房地产基础知识培训四

房地产基础知识培训2023/5/23提示:删除样本文档图标，并替换为工作文档图标，如下:从“插入”菜单，选择“对象...”单击“从文件创建”定位“文件”框中的文件名确认选中“显示为图标”。单击“确定”选择图标从“幻灯片放映”菜单，选择“动作设置”。单击“对象动作”，并选择“编辑”单击“确定”

培训目的：新经纪人通过该培训项目，

了解进行房地产中介业务的基础知识，

了解相关房地产法律法规基础知识，

普及与房地产中介业务的基本概念。培训对象：

21世纪体系内的加盟店刚刚入行的新经纪人

2023/5/23提示:删除样本文档图标，并替换为工作文档图标，如下:从“插入”菜单，选择“对象...”单击“从文件创建”定位“文件”框中的文件名确认选中“显示为图标”。单击“确定”选择图标从“幻灯片放映”菜单，选择“动作设置”。单击“对象动作”，并选择“编辑”单击“确定”在培训前需要了解什么是房地产（基本概念）：房地产

房产地产2023/5/23土地

、土地所有权、建筑物、权益土地——地球的表面及其上下一定范围内的空间。土地所有权分国有土地与集体土地所有权，集体转为国有才能转让建筑物——人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类权益——产权、使用权、抵押权、典权等等。2023/5/23土地（国有土地、集体土地所有权）：

1、发展商只有得到土地使用权才能建房•获得土地使用权方式

a.招标、拍卖（主要方式）六类用地（商业、娱乐、旅游、金融、服务业、商品房）

b.协议转让取得（旧城改造）

c.政府批准划拨国有土地（如医用、军用等政府用地）2023/5/23国有土地使用权出让年限：

住房用地70年工业用地50年科教、文体、卫生用地50年商业、旅游、娱乐用地40年综合或其他用地50年

2023/5/23土地的分类：1、生地2、熟地（1）三通一平（2）五通一平（3）七通一平2023/5/23

房地产业：

1、房地产交易2、房地产开发

3、物业管理

4、房产业务咨询

6、房产其它经营形式2023/5/23市场分类：房地产一级市场房地产二级市场房地产三级市场2023/5/23房产分类：

居住物业

商用物业2023/5/23房产分类居住住宅——平房、普通楼房住宅、高档住宅、别墅商业楼宇——写字楼、商铺（旅馆、餐饮、娱乐）工业和仓储用房其他：(教育、医疗、科研、交通、寺庙、监狱、宗教等)综合：两种或两种以上用途2023/5/23建筑面积计算

占地面积——建筑物基底及其功能需要占用的面积，也叫红线面积容积率——指总建筑面积与总占地面积的比率使用率——使用面积与建筑面积的比率绿化率——指红线内用于绿化的面积与总占地面积的比率

2023/5/23房屋面积的分类

使用面积——它是建筑面积扣除公摊面积、及墙体柱体所占用的面积后的净使用面积，俗称地砖面积建筑面积——包含了房屋居住可用的实用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其它公摊面积等公摊面积——是指建筑物的楼梯、外墙、首层大堂及小区内其它一些配套设施的分摊面积

套内面积——卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、夹层、厕所、储藏室、壁橱等户门内面积的总和2023/5/23建筑物的分类（按建筑材料分）：1、砖木结构2、砖混结构3、钢筋混凝土结构

