居民小区物业类纠纷案例

小区物业类纠纷案例一、物业小区内常见的纠纷类型二、解决物业小区常见纠纷的主要法律规定三、物业小区常见纠纷处理原则四、物业小区常见纠纷实际案例分析一、物业小区内常见的纠纷类型建筑物区分所有权纠纷业主专有权纠纷业主共有权纠纷

车位纠纷车库纠纷相邻关系纠纷：用水排水、相邻通行通风、采光、日照相邻土地建筑物利用关系相邻污染侵害损害防免关系纠纷

二、解决物业小区常见纠纷的主要法律规定中华人民共和国物权法最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释物业管理条例业主大会和业主委员会指导规则上海市住宅物业管理规定三、物业小区常见纠纷处理原则《物权法》第八十四条【处理相邻关系的原则】不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。四、物业小区常见纠纷实际案例分析【案例1】：共有部分使用权纠纷桃花岛系本市一高档住宅小区，业主欧阳锋和黄药师系上下楼邻居。2011年4月1日欧阳为庆祝愚人节，对卫生间进行了改造，改造后不久，因排水不畅，故在未征得物业管理公司同意的情况下改动了单元楼内的下水管道。但由于缺乏专业知识、施工不当，其改动的下水管道在使用过程中出现渗漏现象，渗漏污水破坏了楼下黄家的装潢。黄找欧阳和物业管理公司多次协商未果，遂将欧阳和物业管理公司一并告上了法庭。

提问：

1、欧阳峰是否应为其改造行为承担责任？

2、应承担怎样的责任？【案例分析】本案是建筑物区分所有权中因“共有权”引起的纷争。1.鉴定争议房屋部分是否属于共有部分:

《物权法》第七十条【对建筑物区分所有权】业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。最高院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。

《上海市住宅物业管理规定》第三十九条

物业管理区域内的下列配套设施设备归业主共有：（一）物业管理用房；（二）门卫房、电话间、监控室、垃圾箱房、共用地面架空层、共用走廊；（三）物业管理区域内按规划配建的非机动车车库；（四）物业管理区域内的共有绿化、道路、场地；（五）建设单位以房屋销售合同或者其他书面形式承诺归全体业主所有的物业；（六）其他依法归业主共有的设施设备。建设单位申请房屋所有权初始登记时，应当提出前款规定的配套设施设备登记申请，由房地产登记机构在房地产登记册上予以记载，但不颁发房地产权证书。业主对于共有部分所负义务《物权法》第八十三条【业主义务】 业主应当遵守法律、法规以及管理规约。 业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。最高院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第十五条业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的，可以认定为物权法第八十三条第二款所称的其他“损害他人合法权益的行为”：

（一）损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用； （二）违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观；

