商业项目市场及项目定位提案图文并茂

致:深圳XX房地产有限公司1商业部分创造最大化产品价值2定位过程

如何挖掘最大化的产品价值3成果体系第一部分：CCTI模式——搜寻价值第二部分：价值论证——挖掘价值第三部分：设计提示——体现价值第四部分：补充论证——提升价值4本案四大难题面临四大难题商业部分5难题NO.1商业面积如何确定?6

难题NO.2

商业形态如何确定?7难题NO.3怎样布置商业?8难题NO.4怎么和住宅全盘考虑?9解决方案商业部分10价值提升

价值点一：商业规模的黄金分割价值点二：最大限度挖掘街铺的商业价值价值点三：主力店对商业步行街人流的支撑六大价值点的提升11六大价值点的提升

价值点四：商业景观核的磁极效应（广场）价值点五：商业建筑屋顶价值的挖掘价值点六：商业人流和居住人流的有效分离12第一部分ＣＣＴＩ模式→搜寻价值13第一章:CCTI运营模式下的定位推导

14项目运营定位推导成果脉络市场态势T自身资源条件I市场竞争环境C消费者需求C项目定位体系的展开客户定位价格定位产品定位形象定位15CCTI定位推导思路市场态势：即宏观状态和趋势，研究分析商业地产宏观态势，在宏观上找到足够的信息支持。消费者：要真正做到“以人为本”，对消费者的研究非常重要。消费者调研的关键是发现真实及潜在需求，寻找打动消费者的价值点。竞争环境：了解市场现有竞争者情况及特征，把握项目未来市场竞争环境和竞争对手，作出对应的竞争战略。自身资源：项目地块优劣势、项目自身状况、企业自身优势以及企业能够控制的一切用于项目的资源，以及结合项目自身资源的SWOT分析。市场态势（Trend）消费者（Consumer）竞争环境（Competitor）

自身资源（Itemself）16要真正做到“以人为本”，对消费者的研究非常重要。针对性消费者研究的关键是发现真实及潜在需求，寻找打动消费者的价值点。C:消费者（Consumer）——客户分析17

投资者调研18投资者调查投资者投资商业时考虑因素项目的开发商实力开发商是否曾有操作商铺的经验；将来的商业经营管理公司和物业管理公司；项目价值情况：售价(元/平方米)及租价(元/平方米)；周围商铺售价(元/平方米)及周围商铺租价(元/平方米)商铺使用率；如果商铺的位置面向开阔的使用空间，客户流又比较简单合理的话，就能更有效提高商铺的受欢迎程度。做坎式街铺能增加行人道面积19投资桃者调疤查有没毕有自露主权鸟，自带主权缠越高洞，收占益越善单纯雾；商铺捕是不扒是统崭一管茶理，抄商铺宰面积饱是否怜可以挠自由泻分割谜；在商佳业经缸营不熟好的胆情况绸下，伐自己势独立刮经营救的可竟行性摩有多跌大。一楼弹的商肢铺往池往最开好租阀，租删金也幕高，扮特别纱是临忽街的锻铺位谱，即昌使整朋个商练业经塘营不锣好，庆还可腰以独论立经叔营，罪对投所资者猛也最纷有保令障。从销霸售上棵考虑刚尽可什能多抚做街更铺20投资竞者调帅查项目萍所在误位置缺及边挖情况凝特别色是交树通情芽况和架人流加情况变及商崇业氛口围、胀适宜顶经营鹊的业躬态等项目况定位赏及以雷后经鸟营情会况的翼预期雪。准魔确的舅市场横定位秒则可践以保宝证以伟后的两经营奇和实躁现投笼资收旺益。商铺朴所在枪区域喷的市袖政规池划内边容。商铺化实际浪还有出使用皮年限孟。是否胞售后祖包租善及返讯租比纵例和滑年限是否歇引入芦第三帝方责谷任担吧保。有独倚立经业营可采能的医街铺选最受蜘投资辆者欢诸迎21投资歇者语存录前山扮铺位导升值阔潜力燥大--影--专业军投资聪客阿列文轻轨挣经过头前山框对前秧山商犁业会刃产生援很大融影响--队--澳门息专业违投资杆客潘注总自己葱做建绕材的,不愿仗意总和租别拣人的非铺--妻--永丰橡天花功总汇佣老板惩罗总做装爱修在适前山认区域钞买铺四开公揭司业腐务更早好做--腾--靓家堵居陶耐总铺位绢离圆巧明新积园近,在这茶买个丙铺做竟生意净养老备休闲.舒服!--腐--兰铺胁花园萍永运春天充新茗东茶吴泪丽珠恭总经棍理前山膏商业装越来隔越引唤起投著资者特关注本地缎做生喂意的扯投资含自营哥者多22买铺资考虑昆因素遭分析投资槽者最倡看重背位置爹和人李流量项目绘周边埋人流腊量大滚是很侄大的释优势23买铺狗考虑势因素鸣分析65峰%购清铺总恋价在轮30懂-1梦00黎万之倒间，蜘建议吗铺位箩面积夹不宜足过大24买铺练考虑晨因素春分析97厘%的涨投资渔者不页考虑彩二层使及以派上铺商位建议蜓商业例层数跌不宜冲过高25买铺愧考虑般因素奔分析83绝%不俘能接摩受购嗽铺单票价在奥2万雀以上26买铺智考虑贺因素辈分析54冰%的浮接受币内铺伴，做碌内铺统的可页销售于性大27买铺恩考虑府因素跑分析27鸭%的陷客户暴考虑朋买前熊山越来车越多左的投绪资者需关注晶前山蛛市场28观点提提炼客户惯希望伐层高校达到广6米进深伐比例携在1琴:4解之内一楼魂商铺劝以及腥街铺绢客户峡较容纽奉易接争受投资姥者对洞前山撞商业店信心蛾增强多数跳客户景能承眼受5酸0-珍10些0万符之间混的商鬼铺二层线以上崇铺位疮不受恐欢迎29

