房地产市场调研

房地产市场调研第一节房地产市场调研的基本认识（一）房地产市场调研的概念1、调研的含义2、房地产调研对象：房地产市场手段：科学理论及现代化的调查技术过程：收集、整理、分析有关房地产市场的资料信息结果：把握市场现状及发展趋势3、房地产调研的构成要素（1）调查主体：市场调研活动的组织者、操作者（2）调查客体：调研过程中调查对象（3）调查宿体：房地产调查结果的使用者

4房地产市场调研的作用

市场调查是房地产项目策划的基础，其主要作用表现在：（1）市场调查是项目策划者认识市场，捕捉新的市场机会的前提；（2）市场调查是项目策划者感知市场，了解消费者需求的主要手段；（3）市场调查是项目策划者了解市场、挖掘卖点、形成创意的必要前提；（4）市场调查是项目投资机会研究、项目定位、项目规划设计、项目营销等一系列活动的基础，贯穿项目全程策划的始终。房地产市场调查项目定位投资机会研究项目营销项目规划设计认识市场感知市场了解市场二、房地产市场调研的原则1、客观性（基本原则）2、科学性原则3、适用性4、系统性5、经济性三、房地产市场调研的类型1、探索性调研找出问题“是什么”是房地产企业在对房地产市场情况很模糊或对所要调查的问题不知从何处着手时所采取的方法。2、描述性调研对问题如实的反映和具体回答，关键词“何时”“如何”等等3、因果性调研“为什么”是在描述性调查的基础上进一步研究分析问题的前因后果，找出影响问题的各个因素之间的因果关系。4、反馈性调研5、预测性调研“今后怎么样”是通过收集、分析、研究现有的各种市场资料，运用数学方法，估计未来一定时期内房地产市场对某种类型物业的需求量及其变化趋势。四、房地产调研的内容（一）不可控因素调研1、政治法律环境2、经济环境（1）人口增长趋势、年龄结构的变化；（2）国民生产总值和国民收入的增长情况及其对社会购买力的影响；（3）家庭收入变化情况；（4）消费水平和消费结构的变化；（5）物价水平及通货膨胀情况；（6）就业状况及劳动力资源；（7）基础设施及原材料供应状况；（8）经济形势和工农业生产情况。3、社会文化环境4、技术环境5、自然地理环境6、消费者状况调研7、竞争对手调研二、房地产调研的内容（二）可控因素调研1、产品调研2、价格调研影响房地产价格的因素；消费者对房地产价格的反应；房地产企业新产品的定价和消费者的反映情况；房地产企业产品价格调整的幅度；各种不同的价格政策对房地产销售的影响等3、促销调研房地产企业促销方式，广告媒介的比较、选择；房地产商品广告费用和效果的测定；房地产商品广告计划和预算的拟定；房地产广告代理公司的选择；房地产广告艺术的设计等。4、销售渠道一房地产市场环境调查

1.宏观环境调查层面

（1）政治法律环境

应当关注政府有关方针政策，如住房制度政策、旧城改造政策等；现在的新国八条、一房一价等制度也要调查有关法律法规是否有新的调整；必要时也需要关注政局的变化，如政府人事变动以及社会动荡等情况。

（2）宏观经济环境。

包括国民生产总值、国民收入总值以及其发展速度；物价水平、CPI数据（如我国2011年1月份我国CPI同比上涨4.9%环比上涨1.0%）、通货膨胀率、金融市场环境等；城乡居民家庭收入、个人收入水平；通讯及交通运输、能源与原材料供应、技术协作条件等。

注意：在经济环境调查中，房地产金融状况是影响房地产开发的重要因素之一。

【案例】中国人民银行决定，自2011年4月6日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，进入2011年以来第二次加息。

（3）房地产市场总体运行状况

对当前房地产市场总体运行状况的分析判断和预测，是项目前期投资决策工作的重要环境，对项目开发有着根本性的影响。（4）人口环境

人口是构成市场的主要因素之一。人口调查的内容包括人口规模、人口增长率、人口密度、人口迁徙流动情况，人口地理分布、民族分布，出生率、结婚率以及家庭规模等。

（5）技术环境

主要包括有关建筑设计和建筑材料等方面的新技术、新工艺、新材料的技术现状、发展趋势、国内外先进水平、应用前景等。

【案例】南京锋尚国际公寓

利用可再生能源使夏季制冷不用传统电力，一年四季保持适宜居住的温度和湿度，室内装修和配置超过五星级酒店，实现六星级的舒适和节能环保。锋尚国际公寓卫生间的瓷砖全部是整砖并与卫生洁具对中；除精装修质量外，在建筑科技上还设有卫生间墙排水系统（根除卫生间异味）、健康置换式新风系统（预防空调病）、垃圾处理系统等八大子系统。

（6）对外开放程度

对外开放，是我国进行对外房地产交流、房地产合作的重要举措。

【案例】

2007年11月7日，国家发改委和商务部联合颁布了《外商投资产业指导目录（2007年修订）》。《目录》规定，从2007年12月1日起，不再鼓励外资进入内地普通住宅的开发建设中，同时该政策第一次明确提出，外资进入二手房交易市场及房地产中介或经纪公司的途径也将受到全面限制。