（三）违反规定进行房屋装饰装修； （四）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。3.鬼结论本案卷中的丧“下脑水管足道”相系共尝有部弃分，悟欧阳棒峰的芳行为帖系属远于违狮反规脑定进序行房间屋装撒修、韵违章早改造遗共有旱部分餐的情师形，风黄可独按照砌法律具规定排要求好行为软人停汤止侵串害、帽消除说危险矮、排底除妨斧害、损赔偿以损失挎。最后相，黄奸的请遗求得愤到法扒院支抵持。思考忽：那容么，剥欧阳澡峰该绵如何揭进行捆下水故管的挣改造刮才符方合本薄市的待相关完规定掏呢？《上孩海市寻住宅坛物业丑管理阴规定颠》第命五十塔一条业主报、使回用人薄装饰绣装修鸦房屋羡，应贵当遵旷守国胃家和揭本市截的规王定以设及临对时管后理规疮约、诵管理叼规约虽。业主载、使伟用人声装饰意装修宋房屋警的，困应当仆事先己告知纯物业脆服务炕企业糊。物僵业服啊务企期业应献当将撑装饰怜装修对工程城的禁秆止行苍为和君注意援事项剖告知坛业主项、使虚用人蛮。在业简主、浇使用吓人装宝饰装嫁修房柳屋期脖间，脊物业虑服务悬企业郑应当合对装滩饰装帐修房进屋情纲况进赛行现夕场巡岔查，移业主册应当硬予以押配合较。欧阳第峰还搁应及皂时与樱相关园权利腐人即金黄药咸师进弃行协狂商沟洗通，柱取得鸟对方睛谅解炉。总结桑：不朽动产垄的相拢邻权奴利人参应当珠按照藏有利故生产渐、方访便生悼活、科团结尼互助齿、公句平合溪理的妄原则末，正罚确处刚理相碑邻关梯系。【案智例2练】外老墙广脆告的弹问题缥缈业峰系宇本市规一高廊档住蛙宅小湖区，靠小区舅物业乞公司乞经理鼠鸠摩夫智未劝经小泪区全展体业杰主同哑意擅煎自于贯20抗11林年以捞物业热管理块公司肉名义彻与当袜地一洋家广督告公肚司签饺订《盲外墙累使用蕉协议旦》，期约定复由该梦广告者公司晴出资喇租用傍该住曾宅临爬街面政外墙确，用处于修辜建广汤告牌舱，其餐广告决牌的浅收益避归广职告公脉司所敌有，瓜使用株期为洋10合年。孤而物卫业管族理公科司则看将该驴笔外出墙出抬租的新租金遍收入葬自家热口袋疲。得刷知此饺事后康，该阴小区棋全体罗业主杀以外矮墙属非于小足区全诉体业枝主共警同所欲有、你且广赶告牌向侵犯单了业辽主的棵采光爹、通侄风、喉安全用等权辞利为蔬由，界委托蹈业主故委员牢会主棒任虚孙竹向唤法院替提起给诉讼色，要裁求判怜令广驳告公壳司拆秆除广判告牌卡，停喜止侵挺害，件恢复俩原状样，并登将该随笔外猛墙出赴租的被租金辈全部么返还风给全崖体业凉主。提问沈：1.不物业浅公司睡的做忌法是搁否合尽法？2.孙如不品合法钱，该口如何允合法境操作唉？【案挨例分该析】鉴于希在案识例一银中已辛经对债“共倡有部砍分”宪作了屋明确锹阐述既，故兽本案毯中不翻做赘皇述。源本案笔中的滑外墙落部分器属于使全体匹业主索“共商有部导分”秋。根据称《物程权法深》第组七十槐六条鞋【业富主决宗定建简筑区孝划内铸重大亏事项丛及表德决权投】下列血事项娃由业捎主共捧同决雪定：（一宴）制姥定和章修改还业主穴大会辣议事赠规则先；（二仙）制环定和躺修改御建筑牧物及嫂其附箱属设踢施的局管理拒规约峰；（三咱）选尿举业胃主委弓员会臭或者夕更换范业主惧委员图会成炊员；（四魂）选沾聘和津解聘茄物业恭服务地企业朴或者惰其他茶管理圾人；（五碰）筹匙集和针使用拥建筑陪物及急其附耀属设耽施的宽维修线资金业；（六慢）改镰建、荐重建桐建筑诞物及研其附谁属设肥施；（七旨）有俭关共贷有和艳共同灵管理勇权利羡的其交他重妥大事灰项。决定煤前款烘第五丢项和核第六嘉项规邮定的箭事项旬，应释当经监专有拢部分岂占建辽筑物基总面紫积三冰分之挣二以炉上的荣业主话且占返总人顺数三层分之视二以拔上的绸业主监同意陵。决味定前竭款其税他事倾项，题应当隶经专秆有部钢分占味建筑带物总性面积蜓过半适数的泛业主谱且占剂总人讨数过底半数最的业愁主同止意。业主渣大会洁的召饶开形疏式及按要求《物筑业管彩理条俭例》第十遵二条业主抓大会险会议仇可以磁采用柔集体富讨论叙的形垄式，找也可绕以采漏用书侧面征败求意析见的铸形式大；但非是，乒应当度有物颂业管担理区确域内章专有羊部分赶占建性筑物含总面脖积过奋半数求的业贵主且巾占总糕人数站过半间数的旬业主战参加挨。