高端住宅项目前期策划方案

XXX地产策划组项目创作提案Part1

城市解读Part2

市场分析Part3

竞争对手分析Part4

项目卖点Part5

目标人群分析Part6

形象创意表现Part7

活动建议Part1

城市解读名山——XX山是国家级重点风景名胜区，山中古木参天，覆盖着大片亚热带常绿阔叶林。境内山青水秀，空气清新，包含有益于人体健康的负离子，人称“天然大氧吧”。名江——素有“黄金水道”之称的西江流经全区，江水荡漾，江帆掩映。名湖——九龙湖碧波荡漾，山凿林密，被誉为“都市的后花园”。XX，一个聚集“山、湖、城、江”独特景观的中心城区地块城市规划XXX中心城区通过“一河两岸、南连东扩”战略，打造100万人口现代化新兴城市，成为珠三角西北的重要经济、文化、教育、旅游中心。XXX规划建设“肇庆新区”，引领城市化进程，肇庆新区主要以XX区为中心，这意味着未来肇庆城市规划建设、城市东扩和肇庆新区建设重点在XX，未来发展资源配置的重点所在。一河两岸，南连东扩，资源向XX区逐步转移，未来XX将成为肇庆的政治、经济、文化、教育中心。轻轨规划XXX际轻轨预计2015年投入使用。通车后肇庆到佛山全程只需30分钟，到广州全程只需1小时。XX与端州区首尾相连、一脉相承，是XXX现代化花园式旅游城市的中心区之一。作为XXX新扩城区和经济发展中心区，其优越的地理位置、自然地貌及广阔的城市发展空间，使XX区与大珠江三角洲融为一体，形成“同城概念圈”和“一小时生活圈”。XX区土地资源丰富，适宜连片开发和大项目建设发展。现有符合土地利用总体规划的未利用土地面积共10525亩，中、远期可供开发的土地面积达10万亩。土地规划重大项目在XX持续推进2018年广东省第十五届省运会主场馆落户肇庆新区广佛肇轻轨站点XX大道珠外环高速至肇庆新区链接线北京师范大学附属肇庆学校XX地理位置优越，环境优美，旅游资源丰富，伴随轻轨投入运营，产业与配套的聚集完善，广佛肇的联动效应，对XX房地产经济发展有一定的推进作用。Part2

市场分析XX区今年第一季度累计申请预售面积112993㎡，销售面积18265㎡，同比跌52.5%，出现供大于求的趋势。总体而言，今年第一季度销售面积较去年相比均出现较大的下滑。从2014年20周的成交数据来看，成交均价为5482元/平米，环比下跌4.58%。5月初开始普遍属于下跌态势。均价方面，楼盘优惠增多，使成交均价下跌，全市整体表现为量价齐跌。从2014年4月的成交量来看，XXX区（端州、XX）一手住宅共成交327套，成交面积有3.4万平米，环比下跌53.7%。总体看，四月份肇庆楼市的成交平平，整体的楼市环境依然未见很明朗，购房者观望氛围依然较为浓厚，加上清明小长假的影响，使肇庆4月楼市略为平淡。XX区当地居民占40%，端州区占30%，珠三角、港澳居民占20%，周边市县居民占10%。置业目的：自住为最主要的需求，投资和度假占据较少比例。XX区域置业人群Part3

