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文档简介

2010年营销方案目录contents一、近期地产政策解读及2010年大势预判二、销售任务和销售节点三、销售策略与销售方案四、推广策略与方案五、项目难点及应对措施六、营销费用预算使用方案七、2010年项目产品定位计划一.近期地产政策解读及2010年大势预判31.近期政策大势解读47月,银监发[2009]59号文件--《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》中明确指出,要严格执行第二套房贷的相关政策不动摇。8月,北京银监局向各银行下发文件,要求从9月1日起,二手房放贷时,额度比照银行给予该套房的评估值以及交易网签合同值,在两者之间取低。12月结束的中央经济工作会议明确,2010继续执行积极的财政政策和适度宽松的货币政策。12月9日,国务院决定个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。09年,房地产信贷政策适度缩紧;年底针对二手房交易的控制表明政府抑制投资需求导致的房地产过热的态度但2010年政策大势不变,“促进内需、稳定发展”的大方向给明年房地产业以基本的政策支持。2.土地市场情况5北京共成交192宗地,共计完成全年土地供应计划的62%:北京共成交192宗地,占地面积1310公顷,规划建筑面积1689万平米,非工业用地93宗,占地891万平米。其中住宅用地658万平米。从土地计划完成情况看,总量成交完成计划的62%。其中商品住宅用地已经完成计划的90%,两限房用地仅完成全年计划的7%:两限房销售的遇冷直接导致了限价地成交冷清,仅成交28公顷,完成400公顷的目标面临一定的压力。商品住宅的完成情况比较乐观,保持现有步调基本可以完成全年计划。商服地块已经超额完成计划。预计四季度将加大推地力度。成交情况(公顷)合计两限其他商品住宅商服工业09年计划210040070020080009年前三季度完成131028630234419完成比例62%7%90%117%52%

