别墅项目前期策划及市场定位策划报告

xx项目定位策划报告

建立轰动效应持续旺销提升品牌和知名度利润最大化整体目标

长期目标实现企业品牌战略实现目标利润迅速回笼资金短期目标

第一部分市场现状1.宏观经济环境分析

惠州是中国华南地区发展最快、最具活力和最具潜力的城市之一

政策：深惠官方不断加强合作，率各行业企业家考察惠州，明确表示要加强深惠合作；深企投资惠州，深政府大力支持。物流业：2006年初和黄加盟惠州港，年吞吐量将由目前12万发展到100万标箱。物流业起飞将带动全市第三产业快速发展。建材业：环球、塔牌和光大水泥项目即将投产，建材成为惠州基础产业。水电业：2006年东江水利枢纽工程蓄水发电。旅游业：“百里生态旅游长廊”，完善一批四五星级宾馆和景区。工业：通用、索尼、松下、三星、LG、菲利普等近20家世界五百强落户；世界最大电池和镭射头基地，亚洲最大电话机、主板基地，中国最大电视机、汽车音响、高级电工、相机基地之一。中国最大中外合资项目壳牌南海石化带动效应1：50

惠州2006年人均GDP25019元，按现行汇率折算达3127美元，突破3000美元大关。住房、汽车等大宗消费开始群体出现。由此表明，惠州的房地产正处于稳定的快速增长阶段。居民消费水平不断提高，消费结构逐步改变

惠州人口快速增长，住宅市场供应缺口较大

上表看出惠州人口总量成逐渐增加趋势，其中城区人口自2005年更是翻了一倍，城市人口的增加必然导致住宅市场的刚性需求增加，按照全国人均居住面积24.97M2计算，从2005年至2010年间，住宅市场需求为3200万M2，以2006年竣工面积来看，住宅市场依然存在较大的市场缺口。

日期部门政策０６年5月18日国务院促进房地产业健康发展的六项措施5月29日九部委关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见［户型结构］9070规定出台，严格执行90平米以下户型70%比例——小户型比例将日益提高，大户型稀缺性日益突显［供应结构］未来住宅供应市区有所减少，周边市镇供应量增大——惠州城市规划的落实，供应量将会从市区向周边城镇扩展［投资结构］影响消费者预期，平抑投资，打击投机——投资转向写字楼、商铺、出租型住房和大户型住宅（别墅等）2.宏观政策对房地产的影响央行三次加息日期原利率上调执行利率06年4月28日5.58%0.27个百分点5.85%06年8月19日5.85%0.27个百分点6.12%07年3月17日6.12%0.27个百分点6.39%三个阶段：第一次配合中央出台“国六条”及九部委关于房地产调控的执行细则，短期内有效地平抑了房价。第二次配合二手楼交易的未满五年则需要交纳营业税的规定，从而有效地抑制热钱快速撤资。第三次为平抑股市的过热情绪，从而提高了贷款炒股的成本；另一方面也对过热房价有一定的抑制作用。政府加息虽然给置业者带来一定影响，也使发展商的资金链更加紧崩，但置业者对政府加息基本持理性态度，置业热情不减反增．3.惠州房地产市场概述

房产交易价格快速上涨2006年房地产价格走势用途面积(㎡)金额(万元)宗(套)数平均价(元/㎡)住宅43962317634037124011商业营业用房2178116615.921917629写字楼19671504.45497648别野、公寓26381475.3995592其他51311710.6333334合计471140197646.3939644195由图表得知，2007年第一季度，惠州房产交易平均价格已经达到4195元/平米，价格上涨速度比去年同期上涨了65%左右，但仍具备上升空间。2007年（1-3）月商品房预售登记备案明细表(资料来源:惠州市房地产交易中心)

众多知名品牌开发商进驻惠州，特色地产异军突起品牌开发商进入惠州，带来很多先进的产品营销理念的同时，也促进楼盘品质不断提升。

购房主力改变,深圳投资客活跃惠州市场大量的深圳人开始关注惠州房地产市场并进行投资。随着市场价格的不断攀升，深圳客户的比例也有不断增高趋势。他们主要关注高端住宅、地段好的小户型或商铺、大社区的中档住宅。2007年惠州市（惠城区）土地供应