竞争对手分析万威·囍居XX春天XX时代……星湖大道XX时代XX春天万威·囍居本项目楼盘地址XXXXX区民乐大道南（XX农业局东南侧）建筑类别高层、板塔结合装修情况毛坯占地面积18180.13平方米建筑面积58417.62平方米交通状况21、24、25A路车直达；广佛肇轻轨XX站、广佛肇高速主力户型70-130㎡方正实用户型（71-84m²两房二厅一卫、115-131m²三房二厅二卫）广告表现幸福生活新“囍”点万威·囍居楼盘地址XXXXX区港口路与科技大道交汇处建筑类别小高层占地面积24000平方米建筑面积101382.93平方米交通状况3路公车经过；G321国道，广佛肇轻轨，广佛肇高速主力户型74-89㎡精装新品广告表现江山相伴寻觅人生之春XX春天楼盘地址肇庆XX区321国道与创业路交汇处建筑类别小高层占地面积10193平方米建筑面积20753平方米交通状况23路、25A公车经过；G321国道，广佛肇轻轨，广佛肇高速主力户型稀缺小户型43-69㎡精装一房、两房公寓广告表现XX山下首席产权式酒店XX时代XX房地产市场竞争激烈，如何突围？区隔市场，赋予个性，形成个性鲜明的传播主张Pa赶rt童4项目画卖点地块贷区位XX旅游片区XX山风景区端州区行政中心15km距离XXX中心仅15公里；距离佛山三水区仅40公里。项目爽位于夸政府核重点识打造宽的肇慌庆新站城核捏心区为域，兆配套肥、交苹通不值断完煌善，骆未来盛将成盼为本掘项目竟所拥撕有的装最大剖优势趋。地段尺分析临近陷星湖幸大道牙，与爹规划思中的调XX戒中心绸区咫矩尺之迅遥；商业浇、社绑区住年宅林册立，铅毗邻扭规划压中的贝中小苦学学镇区、其休闲术公园室片区满，坑厅口城斤区配闹套完姥善；临近发庆云仍大道物、三凶茂铁趋路、企广佛浩肇高浑速公唇路，就轻轨秆站点穿，X秀X山哲景区菌入口地块微方正倒，交矮通便湿捷星湖虑大道庆云敌大道三茂虏铁路长园漂路桃园皆路现代录主义东建筑咐，简么洁而郑自然性，彰自显生茫活的留品质去与个考性临街血旺铺衡，“弃地王摇”升恢值潜访力无骗限南北叠通透们户型陪，优炮质通细风采究光尽均享自静然N+煤1百违变户周型，胀户内森花园雄随心邪所变奇偶扫错层县6米椒挑高犯阳台迫，独硬享私降人空提间项目犁属性项目蠢卖点营总结板块映价值：XX虽新城板块耕，轻所轨社亦区生态己价值：临近松XX抱山景区词入口巡寿、规仗划中凯约2膨0亩泡休闲禾公园姑及人路民公闻园片弦区区位配价值：紧邻努城市预主干瓣道、箭城际以轻轨午站贯海通广团佛肇均，出梢行自成如建筑洋价值：现代风格建筑泄，彰虚显独护特品窗味地块良价值队：地块馋方正屈，南告北通群透，巡寿静享仔自然葱清风商业峰价值茎：极佳溪的“刑地王沾”位仔置，蹄临街君旺铺秋商业逮价值艰无限户型兵价值：N+挡1百旁变户型盛，自殿在生贯活空年间随手医可得配套城价值：物业税、商姻业、灯市政化配套内完善坏，尽享奶便利生活Pa弊rt季5目标队人群爱分析他们兼是怎同样的培一群脚人？客源温构成尊享赚资源著配置崭型高端疗，改狭善二厘次以踪蝶上置铃业再改鸦客源抓，二脊次置甲业刚需化，首疑次置余业，阻投资以2树6-丝式33剑岁为府主，枯XX徒本地盘想独畅立的住人群嗽，X富X周胜边企横业主并管、霜高薪耕阶层纺以及质珠三栽角人劣群为永主。顶级涌富豪物行业俭领袖大私临营业邻主白领羽，事搞业刚谎起步企业新主，幼中小明私营星业主周边企事云业中覆高层域，公茶务员本地狐想独喉立的愉人群客群碍性格帝描述包容竿不宽冲容XX镇新城象的城庭市化使进程廊，让谁XX巩人感秆受到姥了珠芝三角延的多搁彩。您外部裹企业复带给杯XX够繁华殊的都缩慧市形堤态，赶但X躁X人阁对于洋来自强珠三惠角的寨资源艺依然厌保持别平常斑心。本地燥企业妙的快尽速成承长，五广佛计肇信冒息资傍源在疑XX摘的快脊速落穴地，劣对于图外来蚊东西得的好般奇和糊自然户而然稼的喜遵好，抄又变刺得相扎对的串挑剔鸡与比疼较。不安产于现全状向往俯XX忍新城膏的发利展，拒但又辆不想管被高翼价房抄所累夏；想浊享受芬XX讲的闲扛适，酱却又斩希望贫生活矮能多牲些花撕样。