兰州某住宅楼盘项目行销企划服务建议全案

行销企划服务建议市场篇THEMARKING1、交通便利B、通讯发达C、资源丰富D、商业繁荣2.全省政治、经济、文化、科技、信息中心：是西北地区重要的工业城市和商贸、科技区域中心；连接西北及欧洲各国的开放型、多功能的内陆口岸城市。3.在西北地区处于“座中四联”的位置：历史悠久的古城，是古“丝绸之路”的交通要道和商埠重镇；土特产资源和旅游资源丰富，是饮誉全国的瓜果城和旅游胜地。西北重镇——兰州十年兰州，突飞猛进中国是一个拥有全球人口最多，全世界经济成长最快、最具潜力的国家。

如今，兰州是大西北铁路、公路、航空的综合性交通枢纽和西北重要的通讯枢纽。兰州城市基础设施日臻完善，这极大的改善了投资环境，增强了兰州利用外资的吸引力。目前全市有工业行业40多个，企业单位4559个，工业总产值4151745万元；市属企业单位4386家，工业总产值1291867万元。兰州正成为我国西北地区重要的商品集散中心，辐射西部八省近400万平方公里和3亿人口。兰州高新区经过10年的建设，已发展成为兰州地区高新技术向传统产业扩散的辐射源，科技技术与经济紧密结合的示范区,培养科技企业家和孵化高新技术企业的功能区，对外开放的实验区，成为兰州在西部大开发中新的经济增长点。房地产业竞争异常活跃，开发公司达534家，兰州房屋总量达118025万平方米，其中住宅总建筑面积达4098万平方米，人均居住面积达10.9平方米。世纪商机在现兰州——政策面一、西部大开发兰州将由原来的工业为主的省会城市逐步转化为工业、交通、金融、商贸和科技并重发展的多功能，开放型的中心城市。未来的兰州将是基础设施完善的现代大都市；未来的兰州将是环境优美并富有山水特色的城市；未来的兰州将是全方位开放型的区域中心城市。二、改造新城新城将成为兰州市新型产业基地新城将建设有未来兰州市的标志性建筑

三、加快城镇化步伐，提高城市现代化水平数字证明，兰州是西北大开发最具潜量——财经面（1）2003年上半年兰州市商品住宅供应量比去年同期大幅度提升，据统计，1—9月份兰州市房屋销售面积为88.15万平方米，同比增长21.55%，其中商品房销售面积为39.84万平方米，同比3.87%，几乎翻了一翻。

（2）商品房的价格，始终是楼市发展变化的晴雨表和风向标，今年兰州第三季度商品房普通住宅销售价格比上年同期上涨0.3%，与第二季度相比，同比涨幅扩大0.2个百分点，商品非住宅销售价格涨幅较大，销售价格总水平比上半年同上升1.4%。涨幅扩大1.5个百分点，与第二季度相比，写字楼和商业用房发展势头强劲，涨幅分别扩大1.7和3.9个百分点。

1600014000120001000080006000400020000

1995年2000年2005年79981030015500单位：元

兰州市近年度人均居住面积图（单位：平方米）1210864201980年1995年1998年1999年2000年2001年2002年5.07.298.659.6510.010.510.9今日兰州房地产走向商品化

——兰州市房地产前景广阔1、规划中心城区升级；2、全面启动和建设城市副中心；3、规划卫星城和县城、小城镇建设；4、兰州到2005年规划人均建设用地面积为81平方米，2010年扩大到159平方米；5、将来十年，兰州以科技兴市、可持续发展、开放带动为三大发展战略；6、2002年以后，兰州商品房出现销量和价格上增趋势，并保持良好持久的势头。兰州市商品房楼盘分布图1、曦华源2、阳光家园3、亚太花园4、民基新城5、时代广场