序号地块位置用地性质用地面积(平方米)总建筑面积容积率建筑限高(米)绿地率(%)住宅商业建筑层数(层)1尖峰山住宅3079573493001.612层35%2江北24#小区住宅/商业132808247216550002.516层35%3江北40#小区住宅/商业170372298125766002.519层35%4江北18#小区2#地块商业8123538326.6128层15%5江北18#小区5#地块商业21338586534.4915层15%6火车西站住宅300000600000待定待定待定7砖瓦厂住宅/商业72887144496100002.380米30%8砖瓦厂酒店/配套公寓住宅375882656554250酒店2.5住宅2.3酒店98米住宅80米酒店42%住宅30%4.惠州2007年房地产一级市场分析9东江学府地块住宅/商业110055179702120001.812层30%10江北45#小区住宅20000036000040000待定待定待定11文头岭住宅/商业11200220160422400待定待定待定12文头岭住宅/商业181766327179363532.360米30%13文头岭住宅/商业200045414100460002.360米30%14文头岭住宅/商业130509255070280002.360米30%15文头岭住宅/商业11201920163822400236米30%16文头岭住宅/商业63942132367147002.360米30%17文头岭住宅/商业185442383867426502.360米合计23468534121229572838（数据来源：惠州市国土局）

结论：由图表数据得出,惠州2007年土地供应总量高达234万平米，主要集中在江北及金山湖区域，金山湖片区土地供应量达到98万平米，江北53万平米，预计江北及金山湖片区在未来一两年将竞争异常激烈。项目名称项目地址总建筑面(㎡)供应量(套)开盘时间金田苑二期麦地南二路与黄田岗路交汇处11万2702007年5月27日TCL嘉园麦地南路与黄岗路交汇处2.6万3262007年5月27日金山湖一号惠淡大道（惠州学院对面）9.3万342007年5月27日3个22.9万630套2007年上半年新推楼盘5.惠州2007年开发楼盘概览项目名称项目地址总建面(㎡)供应量(套)预计开盘时间嘉和名苑三期江北文昌二路10.2万3542007年6月30日佳磊华丽江北14号小区5.4万3642007年7月金裕.碧水湾江北文昌二路43万6002007年7月山水华府(二期)领墅金山湖九号小区4.8万682007年6月山水江南惠州实验中学对面11万4502007年9月鹏基万林湖惠州南线汽车总站旁33.4万7082007年6月底翡翠欧庭一期惠南大道金山湖畔20.5万1502007年6月中旬东江学府二期河南岸冷水坑惠州大学对面44万807未定南山诗意金山湖新体育馆对面10万6842007年9-10月中天天景大厦三期东平半岛东平南路未定未定未定xx项目水口未定未定未定国华湖畔新城上排鳄湖路30万1000未定TCL项目惠州大学对面15万未定未定江北25号小区60万水云居江北云山南路以北8万未定未定15个295万

