建设银行个人贷款新业务相关培训

个人贷款业务培训住房金融与个人信贷部2011年8月主要内容个人贷款基本知识个人贷款品种介绍个人贷款流程说明个人贷款相关事项个人贷款基础知识什么是贷款？——贷款是指贷款人对借款人提供的并按约定的利率和期限还本付息的货币资金。什么是个人贷款？——个人贷款是指银行向借款人发放的用于个人用途的贷款。什么是抵押?——抵押是指债务人或者第三人不转移对法定财产的占有，将该财产作为债券的担保。即按揭人将物业的产权转让于按揭受益人（银行）作为还款保证，还款后，按揭受益人将物业的产权转让回按揭人。什么是额度？——指乙方根据对甲方的信用评级及甲方提供的担保而确定的，甲方在一定的条件下，可以申请支用的借款本金的限额。什么是期房？——指房地产开发企业取得商品房预售许可证后到完成商品房初始登记，尚在建设中的房屋。什么是现房？——指房地产开发企业已建成并竣工验收合格的房屋。

个人贷款涉及的对象贷款人（债权人）

借款人（债务人）抵押人保证人债的关系发放贷款的银行取得贷款的自然人/法人指具有代为清偿债务能力的法人/自然人提供担保财产的债务人或者是第三人

贷款利率知识利率是指一定时期内利息额与借贷货币额之间的比率。（利率＝利息额/本金）

基准利率指中国人民银行公布施行的同期同档次贷款利率。

贷款利率

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浮动利率在基准利率的基础上按一定的比例进行上浮或者下调。★固定利率在一定的期限内，利率不随市场波动而波动。

建行现行贷款利率贷款期限基准利率下调10％下调15％上浮10％6个月内（含6个月）6.105.495.196.716个月－1年（含1年）6.565.905.587.221年－3年（含3年）6.655.995.657.323年－5年（含5年）6.906.215.877.595年以上7.056.355.997.76个人住房贷款实行三种放款方式：a）、凭国土部门抵押登记手续放款；b）、凭国土部门抵押登记收件回执放款；c）、凭银行与借款人、开发商签约放款。个人住房贷款担保方式：a）、发展商、担保公司提供阶段性担保；b）、优质客户提供阶段性担保;C）、其他方式。个人贷款还款方式：a)、委托扣款方式（委托扣款日为借款发放日后每月对应日期）b)、柜面还款方式(任何一个工作日可直接到柜台办理还款）个人贷款品种介绍

一手楼贷款个人住房贷款个人商业用房贷款二手楼贷款个人再交易商业用房贷款直客式个人贷款个人再交易住房贷款经济适用房贷款个人转让贷款（转按）一手房贷款和二手房贷款的区别一手楼二手楼购房人（借款人）以从住房二级市场上购买的房屋作为抵押，向银行申请的用于支付部分购房款的贷款。一手房包括现房和期房。商业银行向借款人发放的用于购买售房人已取得房屋产权证、具有完全处置权利、在三级市场尚合法交易的各类型的个人住房或商用房贷款。银行开发商购房人买卖关系

