昆明豪华别墅项目营销策划及销售执行方案项目定位费用预算

【xx别墅Ⅱ期】营销传播执行案很小的时候，就梦想着充满花香的世界，色彩缤纷的植物、缓缓流过的小溪、翩翩起舞的飞蝶，只有画笔下才能实现的梦境。长大后，我们渴望度假，在山水相依的地方，真正把心放下。今天，我们期待又惊喜……感谢佳益地产给予我们这次机会，能够走进石林。请您先忘却“别墅”，回想生活应该是什么样子……阳光，温柔的洒在每一寸肌肤上，暖暖的……绿色，是每天嬉戏的伙伴，至真至切……家人，是一生守护的真情。知己，是几世修得的福分。这里，是生活最真的记忆……这样的生活，在xx别墅实现！PART1：项目定位PART2：推售执行PART3：货包组合PART4：费用预算PART1：项目定位找到xx别墅二期最大的特点！

既要传承xx别墅最经典的气质，

又能切合目标客群的需求。

xx别墅二期价值点梳理区域资源石林风景名胜区，超强市场号召力，喀斯特地貌，自然资源较为优越。政策导向政府未来重点开发和扶持旅游度假区域，未来城市旅游度假发展核心区域，前景看好。区域配套景区游客中心、狂欢之都幻多奇游乐中心，万亩高尔夫球场，昆石高速公路，生活配套尚未成熟。品牌佳益地产海阳、丽江、石林度假生活缔造，帆船俱乐部、登山俱乐部内部资源共享，海航品牌五星级物管服务。园林景观筑坡成墅、多重绿化、活体水景等，园林景观细腻而丰富。建筑规划东南亚异域风情，6户围合院落组团建筑2000多平米的社区内街商业。户型产品153平米精致小独栋、638平米，超大面宽别墅楼王、93—103平米超低投资门槛叠拼别墅、超大赠送面积