6、盛世广场7、中广大厦8、海鸿宝鼎9、新港城10、天庆花园

11、天庆嘉园12、罗马世家13、绿莹花园14、九洲花园15、万盛花园

16、华城苑17、荣达花园18、良志集团19、国泰花园别墅“中心城区”人文历史背景

城区地处兰州盆地东部，依山傍水，气候宜人，属中温带半干旱性气候。中心城区占据政治、经济、文化、科研、交通、商贸中心，区位优势得天独厚。交通便利—城区兰州火车站是陇海、兰新、兰青、包兰四大铁路交汇点，是西北铁路交通枢纽，是亚欧大陆桥的联结点。黄河由西向东横贯城区，旅游资源有著名的“天下黄河第一桥”，白塔山公园、五泉山公园、兰山公园，独具南国水乡田园风光特色的南湖公园及国家级森林公园徐家山森林公园可供游览观光。地域的特殊性使其成为古丝绸之路重镇，是历来兵家比争之地。城市建设异军突起旧城改造力度大黄河风情线小西湖立交桥建设解放门立交桥建设盐雁黄河大桥建设银滩黄河大桥建设各条道路拓建甘南路酒吧一条街等特色街建设最大赢家策略条件——黄金地段综合分析居民区与商业区区域分布图生活便利图1、万众食村2、交通饭店3、香溢园4、蜀文味酒楼5、兰州人酒店6、金城炒面王7、民族饭店8、新疆村9、陈云砂锅10、华宇美食城11、肯德基12、鲍翅馆13、德祥楼14、飞天酒店15、兰州饭店16、盛纪火锅城食百家姓老土坛子开盛M大酒楼鑫海大酒店人人渔港友元寿司店金冠大酒店肯德基鲍翅馆中心广场为兰州最大的百货商场国芳百盛、工贸商厦、锦华商厦、瑞东百货、家世界、光辉布料市场衣锦华商场国芳百盛瑞东百货家世界工贸商厦住国芳航百盛您大酒船店、谁金冠晋大酒顾店、把兰州蜂饭店摘、飞天踪蝶大酒红店、百锦江奶阳光唐酒店签、交焦通饭写店、甘兰巧饭店胡、兰坛州东愉方大饱酒店兰州冠饭店飞天掘酒店锦江望阳光宁酒店东方抄大酒歌店华瑞伟大厦行1、描长途擦汽车涨站2、横兰州欧火车执站公交挨路线疼：14润4路统、1连35赶路、月59杏路、10彩1路割、1娱17替路、隶6路融、11窗8路咏、8吊2路栽、1叉路、10公9路疫、1躲30阔路、悲58悼路、56档路、亲9路发、1流06辽路1.2.**星城甘南争路公域交线抹：11径8路捡、8壳2路皋兰扩路公纵交线梁：14互4路孕、1究35蓄路、严59烘路、逃10悬1路陶、1捎17庸路、档6路民主椅西路芦公交狮线：56夕路、衫9路库、1怜06笋路东岗池西路捷公交择线：1路帜、1享09邀路、棵13蜻0路泡、5项8路黄河箭剧场东方堤红广俘场兰大较科技溪广场东方鞭红广眯场东方贞红广虑场东方嫩红广上场路平凉炒路、屋甘南负路、笑皋兰岗路、惧旧大停路、伞天水愚路、东岗枣西路赛、民毕主西禁路、金昌虑路、之广场蛛南路拨、南选昌路**星城天水痕路东岗减西路东岗倒西路广场锡大道医疗口腔洪医院华夏踏医院兰医成一院人民和医院生殖身保健展院协和苗医院公共事业兰州呢市博提物馆兰州膨市体厦育馆甘肃晶省公顷安厅甘肃剥省高姜级人刘民法旨院兰州肉市监顶狱管免理局消防亦支队绿化东方口红广爪场芳草押园邓家歉花园学校兰州悔大学十一项中三十爆三中一只放船小贫学耿家耐庄小率学省体半校实验磁小学高科尘技兰大圈科技吩广场科技欣一条贪街电子杏商贸石城娱乐兰州斤隆生退保龄壤球馆世迪店博华金利腊影院省政四府礼损堂黄河身剧院环球撒旱冰涉城金融中国碍银行商业果银行交通习银行中国嚷信合农业瞒银行招商陆银行市商抱业银悔行中国技工商缺银行中国啦银行◆城关杀区为败兰州想人选并择住掏宅排池名第乎一。◆据2栽00趁2年岁统计颂数据看，城悲关区汉商品爬房销俱售再协创新墓高。◆以2深00据0年猾兰州商市商撞品房恒实际删销售央面积君/金廉额为美契基蜡;对2倦00常1—辨—2遣00宣2年便实际伤销售贺情况购进行醋比较舅。商品强房市助场（色一手栽房市周场）城关博区房握地产谦市场咱分析10601663.892001年14248184.632002年销售金额（单位：万元）销售面积（单位：万平方米）76.6%75.4%面积增长百分比84.79%74.4%金额增长百分比年份年泼份按人辞均居刷住面婚积达芽到1则2㎡皆计算按人模均居捧住面灿积达到1拌3㎡戏计算20鸭04电年59肠3.桃6036古9.路34名疾称20腿04辟年全抗兰州偏新建盈需求鸡规模遮预测（单撒位：而万平犁方米拾）周边单楼盘茅分析福田大厦2480元/㎡大公大厦2480元/㎡安泰商住楼2450元/㎡飞阳家园2450元/㎡浩森大厦2350-2500元/㎡宏运大厦2520-2680元/㎡**星城华阳大厦2680元/㎡长青花园2650元/㎡路桥音乐广场2660元/㎡华阳麦大厦毫、宏帽运大梳厦、卵路桥逗音乐窜广场想、长此青花抛园认…①么华阳挥大厦１.桑个案奴统计糊表承建单位：兰州市二建集团第八工程公司监理单位：兰州衡宇监理公司设计单位：甘肃省建筑设计研究院保安监控系统，自动火灾报警智能设施8846928销售电话2004.12入住时间地下停车场、未规划车位院内小型绿化绿化1元/㎡物业管理费有宽带分户采暖（水暖）采暖暂未定车位费工行七成30年银贷6部电梯住：3米净高无会所地下一层、地上19层层数98-139㎡户型面积24%公摊2003.8.28开盘时间30000㎡总建筑面积商、写、住类别皋兰路与甘南路交界处西南角地理位置华阳房地产开发有限公司开发商价格2680元/㎡②宏盘运大烛厦开发商甘肃宏运房地产开发有限公司地理位置甘南路中段类别商、住总建筑面积约9799.6㎡住宅7676.05㎡（共计112套）开盘时间2002.3公摊23%户型面积46-229㎡层数1-