担保关系借贷关系一手楼贷款一手楼贷款种类

个人住房贷款——指中国建设银行用信贷资金向在中国大陆境内城镇购买、建造、大修各类型住房的自然人发放的贷款。

个人商业用房贷款——指中国建设银行用信贷资金向在中国大陆境内城镇购买、建造、大修各类型商业用房的自然人发放的贷款。一手楼贷款种类

直客式个人贷款——指客户为得到发展商一次性付款的折扣，向我行申请贷款，我行落实担保措施、审批同意后将贷款划至借款人指定的发展商帐户，待办出房产证且办理完毕抵押登记手续后，承担保证责任的担保公司或保证人解除担保责任。（通俗说：由建行确认的担保公司为购买新建商品房的客户提供阶段性担保，建行与客户签订借款合同，并将贷款直接划到客户所购商品房的开发商所在银行指定账号，使客户购买商品房可以享受开发商一次性付款的优惠，所购商品房在取得房屋产权证书并办妥抵押登记手续后，担保公司担保责任解除。）一手本楼贷苗款相痕关知塑识个人住房个人商业用房直客式经济适用房贷款贷款期限≤30年≤10年≤30年≤30年最高贷款成数家庭首次购房7成、二次购房4成5成住房：家庭首次购房7成、二次购房4成商业：5成家庭首次购房7成、二次购房4成最低利率首次暂为国家基准利率、二次暂为国家基准利率上调10%基准上调30%住房暂为国家基准利率、商业基准上调30％，首次暂为国家基准利率、二次暂为国家基准利率上调10%借款人条件借款人年满18周岁，有还本付息能力的中国公民及在我国有居留权的境外公民，个人资信良好，如借款人年龄超过50岁，且贷款年限加借款人年龄超过65岁，须提供第三方保证。担保人为其直系亲属或有深圳市常住户口，具有完全民事行为能力，有代为还本付息能力，个人资信良好的自然人；二手缴楼贷氧款种需类个人倚再交吩易住谁房贷须款——指建裂行向票借款美人发财放的镰用于额购买抖售房赌人已翅取得财房屋启产权冬证、米具有垄完全规处置穴权利园、在朽三级壁市场炭上合绪法交劣易的混各类叫型的适个人拜住房咐贷款屠。个人锡再交受易商迎业用简房贷妻款——指银智行向子在房室地产诸三级锈市场宴购买胖商铺茶、写祥字楼恼、厂泛房等殿现楼争的购合房者甜发放造的贷严款。个人再交易住房贷款个人再交易商业用房贷款贷款期限≤30年；若楼龄＞15年，楼龄+贷款年限≤45年；≤10年；若楼龄＞15年，楼龄+贷款年限≤25年；最高贷款成数家庭首次购房7成、二次购房4成（评估净值）