在项目众多价值体系中：

区域配套显然是最弱的，也是客户抗性最大的方面。

区域资源和政府导向虽占据得天独厚的优势，却不能据为己有，乃同片区共享的利益，因此也不能够使项目脱颖而出。

唯有精致的产品、五星级的管家服务、多地度假生活的尊享等，是有别并高于其他项目的。

挖掘产品自身，

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作7:兵00招——嘴9:我00场地法布置咳、人环员安鹅排、仆道具害准备算等。二、皇来宾谅接待9：30庭——年10市:3赔0来宾棋接待送、签纸到、恶安排磨入席三、园开盘可仪式10隙:3陆0—近—1讽0:劝50（1）主淹持人蚁开场遮白（2）开筒发商帮领导不致辞（3）相钉关领巩导、刷建筑胳公司赢领导滩进行吸产品桃质量携推介碗等（4）主尘持人监宣布馋剪彩搞开始（5）宣挖布项唯目开屯盘认炭购正盗式开社始，兽礼炮刷齐鸣君，礼粗花飞阳扬四、僵排队叉入场江选房五、靠室外坛表演轿：区域傍场地鞋进行拳现场5人女惩子弦笨乐表懒演，钳表演蛇曲目其应能念舒缓棋室内喇选房钉的紧答张情不绪。六、档午餐12：30就餐腊区自县助午进餐（挑冷餐役）开盘香庆典栗流程室外拔包装饼：临近泽项目哈大门导道路乔摆放15米拱赚门粘词贴本方项目壁盛大诞开盘盼字样为并沿妹路道参旗设汁置，疑入主捞会场位通道殃安装肝气球级门、树设签掠到台虫（礼便品发棍放台孩）并桨铺设测红地绕毯至密营销务中心摘台阶伪，两逢侧摆稀放盆抚花。营销居中心店门前号两侧灾摆放芳花篮植。区域肯设置稿空飘政气球8个，号车辆春停放章区设方导示泊牌。选房绍流程了解租认购门流程客户严接待麦区排户队等顶候按顺寺序进盈入营寨销中窗心出示锦认筹退卡身湾份验膨证选房主控括区确详认房戴源签约耍区签杜署认牺购书认购刚书审令核等候裙交款交款档，开浅出收役据离场之前答的准逐备工部作开盘响前客凡户秩际序维航持，哗以免骆正式豆认购惊秩序统混乱提前5天向柱市气蚕象局渗了解获天气富情况提前狗与有票关银添行沟并通，站设置PO仆S机方哪便客役户交沙款提前乳与庆礼典公辛司联怜络，岗安排乔活动东所需安道具制作匠导示冶系统狡引导摸购房蜡业主悉认购干流程生活窝，在xx别墅睬的每耗一天时间：20葬11年5月21日（伯开盘贱当日遣）地点：xx别墅蜂现场香展示脉区内容：开单盘当适天，注邀请境真人爷模特也，在院示范赞区草着坪上利进行锤真实趴生活爸模拟其，展衫现不巴同的戒生活抬场景者，例蚁如父蹲母跟梨孩子紧在草汗地上么嬉戏哪、老猛人在斩草坪筹上晒内太阳螺等。意义：营竿造热万闹氛黑围，恢为开教盘销说售做充好环僚境氛云围支错持。抹用真蹈实情柔景再为现的复手法蓝感动萍到场单客户鸣，发勇自内毫心的弯感到幸共鸣句，从箱而促惑进他致们购轨买的懒决心育。开盘贿暖场赴活动12、二半批货纪包产找品说违明会产品陷说明辱会（挂二批菠）暨拿客户酬联谊吃酒会时间：20陷11年7月16日（狱周六佳）地点：项颈目现竭场对象：前诊期积宝累客岂户、超业界刻人士斯代表告、合悟晟尚激圆高历端客历户资荣源、项主流晓媒体内容：主驰要针耀对高珍端客亭户介僚绍二语批推摧出货控包高石端产筒品为茄主，洗释放兴项目玩信息领及重圣要节潜点时坐间；竹其次候穿插呀介绍中佳益槽地产辛海阳辟、丽既江项膛目，岂借助泽佳益朋地产肥其他湿城市英经典际项目葛的展菌示，眠宣传判佳益约地产归。将售佳益欲最核暗心的你”国宝际度广假生辆活运顶营商砖“开翁发理专念等肠方面目进行码宣传靠。意义：通胁过三丙盘联丸动说否明会恐的方演式，古将佳糊益地摇产高撤端产兄品及牙附加摊价值低（业谅主可不享受碧帆船寇俱乐袄部、滔登山轿俱乐穷部会迁员资墨格）证呈现班，借矮此形踩成全碰城瞩养目。名达到虑公司迎品牌墓和项升目双仍重关招注的额效果限。亮点：活厅动后学期举挥办联低谊酒熊会，行增强素与客吓户的混联谊归，提唇升品异牌形毙象。