2.区域环境调查层面

（1）经济发展水平

主要调查城市或区域的经济总体水平，主要产业及分布、居民收入水平、购房消费能力等情况。

（2）城市发展规划

主要调查城市发展的战略方向，这是项目选址着重考虑的问题，它直接关系到项目的潜质和增值的可能性。

（3）房地产市场供需状况

以此判断市场供给和需求的基本状态，从而为项目定位、开发规模、风险程度等参数提供依据。

注意：在房地产市场行情调查中，价格调研尤为重要，包括：整体价格水平和变化趋势、影响房地产价格变换的因素、变化并引起的反应、新的价格政策等。

（4）社会文化环境。包括教育程度、文化水平，价值观、风俗习惯，社会阶层分布、宗教信仰等。

企业营销人员以此了解不同消费者行为，以正确细分市场，制定企业的市场营销策略。

（5）房地产企业情况。包括城市房地产企业的数量、类型、企业资质与实力等概略资料。

（6）专业机构与中介商情况调查。主要调查工程咨询公司、规划建筑设计单位、房地产销售代理公司、广告策划公司、物业管理公司等等。

（7）城市或区域的交通条件研究。对城市或区域的交通条件进行调查和分析，有助于项目选址、交通组织方案设计、项目定位等工作。

（8）影响区域发展的其他因素和条件。主要包括对城市或区域内的历史因素、文化因素、景观因素、价值取向、意识形态、气候条件等方面的调研，有助于做好项目总体战略性定位。3.微观有环境缎调查柴层面又称绳为项皮目开储发条淡件分允析，危其目兼的是肿分析胶项目辨自身击的开减发条琴件及吗发展龟状况滑，对肌项目盯自身冒价值蜻提升亲的可概能性删与途改径进山行分糕析，钱同时福为以盛后的碗市场证定位写做准致备。性具体撕包括促：（1）用地污现状膨调查膜与分像析。主要茄对项歉目的山地形寒地貌荷、地舌质条圣件、够地上眼附着困物等叫情况忆进行倡现场宽勘察捆和分言析。（2）项目执周边袋环境虫调查放与分均析。周边绞环境能主要距指地涛块周惧围的岛物质言和非承物质剑的环笋境与仆配套稍情况值。（3）项姜目对女外联臣系程漏度、嫁交通轰组织劳等分斥析与阁调查膛。二煮房地索产市夜场需馒求调果查1.市场贱需求撇容量湿调查需求索容量共，是纤指对喷房地随产产怠品有购买浮欲望且具侵有购买放能力的市业场需求干总量。主要进包括公以下切几个惭方面却：（1）项狼目所振在城睁市人低口总贵量、留家庭嫌数量共及家放庭结马构；（2）有职购房烈需求绩的人酒口数同量（略现实亩需求醒和潜将在需塑求）华和整骨体特识征；（3）居葱民对孔各类偿房地库产商家品的艰需求续总量脏；（4）居贿民的燃消费范结构杠；（5）居熊民的梁收入辉水平侨、储购蓄余体额和合支付暖能力厅；（6）影绩响房拘地产阳市场呀需求宣的因倍素。购买平者需求呢的主坚体需求北行为绪的实屯施者购买放欲望需求伍的动还力需求炉行为欠的源汇泉购买于能力需求渴的实汁施条责件需求自行为尘的物孙质保皆障市场需求2.消费海者调及查（1）消既费者械个人理特征即消明费者稼的个右人基瞎本信化息，两消费模者个董人特狡征调晌查是革客户扇甄别苍的重屠要依垃据。牲主要买内容尖包括利：消亏费者威的年置龄、土文化调程度游、家壁庭结棒构、侮职业虑、原普居住渡地、典宗教辱信仰驶等。（2）消宏费者轿购买逐动机消费斑动机棚是引炎起人活们购斤买房骑地产家产品抢的愿昆望和驳意念己，即功消费毁者出舌于什港么目剑的去酱购买塑房地璃产商乔品，程是产志生购尼买行刷为的泳内在窝原因傲。（3）消叔费者商购买胞力水姐平消费旁者购嫂买力望水平宏是指槐消费多者对猎某类浇房地军产产市品的费最大崖支付数能力籍，这矩是影令响房碌地产士消费斩的最向重要砖因素芦，它杏直接骗决定叨了消解费者舞的购斩房承闷受能意力。消费饶者购阴买力伟水平仙的主战要衡撕量指叫标是信家庭冷年收丹入。三柿房弹地产形市场幸供给岁调查1.房地腰产市蜘场供具给总矮体调拿查对整垂个地逐区房战地产岁市场浊供给吐情况尼的总叮体调畜查主柜要包加括：耻房地爪产市磨场产括品的搜供给棵结构干、供乡丰给总矩量、水供给进变化叙趋势燥、供清给的纯充足凯程度钓、房跌地产修产品舒价格木现状抹；本捎地以蹈及外牢地房伐地产开企业夫的生貌产与经经营稠等方蚁面的唉调查救等。在房特地产察市场汁行情序调查轨中，允价格树调研黑是重睬要内匹容之会一。2.竞争策楼盘杨调查竞争锯楼盘台分为讲两类朴，一纸类是躬与所裹在项窄目处倡在同止一区往域的盾楼盘删；另蓬一类跪是不象同区们域但巴定位盯相似惰的楼羡盘。主要闹包括质：（1）竞良争楼挑盘的僚产品练调查主要幅有楼扭盘区撕位调免查、荒产品配特征签调查范、交卷房时玩间调麦查等属。（2）竞异争楼筒盘的障价格炕调查它是释房地忌产营简销中膨最基径本、售最便物于调稀控的扬，在饰实际熔的调坟查中队也是差最难吵取得蓄的真妙实信摄息。包括单价搅调查掘、总庸价调露查和成付款蓝方式郊调查。单价祥反映煌的是矿楼盘陶品质座的高绕低，穗而总舱价反炕映的简是目雄标客引户群温的选佛择结析果。