他们摇与X堵X共咱同成烫长，灶有了临自己进的事垮业，仪渴望搅拥有浩自己更的家撇；他迅们处粒于事跑业的循上升白期，荷财富篇是他医们向民往的砌，但往并不期是唯禾一目泉标。挪住得究舒服机，跟尽得上拒潮流母，才会是他漏们的辈梦想纵。个性奖不张豆扬对于厉未来米发展顽极具泽潜力凯的X观X，肥他们饭更需沃要身地份符暴号去抬标榜侦自身柴的价棒值。这是漂一群哄追求增现代苏的年出轻人爪，个母性敏畅感而影自信怖，追弱求生翁活给样他们鸭带来扒的满海足感挠、幸相福感霞，又宝敢于镜突破久原有取束缚煌，努寸力创前造条版件、刊实现退自己浙的梦才想。受众气人群愉写真生活状态图文化产业、广告界、房地产界或相关行业社区老旧、绿化少，与父母同住，渴望私人空间工作3年以上，年龄25-28岁，小康家庭XX本地人单身，有女朋友典型同案例球——鱼陈先款生（救27岁）职业跟：报甘业记间者描述株：与累父母偶同住置业掠次数少：0意向窗置业买目的蛮：头都2-啊3年难自住意向退置业皂原因叠：与疏父母班分开窗，拥亏有私平人空锹间客户讲语录突：长大脸了，舍想有知个专杨属于占自己跪的空每间，日约几啦个朋脾友喝柿酒看泄球，已不再啦有父料母的乔打扰恼，回解家晚丈了也怀没人胆问东剩问西浇；房子模不用絮太大且，但挥基本讯的生嘉活社雄区配馆套以墨及物畏管等钢要齐秆全。陈先忠生：雀渴望酷从父聪母的介庇护普中独为立出克来、振重注差楼盘助品牌萝带来弯的面般子感本地刘首置下，城扫内能鞠够轻什松支准付的赌楼盘独立廊居住筝，功针能要于求核心驱动因子独立的生活空间产品质量、后期服务社区感、优质物管完善生活状态图XX周边企业主管、高薪阶层没有本地物业28-30岁，来XX打拼的外地人典型椒案例——杨先麻生（狂30轧岁）职业芳：X拢X山拳泉高努管描述棒：现伍居住酸公司诱宿舍率，最病近新谣婚，绑打算剃购入涂一套隔婚房腥享受激二人桃空间置业讨次数钩：0绣次意向虽置业抵目的晃：自膨住意向泪置业似原因千：婚坟房；承方便杂工作客户费语录睛：我希猛望能键在不膜影响狗工作户的情则况下谎，跟狡老婆乏在城赖区能闪有属愚于自瞎己甜害蜜又嗓独立杜的生坡活空孝间；离单首位近隙，可柏以节剧约很械多时她间；我老沾婆喜哪欢对物产品甚注入辨创新勤的东票西的傻楼盘卡。杨先只生：车追求省居住鸽与工西作的头平衡浪、对考新鲜购事物们及概声念的梨兴趣婚房僵，强笑调独鹊立的圆生活董空间壳与周问边配茫套实现啊居住杠与工妥作同尖步核心驱动因子独立的生活空间能满足工作所需生活配套、交通生活状态图有地产投资获利经验生意人或企业中、下层管理者工作5年以上，年龄30岁以上两口、小太阳典型出案例伶——翻张先挺生（穗32岁）职业久：中疯国银顾行中沸层管涝理者描述爸：目为前住端州自有蜘商品晓房，每小太研阳家宰庭置业鸽次数叠：1次以胳上意向克置业敬目的党：投鼓资意向脱置业谦原因键：未位来规岩划、史区域糕地产乞的投涌资潜腿力客户耗语录既：地处湿XX主新城授地段允，具扔有1淘00孙%投另资性中，将木带来剥非常蓝好的剖商业兰及金竞融环担境，传这里旗绝对锹是黄对金“营热土令”奇；都还粘是值逮得买眨的，幼资金怜转资润产，老中长旨线的姓投资狗稳妥禁且收盟益好围。张先轰生：泡注重鼻投资熊回报密率，垦在投心资中汁有获而利经截验投资掘客户猾，认饱可该于区域何的发寻展无友限升值陕空间贺，投暖资潜泳力核心驱动因子投资回报率性价比生活状态图珠三角人群企业高层、中层或中高层公务员、成功商人35-45岁，社会经验丰富，接近富人阶层三口，小孩读初中或高中有去XX山出游的习惯职业烈：图桐书出第版商描述述：住广州复式洋房，一套楚洋房后出租置业漆次数紧：2搞次意向晨置业绩目的雀：第众3居却所，徐偶尔辈住，周爽末度惠假意向阴置业述原因炕：拥序有私候人空除间；争能享受棉轻松粒的度惊假氛架围；令懒人放场心的腊物业水管理客户饮语录皮：平时辰工作虫繁忙待，很上累，忧喜欢羽周末维到X帐X山吓呼吸骄一下示天然欧的负拾离子壤，又如能享诱受轻粪松愉特悦的招度假孟私人度空间妇；希望般能有貌贴心手服务私的物园管让缓我每愉次到喊来时肺享受魔宾至鼠如归陪的感想觉；若公艘寓更是纯粹年、更你社区呈化一纷些就厅好了膜。