上海某国际广场营销投标提报

***广场项目提报2009-11-5目录宏观篇市场篇定位篇营销篇合作篇宏观篇

经济形势总判：保八基本无虞

2009年前三季度经济同比增长7.7%，其中三季度增速达8.9%。10月中旬，发改委等部门联合召开引导产业健康发展新闻发布会，认为实现“保八”目标基本没有问题。机构预测，GDP增速在09年下半年将持续上升，预计全年GDP增速将达到8.17%。月度固定资产投资额（亿元）同比增幅1-32356228.6%1-43708230.5%1-55352032.9%1-67809833.6%1-79539232.9%1-811298533%1-913317733.3%宏观篇经济形势总判：但回稳态势还不巩固

目前政府、金融机构及学界比较一致的观点是：我国应对国际金融危机所采取的各项政策措施取得明显成效，投资增速持续加快，消费稳定较快增长，国内需求对经济的拉动作用不断增强。银行体系流动性充裕，货币信贷快速增长，金融体系平稳运行。但是，我国经济企稳回升的态势还不巩固，外需不足的压力依然很大，进一步扩大内需还需克服多方面的制约，一些行业、企业经营仍很困难，结构调整的任务十分艰巨。宏观篇经济形势总判

据此，货币政策宽松局面仍将持续。

在适度宽松的货币政策主基调不发生变化的情况下，存款准备金率和利率将保持稳定，短期内被上调的可能性不大。宏观篇重大利好提示：保险资金新修订的《保险法》自10月1日起实施，允许保险资金投资不动产。这对于资金依赖度极高的房地产业是一项重大利好；据估计：2008年，中国保险业的总投资额为22500亿元人民币，如按照其他国家的通行惯例保守估计，即保险业在房地产的投资比例限额占总投资额的15%，并假设其中30%投资额流入海外房地产市场，则国内房地产市场可接收2360亿元保险资金投资额；保险资金青睐的商业地产有望迎来发展动力。

宏观篇重大利好提示：国际热钱中国经济一枝独秀，国际市场低迷，热钱转战香港，意图进入内地。央行公布的数字显示，中国庞大的外汇储备在第三季度继续增长，表明外资仍在流入这个从全球金融危机中迅速回升的经济体中；据观测，目前国际热钱同时又在借道香港，利用内地和香港的一系列经济安排间接进入。大量热钱流入香港，其真正意图在内地而非仅在赌港币升值。因此，香港其实更像短期国际资本流入中国内地的前站。香港金融管理局10月23日三度入市干预,从而使本月累计注资额增至743.5亿港元,创下今年单月最高纪录；内地房地产价格不断走高，9月中国70个城市的房屋价格上涨2.8%，升幅创年内新高。目录宏观篇市场篇定位篇营销篇合作篇目录全市形势市场篇市场篇土地：新地王不断上海北孚地价指数显示，2009年特别是下半年以来，住宅、商业、办公地价普遍上扬及地王频现，成为沪上土地市场的主旋律。上海北孚地价指数2009年第3季度市场篇土地：新地王不断中海于9月10日以70.06亿元的总价拍得上海长风6B7C地块；20天后绿地集团以72.45亿元拿下上海徐汇区龙华路1960号地块；9月17日，海航集团旗下企业以18.24亿元拿下一幅上海浦东滨江办公用，折合楼板价3.65万元/平方米。土地：各环线办公地价一致上扬至2009年第3季度：内环内区域办公地价指数2085点，楼板价中位数达12373元/平方米，较上季度上涨4.94%。内外环之间区域办公地价指数2192点，上涨3.28%，楼板价中位数7581元/平方米。外环外区域办公地价指数1961点，楼板价中位数3266元/平方米，上扬4.41%。上海北孚地价指数2009年第3季度办公市场篇楼市：目前商品房市场高位企稳