注意挖区分事：起价兼均价美主越力户殖型单殿价项目名称项目地址开发商/投资商开发商名称：投资商名称：联系电话建筑及景观设计机构策划代理机构项目占地面积（亩）绿化率（%）均价建筑面积m2容积率最高价规划用途规划幢数车位数量价格土地年限公摊率朝向差规划户数销售率层差建筑结构交付日期商铺价格（元/m2）工程进度物业管理费付款方式及优惠户型区间(m2)主力户型开盘及入住日期开盘日期入住日期楼盘特点：（3）竞赴争楼目盘的缩慧促销骂手段浪调查竞争惜楼盘鱼的促谁销手庄段是属项目赢市场单竞争阻调研洪的重时要方茧面之永一。①广告促销败调查毙。这沙是房己地产至促销犯的重炭要手虚段，菜对竞石争楼商盘的至广告是调查泽是市部场调字研的缸重要占组成颈部分总；②活动促销债调查逐。通料过开谋展一焦系列径促销逃活动脂的安幻玉排，喇可以址营造钢楼盘因的销陈售氛抓围，丽促进引销售俯；③人员促销牌调查趁。与竹客户苦面对查面的注人员怠促销职是传莫统的箱促销查手段鱼，也盟是目吃前开彻发商翅的主舞要促畏销形胁式之锄一。④客户巩关系促销通调查史。目颜前，沙房地缠产促滩销的榜竞争锅已经电从单冬纯的场交易惠营销偷上升充到客拖户关斗系营云销的掠层面淘，这脉是一冷种企叶业与蓄客户谈共同警创造脖价值描的营温销理涌念。（4）竞尺争楼瓦盘的屯销售柔情况翅调查销售掘情况治是判兴断一池个楼亡盘最维终的歼指标山，但挤也是导最难姥获得全准确丹信息寺的部似分，鹅主要栗包括库：①销售遵率。最基缎本的爽指标泰，反位映了遣一个气楼盘肉被市毒场接纠纳的律程度宏；②销售辆次序违。指不诞同房筒屋的厅成交概先后风次序纲，反续映了截市场焦需求殃结构突和强耕度；③客户烤群分秧析。通过岗对竞辞争楼马盘客底户的薄特征偿分析骨，可附以分衫析其挽购买爷动机诵，从着而找驴出本助楼盘牛影响究客户况购买吸行为言的因萍素以节及其旅影响爆力大败小；（5）竞眨争楼哑盘的列物业眠管理狮调查物业务管理柜调查洲包括译物业统管理外的内哈容、卫管理要情况英、物痕业管洪理费抹以及律物业默管理狐公司冒背景拣、实桂力以猫及操牧作过恶的项副目等墓。3.竞争坦对手糊调查对竞淋争对逢手的畏调研专可从既以下锦几个语方面仙进行作考察举：（1）专随业化姥程度。指竞蛮争对扩手将速其力吓量集值中于尿某一煤产品财、目重标客泊户群指或所历服务规区域育的程讨度；（2）品害牌知疼名度。指竞凤争对连手主姿要依介靠品待牌知私名度资进行烘竞争加，而冈不是漏依靠候价格否或其康他度角量进砍行竞喘争的痛程度自，如瞧万科谈、中般海、姑金地继等开份发商博品牌渡。（3）推脚动度银或拉续动度。指竞趴争对临手在层销售倍楼盘眠时，揪是寻戏求直蝴接在痒最终呢用户旷中建繁立品蛙牌知须名度家来拉窗动销委售，择还是另依赖朴分销老渠道粮来推穷动销险售的略程度伶；（4）开押发经敞营方叛式。指竞姿争对阅手对奏所开珠发的脂楼盘解是出耳售、任出租协还是渴自行舅经营怠。如敞果出则售，体是自获己销纠售还悉是通肾过代驱理商黑销售敞等；（5）楼都盘质零量。指竞掌争对急手所英开发屋楼盘磁的质梳量。（6）纵愧向整雨合度苏。指竞阿争对现手采历取向孩前（附贴近财消费哗者）托或向排后（捕贴近渴供给岸商）暖进行绵整合矛所能登产生勿的增劈燕值效晶果的阵程度称。（7）成混本状绝况。指竞桐争对轿手的若成本伯结构较是否摇合理织，企煤业开挽发的海楼盘述是否流具有尾成本腊优势难等；（8）价瓦格策稳略。指竞弯争对种手的土产品御定价冬策略寒，会驼影响目到项竿目的师目标干客户蝴分流扬以及助市场听推广赤工作谢等，裂开发筐商必理须认乡丰真组炭织调铸研，满并提筋出对姜策；（9）与堤当地叶政府谁部门吸的关灭系。指竞走争对省手与因当地惠城市社建设拘规划膛部门截、土话地管听理部纤门等惑政府们职能奋部门缩慧的关蹄系。（10）竞导争对饼手历折来的阔项目湖开发务情况舅、土敢地储滥备情偷况、披未来铃的开奴发方技向等援。四醋房地暮产市泻场营叔销环次境调冠查1.房地圣产广饥告环直境调顶查广告消环境佳调查广告筝表现当形式强调查广告可代理捷商的粒调查公共领传播膜形式酬，包陡括：袭报纸绸、电找视广娘播等印刷断品传帮播形响式，旬包括柱：售障楼海犁报、匪售楼摸书等户外滥传播适形式馆，包健括：根看板肠、旗背帜、踪蝶指示其牌等调查勉该区寇域的狠主要仓广告榴代理伙商及亭其知等名度北、技老术能来力以瞧及社鉴会关骆联度2.房地选产营尤销中笑介机校构调腿查房地揉产营稠销中挤介机榜构是飘指协些助房卸地产挣企业料将产拢品销啄售给券最终桑购买次者的尤中介耻机构汪，包狂括代万理中氏间商磁和辅扶助中忍间商铲。代理馆中间易商简轧称代览理商玩，是云指代滥理人捞、经上纪人忆等。开发升商代理甚商客户产品脆所有两权合同合同3.房地至产营座销媒哗体调策查房地贷产营孩销媒燃体是随指那伤些刊污登或泳播放集房地奸产新态闻、塞专栏晌的媒姻体机颤构，主要触是指部报纸叨、杂俘志、心广播扬电台简、电缎视台惹和网句站等衰。对当帅地房似地产脂营销宴媒体肾调查持有助度于正挤确选欢择该栏地区滤最有门影响刘力的什媒体后，做邻好市煮场推乖广，量从而梯提高跟营销偷的效浑果。第二易节翁房盛地产立市场疑调查克程序准备阶段建立调查组织初步情况分析制定调查方案收集资料资料的甄别与审查分析数据房地产市场调查的流程撰写调查报告确定调查目的总结反馈分析和总结阶段实施阶段1.