2009年土地供应计划完成情况

单位:公顷

数据来源:北京市土地储备中心、伟业整理6

2009年土地成交情况09年成交量保持高位,住宅用地仅占总量的51%;数据来源:北京市土地储备中心、伟业整理地块情况:22号地位于顺义区后沙峪镇,东至沙峪环中路(裕园路)、西至温榆河大堤路、北至馨园九街、南至天竺开发区21号地边界。容积率不到0.7,被业内称为“中央别墅区最后一块低容积率用地”。公司背景:北京市顺义大龙城乡建设开发总公司成立于1987年,隶属北京市顺义区人民政府,总资产近百亿元,是一家实力雄厚、经验丰富的房地产一级资质开发企业。2005年控股子公司北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司(简称大龙地产)在沪成功上市,股票代码600159。2008年11月,总公司被国家统计局评为2007-2008年度中国房地产企业500强。同时,总公司也首次进入北京市百强企业行列。7顺义别墅区拍卖--北京楼面地价、总价双料地王诞生!伟业预测:该地块土地面积为52.67万平方米,规划建筑面积约为17万平方米,可以开发成联排别墅、叠拼别墅加公寓,是近期少有的低容积率地块。预计单价超过4万元。3.房地产大势预判【政策】8中国的“政策市”层面-2008年底国务院“暖市”政策有效期是一年,2010年初相关税收政策会有很大不确定性,市场将面临一定的压力;外需的持续疲软、国内宽松的货币政策和经济转型的要求,及银行体系被基本建设和房地产绑架,将共同催生资产泡沫的形成,进而演变成通胀局面经济-继续投资4万亿的计划将一直延续到2010年底,适度宽松的信贷政策将不会发生更本性改变政策-严格房地产税收2010年初相关税收政策会有很大不确定性,市场将面临一定的压力经济-加强税收力度中央投资的资金主要来源于税收,所以房地产税收可能收紧政策-一年期有效期2008年底国务院“暖市”政策有效期是一年,到2009年底结束经济-继续宽松的货币政策外需不足、内需仍需挖掘,国内物价增长仍然为负,因此央行将会继续保持银行流动性,刺激经济回升政策-加息风险明年货币政策转向稳健,优先使用发行央票、定向票据等工具,存款准备金率上调则会迟缓,上调基准利率最早也要到明年下半年经济-CPI即将转正,有通胀压力各项经济指标可以看出,宏观经济通过通缩之后,随着经济的好转过松的货币政策会使得银行流动性过剩,有可能在2010年出现一定的通胀2010年初相关税收政策会有很大不确定性,市场将面临一定的压力;年中也存在货币政策收紧的风险。供应量无法满足需求,累计差额多达5.1万套,“供不应求”形势为近三年最严重的时期。93.房地产大势预判【市场】103.房地产大势预判【别墅市场】从整体市场分布来看,随着六环的开通,沿着六环分布的别墅项目渐渐成为第一居所,但整体分布以京北部为主;在“禁墅令”的限制下,北京别墅市场逐渐稀缺,六环周边新入市项目较少,多数为老项目的后期,后续供应量不足;在售产品户型面积多数在300㎡以上,单价在12000元/㎡以上,总价400万起;各个别墅项目在售产品多数为独栋、双拼,联排、叠拼类产品为项目为平衡容积率的传统手法,联排产品相对稀缺。113.房地产大势预判【竞争区域别墅市场】2009年1-11月,北京东北部别墅区域市场从成交产品类型来看,双拼、联排以及小独栋别墅成交量增长迅速,占到别墅总成交量的近七成。独栋别墅成交量下降到了三成。大别墅产品销售更为艰难。成交价格来看,500万以下的别墅占到总成交套数的八成;500万到1000万的别墅占到16%,1000万以上的别墅仅占4%。09年1-11月区域竞争市场成交838套别墅,成交面积342727.1平米,成交均价19127元/平米,总成交额69.4亿元。项目名称签约套数签约面积成交均价(元/平米)销售额(元)东方普罗旺斯1912241.2927246333520889龙湖滟澜山3712456.1524924310451665.6MOMA万万树10748571.9713941677128939龙湾9842867.9823047987994389丽宫别墅54610.8842094194088724清锦源3644.313849824804646誉天下27578588.67210271652521168壹千栋二期8939490.2616129636945859壹千栋三期8243914.2618881829144473泰禾红御2912798.7128110359772964澳景园3716471.8316682274778268暖山218834.5323753209842223.6格拉斯小镇3621236.2721189449979005合计838342727.11912769409732132009年竞争项目成交明细统计时间:2009年1月-11月4.竞争项目2010年供应情况预测目前区域内所有竞争项目存量约有700套左右,预计2010年上半年将新增项目预计供应150-200套左右,预计均总价均为千万级以上,市场竞争将更加激烈。13项目名称一期二期三期四期东方普罗旺斯91842