自一季度末以来，沪上楼市总体呈现高位运行的特征。特别是房价、交易量出现明显上扬态势。目前来看，进入企稳阶段、高位运行。市场篇楼市：09办公售价持续上扬办公楼市销售市场由于供应的结构性原因，而有所起伏。2009年，除春节淡季外，供销总体稳定，售价持续上扬。其中，纯写字楼、高端甲级写字楼一直是热点，集体收购现象也时有发生。市场篇楼市：9月办公市场井喷浦江双辉大厦被农业银行收购；周浦万达广场被周浦政政府收购。供应个案区域楼盘名称板块环线属性新增面积(㎡)新增套数参考价（元/平方米）浦东区浦江双辉大厦陆家嘴板块内环内办公2109528858000南汇区上海周浦万达广场周康板块外郊环办公6932788711442成交10强项目名称区域面积（平方米）单价（元／平方米）套数浦江双辉大厦浦东1894454485780上海周浦万达广场南汇4021412125388创智天地坊杨浦1368918289112旭辉世纪商务广场普陀1349319605264上海泗泾五金城松江81966433102海上硕和城杨浦792717483121绿地峰汇商务广场南汇70439773135国浩长风城普陀62931908336禹洲金桥浦东571917598103汇银金融商务中心普陀5648234995市场篇目录杨浦区域市场篇土地：地块稀少，地价坚挺2008年以来，杨浦区出让地块日益稀少。非成熟商务地段的办公地价亦颇高。地块名称四至位置占地面积容积率建筑面积属性出让价万元楼板价元/m2成交日期中标单位黄兴路1700号地块东至关山路、西至黄兴路南至国权路、北至国顺路32939.83.5115289.340、509223280002008-11-7上海东方蓝海置业有限公司杨浦区100街坊地块眉州路以西，河间路以南平凉路以北，杨树浦港以东7237.8214475.6701129278012009-9-30上海波司登房地产开发有限公司杨浦区31街坊地块东至通北路，南至昆明路西至辽阳路，北至唐山路11328.5333985.540，502059260592009-9-30文通钾盐集团有限公司市场篇楼市：办公楼市场起伏走稳04-05年杨浦区办公市场处于起步阶段，市场供应有限，成交量在05年放大。06年大批新建项目在下半年上市，07年市场成交大幅放量。08年市场受金融危机影响，成交量回落。市场篇楼市：办公楼市场起伏走稳09年，办公房价走势稳定。从近几年，特别是09年逐月的市场供求形势来看，杨浦区办公楼市场较受青睐，交易量的起伏主要是受制于供应情况。市场篇典型泳项目警：成交邮分化日期绿地汇创国际广场新纪元国际广场沪东财富国际广场创智天地坊东上海怡富商务广场套数均价元/m2套数均价元/m2套数均价元/m2套数均价元/m2套数均价元/m2套数均价元/m208.09418111----220083121014--08.101617634------122044--08.111418163----120465218609--08.12918727----120567616689--09.01318052----222154217973--09.02717349--1527202121192218080161993209.033815726----819687118011--09.043016828--2232000219895817516--09.0522167413019283--51875671728811589109.063217279271729762000031952111800011579009.0721190182722244--918829----09.082219092421032--120218--21935609.092418431519042--126424--719360价减捎量增量稳骄价升总体某上：托3月嘴以来装，得霞益于质经济此形势析向好衡，企财业经械营转笨好，钻办公从房市休场销杜售普用遍相墙对改窄善。市场差篇典型扛项目截：成交慈面积过主力政段14纪0m躁2上下套均面积m2绿地创汇新纪元创智天地坊怡富商务广场2009年8月1491281451232009年9月1386117312220你09拥年上肾半年毕杨浦脏区办公昌楼成筐交面充积段邮分布市场示篇重点霉项目治：新纪卡元国际奏广场肠基本阀情况名称新纪元位置黄兴路1599号电话55053300交房时间2009/7开盘时间2009/4报价范围19000-20000(3.6M)/23000-27000(5.58M/loft)平均报价23000实际成交价20000办公建面1.8万总楼层16层整层面积1115.8主力面积56/116/137/190办公套数151单层套数14建筑层高5.58//3.6（14-16F）套内装修毛坯物管费用18空调系统vrv电梯数量4+1市场术篇目前肠推出卧房源寨已售贸罄；还剩雪下一择个楼绑面未肿推出绿，时惊间未窗定。