经营者调研30租赁尾商铺宜时考祝虑的质因素地理粪位置交通龙条件行人陡道、倘街道汽情况及，过外往车萝辆的捕数量龙及类坦型，台道路悼宽窄城市如规划伸、城喉市设的施消费界者因胶素人口液数及忆住户稻数一定毅的范德围内出竞争权店的侦数量泛/客态流状服况估计押通过哪店前芝的行仆人最帽少流针量做坎小式街薪铺能京增加讽行人艇道面蚀积31租赁少商铺局时考巡寿虑的昆因素道路纽奉状况城市济的商汽业属骂性包括旁商店深数、吸职工散数、忙营业庆面积利销售程额等场地壁条件包括隆店铺慎面积碧、形颂状、辛倾斜映度、婚高低崇、方色位、郊日照副条件样、道的路衔太接状奶况等租金必要柿的停既车条当件、恋顾客坚停车希场地挡及进将货空盯间租金舒和其弯它相趣关投遭资的州最高蝇限额做坎庄式街舅铺能骂增加竿停车金位32租赁愤商铺爆时考搜虑的疲因素街铺优势名：时蚊间自萄由，咽自己浸管理肤，灵疏活性呢大，键便宜乱接触睡人机绍会多劣势麻：不挤安全痛，离党住的倦地方注远内街笛商铺殃同样升有街俊铺的绢优势特别霜是住真宅区硬的街育铺更销受欢引迎33租赁疯商铺扇时考桌虑的腊因素30用%喜忌欢成迫行成示市。竭商业膨羊群命效应睛明显建议田商业怎宜形仙成规截模34租赁佛商铺航时考蚕虑的波因素仅9长%接胸受1向00乡丰00邮元以台上月雕租，慈铺位题面积授不宜慎过大35经营斩者特真征描飞述经营你者年蛮龄多秧在3论0-识50较之间午，有室一定切的从旁商经败验。经营扁者8剧5%昌为外熔来人犯，来爬珠海战时间亿3年油以上纸，对仆经营霜的项碑目前声期都肚做过欲市场务分析报，对轮自己兴的经炸营比更较有乏信心星。对经罩营的稠场地壳比较美看重摧，选很择前身都会防到现方场考茧察。经营植者文芹化水后平不胖高，骡但对赢市场宾情况家敏感娱，有岁一定姑的从舟商经姓验。经营却者信幻玉息灵意通，窑对珠碍海的遥商业描咨讯星知道篮和传朵播较疲快，警多为稍亲朋队介绍膊和报宇刊传阀播经营悬者重酬视商坏业管荣理，颤自我俊宣传女自我戏管理渴能力蚁差，够但意窃识和闭要求搂强烈触。开发悉商品茫牌号劫召力迷影响抓大36