龙湖滟澜山7

MOMA万万树34

龙湾

7丽宫别墅

80

清锦源80

誉天下9130

壹千栋

810113泰禾红御53

澳景园84

暖山

118

格拉斯小镇212825

合计876二.销售任务和销售节点1415区域销售套数销售面积(万平米)销售金额(亿元)计划回款(亿元)格拉斯一期171.16322.5592.2175格拉斯二期211.34442.95763.5812格拉斯三期(起步区)251.19312.62482.2836合计633.70078.14158.0822优山美地A区二期西段60.55012.75052.82631.2010年销售与回款计划2.可售尘房源擦分析司与存鱼量房尸源分竿析一期昌可售迫房源笛分析16一期突剩余梯房源21套,乌其中速:毛坯鸣房:10套样板北间:5套(盼包括龙楼王叠样板巧间2套)沿河永楼王文:6套可售益房源保留隶房源样板旁间17一期谅可售讲房源特分析一期喇剩余刊房源则以沿辅河楼窗王及味临西宾侧绿江化带若大户躺型为溉主,启景观批条件六较好呀,但买现场胡环境意和产偿品品集质感瓶相比川较二牧期存上在性药价比剧不足倒的情桌况,耍客户耳感受马售价读偏高勇。户型房号备注M327、22毛坯房M233、130毛坯房M132毛坯房S126毛坯房M3-R117毛坯房S135样板间M336样板间S4-R39样板间L1-R40西侧绿化带,有前后花园L241西侧绿化带,有前后花园L242西侧绿化带,有前后花园L343沿河楼王L1-R44沿河楼王L1-R45沿河楼王(保留)L446沿河楼王L1-R47沿河楼王(保留)L1-R48沿河楼王(楼王样板间、保留)L4-R49沿河楼王(楼王样板间、保留)L2-R51沿河楼王二期樱可售果房源收分析18二期叛剩余饭房源28套,幅其中非:毛坯斜房:25套样板封间:3套二期禽剩余兴产品余以公样司保岭留的尽西侧阔、东旨侧和搂南侧沃景观灿带、镜水系拖房源渡为主豪,资俘源优慌越,窗是明钉年市废场的粗有利姑产品恶。可售废房源保留岩房源样板伏间19二期证剩余汤房源挥中,M、L户型叛所占寸比例肃较高揭,剩奴余产扮品以男大户姐型、鞋高总厉价产撑品为割主,炮对客饥户总惠价承尘受力则要求吸增加够,销淡售压准力增穗大。户型种类总套数可售套数S438M1911L119二期沈可售悬房源津分析3.销售促节点一期辈处于团尾房杏销售泻中,培在20云10年上稼半年渠三期铺产品吓未入艘市之温前,袖需要洁完成17套房唱源消讨化,姜主要俯包括挎西侧铅绿化栏带和晶部分米楼王钥产品唤。二期之产品20扶10年任嫌务完衡成21套,旁主要足消化鹿西侧田、东陷侧和逮中间翅水系惭的产队品,耐避免欠出现贩二期岩和三航期产午品内催部竞絮争。三期榜产品夸预计5月样收板间亩到位劳,20以10年7月取禽得预撒售许剥可证积件并粗开盘狠,年促内消贝化25套。20三.销售供策略钱与销控售方安案211.已成票交客捐户分崇析22成交帜客户贿主要谅来自朝阳歉区和目中央扇别墅灾区;重点陈项目饺:大成冰国际立、星款河湾魄、美短林香滚槟小翼镇、客户阀成交猴认知揉渠道肉以朋友虑介绍纱、户骂外路欧牌、惩短信渗为主金;成交中客户惕以企倦业主班、跨泊国公絮司高修管为池主,碍年龄重集中俱在30怕-5约0岁,妇以两并代到融三代闹家庭巡寿为主圈。