重点妄项目每：新纪立元国种际广买场卖点市场脉篇目理录宏观篇市场篇定位篇营销篇合作篇项目基本技术指标占地面积3.3万建筑面积14.7万平方米容积率4.5其中一期10.7万平方米二期（规划）4万平方米金座办公建筑面积地上3.8万；地下一层商用面积0.5万层高地上26层、地下2层总套数530套车位662个单套主力面积50-60平方米**研*广贯场是福集商欢业、永办公膨、休杰闲于馆一体庆的C占BD班项目激，地肿处上悉海市讽五角沿场城冻市副风中心沟繁华忍商业简地段毒，与妨大润拍发、储百安袭居等手大卖问场仅迁一路姓之隔置，距筑内环芝线2些00摘米。定位剃篇优势旋St陈re甚ng鹊th劣势翼we苏ak具ne平ss机会样op攻po耀rt颗un锹it旋y风险脏th蜡re毙at地段鹊：项援目处正于城选市副蛮中心蒜五角刘场繁浑华地敢段、膊区位晌优势友明显女；品质腐：项脏目为馆5A慈甲级踩写字荡楼，股档次慌较高束。配套镰：项菌目自华身商素业配负套完跪善，熔能满刚足日商常办甚公商英务需屿求；面积障：单享套面因积较布小，舱投资预居住担兼宜禽；产品形：建阻筑风背格独避特，杜高雅仁尊贵斩；独特株：沪队上首始创的累备有蚂直升瞧飞机惠停机森坪商尸务办谈公项摘目。氛围唇：项的目处榜于五锯角场蝇闹中喘取静茂之地碗；办稿公氛件围尚税未形便成；环境与：项垃目周仍边为枯老式熟居民慕区，友项目释品质池受到叛一定届影响轧；设计赴：单粘层套批数较摊多，很一定缴程度颈上影侮响办拾公环捎境；产品洞：单胖层电震梯厅刚连同这至办爬公楼蹲的走牢道设截计上脾不够窄大气厘；单套稠室内墙地坪示面需哭要抬能高这曲样无术形之登中压原缩了昆层高牛优势号。规划角：区搏域良枕好的岛规划非和政徐府的絮大力册支持涉，为漫当地课办公敬楼市渔场提供池强有搂力的钥支撑弯；市场站：基馒本处恶于供回求平凤衡态旗势，溜市场睬运行秒情况潜较为坡良好竹；稀缺枪：五清角场深从长削期来朝看，夺开发溉规模格逐渐站减少侮，故劫地段续具有住稀缺滥性；增值把：作菜为市涉中心味办公智项目迫，抗愧跌风小险较紧强，垫增值隐空间土较大兼；客源器：项编目邻惑近同皂济、熟复旦耍等高梢校，息可吸蠢引知狼识型凭、科暑技型佳、创多业型企业菊入驻犬。宏观慰：全叼球金榨融危舌机的卸影响俯，在察一定酱程度致上降故低目徐标客洽源的数购买菜欲望政策冈：国相家对猎房地灾产市秘场宏册观政损策调齿控带傲来的脱大环料境影呆响；竞争拌：项捆目周潮边同乎质项搭目的盼销售往，将纷为本揉案带夹来一倦定竞秆争压院力。定位杀篇SW烈OT凝分析上海候办公撕楼市怠场供创求结日构良呀好，雨内环归线办俭公楼竟整体怕呈上塌扬趋它势；周边搂老式结住宅偿居民缴区的筝二手冲房价伐格主甩要在17育00织0-狭18毁00伤0元/平方谊米；五角抚场办犯公楼浪项目颗成交搞均价熔主力释区间即在18趴00杠0-矩23集00抹0元/平方呼米，潮且户壤型面积稳较大葱；本项秩目户仍型面宽积较源小，撑客群饮适应影性强膛，产源品接允受度垮大；项目缎现房长销售矿。定位允篇价格帐定位顾分析价格缘瑞系数卖比较比较项目系数权重本案新纪元创智天地坊对比系数标准差异系数标准对比系数差异系数对比系数差异系数区域位置10%10.110.110.105项目规模10%10.11.20.061.10.105周边环境10%10.10.90.121.20.105项目规划10%10.10.90.031.20.105立面设计10%10.110.110.09产品类型10%10.110.121.10.09房型设计10%10.11.10.11.20.09建筑进度10%10.11.10.11.20.09主题提炼10%10.10.80.050.80.05内部配套10%10.11.20.051.20.05小计100%10.830.88比较价格23000元/平方米19042元/平方米20218元/平方米办公唯楼全哭盘销齐售均算价2粮08揪00钻元/坊平方艇米定位浇篇价格摄建议客户恋分析定位堵客户北广度自用蛾型客扛户+投资酱自用僚型客燃户+投资症型客味户定位改篇1、灶单纯鼓型投呢资客逆户客户零区域晋：本趁市及仔长三腿角为炒主。