第五携十五易条利用肚物业供共用喊部位姻、共碧用设炮施设照备进霸行经奴营的劫，应辈当在膝征得捆相关细业主燃、业薯主大亿会、邻物业批服务节企业将的同尘意后峰，按借照规粥定办收理有状关手算续。冠业主湿所得箭收益镜应当汽主要塑用于孕补充食专项恶维修真资金店，也水可以户按照面业主阔大会汇的决缴定使缠用。《上朱海市到住宅月物业驼管理兔规定筝》第四仅十六婚条利用汁物业备共用常部分泪获取扒的收创益，胃归共肆同拥汉有该锣物业罪的业柱主所割有，烂主要押补充汉专项鱼维修兔资金这，也衫可以跨按照晓业主乓大会海的决迷定用转于业心主委哭员会只工作刊经费秋或者华物业侵管理淘方面酿的其西他需呢要。本案假法律渠关系恐明确袭，但搜需注意的是迁程序倾必须岩合法绣，即雨通过捎两个黑1/肾2。如何布确认援通过例两个添1/赚2?【案惧例3勤】住隐宅小煮区车者位产出权归永属更揉明确20谱11截年，截业主家杨过壁与妻贷子小朽龙女惑在断比肠崖涉小区撒购买武了一于套精凤装修逢房屋答，由起于当库时并舒未购欺置车旷辆也榨就没降想到厅购买们小区炒车位篇。然相而今币年6游月，染杨过抵购买桑神雕役汽车欣后决阴定买阵一个圣车位拦。然做而，张到开轧发商迁那一努咨询舞，吓瞒了他景一大爸跳：镜18烘万元警一个熄车位甜。售妖价这皂么贵木，租钥一个毁可以起吗？物业扶经理酿金轮谣法王慨的答幅复是鲜：由喇于该筋小区室是高睡档小漆区，购有车妨的家积庭多蠢，停突车位障比较他紧张矿，短帝时期永内租越不到杏停车城位。衡不过缺，地调下停沃车位订的产若权归朋开发傲商所袋有，拿仍然揉有部勒分对擦外出钉售。对此休，杨奏过有貌些纳脾闷：林既然土有车莲位为忽什么身不能色出租虽呢？摊《物却权法殊》不协是规刺定，牧小区节停车距位应血先满旬足业毙主使虹用吗何？提问恳：杨饶过夫声妇有鸦无权帖利免疮费使狸用小陷区停还车库练？【案捧例分何析】《物权厅法》排第七机十四伤条【缴车位屈、车松库的技规定牵】建筑骨区划萌内，饲规划贵用于怖停放捷汽车祖的车阵位、惯车库捧应当疤首先迎满足醉业主终的需疤要。建筑锄区划浸内，市规划挑用于池停放毛汽车慈的车池位、击车库访的归籍属，袜由当把事人坏通过出售财、附穿赠或随者出斩租等鸟方式下约定均。占用亡业主肾共有观的道肯路或母者其升他场秒地用哈于停设放汽矩车的亭车位薪，属课于业剂主共乖有。《上用海市搜住宅岗物业亭管理墨规定抬》第五浙十五版条物业盈管理唐区域兵内，强规划袍用于谱停放乎机动姿车的哀车位浮、车组库的挣归属努，由仍当事风人通史过出剧售、找附赠喉或者孕出租能等方如式约欣定。声占用鄙业主宽共有崇的道痕路或艳者其搂他场虚地用牧于停访放机梁动车呢的车症位，纱属于观业主戴共有艰。建设衡单位防所有贷的机刮动车结停车秤位向终业主羽、使姻用人笋出租钻的，圈其收冤费标诊准应喊当按坚照价贯格主树管部茧门的妙规定院执行柿。车辆填在全牲体共茫用部溉分的艳停放部、收镇费和歉管理载等事址项，始由业乏主大臭会决界定。业主晴大会缝决定种对车筹辆停帜放收凑费的捡，参中照价幕格主恒管部朱门的恒规定湿确定揉收费篮标准且。业刷主大陵会成箱立前卖，车斗辆在岸物业坦管理磨区域纸内停熊放的令，其恼收费解标准喘应当柄按照授价格楚主管抹部门馋的规捞定执踩行。车主福对车们辆有弓保管动要求离的，疲由车变主和篮物业指服务害企业览另行座签订假保管宏合同兰。第五惹十六垄条物业核管理价区域眼内的陡机动暂车停旗车位废，应外当提认供给匠本物隙业管突理区痰域内宴的业设主、沃使用许人使嚷用。或建设普单位葛尚未停出售百的停碍车位后，应仪当出忙租给逗业主疑、使孙用人炊停放距车辆出。停日车位证不得享转让彩给物共业管鹿理区所域外酒的单绸位、冻个人膝；停架车位池有空键余的推，可栏以临油时出隔租给盏物业井管理泊区域志外的楼单位历、个惰人。第六析十三房诚条机动桑车停泰车场烂（库般）的映维修唉、养个护费须用由鸣其所茅有人宪承担肤。机向动车踩停车滚场（述库）稼的专不项维醒修资迫金按严照物壮业管柱理专甲项维毫修资酱金标雄准交鱼纳，管纳入狼业主羊大会纳的专孔项维技修资僵金账撞户管垂理，蛮单独乱核算垫。最高陪人民胶法院纸《关些于审桃理建富筑物茶区分倚所有抢权纠耍纷案