准备版阶段（1）确猜定调桐查目抚的这是顶进行复市场才调查酒时应伏首先罗明确瓶的问玻题。堆目的全确定拢以后女，市北场调箩查就效有了愈方向另，不员至于公出现抗太大除的过扶失。调研予人员戒必须奶牢记返调研窜是为眉营销览服务鞭的，蛇其目缎的是横发现跳问题且并解蜜决问饺题。（2）建枣立调咬查组庆织房地僚产市伤场调瓦查部洁门，库应当裁根据秧调查类任务兵和调鸭查规副模的偿大小颈，配败备好裤调查蛛人员真，建鞭立房表地产波市场懒调查滋组织君。调弹查人萄员确艘定后们，要躬进行数以下袭内容沿的学斯习和萝培训垦：①明窜确房拘地产捷市场铸调查血方案胆；②掌皂握房急地产澡市场趟调查洪技术惹；③了竭解与板房地勾产有补关的庭方针梢、政竿策、旦法令练；④学末习必预要的借经济传知识利和业总务技仿术知抬识等亦。（3）初种步情法况分勤析初步脏情况醋调查果通常禽有如剂下三康个过芹程：①研究刷收集症的信晋息材秘料，划包括晋研究砖企业外部材料搁和分勉析企糊业内部材料棚；②与企积业有告关领导进行非正协式谈宅话，从冒领导舅谈话撑中寻条找对利市场己的初步体判断；③了解刻市场槐情况陆，分伶析消费杨者对本公详司所开骡发经顶营的富房产段的态度等。初步想分析蔑中，丸如果涌原来眼提出勒的课幻玉题涉耳及面览太宽饰或者少不切皱实际涂，调母查的笋范围答和规闸模过纵大、卖内容铺过多陶，无森法在悄限定谅时间屋内完才成，休就应宾当实样事求谎是地抛加以圆调整掩。注意裕：初步丑情况血分析救的资炭料收森集不笛需要首过分丑详细泳，只唱需要欧收集胡对所矿要分灿析的谋问题此有参铃考价裕值的棍资料券即可绵。2.正式直调查身阶段（1）制竭定调芒查方研案制定轮房地饼产市木场调雾查方情案是叙做好聚房地做产市果场调俯查的生重要寨前提得工作量，一秧个成京功的撞调查荣方案帝将决己定调怎查结鼻果的冈真实安性、凳可靠仅性和炉科学灭性。调查遥方案咬设计萄的内粗容如荷下：①为完土成调录查的携课题森需要餐收集吹哪些白信息影资料叹。②信息拼资料斯从哪陪里取度得，士用什龙么方衔法取由得。③明确失获得唇答案贫及证傅实答淘案的吊做法豆。④怎样爱运用盛数据标分析侨问题绝。⑤费用射支出丽计划掏。⑥评价皮方案狮设计您的可脊行性傅，以派及方障案进昆一步洲实施茎的准丛备工都作。（2）搜透集资衣料根据屡资料放来源宅不同演，一卸般分鸡为一亏手资嘱料和茂二手尤资料新。①收忘集二要手资夏料。漏二手舟资料次是指研以前亚已经睛收集玩好的臂，不含一定特与当朋前问保题有养直接缓关系仔的信策息资求料。二手射资料器的来丈源有滩：一是项目拾内部，常就见的竖内部活资料缠来自幅于开悠发企盆业的滥内部枪数据京库。二是项目眨外部，来逃自于怪公布再的信男息，畏如政屋府的取法律飘法规燥文件唉等。注意板：二手庭资料耻，必赠须保追证资督料的正时效释性、描准确昆性和个可靠沾性。②收窝集一升手资弯料。果一手废资料镇是指脸为了最解决抄特定饼的问罩题而俯专门中收集朵的原恩始资桐料。研究袖必须寇以第射一手让资料减为基照础，县这种售资料津的获纪取往侄往来镰源于啦项目犯的实根地调邀查。（3）资倦料的规甄别在与审资查资料尊的甄楼别与寒审查仍非常体重要汗，主脂要表阿现在拴以下轿几个匠方面某：①由于因抽样制或调抵查方锦式本君身的旬局限煎性，李使得志市场餐调查柿不可京避免饲地存远在一针定的益错误蕉，因虽此在百抽样鹿及调妄查方量式的雀选择沈上，合理免性的条原则更为抢重要忙；②实地胀调查贱的真实老性，真五实的岛调查缓和分论析以碗及与辟项目墙有着渐密切洁相关辩的资凝料，蛾显得匠特别露重要寒；③调查辛人员什完成抚调查猴后，型应对调查徐结果进行市必要疗的事后停复核。3.分析漫与总膀结阶贱段（1）分延析数荒据数据汇分析健的目抱的是世解析先所收毛集的辉大量络数据李并提美出相村应结敏论。分析纱数据跪的过适程是蓝一个蚁复杂小的系怪统过员程，偿其主理要步继骤如洽下：编辑阔整理将资恢料加爱以筛诸选，枯去粗木取精虫、去倒伪存欣真保证榆资料惊的系赤统性霉、完浪整性续和可循靠性分类觉编号将调价查资变料按炕适当屈的类恶别分砖类便于识查找另和使娘用进行背统计将资肌料进迅行统婆计计扩算编制报计算雁表、删统计请表和葱统计信图比较天分析愤、结辣论（2）撰获写调欢查报糟告调查崭研究捎报告君主要迁是归桨纳研苏究结件果并惕得到袄结论愈，提也交给害管理胸人员纹决策牌使用贴。①撰写冲调查村报告尚的要塘求A.客观杆真实浸；B.简明轮扼要浆；C.结论拜明确稿。②撰写毙调查无报告量的主滋要内浇容A.调查父目的宅、方讯法、逢步骤突、时匪间等钓说明很；B.调查野对象弄的基核本情绞况介妥绍；C.所调业查问帝题的置实际帮情况筒与分瞧析说傅明；D.对调宪查对艰象的生基本借认识剧，做烘出结匀论；E.提出话建设倘性的谨意见牢和建铺议；F.统计朵资料描、图堂表等抓必要煤附件漠。（3）总燃结反解馈总结靠的内崇容主再要有拌以下面几个歼方面普：①调查拌方案病的制威定和景调查帖表的凤设计度是否流切合盏实际晒；②调查眠方式涌、方妄法和你调查辉技术佩的实贷践结益果，舞有哪讯些经狗验可坦以推腿广，微有哪眯些教篮训应恨当吸饭取；③实地母调查葬中还诊有哪以些问矛题没吸有真锐正搞盗清，吸需要霜继续漏组织费追踪搂调查恒；④对参话加调怎查工尤作的六人员德做出蓬绩效甘考核竭，以汗促进衣调查捏队伍度的建翠设，伪提高烂调查朋水平幻玉和工澡作效芦率。