柏客户卷特征琴:有过自房产吓投资遍经验截，或龙未曾赏投资初过房悠产但惠想尝滥试投望资面对穴住宅飞、商往铺、启公寓兵、办弊公楼忌等多巴种投佣资类形型有竹点举哪棋不棵定希望侄投入灭资金氧小、零投资归安全令、最绵好有复稳定愚回报希望投投资捏产品寒所在踩区域袋地段续好，死有升源值的隐前景希望续投资回产品瓣品质敌好，阴有升匆值潜佩力1、如何增加客户的办公楼投资意识2、如何说服客户本案具有良好升值前景且投资安全性关键定位叔篇客户侨描述2、邮投资遇自用筛型客侍户客户绵区域旷：以来本市桑为主摸，辐砌射江倡浙一法带。跳客户上特征毛:自己巡寿所在呜公司怨或朋耀友公起司目烘前正项在租变房办柜公，导并有膛意换酿写字赏楼者驾可以将渗办公惜楼以趁私人晴名义按买下脱后再仿租给携自己打所在叫公司源或朋艰友公谊司希望勇投入宴资金借小，步并有袄良好浅的升逃值潜梨力希望之写字愧楼知兔名度滨高，减能提附升企帝业形芳象希望棕交通梢四通民八达亡，方描便快么捷，狼日常闹出行区方便希望局写字世楼内牵部品长质好趣，具增有良紫好的趣硬件缺设施泼和物贡业管穗理服睛务1、说服客户本案具有良好的投资价值2、说服客户本案具有非常好的使用价值关键定位范篇客户陶描述3、磨自用匠型客鸭户客户印来源岭：目弱前在裁杨浦算、虹粘口租挠房办舒公的弱成长妈型中路小精宫英企差业。棉客户薄特征抹:信息纹服务箩业、疮研发款服务祝业、慎法律中服务弓业、叉金融或服务喷业、搬市场面服务口、技旧术性慕服、君管理伯咨询作业、幻玉物流斧公司卡等目前犬租房伍办公医，但挤对写修字楼喝品质饮不满陪意，墨希望辣有自牧己的冤办公乎楼，拴节约诞租金镇成本霞，又蹈带有职一定灾的投便资目衫的。对办愿公楼顿品质氧看重储，希傻望提筋升企蒜业形廉象档智次对产非品的良实际归使用笔价值辈非常皮看重铅，包染括电女梯、期车库甘、物弊业等痛细节希望蚊有比凑较弹纠性的脚空间悠选择眨，可绣以根厘据企冶业实砌际需芳要灵怨活选懒择1、从租房办公到买房办公的意识转变

2、说服客户本案的高品质对于提升企业形象的作用3、说服客户本案具有非常好的使用价值并有升值前景关键定位岂篇客户茧描述投资球价值吴>使长用价悄值投资汗价值讽=使研用价装值使用骆价值阳>投疮资价回值定位晚篇客户刚分析投资自用型客户自用型客户单纯型投资客户三类思客户振的区录别临近黄兴路、四平路等交通主干道，项目南面200米处就是内环高架上匝道口，交通出行便捷。五角场CBD逐渐形成，极具地段升值潜力项目自身商务配套完善五角场超5A写字楼敏感时期，与住宅相比更安全稳健的投资产品60m2高弹性空间，资金投入灵活投资型客户自用型客户目标客户定位瞒篇产品患与客震户的汉对接目饭录宏观篇市场篇定位篇营销篇合作篇营销合定律＝菊产品霜力楼＋映形象彻力朱＋壳传播餐力狡＋王销售驰力绝对稀缺VS绝对需求引爆市场VS把握节奏综合产品VS高端形象产品力形象力销售力形象推广VS品牌塑造传播力形象策略推广策略销售策略产品策略营销凯篇产品发策略营销背篇产品贯策略核心突出公产品紧高科脏技含次量，强拔升到产品誉卖点枯挖掘1、语首个尺屋顶狂直升俭机停跌机坪栏2、狗冰蓄引冷中兵央空股调3、食多国贤语言张同声差翻译滩系统际会议究室皱4影、指贵纹门殊禁系锻统5、细特有惧水电冈能源察预付政费系堤统瞧6鲁、智冬能化缸机械瓜式立艇体车幼位7、统5.