4、钢结构2023/5/23建筑物的分类（按承重方式分）：1、承重墙结构2、框架结构3、排架结构

4、其它2023/5/23建筑物的分类（按建筑高度分）：1、低层——2层及2层以下

2、多层——2层以上，7层以下3、中高层——7层以上，16层以下4、高层——16层以上，24层以下5、超高层——24层以上2023/5/23房地产的交易：

1、房地产的转让2、房地产的抵押3、房地产的租赁（1）房地产租赁的概念（2）房产出租的性质

2023/5/23提示:删除样本文档图标，并替换为工作文档图标，如下:从“插入”菜单，选择“对象...”单击“从文件创建”定位“文件”框中的文件名确认选中“显示为图标”。单击“确定”选择图标从“幻灯片放映”菜单，选择“动作设置”。单击“对象动作”，并选择“编辑”单击“确定”房屋出租人必须具备的出租条件：1.取得房屋所有权证，且是房屋所有权所有人2.共有房屋的出租人须具有共有人同意出租的证明书或委托书3.代理人代理出租应具有房屋所有人委托的代理书和证件副本4.房屋所有人已死亡的、继承人应办妥房产继承过户手续，方可以出租私有房屋5.具有房屋出租行为能力6.已抵押，并经抵押权人同意出租的7.符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的2023/5/23影响房屋价格的因素：•房屋的地理位置（交通便利、周边环境等）•房屋的户型、楼层、朝向、视野、新旧程度等

•小区外部的配套设施（医院、银行、超市、美容院等）•小区内部的配套设施（健身、泳池、洗衣店、便利店等）•房屋的市场价格定位•房屋的供需状况•物业管理公司的口碑•房屋的市场租赁价格前景及回报率的多少•政府因素、土地价格的变动•其它因素2023/5/23我国住房改革的5个时期：

1980-1985年，国家、企业、个人共同负担购买住房的试点1986-1990年，以提高公有住房租金为突破口的住房制度改革1991-1993年，以公房出售为重点，住房制度改革全面铺开1994-1997年，住房公积金、安居工程，住房制度改革全面推进1998年至今，切断实物分配的福利分房制度，实施货币化分房制度改革进入攻坚阶段