5成（评估净值）最低利率首次暂为国家基准利率、二次暂为国家基准利率上调10%基准上调30％借款人条件借款人年满18周岁，有还本付息能力的中国公民及在我国有居留权的境外公民，个人资信良好，如借款人年龄超过50岁，且贷款年限加借款人年龄超过65岁，须提供第三方保证。担保人为其直系亲属或有深圳市常住户口，具有完全民事行为能力，有代为还本付息能力，个人资信良好的自然人；二手壁楼相巷关贷钱款知叠识【相关浴名词晶解释】◆转让附住房——所交疤易的吐住房菊。◆住房饲转让巷人——出售畏转让万住房洗的客挺户。约（卖境方）◆住房舌受让示人——购买漠转让代住房穴的自常然人颂。（捡买方膏）◆原贷断款——住房睛转让械人尚父未结屯清的赔个人蚕贷款烘。◆赎楼——结清笋原贷宜款，痕解除速出售伤住房宿的抵捉押登粱记的树过程伶。个人劝转让去贷款妨（转狱按）——指尚鞭未结变清以齐我市剥商品淘住房弄做抵易押的独个人尽贷款帖客户盆出售咳该贷厌款的走抵押遮住房毒时，佣我行架用信亡贷资榴金向甲出售滩或购率买该吨住房崭的自贱然人周发放东个人惩住房丹贷款巾。卖房访人提把出卖秃房买房出人接绝受买齿房买房茄人申锅请贷汗款银行学解除大抵押勿登记过户签订绑购房宏协议卖房错人提迎出卖飞房买房古人接坟受买旋房落实婆担保担保涨公司赎楼过户银行只发放勾贷款找给担保存公司银行介发放透贷款抬给担保突公司担保苏公司赎楼卖房烟人提挽出卖宏房银行倡发放广剩余哪贷款肢给担保服公司担保霸公司赎楼重新下抵押睬登记买方疼人接制受买舅方办理摸房产坐抵押激登记落实法担保签订宫购房竟协议签订睡购房处协议落实瞎担保过户解除父担保卖房秃人申践请贷历款赎楼屑方式级一赎楼尊方式兽二赎楼铸方式纸三结清亲卖方惜贷款买房人礼申请锯贷款卖房人厦申请律贷款解除凝担保结清斩原贷逆款解除勾担保个人发贷款苏流程弓说明贷款咨询提交捎申请蹄材料初审鸭借款人愿资格审核董贷款淡资料贷前调查审核心人审核录入号贷款塔资料审批走人审批合同转的签订陵和盖章录入气贷款资栏料放行汽岗放行会计放款抵押登记档案管理个贷趴流程圆图－－鼻－－怎－－糠－－运－－声－－范－－弃－－赌－－旧－－僚－－虹－－浇－－距－－筋－－－砍－－讯－－淋－－有－－疮－－放－－预－－肆－－榴－－程－－谈－－京－－居－－齿－客户个贷勾中心支行支行环节主要工作受理申请查验提交材料的真实性、完备性贷前调查审核申请材料是否真实、完整、合法、有效，调查借款申请人、共同申请人的偿还能力、还款意愿、购房行为的真实性以及贷款担保等情况贷款审批按规定的程序与权限进行合规性审查和审批，明确提出审批意见贷款发放落实签约、办妥抵押登记等放款条件，在个贷系统内录入贷款资料、办理贷款发放及划款手续贷后管理贷后检查、贷款风险动态监控、贷款风险分类、不良贷款催收及不良贷款处置个人温住房济贷款匙操作锹环节张及工应作要农点提交丘申请脑贷款环基本阔资料个人深一手收房贷沉款资菌料1、个人住房贷款申请审批表10、银行扣款帐号复印件2、借款人身份证件（3份）11、户口本3、借款人偿还能力证明12、已婚提供配偶身份证4、房地产买卖合同（4份）5、已付购房首期款单据6、个人住房借款合同（5份）8、房地产抵押登记申请表9、第三方保证文件（如有担保）提交笋申请评贷款繁基本巷资料个人毛二手妖房贷湖款资肿料个人材住房材、个婆人商栏业用计房贷柜款资材料17、卖方身份证、存折、帐户22、分行认可评估报告18、划款委托书23、历史还款记录（需时）19、支付凭证24、客户授权委托书（需时）20、首期款证明25、其他资料21、房地产评估报告个人爷贷款浅相关参事项建行懒个人慰贷款还款挖方法察概要传统酬的三衫种还澡款方但法等额倡本息等额用本金一次历性还眼本付桶息指甲吐方按休月以封相等云的金灶额偿善还贷苍款本核息的谁还款榜方式亩。指甲商方每淡月等职额偿奋还固野定金舰额度绸的本俊金，吴贷款蛙利息吉随本匹金逐利月递奋减的好还款敌方法条。指甲推方在号借款难到期忘日一义次性盛偿还保所有萄贷款骂利息魔和本穴金的览方法磨。★等新额本绪息还丧款法扒（等刷额法难）：按月草等额盒归还跑借款商本息俱。月利围率×(椒1+月利鹅率)供款衡总期芬数每月膏供款耽额=泪——降——弹——册——罩——路——袭——坏×借款章本金(1膝+月利处率)供款谅总期枯数—1★等及额本葡金还尖款法距（递睛减法革）：按月艰平均毙归还捐借款抛本金超，借婶款利孝息逐病月结堤算还哈清。借款裙本金每月稠供款叠额=从——宇——递——咱—泼+尚欠痒本金×月利汁率供款坛总期幼数★一赏次性挠还本羞付息都法贷款丈期限肝在1准年以色内（辣含1识年）备的，社实行陵到期鸟一次严还本先付息瞒，利宵随本输清；新增吓的六告种特应色还国款方债法还款方法优惠措施1“双周供”每月还款两次（即每两周还款一次），每次还款额为等额本息法的一半，加快还款速度，减少利息支出，缩短供款时间；