翁55漏米层弟高再容送装童修尽向显服衣务意屡识8、榜智能匀IC睬卡，谷造就扒一卡劝在手都万事节俱备9、衔中深做灰色舰氟碳避烤漆街铝合诞金断陈热双滴层中诱空玻邮璃10客、商贫务配棚套完杀善，征绿化厕景观厕独到聪，知叨名物给业管拾理营销何篇形象鹅策略营销窝篇形象果策略目的突破丽区域什传统数树立窝区域猾科技夫型地皆产新覆样本形象昂策略核心统一刃形象洪气质扩贴连近目喇标客稼群云塑造婆高端夹科技营销置篇创业佩型企府业聚圾集高校查教育抵中心新兴忧商业于中心新兴配写字势楼商押务中座心科技璃型企猛业聚贼集知识肝型企撤业聚罗集营销险篇区域趴价值修提炼营销哑篇客户手深层粒挖掘国际抚教育蜡、专诞项培混训咨询喜公司殊、人爹才服类务输杆出情报辫信息胆、广贸告装夺潢石化悼科技册、技凝术工晴程机械椒设计骆、机伸械设栏备网络嫁、技赞术、滴集成价值币提炼交通雾优势环境牌优势配套语优势建筑畏风格锐优势高科幻玉技配青置功能胀使用捐优势营销赚篇自身偏价值窄提炼关键册词解筋析—惊—总逼部度：体现捞项目灶定位辽高端被，满障足科尼技型袜企业喘形象驻需求商务地科技贷：明确榆物业捆性能血为办克公，偶同时椅体现起成熟炉科技骡理念领董地寸：科技爸产业舌客户盈聚集岁之地抄，更缎有科塘技地店标的循暗示总部·商务侵科技·领地营销恳篇项目晚形象栽定位一个周全的科技服务方案一个未来的科技潜力价值一个全新的科技办公理念一个尊贵的科技企业形象总部商务科技领地通过渗醒目倍的产馋品形岔象，们实现姥现有秀产品厅的差雾异化营销教篇形象此解析形象遍展示形象穷展示形象士展示形象务展示形象泛展示形象叫展示形象尊展示形象稀展示形象浸展示形象萍展示形象消展示形象坐展示推广松策略营销店篇“优锤势科辉技资服源整困合江商镰务科稀技金条融三芳位一售体”高调地入市凭，树掌立高狭科地租位，分进入戴区域称无竞蛮争领帮域。推广倡策略核心营销历篇营销衡篇整体勾节奏牺控制人际台攻略客户必保养闭/胞口纷碑传喊递阶段三持续预热拓展攻略话题营销/产品升华持续旺销活动营销/价格拉升内部认购阶段二阶段四阶段五业内炒作全市造势/媒体炒作阶段一开盘发售集中热销清盘广域传播活动造势/集中去化渗透攻略借市造势/品牌奠定蓄势积累业内传播/限量认购开盘强销产品强销二次强销新品入市/业主回馈名利双收实现利润/铸就品牌推广核心销售核心09.12-10.0310.04-10.0510.06－10.0910.10－10.1211.01－11.03共计141套营销职篇销控坐制定脚方案09仿年1秃2月现—1顺0年嗽3月在推阶出层特面中无时约束甜性选房治签约推出执6个刮层面10脾年4这月—锈10候年5昼月在推除出层埋面中有稼约束席性选房拌签约推出裂8个剪层面地下井室推追出10骄年6史月—揉10现年9肢月推出备8个期层面共计33套共计224套高楼脂层放洪量推出页5个撇层面10呼年1垄0月写—1我0年印12扩月共计132套11循年1权月—堪11伐年3社月清盘践销售细阶段复式济推出剩余房源底层旺推出整层虽推出有约聚束性选房滨签约推广吗主题弱：商务四科技日金融墙集合仙打造包城市朋科技泥地标——窜总部部·商曾务科卸技·皇领地媒体脱策动锐：强势艺媒体牺+业留内名焰人—融—导讲入产瞧品形胶象，挨引起蝴业内垫争论羊；媒介市配合扎：⑴华一家撕专业娃地产鬼纸媒抽：房价地产今时报蓬、上旨海楼惨市、堂租售手情报贸、上港海写央字楼区等⑵虫一次外行业柔论坛餐：业厨内名拘人+门专业侮人士迫+知遗名记梦者⑶恢一家捞大型掩门户玻网站政：搜道房、画新浪开等营销浙篇第一扮阶段——谈内形部认梦购阶决段（埋20碗09孕年1视2月满-2泳01弓0年插3月信）营销允篇内部浸认购恒阶段（先炭期在闭开盘谷前全朴款付挤清现肾场九禽折优撕惠）推广省时间膨：20怜09遣年1丈2月奇上旬授-2羡01严0年桃3月器底。苗（4漂个月栋）推出约楼层著：4层伴、7脑层、革8层迁、9麦层、客18币层、症19尘层（引其他剩楼层两采用惭预约合）推出罗套数提：14药1套预计喂成交北：10毒0套戒（6米43左0.萍63牵m2），母当期粘成交匆占总届套数脂19沃%。预计史价格结：19柄09博5元展/m江2，拖若估鸦价下丘调1烧0%未作为交优惠担则为烈17质18炒6元刺/m泼2。销售楼成交福：约1汪10沙50箱万元庸。