2023/5/23北京市揉房地产阅经纪市红场变迁童：租赁市引场：（3个阶饮段）199吃1-1训999年，房回地产经补纪公司有多以分俘散的个帐体进行予经纪业钢务，市鸦场处于弯无序竞掠争状态躺，客户匪需求大喇于房屋炭供应199值9-2哭001年，部非分房地息产经纪删公司开社始展开姜连锁经真营，北田京市市逢场逐步蔬出现品驰牌化趋生势，客讨户需求愈与房源队数量供邪应逐步傍持平20子01年至今狮，市场叫开始涌吹现众多距大型连洽锁性公虹司，北秆京市相岸关行政卸主管机嫌关对经慢纪公司具管理逐会步正规榨化，房萍源供应扶数量大攻于客户愧数量20缘瑞23云/5染/5北京夺市房柱地产蝇经纪熔市场蠢变迁答：二手房炭交易市激场：（4个阶信段）199颈9年前，薪主要以痒房屋使休用权的凳换置为负实际房赤屋交易撕方式199怪9-2男001年，北膊京市逐袍步放开炕二手房甘市场，动可上市亡交易二捞手房数瓦量逐渐法上升200剑1-2仁003年，牺经济赛适用脸房开姐始可仗上市夺交易挑，市咏场中趋相关爽经纪域公司宾数量融开始办攀升200书3年至今意，国家哨对二手洞房交易辨市场政轿策逐渐锋调整，绪部分政项策得到禽积极调气整，央际产房可直上市交撞易202您3/5怜/5中介胆业务管介绍纸：居住物趁业：包谊括公寓民、别墅衣的租赁喇、买卖尖业务（熄高端市太场）包括民赤宅租赁砍、二手采房买卖壤（中低纷端市场盈）商用物辉业：包利括写字刷楼、商搬铺的租渐赁与买飘卖（高膏端市场镰）202号3/5痛/5北京市班场主要唤经纪公缓司：1、第一椅太平戴请维斯（FPD树Sav延ill省s）2、世邦畅魏理仕溪（CB跟R援ic贿ha材rdEll酿iS）3、仲赖量联地行（Jon隐es歼Lan恰gL眉aSa澡lle）4、中原兔地产（Cen骗tal避ine）5、戴德箩梁行（DTZ）6、嘉映园置持地（Jo蠢an课na）7、我爱班我家8、顺台弛9、中朴大恒脚基202损3/5揉/5如何选姜择理想周的居住院住宅1.地段：2.环境策因素(地理位撒置、交柴通、配昼套设施福、商业埋娱乐及慰网点等)3.房屋司层数4.朝向5.房屋蛙的功神能分颗区6.面积盆空间20辩23台/5司/5如何膝选择假理想寇的居贪住住垦宅7.质量与刘细节8.楼梯及蚊电梯9.采光与坝通风10圾.景观11.物业12码.配套设勤施202拉3/5剖/5商脏用萝物临业1.位置2.房间妄朝向址、净业深、罪净高军、采费光、仁柱距盘等3.硬件适水平怠（电碧梯、段空调遇、通收讯设钞备等盲）4.物业船管理5.配套设疤施（商假务中心粒、银行篇、邮局声、员工陆餐厅、趟机票代欺理等）6.其它20浓23汤/5委/5融资偶及付批款方租式租赁态业务悼：1.普通作民宅——因代房诚理服用务费螺（佣些金）嘱需要转由客虹户承典担，招故付悲款方汇式通季常为碑押一票付三护或押平一付蒙六，握并且非客户绞需要让提前15天或一段个月支著付下一划付款期壤的房租2.公寓及览写字楼——因代调理服捉务费腿（佣比金）滔需要土由业坟主承猫担，鸟故付绢款方先式通礼常为胸押二赤付三郊或押萝二付科六，县并且趟客户战需要鸭提前15天或一符个月支搅付下一蕉付款期泡的房租20蒙23渗/5搏/5融资亦及付相款方我式3.商铺——代理服厉务费（群佣金）箩需要由乳客户承巾担，付兄款方式绢通常为跟押一付右三、押膏一付六阅或年付据，并且列客户需否要提前15天或父一个拿月支忽付下暖一付液款期促的房更租4.特殊情耻况下，锣须有租隶赁双方虹商议并笔达成一芒致5.因付款昌方式的蕉不同,可导模致实谊际交煮易价承格的主变化20出23揭/5轨/5融资及驼付款方状式二手房萝买卖业纽奉务：二手房渗买卖的匪付款普获遍适用吩定金方扑式，通灯常以交贞易房价论的10%作为首沙付款或怠定金，凡在过户海时（以挨买方取堡得领证洞通知单查或进行津物业交前割为标废准），极由买方田支付剩崇余房款特殊情尖况下，而须有租研赁双方橡商议并勤达成一亡致202洒3/5匙/5房地窑产相点关的份法律壤、法百规1、中席华人转民共纳和国于城市堆房地浴产管共理办沾法：a、房鸣地产棍开发b、房地联产交易塘（房地料产转让兔、抵押熊、房屋该租赁）C、中刺介服够务机露构2、城漠市私姓有房劳屋管菌理条迟例3、城市惧商品房怨预售管摄理办法20眼23贼/5姿/5业务知眠识——二手房叛业务二手房碰的概念——二手房湾是指由兼北京市帝国土资源和唐房屋管专理局颁创发所有刷权有效车证件，巡寿业主拥有完装全处置缺权的房每屋。包晚括：私筛产平房夫、已购商品法房、以煮及获准喜上市交草易的已帆购房改脖房和已购彻经济风适用较房20贴23每/5袖/5业务拾知识——二手去房业闻务已购公建有住房液及已购耽经济适旅用房的峰概念：已购公果有住房——指城绪镇职教工按辛照有赖关住妙房改诉革政策的沉规定，归按成本淡价或标蜻准价（拘含标准雁价优惠办怠法）遥购买粉的公心有住谣房；已购经乏济适用瞒房——指按政身府规定猫的指导汤价格购立买的经潮济适秋用住衔房