3层为商场4-19为住宅会所无净高2.9米客梯2部银贷七成15年车位费60元/月采暖集中供暖（水暖）宽带有物业管理费1元/㎡绿化楼顶花园车位露天入住时间2003.9销售电话8829558智能设施电话联动报警系统、可视楼宇对讲备注：因开发商在销售时运作不善，以至于5-6家代理公司同时销售，因说词、价格无法统一，销售秩序混乱。对楼盘、开发商造成了不同程度的负面影响，故至今销售较为缓慢。前期面积为大面积，一体5户，111-158㎡、190-229㎡（复式），后期改为小面积。价格2520-2680元/㎡③路真桥音泽乐广托场未开盘（在年底）开发商甘肃路桥房地产开发有限公司地理位置甘南路中段类别纯住宅层数6层、12层开盘时间主力户型二室二厅三室二厅占地面积18.446亩户型面积60-120㎡（内部）85-109.68㎡（对外宣称）会所音乐休闲会所、音乐酒吧、唯美健身中心绿化３０％建筑面积51200㎡入住时间200４年底销售电话8829558其他配套设施幼儿园，600平方米的音乐喷水池备注：路桥音乐广场以音乐艺术走廊、琴键型小区走道，流动的音乐喷泉，600平方米的音乐广场，音符型的少儿教育中心等主题从细部点题，能让居住者时刻感受音乐广场理念的存在，本案强有竞争对手。价格2660元/㎡④长甩青花辉园开发商长青花园（与食品公司联建）地理位置广场西口类别商住层数1-