梁小碌姐：品工作扛压力利大，凝渴望饮家庭泥以外钻的度厨假空株间，子要求疾休闲朝舒适俗的环帆境便利遵性社点区及骂服务狼改善安静宽的私预人空晋间，先贴心泰物管核心驱动因子独立的生活空间、环境社区感、品牌物业、物管完善毗邻XX山风景区那么着，X膜X蓝献庭将护带给摆他们宝什么努样的白生活缎？私人亩空间械，动府静自渣如Pr伙iv乔at疼e裙sp幻玉ac吸e,画m泻ov赏e胡fr然ee文ly享受扒生活铺，愉除悦自搜我En冷jo苏y焦li卸fe聪,峡ma田ke妻y运ou侨rs握el珠f仆ha眯pp纲y项目拆品牌省定位XX筋新城雕，现铅代都敲市活宗力人懂文社仪区Pa邮rt拴6形象杀创意乡丰表现热爱捞生活敏中的风那些钞微笑帜的美矩好，挠有花腾儿和阳光姿的地午方，绞我都乘愿意吸停留毛。有时滚候，丈上天婚没有程给你错想要暴的，廊不是更因为详你不掠配，弟而是你值币得拥算有更固好的倚。假如遮你从问未追缴随你播的激遗情去台做你慰真正赛在意臣的事舟，那么叹现在桶就是海你梦轰想开蕉始的吴时刻剩。最美训好的侵状态交就是宏，看断过了暂世界弦的黑甩暗与妻痛苦，却依牛然相灯信它祝的单谢纯与揪美好蔬。也许信我们爆不能谅改变丑身边陆的世坐界，茶但起捞码保估留轻召盈的内盈心，搭就是隆对这拐个世捧界最浑大的守不妥跳协。这是抵一群约在城沟市中阀央，努力奶追逐桌着更制美好习生活财梦想局的人广。真我鸦生活落本色sl发ogan真我罢：佛存教语颜，亦记称“寒大我满”，还谓出朝离生口死烦容恼的默自在树之我武，真鞠正的族我。劲又可男译作正真实似自我淋、珍沈视自艰我、途真释淋自我熄。认弱识你遇自己半，不截要被挎世间倍的各榜种言霜论所友左右嘱不定沈，建斜立自怎己的崖价值坝观，仆人生怀观，数这就秤是达浆到真贼我的博第一堆步。本色魂：物纲品没慎有经猾过染露色的旅原来秒的颜孕色，愧又可役译作蹈质朴嘴自然形，不盗加矫叼饰。蹲生活也原本利就是里纯净调而简田单，毒却被剩社会游的框景条复耽杂化欢，平挑添了浊很多如不必视要的柏细枝剧末节蹦。摈雕弃身烤外的件烦恼脏，回巨归平毕淡，快认识胀最真咽实的床自己芒。知膀足者抄才是烈最快骨乐，桂这也台是生杠活中学最美惩好的索本色宗。一抹茶亮色锐为你导的生沃活带兽来全椅新活笋力，泄寓意夹对美腹好生纠活的汇不懈对追求连，同购时体裁现项嫁目积欢极向具上的妄人文馅意向泻。生饺活多宁点“汗姿色盗”，拴梦想眉多点概“撞网色”杂，人间生才博会更记精彩刘!做人势如果便没有闻梦想蓝，跟铸咸鱼额有什粘么分叶别？小时算候的午梦想李很多晴，新探梦想魄就像歉雪球落，带取着旧葬的一狡起滚集动。巡寿可人廊长大子了才糖渐渐密明白仅，原消来工锹作也这不一框定是哪你最妇初的帽热爱鸦，梦歪想也棕有被辰扼杀针于现掌实的你可能容，失卖去梦跟想的豪人就胜像咸灿鱼般恩碌碌孟无为防。在发我们护当中键有那钥么一棕群人寺，他脏们并际不是君所有窑人都骨在最恶初热遮爱这还份工欧作，娃只是日他们翼在实抖现理点想的肉同时语也不北断完避善的吩自己传的梦槐想。肇庆姑城市年东进拐，X胖X新坦城商所务发躺展机栽遇无劫限。调在这红里，便只要茧你依度旧有鲁自己必的信辫念、甲追求迷与努胃力，超咸鱼告也终疏有翻样身的辜一天真。XX眨新城弄、商稀圈覆姐盖，即极具趁发展难潜力生活迈不是警游戏叠，但危是要警有游汁戏精穿神。生活堤不是崇游戏悄，游享戏中位，只苗要付宫出足婚够的拍时间岔和尝蕉试，陶总能绍闯关鱼，甚柴至于掉犯错划死亡帮之后芒依然借能重殿生。滨而真推实的描人生纠，我朗们只亭能活昂一次仓，无肉法重腿来。放但人妙生其龄实又毕如游树戏，柜有挑略战，序有宝敞藏，弃有关柿卡，寸有通腰关。怎面对辫各种凳考验俩，要村学会吨坦然知接受歇，既猛来之扮则安赤之。碍你是历否过邀的开况心，紧完全筑取决米你对圈生活众的态依度。对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