客户奶购买翻动机桌:升坛值投兄资与澡自住绢兼顾详。客户甘认为僻项目伴主要坡优势泪为自膜然环巨境、支项目拖规模丘及开安发商依实力军。部分飞客户宝呈现丛二次正别墅孤置业附的现茅象,秋属于评别墅棚升级壮换代艘购买秒。232.价格挂策略矿与推餐盘节垫奏241)价喘格策逐略一期泳剩余夜毛坯谨房源微总价奖下调10熔%(除4套保众留楼卧王外傲),格一期敢样板钳间房厅源下种调15谣%。二期置剩余闭房源的整体奋价格面不再遭调整写,按脑原价宿消化闲。三期竹主力半户型嫩(S户型真)稳裂步提拿升,羞促进忆一、导二期乱房源平消化辛。2520吉10年1-皂6月主增要消婚化1、2期剩膀余产于品,火利用驴调整旁后的饲产品怀价格经优势残,消孤化除共一期修沿河首楼王辽及保挠留房扮源外企所有那剩余进产品赤。20弦10年7-极12月,朝主力医消化总三期蛛产品份,三豪期产幼品价钞格上业涨后碍,通即过三括期产冰品热塑销,运带动板一期方沿河铺楼王病产品执的销婚售。2)推朋盘节让奏3.销售历节点躺对应铅的销帖售方故案★剩余难产品壳消化奥阶段胳(20五10年1月-2材01逝0年6月)完成帮销售苦套数痛:一抄期:12套;各二期奖:14套预计帽总销碗售额还:37嗓78馅2万元预计奏回款嗽额:19难20傅0万元★三期斥热销垄阶段絮(20量10年7月-2查01颠0年9月)完成酿销售斤套数闸:一居期:2套;壁二期剧:2套;铸三期树:16套预计节总销离售额呼:22以62超6万元预计题回款非额:11升00踪蝶0万元★三期岂持续白销售射阶段窗(20屯10年10月-2期01希0年12月)完成锯销售围套数疑:一饿期:3套;炎二期志:5套;各三期蠢:9套预计顿总销芒售额萍:21毕00往6万元预计傍回款跨额:10谦05蚊0万元销售晋节点凭与销妹售计脆划将仔根据候实际龟情况沈再行走调整四.推广抓策略独与方珠案27在“神资源睛整合略”的享原则存下,20而09年优非山美台地及旨格拉口斯小渗镇项朝目采锡用统叛一管懒理,压联合乓推广肾的手命段,兵更加俯充分丛的利牛用推卵广资示源,妈提高朱推广战费用竹的使脸用效滤率,糕取得例了较竿好的趟效果20璃10年,乎我们证将继唤续现珠有模澡式,撑实现范优山彻美地虑和格傲拉斯刘小镇站两项脑目推散广资井源的搅整合孔,根椅据项泻目各就自的宝销售喂节点诸和任棒务,龙在最贴大限机度上螺实现群既定压推广统目标括。1.董20泊09年营外销费增用使殊用情拣况20排09年的碍推广篮工作涛围绕阅项目船二期代开盘相销售狡展开泊,在09年第浑一季睛度项钓目市宝场推哨广较犹为低草调,累于09年4月开建始市曾场预锁热,晕在09年5月发摧力,09年7月、8月集脊中开树展,09年9月下股半月壁开始贫力度械有所撇减弱邮。20宜09年营面销费泥用主铺要集于中在纽奉户外挂、网苏络、岛活动锯推广砖。29推广渠道费用(万元)平面媒体29.5网络费146.69户外费111.5短信40直投2活动费124.85现场包装37.385促销费用、赞助费8.6策划、顾问费120销售物料、模型制作85.54小计706.0652.推广傅手段析性价皱比排馅序30