6为商场7-14为住宅绿化率无户型面积140-319㎡(复式）公摊21%开盘2000年物业管理费1.2元/㎡价格2800元/㎡采暖天然气壁挂炉智能设施无会所无销售状况共计75套，剩5套备注：销售周期为3年，因全部户型是复式结构，很大程度上限制了购买客户群体，所以销售时间较长。

价格2800元/㎡⑤悠昊业郑家园开发商兰州昊业房地产开发有限公司地理位置市保险公司向东50米（詹家拐子）类别商住占地面积开盘时间2003.10.14公摊17.6%车位无绿化楼顶花园采暖天然气壁挂炉净高2.8米层数1-

2为商场3-12为住宅套数40套售8套户型面积110-140㎡（不加公摊）电梯2部，一体2户，2个单元银贷7成5-20年会所屋顶宽带有智能设施防盗对讲系统2亩价格2780元/㎡２.怪本案传周边鼓除以让上楼敞盘外叼，较裕可参抹照比父较楼姑盘情肌况序号案名1万佳名苑2飞阳家园3都市花园4福田大厦5浩森大厦6天源小区7田野花园户型面积(㎡)110-20866-12570-15883-272113、16862-13060-131建筑面积（㎡）26000100006000012100030000300009950售价（元/㎡）奇2758偶28882450238024802350-25002070-24302000-2380建设状况已入住已入住已入住已入住已建成已建成已建成开发商万佳置业飞阳家园天正房产福田地产浩森房产天源地产残疾人开发公司备注（销售状况）90%97%90%已售完已售完已售完已售完３.革本案哗周边迟价格偷比较吵表类别案名住宅地段售价（元/㎡）租价（元/㎡/月）万佳名苑2680-288013静宁南路飞阳家园2350-255012静宁南路浩森大厦2350-250012静宁路、甘南路交汇处安泰商住楼248010三爱堂对面都市花园238012静宁南路宏运大厦2380-255012甘南路中段永利金色花园230013皋兰路田野花园2000-238011金昌路与甘南路交汇处兴隆大厦2580-268013庆阳路天源小区2070-258010旧大路西段福田大厦2380-25808兰海商贸城优搂势：1、屠地处上城市舰中心扣区域偏，增鼓值性由大；2、拳生活挣配套球完善遵，肉烟菜市配场列、银肌行、徐医院垫、超尾市邮多政等浇一应闪俱全峰，生吹活便公利；3、惊交通挨便利赞方便袋出行栋；4、爆离兰剑州中跪心休隆闲广鸡场近储；5、本本案息地区薯绝佳呆地理蝴位置府，若醉按市廉场需乱求定这位、闭规划锈，有麻较大睡的客云户群愚；6、内临市飘政府罩规划匙的酒诱吧一杂条街医，商世业机什遇大俩；7、糊座北阿朝南顶最佳星朝向向；8、窑流动逐人口粉多，址利于京商业两发展帆；9、针高标嫌准建圾筑，均品质伟优良买；10慕、洗屠、卫再分离掩，使熔用方密便椅。SWOT劣附势：1、骄发展丈商缺堵乏社旅会知波名度催；2、根周边循商拐业及剩住宅属楼档框次较碎低，公周边窗环境据较差极；3、贪用地遇面积竹有限醒，不羊能建岸造小焰区，泰环境忍难以惭满足不购房患者的乖需求颗；4、推环境你限制磨本案膛建造侍高档司次楼蛇盘；5、恳周边育建筑咸多，额影响牵低楼什层的炕视野泻；6、称周边馒路况跌差；7、共地处乐长途留汽车芹站旁虽边，菜流动王人口历多，拼显得压嘈杂利；8、零户型笨面积深偏大械；9、坚通风候性较绍差；10蔬、电姓梯单肢面出胡口，启不方奶便；11书、一咏楼安怎全通抵道位若置不旨合理荐，浪麦费销秩售面关积。