层数套数面积（m2）金额（元）均价（元/m2）先期全款付清（优惠九折均价）411598.952078635013000171867281493.7026886600180008281493.7027633450185009281493.702838030019000先期全款付清（优惠九折总价）18281493.70343551002300019281493.703510195023500155829375合计1419067.4517314375019095第一零阶段——筋销朴售预助测（痰20超09喷年1永2月轻-2朴01猪0年主3月竿）第二轻阶段——叠公开世发售蛇阶段湾（2液01由0年轮4月横-2胸01南0年趋5月羞）推广忠目的杠：建不立项眉目整厚体形驴象，送引发眼市场足广泛斯关注嘱及开蜓盘热偏销推广海策略佩：整与合优知势媒龄体，绪集中勺轰炸推广育主题糟：**剖*金抵座冻绽放酿科技庙领地道！营销普篇媒介轮配合怖：⑴主侵流媒律体传布播报纸钓硬广颈：晨蒸报、晨东方梨早报船、时刺代报锣等电视僵媒体巴：第联一地欢产、覆今日流房产黎等专业放杂志锁：理鱼财周忽刊、速上海秤楼市壁等网络第：新悉浪、病搜狐吴、焦曾点、倘搜房崖网；户外数：投监放广赛告路览牌；⑵公岸关活小动：间开盘赛活动营销粗篇第三膀阶段——赢开盘栋阶段新（2达01怕0年涌4月款）第二钉阶段——桨公开子发售轨阶段赢（2紧01闻0年蹦4月峰-2杜01李0年贪5月泊）营销恋篇公开傍发售晋阶段（当橡场签障约的返客户裕现场睬九五闭折优印惠）推广愚时间曲：20僻10柱年4歼月初彩-2杏01稍0年民5月俘底。翠（2旅个月奏）推出熊楼层牙：10箱层-可17陡层（居其他蚊楼层以继续要预约铺）推出怎套数姿：22重4套佳（但派在销月售执青行上歼有所鲜附加腹值）怖，累斥计可场售2袖65泽套预计取成交垄：17叙3套剥（9旦52尺2m杏2），酱当期秘成交扫占有烧比率买33鱼%、誓占总俭套数下52烘%。预计篮价格铺：21照02被5元抽/m角2，昼若估申价下始调5诉%作剥为优级惠则援为1收99昼74伞元/折m2。销售冻成交搜：约1像90剑19差万元还，累灰计约勾30器06载9万举元。层数套数附加值面积（m2）金额（元）均价（元/m2）优惠九五折均价内部认购期41提升至21500单套均可售2636.8256691630215001997410-12844481.109634365013-1456两套起售2987.40634822502125015-1656四套起售2987.4061032582204301728五套以上起售1493.702912715019500优惠九五折总价合计26514586.4230667726221025291343400第二相阶段——祖销售竞预测遥（2驶01花0年似4月桑-2叹01朵0年版5月岔）第三浙阶段——液持续谎预热屋阶段确（退20蒜10苗年6桂月-贞20柏10齿年9利月）推广夕目的抬：树抚立产抗品品显牌，倦形成衬品牌烈销售荐力及磨产品巩持续兆竞争朽力推广桐策略茎：针创对产谱品消窑化结蔬构，凭进行蕉分类朴促销厚推广推广翼主题点：俯瞰绝世界猛、成约就卓剑越罕见列城市蹲科技柔领地庙惊世插巨献吩！营销登篇媒介厦配合闪：⑴公嗽关活致动：偏针对稿性的撇主题难活动胁、客负户关堡系的并维护沃与保走养⑵主条流报艘纸：滔仅在未项目帝关键化节点在或促滩销期喘投放网络墙：新惹浪、脑焦点称网硬扁广+乐软宣户外延：保乎持至差少两激块投戒放广进告路堪牌营销倾篇第三惨阶段——饰持续榨预热熄阶段伶（退20阻10抵年6骆月-版20私10游年9崭月）营销赏篇持续建预热食阶段（根执据现芹场客售户经云营业颈态给丧予优破惠最蜓低九搏折，扣平均纳九五浊折）推广段时间鞠：20近10富年6软月初慢-2倡01溪0年阿9月宿底。蛇（4霸个月流）推出逆楼层农：-2怀层、你-1兰层、匙1-弄3层避、5旁-6狠层、射24耗层（音其他指楼层犯继续旺预约疤）推出摩套数宴：33想套，仿累计己可售斑12看5套预计据成交竞：63辣套（狗75耽85蒸m2），血当期兔成交钟占有培比率密50迫%、慎占总邻套数清63异%。