费用(万元)占总费用份额来访量占总来访量份额费效比(元/人)户外111.524.5%30628.7%3644直投20.4%50.5%4000活动124.8527.5%30028.1%4162网络146.6932.3%17416.3%8430短信408.8%474.4%8511平面29.56.5%222.1%13409合计454.54

以来与访数火量为奏基础礼分析思,推梅广手果段性惰价比忘依次概为“户外忌、直抄投、井活动抢、网纷络、仗短信革、平管面”。综合奋分析20逮09年营执销推辟广情夏况,开无论掏从来返电来他访量凉或是档成交跟量分鼓析,芳“户快外”是“网扛络”亦都是婆性价层比较泉高的私推广酸手段照,建波议保旅持持做续开立展;短信脂推广队吸引昨客户食来访讯数量岛虽有陷限,馋但客台户成纪交数眼量较慎高,裤表明工客户抢有效念性高丽,建织议在是保持乓短信趋资源脾的精痰准度务的前蹦提下殊,开效展持层续短放信推胆广;平面捆、直垂投、蚕活动抬等推保广形筹式虽着未形阿成成波交,掌但对度于扩弟大项抬目市妇场声津音、男营造狮项目障市场采形象早、提街升现品场人资气有乔较大栗帮助画,对新于成鸭交起誓到辅附助作丧用,命建议哗兼顾竭推广迷费用复节约营原则兴下,枝尽可宪能增存加该鬼类推寄广。31小锋结3.阶段鸦推广千策略广及sl甲og遮an格拉扒斯小半镇与车优山扔美地匀进行序整合统推广大众暴传播革整合利用盯各种锁媒体斩,特亿别是南网络裹和户谨外媒戴体以滩及公饶关活孝动,瞒在传汪播以级格拉策斯小唱镇的抄各节牵点信召息为葡主的委同时灭,传倾播优父山美芹地的蹦品牌衣。客户产数据凝交互江整合整合兵两个朴项目啦的客沉户资倡源,滔借助邻物业边和俱系乐部械两大哭平台在,打界造持毒续的辈客户粒关系态营销殃,实杯现交鉴互整瞎合。所属馒资源沟交互岂整合优山瞧美地慰现有《客户既通讯》《俱乐华部会塑刊》传播骑载体耍的推字广利高用,优山露美地欣的会派所资袋源和删格拉蚀斯自追然资产源在规公关逗活动龟中的弦整合疏利用乡丰。3.阶段益推广围策略福及sl池og今an格拉颂斯小板镇提升闹形象乏价值呜:以三锣期的剪价值屈为载余体,晚深化伤和提碗升小园镇的便形象镇价值化,积袜极通早过各即种渠奶道开邀拓客疫户资拿源,去进行易细分暂、精趁准推毁广,吩开展庆体验攀营销欺推广技、情通感营吴销推斜广。以三融期带塘动一记、二浓期:7月将貌推出剑格拉牺斯小柏镇三认期,推广怠工作己将主竟要围驼绕三捉期展迷开;洗以三爬期的判价值良提升鲁,衬巴托一铲期、部二期于余量让房源神的性午价比表,进拌而在吨价值档主诉将求的蛛基础洗上,货针对汪一、烘二期忌剩余姨货量找传达俯投资权诉求组。小镇些价值赶,在卫于你稳的思嘱想3.阶段舟推广乌策略朵及sl知og锦an优山伸美地因本嫁年度袄优山遣美地畏仅6套销看售任境务,父因此众在线因上借句助格鲜拉斯寒小镇龙的推类广攻央势,予保持锣优山艇美地胡在市狮场的侧高调徐姿态艘和适矩度的荒出现俊频率鸣;线辽下以4、6、9月的灯三场逐针对领性客粱户推沈介会算、看藏房团易,并倾延续锤辣椒乳节等去社区箱节日棒,以散及老掀带新搞政策略、一录次性餐付款枪优惠常政策耽等手孟段促侮成销雾售。中国疮脊赖世界垒观新中鸟式收限藏级美国府景别墅4.推广皆节点泄及节归奏把颤握35推广阶段时间划分推广重点核心事件蓄客期2010.1-6月形象过渡期,通过三期重新树立和提升项目形象;强力促进一期二期的销售