栏酒会案活动航期间奴，现棒场小际提琴半演绎盘典雅年风情帝。13、云踏南旅蹄游回索顾与臭展望钳论坛云南牛旅游眉回顾突与展丙望论告坛时间：20伞11年8月6日（添周六录）地点：昆嗽明翠鬼湖宾历馆对象：项乐目圈鸽层目蹲标客缝户、驾业界村人士俩代表鸽、政扫府相朗关、液海航VI敢P客户纳、旅阴行社盆高管扛、相四关专胀家、宪学者烘、主菠流媒模体内容：主潜要以米通过拦专家羞、学劣者讨衬论云偏南旅镇游发怜展历悔程及便石林事未来闹发展的前景悦为主窑。意义：寻束找政谈府相甲关作屈为主钉办为竹论坛怖正名亡，通桌过论兼坛讨达论的主方式笛，将黄石林帅片区酷的发卸展前绞景及纪价值绵做一沫次放揪大，洋通过淘操控灿的方穿式给怠媒体灵一个筐炒作贪的噱深头，柔并通挂过区旦域的抢价值谅提升得项目月的价紧值。亮点：活缝动当鼠中，堂为旅驰行社衔颁发堡“云良南旅妇游发悬展贡萄献奖哥”，怀并达皇成进携一步乏的战金略合莲作。14、二著次认腰筹1、时房诚间：20蜓11年8月20日2、地旬点：晶昆明润销售思中心+项目虫现场则营销阿中心袄（错繁日进密行）3、人帮员安存排：爽甲方侧财务2人（仿发卡垒、开努单）勺、合备作银粗行2人（凉收款绵）、巾置业算顾问5人（村接待疮、协拿助填狐写《认筹寸确认耍单》、销蛮售文近员2人（梳电话内接听技）4、方爬式：狼昆明常销售旁中心滤与项袖目现离场营哨销中盆心错狭日认监筹（邪前期泻报广灿信息伶公布倾）5、物厅料准泪备：畜认筹杯卡、PO刃S机、栽认筹抹流程员（易孙拉宝沃）、径认筹菠须知弱（易蜡拉宝涛）、《认筹袜确认泳单》、收今据等渣。15、二缝次开颂盘1、时梳间：20菊11年9月24日（立具体敲时间辰视蓄务水情候况确咐定）2、地浙点：介项目振现场布营销已中心3、人涛员：亚政府油相关胀、嘉衬宾、捏工作首人员宁、意听向客颤户、距礼仪嚷、表众演嘉揉宾等4、人宣员安惹排：领导朋嘉宾控：政塞府相炸关、雀开发岸商领观导、出合晟炭尚圆笼领导赤、建惧筑公很司领旺导等媒体其：昆飘明电扮视台阅、春梢城晚尺报、双都市尾时报锦、云蹦南信讲息报咱等司仪江人员拼：礼昆仪小鉴姐6人、蹄主持1人、梢调音贺师1人、伶摄像1人（届合晟毁尚圆软）PA打RT虎3：货脱包组输合推售峰货包悔建议抄：1、叠片拼：45套，坐同户错型占淘比38蚕%面积当区间91也.3腐8—10奔3.随14许m平米2、双晚拼：16套，恼同户众型占邻比40卖%，面获积区谋间98饥.4—10吓6.嚷3平米3、小草独栋写：10套，岸同户锯型占域比40校%，面鼠积15宿3.斑5平米首批头货包况可用觉销售酒面积角：74葛97遵.7平米一、累本次桃货包牙中联么排叠兰拼产种品（D型产啄品）枣属于痛本项寸目同黎类产蹦品中其景观浅、位骨置较适弱产娘品，闲故此炼总价乘不高厕、门堪槛较感低。合由于静此产撤品赠嫌送面角积相虚对较侵大，岛户型稿具有时极强肌差异排性，爆故此毁借助矛该性词价比研极高跳产品基的先并行推鸟出能浊引发择极高僻的市摄场关症注，兽可达派到有乎效的循试水油与市稠场预宝热，逆为后才期产篇品的霸提价卧推售珍进行疼良好拨的市猜场铺霸垫。二、交本次蜘货包钟中的H、G、F型产现品推蒜出，知在对畏市场畏进行谋试水集的同叉时可环满足买本项恋目不浅同阶讯层客消户的杏需求村，形耽成良练好的顷关注呀。首批睛货包棒组合货包控产品膛、位聪置示丽意本货疾包组鄙合可斗根据匹蓄水树情况班、开诞发商使的回携款要钓求进供行调丑整昆明荐别墅关市场太调研酷报告昆明泻及部臭分郊辆县别弊墅信赏息汇恶总项目区位项目名称物业类型开盘时间别墅价格昆明茉莉唐朝独栋、联排、双拼、叠加别墅2009-0930000—60000元/平米昆明野鸭湖双拼、联排、独栋别墅2010年5月22日均价11000元/平米昆明溪麓南郡多层、高层、小高层、独栋、双拼别墅2009-04-19均价14000元/平米昆明贵研自然界多层、联排别墅2009-10-25均价15000元/平米嵩明银杏人家3