消费者调研37调查讽分析前X汪X大吊厦旁奶十字造路口唯人流培车流柳统计传(2振20闭7年掏1月攻4日谊晚5匆时5再5分易至6肥时)人流自11食0人室/分筐;车搂流3室0辆供/分后(平菜均值眼)嘉园窑至十规四村辞(2刮20搭7年塘1月拉4日介晚6蚊时3贺0分学至6场时三勤十五座分)人流盆20蜻0人含/分踢(据糖当地菠人介遗绍,丘工厂济上下接班时贡间-向--廊-早辅上6与.0框0左扫右，叙下午伞5-泥6时带人流港更多炭,6祝米宽微的桥送上经牛常堵蹈塞)项目负周边屈人流鬼多,眼但消滔费力膜水平恰低38调查战分析消费核者9议3%搅喜欢证去超躲市购诞物消费挠者7想5%芹选择总购物汽时注聪重品叙种齐床全、情质量滨好消费饺者6帽8%凳购物现时喜赚欢购同物环围境好超市碎为当喜地人脂所喜爆爱品种免齐全覆的商吓业中奇心可疾以满园足大答部分屿人的娇需求68景%的劝人购个物会尼受环网境影迹响做中校高档辜的商膏业中戴心有咱市场39调查隔分析消费冷者8卡4%芒对前谊山购鸣物环苹境感擦到不饶满意范或一览般消费另者9仰2%御感觉吃该片赌区缺锈少休削闲公锦园消费邪者8内8%亡感觉糟该片弄区缺授少体瘦育配伏套设膜施84摄%对前购物轿环境酒不满剖意提荣供了额市场袜机会休闲脖、运小动公倍园在予当地嚷很有贤需求做休场闲、有运动演购物凡于一归体的素购物先场所叠有市社场40调查中分析消费储者7期8%黑会去饿前山悼以外殖区域泥购物不外俩出者酱多为纺老人外出继者人倡流分呀散于益珠海乞其它绍各商晚圈本地剪商业行竞争退力不婆强78硬%的孝年青蒸人时尚呼需求逼当地值无法蹦满足当地设现无杂区域崇性商访业中朽心区域痕性时螺尚商抢业有偷市场41调查尝分析消费女者消教费习旱惯分器析品种骗全、喉质量票好、腔服务胳好、懒的城停市商贼业有叙市场42观点船提炼投资述客比屿较看击好前都山商羞业地抽产市廉场经营渐者对握于商滥业规林划布内局有液着一妙定的雪要求消费疑者对吵前山万商市吼场业晶有一郑定的货需求43C:尾竞争草者疑（C驾om起pe涌ti哀to运r）阶——冷市场胖竞争禾特征灰分析了解草市场薪现有防竞争艳状况稿及特村征，总把握戏项目尼未来炸市场傲竞争朝环境峰和竞环争对否手，累作出蹦对应捡的竞酸争战繁略。44现有腐竞争慰者位则置图旺嘉上购物没广场本项支目益源彼百货惠发片百货谊一歌商业伞街调查雪范围工业仓强街现有铜竞争肿者都壤离项养目有爸20民0米伴左右同位娃置者涨商业蛇竞争喂力差项目棍周边盟多为始建材惑配套喜商业45现有妹竞争杰者统店计以项薄目周浮边一不公里祸为调律查范齐围，漆北起栽人民萌西路纱，南定至金就鸡路纳口，迅东至关三台岸石路经，西片至嘉野园。翠微达明珠晋南路遇东侧到，自问发形纵成了位机电滴、机贷械以汽及化艺工设好备等燃工业滤物资并产品没销售牙一条案龙服隆务，针形成顷了具罚有一顾定规稿模的魂粗放岂型准煎专业短市场按。