2“定额供”每月根据约定的金额还款，月供不随利率变化而变化，到期一次归还剩余本金，既能轻松供款，又能省钱省时不操心；

3“低息供”选择短贷款期限，按长贷款期限支付月供，月供额不变，剩余金额到期一次偿还，减轻借款人每月还款压力，轻松还款。

4“组合供”第一年只还贷款利息，第二年开始正常归还贷款，不仅减缓还款压力，还能腾出多余资金满足其他多方面需求；

5“投资供”每月只还贷款利息，在约定的期限内按一定比例，选择按双月、季度、半年、一年的方式归还贷款本金，不仅能够正常还款，还有闲置的资金满足其他投资需求；

6“省息供”根据客户需求，自由选择每月固定供款额，只需大于等额本息月供款，就能节省利息支出，加速还款，而且方便核算；

“双显周供启”还型款方凶法业愉务特谅色节省虚利息历支出减少惠达2班2％短还爽款期古限可达贺69善个月还款悉压力不增步加月供奴额不常变“定倦额供酷”还迫款方蔬法业影务特日色月供龟额＜F月供供款野压力使小贷款斥更省汗息到期容可续汁贷节省大利息域支出缩短涛还款控期限月供祝额＞F月供“低异息供喉”还测款方疤法业困务特语色供款管压力凭小，陶贷款揪买房慰更轻摩松还贷吸期限有短，书房贷挖理财器更省权息信用冻记录掀好，佛到期潮续贷纯尽安增心“低欠息供授”案粪例表省格贷款100万元月供月利率5年期低息供（30年月供）63725.482‰15年期等额本息87965.546‰减轻被客户次第一门年的台还款辣压力碎；贷款雅发放千后第破一年冷，只咐还利效息不蹦还本陪，可饺以为叠客户赏腾出策资金隔装修其、购悔车、吵消费立等。“组脏合供夸”还历款方罢法业们务特泥色“组近合供妻”案带例表雹格贷款100万等额本息月供组合供第一年月供5年19602657915年8796665520年7547665525年68496655每年堂还本谨比例平比较田低，浇延缓返借款与人还城款压奶力；根据六借款泼人的崖经营曾收入辉周期婆，自全由选早择按揪双月唐、季冒度、减半年申、年挣归还组贷款雨本金磁。“投虽资供缩慧”还留款方跃法业存务特阻色贷款期限每年本金偿还比例1-3年≥20％4-5年≥10％6-10年≥5％11-15年≥4％16-20年≥3％节省种利息炒支出缩短化供款谎时间“省义息供码”还任款方炼法业魂务特赛色小王瓶申请孝个人映住房老贷款10通00淘00元，括约定10年还麦清，斜采用采省息次供，余实现扬随时盗还款漂的目李的，女每月六还款20掀00元，竖那么天他还济清所携有贷灰款本够息需继要支芬付银清行利降息15申73甩4元，4年多灿就可擦还清姻贷款咱。而享相同译条件蚂下等修额本羞息法嚷、等埋额本豪金法石和双食周供算需还计银行浆利息爹分别胞为33烛94茄8元、30装85朗5元和29天90潮7元，考相比比之下茎，省沸息法辱为客华户大蛋大节过省了很贷款称利息壶，同副时也撤大大豪缩短隙了供肠楼年炮限。“省水息供还”案典例表乌格建行秆优质决客户役的条阻件（1）深修圳市鹿政府摸公务袄员、技公立歌学校辨正式葛编制花教师蚕、公提立医啦院正疑式编陆制医每务人疫员、低优质萌事业希编制旗单位拔正式勉职工;（2）行渐业前奸景看国好、顺整体息实力谨较强锈的电驴力、前电信炕、邮伞政、仙保险匙、金哥融、表报业省、广惠播电支视、例民航同、机着场等赶单位率正式惭员工羊；（3）总妖行级席和分第行级盟的VI洒P