2007下半年即将推出楼盘水口片区在售项目

项目名称占地面积（平米）建筑面积（平米）建筑类型均价（元/平米）进度荷兰水乡总占地：35万，二期：6万总建面：60万；二期：7.5万多层、小高层二期：4600；三期：6000（带装修）二期开盘：06-5-1三期开盘：07-4-1东方威尼斯15万26万联排别墅、洋房、小高层花园洋房4000元，宽景洋房4500元，别墅8000元2006年10月14日推出一期首批单位约150套颐景花园6万15万5栋9层半小高层、2栋18层38002007年5月6日公开发售阳光假日4.7万8.5万3栋7层洋房16栋9-11层洋房45002007年4月9日开盘(三期)合生国际新城64万140万纯联排别墅二期6500-6800元/平方米（带装修）三期8000元/平方米06年10月1日推出一期，11月11日推出二期，25日二期后续单位内部购江南御都6万16.3万————在建，预计07年5月至7月推出华安苑4万17万联排别墅、洋房、酒店（高层）——在建锦湖湾7万20万洋房、别墅——在建，接受咨询8个141.7万302.8万市场尝供应碍分析斩:20博07年上贺半年师新推省楼盘形交易阳价格艇快速罪上涨参，楼溪盘品狂质有球了显近著提昏升．20屋07年下杏半年,惠州颗推盘月总建聋面29童5万平化米,市场硬供应撕量大医并集业中释兰放，咸可预登见未蔬来市银场竞辛争激坚烈.2.水口彻片区苹在售颈项目瞧总占笑地面方积14扣1.色7万平己米,总建刺筑面愚积30猫2.基8万平腾米,水口误片区悼供应尝量主旬要集敬中在改大型兴高端把别墅弄项目.荷兰尿水乡/东方念威尼煮斯/合生海国际坟新城硬等随大盘中鼎立,水口港片区乐有望技成为型类似栏深圳”香蜜昌湖”姑的豪隔宅片法区.结论祖:１.灶惠州尖经济沾的快困速发铸展,朽惠州愚房地怜产宏据观市组场整循体看誉好。２.简住宅严价格爪快速蠢上涨，市场产未来序供应汉量大距，竞足争激合烈．３.专众多伏知名格品牌穿开发镰商进齐驻，殖导致鞋产品杰升级村、竞企争升交级、澡服照务升映级，蛮大盘瓣+品券牌将剑成为灶市场相未来气竞争怜的方误向。４.气深圳昆客户网成为拒未来煌惠州熟市场静的主姜力客如户。５.谈楼盘染物业刺类型证以多冒层及件小高躬层为蓝主，纸主要球以洋剃房物求业为乌主，扇低密娃度产役品较碰少，列这与买政府劳减少友别墅姓用地哨及控榆制低摔密度袋产品阀数量注有关题。第二永部分降竞耕争市泪场分枣析奥林软匹克也花园合生键国际区新城东方屡威尼采斯半岛木1号棕榈味岛东方新城润园领墅金山剥湖1暑号鹏基万林皇湖汤泉公爵团小镇山水江南1.票惠州帽房地观产高密端项蜂目分抵布格尸局项目名称物业类型规模容积率入市时机客户群均价东方威尼斯联排别墅花园洋房小高层总占地15万㎡总建面：26万㎡1.542期2008.3惠州、深圳联排8500小高层4800合生国际新城联排/双拼别墅总占地64万㎡总建面140万㎡0.72006.10惠州、深圳一期6500，含1500的装修；二期7500-8000含1200-1500的装修锦湖湾联排别墅洋房总占地7万㎡一期用地1.32万建面2.29万㎡1.52007.9惠州未定，预计7000奥林匹克花园联排别墅合院/阔院总建面130万0.77二期2007.5惠州、深圳阔院8600-8800，含2500装修合院9000，含2500装修联排10000，含2500装修2.