商业舰业态隆混杂亿、机赔电市做场将她随前怖山工漫业变拦迁而角改变业种购物中心传统市场酒店住宿娱乐中心服装鞋帽家电卖场建材家居数量312211220业种社区超市快餐食店士多商行IT通讯生活服务机电数量6591435828046项目灶概要岁：项目雄位于弦明珠扣南路毁与翠趟微西瓜路交隔汇处驳，华四业酒含店底御座。优商业滚体量提18蚁00旦0平量方，怠广场离面积驾10声0平踢方左愉右。想规划赶为独艇立商据业体妻与临迷街商介铺结奴合的适方式府。业雁态主唐要为狡超市粗、零凉售业越。区域损内唯蹈一一销家受算欢迎峡的中垃档购竞物广丢场，锄业态竹不完传善旺嘉梢购物赖广场现有啊竞争杨者分煤析47惠发能百货项目反概要明珠腥南路钳西侧驶，业押态以浮超市配、百商货为泻主。有业种皱主要致为普麦通零栋售业吐、服侧务业昨，及烟职业梳中介踢等类推型。备位于他主干侧道，诞紧靠思公交禾车站伴，人墙气旺陆盛。现有滑竞争捡者分考析整体触商业席档次别较低48谊一惕商业数街项目狐概要位于岛翠微券综合传市场静，面秀积2性50渡0平壤方，职广场世面积汗较大耀30茫0平酱方左列右，狭为周蔑边主幻玉要休虽闲广缝场。漂入驻护有得踢一超顷市、仆汇星介购物碎广场割、中使国电魂信等拒主力熊商户量。现有解竞争败者分倚析人气恰较旺底盛，百档次妹低，英客户库以工隶薪阶开层为哈主49项目递概要项目庄位于物明珠葬北路万东侧佩，业看态以甩超市干、服腾装城乏为主带。经厕营情崇况较象好，垂市场时人气拣旺盛筐。益源震百货现有盘竞争投者分星析档次纤偏低50竞争拼者总裳结分粉析项目赛旁以讲旺嘉荣百货敞、惠挣发百桐货及践益源钳百货柔为中背心集颠中了虚餐饮袭、购拔物、简休闲草等为龄一体谜的消蛋费圈旺嘉静购物惨广场范是该北区域挎唯一肉一家播中档听次的们购物具场所周边维项目炭定位衬多为起低档任，消迹费层葡次较该路起段以锁满足欠打工嫩一族爬的消依费为絮主消费行层次野较低抄，该路郑段各竟业态遣相对皇较为春分散各竞键争者励综合似实力央不强51前山搁现有蜡区域币性商此业分振析以逸堆仙路握与三桐台石皇路交喘叉处暂则可任见生睬活商写业繁僵荣集饺中且砍与周盯边建币材商雷业分呈界明显存（以绘十字果路口黎为中盆心分倡布）本项裁目本项待目离秃该商惑圈教列远，冬不会傲对本指项目护定位缓产生孝太大摸影响逸仙回路商偶圈52区域蛙商业垂主要榜成员前山隙百货匙共二死层，刑每层葵约1槽50籍0平屿米；一楼赢主营犹通讯渔、银蒸行、揭手饰虚、服软装，二楼繁电器么。其剪中间伯杂还动有活脸力夜摧总会底、前山模影院介、书去店、纽奉洽和铲餐厅冒、前钩山市场和疑一些有街边搏小吃锣摊档孟等。瑞华经服装复城型共磨三层源，每策层约烂30渗00吉平米蛛，第茎一二架层为爱瑞华衬服装重城；达第一决层主鹊营服破装；未第二生层主浊营服覆装鞋变类及荣美容愤；第历三层衰为百耕和超训市，刺主营稻日用断百货孙。中档历、综肚合竞驼争力献不强呆，对挖前山填其它纤区域动辐射宋力小53区域星商业搁主要丛成员翰林郑苑商门业县共企三层云楼面昌，现美只有庭第一苍层营担业，锋都以梅街铺棍的形披式经喝营，早约3迟0-读40羽平米且/绢间，洗共约萄25族间，院其中钳一间煮40仰0平谈米的其工商络银行听正在榆装修嗓，营胃业中阻的商慎铺主战要经颈营医铁药、蕉美容秀、通感讯用锡品、痒眼镜惨、茶祝行、咬美容觉美发熔用品壶批发坦，以戴及两锅家建狠材等碑。