预计独价格怕：21妄37尸3元陷/m殊2，醉若估侦价下章调5今%作江为优创惠则行为2鄙03托04推元/嘴m2。销售轻成交星：约1恼54墓02停万元破，累纱计约您45跨47绒1万林元。层数套数面积（m2）金额（元）均价（元/m2）优惠九五折均价前期剩余925064.421139494502250020304-25643.9951519208000-111628.50195420001200013450.022700120060000271086.753477600032000优惠九五折总价3、5、634799.20863856001800024141497.503743750025000308031487合计12515170.3832424367021373第三煌阶段——姐销售理预测野（爪20养10脚年6蚕月-庭20肠10裂年9游月）第四序阶段——骆集中刃热销纠阶段洽（2你01忘0年上10剖月-誉20香10洗年1恨2月轧）推广浊目的秀：解灵读产渔品优剑势、睡整合数传播赵，保欣持旺指盛销执售力推广痛策略条：保燥持主讲流媒域体的屋投入陶量，股以产瞒品诉钳求为盗主，品整合吓传播推广沾主题派：**机*广降场寸超漆5A恳办公裁火爆集热销醋！营销勺篇媒介叠配合果：⑴公肉关活信动：蚂针对富特定奥客群邀的主丸题活射动、绑客户摘关系宴的维买护与权保养⑵主刘流报租纸：晒活动丢或促绸销发欲布网络怖：新棵浪、霞焦点望、搜虽房网创新灾型推餐广：兼贴片俯广告词、公家益海冤报、骆赛事恨看板数据怕库直旦销：供非生句产型版企业避DM求直投朗、高搏端俱琴乐部血直销营销愤篇第四狠阶段——结集中更热销塞阶段组（2廉01亡0年岭10揭月-苏20何10采年1循2月钉）营销务篇集中扇热销产阶段推广绑时间奴：20自10届年1销0月榜初-完20却10宴年1室2月册底。吧（3秤个月低）推出雪楼层卫：20始层-棵23闻层、裁25鼠层推出殊套数宏：13朝2套偿（但赵在销顺售执食行上醉有所叉附加应值）零，累鸭计可铸售1模94殖套预计腾成交委：63雄套（霸75幅85禁m2），信当期至成交炮占有仗比率毁32苏%、怎占总服套数掉75刷%。预计欠价格承：25滩02博4元玩/m星2，涛若估练价下幼调5酬%作霉为优帽惠则席为2玻37墙72助元/剂m2。销售蜡成交今：约1果23雄92也万元细，累仁计约圾57卧86券3万挑元。层数套数面积（m2）金额（元）均价（元/m2）优惠九五折均价前期剩余627585159285000210002377220-231125984.50137643500230002516774.621936550025000优惠九五折总价4（复式）1707.528537600050000381586500合计19416051.6440167000025024第四泄阶段——异销售蚁预测度（2限01课0年遥10里月-归20荒10笛年1阻2月率）第五涌阶段——姜清盘忽阶段敌（2戚01讽1年且1月谦-2叮01洪1年衫3月女）推广庭目的戴：整光合客低户资躺源，继尽快预去化苦剩余染单位推广稿策略宏：以活现房导即得梳即用怨的理耻念，俗同时饭以诉慨求产好品为效主，芽集中降传播推广谦主题兼：**雀*广凳场短科衔技精紧品房资保留吵热销上中。着。。营销旗篇媒介困配合巾：⑴公叠关活呀动：诊针对秧租售脱客户侧的主嫌题活按动⑵主酱流报箭纸：蓝活动数或促病销发解布网络俱：新炊浪、付焦点嘱、搜壁房网创新蹦型推切广：肿贴片哪广告透、公激益海概报、策赛事窃看板数据匀库直暮销：霜非生角产型闲企业为DM阀直投事、高策端俱求乐部遭直销营销王篇第五忍阶段——胆清盘精阶段粪（2夫01敲1年舱1月送-2畅01灰1年蹲3月剥）营销递篇清盘届阶段清盘杨时间滴：20渡11锹年1尸月初王-2垄01荡1年曲3月祝底。少（3漠个月即）清盘安套数注：剩余耗13诵1套快促销窗活动莫（不辈包括投公司虚保留握房源爬）预计悄成交东：90闻%以炉上预计稠价格季：27恰39池0元朵/m纠2陈。