庄园认领活动;高尔夫巡回赛开盘期2010.7-9月高举高打,强力推广,为开盘热销创造良好条件花香节暨开盘;秋收节暨中秋联谊持续期2010.10-12月保持市场热度,使项目能够保持比较稳定的销售量

运动party思想讲堂格拉方斯小亡镇5.重要忘推广寇策略筹及手塔段蓄客曾期推饮广策反略线上裕,借确助格砌拉斯响三期遣即将沙开放礼,开级始在限市场抖上全蔽面建辆立“小镇数价值穴,在零于你疗的思板想”这一造项目丈形象线下灯,4月份便前借六助庄脖园认稀领活胸动促促进格丸拉斯絮一二暴期余止量房腾源和伍优山桂美地A区的该销售仓;5、6月份盟借助详鲁能送杯高蝴尔夫拐巡回司赛,饰集中间进行昂三期断的蓄窃客,堡释放误优山克美地宅的信概息36蓄客桌期公蚕关活辨动(1绳)“思想钻领地”庄园首认领倒活动目的悄:将阵小镇酬短时双期内杠不会离进行钓开发孝的土虫地进央行原房诚野式汗划分尺,以3年使浊用权有形式粘赠送价给买气房者劈燕,形采成购染房的闹促销面条件时间拦:3、4月份形式畅:限邻定期光内认北购小尘镇的斗业主诉,可糕以同贪时获宿得3亩大灶小的潮庄园舅的3年使求用权软。3年内阅,可柜以开化垦种带植法竖律允抖许的庸各种疏作物均(鼓量励种爱植具痕有环盼境价裁值的竟花草星),组并联赏合花蚕草售称卖商霉提供劝种植剑指导携。在4月7号(盘仲春残亥日造,以辨往皇糖帝行懂耕藉忍礼之栽日)膀集中属一天育进行填认领斩及耕胶种仪峡式。媒体志配合修:短组信、消网络壁硬广棚召集本;网仍络、桑客通遮的软茧文炒变作37蓄客秤期公题关活渔动(2)“鲁耕能杯”高尔雷夫巡允回赛目的盒:以找高尚搞休闲摇运动辜为切构入点会,进掉行全冒方位俱的圈驼层营维销,准使格散拉斯疏小镇灵成为渴家喻凶户晓慰的别贺墅名姿盘,微助力故销售帅。时间葡:5、6月份形式雾:格堂拉斯惹小镇非发起活组织头及冠素名高疼尔夫阔巡回缴赛,虫选择跨小镇守或优吸山美滑地周辆边球胳场,吧每半牛月举修办一解次高最尔夫事球赛渔(不讯同场民地)支。鲁能邪提供百奖品层,在企各大短高尔楚夫球另场进锅行格兼拉斯恨和优阔山美跟地的青冠名友传播纺,并颈在球香场内预设条置幅和雹项目脱物料赞展架漏,供各取阅侵,并莲进行躺发放愚。媒体棒配合仪:短己信、叨网络猎召集植;网时络、溉客通汁的软绩文全矮程炒陡作38蓄客骂期媒革体组键合39媒体类型媒体地点投放时间备注说明户外杨林出口、中央别墅区单立柱2010.1建立形象、传递信息道路指引机场辅路及项目周边2010.1建立形象、传递信息户外京承高速单立柱2010.3月形象、活动及开盘信息户外朝阳北路灯箱2010.5月开盘及活动信息预告网络硬广及软文新浪地产通栏和文字链2010.4月、5月、6月4月投放一周,传递活动信息;5、6月间歇性投放,传递开盘及活动信息短信老业主、已登记客户、购买资源30万条配合活动,预告开盘开盘我期推涨广策催略围绕知三期希开盘比,集屋中各暑种媒熊体资茧源进舅行组绍合投陡放,姓扩大与格拉梦斯小为镇和构优山颈美地每的市核场出收现率借助昆花香樱节和壮中秋脚节客窃户联茶谊,等加强冒情感提沟通李,通尽过现咱场氛绿围创主造和解延续箭项目务的热合销态破势建立剖节日缠传统销,充畅实小蚕镇的偏社区肢文化详内容40开盘稀期公畜关活娃动(1岂)花香倍节开烈幕暨概开盘步大典目的雷:利园用小跪镇现蹈场环基境的占改变尤,举狡办以“花·香”为主浩题的释文化傻节,惑充实炊开盘逐活动晃,使遭客户眼对鲁桂能产涝生认委同感洋和归驱属感臂,促者成认很购签秧约时间骡:7月份邀约今客户猛:优莲山美够地、侵小镇汪的老剩客户阳及亲德朋,惑意向坑客户愁及高墨端资续源形式喇:私之人庄漂园游条览、冬薰衣佛草鉴宰赏、酱法国负名品矿香水坦秀、玻婚纱中摄影时优惠余活动闸、蜂卸蜜与按健康鞋讲堂欣、开艘盘仪送式及擦鸡尾吊酒会陷、花屡香节而与思批想征窜文评蠢比活麻动(献颁奖荡典礼届在优扛山美姻地会蚊所举极行)媒体霉配合截:户火外、码杂志强、短叛信、锋网络恋硬广峰召集盛;客坚通及课网络搞软文班炒作41开盘症期公围关活靠动(2)丰贯收节农及中泼秋客讽户答音谢活级动目的续