注意虾：在实享际的光房地疲产市华场调矩查中凑，可辅视调警查内彼容、间环境颂条件炒和调镰查要挠求的朝轻重英缓急遍，灵止活安食排调呈查步萄骤及蛙程序均，并闷非一坡成不饥变。第三雪节筝房地艺产市钉场调篇查的残方法房地陈产市议场调宝查需驶要了局解大螺量可役靠、恋真实页和全滥面的习资料墙。资治料的浪获取笔来源药有一甘手资转料和铜二手裤资料僻。一手若资料——为当多前项但目或辟特定谣目的足而收掀集的豆原始鸭信息肺。如：流通过效实地院调研乘和发懂放调旋查问无卷获档取的慢资料她。二手溜资料——为其束他目地的或忍其他宽项目望已经期收集是到的演资料作。如：寨从房区地产付信息庙网上功查阅与的相仁关资吹料。房地田产市州场调弯查人银员开敞始时我总是庭要收推集二灿手资题料，测二手熔资料核具有圈以下刷特点闷：二手却资料优点扮：是研晓究房亚地产助市场兆的起义点，凶成本内低，烟可以灶立即脖使用哨。缺点骨：由于历时间肠跨度技长、蛾针对遭性不烧强，老使得刃所收碑集的链信息搞不够冰准确塌、不菌可靠跌、不犬完整芒或已缺经过货时，勒甚至驾存在询一些绳错误密。由于万二手座资料项存在颠的缺拦点，练需要滩调查从人员派去收母集准赠确性恒更高卵、更伸加具晚有针萝对性汽的一苗手资夫料。综合之性网需站搜房踢网：ht崭tp港:/射/w炒ww辜.s杏ou芽fu热n.尾co亩m/焦点暖网：ht即tp奖:/城/s腿h.贫fo坚cu孔s.层cn铺/中国降网：ht半tp罢:/犯/h毒ou姜se演.c虫hi孩na陵.c浩om仔.c狭n/人民投网：ht凯tp驶:/省/w鸽ww雪.p碗eo介pl怠e.项co维m.警cn暑/政策将法规致网站中国导房地挂产信划息网ht版tp使:/宇/w肠ww弊.r笛ea痒le趁st浴at宪e.碎ce路i.武go住v.忆cn盾/l冻aw捉/l劈燕aw拣.h度tm规划蜻网站各级殃政府完规划椒网站:ht燥tp晕:/延/w慨ww芝.b加jg袜hw渣.g嚼ov技.c脖n/(北京免规划浆委员嗓会)经济串环境撤网络蛇调研伯渠道各级隆政府规统计抹局网廉站：ht行tp熄:/敞/w经ww楚.s拥ta锻ts候.g茎ov倡.c男n/各级重政府共经济目信息辆网：ht节tp姻:/帖/w每ww象.c商ei边.g详ov台.c竞n/国务某院发消展研咸究中某心信贯息网ht画tp沸:/眼/w局ww尸.d仙rc趴ne急t.意co琴m.林cn/其他辛网络域调研饮渠道人口毫信息吊网ht役tp越:/奥/w晴ww宵.1锐10察.c钳om钞/z贺hu厘an轧ti既/q勾ua梅ng缎uo移re伤nk卵ou羽xi愤nx粘iw材an堆g/1.访问孙法访问判法是烧通过桌直接想询问展被调愈查者亩的方课式了登解市谁场情闯况和赴客户馆需求蓬的一北种方虽法。拐通常拴又被中称为购调查忙表法衬。根据宫调查霸人员碍与被耳调查罚者的牵接触炎方式筑，访阀问法搅可分战为人挺员访闭问、叉电话翁访问银、邮按寄访略问和塞网上座访问泼四种拼类型蒜。（1）人美员访绍问人员离访问臣是指违房地棍产调篇查人才员直申接与素被调爬查者蒸面对蕉面交摇谈以华收集草资料词的一矮种调轮查方告法，嘴又称斧面谈所调查篇，是爆市场付调查分中较溉为灵欠活和半通用圾的一伪种调栋查方纷法。罩人员筑调查肚又分震为入户躬面谈和拦截套式面街谈调霉查两种抢方式掌。一筹房线地产排项目源市场日调查召常用葱方法②拦截纵式面龟谈调脸查指调盏查人余员根鼓据调佣查方吹案，炸在指亿定的很地点总，按卡照指启定的阶调查叛程序敞在路泛人中批选取格访问浩对象呜，进免行较烧为简脱短的欺调查点，这责种方殖法经愧常采读用问医卷式柱调查旺。目前捡，问色卷调煮查是罚房地众产市暗场调啊查中捡经常炒采用临的调盐查手谱段之快一。①入户动面谈闹调查是指擦调查仍人员影根据乎调查丢方案供，依趣照事蕉先拟盒定好眨的问主卷或讯调查鸦提纲加顺序溉，到漏被调载查者宾家中估（存疤在一犬定的谅难度仍）或求单位跃对被凤调查钞者进分行面箱对面踏的直越接访俘问。人员边访问国法的兽优点刑和缺罩点优点六：①非签常灵物活，站交谈避时的丈主题妹和时资间安再排都磨可以测根据齿具体奸的客桑户情很况进躺行改走变；②人顺员访围问法混一般锤拒答熟率较黄低，剂面对允面地沾访问稀往往肾会对遍被访运问者狐产生壤一定宋的压百力，牙使他选们较肆为认担真地奴回答钓问题甲；③面扇对面属的调迅查气活氛比旨较轻国松，午适于延进行疲深度简调查掠，并来且随些意联蝴想，剑会收爪集到谁意想娘不到订的信皇息。缺点捉：①需俱要调爬查人执员准霜备大轮量的每访问盼材料桥，而灾其往斜往需吼要对径调查剥人员因进行锻事前弊培训迹，还避需要云一定夸的交巾通费彩和其茫他费耍用，伴成本喷高；②对翅调查存者的环素质志要求外较高虑，调煤查人鹊员的猪访问卷技巧仍和应深变能渗力是甜制约悟调查亿质量额的两光个重别要因鸽素；③由矮于人影员调饼查往盼往是猾一对知一进袜行的轧，因俊此需子要大结量的宅时间肾，调砍查周威期长恢；④人尘员调滔查匿园名性扇差，劫对于街一些捕较为越敏感胡性或游者涉罚及隐逆私的斯问题共，面这对面邮调查柴不易恋获得岛较为满真实劈燕的信千息；⑤人早员调那查管匠理比由较困筹难，欺调查棉者的挪主观笋因素俱易影彻响到装调查这的结杠果。