销售付成交轮：约2亚44档78价万元阅，累不计约凤82概34趟0万献元。第五竟阶段——强销售柱预测按（2丘01锄1年画1月娇-2摧01艇1年术3月图）营销倚篇按金艇座总创销售醋面积女：3型95统90轰m缠2计哲算总销持售金灵额折愁扣后刃：8觉23互40胜万元销售层可操讨作均淋价为毅：2赌18乓00航元/弄m池2折扣饥后实垦现均刮价为瓶：2斤08晕00伏元/根m摧2预计陕整个胃销售解周期救控制抵在1薄5-石18类个月烫左右销售许预测做结论——叉（2务01断0年猫1月练-2井01厅1年寺3月闻）推广练策略-推广货媒体上选择堪及媒崭体运让用策驰略原画则媒体刮运用统策略暂原则毅：波峰催期集揉中风坟暴式昏投放采。广度朋与深痒度并义重。系列品表现厨跌宕埋起伏耻。新型极传播置通道腐与传野统通盟道互喷补。宣传耳物料——项目率气质敌与产兴品品踢质完荐整传峰达。营销挪篇营销婆篇推案效费用假预算结合很目前晋房地电产广齐告媒孔体费影用行担情与兰市场犬平均父推广坟投入遭预算殖，同举时达恼到本凭案速酿度与异利润节双赢匠的最击终目背标，矮建议椒全案连推广样费用妻投入坛控制康在总抚销金渔额的哲1.糕2%泛左右尤；另昏外，杨在实途际操乱作过性程中枯，预冶留总积推广桑费用鉴20召%机肌动资岁金，滚据此巧说明其，推素广费宁用预和算约苍在8午23梳万元词。39约59贼0平伐方米搏Ⅹ2英08碰00办元/就平方掏米Ⅹ槽1%梁=8绒23姻万元媒体分类媒体渠道运用时期长效型媒体网络、售楼处户外、软宣、道具包装贯彻始终冲击型媒体户外、纸媒、广播、展会、地铁、轿厢广告、业内炒作开盘及重要目标实现精准型媒体活动、数据库节奏控制创新型媒体贴片广告、公益海报、赛事看板节点突破推广艰媒体鸦方式殊选择营销年篇推广她媒体振方式皱选择营销填篇媒体分类媒体渠道费用比例金额（万元）长效媒体网络19%156.37售楼处户外4%32.92软宣4%32.92道具包装9%74.07冲击型媒体户外10%82.3纸媒20%164.6广播4%32.92展会10%82.3地铁广告3%24.69轿厢广告业内炒作7%57.61精准型媒体活动8%65.84创新型媒体贴片广告2%16.46公益广告赛事看板合计——100%823销售泻策略营销屠篇销售崇策略核心驶：通过霜销售召楼层替控制带实厦现利私润与恋速度扣的均环衡营销海篇销售勺策略执行浮：各阶匪段推迎案房杏源采相用分延层一辩房一商价制宪；各阶午段的厌分层旋房源愁无规冶则性贡推出肤市场担；各阶妹段的坊价格郑策略偿采用潮爬坡劝制的扛方式冤；部分诉阶段窝性推稻出的眼房源醒采取敏附加觉值销芹售控扔制；对于趁各阶帜段未朝推售悠的房丈源采全用先油期预弱约方投式；运营支持信息反馈运营支持信息反馈营销中心市场中心企划中心营销配合总经理营销配合销售总监-1监督总控汇报总结市场专案组资源支持联动策划创意专案销售经理－1客服主管－1客服专员-3资源支持联动销售主管－1置业顾问-8营销还篇销售糠团队目爸录宏观篇市场篇定位篇营销篇合作篇1合作框模式全程诞营销葱,共厨创双闭赢2渠道眼资源整合执渠道嫂资源,确保啦现金墨回笼诠释碌产品共价值,获取帆利润最大附化PA溉RT暮1—她—合投作模厕式全程营销疑,共挣创双许赢全程狸营销凝服务冤内容销售足执行笼部分:销售球执行盲策略格制定价格迈执行堆策略并建议资金毒回笼薪计划镇建议营销广配合怎建议样板吨房建姐议示范断区建好议..疑..沫..企划续执行东部分:1.洒营销劣策略辩、推刮广主副题的醉制定2.吩分阶绣段广宰告策师略3.质广告咏媒体砌选择闹及设顾计4.拔销售芳现场亚道具离设计5.违公关怕活动浮策划纺及执层行6.吧广告偶效果楚分析缸及阶制段性必策略7.清…送…市场冈跟踪忧配合:阶段政策降及市痛场变化薄跟踪进分析竞争跟楼盘京跟踪铲调研坚报告同质恭楼盘影借鉴框分析售后裳服务:贷款稀办理产证钉办理交房全程泉营销俯服务旗费用双赢浮模式1.愧根据会目标由完成讯状况聪设定兴代理售佣金竟比例2.纠溢价吧在乙蚀方完蠢成销绪售目恋标的敏90甜%后异，进