亦目的听：通摇过电虚视的露直观待媒体社针对葛购房栏人群衡进行矿传播普。攻击编内容喉：主泄要以赛嘉定肢新城误区位杜及样握板房蒙展示曾为主字。攻击然时间借：12月中难、下如旬9、大茎蓬车晕计划/市中贩心巡决展大蓬偏车计杀划/市中间心巡恩展攻击倡时间奏：12月上纵旬攻击执目的仁：让伯项目轨走出骆去，颠到周雄边消践费力堪比较尿强的剃乡镇盼进行扯宣传海，如兄外冈多、马陪陆镇皮等，麦或是田到中腿山公化园、锁中环菠百联记等卖俊场进挪行巡苹展及啦派单著活动匠。攻击愚内容逃：主要积为解愈读嘉内定新满城及肯洋房续产品乌等优婚势特保点。10、上酒海冬蜘季房按交会上海踩冬季锦房交涌会攻击敌时间思：12月上织旬攻击朴目的源：针吨对市膛中心枪客群导及行窜业人胜士展顿示本险项目鬼。攻击丛内容衫：以橡展示弊产品撕形象搬为主灵，并坑告知异项目赶即将码开盘药信息贩。11、样者板房置豪华勿假面啦舞会样板剃房豪岔华假丢面舞舍会攻击炭时间勉：12月中袭、下栋旬攻击毯目的担：以芳样板径房开荒放为健噱头锦，邀切请新壳老客墓户参