:充麦分展嗓示小兼镇的秧环境立优势妙和优宿山美鸟地的果成熟茅优势轨,与览鲁能变两个锯项目廉的客看户达歉成情骆感的谈充分北沟通吹,吸膊引新直客户时间说:9月份要约萝客户牵:优望山美矩地、蹄小镇礼的老橡客户鞭及亲检朋形式布:果吸实采碎摘活严动、鞋庄园居评比厌(未摇开发软地块豆)、俯高峰脸垂钓尽赛(冲老河访湾)称、中纤秋赏栗月联络欢晚宅会(径小镇坝中心匆礼堂皆)媒体闹配合厉:短毙信、帜网络根召集贷;客虹通及地软文缠全程哈炒作42开盘鞭期媒胶体组合43媒体类型媒体地点投放时间备注说明户外杨林出口、京承高速单立柱2010.8月格拉斯小镇热销户外中央别墅区单立柱2010.7优山美地A区旺销道路指引机场辅路及项目周边2010.8月产品信息杂志安家封面、红地产封底安家刊中刊2010.7小镇开盘及活动信息、优山美地信息网络硬广及软文新浪地产通栏和文字链2010.7-10月传递两个项目的开盘活动、中秋节活动及热销信息短信老业主、已登记客户、购买资源100万条开盘热销信息及配合活动持续说期推饮广策盈略通过归持续崇性的鞋现场舅活动务,深握化“小镇捡价值翠,在轻于你撒的思纽奉想”这一话核心村概念殿,为滋消化杏项目旧剩余遍产品女提供层足够速的市概场关蹲注度44持续测期公由关活拴动(1)小昆精英秒运动pa援rt例y目的薪:加蚕强小鬼镇作锁为载羊体为择目标捧客群僚提供套交流声和沟颤通的慈意义时间痒:10月份邀约欠人群狼:哈份罗公廉学和IS扒B学校鬼学生接,中伐央别每墅区弱小业组主、呈高尔临夫巡岁回赛恐参赛宴者的柄孩子形式舌:利技用小帜镇特哑有的誉足球志场和聋大面瞎积室拘外活嘱动空王间,贼号召哑发起该举办遍儿童命运动意比赛蔑,包友括七奴人制波足球附赛,毫以围育棋、吨国际午象棋伪等构奸成的绝头脑江智力蛇赛等陕;活僻动结生束后编的颁稿奖仪拘式可宝在优仰山美虎地会迁所举汁行。媒体启配合穷:短浩信、蛇网络烘硬广绒召集展;网袜络软咏文炒施作45持续雹期公钓关活威动(2)格汁拉斯瞒思想尼讲堂目的服:针汇对目拾标客益群关型于生狭活方葬式、意投资耍理财创、下废一代渐教育叶等普矿遍关叉心的结问题雹,进由行系碰列的装培训致讲座寻,开骨拓客闷群,司加强量与意线向客驾户的扰联络时间违:11月份形式互:与径中信蓝银行晚、礼纵仪培局训机策构、蹄富二凭代培赚训机忠构、检智力愁开发煮机构批等联拜合,违由小启镇负因责召冰集人拣群,际进行料投资鬼理财仔课、燥家业猾继承脑课、飘思维凭训练究课、贞商务厨礼仪参课、庄宗教周课的排开办擦,并铜最终慨以参延与人炸群的伙心得躬体会屠形成“小镇牵思想”图书秘。媒体帆配合兆:短哈信、鼓网络忙硬广赛召集化;网弃络软邀文炒中作46持续垂期媒映体组便合47媒体类型媒体地点投放时间备注说明户外杨林出口、京承高速单立柱、项目周边、中央别墅区单立柱2010.10更换画面,产品信息新媒悼体渠客道的亲开发“微博”即微疼型博框客,弄也叫“一句斯话博讯客”。受众色人群纠:新果浪微剖博主退要以土名人武效应暂拉动厌,包土括名袍嘴黄手健翔派、明蝴星李布冰冰凭、容叶祖儿枝、潘私石屹肌、王鹊石等徒各行岛各业建的意活见领惊袖都灶成为旺了新劳浪微辰博的避常客樱;而抓他们盒正是睡我们渣的目动标群榜。操作案手法舅:(1)分配江一名淡营销脉部人吩员,项以“格拉衫斯”或类冠似的筐名字躬注册伟微博偶,随撞机性树的发民布关很于房拣产政喇策、判思考声以及乒小镇葡活动成、节醉点的陪一些绞即时途信息些;(2)或诉与微塑博合芝作进射行推乱广活深动。48五.项目柱难点副及应醒对措孩施491.有效迫客户离积累夏不足应对伙之道植:增加弃推广蛋幅度旺,将井线上览、线握下推颂广相远结合体,以“大盘伤开发地、费蝴用前斯置”为原初则,示采用践费效奋比较水高的叶推广秀手段丝式,既佳在最帅大程乒度上延节约词推广女费用膜,又厕保持月良好页的推畅广效软果,禾增加神来电旁来访嘱客户支数量劫。增加着推广年精度举,提葛高来天电来哪访客逮户的蓬有效吸性。502.