经者营情很况一笑般。二期详商业悟家乐莲福进止驻将上大幅阔度提愚高其迫竞争库力54区域谊商业腐主要端成员得一埋超级慌市场菜每层衔约2罪00灭0平蔬米，康一楼抹超市邻主营勾日用名百货盯；二赞楼服文装电丽器。星海妇百货倡共两牧层，司每层静约1溜50啄0平和米，伪主营尺服装嗽鞋类饲。汇益勉百货滨共一驻层约脸10热00译平米握主营坑服装付鞋类区域哪性商广业中迟心竞依争力进差，逢离本竿项目欢3公歉里左失右55逸仙牢路商戒圈翠前霞路项绢目本项屠目潜在阶竞争穴者位占置主要复潜在箱竞争内对手围离项权目教拣远，庄离项肿目近园的二净个商叨业体践量小睛，永弃晟、借金福仅四期絮部分墨以住纪宅部铁分为咐主，侵商业异具体艳规划浩还没街出台明珠胃广场样华润佩万佳翰林冤苑家乐目福永晟请项目工业区金福乌四期56潜在墙商业散项目滨分析项目名称明珠商业广场规模建筑面积：50000平方米地理位置明珠路与金鸡路交汇开发商珠海市XX房产开发有限公司业态特征规划为百货商场、电器城、大型超市、娱乐城、服装城、网吧、书吧、休闲餐饮中心已进主要商户华润万家、国美电器工程进度工程完工，现正XX开业时间首层2007年1月28日开业，二、三、四层2007年4月开业备注沃尔玛、台湾的乐购、大福源以及新一佳、人人乐、易初莲花都曾对此地表示出浓厚的兴趣57潜在觉商业喝项目串分析项目名称翠前路商业项目规模建筑面积：15000平方米地理位置翠前路开发商珠海市XX发展有限公司业态特征购物、餐饮、休闲、娱乐综合商场工程进度2007年初动工开业时间2009年初开业备注发展商原为“珠海旧货调济市场”58潜在挂商业决项目青分析项目名称翰林苑二期商业部分—卡都商业城（暂定名）规模商业建筑面积：162800平方米地理位置逸仙路开发商珠海市XX房产开发有限公司业态特征规划为综合商场、商业步行街、超市、餐饮、银行、邮局等。主要商户家乐福工程进度尚未动工开业时间未知备注珠海重点旧城改造项目之一。占地223113平方米，总建筑规模536960平方米。59翰林督苑二考期商许业部祖分规送划图商业束步行补街专业社类商侄品龙击头店购物伐休闲建广场大型迈商业掘中心家乐资富综合赶类商友品龙兽头店批发豆市场商业席步行界街60观点闸提炼前山被区域技已经目开始冶进驻棉大型敬商业蹦巨头冈，如弃华润令万家糖、家我乐福双等。前山毫区域妻商业芹发展麻迅速案，项储目周管边商盼业中护高档该区域胜性商等业缺跟乏。61T:湖市场验态势（T心re楼nd不）>>老仅表辨达有沉效信敏息即宏秆观状府态和灰趋势烤，研杰究分舅析前临山的诉商业严宏观敲态势予，在幕宏观甩上找凉到足恨够的狱信息跨支持得。62宏观垦市场听分析微观航市场侦分析市场详分析珠海子商业身市场亭态势前山紫商业轻市场絮态势63宏观镇市场脆分析一系雁列房若地产溉市场登政策徐使全于国对啄房地病产住魂宅市影场加踢强管雄理，楼更多默资金络进商乞业地荷产。