府惠州侵高端牧楼盘怪基本滑概况作(一初)名称物业类型规模容积率入市时机客户群均价公爵小镇庄园式独栋别墅总占地26万一期建面8600㎡0.162006.9深圳16000领墅联排别墅占地61939建筑433570.72007.5惠州预计7000-8000山水江南叠院洋房联排别墅占地7.2万建面10万1.132007.10惠州、深圳未定润园独栋别墅联排别墅叠加别墅小高层占地30万㎡总建面20万一期建筑面积约8万㎡，共213户0.7二期2008.3惠州、深圳独栋12000联排7000叠加5000小高层4500惠州鹅高端师楼盘瞒基本虑概况起(二刚)项目名称物业类型规模容积率入市时机客户群均价棕榈岛叠加别墅公寓占地4.1万㎡，建面3.4万㎡0.83二期2007.2惠州、深圳叠加20000公寓13000半岛一号联排别墅叠加别墅小高层总建面42万1.24二期2007.12惠州、深圳联排6500-6800小高层4600-4800东方新城独栋别墅双拼/合院小高层总占地33万总建面31万0.82三期2007.11惠州、深圳双拼7000独栋12000-13000小高层3500惠州哑高端妇楼盘刚基本攀情况亩(三专)项目名称物业类型规模容积率入市时机客户群均价汤泉高尔夫逸墅联排别墅小高层占地4万建面7万1.52007.9惠州、深圳联排10000小高层5000鹏基万林湖独栋别墅双拼、联排台地别墅花园洋房总占地41建面33.4万0.82007.7惠州、深圳未定，世纪东方城独立别墅联排别墅小高层占地8.8万一期建面4万--2007.9惠州未定惠州锁高端黄楼盘岛基本介概况扒(四脖)3.津惠州钱高端顿楼盘驻产品丽特征瞎分析浆：占地览规模入市肚时机客户泊群合生国际新城东方威尼斯奥林匹克花园润园万林湖棕榈岛半岛一号东方新城竞争至对手我们烦通过剂占地降规模阴、入述市时径机、美客户赴群3羡个指芬标选庙取8桃个同帜类项怒目进诱行产煤品特因征分泄析：项目名称建筑风格特征东方威尼斯意大利风格，合生国际新城现代英式风格，现代欧洲村落式规划奥林匹克花园莱特建筑理念，采用古典三段式结构润园法式鹏基万林湖现代建筑风格半岛一号地中海建筑风格东方新城现代美式风格建筑浅风格北分析欧式泊建筑吼风格宾依然挖为目番前高鸣端市戚场的角主流腥，受衬到市代场的畜追捧项目名称园林风格及景观布局东方威尼斯威尼斯风情合生国际新城欧洲园林式奥林匹克花园地中海、普罗旺、润园巴厘岛风情鹏基万林湖未定半岛一号地中海风格东方新城东南亚园林风情园林歌景观饶分析欧式删园林答占据倒市场苦主流讽，客知户认直可程华度高楼盘名称独栋别墅双拼别墅联排别墅（阔院/合院）叠加别墅空中别墅多层洋房小高层东方威尼斯//290-320//170-230160-180合生国际新城/五房218-318四房190五房219-299////奥林匹克花园//三房186四房231-282////润园482-554/260-415200-300300/157-213万林湖400-730180-280///130-300/棕榈岛///285-305//104-180半岛一号//200-260///128-250东方新城327-502255-272////户型呆面积里分析楼盘名称独栋别墅双拼别墅联排别墅（阔院/合院）叠加别墅空中别墅多层洋房小高层东方威尼斯//18//110217合生国际新城/142536////奥林匹克花园//420////润园19/522840/74万林湖3980136//453/棕榈岛///24//131半岛一号//120280//1600东方新城8245/////总计1402671282332405632022合计：4646户型彩配比吃(套坡数)井分析项目名称营销活动/方式东方威尼斯2007年4月抽奖月（奖品为品牌家电）合生国际新城4.25前认购96折，及送1年管理费5.1推出22套特价联排别墅奥林匹克花园（1）“深圳企业家中秋之夜”（2）圣诞亲子嘉年华（3）打造生态旅游（4）2007年5.1看房活动润园成立润缘会（交纳5万圆入会费）参加06国庆深圳报看楼的活动鹏基万林湖参加2007年5.1深圳春交会半岛一号参加2007年5.1春交会。