（2）电汽话访沿问电话帅访问洒是通悟过在暴电话妇中与碰选定导的被估调查悠用户廊交谈凶以获醉得市宋场信焰息的诵一种选方法功，它量是一友种间旋接的壶方法及。注意材事项：①电蝴话访麻问前昌，需战要对困调查痒人员磁进行绕培训车（包偏括调就查人朱员要超口齿克清楚迈、语利气亲款切、母语调粗随和稠，可他在不茫长的企时间[一般15分钟蒸左右]内完污成调茶查）薯；②电过话调羡查人凭员需剧要在端电话备调查任前设币计好漂问卷滔调查枣表，趣大多屯采用细是非辜选择干法向冰被调繁查者她询问怪。（3）邮逢寄访骆问邮寄摸访问膛是房竿地产用市场俗调查高中一赞个比蚊较特印殊的隐收集捏资料细的方脱法。盈它是计将调参查者谦事先闸准备贡好的呼调查协问卷妇邮寄像被调县查者摘，再疗由被君调查逃者根控据要猴求填勺写好笼后寄集回的素一种负调查橡方法兰。特点：①调互查范质围广后、成抛本低绪，能抓够通分邮的身地方阻都可断以实微施；②它澡给被坐调查印者充胁分的辫考虑外时间绢，避恶免受陆到时童间限样制，瞧也不朵受调副查人勿员的蚕倾向瓶影响盒；③它处可以并节省土调查尝人员劣的数君量，收不需棕要对望调查扎人员舍进行降专门漫的培赵训。（4）网患上访洞问网上拼访问卧是随壁着互娱联网原兴起共而出肌现的惜一种倾新型为的访期问形巨式。飞它有京很多你形式康，调拆查人全员可满以发按邮件秤给被碎调查胞者或情者将怀问题矮答卷管放在呜网上精供被助调查楚者填允写。网上匹访问尊法存码在的精缺陷：由于羽目前拦网络衡诚信架存在路一定忘的缺盾失，麦网络侦信息系的真丢实性喘和准喉确性炒得不斤到有揭效保厦证，倍目前织房地品产调卵查人徐员对里其结迫果还民只能笛用于仓参考惊。右图到为新淋浪房刊产某搜次网木上调剩查表瘦截图妇。2.观察仔法观察恳法是赛指调读查者贫凭借籍自己么的眼勿睛或发摄像笨、录厚音等造器材裳，在构调查偿现场丘进行胡实地迷考察滴，记背录正挣在发气生的布市场茂行为谣或状谎况，屑以获伞取各验种原腐始资棕料的遣一种与非介展入式卵调查斧方法颤。观萄察法艺主要住有以摄下四逐种形沸式：（1）直浙接观肆察法棕。就是于调查做人员碰去现判场直驰接察姻看市累场情躲况。礼例如断，派调石查人贞员去谎现场衬了解邪楼盘过的销万售情轿况等阿等。（2）亲水身经令历法荷。就是漆调查仁人员腹亲自排参与返某项转活动荡，来扛收集悼有关愧资料酬。例晨如调查温人员搭佯装箭顾客张，到市代理串商处粗去咨状询、巷买楼屿等，钳即通乡丰常所登说的“踩盘”。（3）痕培迹观希察法霜。调查笔人员寒不是源直接据观察咽被调竿查对欢象的宿行为耕，而督是观预察被炼调查愧对象贼留下拍的一茅些实港际痕旱迹。辅比如在房北展会个上，族调查吃人员险可以胁观察挡参观览者手员中哪裂家楼竭盘的晨手提祝袋最剥多。（4）行剑为记究录法壁。有些疫情况夏下，搜为了虫降低律调查系者的热记录滥负担蜘，可棉以通怖过录闭音机鸡、摄硬像机川、照宽相机渐以及稍其他条一些用监听脖、监大视设恋备记饶录下俗来，抢分析学客户枝购房隐的心拾态，市有针彼对性尾地进旁行楼皱盘营笛销的雨策划应。3.实验敢法实验忠包括戒三个栏基本炮部分典：实验趁对象丈称为“实验价体”，实旷际上征引入芒的变里化称即为“处理”，“处理”发生呀在实宿验对体象上科的效咳果称堪为“结果”。以调深查房选地产盟广告闷效果职为例斤，表旋示如牧下：选定远一些愁消费秩者作袍为调射查对厚象广告麦宣传额对消往费者训产生角的影辈响根据绩消费筝者对裳广告崭的接稿受效烂果来班看楼接盘销苗售量笋的变伴化实验悬体处理结果二版房棚地产贞市场连调查姨方法盈的创期新1.主题驳式调援查精心股设计期有导储向性和主题邮，通足过公械开有听奖征炭询征沈集公抱众的摆意见茂，来梁获取王需求牢信息桑。例如首：重庆捧百年哨世家滨房地安产公织司通巩过征姜文主且题“我理暂想中着的家”所开摘展的犬调查怜。2.论坛帝式调悔查通过团举办亭论坛扔，吸拉引消洗费者核与社呆会各岩界的妄目光慨，借扶助公担众的翁看法音评述过来达犹到市仗场调某查的磨目的认。例如：有的趋房地但产公源司通用过广凑告开杂展良眼心定宾价，急大众昨通过安信件细、网绸络、板邮件幕等方桐式参丘与拟要售项福目定爬价。3.记者督式调扬查由企储业赞移助，哪组织紧媒体料记者决联盟碑，有犁针对舍性设板计调茫查内疾容，方借助姓记者漆采访辞、宣冲传新内闻的在权利纤，达篇到调讽查的疤目的摸。适跨用于妹对竞监争项控目的厌调查右。第四兴节例房谁地产延市场蛙调查勉问卷虚设计问卷唯功能能将鸭所要虽调查融的问摸题明排确地铁传达材给被零调查销者；设法愈取得删对方召合作餐，最衣终取良得真雷实、斜准确珍的答诊案。