《关剧于规凉范房敢地产符市场由外资低准入雷和管牵理意妨见》氏有利倍于外吼资在恨国内行长线额投资垦商业期地产婆市场轮。商业扶地产撒发展多前景旨看好64珠海商业市场态势65珠海团交通推在改烟变路通梦、财跳通66珠海册商业狸在改蜻变珠海灾GD晃P每符年正欲以1凡0个记百分赵点的谱速度蚀增长工业乓的发补展，鱼大大避带动记了人品流、跟物流淋的增阿长珠海始临近颗澳门望，珠袖港澳紧合作沾的进锅一步弟深入烦发展港珠嫁澳大杀桥方降案出坝台轻轨埋等交鬼通设遭施不千断地涝完善商业块建设缠成为鉴热点珠海耽商机漂大增67珠海财商业筝市场迫分析珠海优商业屠地产突呈环受状排健开，双分布诱较为典零散还且相牢对独勾立，烟各商验圈彼词此之遣间的匀辐射兴影响在作用姜并不锯明显刚，拱晚北商展圈和傲吉大手商圈延为珠捕海主膛要两滥大商狼圈，漆辐射贵力较刻远；前山帐商圈陡教为戏特殊跑，主拿要经坊营家岂具建摘材等孙专业浇市场兆，辐届射力皂相对酷较大怜。68珠海头商业爷市场句分析市级哥商业托中心惩2个吉大罪商圈丛：吉厦大景捆山路剧一带厚；拱北拔商圈钓：拱拾北迎胁宾路毒与莲擦花路乞一带废。区级钢商业壶中心孙2个位于泄金湾韵新城减区内孙的金两湾区沟商业蓄中心福;位于棋井岸验的斗华门区据商业棋中心壁。居住贸区级况商业败中心更16爸个主城扛区7销个，骗分布顽于香爱洲香卡埠路闻、香顷洲南索坑、抱香洲庸兴业似路西话侧、艘拱北流夏湾龟;前山您逸仙寄路与箭前山柜大道参交叉袖地带、南饰屏旧敬区、陕南湾及大道碌西侧漂的湾废仔区闲；金湾社次中挠心城艺1个著，位度于红鼠旗；斗门捆次中度心城割1个览，位释于白饥蕉；唐家盐湾新使城2穴个，络分别萍位于厕原金植鼎镇滨区与窝唐家晓镇区惧；横琴只新城龙1个两；三灶悉新城编2个捡，分安别位版于原左三灶绕与三宫灶东氏部新作区；港区列组团限1个途，位狱于南导水；平沙萄1个愿。69珠海豆商业氏市场内分析施工春面积或下降晴，竣裕工、颗销售景面积直上升忧；空置远率下酷降；贝商业投日趋帝成熟舌。70吉大去片区踏的改堂造规少划建立蠢吉大包旅游缘瑞商务摇区城竿市中甜心广注场，轨珠海慢百货筑广场稠以东歼、石逼景山四以南狭、海晋滨公欣园以猫西约谨１０练公顷智的区孙域，庙将集贼ＣＩ职ＴＹ推Ｍ防ＡＬ驳Ｌ大省型购烛物中佩心、态大型妨中心逆广场世于一蒜体，缘瑞成为庄未来屡的珠赶海Ｒ讽ＢＤ托（旅搁游商巧务区泽）。曾将拆朽除国认贸海膝天城底，整旱合该露地段满各种呀资源底，利喉用独匙有的吨自然兆禀赋鹅，显奖山露务水，祥打造牢山、挎海、宣城、裹公园伶融为刃一体涝的全够国少妈有的辞城市板中心还广场职。珠届海宾苹馆将迅打造搬风格勇独特劣的情奋景化灭高档泳商业佩街区挣。市民晌集会链活动侨的观或礼区当位于说九洲鼻城博槽物馆集门前址；水榆滴状阀螺旋翻上升晒的特安区建槽设纪括念馆奶造型猴独特矿，将孝集中泼展示秧珠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