东方新城1月28日深圳看楼团东方新城杯高尔夫球赛营销佩方式东分析深圳壶成为酬推广赤的重触点区核域没有指针对风香港白进行侧推广客户燥区域妈分析说明卵：深元圳客肃户所骡占比轧例较化大，香港场客户君所占学比例骑极少结论纯：1.睁产品号上，举主要孤为复遮合性声产品帆，产盒品形小态丰并富2.斩建筑摇和园六林风橡格上艰，欧仇式风何格依窑然是六现在科高端着市场孝的主驱流3.坡联排虏别墅絮供应爹量最眯大，剃达到哪12堪82贯套，荣独栋熄和双拍拼产得品市贤场供拔应量漂较小零，市劫场稀忙缺。4.鹅独栋士别墅扭的的叨面积依40爽0-漠73绒0M2，双竞拼1串80值-3枝18浴M2，连早排1司90源-4钱15烦M2，叠捕加别娃墅2则00秘-3进00挺M2,小母高层样10收4-缠25谎0M25.断深圳护客户茫在高养端市附场占膀据半参壁江平山，帜单价独越高毒，占艳有率视越高6.派深圳点市场凤的推国广逐千渐得吵到重授视，掉目前道还未丢针对店香港碎区域兰。『客观科性』主动筝式被动薄式『主观衔性』3邪14容2产品服务人文环境（新进酷者）（社会帮资源）（自印然资挠源）4.玩低密械度地巨产项仰目详“核峡心竞早争力既矩阵揭”（品牌）主流宵模式故：“啦1+楼3”客观倾性；森典型腰的单投一项洗目成序功要浸素和狐高价搬楼盘门的充其分条墨件成本陆高，啦对地阳块先良天条晌件依机赖高——附体现愈“项辅目价臭值”[润喷园.销鹏酿基万底林湖折]补充段模式谊：“痕1+念4”人本锻主义因,丘体现猪项目羽的舒煌适尺滤度和霜高性师价比客群框相对聋复杂[奥渣林匹净克花丝式园.须合资生国笨际新连城.问领墅最]『客观匹性』主动廉式被动晨式『主观装性』3新14咐25.娘本项细目核鞋心竞活争力截的方扬向产品服务人文环境（新渴进者昏）（品禾牌）（社潮会资树源）（自忽然资椅源）虽然麻有江气景资端源，炼但与为其他茄项目棵相比厅优势蛮不明逃显初入袍市场俯，缺怖品牌炒支撑会，但克可整术合资腐源本项评目的丛选择段：“慎1+南2+4”鉴（产栏品+帅人文+服诱务）——拜体现跃“项田目差泼异化么”“4蔽”—够“人睛文性菜”体便现社庭区价抢值，也增强川社区循的内抱聚力能和外鉴来客玩户牵捧引力“1触”—晴“产订品”趋以独掘特性狠和创卧新性忠成为形市场插关注汤的焦斧点“2秋”—卧“服善务”肃以人孕性化惩销售迷及物敬管体藏现“阻安全耻”与允“尊恢贵”短期弄目标可：建挡立轰榴动效放应项目麦启动孔模式实现原则锁一：趁高端峰入市群。树惧立形进象，赠制造星价格浙标杆邻。原则姥二：假形成带热销府效果滚。原则污三：唇用适音量创迷新产更品引颗领市晚场，忘扩大禾客户摄层面率。原则滥四：淋控制刘规模嚷，制章造稀止缺。作为木差异微化项歌目启躺动的情原则悠：建立虫充分舱的竞笑争优甩势6.棵差异墙化定岁位下闻的启拦动策或略回到闹项目备的目跑标:KP斯I体系尊贵坑的体屡验功能竞化体私系高立描意的遗形象胞主题标志蝇性建缝筑群硬性晒指标全新生活冒方式优质筑的豪嘴宅尺饥度人文扁商业宗街区凯的营屯造名校扛效应国际止品牌桨物管都市敏休闲峡生活雪体验顶级阵豪华秆会所良好花的内健环境套营造豪宅宵服务福体系州打造7.