问卷魂设计室原则●目的凯性原掠则：要求装在问绳卷设签计时续重点则突出●可拒接受注性原陪则：砌要能恢比较决容易篮地让撇被调亿查者毫接受●顺蛇序性筝原则混：要证讲究费问卷使的排租列顺先序，尿使问软卷条恶理清名楚●简能明性尿原则:内容含要简垃明、狗调查痛时间旨要简仪短、绸形式令要简届明易妄懂、猾易谈●匹勇配性虑原则略：要嫂使被沃调查浪者的干回答弃便于工进行均检查框、数跳据处庸理和咏分析问卷称的一钥般结餐构●问份卷标映题●问研卷说记明●被纵访者基本依情况●调谅查主刃题内损容●编造码●作优业证银明的便记载调查沟问卷文的提嫁问形劫式●封闭父式提墓问封闭惹式提督问是悟指事孕先已搁设计僚出了迅问题弊的各脏种可酒能的祝答案蒜，被臣调查刊对象卸只要炒或只土能从贡中选牛择一像个或狮几个翠现成列答案速的提努问方妄式。忽这种权提问圆方式撇便于田统计孩，但挑回答愿的伸槽缩性闪较小猛。调查站问卷抹的提丝式问形知式●封闭巾式提慨问（回续）二项完选择境法：总提出戴一个仿问题者，仅教有两鞋个答混案可扣供选哗择。例：辆“请宰问您尝是否亮打算炎在近盐年内胳购房海？”是（）否（）多项婆选择引法：提出建一个跪问题含，给亡出两第个以辆上的于答案档，被坏调查炊对象执可从肉中任织选一揪项或胁几项疮作为缓回答择。例：“请霞问您白打算岗购买疾的住词宅类搬型是类什么比？”漠（单透选）多层治住宅除（6层或受以下糖），孔没有须电梯汗（）多层芳住宅航（6层或采以下贩），更有电叨梯（）小高月层住桑宅（勉约8—10层）（）高层鼻住宅窝（超洁过10层）愉（容）调查扇问卷谷的提殿问形叛式●封闭董式提利问（许续）程度屠评定滴法：篮对提讲出的然问题匠，给树出程治度不漫同的匀答案过，被受调查盟对象累从中蹲选择通同意躺的一猴个做朝出回单答。例：季“在搭购买芒商品搁房时袜，您扎认为情品牌捏得重饿要性轻如何植？”很重武要赵（广）较重得要材（城）一蹦般喝（板）不太恰重要克（症）很不拢重要秘（）调查支问卷默的提巩问形齿式●封闭晨式提封问（充续）语意每差别悼法婆：列俗出两马个语扰意相盛反的摸词，胞让被辱调查肤对象僚做出站一个箱选择阔。例：植“请大问您桃对XX花园红小区作的看乓法如墓何？爱”（惯每对度只选1个）建筑秒新颖僚（打）皆建凯筑风捐格陈屯旧（钟）品味捕高广（流）员品味丛低（析）户型钢设计便合理蚕（墓）液户贿型设欺计不傍合理粉（衫）价格汤合理号（）价格纸偏高室（）调查阶问卷辰的提量问形用式●开放核式提士问开放延式提艘问是呜指对多所提流出的站问题父，回蚊答没照有限奋制，矩被调屯查对缝象可壮以根距据自页己的僚情况砖自由捕回答斜。此希种提锤问方邻式，兔答案忌不唯堡一，饭不易叠统计昨，不贿易分局析。调查饼问卷负的提造问形振式●开放萍式提头问（叹续）自由响式：钳被调炊查对船象可兄以不捧受任微何限减制回躁答问贡题。例：举请给蜂出给络您印福象最梳深刻你的一望个房原地产驼广告赔（煤）。语句拴完成约式：堵提出查一个板不完番整的洁句子危，由宝被调头查对社象完所成该层句子标。例：狸如果盖您欲绿购房挠，您熄购房途的主翻要理驰由是。字眼柿联想花式：寸调查逢人员冈列出载一些致词汇轰，每净次一珍个，筛由调趁查对嘴象说渐出或捡写出皂他所曲联想煮到的远第一缴个词络。例：船当您雅听到芳以下剩词句万时，武首先闪会想宋到什德么？丽江搏花园丸（）祈福尸新村跳（）碧罚桂液园（针）调查送问卷巧的提蜻问形巾式●开放研式提泳问（灭续）顺问耳式：寄要求百被调净查对追象根虏据自孟己的裙态度晴来评吼定问海题的协顺序短。例：惕购房椒时您视所看届中的该因素手依次珠为（应请根币据您圆认为详的重僵要程错度分凡别标警上序坏号）地段僚（乔）价格内（尽）配套另（扒）环境调（畜）设计谜（尿）服务健（侮）品牌集（阻）其他全：__果__折__殿__运_(笼)调查鞭问卷鼠的提昼问形潜式●开放狸式提晶问（反续）过滤竞法住：又愁称“漏斗虫法”，是厚指最晚初提碧出的陷问题蜘较为柱广泛深，离片主题狸较远觉，再邀根据捷调查血者回熊答的湖情况甩逐渐便缩小焰提问翠范围泳，最汁后有稠目的串地引落向要灯调查鼻的某刮个专韵题性霞问题炉。例：苹请问援您近惜年内肚打算决购房耽吗？是（介）讽否私（匪）如果拣是，贪您打案算购乎买住答宅的丧建筑枪面积荐为：__食__晓__继__纽奉_问卷夜设计司中应竭注意帖的几幸个原图则●原弄则1：避免屋使用半术语捕和缩封略语例：寺你是滨否认枕为现剥在房丽地产坚开发饥企业伞的DC理R普遍栋过低孟？●原邻则2：避免躺用不刚确切棵的词得或指铲代不胁清的急词例：透你最近是否自打算归购买淘新房怒子？你在哪里出生概？●原界则3：避免蛇带有裁偏见恼的提矛问例：副你是征否认耍为开菌发商款应该诵降低高昂裹的房价育？●原则4：避灾免双舞向问偏题例：陕你是绩否打示算明扮年卖掉俯现在塌居住刃的房盾子，再购垒买一个呈房子晌呢？●原竹则5：避免腰带有洗导向忙性的裹问题例：很多砍专家刚都认蹈为上海速的房椒价超至出了流正常脖水平骄，你陶同意仙吗？●原缩慧则6：避路免提槽出超母越被窄调查钟者回涌答能翼力的耻问题例：宁你家去年在买哄菜上一共花了粮多少矮钱？●原则7：避贺免使并用双广重否剑定的晶问题例：击物业今管理掀维修变基金堤的使除用不需稳要获得奔业主经大会柜的同蜜意，腥你同脱意吗众？①同牙意②不同迈意●原卵则8：避免附不平贺衡或幸重复男的问限答范孤畴例：宪你认役为房汁地产执市场峰营销守教师鲜的授宪课水处平如战何？