机会紧点：1、允包装氧到位粥会形柄成良攻好的纵品牌家效应壁，为真开发筒下一偏案奠危定良果好基污础；2、茎未开超工，沈产品颈可塑违性强驼；3、碎开发全商具蜻有现界代营落销理喜念；4、萄若产胞品定政位准析，定向会创哈造良县好利底润；5、骆规划士标准柄高，盗有创形意性苍；6、肺开工献前导编入营帜销策做划，货便于四产品利准确仇定位悼，迎芽合购恩房者籍需求哭。不利侧点：1、锅住宅饿定位铸不准当，会昌影响裤产品颤销售辛；2、霞商场扎销售舌手法件不当赖，会独滞销土；3、币近年清兰州剥新开诉发楼欢盘量非体较速大；4、漠绝大沫部分顿为大校面积剃户型握，难峡以销变售。A、搅目标墓市场改概述城关毅区—芝—兰姓州主剥城区朽、交猜通便眯利、贸商业闯繁荣继、目魄标市怠场形仓成集长中性浩、成歇熟性我们斩的目动标市廊场a、吸自用鸣型市科场6倾5%享；b、盏投资击型市园场1宰5%走；c、园单位驰整体伸性市但场2听0%呢。一、喷自用撕型市绘场（1纯）自铺己居颤住7陆4.浪38跳%；（2票）给雾父母捷住1流1.干24钟%；（3递）私该人办停公5直.3拉9%逗；（4林）给笋子女荣结婚添4.外27疯%；（5旧）买老回出澡租4盖.7誓2%灾。区域贤：省旗内、胆市内党、省粉外职业蓄：中道高收卷入、招私营锹业主家庭谷月收猛入：科50呆00居RM糟BB、地目标善市场溉定位二、牧投资栗型市凝场（1援）办逝公3触0%（2蛛）投船资增共值4斩5%（3融）反谜租2隐5%职业当：企卧业家令、私降营业弃主企业喇家月晓收入趋：7近00副0—烂10虏00寇0R搂MB三、毙单位肆整体姥市场（1岛）拆热迁还篮建（2毯）单普位分垄房单位状：银刑行、嘉电信家庭仅月收购入：油40撑00艳—6围00丹0R帝MB原始痛商品迟力状扮况评啄估表87654321平均分排名地段717.8751环境716.8753规划3327.6252建材626.754价格536.6255企业2516.1256企划总平均分6.98总分71.85商品望化建创议一、商品谣概念1、驼商品损精神固领先况同类桑住宅除10雨年2、秩未来留高尚珠住宅3、娱时尚秒性、袖国际问化、吩科技嗓感、头尊贵艇感、泼唯一匠性、煎魅力娃、舒搜适性伤、便旨利性梯、增歪长性二、商品消包装1、尊贵广形象2、个性宜艺术3、未来臂智能4、科技含环保5、便利距舒适6、价值杜增长7、时尚隆品味8、梦幻溉生活三、哨商品们包装晃内容A.李房型除篇1.尽全明女房型2.搅浴室鸡有采勒光4.足主卧视有花示台,竹创造占立体叛绿化3.迁客厅妥有情顶趣观窜景阳灭台5.滔楼层灶挑高剖3.朋2米B.剪公共纽奉设施工篇2.聪大堂伙Lo街by室如内3.直无限躺宽频禁上网1.泛艺术锦尊贵欲电梯室桌外绿化栋步道社区条灯光鲜造景1.跪主题欲会所锅-养登生、答亲子丙、健帅身、榴娱乐2.凳VI藏P商扮务空抽间会所草篇**红*公全司本团着几封十年灾专业泰房地输产企叨划经蓬验以党及在惨中国净大陆腰充分岗的个钥案经暖验,余不仅帖从商辱品力巷建构偷上提幕升商温品品弃质,世提高扫销售旬率。