加差异姻化定繁位下步的延绝展思陶考高融忍合性慕的、呜可持宁续发良展的岁、示锈范式忘的高蒜尚住盖宅区高融雀合性留的可持肚续发很展的示范吩式的通过膜高标柄准、眨高起拌点的戴规划聪实现是多虫层次免复合勇功能切的，脆对客庸户具杏有高雾辐射耻特性开发克模式墓具有忙示范厉效应充分弱体现沿人性漠关怀坝的完牌善的盏社区亚服务堆体系国际铺化的/多种军用途/不同割性质锤人群喘的交悔流平旋台拥有妨较大湿规模/配套拉完善为后闸续项气目打拘下坚际实的侨基础8.变本项阶目的县开发续策略第三千部分岂项芳目定补位分钻析1.伍地冻块片缝区城融市定煮位以商棚业性洋开发之为主森的生押活居皮住功拦能区财域毗邻混惠州历市区眼，城占市版些块节浮点门筛户，攀惠州衡城市趋规划否最完当善的种区域唇，惠墓州有某机会泻成为大高尚圾住宅奏片区赶的区忧域，鱼未来争惠州鞠的后蒜花园际。本案文教车区域1小森时车藏程河源深圳1小扁时车垒程惠东惠阳惠城数码爱工业驼园半小怨时车律程50杀分钟办车程5分舟钟车程本案2.死项目拾地块怠交通恰分析项目与地块葱交通地优势仰显赫悠，周酱围三秆环路麦、惠再奥大谁道、填惠州饶大道皱等多蜡条交贞通主疾干道毫。·到等深圳影约1门小时欠车程·到够惠阳予约3济0分薄钟车厅程·到义惠东垃约5澡0分醒钟车新程·到厨河源致约1跨小时幼车程蓝波汁湾合生寻国际寇新城3.唉项目雀地块膊基本刊资料项目表总占狱地2钥32乱02旦1平宾米,续地奶势平被坦,攀地形导不规抚则,亭地势凤低于颗三环道路面市约4测.5很米。家地块六南向闹区域握有高仍压线借。北临弊鹿江但,西烈靠三克环路捏,南塘向为织水泥失厂,侍东面才惠阳告高级题中学弹等学巾校如右假图西枝疏江枝大流-焦-鹿煮江三环拆路水泥钩厂文教若区域高压姑电线20右018暴04017从014活038词070揪013歇012隆036极0高压用线住宅卵楼4.数项目猜地块得现状项目南面地块东南有高压线南有水泥搅拌厂南向宿舍楼南向水泥场项目地块中部地块台南面馋状况总及地田块中葡部东面西面北面小山赚丘地块粘附着舅物防洪组堤及绒合生震国际辣新城鹿江楼江景蓝波舟湾厂房5.杨地块洗价值蚊分析高压简电线123地块畅1：已紧临思城市老主干断道，示交通脊便利距，昭编示性赢强，尿噪声妨较大谈，居映住价衰值较专低，织适合筒做项宜目会迎所及壳售楼仆处地块论2：脾紧临规鹿江价，景旨观面致好，有居住辅价值欲最高地块巨3：兼周边智环境姻较为胞混乱忠，居滩住价灵值一改般，凝适合伤建小浪高层地块酒4：兰位于斗小区暮内部目的中护心地敞带，恰居住迹价值里良好妇，小竹区主恢流产万品将沈在此导处。4优势（S）劣势（W）1.发展商实力雄厚2.规模较大,可规划空间大3.具备良好江景资源4.交通路网好,交通便利5.有良好学校资源1.与城区项目存在地段劣势2.配套严重缺乏3.缺乏公交体系,往来市区不方便机会（O）发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势1.片区多个大型项目同时启动,易形成聚焦效应2.深惠一体化的深入人心,深圳客户投资惠州楼市3.数码工业园的不断完善，为项目带来潜在客户4、片区整体规划前景定位高及齐全1、定位准确，挖掘产品内涵2、以创新的产品，迅速争夺客户3、抓住有利的入市时机，乘势而起1、挖掘区域优势，做好区域宣传2、新颖的产品打动客户3、“快、准、狠、贴”把握客户威胁（T）发挥优势，转化威胁减小劣势，避免威胁1.片区多个楼盘同时推向市场,竞争激烈2.未来市场供应量较大,市场购买力有限1、加强项目软件配套2、差异化营销3、注意力经济营造4、迅速抢夺有效客户1、合理价格快速销售2、项目定位亮点3、配套局部亮点6.土地档块S却WO帝T分班析7．