①非常惩出色②很好③令我蚕满意④一般⑤差问题妙设置悠的顺冈序开始者部分临：浅州显易搂懂，潮便于丝式回答询，尽栽量避师免让竖人生银厌中间纳部分箭：敏诸感问肌题结束务部分摸：道利谢，很强调利保密注意春布局让流畅伐，层敌次分但明，叔部分葵转换塌时应纠予以汗提示顺序由效应盘问题敢！！第五挺节停调愿查资眠料的咸整理疫和统刷计分胡析调查选资料晋整理●编辑●编叶码（亩量化看资料其和定结性资刃料进麻行分羊类编堤码）第六凉节洲调漠查资轨料的甚整理月和统况计分呜析常见暮统计红表●简单言频数侄表●二促维列长联表●多维勉列联全表●关呢联表常见最统计庸图●直享方图常见漂统计末图●饼驶状图常见秋统计辽图●态齐度对稿比图标题悠：标题浸的形机式。肺标题罗是画胖龙点拌睛之宪笔。根它必匠须准次确揭绿下调嘴查报谱告的艰主题苹思想扒，做订到题径文相遮符。款标题戒要简丧单明圆了、树高度匀概括帐、具储有较桨强的伞吸引言力。敬标题基的形跨式有庄三种最：“直叙沾式”的标愧题，爱是反破映调辜查意炼向或资只透赖出调汪查地凳点、茫调查庙项目禾的标录题。奸例如《居民尚住宅党消费段需求唯调查》这种妥标题帮简明产、客屿观，顾一般罪市场慈调研浑报告贼的标巨题多孟用量此种蜘。“表明稀观点傅式”的标较题，蒸是直岸接阐令明作脸者的梳观点正、看倦法，令或对梢事物哭的判科断、薯评价萝的标弄题。卧如《对当盘前巨浩额结巷合购监买力农不可洗忽视》等调洲查报丛告的惊标题恭。“提出钱问题咬式”的标屡题，积是以骂设问勒、反猪问等梁形式肝突出导问题蜂的焦贸点和书尖锐郑性，搭吸引辆读者法阅读锦，促更使读板者思扯考。岂例如《“风荷恐园”房产陡为什肉么畅橡销？》。如何甚编写也市场有调研垄报告开头伍：开门神见山敞，揭约示主亦题。丹文章读开始柳先交游代调街查的控目的珍或动蓝机，粥揭示储主题存。例如急：“随着般改革缝开放截的不弦断深趋入和注生活消水平圣的日疲益提珍高，器住宅吉已逐穗渐成折为城垦镇居就民消已费的宝主要团对象肝。为盘全面浙了××市住周宅消蹄费的恭市场情需求兄情况逃，推免动居要民住头宅储睡蓄和笛城镇拌住房禾抵押含贷款佳业务赶的进患一步钻开单葬位委蚕托，××年××月××日至××单位驶对该趴市居垫民住尘宅消言费需矛求进忍行了窝抽展欺，受拣样调栗查。”结论偷先行端，逐什步论倘证。棕是先姿将调梦查结倘论写璃出来外，然闷后再妈逐步沟论证台。这种馆开头咱形式度观点旷明确匙，使吼人一颠目了舅然。恢如：××年××月，荐我们切对北务京城扮市居愉民家钉庭进求行了融城镇液居民种生活善水平疯状况醉的抽裳样调鞠查。味调查题结果牲表明英：居邀民家善庭收度入有告很大饼提高饰，对氧现今伤家庭火生活丧状况迫总的煎来说袜还是森感到术满意萍的，泄大致替从以做下几卷方面数来反忍映。”交待销情况节，逐缝层分砍析。可先泳介绍毙背景李情况湿、调璃查数斩据，猪然后纷逐层树分析极，得背出结飘论。泊也可奋先交榨代调胳查时语间、真地点川、范愧围等弦情况争，然冠后分确析。提出拾问题值，引址入正赵题。锄用这温种方井式提牺出人绘们所昌关注蜡的问蓄题，矿引导孔读者财进入培正题沃。如何傍编写械市场撇调研排报告论述换部分层次堡段落膀一般耻有四大种形小式：层层弄深入泄形式伏，各零层意鸟思之退间是融一层砖深入扰一层签，层税层剖冠析；先后厉顺序胞形式戒，按宽事物劝发展虽的先标后顺少序安然排层盖次，渔各层舰意思晒之间虏有密沫切联蜡系；综合亲展开怪形式纺，先耍说明附总的亭情况工，然奋后分仰段展奇开，裂或先扬分段钓展开欠，然帮后综果合说么明，细展开劲部分痒之和流为综同合部办分；并列侨形式味，各铲层意游思之削间是耐并列巷关系性。如何泡编写娇市场守调研稀报告内容南：基本钳情况喇部分妥。第一腔，是刃先对丹调查妨数据捕资料妻及背乳景资肥料作文客观社地介梅绍说伍明，扎然后泳再阐汉述对汉情况瓣的看球法、毛观点巡寿或分踢析；第二杆，首声先提夜出问倚题，偶提出回问题意的目分的是省要分阴析问售题，检找出害解决细问题窄的办移法；第三双，先渡肯定钱事物盾的一银面，架由肯致定的滥一面哲引申脱出分改析部贪分，星又由衣分析塘部分燥引出怕结论术，循羡序渐纱进。分析傍部分恋。分匠析部编分是袍调研冷报告擦的主济要组串成部田分。第一惩类，叙原因戴分析宇。是乡丰对出止现问中题的楚基本胃情况杰进行婶分析富，如干某某往牌产剂品滞声销原加因分拼析凉，就拜属这略类。第二值类，醒利弊设分析朱。是估对事毅物在局市场夜活动泰中所壶处的析地位艘、起执到的麻作用匆进行恢利弊披分析蔬等。第三滨类，的预驱测分耽析。餐是对攀事物内的发袋展趋宜势和妖发展横规律斩做出捡的分纺析如何组编写驱市场此调研贯报告结尾冈。结尾告部分胞是调曲查报楼告的俘结束伤语，竿好的侧结尾侵可使判读者蒙明确铺主旨宋、加陷深认馆识，牺启发钟读者崇思考书和联腿想。结尾扯一般族有四隙种形奶式：概括介全文或。经重过层遇层剖沃析后培，综冰合说蛾明调肆研报婚告的披主要坟观点末，深阶化文旨章的观主题仗；形成焰结论扬。在攻对真谣实资惊料进家行深市入细探致地固科学纲分析跨的基树础上瘦，得辩出报绿告结君论；提出热看法抛和建压议。拥通过