窑同时节一直蠢致力涉于同鸭每个尿合作嫂伙伴吉共同辈发展补成长祥,为兆贵公五司的勾产品油乃至番贵公垃司整票体品艇牌形皇象提蓄升内雀外在币及附槽加价妙值。这是扫**神*公电司每巧位同辫仁追筑求的紧唯一终服务败准则创。B1社区单规范V1形象王展开M1经营违理念文化社区择文化适体系社区逃经营宋理念液：独伞有尊蚁贵的片美好小生活社区冬经营谱愿景银：永同续成王长，谎传世员名宅社依区逃规弱范钓：形绣象/盲安全闸/舒牲适/富便利踩/成损长有烘成就芹感的琴社区社鱼区赶V袄I抢：视叹觉形良象高铃贵，守精致药化！价值围塑造领先挂兰州扬10重年的往未来池梦幻帆住宅外在到价值景观环境地段时机规划风格管理建材企业内在该价值附加详价值尊贵蛇形象个性微艺术未来叉智能科技豆环保便利醋舒适价值负增长时尚坡品味梦幻脖生活商品攀形象哲包装品牌犯领导品牌领导企业品牌规划品牌商品力品牌设计师风格主题功能主题业绩关系企业售后服务施工品质地段稀有黄金生活圈形象晓塑造领先趟兰州毒10蔑年的栏未来堤梦幻盖住宅未来乱主题景观环境地段学习风格梦幻抱主题附加帽价值品牌博领导团队创意自然人文科技环保企业干品牌规划万品牌商品叔力品碧牌设泳计德师整体领风格规划弱功能业挽绩售后填服务施工懒品质地配段环迁境附加凤价值生活朝条件整合孟行销琴运作SPPRADEV绞EN豪TD.柱D.站T业务物情境侮销售销售崇目标愈达成媒体整合运作表LOGO个案VISLOGAN精神口号户外媒体印刷媒体电波媒体告示功能指示功能NP报纸海报传单商品说明书DMRD收音机TVCF现场摄影SP消费时代EVENTPR广告效果极大化AD广告直效键行销D.活D.俱T.目标晒客群来访凉客群意见我领袖已成币交客究户资料沉收集T.其S追筐踪D.穗S拜盐访关系趴拓展直接孤信函介绍灵礼金D.泥S拜古访T.微S追乔踪反应拉修整问候好函问候党函D.领S拜洁访追踪追踪歌管理追踪老管理追踪信管理缔结愉成交公共樱关系PR意见仗领袖二阶住段传原播理矿论事件还主题媒体予参与媒体归关系讯息像发布消费辈心理务掌握消费伪信心奋建立SP促销活动促进来人活动促进成交活动促进签约活动预约特惠价赠品活动(来就送小型赠品本案吉祥物)其他活动(周年庆重要节日大型晚会亲子活动)三日内补足再送礼品或礼券一周内签约敬增大型礼品限时限量确保战果促进成交名人活动(影歌星活动明星球队行政首长企业人)创造机会当场下定敬增小型家电或礼券等EV拘EN变T策欠略事件恳行销事件宾主题社区泰行销社会搜参与社区虚CI骡S艺术莲步道社区壶艺术川景雕社区奖VI区域活大学富及订保购户雕塑糟系学煌生吉祥钞物自由鲁创作充主题未来帜自菊然健纪康媒体（记间者招稿待会前）公开肾评审奖学透金新闻逃发布落成木启用落成聋启用落成毫启用**楼艺术形笛象计筝划社区梦环境险艺术断创作提升柔兰州删住宅脖社区扩艺术玻环境**傲--纽奉艺术周与住布宅的笛融合社区摊空间暴美惩化心杂灵西北爷民族妇学院及美术论系雕塑都彩杨绘地爆面尘社区杠围墙躬主题奖助钢学金干以妻社区纽奉规模融运用则数量壶考量配合败VI苦系列梨设计新闻估性哄公益鼓性哥艺术富性匙社会般性营造弃社区出形象载价值业务作业流程**市场咨讯商品定位人员编制业务专案行动动脑会议业务作业业务战术人员管理激励户外派夹报现场差异化细分化品牌教育价格情景业务讲习业务演练业务销售广告效果客户反应企划、业务协调会企划、业务协调会广告表现、媒