讽项目辫目标勇客群凑细分士及定猪位中端辫客户中、像高端撒客户高端油客户中、盒低端猎客户低端雁客户大型邻集团晌公司口CE邻O，澡外企它高级团管理扒人员瓣、技驳术人配员私营途企业泡主，侨政府灯高级绩公务盯员，摔外企榜中层竟管理涛人员事业途单位侮管理水人员评及职安员事业文处于并上升煌期间系的白岛领及锐周边仅工厂缓的管敞理人钉员由于柔支付窑能力财的制纤约，脱该人驱群基喇本不脚会成块为我骑们的罚客户通过呢对项火目地家块分医析：俭本项绵目客哲群将混主要吵锁定此上述贫红色鼻区域以深圳侧、香铺港、惠州倒、惠颂阳客娘户为耍主体谊，辐骂射珠婶三角主要贷区域以三准十岁雨至四愈十岁葱的城垃市主蛾流家胆庭为菠主人口罪特征政府服中高柿层领蝴导/烂企业会中高功层领毫导●到私营域企业驱主/●高科农技行处业高糖级技劲术人纵才职业浩特征深圳这香港古客户上以投裳资为台主，射惠州谈及惠暂阳客谅户以印二次韵置业洲为主置业搬动机城市弹中的启精英漠/中残产阶禁级的搁上层主观俗上，要我们肤需要梳这样淘的客萄户；恢客观哨上，墙产品敲必须衰适合镜这样合的客林户。偶得傅客户榴群游离谋客户奸群重点在客户吓群核心哄客户拆群惠东钟、河多源客存户香港泻客户惠州简周边拌镇区久客户扭、深圳闲客户傲/惠幻玉城区毙本土示高端冰客户外省浪客户项目不客户芬来源牧区域7.项目刮物业终定位臂:惠州索中央省别墅普区·闯23全万平面米·悄临江腹·风盐情小供镇惠州篇中央册别墅且区——唱项目觉的区建域优利势，倘周边凳均为便大型附高端雄项目23豪万平键米——劈燕项塘目的贿占地羡规模临红江——浮项目狭紧邻桥鹿江螺，景等观优滤势风情号小镇——扑表现成项目辉的人萌文内严涵8.望项目柜物业忌形态臂及户督型配援比建蚕议户型面积户均面积容积率建筑面积建筑面积比例用地面积用地比例公共配套146402.8%46402%小独栋250-3002750.3104416.4%3480315%TH200-3002500.55800635.5%11601150%宽景150-20017516264638.3%6264627%小高层120-15013522784217%139216%综合0.7163575100%232021100%高压羞电线1231号域区域穴为独转栋别游墅区夺域2号杜区域买为项缝目售啄搂处垒及后且期的荒会所冷区域3号汇区域刺为项蜜目小部高层轧区域黄色何区域肉部分偶为项岛目的岛TO匠WU毁NH土OU得SE骑及洋灶房区讽域1）往项目嫩案名法及推贪广主扔题建调议项目句案名艰：维诗太凯亚项目蛛定位义语：鹿江与宽陪景卫别墅嚼小镇项目诉推广桶语：低调由的奢班华9．六项目呜主题法及形北象定匠位2）隔项目牌主题维诗购凯亚朵风情维诗跟凯亚滩（V典ic演un弟a）蔑，源尤自世睬间对后地中鸡海北魂岸最改富诗即意栖美居地全之称荡谓，淋18暗世纪蹲，取卧得封夕号爵羽位的复贵族缘瑞，纷悲纷在支此建贺造休训闲庄蚕园或助度假璃别墅紫，1纲9世弓纪，陶维诗未凯亚注博物墓馆在胃美国绸建成怠，标何志着妇“成想就人悲生，情享受最人生窄”的匀Vi宰zc蒙ay比a文怕化精尾神，叮被世难界所泳认可食。所用同建材喝完全悉返朴自归真招，水泥拘沙浆、天然伙毛石、瓦片原木迈，统肝统奉哪为建矩筑的兽主角洁。别损墅立培面、素外墙蹲围挡躲，乃侦至花乱坛柱翼式，走都用条最常狭见的架水泥扩沙浆牺砌就铺，且紧不以践靠尺割和泥考刀刻号意修侧饰平伯整，茅拉毛惠的饰跪面涂险上白飞色涂姓料，顿其高描低凹载凹凸沙的效建果，始显得锹“很暂是随步意”南。墙裙咸门柱构、券过廊烟部道，指均以络不规零则状同的天叹然毛倡石贴蚕面。要露台尿护栏闭多用耳半弧含陶瓦困拼成编花饰粘隔断栋。窗碌户、际围墙颤、院分门、响阳台铲的花枣栅栏拆杆，期均以扭铁拉延闲制成幼，造无型极趁其精罚美。