项目挥区位背陌生珠,客腊户认悉同感浆较小应对荣之道棍:针对崖项目驻位置雕较偏蕉,客喂户到肥访路仿线复啄杂的交问题坚,做根好周钉边区棒域交程通指漏示系糊统,售使客拣户更伍加容看易的割找到蹲项目排,减果少客仙户对踏项目孟区位补陌生醉的主阵观感夜觉。在售福楼处碌设置祖大型陵区位丽图,偷详细轨标注猜项目铁周边薪配套支设施汤,配划合销锯售说戴辞,糊向客闻户展及现项太目区涨域可上取之霉处及唤未来烤发展撞远景骗,从究根本盛上改显变客碍户对洲项目茂区域捐的负界面看沾法。513.入住辆业主匪较少壮,园症区缺狱乏人持气县,小去镇中醋心缺倦乏基诞本生成活配门套应对厚之道零:增加状周末榆散点嗽活动弄及主断题活渡动,佣在客姨户来英访的耻主要谊时段语聚集主项目渴人气刚,提玻升项晒目生告活氛发围。加快逢开展风小镇粥中心颠招商兆工作升,并讯尽快牢开展脸小镇滔中心壮装饰吸工程侮,为母销售才人员基向客袖户描炊绘小摆镇中枕心商欧业发睁展前外景提窝供情棋景支普持。524.飞机错噪音际影响应对驰之道件:针对虹噪音仁问题陈,改纱进销牲售说秋辞,碰争取去打消艘客户般对噪口音问晋题的北顾虑细。通过析提升研项目快在其协他方午面的坚产品活力以呜及较终好的姑销售步策略泽,以持其他喜方面痕的优星势弥踏补噪陆音对豆产品爷力的斑负面递影响乡丰。535、剩愤余房拔源以携高总距价产极品为曾主,界相陕应客赠户群闲减少茶,成必交周耕期长应对杨之道隶:根据渡项目卫定位急,更细为精许准的遭开展业推广贪,精描准锁组定客朝群。采用知有效谣、灵仇活的关促销扫、促于签措傲施,温对于搬意向伏较强告的客除户给翼与适胁当的侍支持纤,确茶保客器户不与流失约。54六.营销嘴费用舱预算脑使用亦方案551.全盘论及各径年度廉营销钞费用登使用匠情况5620于09年度敏格拉佣斯小拘镇项无目推罢广费融用累毁计70约6万元元。20亲08年优仿山美饮地与化格拉孟斯项达目联泥合进洞行推碌广,1-昌11月合居计推卵广执蔑行费谁用合凝计16洽59季.1贱7万元筒,营销销费斤用财滤务支谣付总有额为21虏43秤.1过9万元族。20熄07年优济山美吃地与悼格拉熊斯项末目联朵合进蹲行推钢广,丹推广颗执行狂费用垄合计20丝式95万元奥,营赏销费惨用财荷务支抹付总素额为28禁43丹.1朽9万元屡。2.匪20暮10年营鲁销费腹用月辫度分雅类分津解预织算57格拉绢斯项目1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月小计广告公司月费77777777777784网络

121220142012

90平面

80

80短信

555510

55

40活动

2015155050201010190现场包装3

8

5388540销售物料3

6510

44

32模型制作

25

15

40宣传片

520

25促销礼品及赞助费

8

7

15户外广告60

200

127

387小计737226672017215741974317221023合计1023万

2.村20歪10年营脱销费弯用月厨度分外类分冒解预笛算58优山警美地项目1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月小计广告公司月费55555555555560活动

1010

10

30户外广告

145

145小计55150155155515555235合计235万59格拉达斯小壮镇20柏10年营懂销费扶用为17密80万元减,其觉营销警推广堡费用鞋为93括6万元郊;佣捕金为75通7万元房诚(项懂目为轨代理劳销售她,费刻率为0.好85当%)。3.敢20仓10年营弊销费沫用使食用明滔细媒体类型具体媒体及形式投放说明费用广告公司全年服务费84万现场包装、各种制作费、印刷费137万户外道路指引及杨林出口和河堤路看板等户外拦截看板09年3月开始387万网络新浪重点为5、6、8、9月90万短信老业主、已登记客户、购买资源共160万条40万平面媒体

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