期花园洋房、双拼、独栋别墅2010年1月30日均价7000元/平米左右晋宁湖景天颐家园·莱顿半岛多层、联排、双拼别墅未开盘均价5500元/平米宜良乡鸭湖高层、小高层、联排、独栋别墅2010年4月10日均价5200元/平米呈贡岭东紫郡联排、双拼、独栋别墅2006-11-267980—11800元/平米阳宗典海版剪块别挖墅信廊息汇湖总项目区位项目名称物业类型开盘时间别墅价格阳宗海春城海岸公寓、独栋、双拼、联排别墅2010年5月29日15000-18000元/平米阳宗海春城湖畔高尔夫·沁风御庭公寓、联排别墅未定16000—18000元/平米滇池扭版块役别墅丸信息恼汇总项目区位项目名称物业类型开盘时间别墅价格滇池滇池卫城悦湖郡联排、双拼别墅2010-01均价30000元/平米滇池同德极少墅联排、双拼、叠加、独栋别墅2007年10月20日18000-38000元/平米滇池西山别墅莱濛溪谷纯独栋别墅2005-12-10均价10000元/平米滇池滇池香堤联排、双拼、叠加别墅未定均价16000元／平米滇池水岸公馆花园洋房、联排2010-1-31均价19000元/平米安宁秀版块汤别墅靠信息拿汇总项目区位项目名称物业类型开盘时间别墅价格安宁保利宁湖峰境普通住宅、商铺、小高层、独栋、联排、双拼别墅、花园洋房2009年4月18日8000-14000元/平米安宁奥林匹克记者村高层、独栋、联排、双拼别墅2010年8月28日16000-18000元/平米安宁恒大金碧天下高层、独栋、联排、双拼别墅2009-3-85000—15000元/平米安宁温泉山谷多层、独栋、联排、双拼别墅、花园洋房2009年11月8日均价7500元/平米市场氏总结液：昆明丈及周捆边在露售别女墅市甚场价延格最梢高的器为滇扭池片为区，娱均价距达到25债00隆0元/平米京，其矮依托誓滇池盘国家敏旅游致度假普区的昏优越傍资源补及靠刺近城秃区的蹦良好秒区位顿和配贿套在补昆明咬别墅绝板块钩独占隶鳌头壳；价叉格第恰二的蔽为阳师宗海戚片区鉴，均雁价达予到18任00裳0元/平米窄左右谣；其串他郊稿县项理目价脊格区胸间为55功00——14乐00告0元/平米售不等渣。分析欺：【前景白看好】■由于上存量贫别墅睛土地铺开发爆，别分墅供录应稀衫缺趋仍势不狠可逆宝转，轿就全越市而兰言，柏传统驼别墅也区土穗地即乏将开卵发殆氏尽，心别墅肯呈个腥盘散息点供竭应。20糕10年下垫半年绝昆明轻别墅及市场子放量藏大幅使下滑让，主左要以岭存货践项目踢供应咳为主。市次场上后的部兔分热储钱也桌看中勒了别铺墅保递值稀裙缺的暖特点称，入笑市投谣资。昆明别墅丛市场余虽经达历数联次均环价下翅滑但荒价格季总体姜稳步斑上升跌，呈逗现稳纤中有恳升的看趋势尊。【板块铺欠缺】■昆明阶目前层几大锁别墅悠区板轧块，没滇池茅板块狼凭借肌先天腔的资柏源优给势和身成熟臂发展绞，是还眼下扩最被输市场汇和客缓户接锐受的梯成熟徒别墅旨区，浸区域裕内高奶端项秒目如备滇池类高尔材夫、瘦同德欧极少叮墅等铅扎根缠于此岗，更粗借势宏品牌及开发窝商的锈进驻迈奠定嗽了区六域价新值和道高端类氛围秀。■众相比摔之下炼，本项棒目所葱在的隔石林辉板块胶，现岛有的话区域秆状况常还并疤未形估成高山端氛驼围，末别墅供板块翅价值号体系罗尚未挡建立饿。石林蜘版块坟别墅搞信息屿汇总项目区位项目名称物业类型开盘时间别墅价格石林上海恒联新天地花园联排别墅、商业街墅、高层住宅2010-6-134200-5100元/平米石林天奇花园花园洋房、独栋、联排、双拼别墅2008-03-083500-4500元/平米石林悠然墅独栋、联排、双拼别墅2010-6均价4000元/平米石林石林林墅别墅、底商2010-53300-3600元/平米总结造分析脑：区域凝楼盘下整体涌价格轿相差晃不大箩，市沟场均悟是以交售价30疼00塑—5诊00耐0元/平米江的中为、低愉端联帅排、盏双拼轿别墅敲为主锐。缺