筹露台背、阳剃台上撇竖立香的葡萄衰架，工太艺也他很“础原始潜”，座先将滤油松屈原木阅锯割掘成形仁，表足面喷嫂火炙绩烧至乎黑，曾使木寄筋节驴疤纹钉路凸邪显，搂然后吹涂上削褐色笼清油室，感茶觉异蓝常的带沧桑登绝世帐。平缓夫的两凤坡、支四坡路或圆坡柳屋面，选深用土赭没色烧盼结陶携瓦铺设只，出察檐很东少，敢檐口英极富责装饰爱意味丈的砖锤制筒拍券，芹与立逆面的夫弧线绳窗框狼，连续粱性立渗柱拱燥券门占廊，一摊同构孟成雍英容考堪究的铃巴洛并克装蔬饰风逼范。3）店品牌雄形象材塑造原生牲的，国际风的，回归糊自然驻的，质朴蔑浪漫凡的,田园谁风情缘瑞的，赋戒予自年我实蚀现价凳值的精成就经感。第四絮部分叙项虾目规恰划性别建议一.共项目添的人角文营久造1.同项提目会泽所没售楼廊处建挪议会所项目识会所甜位置林如上誓图，胸展示谷面广么，距马离城抓区距绪离最密近。颜前期乔可作唐为项翅目的自销售犬中心扶，也缘瑞能与陈合生和、远佳达项惹目形汪成聚铅焦效厅应。会所床与水暴景的致相融翠：会泡所伸御架在疗水面绑、水英绕会元所甚独至将隆水引烘入会拨所/会所为内温朗泉、症室内保游泳层池的霸设计宝都体刘现会郑所与衡水景吴的互抢生相股融水上私家现会所/结合掠水体盼的广假场和忍栈道/标志雀物（剂钟楼/雕塑夺）水上卵会所雄及售楚楼处2.轻项目传景观些轴建孔议项目象景观佳将由持2条诞主景篮观轴揭和一舍条副惨景观扰轴-京--特色乞景观泳长廊构成特色是景观栗长廊水的旋边缘磁与开次敞空潮间体呢系连续忘的步吵行系价统——尽可券能地蔽提供亲亲水木的条宴件面水其侧——下沉膜式处远理形际成场饼所/更亲睛近水分体背水杀侧——小镇掩风情册建筑/荔枝创林/广场环见境——标志煌性铺某地/喷泉/街道占家具/招贴/灯塔/伸出武水面帆的码盒头和输栈道特色甜景观伟长廊饱览缩慧全江莫景的伟特色严景观惰长廊凶示意一般周城市荡居住旗区商涌业设经施指差标人均杀商业旨服务泳建筑末面积居泄住闻区0.般7-窃0.答91法m2/人类矮别合理析服务粥半径80泊0-塔10隶00骗m城市小居住泰区的勉公建槽配套乎设施晶，应抢依据疏人口岸规模旧确定词合理面的服徐务面奶积。——匆《城责市居额住区级规划大设计驳规范样》国际味类比企社区萝商业秃规划云指标瓜：商黎业规吹模比具0.吼02舰7衣：1——烦A笔.C内.P玩ER斗RY统：邻订里住给区理冈论——哲《集杨合住兴宅》渠：日由本光纯丘花偶园城党社区商业宝面积展：住透宅面耳积3.歇项目蓄商业逢建议动感挺、趣商味/祥生活准/文穴化广场创可作顽为公皮众休慈憩场唯所/善与会才所相唱结合怪，提请供小首型表汤演舞旨台和蔬临时阀的展浅示空查间/塘给街铸区公扶民提碌供一控种“咽人居肾人聚劲”的允双优疮空间蛇，为舌他们糕创造柜一种汽差异稻化城烟市生呼活体歼验的取价值实用词的公弦共设页施特色胁街区怨指示周/街撤名景观后元素通过秆设计轿街景律，规君定建煎筑体捐量和侨建筑四后退陆的距效离，图控制村招牌奖设计咬和建焰筑立梨面的盲形式同时居设计遗具有毫标志添性的首指示罗系统商业况氛围即的营邻造4.民岛居巡寿规划在小趴区内骑规划寄多条趋水系骑系统史,形吓成一鬼个个牵独立皇的小笑岛,丽在小殊区岛麻与岛剖之间令,水姐与水揉之间含的道首路以旁主题奇桥连添接垮在展肯示中匪营造箩一种名另人病兴奋氧的穿布越体鸣验寻求水概念的升华和突破将水概念做到极至环境人文水化率岛—岛居—岛生活二.长基于别项目谋价值宝最大轧化的崇产品左研究1.再小独锡栋小独案栋人工樱堆砌快浅丘般坡地/确保重建筑饰良好靠的视山野户型材面积偏受控兽于建怀筑体轰块距晓离水慌面的闹距离姜，距孝离水淋面越气近的困户型动景观坑资源寇最好门，面利积越逼大由水责岸小芦独栋倡构成层项目卵标志德性建片筑群唯一栋性——针对耍性选